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EL VALOR RESIDUAL DE LA CIUDAD

6 comments
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Voy a compartir con vosotros la impresión más viva que me llevo de unos cuantos años de participación en la gestión del urbanismo vasco.

Partiré de un concepto clásico del urbanismo español como es el del valor residual del suelo. Lo explicaré de forma poco técnica, pero creo que comprensible por todos. En España se calcula el valor del suelo partiendo del valor de venta de lo que se pueda construir encima (nada en el caso del suelo no urbanizable, equipamientos comerciales, viviendas, etc en caso de suelo urbanizable o suelo urbano) y restándolo todos los costos de una promoción (gastos de urbanización, gastos de edificación, gastos de comercialización, tributos, beneficio del promotor, etc). En teoría, lo que queda es el valor del suelo. Hace unos meses hice unos números meramente tentativos sobre el monto de todas estas partidas a lo largo de la década de oro ladrillera española y los compartí con vosotros. 

Pues bien, creo que mucho más importante para comprender nuestro urbanismo es el concepto de valor residual del suelo es plantearser el concepto del valor residual de la ciudad. Obviamente estoy hablando de algo que no existe ni en la legislación ni en la práctica profesional ni en ningún otro sitio que no sea mi cabeza, pero creo que puede ayudar a entender algunos modos de funcionamientos y los resultados sobre los tejidos urbanos españoles.

En muchas (demasiadas) ocasiones no se parte del valor de lo que se pueda construir encima del suelo, sino que lo que se hace es satisfacer a todos los intereses y actores, a expensas del resultado urbano. En muchas ocasiones he escuchado a un propietario de suelo decir que a él se le tenían que pagar por su suelo esto y aquello, en función de sus propias expectativas empresariales de comerciante de suelo (no en función del valor real y objetivo del suelo en el momento anterior a su transformación), acto seguido el promotor inmobiliario (que va a pedir un crédito para acometer sus gastos de urbanización, edificacación, etc) suele saltar como un resorte y exigir ganar más que el propietario del suelo en la operación, argumentando que él ha hecho o va hacer algo (arriesga su capital, trabaja, contrata personal y añade valor), mientras que el propietario del suelo se ha limitado a sentarse encima del mismo a la espera del lucro. Después suelen venir las Administraciones Públicas (lo que implica también a los partidos políticos). Hasta lo que yo he podido ver, muchos ayuntamientos aspiran a que se acometan toda serie de obras, inversiones, infraestructuras y equipamientos en la ciudad a costa de la promoción inmobiliaria y sin poner un solo euro municipal. Eso cuando no quieren directamente ganar dinero para el ayuntamiento, además de obtener todas las contraprestaciones que antes he mencionado. Por su parte, la Comunidad Autónoma suele querer (aunque aquí hay de todo) que se haga el máximo porcentaje de vivienda protegida e incluso puede que exijan que una parte de la misma sea vivienda protegida en alquiler. Si las diversas AAPP son gestionadas por diversos partidos políticos, la cosa se suele poner mucho más "interesante". Algunas de estas promociones cuentan con el aporte de arquitectos y/o urbanistas (muchas veces "estrella") que suelen impulsar caros y a veces disfuncionales tejidos urbanos a sufragar por todos los anteriores (y siempre al final por el comprador de stock privado y en todo caso el contribuyente). Y no debemos olvidarnos de uno de los actores claves de todo este juego: las entidades financieras. Su criterio es clave para saber que se va a hacer y que no, como, donde y cuando, pues ellos son el poderoso caballero que es Don Dinero. Quien no suele estar nunca directamente en el ajo es la ciudadanía. Puede que este a través de sus representantes, pero eso exige que el representante se acuerde de a quien representa y eso no siempre ocurre. Si que suele ser habitual asistir a la participación de asociaciones vecinales que hacen una labor interesante, pero que en algunos casos (demasiados quizás) suelen estar a lo suyo, que no siempre es lo que al conjunto de la ciudad le interesa. En algunos desarrollos también suele estar la prensa que, salvo contadas y honrosas excepciones, solo atiende a lo que cabe en un titular. 

Atender las demandas de propietarios de suelo, promotores, administraciones públicas, profesionales de prestigio, entidades financieras y, a veces, asociaciones vecinales suele tener algunas consecuencias, a mi juicio, poco presentables: aumentos de la densidad edificatoria para poder atender las demandas económicas de todas las partes, reducción de los equipamientos e infraestructuras públicas anexas al desarrollo para aligerar sus costes, desfiguración de los proyectos inicialmente planteados por urbanistas y arquitectos, relajamiento de las exigencias de vivienda protegida y alquiler para idéntico fin, etc.

Por cierto, todo lo anterior sucede con respeto a la legalidad vigente y sin corrupción. Obviamente, si nos apartamos de la ley y además hay corrupción el resultado será mucho peor en todos los sentidos.

Ahora es cuando vuelvo al inicio de este post. ¿Que valor tiene la creación de un buen tejido urbano que social, económica, urbanística, medioambiental y socialmente sea el que la ciudad necesita hoy y en los años-décadas-siglos venideros? En muchos casos, más bien poco. La ciudad tiene un valor (no económico, sino urbano en sentido amplio) más bien bajo y lo que priman son el valor residual del suelo, el beneficio del promotor, la financiación municipal, la relajación de las obligaciones de vivienda protegida, el prestigio-ego de los profesionales estrella, determinados micro o nanointereses vecinales, las campañas electorales de los partidos políticos y la solvencia financiera de las operaciones. ¿Es posible hacer buena ciudad con estas premisas? A mi juicio, es muy difícil. A veces suena la flauta, pero la mayor parte de las veces tenemos lo que todos conocemos.

Según vayamos viendo como envejecen los tejidos urbanos construidos en España en los últimos diez años (más de seis millones de viviendas), veremos que cosas buenas y malas iran surgiendo. Pero dejo constancia de que nunca o casi nunca se hacen las cosas en el orden que sería lógico: primero preguntar ¿que necesita la ciudad? La respuesta puede ser nada o algo. Pero cabe la primera respuesta, aunque no guste a propietarios de suelo, promotores, entidades financieras, etc. En caso de necesitar algo, ¿que, como, donde y cuando se hace eso que necesita la ciudad? Después hay que preguntarse cuanto cuesta y como se debe pagar. Y finalmente hay que decidir si lo que la ciudad necesita se puede hacer y pagar con un adecuado equilibrio entre los intereses públicos (recuerdo que el urbanismo es una función pública al servicio de la ciudadanía) y privados. Creedme, casi nunca se piensan las cosas así.

Pido perdón por si lo que he contado en este post es muy naive y dejo claro que no pretendo ser riguroso desde el punto de vista técnico, sino ilustrativo y pedagógico, pues el urbanismo no debería ser cosa de urbanistas, empresarios y políticos, sino que debería ser cosa de la ciudadanía (que de una forma u otra, siempre paga la fiesta y además vive en los pueblos y ciudades resultantes del proceso urbanístico). 

 

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Comentarios

  • Hola de nuevo:

    Te he estado leyendo desde tu vuelta de vacaciones blogueras pero no me animaba a escribir. Lo hago ahora no como réplica sino como aportación personal en un tema que me apasiona como es el urbanismo.

    Me encanta la imagen que has puesto en este artículo y me hace dar vueltas a un, no sé si llamarlo dilema o duda existencial. Se trata del urbanismo y de la cuestión que planteas de quién debería ser el encargado de planificarlo.

    Contrasta en este sentido la planta de Roma, con un desarrollo 100% orgánico con las enteramente planificadas de Nueva York o San Francisco y la inevitable pregunta sería ¿cuál es mejor?, la respuesta no la he encontrado. Seguramente como persona que has trabajado en ello desde la administración preferirás algo más acercado a los modelos urbanizados, en los que es más fácil planificar la edificación, dotar los servicios públicos, organizar el tráfico peatonal y rodado,...

    Pero ¿es mejor ese sistema?, no tengo la respuesta. El sistema aparentemente caótico del desarrollo orgánico presenta un escenario de pesadilla para cualquier gestor de la cosa urbana, ¡a ver cómo organizas cualquier servicio!, sin embargo y por lo general estas tramas suelen estar rebosantes de vida, con comercios, servicios, plazuelas, rincones especiales,...

    Ya te digo, no es una crítica sino una reflexión, una duda, porque recordemos que el urbanismo no surgió para hacer la vida de los habitantes más cómoda, sino porque los desarrollos orgánicos hacían que la vida que se desarrollaba en ellos colapsara los espacios públicos y los jerifaltes de su tiempo querían disponer de esos lugares.

    Un saludo

    Anotado por: andy

  • andy, no creo que se pueda establecer tan fuerte distinción entre ciudades orgánicas y ciudades planificadas. Muchas de las partes de ciudades que consideramos idealmente orgánicas (por ejemplo, muchos cascos antiguos continentales europeos) tienen debajo de ellos varias capas de ciudades griegas, fenicias, romanas, árabes, etc que estaban bastante planificadas, que eran bastante reticulares, que, salvando las distancias, se parecían a nuestros ensanches del XIX y el XX. Planificar se ha planificado siempre que ha habido un poder público fuerte sostenido en el tiempo y eso se ha dado muchas veces a lo largo de la historia.

    Yo antes que entre ciudades espontáneas-orgánicas y ciudades planificadas-racionales, diferenciaría entre ciudades compactas-complejas y ciudades difusas-aparentemente sencillas. Por muchas razones prefiero las primeras. Creo que tienen mayor capacidad de satisfacer las necesidades humanas, creando el menor daño posible al medioambiente. Puedo estar equivocado.

    Por otra parte, personalmente creo que los tejidos urbanos nuevos o antiguos renovados deberían pensarse a un año, una década y un siglo vista. Evitar el corto plazo. Tratar de hacer prospección sobre el largo plazo. En otro orden de cosas creo que la complejidad (nacida de la sociedad - ciudades de abajo a arriba y no al reves) y el vacío ("llenar" las calles a veces de "nada") pueden ser buenas ayudas para hacer buen urbanismo. Y finalmente me parece que es muy negativo pensar la ciudad solo desde la vivienda como hace mucha gente que yo conozco. Creo que vivienda, comercio, actividad económico-empresarial, equipamientos, zonas verdes, etc deben ser capaces de convivir complejamente para dar soporte físico al tracto ciudadano en sentido amplio.

    Sea como sea, no soy un experto en esto (creo que la palabra urbanista es muy grande, solo unos pocos se merecen usarla y yo no estoy entre ellos) y mi punto de vista está lastrado por mi escasa experiencia en la materia. Eso si, lo que entreveo, lo comparto.

    Gracias por tu inetrés en incentivar el debate.

    Un saludo,

    Anotado por: leolo

  • Hola:

    En el caso particular de Roma es una ciudad bastante orgánica, la capital del imperio de la urbanización que paradójicamente no tenía un desarrollo urbano planificado. En fin, no quiero discutir porque no es el caso.

    Entiendo de tu razonamiento que prefieres una ciudad que crece en vertical (edificios de varias plantas) más que una que lo hace en horizontal, yo también, más que nada porque la distribución con menos densidad no crea ciudad, ni vida, ni barrios, aparte de otros problemas.

    Desde luego creo que ser urbanista tiene que ser complicado, dices bien que la planificación tiene que ser a corto pero también a largo plazo, una ciudad es un organismo vivo, algo parecido (es sólo un símil) a un bosque, que generalmente crece pero que también puede decrecer, que en unas épocas tiene más actividad en una zona mientras que en otras el bullicio se concentra en otras, a la que afectan los avances tecnológicos, el desarrollo humano, los cambios en las costumbres,...

    Siguiendo con este símil sólo un buen jardinero es capaz de moldear las plantas sin que éstas enfermen o se debiliten, De la misma manera sólo los buenos urbanistas pueden planificar el desarrollo de las ciudades de manera que éstas alberguen vida y les permita crecer y desarrollarse con el tiempo.

    En fin, un tema que a mi me gusta y que me entristece a veces al ver áreas nuevas de reciente construcción con esas avenidas de ocho carriles que parecen pensadas más para paradas militares o desfiles pseudonazis que para albergar una vida urbana.

    Y hablando de nazis y del valor residual de la ciudad, no hay que llegar a la idea de Adolfo de diseñar una ciudad ideal "que dejara unas ruinas bonitas" una vez pasado su Reich de los 1000 años. ¡Es que hay gente para todo!.

    Un saludo

    Anotado por: andy

  • andy, veo que en estos asuntos compartimos bastantes cosas. Me gusta la metáfora organicista.

    Un saludo,

    Anotado por: leolo

  • Gracias por tu inetrés en incentivar el debate.

    Anotado por: Eriacta

  • Gracias a ti por leer para continuarlo. Un saludo. JBC

    Anotado por: leolo

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