Hola "compañero":

Con un par dices que son "tonterías acientíficas" afirmar que la existencia de la vivienda protegida encarece el precio de la vivienda.

Con esta frase ya puedes solicitar el Nobel de economía y que tu nombre figure, no ya al lado, sino por encima de otros como Adam Smith.

Luego presentas unos datos de evolución de precios, correctos eso sí, y planteas tu ecuación econométrica dejando bien claro tu posición. Lo curioso es que lo haces utilizando las mismas teorías "acientíficas" que criticas al principio.

Pero vamos por partes:
1:- Tasas de crecimiento en descenso:
¿Y ahora cómo estamos?, ¿No está bajando el precio de la vivienda libre?, Luego, podría ser que esas tasas de crecimiento cada vez menores estuvieran indicando el final de un ciclo de crecimiento y el principio de uno de decrecimiento en los precios y fueran ¡oh no! independientes de la oferta de vivienda protegida
De todas formas, para acabar de desmontar este "argumento" te diré, comparabas la situación con el Levante, si ahora los precios en el País Vasco cayeron un 5,7% en 2008, ¿cómo se mantiene tu hipótesis sobre la oferta de vivienda protegida cuando el Levante las caídas fueron mayores?: Murcia: -7,3%, Comunidad Valenciana: -6,8%, media de España: 6,6%.

Si tu hipótesis fuera cierta en el País Vasco estos descensos deberían ser mayores, no sólo que la media, pero sí de donde ha habido mayormente especulación.

2:- Tasas de crecimiento menores:
Todo depende de la óptica con la que se mire, puede haber ya 3 millones de parados o sólo una tasa de paro del 12,7%. Lo mismo pasa con los precios, con tanta inversión en vivienda protegida resulta ¡oh paradoja! que la CAV tiene el precio medio de la vivienda ¡más alto de España!, es simplemente cuestión de carácter.

Datos de enero de 2009: Precio por metro cuadrado: Nº 1: Gipuzkoa: 4.351 €, Nº 2 Bizkaia: 3.864 €, Nº 4 Álava: 3.421 €

¿Y el Levante?: Nº 15 Málaga: 2.380 €, Nº 28 Valencia: 2.145 €, y el resto por debajo y con precios alrededor de los 2.000 €, será por la vivienda protegida.

En 2002, fecha a partir de la que dices se comenzaron a sentir los efectos de la política de vivienda el precio medio de la vivienda en la CAV estaba en 2.530 €, ya por encima del famoso Levante, sólo con la subida desde 2002, sólo con la subida, ya pagamos de sobra el total del precio de la vivienda de Levante, sólo con la subida y subiendo menos.

3:- Normativa Reguladora:
Muy oportunamente te has “olvidado” de algunas normas que tienen “algo” de influencia en el precio de la vivienda y sobre las que sí tiene “algo” que decir el gobierno de la CAV, a saber:
- Plan Territorial Parcial, elaborado por el Gobierno Vasco y que ya condiciona varios de los usos del suelo, limitando la oferta de suelo para vivienda y ¿encareciéndolo? Nooo, todos sabemos que si un bien es escaso baja su precio.
- Planes Territoriales Sectoriales, elaborados por las diputaciones forales y que limitan, de una forma brutal, el suelo urbanizable disponible, de nuevo sabemos que limitar la oferta de un bien rebaja su precio, una de las tardes de ZP.
- Planes de Ordenación Urbana municipales, elaborados por los ayuntamientos, que ya no sólo se limitan a limitar la oferta de suelo urbanizable, sino que se atreven a decir cómo se debe urbanizar, cuántos edificios se deben hacer, de cuántas alturas,… Como si quien decide eso fuera una especie de ser omnisciente, conocedor de toda la verdad absoluta y que sabe que en cierta zona es mejor hacer chalets o casas de ocho alturas, ¿a que esto no afecta al precio de la vivienda?

Lamento la caña que te meto, pero como servidor público al que pago el sueldo como bien recuerdas, te debes a todos nosotros y a nuestra crítica.

PD: en otro momento te escribiré sobre lo que Sí hace bien el Departamento de Vivienda, que lo hay

Un saludo,

Andy

Andy, creo que cometes varios errores en tu análisis. Espero que no confundas que yo no esté de acuerdo contigo con ser un soberbio. Simplemente es que veo las cosas (con datos) de otra manera:

1.- si la vivienda protegida encarece la vivienda libre, supongo que las promociones de vivienda libre sin vivienda protegida (ambito de actuación 100% vivienda libre) ofrecerán vivienda libre a más bajo precio que las que si tienen vivienda protegida (ámbitos de actuación mixtos con vivienda libre y protegida). ¿No? Tu mismo.

2.- En Levante en estos momentos hay un cataclismo tal que los precios están en caída libre. Supongo que eso lo verás bien, pero la realidad es que caminan hacia un paro descomunal, cientos de miles de viviendas que no se van a vender nunca (insisto, nunca), un medio ambiente destrozado, un tejido económico arrasado por el ladrillismo y vivienda muy inaccesible pues a nadie le dan un crédito para comprar esas viviendas cuyos precios bajan tanto. Si tu quieres para ti la economía, el medioambiente y la vivienda de Levante, adelante con tus gustos. Pero yo prefiero de largo, como otros muchos, nuestra situación.

3.- La vivienda libre en Euskadi no es la más cara del Estado. No sé que estadísticas usas, pero ninguna oficial.

4.- Urbanizar más suelo no abarata la vivienda. En España en los últimos años se han construído seis millones de viviendas y el precio de la vivienda de 1997 al 2007 no bajó precisamente. En España más suelo urbanizado ha supuestos más especulación y corrupción y pero acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía (unos por no haber accedido a nada y otros por haberse sobre-endeudado por mucho tiempo de forma excesiva e innecesaria).

Un saludo,

Hola Leolo:

Efectivamente no atribuyo a la soberbia el ver las cosas de otro modo sino a que, efectivamente, las ves de otro modo, interpretas los datos de otra manera.

La vivienda protegida, tal y como se plantea ahora, es decir, construir vivienda protegida a costa de la vivienda libre, tiene el claro efecto de reducir la oferta lo que directamente

aumenta el precio. Sin embargo lo que no se puede pretender es plantear que una única promoción de viviendas 100% libres tenga menos precio o produzca el efecto de la bajada en los precios, para ello es necesario una adecuación de la oferta a la demanda.

El mercado inmobiliario no es como el de los coches o el de los ordenadores (por poner un par de ejemplos), amén de las múltiples regulaciones que soporta está el hecho de que

la oferta crece más lentamente, simplemente porque hay que construirla y eso lleva un tiempo. Esto puede provocar que ante aumentos fuertes de la demanda se exija un periodo de

ajuste en el que los precios suban, ¡pero no como hemos visto estos años en los que el precio se ha multiplicado por más de 2!.

En este contexto, nos planteamos en los años 98 y 99 un progresivo y elevado aumento del precio de la vivienda, era la época en la que los hijos del baby boom, cuyo pico estuvo en

1974, empezaban a querer emanciparse, aumentando la demanda de viviendas, al mismo tiempo la bonanza económica y los bajos precios del dinero animaban a muchas

personas a cambiar a una vivienda mejor o a comprar una para las vacaciones, más demanda.

Ante esto los poderes públicos han tomado dos caminos:
1: El camino despreciable de la corrupción, en el que han ido racaneando la oferta de suelo disponible para mantener los precios de la vivienda en crecimiento y, por tanto, también

los del suelo

2: El camino buenista del control, que ha pretendido controlar el crecimiento de una forma racional, pero cuya consecuencia ha sido también la limitación de oferta de suelo y, por tanto, de vivienda, con el mismo efecto de encarecer los precios.

La política de tu departamento ha ido por este segundo camino, la razón puede ser ecológica, social,... la que quieras, pero el efecto es siempre el mismo: reduce la oferta de suelo

y, por tanto, de vivienda.

El hecho es que, por una vía o por otra, la oferta de suelo/vivienda ha estado siempre muy por debajo de la demanda, esto, unido a los bajos tipos de interés y unas perspectivas

económicas buenas ha sido un caldo de cultivo perfecto para esta subida incontrolada.

Ahora llega la crisis, no la crisis del ladrillo, sino la crisis económica, y ya no hay dinero para seguir pagando las promociones puestas en marcha, para pagar los préstamos

solicitados,... y el invento se viene abajo y como bien apuntas miles de viviendas no es que no se vayan a vender. ¡es que no se van a construir siquiera!

Y aquí culpables somos todos:
- administraciones (central, autonómicas, locales,...) porque siendo este el mercado más regulado y normalizado de todos los que existen no se entiende que se pueda permitir una

situación así.
- Promotores: Que ahora dicen que "antes darán los pisos a los bancos que bajar su precio", será si el banco se los acepta, que lo dudo mucho.
- Bancos: Algunos de los cuales han dado préstamos para promociones con importes totalmente alocados
- Particulares: porque todo el que ha podido ha vendido su casa por el máximo que ha podido, que yo no he visto a nadie hacerlo por 120.000 euros estando el mercado el el doble,

a más a más.

Pero la principal culpa es de las administraciones, ¿por qué? porque este es el mercado más regulado e intervenido de todos los que existen en la economía. También aumentó la

demanda de coches, pero su precio no subió; también aumentó la demanda de teléfonos móviles, pero su precio no subió, lo mismo con los ordenadores portátiles, que ahora valen

cada vez menos,... ¿por qué? porque las empresas, en cuanto ven la oportunidad acuden a satisfacer esa demanda y la concurrencia de oferta baja el precio.

En la vivienda no se puede correr a satisfacer la demanda sobre todo porque las administraciones deciden cómo, dónde y cuánto.

Dices que prefieres el modelo vasco al de Levante, ¡hombre!, vistas las cosas nadie quiere el modelo levantino, sobre todo la parte de la corrupción. Yo sólo te lo he puesto porque

hacías la comparación. Ni uno ni otro.

En cuanto a lo de que aumentar la oferta no disminuye el precio eso no es cierto aunque en el caso de la vivienda tenemos una situación especial, hay zonas en las que hay siempre

más demanda y son más complicadas de gestionar, por ejemplo: el Casco Viejo de Bilbao, no puede aumentar su oferta de viviendas pero hay mucha gente que quiere vivir allí,

esto inevitablemente producirá siempre un mayor precio en esa zona.

Lo mismo pasa con la gente que quiere vivir en "su pueblo", esto hace que haya zonas en las que el precio suba más que en otras, todo tiene un límite claro, pero creo que hace

tiempo que la gente ha perdido las perspectivas sobre lo caro y lo barato.

Los datos que uso no son oficiales, son de un estudio hecho por inmobiliarias, ¿son fiables? entiendo que sí ya que estas empresas no tienen un interés especial por

fastidiar a unos o a otros ni tienen una necesidad de "quedar bien".

Las soluciones no son fáciles ¡a ti te lo voy a decir!, pero el recurso a la vivienda protegida a costa de la libre es un doble impuesto al ciudadano, uno por lo que le aporta por la vivienda protegida y dos por el sobreprecio que paga por la suya. Las soluciones pasan por desregular lo más posible, entre otras cosas quitando a los ayuntamientos la competencia sobre urbanismo y liberalizando el suelo con la fórmula de "puede construirse donde se quiera menos en aquellos lugares en los que esté expresamente prohibido: ley de costas, espacios naturales,..." Se trataría de quitar la distinción entre suelo urbano y rural, todo sería urbano. Esto tiene que provocar necesariamente la bajada del precio por el aumento de la oferta y la eliminación radical de una importante fuente de corrupción municipal.

Lo del Alokabide también es una buena opción, pero lo entendido como un paso simultáneo a la mejora del funcionamiento de la legislación en materia de deshacuios y similares, no es normal que la media para desalojar a un inquilino que no paga sea de un año y que además te pueda dejar la casa reventada.

Saludos,

andy, con todos los respectos, partes de datos muy erroneos. En los últimos años no ha habido escasez de suelo ni poca oferta de vivienda. En el boom inmobiliario se han producido seis millones de viviendas, más que las producidas en Francia, Inglaterra, Alemania e Italia juntas. No hemos tenido un problema de oferta, sino un problema de especulación (parte de ella perfectamente legalizada), desregulación del mercado, corrupción, locura del oro colectiva, cebada fiscal e hipotecariamente con una total desaparición de la Administración del campo de la vivienda y alquiler públicos. Lo siento, pero los datos de los que partes son falsos. Y creo que eso afecta mucho y negativamente a tus conclusiones.

Un saludo,

Hola Leolo:

Disculpa por hacerte volver a este post después de tanto tiempo pero entre que me ha costado encontrar datos oficiales y otros asuntos me he retrasado.

Los datos oficiales, publicados por el Ministerio de vivienda , pero hecho de manera que sean lo menos inteligibles posible, confirman el hecho de que la CAV tiene, ni no el precio de la vivienda más alto en todos los tramos, sí está entre los tres primeros puestos. El enlace es este, aunque seguro que lo conoces.

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=blogcategory&id=62&Itemid=399

Estoy de acuerdo con:
1: Se han construido más de 6 millones de viviendas, más que en los cuatro países que mencionas juntos
2: Ha habido un problema de especulación
3: Ha existido una locura colectiva
4: El entorno fiscal e hipotecario han contribuido a esta fiebre del oro
5: La corrupción ha sido una norma casi de obligado cumplimiento

Pero no es cierto que haya existido desregulación, cuando tú sabes mejor que nadie que el de la vivienda es uno de los mercados más regulados, desde la recalificación del suelo hasta el fin de la obra.

Lo que sí ha ocurrido, y en esto te vuelvo a dar la razón, no es que los gobiernos hayan mirado hacia otro lado, ¡es que se han lucrado con este negocio! dejando en la más completa indefensión a los ciudadanos que quedaban atrapados en este negocio. En algunos casos el lucro ha sido legal (cobrando sólo los impuestos por obras, recalificación,...) y en otros ha sido una corrupción descarada de la que no conocemos ni una mínima parte.

Pero, aunque se hayan construido tantas viviendas la demanda ha sido mayor, lo que hizo subir los precios. Ahora tenemos el efecto contrario y bajan los precios con una producción de viviendas muchísimo menor, el problema es que la crisis económica ha provocado que este descenso sea también crítico.

En el caso de la CAV, la política de VPO ha reducido la oferta de vivienda libre y ha contribuido a que estemos en los niveles de precios actuales.

¿Quiero decir con esto que no había que hacer nada? No, tampoco es eso, pero creo que el efecto de la VPO ha sido justo el contrario que tú mencionas.

Un saludo

andy, por partes con tus comentarios:

1.- No hay desregulación y si ha habido mucha corrupción. Estoy de acuerdo contigo con lo segundo y ello hace que lo primero tenga que ser visto de otra manera. Si hay corrupción masiva da igual lo que diga la normativa, pues esta se obvia o viola. Por lo tanto, creo que en muchas CCAA, pueblos y ciudades, de facto, ha habido una tremenda desregulación.

2.- Se han hecho 6 millones de viviendas pero a la vez había mucha demanda de vivienda. Creo que la demanda de vivienda para vivir en España en los últimos años y puede que ahora tambien no supera las 250.000 - 300.000 viviendas al año. El resto era demanda de vivienda como inversión. La burbuja se ha pinchado y ya solo queda la demanda de vivienda para vivir. Creo que te equivocas en lo de que antaño hubo mucha producción de vivienda por haber mucha demanda de vivienda. Lo que había era mucha demanda de bienes de inversión inmobiliarios, que no es lo mismo.

3.- Hacer vivienda protegida encarece la vivienda libre. Es una falacia acientífica. Si hacer vivienda encareciera la vivienda las CCAA líderes en producción de vivienda protegida tendríamos que haber sufrido un incremento del precio de la vivienda libre superior a la media estatal y a las medias históricas de esas CCAA, una vez que se incrementa la producción de vivienda protegida. Y eso no ha ocurrido (mira las estadísticas de Euskadi, Navarra, Extremadura, etc). Por contra, donde han dejado de hacer vivienda protegida (Murcia, Valencia, Madrid, etc) el precio de la vivienda libre debería de haber bajado. La realidad confirma mi hipótesis y niega la tuya. Al menos eso dicen los datos.

Sea como fuere, respeto profundamente tus opiniones y acepto una de las máximas del debate: puede que yo no tenga razón (aunque como ves razono y baso en datos lo que digo).

Un saludo,