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24/02/09

2001-2008: EFECTOS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE

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Es bastante común oír tonterías acientíficas como que la vivienda protegida hace que la vivienda libre sea más cara. Ya le he dedicado muchos posts a este tema en mi blog  y no sé si merece la pena seguir insistiendo: en lugares en los que se hace poca o ninguna vivienda protegida (por ejemplo en Levante) el precio de la vivienda libre no es menor que en el de lugares en los que si se hace mucha vivienda protegida (por ejemplo Euskadi y Navarra) o, como todos podemos comprobar en nuestras calles, en Euskadi la promoción de vivienda que es 100% vivienda libre no ofrece viviendas a menores precios que la promoción que tiene una parte de vivienda libre y otra de protegida.

También he insistido mucho en este blog que hacer mucha vivienda protegida (siempre que sea mucha) presiona a la baja sobre el precio de la vivienda libre (1 y 2). Esta tesis siempre la he mantenido apoyándome en datos y no solo en pálpitos o apriorismos ideológicos. Vayamos con los datos:

  • Entre el año 1997 y el 2007 el precio de la vivienda libre creció en España un 197% y en Euskadi un 207% (si solo le prestamos atención a esta estadística los que dicen que hacer mucha vivienda protegida no altera a la baja -o incluso lo sube- el precio de la vivienda libre parecen tener razón).
  • Pero os propongo que descompongamos ese periodo 1997-2007 en dos periodos 1997-2001 (baja producción de vivienda protegida en Euskadi -sobre el 20% del total) y 2002-2008 (alta, ahora estamos en el 50% del total).
  • En este caso nos encontramos que entre el año 1997 y el 2001 en España subió la vivienda libre un 127% y en Euskadi un 155%. Y entre el años 2002 y el 2008 en España subió un 210% y en Euskadi un 174%.
  • ¿De donde vienen esos 36 puntos de diferencia entre Euskadi y España en el momento de mayor subida del mercado inmobiliario? De muchos sitios (acepto sin problema alguno que no hay monocausalidad), pero uno de ellos es evidentemente la fuerte cuota de producción de vivienda protegida.

Esto es algo que ningún profesional de la vivienda discute en sitios como Vitoria-Gasteiz. Ellos saben muy bien (pues lo sufren en sus negocios) que una fuerte producción de vivienda protegida reduce sus precios y sus beneficios. Por ello lo que debemos procurar es tener entre un 60% y un 70% de producción de vivienda protegida en toda Euskadi y entonces bajaran fuertemente los precios de la vivienda ibre en épocas de recesión y bajaran algo o crecerán menos que la media en momentos de expasión. Lo que yo llamo el papel de dulcificador de ciclos de la vivienda protegida. O un modelo de vivienda a la vasca sin burbujas y sin desplomes.

Aunque en los últimos años el precio de la vivienda libre ha crecido en Euskadi mucho menos que en el conjunto de España, es evidente que la vivienda libre sigue siendo cara en nuestra CA y hay que seguir trabajando para que sea más accesible. Pero el primer paso para lograr este objetivo es claro: literalmente inundar Euskadi de vivienda protegida (calificada como vivienda protegida de por vida y con una parte muy sustancial en alquiler).

Dicho todo lo anterio, creo que debemos ser honestos y reconocer que el precio de la vivienda libre depende varios factores y solo alguno de ellos están en manos de las CCAA.

El precio de la vivienda libre depende (además de la marcha general de la economía, empleo, consumo, demografía, etc) de:

  • El crédito hipotecario(regularlo está en manos del Congreso y de este tema -limitación legal del endeudamiento hipotecario- se ha hablado mucho en este blog 1 y 2).
  • La fiscalidad de la vivienda (en nuestro caso en manos de las DDFF) que puede ser favorable a la vivienda libre y la compra, como sucede ahora, o a la vivienda protegida, al alquiler y a la movilización de la vivienda vacía, como me gustaría a mi.
  • La legislación estatal del suelo (cosa que también he tratado en este blog) que puede dejar o impedir que elementos especulativos se incluyan en el precio de los suelos
  • La legislación autonómica de suelo, urbanismo y vivienda (cosa que nosotros hemos cambiado a través de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y de toda una serie de nuevos decretos en materia de vivienda) que puede ahondar en la línea que acabo de comentar y disciplimar un mercado autónomico de la vivienda protegida.
  • La oferta pública de vivienda protegida (competencia de cada CA y en la que nosotros hemos aportado 45.000 viviendas protegidas y 17.000 en alquiler con probados resultados en su efecto sobre el precio de la vivienda libre, siendo Vitoria-Gasteiz el lugar donde con más evidencia se da este efecto).
  • Cada factor tiene su peso y solo los dos últimos están en manos de una CA.

Las CCAA podemos producir un fuerte parque de vivienda protegida, hacer que ese parque nunca se descalifique, procurar que una parte muy importante del mismo esté en alquiler, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler o invertir en políticas intensivas de rehabilitación y regeneración urbana. Pero lo que nunca podremos hacer es modificar la legislación estatal sobre crédito hipotecario, fiscalidad de la vivienda y suelo. Del estos factores se tienen que ocupar quienes se tienen que ocupar.

Como en los últimos años me habéis pagado el sueldo los contribuyentes por cosas como esta y ahora toca examinarse ante el contribuyente y votante, ahí dejo los datos para que se tengan en cuenta.

 

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09:25 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (6) | Email esto | Tags: elecciones autonómicas vascas 2009, producción de vivienda protegida y precio de la vivienda libre, alquiler público, vivienda vacía, derecho a la vivienda, servicio público de vivienda, rehabilitación, regeneración urbana, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook