El pasado 27 de julio tuve, una vez más, la suerte de compartir mesa con Jorge Letamendia, concejal de urbanismo de Donosti. Con Jorge he compartido y comparto muchas cosas. Hemos gestionado (el lo sigue haciendo) la res publica urbanística juntos, él desde el Ayuntamiento de Donosti y yo desde la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco. Hemos debatido como académicos amateurs que somos los dos. Hemos negociado políticamente. En fin, hemos caminado uno cerca del otro durante cierto tiempo. Jorge es un socialista que trata de aplicar el socialismo al urbanismo de su ciudad (la jodidamente bella Donosti) de forma eficaz, moderna, dinámica, sinérgica y social. En el pasado hemos mantenido algunas diferencias. Puede que el presente también las tengamos. Pero, visto como está el patio, son diferencias de mero matiz. Los dos creemos en el Estado Social que propugna nuestra Constitución. Los dos entendemos que el urbanismo es una función pública no privatizable. Los dos defendemos la necesidad de unas políticas públicas de vivienda fuertes, a la europea, que sean capaces de crear una serie de medios y bienes al servicio, no solo de las necesidades residenciales de las personas en riego de exclusión, sino de una cohesión socio-urbana que, en términos generales, el mercado no puede proveer y que solo puede llegar de la mano de la intervención pública en el urbanismo. En fin, los dos creemos que la vivienda pública debe ser un servicio público (hablo en sentido laxo, no en sentido técnico-jurídico -cosa que yo particularmente también defiendo-) que ayude a crear mejores pueblos y ciudades, entendiendo por mejor un espacio urbano en el que toda la ciudadanía pueda ejercer todos sus derechos ciudadanos y en el que, a la vez, pero desde luego sin renunciar a lo anterior, florezca la cohesión social, el respeto al medioambiente, la actividad económica, la creatividad, la innovación, el intercambio de conocimiento, la prosperidad, el comercio y todo eso que hizo que los clásicos dijeran que el aire de la ciudad hace libre. No descubro nada si digo que en los últimos diez años Jorge y yo hemos visto millones de cosas en el mercado de suelo y vivienda o en las políticas públicas de vivienda que no nos gustan en absoluto. Compartimos crítica al modelo neoliberal (laissez faire, laissez passe) aplicado a lo urbano y, en muy buena medida, compartimos horizonte utópico en materia de suelo y vivienda (Estado Social y Democrático de Derecho).

El curso de verano de la UPV nos encargó a Jorge y a mí que debatiéramos en particular sobre las políticas públicas de vivienda de alquiler.

JAVIER BURON CUADRADO abogado de Cuatrecasa Gonçalves Pereira y miembro del Grupo de Estudios Ekiten Thinking

Yo defendí una ponencia que ya puse a vuestra disposición en este blog hace unos meses. Mi tesis fundamental es que hay buenas prácticas en materia de alquiler social en la Unión Europea de las que debemos tomar nota, pero ello no quiere decir que debamos copiar de forma acrítica modelos en teoría excelentes pero no completamente exitosos en Europa y de inciertos resultados en España o Euskadi en caso de mera mímesis. Entiendo que debemos ser capaces de desarrollar nuestras propias políticas públicas de alquiler, teniendo en cuenta las debilidades y fortalezas de las mejores prácticas europeas, pero también considerando detenidamente nuestras propias debilidades, fortalezas, amenazas y oportunidades. Muy sintéticamente yo defiendo la necesidad de crear un fuerte parque público de alquiler y derecho de superficie (al que considero en el fondo un alquiler a largo plazo) que sea capaz de atender a amplias capas de la población (no solo a la población en riesgo de exclusión social) a precios de alquiler y derecho de superficie asequibles pero diferentes en función de la situación socio-económica de los inquilinos y superficiarios, y que dote a lo público de instrumentos de intervención social y económica tanto en el suelo urbano como en el urbanizable, tanto en el momento presente como en el futuro.

Para ello es claro que debemos construir vivienda protegida en alquiler y crear un mercado profesionalizado del alquiler privado, pues estamos a años luz de los parques públicos y privados de alquiler de la UE. Pero, a la vez, debemos intervenir en el suelo urbano, en la ciudad ya existente, con especial atención al fenómeno de la vivienda vacía y a la rehabilitación y regeneración urbana. No podemos fiarlo todo al crecimiento urbano. Este es necesario en algunos momentos y lugares, imposible en algunos sitios o épocas y siempre cíclico al calor de los períodos económicos, financieros e hipotecarios. Sin embargo, la utilización plena y el reciclaje de los tejidos urbanos ya existentes es interesante (socio-urbanamente) en todo momento, con o sin crecimiento urbano. Es conveniente coser y recoser por dentro las ciudades y pueblos. Muchas son las cosas que se deben hacer en este terreno, pero una de las más evidentes es poner en valor la vivienda vacía que no tiene uso alguno y que con el fomento/policía administrativa de los poderes públicos se puede dirigir hacia el alquiler. Y otro de los asuntos evidentes que todo el mundo comparte, al menos en el terreno de los principios, es que hay que conservar el patrimonio urbano ya existente a través de la rehabilitación y regeneración urbana (teniendo esto, aunque no lo parezca, muchas veces conexión con el alquiler).

Por lo tanto, y por resumir: entiendo que debemos acercarnos a los parques de vivienda en alquiler social europeos, así como a sus mercados privados profesionalizados de alquiler de vivienda y, a la vez, debemos intervenir sobre la ciudad ya existente con el fomento del alquiler (público y privado), empezando por el alquiler de la vivienda vacía, con la rehabilitación y con la regeneración urbana.

 

JORGE LETAMENDIA químico y concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Donosti

Jorge, suscribiendo esta filosofía general, fue, como siempre, bastante provocador y sostuvo puntos de vista políticamente poco correctos.

Por ejemplo, empezó su intervención diciendo que en Euskadi en los últimos diez años no ha habido un boom sobreedificador como el del resto de España. Es más, según él, en alguno lugares de Euskadi ha habido edificación por debajo de las necesidades sociales. A su juicio, la vivienda vacía en Euskadi no debe ser la excusa para que las ciudades dejen de crecer. Jorge entiende que 9 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes es un objetivo razonable, frente a los más de 40 viviendas por cada 1.000 habitantes que se han visto en la última década en algunas CCAA españolas. Euskadi ha estado en los últimos años, según sus cálculos, en 6 y Donosti en 5.

También puso de relieve que en estos momentos de crisis en Donosti es la vivienda protegida la que está ayudando al sector a sobrevivir y que en su ciudad, como en Vitoria-Gasteiz, la lista de demandantes de vivienda protegida inscrita en Etxebide puede atenderse por completo en un periodo de tiempo muy corto. Todo esto no nace de la nada, pues previamente ha habido liderazgo público en materia urbanística. Recordó que toda la vivienda protegida que se hace en Donosti es vivienda de promoción pública (no hay promotores privados haciendo vivienda protegida, pues el Ayuntamiento se queda con todos los suelos calificados para vivienda protegida y los desarrolla con sus propios medios). Como reflejo de lo anterior, recordó que en el año 2008 en Donosti se inició más vivienda protegida que libre e incluso más vivienda protegida en alquiler que vivienda libre. Y así seguirá siendo en el futuro, pues en los próximos años el 50% de la vivienda protegida nueva será de alquiler y el 30% del total de nuevas viviendas (incluyendo las libres) será vivienda de alquiler.

Continuando con su estilo claro y directo, Jorge afirmó que no cree en la iniciativa privada para el desarrollo de parques de alquiler y, consecuentemente, tampoco cree en esto que se ha venido a llamar el partenariado público-privado en la promoción del alquiler como régimen de acceso en España. Defendió que nos acerquemos a la UE en materia de alquiler, sabiendo que en muchos de los estados líderes en alquiler social hay un cierto movimiento de venta de parte del parque público de vivienda en alquiler, pero siendo evidente que hay un largo camino para encontrarnos (muchos países de la UE tienen un 30% o un 40% del total de sus viviendas en alquiler social o público, mientras que en España no llegamos al 1%; si ellos venden algo y nosotros construimos con vigor vivienda pública en alquiler nos deberíamos encontrar a medio camino, pero sería deseable que el encuentro se produzca cerca del actual nivel europeo y no cerca del actual nivel español).

Jorge es enemigo de que toda la vivienda protegida sea vivienda en alquiler. En primer lugar, por entender que quien tenga recursos para comprar una vivienda protegida debe hacerlo y con ello ayudar a financiar las políticas públicas de alquiler. Quien no pueda acceder a una vivienda protegida en compra debe poder acceder a un alquiler público. Jorge no suscribe el mito de la rotación ni el del control público del parque de alquiler. Precisamente por ello, y frente a los que oponen a la vivienda protegida en compra solo la vivienda en alquiler, defiende la vivienda en derecho de superficie con calificación permanente como un tertium genius muy interesante. Las viviendas en derecho de superficie, que no dejan de ser un alquiler a muy largo plazo, se mantienen y conservan en muy buen estado por parte de sus titulares. Pero Jorge matizó que, no defender que el 100% de la vivienda protegida sea en alquiler, no se debe confundir con no defender la existencia de un parque de vivienda pública en alquiler potente.

Entiende Jorge que en materia de alquiler en Euskadi hay un antes y un después de la reciente orden de ayudas al alquiler del Gobierno Vasco de noviembre del 2008, pues en estos momentos en Euskadi se dispone de las ayudas públicas al alquiler de vivienda protegida y ADAs más altas de España y son suficientes para que una Administración o incluso un particular se lancen a la tarea de alquiler vivienda protegida en vez de venderla. Jorge defendió que las AAPP no deben obtener beneficios de los inquilinos públicos. A su juicio, la suma de inversión pública, ayudas públicas y alquileres debe igualar los costes de estas operaciones.equilibrio presupuestario que permitiría situar los alquileres medios de la vivienda protegida en el entorno de los 350 euros al mes y de 280 en el caso de las ADAs.

Respecto a las ADAs apuntó que en estos momentos los ayuntamientos disponen de muchas parcelas para ADAs libres de cargas de urbanización que deberían de ponerse en valor (red vasca de alojamientos dotacionales en alquiler) de forma inmediata. En relación a Donosti, ciudad pionera en esta materia, incluso con ADAs avant la lettre, el se ha comprometido a que el 7% del total de nuevas viviendas en su ciudad sean ADAs).

Respecto a la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, defendió que debe ser una política más de vivienda en España y Euskadi. Pero critico el programa Bizigune del Gobierno Vasco, no por no movilizar vivienda vacía hacia el alquiler (cosa que ha hecho en cerca de 5.000 casos) sino por usar recursos públicos de forma poco eficiente y eficaz. Los recursos públicos que se han gastado en movilizar esas cerca de 5.000 viviendas privadas vacías en suelo urbano por periodos de cinco años (unos 3.000 euros al año por vivienda) el entiende que estarían mucho mejor gastadas en la promoción de nuevo parque de vivienda protegida en alquiler (en nuevos suelos urbanizables).

Y finalmente, frente a quienes entienden que el alquiler público debe ser llevado a cabo solo por el Gobierno Vasco, defendió que los ayuntamientos se involucren en la promoción de vivienda protegida de alquiler. A su juicio buena parte del 15% de los aprovechamientos urbanísticos que reciben los ayuntamientos de cada operación urbanística se deben dirigir a la producción de vivienda protegida en alquiler. Afirma que las reservas de suelo de vivienda protegida tienen mucho más sentido social si una parte de las mismas se acaba convirtiendo en vivienda protegida de alquiler. Pero no cree que se puedan imponer obligaciones legales de alquiler a los promotores privados. Por lo tanto, a su juicio, la promoción de vivienda protegida en alquiler es un trabajo de todas las AAPP con un papel menor o meramente instrumental de la iniciativa privada.

EL DEBATE POSTERIOR

Más por las provocaciones dialécticas de Jorge que por mi ponencia, el debate posterior fue bastante intenso e interesante.

En primer lugar, surgieron varias voces que defendieron la necesidad de maximizar el trabajo sobre la vivienda vacía en la ciudad ya consolidad. Es más, entre el auditorio habría personas que no solo defendían las políticas de fomento con dinero público del alquiler de vivienda vacía, sino también la penalización fiscal de aquellas viviendas vacías que hayan recibido ofertas de ayudas públicas para la rehabilitación y el alquiler y las hayan rechazado. Una cierta parte del público entendía que hay que ayudar con fondos públicos a movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, pero también penalizar a aquellos propietarios que quieren permitirse el lujo individual, no asumible colectivamente, de mantener viviendas vacías sin uso alguno.

En segundo lugar, otras voces consideraron que en Euskadi, o al menos en algunas parte de nuestra geografía, si se ha producido una sobreproducción de vivienda. Se llegó incluso a hablar de un territorio al límite de su capacidad de acogida.

En tercer lugar, algunos de los asistentes pusieron el dedo en la llaga: nunca tendremos parques de alquiler nórdicos si no tenemos una presión fiscal y unos impuestos como los de los países escandinavos.

De entre los asistentes, también surgieron voces en defensa del programa Bizigune, que implica un fuerte gasto público, pero moviliza de forma muy rápida vivienda libre vacía hacia el alquiler social (alquiler máximo del 30% de los ingresos del inquilino), en la ciudad existente, con un total control público de la operación, de forma que no hay posibilidad alguna de fraude o de inflación en el mercado del alquiler de vivienda. Aunque también hubo quien defendió un modelo de ayudas a los inquilinos de vivienda libre sin más intervención de la Administración que la suscripción de un seguro de impago (tipo Renta Básica de Emancipación del Ministerio de Vivienda de España). E incluso hubo quien defendió que la forma de crear un amplio parque de alquiler (privado) en España es agilizar el desahucio a través de una mejora de la legislación procesal (cosa que se acaba de producir recientemente a través de la Ley estatal 19/2009).

En otras sesiones del curso de verano también se produjeron intervenciones que versaban sobre el alquiler. Por ejemplo, se defendió la eliminación de las deducciones fiscales a la compra de vivienda (cosa que de forma parcial quiere hacer el Proyecto de Ley de Economía Sostenible). Algunos nos sugirieron cuestionarnos siempre antes de construir nueva vivienda si es posible reutilizar la que ya existe.

Y no tengo claro si fue objeto de debate o no, pero algunas cuestiones figuran en mis notas sobre esta sesión y, por ello, las comento.

Hay actuaciones de alquiler público pequeñas, que incluso pueden parecer insignificantes, que en muchos municipios vascos pueden bastar. Lo llamamos "el modelo Tolosa" y consiste en que un Ayuntamiento licite un suelo de vivienda protegida y el promotor que sea adjudicatario, además de hacer una serie de viviendas protegidas para su venta, tiene la obligación de entregar unas pocas viviendas protegidas al Ayuntamiento para que este las dedique al alquiler. En muchos municipios vascos basta con que el Ayuntamiento disponga de un o dos portales de vivienda protegida en alquiler para dar satisfacción a la población destinataria natural del alquiler protegido. Estas intervenciones modestas a nivel municipal, observadas de forma agregada pueden ayudar a construir una red municipal de dotaciones al servicio del alquiler. Las grandes áreas urbanas o metropolitanas necesitan de grandes parques de alquiler, pero a la gran mayoría de municipios vascos con una o dos operaciones del modelo Tolosa les puede bastar para dotarse en esta materia.

Y no quiero dejar de comentar uno de los modelos más sugerentes en materia de alquiler que no tiene porque no poder aplicarse en España o Euskadi. Me refiero a las cooperativas de alquiler de vivienda protegida. Ya hemos hablado en este blog de este asunto, pero parece que, de momento, nadie se lanza a esta piscina en Euskadi. Ya hay pioneros en Cataluña (Sostre Civic con el apoyo de varios ayuntamientos catalanes y de la Generalitat). Así que debemos seguir con atención lo que ocurre con estos, de momento, experimentos de vivienda protegida de alquiler cooperativa.

Como se puede comprobar por este post, el pasado 27 julio el debate sobre el alquiler público dio mucho de si y se comentaron muchas e interesantes cuestiones. La crisis económica es posible que haya modificado el contexto y el estado de este y otros debates. Pero eso será, espero, objeto de otro post más adelante.