La ponencia del profesor José García-Montalvo llevaba por título "Orígenes, efectos y alternativas de la crisis económica y financiera. Su incidencia en el Sector Inmobiliario". Para él las causas de la crisis financiero-económica internacional y española hay que buscarlas en la conjunción de:

En un clima de masiva avaricia, estupidez e incentivos perversos, se llego a pensar que el precio de la vivienda iba a crecer siempre. Algunos (los cautos) se lo creyeron de verdad, mientras otros (los listos) sacaron mucho dinero de la expansión de esta falacia económica. Los compradores llegaron a esperar crecimientos anuales del precio de la vivienda del 15%, e incluso superiores. Aunque casi el 95% de los consumidores consideraban, a la vez de lo anterior, que la vivienda estaba sobrevalorada en, al menos, un 50%. No se acierta a comprender cuales fueron los mecanismos de psicología-social que permitieron que casi todo el mundo supiera que la vivienda estaba muy sobrevalorada y a la vez casi todo el mundo quisiera ganar dinero con ella, pues tenía expectactivas de crecimiento indefinido del precio de la vivienda.

Como consecuencia de lo anterior, se creo verdadero riesgo sistémico(todos apostaban a lo mismo, a la subida indefinida del precio de la vivienda). Esas expectativas de crecimiento ilimitado de precios fueron alimentadas por todos: las empresas, los bancos, el sector inmobiliario, las empresas de rating, los fondos de inversión, las clase política, las administraciones públicas, los medios de comunicación, etc.

Por otro lado, el profesor catalán manifestó su convicción de que Greenspany su política de tipos de interés artificialmente bajos están en la base de parte de la crisis económica. Los banqueros centrales, o al menos algunos, llegaron a pensar que eran Dios y que podían dirigir la economía mundial con solo modificar al alza o a la baja el tipo de interés. La economía es algo mucho más complejo y agregado que el solo manejo de ciertas palancas a disposición de los reguladores económicos estatales.

Y también apuntó a que, paradójicamente, la competenciaha sido uno de los principales combustibles de la actual crisis financiera y económica mundial. Ningún operador económico podía permitirse dejar de hacer lo que estaban haciendo los demás. Por muy suicida que fuese a medio y largo plazo, era muy rentable a corto plazo. Y durante unos años el sistema econñomico mundial solo ha estado prestando atención al corto plazo. Hasta que la burbuja ha estallado.

Finalmente nos dio múltiples ejemplos de como calaron en el imaginario popular una serie de mentiras económicas, falacias populares incontestables en los medios de comunicación durante más de diez años, que ahora todo el mundo aceptan que eran acientíficas y no constatables empíricamente.

Después del estallido de la burbuja (cosa que el profesor García-Montalvo ya predijo desde mediados de esta década) y de la llegada de la crisis, el profesor catalán nos dio algunas pautas sobre lo que tendríamos que haber aprendido de esta crisis:

• la total falta de regulación puede ser tan perniciosa para el sistema económico como una excesiva regluación del mismo
• la persistencia de un crédito fácil lleva siempre a una burbuja inmobiliaria
• el tamaño de los operadores financieros y económicos puede tener ventajas, pero tiene también muchos inconvenientes
• el crédito fácil provoca mayor dificultad en el acceso a la vivienda (por su encarecimiento)
• ni de lejos hemos limpiado en España toda la basura hipotecaria e inmobiliaria que aún tenemos que procesar, hya todavía un gran recorrido de caída de los precios de la vivienda libre.

Y concluyó su exposición con un conjunto de medidas que a su juicio es imperiosamente necesario tomar, pero que, según sus palabras, ni el PSOE ni el PP van a impulsar (tuvo duras palabras para todas las medidas tomadas hasta ahora en materia de vivienda y crisis por PSOE y PP):

• eliminar la desgravación fiscal a la compra de la vivienda desde ya mismo
• fomentar desde lo público con todos los medios a su disposición el alquiler frente a la compra
• dedicar el 100% de la vivienda protegida a alquiler
• fomentar una fuerte bajada de precios de la vivienda libre terminada sin vender y de la usada en venta
• dejar tranquilo el regimen legal del suelo, pues ahí no está el problema
• no crear falsas expectativas sobre el precio de la vivienda
• tener buenas y públicas estadísticas de suelo y vivienda
• impedir que las sociedades de tasación de vivienda españolas dependan orgánicamente o sirvan a los intereses corporativos de bancos y cajas
• que solo se puedan pedir préstamos por un 80% del valor registral (no de tasación) de las viviendas

Creo que la profesor García-Montalvo se le podrá acusar de muchas cosas, pero no de no ser claro. Las desregulación total, combinada con la avaricia, estupidez y los malos incentivos han provocado una situación que solo se resolverá con regulación pública. Aunque personalmente él apuesta por poca regulación pública de la economía, pero lo más eficaz posible (que prevenga comportamientos disfuncionales, sin coartar la creatividad y el tracto econñómico). Según él, con ajustarle las clavijas a las agencias de rating en el mundo y a las sociedades de tasación en España ya tendríamos buena parte del camino recorrido. Utilizó la metáfora del Concorde(aviación supersónica ultrasensible) y una cometa. La economía moderna no puede ser un Concorde (el más mínimo error nos lleva a una crisis global) y tampoco debemos volver a las cometas, sino que tenemos que procurar una aviación moderna sin incentivos perversos.

Como veis el profesor García-Montalvo no ha hecho muchos amigos en los últimos años entre los poderes fácticos del ladrillo español. Tampoco ahora es muy ortodoxo en sus análisis y conclusiones. Y por cierto, vaticina que en el próximo ciclo burbujista se volverán a cometer los mismos o casi los mismos errores con el ladrillo en España. Sugerente ¿no?.

Por su parte el consultor Corral dedicó su ponencia a describir la situación pasada, presente y posible futura del mercado inmobiliario vasco. A través de un prolijo aparato estadístico dejó claras las grandes tendencias inmobiliarias vascas. Entre las mismas citó:

• 1990-2000 liderazgo de la vivienda libre en Euskadi vs. 2000-2009 fuerte emergencia de la vivienda protegida hasta llegar a liderar en estos momentos el mercado de vivienda.
• fuerte crecimiento de los precios y de la producción de vivienda en el conjunto de España (tomando como base el año 1994 el pick español estuvo en un incremento del precio de la vivienda del 350%) vs. en época de boom inmobiliario crecimiento menor respecto a la media española de los precios de la vivienda en Euskadi (crecimiento medio desde 1994 hasta el 2006 del 150%)
• fuertes descensos del precio de la vivienda libre en estos momentos de crisis en el conjunto de España vs. menores descensos de los precios de la vivienda en Euskadi frente a la media española en momentos de crisis.
• la cuota de vivienda protegida en Euskadi (ahora del 48%) siempre ha sido muy superior a la media española (en los últimos años del 10%, que el pasado año 2008 se situó en el 24% como consecuencia del fuerte desplome de la vivienda libre).
• en estos momentos la producción de vivienda libre está cayendo un 40% de media en todas las CCAA, en el arco mediterráneo por encima del 50% y en Euskadi un 18%.
• a su juicio la fuerte cuota de vivienda protegida vasca estabiliza el mercado y permite ciclos más suaves (con menores incrementos de precios y producción en época de expansión y menores descensos en épocas de crisis). Lo cual, por cierto, es exactamente la misma tesis que yo he mantenido durante años y he plasmado en este blog en muchos posts (como este que os dejo de ejemplo) que algunos han descalificado por venir de un político. Dado que ahora ya no soy un político, sino un profesional liberal y académico amateur, que la tesis es defendido por economistas de prestigio como el Sr. Corral y que es perfectamente constatable en las series estadísticas oficiales, espero que se empiece a tomar más en serio esta especificidad del modelo urbano y de vivienda vasco.
• a pesar de lo anterior, desde 1997 Euskadi ha pasado a tener unos precios de vivienda libre mayores que la media de las CCAA (cosa que no ocurría en los 25 años anteriores), llegando en estos momentos a tener una de las viviendas libres más caras de España.
• esto debe verse en perspectiva, pues si dispusieramos de un indicador sintético (vivienda libre y vivienda protegida ponderadas por tamaños de submercado) los precios de las viviendas en Euskadi (promedio) estarían en la parte baja del conjunto de las CCAA españolas.
• llamó nuestra atención sobre el peculiar papel de la vivienda libre usada en venta: anticipa ciclos, caé más que la media en crisis y sube más que la media en periodos de expansión.
• el consultor Corral considera que en estos momentos el stock de vivienda terminada sin vender en Euskadi puede estar en unas 18.000 viviendas.

Antonio Corral acabó su ponencia con dos aseveraciones hoy no discutidas por nadie, pero que hace solo unos años weran tachadas de sacrílegas:

• en materia de vivienda todo lo que sube baja y viceversa
• cuando bajan los tipos de interés y el suministro crediticio el precio de la vivienda sube y viceversa.

Antonio Corral ha mantenido siempre la misma línea de trabajo en materia de vivienda: obtener las mejores estadísticas posibles (algo casi quimérico en España), trabajarlas con honestidad y sacar las conclusiones pertinentes, por mucho que puedan ser políticamente incorrectas o no muy compartidas por la opinión social mayoritaria. Esta labor es muy de agradecer y espero que la siga llevando adelante en los próximos años.

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