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crecimiento urbano

  • MAS APUNTES SOBRE EL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL: Y SI HAY EXITO EN LAS POLITICAS DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA ¿QUE PASA CON LAS PLUSVALIAS?

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    Como ya os comenté la semana pasada, estos días he estado por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, se ha celebrado un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

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    Más allá de las primeras notas de urgencia de ayer (en las que me reitero), comparto una segunda ronda de apuntes sobre las conclusiones que yo saco sobre lo comentado a lo largo del seminario:

    • Muchos de los expertos participantes en el seminario nos han mostrado ejemplos de buenas prácticas de rehabilitación y regeneración urbana -RRU- (Darinka Czischke casos de Holanda e Inglaterra, Marta Ibarbia de Bilbao, Luis Carlos Delgado de Sestao, Jorge Letamendia de Donostia, Juan Rubio de Zaragoza y Aragón, Pere Serra de Barcelona y Cataluña y Daniel Fernandez Navarro de Andalucía) que deben ser tenidas en cuenta. No se trata de replicarlas de forma acrítica en otros lugares, pues cada situación tiene sus características particulares. Pero esta claro que conocer el estado del arte es siempre el punto de partida de cualquier trabajo serio.
    • Por otra parte, también hemos visto como gestores (todos los antes citados), académicos (el arquitecto Alfonso Alvarez Mora y el jurista Domenec Sibica) y políticos (Jorge Letamendia) deducían de sus proyectos pasados y presentes reglas y normas que ayudan a realizar buenas políticas de RRU.
    • Y todos, sin excepción, han dicho que en estos momentos el principal problema de la rehabilitación y la regeneración urbana es que no ha ni financiación pública ni privada para sustentarla.

    Yo durante todo el seminario he deseado que las buenas prácticas de RRU que se nos presentaban, así como todas las demás que estén bien planteadas y se encuentren en diseño o ejecución en estos momentos en España, tengan exito. España por razones económicas, sociales, medioambientales y un largo etc necesita retejer sus ciudades y pueblos, dejar de crecer solo hacia afuera y empezar a "crecer" también hacia adentro.

    Pero, asumiento que muchas de las operaciones en marcha en España de RRU puedan tener exito, me he preguntado durante todo el seminario lo siguiente: ¿cuales son los mecanismos de retención de plusvalías en las operaciones de RRU?

    • Si los presupuestos públicos financian operaciones de RRU que incrementan todos los valores (y también el económico) de los tejidos sobre los que se interviene, ¿todas las plusvalías van a ser privadas? ¿Vamos a socializar costes y a privatizar las pérdidas en las operaciones de RRU?
    • Me han venido a la cabeza técnicas como las areas de tanteo y retracto, las limitaciones a la facultad de disponer, la calificación temporal o definitiva como vivienda protegida o los impuestos a las segundas y posteriores transmisiones.
    • Seguro que me dejo en el tintero muchas otras posibles técnicas de captación de plusvalías en suelo urbano. Pero a lo que voy es que una vez que nos gastamos millones de euros públicos en las operaciones de RRU no tenemos demasiadas garantías sobre la fijación de la población, la evitación de la gentrificación y la captura de las plusvalías solo por particulares o empresas privadas totalmente ajenas a los barrios rehabilitados o regenerados.
    • Para el suelo urbanizable tenemos los estandares, las reservas de suelo para vivienda protegida y la participación de los ayuntamientos en las plusvalías. Pero en suelo urbano estamos algo huerfanos no tanto de técnicas como de prácticas de retención pública de plusvalías urbanas solo generadas por el esfuerzo del sector público.

    Y yendo un poco más lejos, también he pensado en el seminario que las operaciones de RRU nunca (ni con crisis ni con bonanza) van a ser tan atractivas para los promotores privados como la promoción de nueva vivienda en suelos urbanizables. De hecho, los ultimos diez o quince años prueban que los promotores no participan en operaciones de RRU ni con burbuja inmobiliaria ni despúes del pinchazo de la misma. Debemos enfrentarnos a una realidad. Las tasas de rendimiento de las operaciones de RRU nunca estarán al nivel de las de la promoción de vivienda nueva en expansiones de la ciudad.

    Con lo que yo llego a la siguiente línea de pensamiento: si el mercado voluntariamente nunca va a participar en operaciones de RRU de forma decidida, si los PGOUs y las licencias para construir nuevas viviendas en los suelos urbanizables las gestionan la Administración, si la sociedad en su conjunto necesitamos pueblos y ciudadades en los que no se degraden los tejidos urbanos y haya cohesión urbana en sentido amplio ... ¿porque no se vinculan en los PGOUs, con respaldo de la ley, las expansiones urbanas a la atención previa de determinadas obligaciones de RRU?

    • Obligar a los promotores privados a pagar parte de los costos de las operaciones de RRU como condición previa e ineludible a la expansión urbana afecta al derecho de propiedad y a la libertad de empresa. Indudable. De hecho, sería una nueva carga urbanística. No diferente en esencia de otras ya existentes. Digamos que una especia de sistema general de RRU. 
    • Pero la opción contraria (privatizar beneficios en tiempos de expansión inmobiliaria en suelos urbanizables y socializar costos en las operaciones de RRU en suelo urbano) es suicida en términos colectivos.

    Hace tiempo que le doy vueltas a esta idea (el año pasado publicque un post titulado OBLIGACIONES LEGALES DE REHABILITACION ASOCIADAS AL CRECIMIENTO URBANO). Y cada vez estoy más convencido de que las cosas deberían de ir en el futuro un poco por esta senda.

    Si alguno tiene alguna idea en relación a esto y quiere compartirla ... se le agradecería un poco de luz.

     

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  • OBLIGACIONES LEGALES DE REHABILITACION ASOCIADAS AL CRECIMIENTO URBANO

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    En los ultimos meses se repite como un mantra desde las AAPP competentes en materia de vivienda, estén gestionadas estas por el PSOE, el PP u otros, que es necesario rehabilitar y alquilar. A mi el mantra me gusta: usar al máximo las posibilidades del tejido urbano ya existente, a través de la rehablitación - regeneración - alquiler - moviliación de vivienda vacía y, de esa manera, atender a las necesidades humanas, mejorar el aspecto y la funcionalidad de la ciudad ya existente y provocar la menor huella ecológica posible.

    Esto hubiera sido necesario también hace diez o quince años, pero entonces el tsunami urbanístico (tomo la expresión de Javier García Bellido, quien primero la acuñó entre nosotros en su artículo del año 2005 titulado «Por una liberalización del paradigma urbanístico español: el tsunami urbanístico que arrasará el territorio», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XXXVII 144) no permitia reducir la voracidad urbanizadora del solar en que se convirtió la patria hispana, pues casi todos los agentes intervinientes eran muy sensibles a las tasas de beneficio de dos dígitos de la vivienda nueva. ¿Pudiendo ganar un 40% (sin violar ley alguna) edificando nuevas viviendas, quien va a ganar un 4% o 6% rehabilitando o alquilando? En términos de puro mercado, nadie en su sano juicio. Dado que hoy el mercado ya no ofrece esas altas rentabilidades por la promoción de nueva vivienda, muchas fuerzas de mercado y no pocas Administraciones Públicas están empezando a mirar de frente a las potencialidades económicas de la rehabilitación y el alquiler. Bienvenidas sean todos aquellos que sumen a este objetivo. Aunque evidentemente, muchos promotores, bancos y cajas no estan pensando en la rehabilitación o el alquiler, simple y llanamente por tener que hacer frente a cientos de miles de fallidos hipotecarios y créditos promotor de dudosísimo cobro. Aunque muchos se estén preocupando hoy razonablemente por las provisiones que hay que hacer por todos estos asuntos, antes o después tendrán que pensar si en el siguiente subidón de la economía financian sin limite a los promotores de nueva vivienda o si también va a haber algo de dinero para los rehabilitadores, regeneradores y arrendatarios profesionales.

    Ahora bien, como ya ha ocurrido antes con otras muchas cosas en materia de urbanismo (las cuotas de urbanización, el suelo para sistemas generales y locales, la participación de la comunidad en las plusvalías, las reservas de suelo para vivienda protegida, la cesión de suelo para unas dotaciones especiales que son los alojamientos transitorios en alquiler, etc), no suele ser bueno dejarlo todo a la voluntariedad de propietarios de suelo, promotores, financieros, administraciones, prescriptores profesionales y políticos. No por no ser estos gente virtuosa, sino por no tener el interés general entre los suyos. Muchos y variados son los intereses de todos los intervinientes en el proceso urbanizador, pero no se me negerá, que legítimanente el lucro es el principal de ellos. Y convendrán conmigo que el lucro individual agregado en el mundo real no produce virtud colectiva, dado que solo lo hace en las superficiales lecturas de Adam Smith. Tampoco conviene dejarlo todo al lento confluir de España con la UE. Pues a casi todo el mundo se la trae al pairo que en muchos estados de la UE el alquiler y la rehabilitación sean las labores de modificación de la morfología urbana más frecuentes. En algunas ocasiones conviene usar la ley, por mucho que el derecho tenga sus límites en la conformación de la actividad humana.

    Pues bien, creo que ha llegado el momento de que las leyes de gestión del territorio y urbanísticas de las CCAA españolas empiecen a condicionar el crecimiento de los PTP y los PGOU al cumplimiento previo de determinadas obligaciones legales de rehabilitación, regeneración y alquiler. De la misma manera que algunas leyes autonómicas prohiben el crecimiento desmesurado de pequeños nucleos rurales a través de mastodónticos PGOU, creo que a muchos pueblos y ciudades de España se les debería vetar o condicionar la expasión, el nuevo suelo urbanizable, hasta que atiendan adecuadamente la ciudad ya existente, necesitada de muchos y variados retoques. De la misma manera que casi todas las leyes de las CCAA no permiten en suelo urbanizable promover un 100% de vivienda libre e imponen reservas de suelo para vivienda protegida, a las fuerzas promotoras se les puede imponer el deber legal de en cierta medida atender primero a la rehabilitación, la regeneración y el alquiler antes de lanzarse a las nuevas urbanizaciones y edificaciones. Se me dirá que obligaciones legales en materia de rehabilitación, regeneración y alquiler, máxime si tiene como uno de sus efectos la imposibilidad legal de nuevos crecimientos urbanos, pueden afectar al derecho de propiedad o la libertad de empresa e incluso puede que sean inconstitucionales. Pero estas obligaciones no existentes, como las citadas ya existentes y desde hace tiempo jurídicamente pacíficas, lo que hacen es conformar el derecho de propiedad y la libertad de empresa que, cuando percuten sobre lo urbano, están sometidas a una serie de modulaciones legales, que tiene por fundamento la función social de la propiedad y el interés general, y que solo tienen como límite la recognoscibilidad del nucleo esencial de los dos citados derechos constitucionales.

    Bien, como es evidente que este tipo de restricciones legales a la iniciativa privada no se van a poder introducir con facilidad en la siguiente fase expansiva del ladrillo patrio, bueno sería que en estos momentos los legisladores autonómicos, me cabe la duda de si debe haber algún auxilio del legislador estatal, se pusieran manos a la obra para exigir por ley que, en los casos más extremos no se puedan acometer nuevas tareas de edificación hasta que se cumplan con ciertas obligaciones de rehabilitación, regeneración y alquiler y en casos menos dramáticos que los nuevos desarrollos urbanos que se autoricen siempre lleven aparajadas ciertas obligaciones legales de cierto peso en materia de  rehabilitación, regeneración y alquiler. Dicho de otor modo, la rehabilitación, la regeneración, el alquiler y la movilización de vivienda vacía, siendo cosas muy diferentes entre si, pero teniendo todas ellas en común el despliegue de sus efectos sobre la ciudad ya construida, deben de ser una de las piezas del pluzle territorial y urbanístico español. No digo que sean la panacea. No afirmo que sean lo único que se debe de hacer. Pero si debe der ser uno de los elementos siempre presentes en toda estrategia territorial y urbana. Y dado que no se produce por el normal decurso del mercado, deberá forzarse su entrada en juego por ministerio de la ley.

    Soy consciente de que en términos de gestión la cosa es complicada ¿Como valorar económicamente las obligaciones de rehabilitación, regeneración, alquiler y movilización de vivienda vacía (especialmente las dos últimas)? ¿Como repartirlas, como un coste más, entre los promotores? ¿Como tutelar ese reparto desde la Administración? Y si la cuestión es compleja desde el punto de vista de la gestión, más aún es si la aplicamos a diferentes realidades. Hay municipios que físicamente no pueden crecer. Otros que por muy bien que lo hagan en términos de gestión de la ciudad existente necesitan crecer para poder dar satisfacción a sus ciudadanos. Muchos pueden ser lo matices y las técnicas. Pero lo que me parece fundamental es que nuestro sistema territorial y urbanístico deje de fluctuar entre el turboladrillismo y la recesión para pasar a basarse en cierta cantidad de crecimiento y cierta porción de restañamiento del tejido urbano ya existente, tanto en crisis como en recesión. Lo cual, por cierto, tendría que provocar que pasaramos de llamar promotores a los promotores, a llamarles promotores-rehabilitadores-gestores de alquiler, con todo lo que eso supone de cambio de mentalidad de bancos, cajas, ayuntamientos y un largo etc.

    Supongo que muchos pensarán que el mercado no se puede domeñar con la fuerza de los boletines oficiales (aunque creo que nadie duda hoy de que sí se le puede prestar respiración asistida por largo tiempo) y que en España las cosas son como son y punto. Pero muchos de los que esto piensan no me negarán que el mercado a su libre albedrio ha producido en los últimos quince años en España todo tipo de males en materia ladrillil y que bueno sería que el Estado contuviese sus tendencias suicidas más acentuadas. Como decía cierto personaje en una película de Woody Allen (Maridos y mujeres, creo recordar), lo malo no es que los agentes del ladrillo español tengan tendencias suicidas, sino que cuando se suicidan lo hacen contra todos nosotros (nuestro territorio, nuestras ciudades, nuestra economía, nuestro empleo, nuestros impuestos, nuestra calidad de vida, nuestra cohesión social ...). Por todo lo que antecede, lanzo en bruto y sin pulir esta propuesta de debate.

    ACTUALIZACION 28/10/2009: varias personas de cuyos criterios me fío mucho me van contando algunas cosas

    ABOTECTO 1: La nueva Ley del Suelo, en la medida en que deja claro que no se reconocen aprovechamientos mientras sólo exista la “ficción” del plan y no se haya llevado a cabo ningún acto de desarrollo, permite que los planes –no es necesaria una Ley- establezcan fases de gestión totalmente vinculantes, de manera que no pueda iniciarse el desarrollo de un ámbito de suelo urbanizable sin haber previamente llevado a cabo la gestión en otro/s ámbito/s del suelo urbano.  Igualmente, con los polígonos o unidades de actuación discontinuos, es posible vincular directamente una transformación del suelo urbanizable a una operación en suelo urbano (nueva construcción o rehabilitación).  Sólo habrá que tener en cuenta el condicionante de la viabilidad económica pero, respetando eso, son posibles todos los criterios que planteas, siempre que el Plan los fije con claridad y los justifique.

    A mi este matiz me parece muy oportuno. Hay muchas cosas que se pueden hacer ya sin modificación de la ley. Pero como no siempre todos los planeadores municipales tienen dos dedos de frente (como en todo colectivo, hay de todo), yo creo que la ley sigue siendo necesaria como garantía de mínimos en ese juego retejer primero la ciudad existente, para crecer, si procede, después en ciudad nueva.

    ECONOMISTA (Julio Rodriguez Lopez, Economista y Estadístico, ex Director General del Banco Hipotecario Español y de Caja Granada): Se debe de publicar de una vez el Reglamento de la Ley de Suelo de 2007 y si es preciso mejorarla con aportaciones como las que tu dices. Las las autonomías deben entender la conexión entre modelo productivo y el urbanismo que practican, o en caso contrario es mejor que dejen actuar a los ayuntamientos.

    Nada que decir a esta aportación, aunque parece que hay cierta duda sobre la capacidad de las AAPP para conducir el agua a algún sitio con mano firme. Quizás no le falte razón.

    ARQUIGADO: la regulación preceptiva para preferenciar la rehabilitación a la expansión ex novo es de competencia autonómica y por lo tanto a la CCAA les correspondería su articulación. Sobre este tema y sin perjuicio de mostrar cierto escepticismo sobre la voluntad-capacidad de los "legisladores autonómicos" para asumirlo, creo que las circunstancias actuales son propicias para impulsarlo. La crisis de la ocupación de nuevos suelos dirige la actividad inmobiliaria hacia la ciudad consolidada. De hecho, las medidas que el Ministerio (dentro del "paraguas" de la Ley de Economía sostenible de ZP) en la que estamos colaborando XXX y yo, van encaminadas a potenciar decididamente la rehabilitación con disposiciones financieras y legislativas que la hagan posible. Esperemos que vean la luz definitivamente. Asimismo, la regulación "intencionada" de las Actuaciones de Dotación y de la Ejecución Sustitutoria (Agente Edificador y Rehabilitador), son instrumentos de Gestión fundamentales para posibilitar una rehabilitación solvente y eficaz de la ciudad.  

     

     

    Muy interesante la referencia los agentes urbanizadores y rehabilitadores "intencionados" desde la licitación administrativa. Aunque, a mi juicio, viene a pasar lo que ya he comentado antes, estamos ante instrumentos a disposición de las AAPP, no ante obligaciones ineludibles. Quizás yo tenga en la cabeza la "zafiedad" conceptual de las reservas de suelo para vivienda protegida. Pero los resultados, donde se cumplen, cantan.

     

    ABOTECTO 2: La filosofía de fondo es correcta pero personalmente dudo que los palos funcionen sin zanahorias. También pienso, contra corriente, que las ciudades en España están excesivamente densificadas (lo que no sucede en buena parte de Europa, ni por supuesto en las américas que están aquejadas del problema inverso). Pienso que el problema no es el excesivo consumo de suelo, en sí mismo, sino la desastrosa forma en que se toman las decisiones de localización y se llevan a cabo. La rehabilitación es importante pero la reconversión urbana también.

     

    Una opinión hasta cierto punto a contracorriente. La clave no es cuanto se crece, sino como. Muy sugerente.

     

     

     

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