08/12/09

CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (7): EL ALQUILER

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Continuo con los comentarios sobre uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU de este año 2009, el titulado  POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os he comentado algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos, de gestión de los fenómenos urbanos, el punto de vista ciudadano y el enfoque general del curso, etc) y también os he deajdo el enlace a mi propia ponencia. Hoy prácticamente cierro esta serie de posts con este dedicado a las políticas públicas de alquiler de vivienda.

El pasado 27 de julio tuve, una vez más, la suerte de compartir mesa con Jorge Letamendia, concejal de urbanismo de Donosti. Con Jorge he compartido y comparto muchas cosas. Hemos gestionado (el lo sigue haciendo) la res publica urbanística juntos, él desde el Ayuntamiento de Donosti y yo desde la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco. Hemos debatido como académicos amateurs que somos los dos. Hemos negociado políticamente. En fin, hemos caminado uno cerca del otro durante cierto tiempo. Jorge es un socialista que trata de aplicar el socialismo al urbanismo de su ciudad (la jodidamente bella Donosti) de forma eficaz, moderna, dinámica, sinérgica y social. En el pasado hemos mantenido algunas diferencias. Puede que el presente también las tengamos. Pero, visto como está el patio, son diferencias de mero matiz. Los dos creemos en el Estado Social que propugna nuestra Constitución. Los dos entendemos que el urbanismo es una función pública no privatizable. Los dos defendemos la necesidad de unas políticas públicas de vivienda fuertes, a la europea, que sean capaces de crear una serie de medios y bienes al servicio, no solo de las necesidades residenciales de las personas en riego de exclusión, sino de una cohesión socio-urbana que, en términos generales, el mercado no puede proveer y que solo puede llegar de la mano de la intervención pública en el urbanismo. En fin, los dos creemos que la vivienda pública debe ser un servicio público (hablo en sentido laxo, no en sentido técnico-jurídico -cosa que yo particularmente también defiendo-) que ayude a crear mejores pueblos y ciudades, entendiendo por mejor un espacio urbano en el que toda la ciudadanía pueda ejercer todos sus derechos ciudadanos y en el que, a la vez, pero desde luego sin renunciar a lo anterior, florezca la cohesión social, el respeto al medioambiente, la actividad económica, la creatividad, la innovación, el intercambio de conocimiento, la prosperidad, el comercio y todo eso que hizo que los clásicos dijeran que el aire de la ciudad hace libre. No descubro nada si digo que en los últimos diez años Jorge y yo hemos visto millones de cosas en el mercado de suelo y vivienda o en las políticas públicas de vivienda que no nos gustan en absoluto. Compartimos crítica al modelo neoliberal (laissez faire, laissez passe) aplicado a lo urbano y, en muy buena medida, compartimos horizonte utópico en materia de suelo y vivienda (Estado Social y Democrático de Derecho).

El curso de verano de la UPV nos encargó a Jorge y a mí que debatiéramos en particular sobre las políticas públicas de vivienda de alquiler.

JAVIER BURON CUADRADO abogado de Cuatrecasa Gonçalves Pereira y miembro del Grupo de Estudios Ekiten Thinking

Yo defendí una ponencia que ya puse a vuestra disposición en este blog hace unos meses. Mi tesis fundamental es que hay buenas prácticas en materia de alquiler social en la Unión Europea de las que debemos tomar nota, pero ello no quiere decir que debamos copiar de forma acrítica modelos en teoría excelentes pero no completamente exitosos en Europa y de inciertos resultados en España o Euskadi en caso de mera mímesis. Entiendo que debemos ser capaces de desarrollar nuestras propias políticas públicas de alquiler, teniendo en cuenta las debilidades y fortalezas de las mejores prácticas europeas, pero también considerando detenidamente nuestras propias debilidades, fortalezas, amenazas y oportunidades. Muy sintéticamente yo defiendo la necesidad de crear un fuerte parque público de alquiler y derecho de superficie (al que considero en el fondo un alquiler a largo plazo) que sea capaz de atender a amplias capas de la población (no solo a la población en riesgo de exclusión social) a precios de alquiler y derecho de superficie asequibles pero diferentes en función de la situación socio-económica de los inquilinos y superficiarios, y que dote a lo público de instrumentos de intervención social y económica tanto en el suelo urbano como en el urbanizable, tanto en el momento presente como en el futuro.

Para ello es claro que debemos construir vivienda protegida en alquiler y crear un mercado profesionalizado del alquiler privado, pues estamos a años luz de los parques públicos y privados de alquiler de la UE. Pero, a la vez, debemos intervenir en el suelo urbano, en la ciudad ya existente, con especial atención al fenómeno de la vivienda vacía y a la rehabilitación y regeneración urbana. No podemos fiarlo todo al crecimiento urbano. Este es necesario en algunos momentos y lugares, imposible en algunos sitios o épocas y siempre cíclico al calor de los períodos económicos, financieros e hipotecarios. Sin embargo, la utilización plena y el reciclaje de los tejidos urbanos ya existentes es interesante (socio-urbanamente) en todo momento, con o sin crecimiento urbano. Es conveniente coser y recoser por dentro las ciudades y pueblos. Muchas son las cosas que se deben hacer en este terreno, pero una de las más evidentes es poner en valor la vivienda vacía que no tiene uso alguno y que con el fomento/policía administrativa de los poderes públicos se puede dirigir hacia el alquiler. Y otro de los asuntos evidentes que todo el mundo comparte, al menos en el terreno de los principios, es que hay que conservar el patrimonio urbano ya existente a través de la rehabilitación y regeneración urbana (teniendo esto, aunque no lo parezca, muchas veces conexión con el alquiler).

Por lo tanto, y por resumir: entiendo que debemos acercarnos a los parques de vivienda en alquiler social europeos, así como a sus mercados privados profesionalizados de alquiler de vivienda y, a la vez, debemos intervenir sobre la ciudad ya existente con el fomento del alquiler (público y privado), empezando por el alquiler de la vivienda vacía, con la rehabilitación y con la regeneración urbana.

 

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JORGE LETAMENDIA químico y concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Donosti

Jorge, suscribiendo esta filosofía general, fue, como siempre, bastante provocador y sostuvo puntos de vista políticamente poco correctos.

Por ejemplo, empezó su intervención diciendo que en Euskadi en los últimos diez años no ha habido un boom sobreedificador como el del resto de España. Es más, según él, en alguno lugares de Euskadi ha habido edificación por debajo de las necesidades sociales. A su juicio, la vivienda vacía en Euskadi no debe ser la excusa para que las ciudades dejen de crecer. Jorge entiende que 9 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes es un objetivo razonable, frente a los más de 40 viviendas por cada 1.000 habitantes que se han visto en la última década en algunas CCAA españolas. Euskadi ha estado en los últimos años, según sus cálculos, en 6 y Donosti en 5.

También puso de relieve que en estos momentos de crisis en Donosti es la vivienda protegida la que está ayudando al sector a sobrevivir y que en su ciudad, como en Vitoria-Gasteiz, la lista de demandantes de vivienda protegida inscrita en Etxebide puede atenderse por completo en un periodo de tiempo muy corto. Todo esto no nace de la nada, pues previamente ha habido liderazgo público en materia urbanística. Recordó que toda la vivienda protegida que se hace en Donosti es vivienda de promoción pública (no hay promotores privados haciendo vivienda protegida, pues el Ayuntamiento se queda con todos los suelos calificados para vivienda protegida y los desarrolla con sus propios medios). Como reflejo de lo anterior, recordó que en el año 2008 en Donosti se inició más vivienda protegida que libre e incluso más vivienda protegida en alquiler que vivienda libre. Y así seguirá siendo en el futuro, pues en los próximos años el 50% de la vivienda protegida nueva será de alquiler y el 30% del total de nuevas viviendas (incluyendo las libres) será vivienda de alquiler.

Continuando con su estilo claro y directo, Jorge afirmó que no cree en la iniciativa privada para el desarrollo de parques de alquiler y, consecuentemente, tampoco cree en esto que se ha venido a llamar el partenariado público-privado en la promoción del alquiler como régimen de acceso en España. Defendió que nos acerquemos a la UE en materia de alquiler, sabiendo que en muchos de los estados líderes en alquiler social hay un cierto movimiento de venta de parte del parque público de vivienda en alquiler, pero siendo evidente que hay un largo camino para encontrarnos (muchos países de la UE tienen un 30% o un 40% del total de sus viviendas en alquiler social o público, mientras que en España no llegamos al 1%; si ellos venden algo y nosotros construimos con vigor vivienda pública en alquiler nos deberíamos encontrar a medio camino, pero sería deseable que el encuentro se produzca cerca del actual nivel europeo y no cerca del actual nivel español).

Jorge es enemigo de que toda la vivienda protegida sea vivienda en alquiler. En primer lugar, por entender que quien tenga recursos para comprar una vivienda protegida debe hacerlo y con ello ayudar a financiar las políticas públicas de alquiler. Quien no pueda acceder a una vivienda protegida en compra debe poder acceder a un alquiler público. Jorge no suscribe el mito de la rotación ni el del control público del parque de alquiler. Precisamente por ello, y frente a los que oponen a la vivienda protegida en compra solo la vivienda en alquiler, defiende la vivienda en derecho de superficie con calificación permanente como un tertium genius muy interesante. Las viviendas en derecho de superficie, que no dejan de ser un alquiler a muy largo plazo, se mantienen y conservan en muy buen estado por parte de sus titulares. Pero Jorge matizó que, no defender que el 100% de la vivienda protegida sea en alquiler, no se debe confundir con no defender la existencia de un parque de vivienda pública en alquiler potente.

Entiende Jorge que en materia de alquiler en Euskadi hay un antes y un después de la reciente orden de ayudas al alquiler del Gobierno Vasco de noviembre del 2008, pues en estos momentos en Euskadi se dispone de las ayudas públicas al alquiler de vivienda protegida y ADAs más altas de España y son suficientes para que una Administración o incluso un particular se lancen a la tarea de alquiler vivienda protegida en vez de venderla. Jorge defendió que las AAPP no deben obtener beneficios de los inquilinos públicos. A su juicio, la suma de inversión pública, ayudas públicas y alquileres debe igualar los costes de estas operaciones.equilibrio presupuestario que permitiría situar los alquileres medios de la vivienda protegida en el entorno de los 350 euros al mes y de 280 en el caso de las ADAs.

Respecto a las ADAs apuntó que en estos momentos los ayuntamientos disponen de muchas parcelas para ADAs libres de cargas de urbanización que deberían de ponerse en valor (red vasca de alojamientos dotacionales en alquiler) de forma inmediata. En relación a Donosti, ciudad pionera en esta materia, incluso con ADAs avant la lettre, el se ha comprometido a que el 7% del total de nuevas viviendas en su ciudad sean ADAs).

Respecto a la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, defendió que debe ser una política más de vivienda en España y Euskadi. Pero critico el programa Bizigune del Gobierno Vasco, no por no movilizar vivienda vacía hacia el alquiler (cosa que ha hecho en cerca de 5.000 casos) sino por usar recursos públicos de forma poco eficiente y eficaz. Los recursos públicos que se han gastado en movilizar esas cerca de 5.000 viviendas privadas vacías en suelo urbano por periodos de cinco años (unos 3.000 euros al año por vivienda) el entiende que estarían mucho mejor gastadas en la promoción de nuevo parque de vivienda protegida en alquiler (en nuevos suelos urbanizables).

Y finalmente, frente a quienes entienden que el alquiler público debe ser llevado a cabo solo por el Gobierno Vasco, defendió que los ayuntamientos se involucren en la promoción de vivienda protegida de alquiler. A su juicio buena parte del 15% de los aprovechamientos urbanísticos que reciben los ayuntamientos de cada operación urbanística se deben dirigir a la producción de vivienda protegida en alquiler. Afirma que las reservas de suelo de vivienda protegida tienen mucho más sentido social si una parte de las mismas se acaba convirtiendo en vivienda protegida de alquiler. Pero no cree que se puedan imponer obligaciones legales de alquiler a los promotores privados. Por lo tanto, a su juicio, la promoción de vivienda protegida en alquiler es un trabajo de todas las AAPP con un papel menor o meramente instrumental de la iniciativa privada.

EL DEBATE POSTERIOR

Más por las provocaciones dialécticas de Jorge que por mi ponencia, el debate posterior fue bastante intenso e interesante.

En primer lugar, surgieron varias voces que defendieron la necesidad de maximizar el trabajo sobre la vivienda vacía en la ciudad ya consolidad. Es más, entre el auditorio habría personas que no solo defendían las políticas de fomento con dinero público del alquiler de vivienda vacía, sino también la penalización fiscal de aquellas viviendas vacías que hayan recibido ofertas de ayudas públicas para la rehabilitación y el alquiler y las hayan rechazado. Una cierta parte del público entendía que hay que ayudar con fondos públicos a movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, pero también penalizar a aquellos propietarios que quieren permitirse el lujo individual, no asumible colectivamente, de mantener viviendas vacías sin uso alguno.

En segundo lugar, otras voces consideraron que en Euskadi, o al menos en algunas parte de nuestra geografía, si se ha producido una sobreproducción de vivienda. Se llegó incluso a hablar de un territorio al límite de su capacidad de acogida.

En tercer lugar, algunos de los asistentes pusieron el dedo en la llaga: nunca tendremos parques de alquiler nórdicos si no tenemos una presión fiscal y unos impuestos como los de los países escandinavos.

De entre los asistentes, también surgieron voces en defensa del programa Bizigune, que implica un fuerte gasto público, pero moviliza de forma muy rápida vivienda libre vacía hacia el alquiler social (alquiler máximo del 30% de los ingresos del inquilino), en la ciudad existente, con un total control público de la operación, de forma que no hay posibilidad alguna de fraude o de inflación en el mercado del alquiler de vivienda. Aunque también hubo quien defendió un modelo de ayudas a los inquilinos de vivienda libre sin más intervención de la Administración que la suscripción de un seguro de impago (tipo Renta Básica de Emancipación del Ministerio de Vivienda de España). E incluso hubo quien defendió que la forma de crear un amplio parque de alquiler (privado) en España es agilizar el desahucio a través de una mejora de la legislación procesal (cosa que se acaba de producir recientemente a través de la Ley estatal 19/2009).

En otras sesiones del curso de verano también se produjeron intervenciones que versaban sobre el alquiler. Por ejemplo, se defendió la eliminación de las deducciones fiscales a la compra de vivienda (cosa que de forma parcial quiere hacer el Proyecto de Ley de Economía Sostenible). Algunos nos sugirieron cuestionarnos siempre antes de construir nueva vivienda si es posible reutilizar la que ya existe.

Y no tengo claro si fue objeto de debate o no, pero algunas cuestiones figuran en mis notas sobre esta sesión y, por ello, las comento.

Hay actuaciones de alquiler público pequeñas, que incluso pueden parecer insignificantes, que en muchos municipios vascos pueden bastar. Lo llamamos "el modelo Tolosa" y consiste en que un Ayuntamiento licite un suelo de vivienda protegida y el promotor que sea adjudicatario, además de hacer una serie de viviendas protegidas para su venta, tiene la obligación de entregar unas pocas viviendas protegidas al Ayuntamiento para que este las dedique al alquiler. En muchos municipios vascos basta con que el Ayuntamiento disponga de un o dos portales de vivienda protegida en alquiler para dar satisfacción a la población destinataria natural del alquiler protegido. Estas intervenciones modestas a nivel municipal, observadas de forma agregada pueden ayudar a construir una red municipal de dotaciones al servicio del alquiler. Las grandes áreas urbanas o metropolitanas necesitan de grandes parques de alquiler, pero a la gran mayoría de municipios vascos con una o dos operaciones del modelo Tolosa les puede bastar para dotarse en esta materia.

Y no quiero dejar de comentar uno de los modelos más sugerentes en materia de alquiler que no tiene porque no poder aplicarse en España o Euskadi. Me refiero a las cooperativas de alquiler de vivienda protegida. Ya hemos hablado en este blog de este asunto, pero parece que, de momento, nadie se lanza a esta piscina en Euskadi. Ya hay pioneros en Cataluña (Sostre Civic con el apoyo de varios ayuntamientos catalanes y de la Generalitat). Así que debemos seguir con atención lo que ocurre con estos, de momento, experimentos de vivienda protegida de alquiler cooperativa.

Como se puede comprobar por este post, el pasado 27 julio el debate sobre el alquiler público dio mucho de si y se comentaron muchas e interesantes cuestiones. La crisis económica es posible que haya modificado el contexto y el estado de este y otros debates. Pero eso será, espero, objeto de otro post más adelante.

 

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26/11/09

CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (6): LA MIRADA CIUDADANA

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Continuo con los comentarios sobre uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU de este año 2009, el titulado  POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA.En posts anteriores os he comentado algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos, de gestión de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os he deajdo el enlace a mi propia ponencia. Hoy prosigo con este relato comentando lo que preocupa y ocupa a las arquitectas Amaia Albeniz y Ohiane Ruiz de Hiri Kolektiboa.
 
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Este grupo de profesionales han adquirido notoriedad en Euskadi por hablar de cosas como  LA CIUDAD PROHIBIDA, LA CIUDAD SIN MIEDO o la CIUDAD TAMBIEN PARA LAS MUJERES. Conceptos todo ellos que hacen referencia al urbanismo al servicio de las necesidades y las demandas de toda la ciudadanía, insistiendo en lo de "toda la ciudadanía".Obviamente Hiri Kolektiboa empezó por el diálogo entre el feminismo y el urbanismo/arquitectura (¿que le piden y necesitan las mujeres de la ciudad? ¿hay necesidades urbanas específicas de las mujeres? ¿como se deben satisfacer?; solo recuerdo que las mujeres son cerca del 60% de la población, con lo que estas preguntas no son ociosas), pero han terminado preguntando y planteando no solo lo que necesitan las mujeres de la ciudad, sino lo que necesitamos todos en diferentes momentos de nuestra vida en los que somos jóvenes/viejos, sanos/enfermos, independientes/dependientes, con o sin pareja, con o sin hijos, etc. Su tesis es que las ciudades están pensadas casi siempre para adultos aún jóvenes, blancos, sanos, con trabajo, solventes, válidos y sin hijos; siendo bastante evidente que todos no cumplimos con esas características. La ciudad, según ellas responde la mayor parte de las veces a un patrón sexo-patriarcal y productivista en el que lo masculino y lo mercantil parece ser universal.

 

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Para trascender todo esto Hiri Kolektiboa apuesta por espacios vividos frente a los prohibidos, por calles llenas frente a las vacías, por estar en el espacio público frente a meramente transitar por espacios progresivamente privatizados, por tejer ciudad poco a poco frente a los macroproyectos casi instantáneos o por la democracia participativa también en lo urbano frente a la mera democracia representativa. Para caminar en esta línea proponen una metodología de análisis de la ciudad y el urbanismo que se basa en la participación ciudadana(talleres ciudadanos participativos, comunicación de los resultados a técnicos municipales y políticos, edición del mapa de la ciudad prohibida, socilalización del trabajo, plan de acción y compromisos políticos, evaluación y volver a empezar), en una serie de herramientas técnico-cualitativas(trabajo de campo pateando bien la ciudad, analisis de usos en función del tiempo, estudio de los flujos de personas, lugares de estancia, soleamiento, visibilidad, sombreamientos, vegetación, iluminación, etc) y en el dibujo de la ciudad deseada o funcional. Dicho todo lo anterior, no creo que sorprenda mucho al decir que este colectivo de arquitectas (en el que hay un arquitecto) apuesta por la ciudad compacta europea, mucho más susceptible de encarnar los valores urbanos que ellas defienden. Y en ello están, no solo en términos teóricos, sino también en la práctica del día a día, pues asesoran a muchos ayuntamientos vascos tratando de ayudar a hacer ciudades para todos.

 

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14/11/09

CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (5): LA MIRADA DE LOS GESTORES

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El pasado mes de agosto deje una serie de posts a medio camino: los dedicados a uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tuvieron lugar en la bella Donosti. El curso al que he dedicado algunos posts se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os comenté algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os deje enlace a mi propia ponencia. Hoy retomo ese relato comentando lo que preocupaba en agosto y creo que sigue preocupando ahora a los gestores públicos y privados de grandes operaciones urbanísticas.

FELIPE VIZCARRO - SubDG Ministerio de Vivienda

Se mostró extraordinariamente preocupado por las dificultades de acceso al crédito de los promotores y compradores de vivienda protegida, así como por el stock de vivienda libre usada vacía y nueva sin vender.

Frente a estos problemas explicó las líneas maestras de la acción del Ministerio de Vivienda que no son otras que el fuerte impulso a la rehabilitación y al alquiler, a través de fondos aportados por el Gobierno de España, pero también la búsqueda de la concertación de esfuerzos con otras AAPP, entidades financieras, agentes económicos y sociales, empresarios y la ciudadanía en su conjunto.

Nos habló, de manera concreta, de algunas medidas de las que el Ministerios espera mucho: la conversión de vivienda libre sin vender en vivienda protegida, la renta básica de emancipación, el Plan E o la compra de suelo para vivienda protegida por parte del Ministerio.

ISABEL GARCES - Directora de Viviendas Municipales de Bilbao y de la Sección vasca de AVS (Asociación de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda de España)

Después de presentar la AVS a los asistentes y de hacer una descripción de como afecta la crisis al sector de la vivienda protegida, ponderó la aportación que la inversión pública en vivienda protegida puede tener, no solo para mejorar los equipamientos sociales de las AAPP, sino tamnbién para ayudar la salida de la crisis económica y el alto desempleo. El incremento de la oferta de vivienda protegida, el alquiler social, los alojamientos dotacionales para jóvenes y mayores o la rehabilitación (políticas todas ellas apoyadas por la AVS y VVMM de Bilabo) son muy intensivas en mano de obra y pueden contribuir a una salida de la actual crisis económica y situación de alto paro.

MANUEL TEJADA - Alcalde de Abanto y Cierbana y responsable de vivienda de EUDEL (Asociación Vasca de Municipios)

Como representante del municipalismo vasco, puso de relieve las muchas crisis a las que se enfrentan los ayuntamientos en materia urbana: escasa financiación municipal (los Ayuntamientos son la Administración más cercana al ciudadano, con más tareas y con menos dinero de todas las existentes), crisis medioambiental, el desarrollismo urbano de los útimos años (al que no negó que hayan podido contribuir los propios ayuntamientos) o el neocentralismo de las CCAA. Abogó por un crecimiento urbano más pausado, planificado y liderado desde el poder local, pues, a su juicio, las políticas públicas de vivienda son una competencia estructuralmente muncipal.

JOSEBA BARRENA - DG de Caja Vital de Alava

Una vez explicado el compromiso de la Caja Vital con la vivienda protegida en general y la de alquiler en particular (la Caja Vital financia más de la mitad de toda la vivienda protegida de Euskadi y es la única caja que tiene un parque propio de vivienda protegida en alquiler -cercano a las mil viviendas- a través de Vitalquiler), habló con total claridad de un crecimiento antinatural y no sostenible del sector de la vivienda en los pasados años. A su juicio se ha usado de forma incorrecta el trabajo y el capital. El fácil e ilimitado acceso al crédito ha atraído a profesionales de dudosa solvencia al sector de la vivienda. Se ha financiado más del 100% de la inversión del promotor y también más de 100% de la compra de los ciudadanos. Todos hemos vivido en un clima financiero relajado. Concluyó con la siguiente gráfica expresión: los tiempos de la pornografía financiera han acabado y es necesario volver a la cordura.

Esta cordura, a su juicio, debe traducirse en no calificar más suelo (hay ya calificado para muchos años), volver a las 6 o 7 viviendas nuevas iniciadas al año por cada 1000 habitantes y ajustar los precios de las viviendas en stock y nuevas por venir de forma que sean asumibles por unos compradores que no van a tener crédito ni ilimitado ni incondicional. Con su verbo claro habitual afirmó que el sector inmobiliario debe hacer régimen durante un largo trecho, volver a construir en función de la demanda real, gestionar de forma profesional y evitar los apalancamientos excesivo.

MARIO YOLDI - economista, funcionario en excedencia y Director de Planificación de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco

Inició su intervención poniendo de relieve las diferencias entre las políticas públicas de vivienda en el resto de España (afectada por el Plan Estatal de Vivienda) y Euskadi (no afectado por el mismo). En Euskadi se dispone en el años 2009 de más de 50.000 viviendas protegidas, casi la mitad de la vivienda nueva es vivienda protegida, casi el 25% de la vivienda protegida nueva es vivienda social en alquiler y se dispone ya de 8.000 viviendas de alquiler público permanente y 9.000 temporales.

Partiendo de esta base anunció que el próximo Plan Director de Vivienda 2010-2013 del Gobierno Vasco se centrará de forma especial en la rehabilitación, al regeneración urbana y el alquiler. Dado la actual situación de crisis, estimó que va a ser necesario hacer más con menos. Apostó por un gran pacto de la vivienda entre todos los agentes públicos y privados implicados para definir las políticas de vivienda de los próximos diez años. Resaltó la importancia de buenos acuerdos en materia financiera con las cajas de ahorros, para poder financiar adecuadamente las políticas públicas de vivienda en Euskadi. Y apuntó que solo se abordará el debate de la vivienda como derecho subjetivo una vez que se haya construido un parque suficiente de vivienda como para que ese derecho tenga sustento objetivo suficiente.

PABLO OTAOLA - director de la Comisión Gestora de Zorrozaure (Bilbao)

Desde su experiencia como gestor urbanístico público, antes en Bilbao Ria 2000 y ahora en la Comisión Gestora de Zorrozaure, y dado el actual momento de crisis consideró la actual coyuntura un buen momento para preparar proyectos ambiciosos para el futuro, tomar pocos riesgos financieros, trocear las grandes operaciones y empezar por lo sencillo, visualizar movimiento para no crear desánimo ciudadano, potenciar la rehabilitación de vivienda y el reciclaje de suelos, mantener siempre una perspectiva urbana integral considerando la vivienda, el empleo, el transporte, los equipamiento, etc e introducir la perspectiva de la sostenibilidad en todas las actuaciones presentes y futuras.

Como se puede ver, muchos y variados puntos de vista y propuestas. Entre todas ellas se puede quizás elaborar un bosquejo de por donde van a a ir los gestores públicos y privados de las grandes operaciones urbanas en los próximos meses y años.

 

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07/08/09

CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (4): LA MIRADA JURIDICA

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada jurídica, tal y como la expuso Iñaki Agirreazkuenaga, catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU y letrado en ejercicio, con una dilatada trayectoria en materia de derecho y urbanismo, en su ponencia "La intervención pública en el mercado de vivienda y suelo en momentos de crisis".

Su punto de partida fue claro: la regulación pública puede influir poderosamente en la economía y por ello también en el urbanismo y la vivienda. Pero, a su juicio, en el caso de España, el urbanismo ha tenido una deficiente regulación legal por una larga serie de motivos.

El urbanismo, que debería ser una función pública, se ha puesto en manos del mercado, al menos desde el año 1956, como consecuencia de la debilidad organizativa y presupuestaria de las AAPP españolas. En aquella época las AAPP concedieron a los propietarios de suelo los derechos urbanísticos (edificatorios) que sobre ellos se asientan, procediendo a confundir suelo (propiedad del suelo) con derechos urbanísticos (titularidad de la acutirzación administrativa para edificar), lo que posteriormente ha traído todo tipo de problemas.

Desde la década de los 50 del siglo pasado a los propietarios de suelo las AAPP españolas les han "regalado" los derechos urbanísticos que pertenecen en origen a la comunidad (a lo público, a la ciudadanía) a cambio de unas, en comparación, pequeñas compensaciones (urbanizar, suelo dotacional y tradicionalmente el 10% de los parovechamientos urbanísticos, libres de cargas de urbanización). La Administración Pública del año 1956 estaba dispuesta a entregar casi el 100% de los derechos urbanísticos a los propietarios de suelo con tal de no tener que liderar y sufragar con fondos públicos la urbanización del suelo (la verdadera creación de ciudad). Esto ni ha ocurrido ni ocurre en otros países de la UE, en los que el urbanismo es una función pública, pues la urbanización se paga con fondos públicos y por ello los aprovechamientos urbanísticos son público y una cosa conceptualmente diferente a la propiedad del suelo.

A todo lo anterior hay que añadirle que en España las negociaciones entre ayuntamientos y promotores de vivienda / propietarios de suelo han sido tradicionalmente muy opacas y en no pocas ocasiones corruptas y delictivas.

Por otra parte, el profesor Agirreazkauenaga entiende que el actual reparto de derechos urbanísticos entre lo público y lo privado (en toda España, menos en Euskadi, 90% del aprovechamiento es privado y el 10% restante público) tiene mucho margen de mejora en forma de crecimientos de los aprovechamientos urbanísticos públicos.

En relación a la nueva ley estatal de suelo el profesor Agirreazkuenaga considera que se realiza una operación jurídica y económicamente muy necesaria en España: no incorporar al valor de los suelos las expectativas urbanísticas. De forma que el valor de un suelo tiene que ser su valor real, el de las rentas agrarias o forestales que se pueda obtener por el mismo o si ya se ha iniciado el proceso urbanizador el de la urbanización y edificación que de forma real y fáctica se haya añadido. Pero en modo alguno se deben valorar los suelos en función de lo que algún día pueda llegar a estar urbanizado y edificado. O se urbaniza y edifica o no se incrementa el valor del suelo. Todo lo que no sea eso es inflacionista y además confunde perniciosamente suelo con derechos urbanísticos. El profesor Agirreazkuenaga entiende que el propietario de suelo tiene derecho a apropiarse del valor creado por él, pero no antes de que se cree y no incluso sin que se cree. En cualquier caso, entiende que el reparto de aprovechamientos entre lo público y lo privado (10% vs. 90%) es muy desequilibrado y la captación pirvada de plusvalías urbanísticas debería ser mucho menor, dado que estas, por naturaleza, son públicas. Estimo que en estos momentos los ciudadanos regalamos el 50% de las plusvalías urbanísticas a los privados (100% del plusvalor urbanístico - urbanización - dotaciones - 10% municipal = 50% del plusvalor neto) y esto, que no ocurre en ningún estado de la UE, afecta negativamente al modelo de ciudad y tambien a la accesibilidad de la vivienda.

La parte final de su ponencia la dedico a explicar las especificidades del modelo vasco urbano y de vivienda. A su juicio este modelo está constituido por los siguientes rasgos:

  • primera Comunidad Autónoma que adopta la calificación permanente de la vivienda protegida como un bien ajeno al mercado (después solo dos le han seguido -Catalunya y Asturias-)
  • uso masivo del derecho de superficie en la vivienda protegida
  • vivienda protegida como una categoría jurídica diferente a la vivienda de mercado (calificación permanente, sorteo, tanteo, retracto, inspección, sanción y expropiación.

Aunque el profesor Agirreazkuenaga tiene sus propias aportaciones doctrinales a lo que debe ser un modelo urbanístico y de vivienda vasco socialmente avanzado. Para ello habría que tomar, entre otras, las siguientes medidas:

  • construir parque públicos de vivienda, casi exclusivamente en alquiler
  • la vivienda protegida debería pasar a ser dominio público y por lo tanto inembargable, imprescritible e inalienable
  • expropiar la facultad de descalificación de la vivienda protegida vasca calificada como tal antes del año 2002
  • el derecho de superficie y la calificación permanente solo deben verse como funcionales pero intermedias estaciones hacia el dominio público
  • debe garantizarse a quien necesite vivienda una vivienda pública en alquiler, pero solo en alquiler y solo por el tiempo que la necesite (si mejora su renta o se compra una vivienda ya necesitará el apoyo público)
  • la vivienda protegida debe regirse solo por categorías de derecho adminsitrativo, abandonando los ropajes jurídicos civiles o mercantiles
  • las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda deben desaparecer y pasar a usar un mayor volumen de recursos públicos en gasto directo en políticas públicas de vivienda
  • todo ello podría desembocar en la existencia de un servicio público de vivienda (al estilo de los que ya conocemos en materia de vivienda y sanidad).

Claro, rotundo y radical (radix, raíz ...) el profesor Agirreazkuenaga concluye que para disponer de un servicio público que porporcione vivienda en alquiler a toda persona que lo necesite solo por el tiempo que lo necesite y para hacer del urbanismo (la construcción de ciudad) una función pública no hay ningún obstáculo económico. Solo la política y la economía explican que no estemos ya allí. Su claridad doctrinal creo que es muy de agradecer. Los que habéis seguido mi blog ya sabéis que comparto casi al 100% su discurso académico-doctrinal.

 

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06/08/09

CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (3): LA MIRADA SOCIOLOGICA

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada sociológica tal y como la expusieron los catedráticos de sociología de la Universidad Complutense de Madrid Jesús Leal y de la UPV-EHU Victor Urrutia (este último catedrático tiene además una faceta política pues, entre otras cosas, ha sido senador del cupo autonómico a propuesta del PSE y en estos momentos es Director del EUSTAT, ente estadístico dependiente del Gobierno Vasco-). Los dos profesores, Leal y Urrutia, son dos de los padres de la sociología urbana española. Por lo tanto, fue un verdadero privilegio poder contar con ellos.

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En su ponencia titulada "El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y sus efectos sobre las diferentes clases sociales" el profesor Jesús Leal partió de la constatación de la penalización del alquileren los últimos cincuenta años en España. El alquiler se ha penalizado fiscalmente, legislativamente, políticamente y presupuestariamente, en un contexto de bajísimo gasto público en políticas públicas de vivienda en alquiler (en comparación con otros estados de la UE) y de un estado del bienestar débil y familiarista. Todo esto ha provocado que España haya pasado de ser un país de inquilinos en los años 50 a un país de propietarios a principios del siglo XXI. España se encuadra dentro una UE en la que se pueden observar con claridad tres subsistemas de políticas públicas de vivienda. Portugal, Italia, Grecia y España que comparten un alto grado de propiedad, el bajo alquiler y la casi inexistencia de alquiler social público. Suecia, Alemania y Holanda con un gran parque de alquiler en el que una porción muy sustancial es alquiler social público. Y Francia y el Reino Unido representarían el modelo intermedio entre las virtudes germano-escandinavas y el desastre mediterraneo.

En relación a los últimos diez años en materia de vivienda, el profesor Leal entiende que una fuerte demanda de vivienda, junto con la bajada de los tipos de interés supuso un aumento de los precios de la vivienda libre en compra hasta llegar a suponer los costes hipotecarios el 50% del ingreso familiar (incluso restando las deducciones fiscales este esfuerzo se sitúa en el entorno del 35% de la renta familiar). Siendo además evidente que ese esfuerzo del 50% del ingreso familiar para acceder a una vivienda no está igualmente repartido por clases sociales. Todo esto no puede ser calificado de otra manera que de crisis de acceso a la vivienda de amplias capas de la sociedad española.

El profesor Leal puso de relieve la paradoja que supone la convicencia de la superproducción de viviendaen la España de los años 1997-2007 con el acceso más difícil a la misma por parte de los españoles. Aunque cierta lógica puede llevar a pensar que a más vivienda menores precios y mejor acceso, en la España de los últimos años ha ocurrido exactamente lo contrario.

Como primer efecto social de este contexto inmobiliario el profesor Leal cita el paso de una sociedad de asalariados (hasta cierto punto meritocrática, pues el gran activo de cualquier persona es su educación y su empleo) a una sociedad de propietarios, en la que tiene una importancia crucial el patrimonio inmobiliario propio o familiar. Obviamente este es un efecto social de lo inmobiliario que se deberá observar a medio y largo plazo, pero que no parece que vaya a traer demasiadas cosas buenas en términos de innovación, creatividad, vigor económico y movilidad social.

Pero hubo espacio para aportar otros impactos sociales de la crisis inmobiliaria. Entre los grupos sociales afectados se citó a los siguientes:

  1. JOVENES (los bajos parques de alquiler y de alquiler social retrasan la edad de emancipación): muy alta edad de emancipación, prolongación de los estudios, caída de la fecundidad (ya de por si muy baja en España), infantilización social, emancipación casi exclusivamente en pareja, posibles efectos sobre la maduración y asunción de retos profesionales y personales de buena parte de la juventud de finales de los 90 y principios de esta década.
  2. MAYORES (necesitan un parque de vivienda con unas características específicas que en estos momentos en España no existe): la rigidez inmobiliaria(mucha vivienda en propiedad de dos o tres habitaciones en localizaciones urbanas) hace dificil poder atender adecuadamente las necesidades de la población mayor, los mayores empiezan a vivir cerca de los hijos aunque no con los hijos, siempre que pueden procuran vivir de forma independiente, los costes de los servicios públicos de atención a esta población están creciendo de forma importante.
  3. EXTRANJEROS INMIGRANTES (hasta que estabilizan su proyecto vital en España dependen del alquiler escaso, caro y de mala calidad español):  se están produciendo fenómenos de hacinamiento, sobreocupación y explotación humana que podrían evitarse con un parque residencial menos rígido.
  4. SINGLES(las personas que viven solas tienen necesidades residenciales particulares no siempre bien atendidas en España): frente a la imagen tradicional que podemos tener del single prototipico (jóven urbano de buen poder adquisitivo) la mayor parte de los singles en España son mujeres mayores viudas, el otro gran colectivo de singles son los gays, en general para el colectivo de singles hay una escasa oferta de vivienda pequeña, central en las ciudades y bien comunicada.

Como conclusión final el profesor Leal nos insistió en que un país con un mercado de vivienda muy rígido (en nuestro caso propiedad y vivienda libre, con un peso muy pequeño del alquiler y de la vivienda social, protegida o pública) tiene dificultades a la hora de metabolizar determinados demandas sociales y la rígida estructura inmobiliaria-residencial puede incluso ser un freno del desarrollo económico y social. Por lo tanto, el profesor Leal apuesta por la convergencia con la UE en términos de alquiler privado y políticas públicas de alquiler.

Por su parte, en su ponencia “El impacto de la crisis sobre la ciudad y sus desarrollos”el profesor Victor Urrutia empezó por relativizar la actual crisis económica y financiera. No es la primera y no será la ultima. Tampoco será la primera o la última crisis económica con fuertes efectos sobre lo social y lo urbano.

Diferenció el profesor Urrutia entre la crisis que vivió Euskadi en los años ochenta (reconversión industrial) de la crisis actual (crisis de la globalización). En los años ochenta era inaplazable el cambio de modelo económico y urbano de una Euskadi (especialmente el Gran Bilbao) que perdía empleo a borbotones y en la que los niveles de morosidad de bancos y cajas fueron muy superiores a los actuales (por encima del 9%). Las estructuras de consumo, ocio, transporte, residenciales, urbanas, etc actuales sobre las que percute la presente crisis son muy distintas a las de los años ochenta en Euskadi. También ha cambiado fuertemente el modelo de familia. Hay una concepción y organización del trabajo muy diferente a la de los años ochenta. Y el debate sobre la gobernanza, aunque no lo parezca, está en la calle.

Dado el caracter global de la actual crisis, podremos ver cual de los dos modelos de ciudad (ciudad compacta continental -pero no solo- vs. ciudad difusa anglosajona -pero no solo-) aguanta mejor este periodo de crisis. Y en ambos casos la crisis económica y financiera acabará suponiendo un cambio del modelo urbano.

La actual crisis económica y financiera está teniendo una serie de costes en el tejido socio-urbano que no deben ser perdidos de vista:

  1. JOVENES: las dificultades para acceder a una vivienda y el sobre-endeudamiento hipotecario cuando se accede a ella, junto con la precariedad laboral, está provocando generaciones de jóvenes con el carácter corroído (Richard Sennet); en el caso español y vasco hay que añadir la inexistencia de una oferta de alquiler abundante y accesible que impide acompasar lo residencial con lo laboral y lo social.
  2. INMIGRANTES: nuestro actual modelo económico y urbano está produciendo un aumento de la guetización(muy preocupante en la educación), de la economía sumergida, de la precariedad laboral que afecta primero y con más fuerza a los inmigrantes y de una xenofobia latente; la ciudad debe crear ciudadanos y no guetos, pero en el momento actual los inmigrantes van a ser uno de los principales perjudicados por la crisis y se van a ver obligados a competir por los servicios sociales con otros grupos de necesitados nacionales, lo que provocará fuertes tensiones sociales y políticas. 
  3. EL GOBIERNO LOCAL: hay fenómenos relativamente imparables como la conciencia medioambientalde las clases medias, la demanda de participación ciudadana y la fuerte exigencia a los servicios públicos de base municipalesque se cohonestan con dificultad con una crisis que va a hacer subir de forma exponencial las demandas de servicios sociales para personas en desempleo y sin recursos en un momento en el que la recaudación fiscal de las AAPP está bajando; todo esto pone al gobierno local ante retos de un calibre extraordinario.
  4. MODELO ECONOMICO-URBANO: la ciudad es mercado; los EREs tienen su inmediato impacto sobre nuestro tejido urbano; de la misma manera que la restricción crediticia afecta a la ciudad en su conjunto; a juicio del profesor Urrutia será necesario cuidar a las PYMES, a la universidad y la economía del conocimiento.

Para finalizar el profesor Urrutia nos lanzó las siguientes preguntas: ¿cual es modelo urbano que de verdad queremos? ¿tenemos claro de verdad que modelo urbano es el nuestro?. El avanzó algunas claves a su juicio capitales:

  • Es necesario jerarquizar las necesidades, pues no hay dinero público (y parace que tampoco privado) para todo.
  • Debe haber máxima disciplina presupuestaria, para administrar de la manera más eficiente de lo que se disponga, que será en cualquier caso menos que en el pasado.
  • Es prioritario mantener los servicios sociales básicos, para evitar el abandono de amplias capas de la sociedad vasca que, además, no han provocado ellas la crisis.
  • Adoptar una cultura nórdica de la gestión pública y local, recta y escrupulosa gestión de la res publica.
  • Lo local no es una moda y hay que ayudar a salvar la crisis fundamentalmente desde lo local.
  • Los ayuntamientos deberán hablar a través de sus PGOU y el Gobierno Vasco a través de las nuevas DOTs. Todas las AAPP deben procesar el nuevo contexto y modificar nuestro modelo económico y urbano en función del mismo.

Así como el profesor Leal es un sociólogo urbano académico que se dedica a asesorar a muchas AAPP españolas, el profesor Urrutia es un sociólogo urbano metido a político y gestor público. Reconforta saber que el profesor Urrutia tiene muy claras las prioridades económicas, sociales y urbanas de las AAPP en los nuevos tiempos.Le deseo la mejor de las suertes, entre otras muchas cosas, por jugarme yo, con el resto de la ciudadanía, buena parte de nuestro futuro con su gestión.

 

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05/08/09

CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (2): LA MIRADA ECONOMICA

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Hace un par de días os dije que me parecía que el contenido de uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERAmerecía que fueramos viendo su contenido con tranquilidad y cierto detalle. Pues bien, hoy quisiera haceros algunos comentarios relativos a la visión económica que fue expuesta por el profesor de la Universidad Pompeu Fabra y uno de los economistas especializados en vivienda más brillantes de España Jose Garcia-Montalvo. y por el consultor del IKEI(la consultora líder en Euskadi en análisis del mercado y políticas públicas de vivienda) Antonio Corral.
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La ponencia del profesor José García-Montalvo llevaba por título "Orígenes, efectos y alternativas de la crisis económica y financiera. Su incidencia en el Sector Inmobiliario". Para él las causas de la crisis financiero-económica internacional y española hay que buscarlas en la conjunción de:

  • Avaricia: bastante habitual de la naturaleza humana
  • Estupidez:no se puede creer de forma casi religiosa en tablas, ratios, fórmulas, teorías y modelos; no se pueden utilizar todos estos instrumentos sin honestidad y profesionalidad; no se puede creer que el riesgo ha desaparecido por mucho que lo diga el aparato técnico al uso.
  • Incentivos perversos:los incentivos de los directivos bancarios y corporativos estaban diseñados a corto plazo, sin considerar todas las variables económicas (vg. se primaba el volumen de créditos hipotecarios contratados, sin perjuicio de la calidad -capacidad de devolución del deudor- de esos créditos).

En un clima de masiva avaricia, estupidez e incentivos perversos, se llego a pensar que el precio de la vivienda iba a crecer siempre. Algunos (los cautos) se lo creyeron de verdad, mientras otros (los listos) sacaron mucho dinero de la expansión de esta falacia económica. Los compradores llegaron a esperar crecimientos anuales del precio de la vivienda del 15%, e incluso superiores. Aunque casi el 95% de los consumidores consideraban, a la vez de lo anterior, que la vivienda estaba sobrevalorada en, al menos, un 50%. No se acierta a comprender cuales fueron los mecanismos de psicología-social que permitieron que casi todo el mundo supiera que la vivienda estaba muy sobrevalorada y a la vez casi todo el mundo quisiera ganar dinero con ella, pues tenía expectactivas de crecimiento indefinido del precio de la vivienda.

Como consecuencia de lo anterior, se creo verdadero riesgo sistémico(todos apostaban a lo mismo, a la subida indefinida del precio de la vivienda). Esas expectativas de crecimiento ilimitado de precios fueron alimentadas por todos: las empresas, los bancos, el sector inmobiliario, las empresas de rating, los fondos de inversión, las clase política, las administraciones públicas, los medios de comunicación, etc.

Por otro lado, el profesor catalán manifestó su convicción de que Greenspany su política de tipos de interés artificialmente bajos están en la base de parte de la crisis económica. Los banqueros centrales, o al menos algunos, llegaron a pensar que eran Dios y que podían dirigir la economía mundial con solo modificar al alza o a la baja el tipo de interés. La economía es algo mucho más complejo y agregado que el solo manejo de ciertas palancas a disposición de los reguladores económicos estatales.

Y también apuntó a que, paradójicamente, la competenciaha sido uno de los principales combustibles de la actual crisis financiera y económica mundial. Ningún operador económico podía permitirse dejar de hacer lo que estaban haciendo los demás. Por muy suicida que fuese a medio y largo plazo, era muy rentable a corto plazo. Y durante unos años el sistema econñomico mundial solo ha estado prestando atención al corto plazo. Hasta que la burbuja ha estallado.

Finalmente nos dio múltiples ejemplos de como calaron en el imaginario popular una serie de mentiras económicas, falacias populares incontestables en los medios de comunicación durante más de diez años, que ahora todo el mundo aceptan que eran acientíficas y no constatables empíricamente.

Después del estallido de la burbuja (cosa que el profesor García-Montalvo ya predijo desde mediados de esta década) y de la llegada de la crisis, el profesor catalán nos dio algunas pautas sobre lo que tendríamos que haber aprendido de esta crisis:

  • la total falta de regulación puede ser tan perniciosa para el sistema económico como una excesiva regluación del mismo
  • la persistencia de un crédito fácil lleva siempre a una burbuja inmobiliaria
  • el tamaño de los operadores financieros y económicos puede tener ventajas, pero tiene también muchos inconvenientes
  • el crédito fácil provoca mayor dificultad en el acceso a la vivienda (por su encarecimiento)
  • ni de lejos hemos limpiado en España toda la basura hipotecaria e inmobiliaria que aún tenemos que procesar, hya todavía un gran recorrido de caída de los precios de la vivienda libre.

Y concluyó su exposición con un conjunto de medidas que a su juicio es imperiosamente necesario tomar, pero que, según sus palabras, ni el PSOE ni el PP van a impulsar (tuvo duras palabras para todas las medidas tomadas hasta ahora en materia de vivienda y crisis por PSOE y PP):

  • eliminar la desgravación fiscal a la compra de la vivienda desde ya mismo
  • fomentar desde lo público con todos los medios a su disposición el alquiler frente a la compra
  • dedicar el 100% de la vivienda protegida a alquiler
  • fomentar una fuerte bajada de precios de la vivienda libre terminada sin vender y de la usada en venta
  • dejar tranquilo el regimen legal del suelo, pues ahí no está el problema
  • no crear falsas expectativas sobre el precio de la vivienda
  • tener buenas y públicas estadísticas de suelo y vivienda
  • impedir que las sociedades de tasación de vivienda españolas dependan orgánicamente o sirvan a los intereses corporativos de bancos y cajas
  • que solo se puedan pedir préstamos por un 80% del valor registral (no de tasación) de las viviendas

Creo que la profesor García-Montalvo se le podrá acusar de muchas cosas, pero no de no ser claro. Las desregulación total, combinada con la avaricia, estupidez y los malos incentivos han provocado una situación que solo se resolverá con regulación pública. Aunque personalmente él apuesta por poca regulación pública de la economía, pero lo más eficaz posible (que prevenga comportamientos disfuncionales, sin coartar la creatividad y el tracto econñómico). Según él, con ajustarle las clavijas a las agencias de rating en el mundo y a las sociedades de tasación en España ya tendríamos buena parte del camino recorrido. Utilizó la metáfora del Concorde(aviación supersónica ultrasensible) y una cometa. La economía moderna no puede ser un Concorde (el más mínimo error nos lleva a una crisis global) y tampoco debemos volver a las cometas, sino que tenemos que procurar una aviación moderna sin incentivos perversos.

Como veis el profesor García-Montalvo no ha hecho muchos amigos en los últimos años entre los poderes fácticos del ladrillo español. Tampoco ahora es muy ortodoxo en sus análisis y conclusiones. Y por cierto, vaticina que en el próximo ciclo burbujista se volverán a cometer los mismos o casi los mismos errores con el ladrillo en España. Sugerente ¿no?.

Por su parte el consultor Corral dedicó su ponencia a describir la situación pasada, presente y posible futura del mercado inmobiliario vasco. A través de un prolijo aparato estadístico dejó claras las grandes tendencias inmobiliarias vascas. Entre las mismas citó:

  • 1990-2000 liderazgo de la vivienda libre en Euskadi vs. 2000-2009 fuerte emergencia de la vivienda protegida hasta llegar a liderar en estos momentos el mercado de vivienda.
  • fuerte crecimiento de los precios y de la producción de vivienda en el conjunto de España (tomando como base el año 1994 el pick español estuvo en un incremento del precio de la vivienda del 350%) vs. en época de boom inmobiliario crecimiento menor respecto a la media española de los precios de la vivienda en Euskadi (crecimiento medio desde 1994 hasta el 2006 del 150%)
  • fuertes descensos del precio de la vivienda libre en estos momentos de crisis en el conjunto de España vs. menores descensos de los precios de la vivienda en Euskadi frente a la media española en momentos de crisis.
  • la cuota de vivienda protegida en Euskadi (ahora del 48%) siempre ha sido muy superior a la media española (en los últimos años del 10%, que el pasado año 2008 se situó en el 24% como consecuencia del fuerte desplome de la vivienda libre).
  • en estos momentos la producción de vivienda libre está cayendo un 40% de media en todas las CCAA, en el arco mediterráneo por encima del 50% y en Euskadi un 18%.
  • a su juicio la fuerte cuota de vivienda protegida vasca estabiliza el mercado y permite ciclos más suaves (con menores incrementos de precios y producción en época de expansión y menores descensos en épocas de crisis). Lo cual, por cierto, es exactamente la misma tesis que yo he mantenido durante años y he plasmado en este blog en muchos posts (como este que os dejo de ejemplo) que algunos han descalificado por venir de un político. Dado que ahora ya no soy un político, sino un profesional liberal y académico amateur, que la tesis es defendido por economistas de prestigio como el Sr. Corral y que es perfectamente constatable en las series estadísticas oficiales, espero que se empiece a tomar más en serio esta especificidad del modelo urbano y de vivienda vasco.
  • a pesar de lo anterior, desde 1997 Euskadi ha pasado a tener unos precios de vivienda libre mayores que la media de las CCAA (cosa que no ocurría en los 25 años anteriores), llegando en estos momentos a tener una de las viviendas libres más caras de España.
  • esto debe verse en perspectiva, pues si dispusieramos de un indicador sintético (vivienda libre y vivienda protegida ponderadas por tamaños de submercado) los precios de las viviendas en Euskadi (promedio) estarían en la parte baja del conjunto de las CCAA españolas.
  • llamó nuestra atención sobre el peculiar papel de la vivienda libre usada en venta: anticipa ciclos, caé más que la media en crisis y sube más que la media en periodos de expansión.
  • el consultor Corral considera que en estos momentos el stock de vivienda terminada sin vender en Euskadi puede estar en unas 18.000 viviendas.

Antonio Corral acabó su ponencia con dos aseveraciones hoy no discutidas por nadie, pero que hace solo unos años weran tachadas de sacrílegas:

  • en materia de vivienda todo lo que sube baja y viceversa
  • cuando bajan los tipos de interés y el suministro crediticio el precio de la vivienda sube y viceversa.

Antonio Corral ha mantenido siempre la misma línea de trabajo en materia de vivienda: obtener las mejores estadísticas posibles (algo casi quimérico en España), trabajarlas con honestidad y sacar las conclusiones pertinentes, por mucho que puedan ser políticamente incorrectas o no muy compartidas por la opinión social mayoritaria. Esta labor es muy de agradecer y espero que la siga llevando adelante en los próximos años.

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03/08/09

CURSO VERANO UPV-EHU POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (1): LA PRESENTACION DEL CURSO

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El pasado mes de mayo y la semana pasada os hablé en este blog de uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tienen lugar en la bella Donosti. El curso se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA.

Os dije que, poco a poco, os iría comentando lo que en ese curso se expuso y debatió. Pues bien, empiezo hoy esa tarea. Y lo primero que debo hacer es reproducir las palabras de presentación de este curso a cargo de Miguel Angel García Herrera, catedrático de derecho constitucional de la UPV-EHU y uno de los directores del grupo de estudios de políticas públicas de suelo y vivienda Ekiten Thinking

"Buenos días. Me corresponde a mí, en calidad de director de este curso de verano (condición que comparto con los profesores Unceta y Garrido) realizar su presentación. Procedo a ello.

 

Sintéticamente lo que pretendemos con este curso es ayudar a establecer un debate entre académicos, políticos, gestores públicos y privados, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos y, de entre ellos, más específicamente sobre el problema de la vivienda, en un contexto como el actual caracterizado por una fuerte crisis financiera, económica, laboral y social, causada por las evidentes deficiencias de los mercados desregulados, que está siendo tratada de combatir con una notable intervención pública en rescate de la economía y las personas, que está ya ocasionado un creciente gasto, endeudamiento y déficit público y todo ello en un momento de interesante revolución cognoscitiva y de crisis energético-medioambiental de inaplazable solución. Ante esta situación, con el ánimo de recuperar el auténtico sentido etimológico de la palabra “crisis”, nos deberemos cuestionar si la realidad actual no nos coloca acaso ante la oportunidad de repensar profundamente sobre las bases del modelo socio-económico en el desarrollo de nuestros pueblos y ciudades basado, más que en las necesidades e impulso del mercado inmobiliario, como hasta ahora, en los retos que nos plantean los postulados del urbanismo sostenible y las crecientes demandas ciudadanas en aras a una mayor y mejor calidad de vida. 

 

Pretendemos realizar este debate entre académicos, políticos, gestores públicos, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos utilizando para ello los instrumentos científicos que nos proporcionan diferentes disciplinas académicas y profesionales. Especialmente importantes serán las perspectivas económica, jurídica, sociológica y arquitectónica. Pero otras disciplinas también deberán ayudarnos en la tarea que nos proponemos.

 

En los últimos años el mercado inmobiliario español, salvo contadas pero muy meritorias excepciones, se ha caracterizado por una desmesurada producción de vivienda libre nueva, una baja producción de vivienda protegida, un mercado del alquiler privado raquítico y disfuncional, la práctica desaparición del alquiler público, la presencia residual de los trabajos de rehabilitación y regeneración urbana, un gran parque de vivienda vacía ociosa, un alto consumo de suelo y profunda huella ecológica.

 

Todo ello, lejos de hacer más accesible la vivienda a la ciudadanía, ha implicado una espiral alcista de precios, una verdadera burbuja inmobiliaria, negada por muchos responsables políticos y económicos, y que en su explosión ha destapado muchas de las miserias de este modelo económico, social y medioambiental:  

  1. La paradoja de la vivienda inaccesible para gran parte de la sociedad en un contexto de sobre-producción de vivienda
  2. Acumulación multimillonaria de plusvalías urbanas en muy pocas manos
  3. Fuerte crisis de sobre-endeudamiento hipotecario de la población sumado una muy precaria posición económico-financiera de las empresas del sector, que redunda en una problemática gestión de la cartera inmobiliaria e hipotecaria de cajas y bancos,
  4. Degradación del medio ambiente natural y urbano, con presencia de tejidos urbanos de mala o deficiente calidad, importados muchos ellos de modelos de desarrollo ajenos a nuestra tradición de ciudad compacta continental europea
  5. Importante presencia en determinados lugares de prácticas de corrupción
  6. Práctico abandono de la investigación técnico-arquitectónica y escaso interés por la industrialización de la construcción
  7. Administraciones Públicas locales que, por su precaria situación de recursos humanos y económicos, muchas veces se han visto relegadas al papel de beneficiarias residuales de las plusvalías urbanísticas con práctico abandono de su obligación de intervención e intermediación en el mercado inmobiliario,
  8. Fuerte dependencia de la economía y el empleo español del “ladrillo” lo que aboca a nuestro tejido económico a ciclos económicos expansivos – basados en tendencias fuertemente especulativas - y a fases de recesión pronunciadas – como el que estamos viviendo- 
  9. Evidente retroceso de los derechos sociales como el derecho a la vivienda, la salud social, la sostenibilidad medioambiental del medio urbano y natural y el derecho a un modelo de desarrollo económico equilibrado. 

Este triste panorama tampoco ha pasado tampoco desapercibido en el ámbito de las instituciones europeas donde, recientemente, el Parlamento Europeo ha llamado, y no es la primera vez, la atención y alertado  al Estado español instándole a una rápida corrección de estas prácticas (informe AUKEN)

 

El grupo de académicos que organizamos este curso de verano partimos de unas bases muy claras. No engañaremos a nadie. Nuestro horizonte finalista es la sociedad democrática avanzada de la que habla el Preámbulo de la Constitución española de 1978 y nuestro bagaje instrumental es el Estado Social y Democrático de Derecho del que habla el artículo primero de nuestra Carta Magna.

 

Estamos convencidos de que en materia de vivienda es necesario debatir y construir en torno a las categorías derecho subjetivo y servicio público de vivienda. Defendemos que el derecho a la vivienda, al medio ambiente, a la participación ciudadana y a la plenitud en el disfrute del resto de derechos y libertades constitucionales dentro del medio urbano son factibles en el actual estado de desarrollo de la UE, España y Euskadi. Defendemos abiertamente que la ciudad se piense, debata, construya, disfrute y reinvente por toda la ciudadanía. Es más, y la realidad presente nos avala, consideramos disfuncional el que la ciudad y la vivienda sean tratadas como una cuestión solo de propietarios de suelo, promotores urbanísticos, bancos, cajas, concejales, alcaldes y partidos políticos. Entendemos que las ciudades del futuro deben ser creadas, vividas y reinventadas a través de redes profundamente democráticas, fomentadoras de la ciudadanía activa, o en caso contrario seguiremos sufriendo las externalidades disfuncionales del mercado. Por ello apostamos por  unas AAPP fuertes, dotadas de recursos humanos y económicos, que puedan desempeñar con eficacia las labores de regulación, supervisión e intermediación pública desplegando su actividad urbanística en forma de alianzas y partenariado público-privado y público-público.

 

Para conseguir que la vivienda sea un derecho subjetivo real y efectivo de la ciudadanía y que el medio urbano sea un campo en el que se desplieguen los derechos y libertades constitucionales de todos es necesario dotar al nuevo modelo urbano español y vasco de una serie de instrumentos que requieren un profundo debate intelectual, ciudadano y público. Debemos preguntarnos como queremos gestionar nuestros suelos (ya colonizados o por artificializar) en el futuro. Debemos preguntarnos si queremos, debemos o podemos seguir creciendo casi ad infinitum. Debemos cuestionarnos sobre el adecuado equilibrio entre la nueva edificación y la rehabilitación y regeneración de los tejidos urbanos ya existentes. Debemos preguntarnos que papel queremos que juegue la iniciativa pública en la gestación y reparto de las plusvalías urbanísticas, tanto en la ciudad ya consolidada como en la ciudad por nacer. Tenemos que saber que queremos en materia de producción, acceso y gestión de la vivienda protegida. Es necesario abordar no ya el debate, sino la praxis en materia de alquiler, especialmente el público. Debemos pensar en soluciones viables en relación al problema de la vivienda vacía y totalmente ociosa. También tenemos que articular alguna respuesta académica en torno a los problemas de la sobreocupación de algunos tejidos urbanos y viviendas. No debemos de dejar de atender adecuadamente las diferentes caras de la segregación socio-urbana. Debemos preguntarnos si no ha llegado ya el tiempo para una nueva regulación legal del endeudamiento hipotecario de los compradores de vivienda. Es inaplazable una reflexión intelectual honesta sobre la fiscalidad de la vivienda y el nivel y composición del gasto público en vivienda. Debemos abordar la necesidad de dotar a lo público de una serie de técnicas, profesionales y entidades de gestión a la altura de nuestros retos urbanos. Debemos preguntarnos si no sería mejor para todos, incluida nuestra economía, que esta se emancipara del ladrillo y disminuyera el peso de este a favor de otras actividades económicas de mayor valor añadido económico, social, medioambiental, etc. Debemos preguntarnos por la mejor manera de articular una ciudad, un medio urbano para todos, construido desde la participación ciudadana y ponderando adecuadamente todos los intereses sociales, económicos y ambientales en juego. En fin, debemos pensar en como hacer de nuestras ciudades y pueblos un ámbito de racionalidad medioambiental, prosperidad económica, conocimiento avanzado y profundización en la democracia.

 

Todo esto no es fácil hacerlo en época de crisis económica, financiera, laboral y social. Pero por más difícil que sea esta tarea es ciertamente inaplazable. Pues en el caso contrario, nos arriesgamos al muy gatopardiano “que todo cambien para que todo quede igual” y una vez superada esta crisis volveremos a las mismas prácticas urbanas disfuncionales en el siguiente periodo expansivo de nuestra economía.

 

Son las instituciones democráticas, los partidos políticos, las AAPP quienes tienen la resposnabilidad de impulsar estos cambios, pero desde la universidad, más si esta es una universidad pública, tenemos la responsabilidad de debatir y dar luz a soluciones técnicas e instumentales susceptibles de ser aplicadas funcionalmente sobre el trato social, económico y medioambiental urbano. En esa tarea estamos desde hace tiempo las personas que integramos Ekiten Thinking y a esa terea dedicaremos también este cruso de verano.

 

Desde la dirección de este curso entendemos que contamos con algunos de los mejores mimbres para la tarea intelectual que nos hemos marcado, aunque como siempre en este tipo de eventos lo más importante estará a ese otro lado de la mesa, entre el alumnado que en este caso está compuesto por más de 65 estudiantes, profesionales, académicos, intelectuales, políticos y gestores de muy variada procedencia que, a buen seguro, serán la verdadera base de tres días muy fructíferos en los que espero que demos algo de luz a los problemas que nos ocupan, disfrutemos y si es posible nos deleitemos con la bella ciudad que nos acoje."

Sirva este texto como introducción a los problemas que se trataron durante tres días a finales de julio del 2009 en Donosti. Con tranquilidad os iré contando lo que dieron de si las diferentes sesiones, los distintos temas y los diversos enfoques metodológico-profesionales.

 

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30/07/09

ALQUILER SOCIAL: BUENAS PRACTICAS EUROPEAS, ESPAÑOLAS Y VASCAS

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Ayer di una conferencia en uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tienen lugar en la bella Donosti. El curso se titula POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. Ya os hablé del mismo en este blog el pasado mes de meyo. Mi ponencia tenía por objeto dar a conocer algunas buenas prácticas en materia de alquiler social, público o protegido en la UE, España y Euskadi y sacar conclusiones sobre la necesidad y viabilidad de las politicas publicas de alquiler.

En días posteriores ya os contaré como fue el curso en general: el debate sobre el alquiler, las otras ponencias dedicadas a otros temas, los debates suscitados, las aportaciones del público (probablemente de lo mejor del curso), los diferentes puntos de vista en función del lugar de origen, etc. La cosa ha dado para mucho y creo que merece la pena hablar de ello con cierta calma y detalle. Eso si, será en días posteriores.

  

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