LEOLO

Voy a compartir con vosotros la impresión más viva que me llevo de unos cuantos años de participación en la gestión del urbanismo vasco.

Partiré de un concepto clásico del urbanismo español como es el del valor residual del suelo. Lo explicaré de forma poco técnica, pero creo que comprensible por todos. En España se calcula el valor del suelo partiendo del valor de venta de lo que se pueda construir encima (nada en el caso del suelo no urbanizable, equipamientos comerciales, viviendas, etc en caso de suelo urbanizable o suelo urbano) y restándolo todos los costos de una promoción (gastos de urbanización, gastos de edificación, gastos de comercialización, tributos, beneficio del promotor, etc). En teoría, lo que queda es el valor del suelo. Hace unos meses hice unos números meramente tentativos sobre el monto de todas estas partidas a lo largo de la década de oro ladrillera española y los compartí con vosotros. 

Pues bien, creo que mucho más importante para comprender nuestro urbanismo es el concepto de valor residual del suelo es plantearser el concepto del valor residual de la ciudad. Obviamente estoy hablando de algo que no existe ni en la legislación ni en la práctica profesional ni en ningún otro sitio que no sea mi cabeza, pero creo que puede ayudar a entender algunos modos de funcionamientos y los resultados sobre los tejidos urbanos españoles.

En muchas (demasiadas) ocasiones no se parte del valor de lo que se pueda construir encima del suelo, sino que lo que se hace es satisfacer a todos los intereses y actores, a expensas del resultado urbano. En muchas ocasiones he escuchado a un propietario de suelo decir que a él se le tenían que pagar por su suelo esto y aquello, en función de sus propias expectativas empresariales de comerciante de suelo (no en función del valor real y objetivo del suelo en el momento anterior a su transformación), acto seguido el promotor inmobiliario (que va a pedir un crédito para acometer sus gastos de urbanización, edificacación, etc) suele saltar como un resorte y exigir ganar más que el propietario del suelo en la operación, argumentando que él ha hecho o va hacer algo (arriesga su capital, trabaja, contrata personal y añade valor), mientras que el propietario del suelo se ha limitado a sentarse encima del mismo a la espera del lucro. Después suelen venir las Administraciones Públicas (lo que implica también a los partidos políticos). Hasta lo que yo he podido ver, muchos ayuntamientos aspiran a que se acometan toda serie de obras, inversiones, infraestructuras y equipamientos en la ciudad a costa de la promoción inmobiliaria y sin poner un solo euro municipal. Eso cuando no quieren directamente ganar dinero para el ayuntamiento, además de obtener todas las contraprestaciones que antes he mencionado. Por su parte, la Comunidad Autónoma suele querer (aunque aquí hay de todo) que se haga el máximo porcentaje de vivienda protegida e incluso puede que exijan que una parte de la misma sea vivienda protegida en alquiler. Si las diversas AAPP son gestionadas por diversos partidos políticos, la cosa se suele poner mucho más "interesante". Algunas de estas promociones cuentan con el aporte de arquitectos y/o urbanistas (muchas veces "estrella") que suelen impulsar caros y a veces disfuncionales tejidos urbanos a sufragar por todos los anteriores (y siempre al final por el comprador de stock privado y en todo caso el contribuyente). Y no debemos olvidarnos de uno de los actores claves de todo este juego: las entidades financieras. Su criterio es clave para saber que se va a hacer y que no, como, donde y cuando, pues ellos son el poderoso caballero que es Don Dinero. Quien no suele estar nunca directamente en el ajo es la ciudadanía. Puede que este a través de sus representantes, pero eso exige que el representante se acuerde de a quien representa y eso no siempre ocurre. Si que suele ser habitual asistir a la participación de asociaciones vecinales que hacen una labor interesante, pero que en algunos casos (demasiados quizás) suelen estar a lo suyo, que no siempre es lo que al conjunto de la ciudad le interesa. En algunos desarrollos también suele estar la prensa que, salvo contadas y honrosas excepciones, solo atiende a lo que cabe en un titular. 

Atender las demandas de propietarios de suelo, promotores, administraciones públicas, profesionales de prestigio, entidades financieras y, a veces, asociaciones vecinales suele tener algunas consecuencias, a mi juicio, poco presentables: aumentos de la densidad edificatoria para poder atender las demandas económicas de todas las partes, reducción de los equipamientos e infraestructuras públicas anexas al desarrollo para aligerar sus costes, desfiguración de los proyectos inicialmente planteados por urbanistas y arquitectos, relajamiento de las exigencias de vivienda protegida y alquiler para idéntico fin, etc.

Por cierto, todo lo anterior sucede con respeto a la legalidad vigente y sin corrupción. Obviamente, si nos apartamos de la ley y además hay corrupción el resultado será mucho peor en todos los sentidos.

Ahora es cuando vuelvo al inicio de este post. ¿Que valor tiene la creación de un buen tejido urbano que social, económica, urbanística, medioambiental y socialmente sea el que la ciudad necesita hoy y en los años-décadas-siglos venideros? En muchos casos, más bien poco. La ciudad tiene un valor (no económico, sino urbano en sentido amplio) más bien bajo y lo que priman son el valor residual del suelo, el beneficio del promotor, la financiación municipal, la relajación de las obligaciones de vivienda protegida, el prestigio-ego de los profesionales estrella, determinados micro o nanointereses vecinales, las campañas electorales de los partidos políticos y la solvencia financiera de las operaciones. ¿Es posible hacer buena ciudad con estas premisas? A mi juicio, es muy difícil. A veces suena la flauta, pero la mayor parte de las veces tenemos lo que todos conocemos.

Según vayamos viendo como envejecen los tejidos urbanos construidos en España en los últimos diez años (más de seis millones de viviendas), veremos que cosas buenas y malas iran surgiendo. Pero dejo constancia de que nunca o casi nunca se hacen las cosas en el orden que sería lógico: primero preguntar ¿que necesita la ciudad? La respuesta puede ser nada o algo. Pero cabe la primera respuesta, aunque no guste a propietarios de suelo, promotores, entidades financieras, etc. En caso de necesitar algo, ¿que, como, donde y cuando se hace eso que necesita la ciudad? Después hay que preguntarse cuanto cuesta y como se debe pagar. Y finalmente hay que decidir si lo que la ciudad necesita se puede hacer y pagar con un adecuado equilibrio entre los intereses públicos (recuerdo que el urbanismo es una función pública al servicio de la ciudadanía) y privados. Creedme, casi nunca se piensan las cosas así.

Pido perdón por si lo que he contado en este post es muy naive y dejo claro que no pretendo ser riguroso desde el punto de vista técnico, sino ilustrativo y pedagógico, pues el urbanismo no debería ser cosa de urbanistas, empresarios y políticos, sino que debería ser cosa de la ciudadanía (que de una forma u otra, siempre paga la fiesta y además vive en los pueblos y ciudades resultantes del proceso urbanístico). 

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Reconzco que el Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, Don Iñaki Arriola (PSE), me desconcierta un poco. Lo primero que emite su equipo nada más llegar a sus cargos es que va a apostar por la rehabilitación, cosa que me parece muy bien por todo tipo de motivos sociales, económicos y medioambientales. Poco después dice que quiere construir 10.000 viviendas protegidas al año, lo que, además de imposible materialmente, es contrario al esfuerzo por rehabilitar (aprovechar el tejido urbano ya existente y no construir nada más que lo imprescindible). En otro orden de cosas, anuncia con cierta precipitación que deroga las medidas anticrisis en materia de vivienda del anterior Consejero, Don Javier Madrazo (EB Berdeak), para solo unas semanas después aclarar que va a dejar buena parte de las mismas en vigor. En relación al asunto, para mi central, de la consideración de la vivienda como derecho, primero impide que se pueda tramitar en el Parlamento Vasco una ley de vivienda trabajada en los últimos años por los agentes institucionales y sociales afectados, llega incluso a decir (en lo que parece una salida de tono impropia para un gestor público socialista y que me consta que ha sorprendido incluso a votantes del PSE) que no hay sociedad que aguante el derecho a la vivienda por la gracia de Dios y ahora matiza las acciones y afirmaciones anteriores explicando que no hay dinero para que el 100% de la vivienda protegida vasca sea en alquiler, pero que él quiere aumentar el parque de vivienda protegida en alquiler de forma sustancial y objetivar el derecho a la vivienda.

La verdad es que a mi mi me cuesta seguirle. Sus declaraciones me parecen un tanto erráticas. Creo que apunta un poco en todas las direcciones. Y muchas veces no sabemos si habla como miembro de la patronal del sector de la construcción (a veces lo llega a parecer) o si quien habla es el máximo responsable político de la vivienda pública vasca (que es lo que él es). He criticado algunas de las medidas que quiere impulsar y me han parecido muy acertadas otras, pero no puedo evitar cierta sensación de incertidumbre, de volatilidad, de falta de elementos sólidos de juicio.

Pero hoy estoy optimista y voy a quedarme con el tono y con muchas de las cosas razonables esgrimidas en su última entrevista, la concedida la pasada semana al diario El País:

• dice que no hay dinero para que toda la vivienda protegida sea de alquiler (lo cual nos remite no solo a un debate sobre cuanto merman los ingresos publicos en tiempos de crisis, sino también a otro debate sobre las prioridades presupuestarios de este y todos los gobiernos), pero no se muestra contrario a que el alquiler tenga cada vez un mayor papel en la vivienda protegida vasca, incluso se ha comprometido a que el 40% de la vivienda protegida vasca nueva sea de alquiler
• dice expresamente que su antecesor hizo cosas que merecen ser conservadas, lo cual está bien, pues a veces le puede esa imagen de querer criticar todo lo anterior simplemente por haber sido hecho por otros
• considera que es bueno dedicar una parte de lo ganado con la vivienda protegida en venta (ergo no es una tipología de vivienda ruinosa como algunos dicen, incluso él mismo en algunas ocasiones) a la promoción de vivienda pública en alquiler
• deja bien claro que hacer vivienda protegida solo en alquiler, sin aumentar los presupuestos públicos, implicaría hacer mucha menos vivienda protegida en su conjunto
• afirma con claridad que la calificación permanente de la vivienda protegida es el eje central del modelo vasco y que esto no va a ser revisado por su equipo
• no se opone a que a determinados colectivos se les garantice por ley el derecho a una vivienda en alquiler y que después se vayan incluyendo otros en función de las posibilidades de la Administración y la economía vascas.

Todas estas cosas tienen muy poco que ver con muchos de los mensajes que ha emitido en las últimas semanas en relación a las nuevas políticas públicas vascas de vivienda. Uno ha escuchado que prácticamente había que hacer tabla rasa de lo anterior, trabajar con realismo para que propietarios de suelo, promotores y ayuntamientos estuvieran agusto y dejarse de utopias. En la entrevista a la que estoy haciendo referencia creo que cambia el tono al apostar por el alquiler y la vivienda como derecho, sino universal, si para ciertos colectivos. Obviamente los detalles, como se regulen todas estas cosas, son capitales. Pero ya no parece que Don Iñaki Arriola apunte en la dirección totalmente equivocada. Quizás apunte en demasiadas direcciones, siendo algunas de ellas incompatibles. Aunque como todo en la vida, lo conoceremos realmente por sus hechos y no por sus palabras.

Sea como fuere, le deseo la mejor de las suertes en la consecución de esas 10.000 viviendas protegidas anuales, 4.000 de ellas en alquiler.

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Al equipo de vivienda del Gobierno Vasco le he oído ya un par de veces decir que están preocupados por el reequilibrio territorial de la oferta de vivienda protegida en Euskadi. En los últimos años ha estado muy volcada en Alava como consecuencia de dos grandes grupos de factores: la disponibilidad de suelo y consenso político en torno a la vivienda protegida en Alava y la dificultad para encontrar suelo en Bizkaia y Gipuzkoa, junto con la dificultad de impulso de ciertos proyectos estratégicos (Bolueta, Zorroztaurren -un render de este proyecto abre este post-, etc en Bilbao; Antondegi, Auditz Akular, etc en Donosti; Vega Galindo en Sestao; Andra Mari en Getxo, etc).

Ayer mismo leí que el 40% de la oferta de vivienda protegida del Gobierno Vasco en el 2009 está situada en Alava. Esto no es bueno, pues es evidente que el 40% de la problación ni vive ni va a vivir en Alava y que amplias capas de la sociedad gipuzcoana y vizcaina están deficiente o nulamente atendidos en materia de vivienda pública.

De la misma manera que critico lo que no me parece bien de la gestión pública de la vivienda del PSE, en este caso quiero felicitar y animar a seguir trabajando en esta senda al Gobierno Vasco. El reequilibrio territorial es una de las claves en materia de vivienda pública en los próximos años. La ciudadanía tiene que llegar a no notar las diferencias entre municipios y territorios, hoy ciertamente innegables y disfuncionales desde muchos puntos de vista.

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Dice Don Iñaki Arriola, Consejero de Vivienda, Transportes y Obras Públicas del Gobierno Vasco (en la foto con el Lehendakari López) que "No hay sociedad que aguante el derecho a la vivienda por la gracia de Dios". La frase merece su análisis.

Supongo que Don Iñaki Arriola a lo que puede referirse es que una cosa es proclamar el derecho ciudadano a la vivienda y otra es garantizarlo desde las Administraciones Públicas. Si es así, la frase es muy respetable, pues es cierto que del mandato constitucional a la realidad del disfrutre de un derecho hay un buen trecho. Pero tambien puede que Don Iñaki Arriola a lo que se refiera es a que, para él, la vivienda (en alquiler) no es un derecho ciudadano, como lo puedan ser la educación o la sanidad. Y para darler autoridad a su argumento, esgrime que no hay sociedad que "soporte" el derecho a la vivienda o la vivienda como derecho (la elección de este verbo por parte de Don Iñaki Arriola creo que implica muchas cosas -parece que para Don Iñaki Arriola el derecho a la vivienda es algo que una sociedad tiene que sufrir y no beneficiarse colectivamente de ello-).

Pues bien, lo quiera o no Don Iñaki Arriola (que parece que no lo quiere) el artículo 47 de la Constitución española vigente garantiza el acceso a una vivienda digna a la ciudadanía y obliga a las Administraciones Públicas a trabajar en esta línea. Por otra parte, lo sepa o no lo sepa Don Iñaki Arriola (que parece que no lo sabe) hay docenas de sociedades europeas y occidentales que garantizan razonablemente bien el derecho a vivienda (en alquiler) de sus ciudadanos.

Por tanto, llama la atención que un Consejero del PSE, partido que se define a si mismo comom constitucionalista, ignore la Constitución. Y también llama la atención que Don Iñaki Arriola, que pertenece a un partido socialdemócrata, sea tan poco consciente de los logros de las izquierdas europeas en esta materia.

Creo que sería recomendable que Don Iñaki Arriola leyese la Constitución que su partido dice defender (si es perezoso, puede bastarle con que lea los artículos 1, 9.2, 10, 14, 24, 33.2, 38, 40, 45, 47, 53, 128 y 131 de nuestra carta Magna, artículos todos ellos que conocerá, pues es licenciado en derecho, pero que sus largos años de alcalde pueden haberle hecho olvidar un tanto), tambien que viajese por Europa a lugares gestionados por las izquierdas (sería dinero bien gastado del contribuyente que viese lo que se hace en Holanda, Escocia, Francia, Austria, Alemania, Suecia, etc en materia de vivienda) y que leyese algo (hay mucha y buena literatura científica, buena parte de ella redactada por simpatizantes del PSOE) para curar su exacerbado provincianismo y su fuerte conservadurismo.

Un Consejero de Vivienda, Transporte y Obras Públicas de una CA que se define a si mismo como socialista no puede entender que la vivienda no es un derecho y tampoco puede pensar que su principal trabajo no es otro que conseguir que efectivamente y en la práctica lo sea. Hoy por hoy Don Iñaki Arriola está muy centrado en hacer que las promociones inmobiliarias sean más rentables, elevar el precio del suelo, satisfacer las necesidades de financiación de los ayuntamientos, reducir los riesgos de bancos y cajas y adjudicar vivienda protegida a las clases medias y medias-altas. Lo de la vivienda (en alquiler) como derecho le suena a un asunto poco serio, propio de políticos demagógicos e idealistas. Algo que él entiende que no es. Gobernar implica elegir. Y en política casi siempre hay que elegir entre intereses contrapuestos o de muy difícil conciliación. Creo que Don Iñaki Arriola prefiere servir a los intereses (legítimos, pero que solo son una parte del interés general y en modo alguno son socializantes) de propietarios de suelo, promotores de vivienda, bancos, cajas de ahorros, concejales y alcaldes antes que servir a los intereses de la ciudadanía (especialmente de los más débiles) en forma de vivienda digna al menor precio posible. En la vida no se puede eligir quedar bien con todos. Y en el caso del tejido urbano o se atiende a la ciudadanía o se cumple con los poderosos lobbies que he citado. Creo que Don Iñaki Arriola sabe muy bien a quien sirve. La ciudadanía lo irá descubriendo, a pesar de la magnífica imagen que va a tener este gestor público que será ponderado muy positivamente en todos los cenáculos del poder económico, político y mediático vasco.

PD: por cierto, espero confundirme en mi vaticinio y que Don Iñaki Arriola con su eficiente equipo (sin ironía alguna, cuenta con un equipo profesionalmente muy valioso) garanticen el derecho a la vivienda (en alquiler) de toda la población vasca con necesidades en esta materia; les deseo éxito, pero las evidencias empíricas no apuntan en la buena dirección.

PD2: ayer el diario El Correo hablaba de todas estas cosas en dos interesantes artículos titulados DESMONTANDO A MADRAZO (obra del periodista de Vocento Javier Muñoz) y CONTINUAR O RETROCEDER (firmado por el anterior Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco Don Javier Madrazo).

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No sé si os acordaréis de una serie de medidas puestas en marcha por el Gobierno Vasco entre finales del año 2008 y principios del 2009 en materia de crisis económica y vivienda.

La primera de estas medidas se anunció a principios de noviembre del 2008 y tenía que ver con la puesta en marcha de una serie de actuaciones sobre el alquiler social, la movilización de vivienda vacía (Bizigune) y la crisis que en estaba y está sufriendo la parte privada del sector de la vivienda (la vivienda protegida no estaba, ni creo esté, en crisis en Euskadi, sino más bien todo lo contrario). De aquellas medidas hoy vuelve a estar de actualidad la siguiente: MEDIDAS DESTINADAS A LOS PROMOTORES DE VIVIENDA LIBRE CON STOCK SIN VENDER / BIZIGUNE II.

• El promotor privado con vivienda nueva sin vender si la pone en alquiler público por cinco años recibe de BIZIGUNE un dinero adelantado – 450 € mes X 12 meses X 5 años, unos 27.000 euros por vivienda - para mitigar el coste financiero que supone tener una vivienda sin vender.
• BIZIGUNE capta viviendas en el mercado más baratas que la media que está pagando habitualmente (la renta media pagada por Bizigune a los propietarios está ahora en unos 580 euros y a los promotores se les ofrecen 450 euros al mes).
• El demandante ETXEBIDE, exactamente igual que ahora con el Bizigune I, recibe un alquiler protegido inferior 30% de sus ingresos
• El promotor recupera la vivienda a los cinco años con un mercado que ya no estará en la actual coyuntura.
• A pesar de lo que muchos decían, este Bizigune II empezó a andar como consecuencia de las peticiones de los promotores vascos.

El segundo conjunto de medidas tenía que ver con la protección a las personas que estaban y están sufriendo los efectos más graves de la crisis de sobre-endeudamiento en vivienda. Obviamente las personas en una situación de mayor fragilidad son quienes estando sobre-endeudados por compra o alquiler de vivienda se queden en paro. Las medidas consistían en el ofrecimiento de dos redes se seguridad pública para los sobre-endeudados por vivienda en paro:

• RED PUBLICA DE SEGURIDAD EN MATERIA DE VIVIENDA 1: SOBRE-ENDEUDAMIENTO POR VIVIENDA + PARO = INTERVENCION PUBLICA + AUMENTO DEL PARQUE PUBLICO DE ALQUILER (EN EUSKADI) A través de esta red se ofrecía alquiler público o tutelado por la Administración a los sobre-endeudados que sufrieran paro.
• RED PUBLICA DE SEGURIDAD EN MATERIA DE VIVIENDA 2: VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER PARA LOS PARADOS QUE PIERDAN SU VIVIENDA (EN EUSKADI) Y a través de esta segunda y última red de seguridad se garantizaba a todas las personas desahuciadas de su vivienda un alquiler público a través de Bizigune.

Pues bien a finales del pasado mayo el nuevo equipo de vivienda del Gobierno Vasco anunció que todo esto quedaba suspendido. Se puedo leer con profusión en los medios 1.0. Algunos incluso aplaudína la medida del PSE. A partir de esta decisión del PSE parecía que Euskadi no disponía de política propia en materia de sobre-endeudamiento por vivienda y la única medida aplicable en nuestra CA es la moratoria del 50% de las hipotecas por 2 años del Gobierno estatal.

Para mi sorpresa ayer en el Parlamento Vasco el Consejero de Vivienda, Don Iñaki Arriola, respondiendo a una interpelación de EB Berdeak, anunció que la ayuda de 27.000 euros por vivienda a los promotores que no consiguen vender su stock va a ser mantenida por el Gobierno Vasco. Y además Don Iñaki Arriola también anunció que los parados que pierdan su vivienda por embargo hipotecario dispondran de un alquiler en Bizigune por cinco años. Hoy se puede leer en casi todos los medios 1.0: El Correo, El País, El Mundo, Diario de Noticias de Alava, etc. E incluso se puede leer en la web del Gobierno Vasco.

En primer lugar, quiero felicitar al Gobierno Vasco dirigido por el PSE por no haber dejado a Euskadi sin política propia en relación a la crisis económica, el paro y la vivienda. Me parece bueno que saquen parcialmente la pata que ellos mismos metieron (al anunciar que anulaban todas las medidas anticrisis en materia de vivienda de Don Javier Madrazo - EB Berdeak-). Es de sabios rectificar. Dado que rectifican, en este caso se están comportando como sabios. Y creo que es de ley reconocerlo y alabarlo.

Dicho lo cual, creo que hay que entrar en los detalles. El PSE da cobertura a quien se haya comprado una vivienda, se quede en paro y no pueda pagarla. Para esa persona el Gobierno Vasco tendrá dispuesta una vivienda de alquiler de Bizigune (ese Bizigune que el PSE tanto denosta y que dice que no es rentable económicamente y que sería necesario hacerlo desaparecer -como dice su programa electoral-, pero al que sus alcaldes y el propio Gobierno Vasco recurre constantemente). Y el PSE también da cobertura al promotor inmobiliario que no vende una vivienda libre y está agobiado con los créditos que no puede pagar. A este promotor inmobiliario le va a ofrecer 27.000 euros por vivienda, a tocateja y por adelantado, por el alquiler de cinco años de su vivienda (de nuevo en ese Bizigune que no sirve para casi nada según el PSE).

¿Que deja fuera el PSE? En primer lugar no ofrece una vivienda en alquiler de Bizigune por cinco años a la persona que se quede en paro y no pueda pagar el alquiler de su vivienda libre. Es decir, que si hay Bizigune para la persona que pierde la propiedad de su vivienda libre por paro y no lo hay para quien es deshauciado por no pagar el alquiler de su vivienda libre al quedarse en paro. Puede que no se hayan dado cuenta de esta eventualidad y el equipo de Don Iñaki Arriola lo corrija. También puede que la prensa 1.0 lo haya recogido incompleta o incorrectamente. Pero, si es su intención proteger al propietario de vivienda en paro y dejar a la intemperie (nunca mejor dicho) al inquilino en paro, no puedo más que protestar por la tremenda injusticia social de esta medida (todo convendremos en que, en general, los inquilinos de vivienda libre son un colectivo de menor renta y mayor fragilidad socio-económica que los propietarios de vivienda libre). Y en segundo lugar, el PSE deja fuera la primera red de salvamento (la que permitía comprar vivienda libre y convertirla en protegida o comprar vivienda protegida, en ambos casos próxima a la ejecución hipotecaria). Puede que el PSE quiera lanzar a la ciudadanía el mensaje de que quien se embarca en una hipoteca tiene que pensárselo dos veces y que no se puede dar cobertura a quien se metió irresponsablemente en una hipoteca que no puede pagar. A mi este mensaje me parece muy oportuno. Pero, a la vez, creo que estamos perdiendo una magnífica oportunidad de ampliar el parque de vivienda protegida (de darle más cuerpo al servicio público vasco de vivienda) a costa de la vivienda nueva no vendida y de la vivienda vendida pero próxima a la ejecución hipotecaria. Y en el fondo el mensaje que no quiere lanzar el PSE es qe buena parte de la vivienda libre tiene un precio hinchado artificialmente y que bancos, cajas de ahorros, promotores inmobiliarios y propietaros de suelo tienen que aceptar un ajuste a la baja, no solo en las nuevas ventas, sino incluso en las ejecuciones hipotecarias en curso (que afectan a las viviendas de precios mas hinchados).

La red de recompra de vivienda próxima a su ejecución hipotecaria diseñada por Don Javier Madrazo -EB Berdeak- tenía como virtud el hacer crecer el número de viviendas calificadas como protegidas, exigiendo un ajuste del precio a bancos y cajas (como mínimo un 20%, una minucia a la vista de a lo que renuncian los bancos y cajas cuando venden hoy sus propias viviendas) y dirigir a los ejecutados hipotecarios y a los inquilinos desahuciados hacia el alquiler público. La red diseñada por Don Iñaki Arriola -PSE- no tiene ninguna intención de confrontar con bancos y cajas y es del total agrado de promotores, bancos, cajas y parados ejecutados hipotecarios (olvidando a los inquilinos en paro desahuciados). Creo que el PSE está dispuesto a muchas cosas (ya he aplaudido las medidas por ellos anunciadas y no lo reiteraré donde sea necesario), pero también creo que el PSE no va alterar ni un milimetro las posiciones de poder de bancos, cajas, propietarios de suelo y promotores de vivienda, pues, junto con los Ayuntamientos, considera a estos la solución al problema de la vivienda. Cosa que me parece bien pues son efectivamente parte de la solución al problema, siempre que no se pierda de vista que también son, casi en exclusiva, los causantes del problema de la vivienda.

Desde mi modesta posición actual, un profesional retirado de la política, me atrevo a recomendarle al PSE que en esto siga a Julio Rodríguez, Julio Tejedor, Gerardo Roger, Luciano Parejo, Angel Menéndez Rexach, Maritn Bassols, Juli Ponce y un largo etc de la doctrina universitaria española (por cierto, muchos de ellos afiliados, simpatizantes o ex altos cargos públicos del PSOE) y que su política urbana pivote en torno al concepto SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA.

Pero lo dicho, el PSE saca parcialmente la pata que metió hasta el fondo y de ello se va a beneficiar un colectivo que lo está pasando muy mal (los parados que en su día compraron vivienda) y otro que no lo está pasando tan mal (los promotores que no venden sus viviendas, pero que no parece que estén por la labor de bajar mucho el precio de las mismas). A pesar de todos los pesares, todo esto es motivo de alegría.

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Leo en varios medios que algunas AAPP vascas se están plantenado excluir de las adjudicaciones de vivienda protegida a aquellas personas que no sean solventes. Incluso, Patxi Lazkoz, alcalde de Vitoria-Gasteiz (foto superior), quiero pensar que en un ataque de amnesia, anima a quien no pueda pagar una vpo en propiedad a que se de de baja en Etxebide, olvidando que a través de esos listados públicos se accede a vivienda protegida en alquiler, a un Bizigune y otra serie de servicios que no son vivienda protegida en propiedad. El razonamiento es claro: si no pueden pagar una vpo que no "distorsionen" las listas de demandantes de vivienda protegida.

Por otra parte, la semana pasada el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco (PSE) anunció en el Parlamento Vasco que la vivienda protegida vasca se debe destinar en el futuro tmabién a personas de rentas medias y medias-altas a las que se les debe cobrar por esas viviendas un precio más alto que el actual.

Paralelamente a lo anterior, el PNV nos anunció, a través de su portavoz en materia de vivienda Juanan Arieta-Arauñabeitia (en la foto inferior), que lo que se debe hacer en Euskadi es mucha vivienda tasada en propiedad y algo de alquiler para menesterosos.

Y hace un par de días la Viceconsejera de Vivienda del Gobierno Vasco (en la foto inferior) nos explicó que dado que hay renuncias a las viviendas de alquiler no debe haber mucha necesidad de vivienda en Euskadi (ahondando en la idea ya expresada por ella de que en España y Euskadi no hay "cultura" de alquiler) y que dado que los promotores se "arruinan" con la vpo (creo que confunde lucro cesante con pérdidas o al menos hace como que equivoca estos dos conceptos), lo que tienen que hacer el Gobierno Vasco es impulsar mucha vivienda protegida de alto precio en propiedad (la misma vivienda tasada que desea el PNV).

¿Que deduzco yo de todo esto? Muy sencillo: ahora que la crisis se recrudece la vivienda protegida en Euskadi no se va a utilizar para atender en alquiler preferentemente a las personas con mayores dificultades socio-económicas, sino que se va a adjudicar en propiedad a las personas de clase media y media-alta más solventes.

La ratio decidendi va a ser la solvencia de los usuarios(para tranquilizar a cajas, promotores y administraciones) y no la necesidad de vivienda.

La opción mayoritaria de las Administraciones Públicas va a ser la propiedad y el alquiler público, social o protegido, como quieran ustedes llamarlo, se dejará para mejores tiempos, concretamente ad kalendas graecas.

Volvemos a la vieja tradición española en materia de vivienda pública: promocionar la propiedad entre clases medias acomodadas y favorecer la robustez de las empresas privadas del sector. La vivienda pública exclusivamente como una política macroeconómica.

En los próximos años en Euskadi, desgraciadamente, parece que, en materia de vivienda, va a costar mucho diferenciar a una Administración Pública de una inmobiliaria privada.

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La prensa 1.0 vasca ha silenciado de manera casi absoluta el hecho de que Ezker Batua Berdeak y Aralar han presentado sendas proposiciones de ley para regular el derecho a la vivienda en Euskadi. En realidad es la misma iniciativa, pues Aralar se limita a copiar el proyecto de ley de Ezker Batua. Pero ¿a que no lo habéis visto en ningún sitio? ¿Casualidad?

Si os acordías este es un tema que quedo pendiente la pasada legislatura, pues el Gobierno remitió al Parlamento Vasco un proyecto de ley que regulaba el derecho a la vivienda, pero no hubo tiempo suficiente para tramitarlo y por lo tanto decayó. Pues bien, ahora EB Berdeak y Aralar han presentado dos iniciativas (texto EB Berdeak y texto Aralar) que permiten disponer de cuatro años parlamentarios para tramitar la citada ley.

Para los que no estéis familiarizados con el procedimiento parlamentario, cuando los grupos parlamentarios proponen al Parlamento la tramitación de una ley eso se llama proposición de ley y cuando lo hace el gobierno se llama proyecto de ley. Los proyectos de ley no tienen casi trabas formales (insisto, formales) para ser aprobados, bastan con mandarlos al parlamento y conseguir el consenso político y parlamentario. Pero las proposiciones de ley de los grupos parlamentarios tienen que superar todo tipo de trabas formales (tendentes a limitar la iniciativa legislativa no gubernamental). En primer lugar, los grupos parlamentario tienen un número limitado de posibilidades de hacerlas, teniendo menos aún los grupos parlamentarios pequeños. En segundo lugar, el gobierno tiene que mostrar su criterio sobre la proposición de ley (y suele ser contrario a las mismas en el 99% de los casos). El pleno del parlamento debe decidir si se admite a trámite y se envía a la comisión competente para que se tramite (posibilidad que también en casi todas las ocasiones es rechazada por la mayoría parlamentaria que sustenta al gobierno). Y finalmente, los grupos que ya han hecho proposiciones de ley tienen que esperar un tiempo para poder volver a hacerlas.

Bien, después de este rollo formal os puedo contar en qué momento procesal estamos. Se han presentado las dos poposiciones (que en ambos caso establecen el derecho de la ciudadanía a recibir una vivienda pública en alquiler por menor del 30% de los ingresos personales o familiares y en caso de no ser satisfecho hay tutela judical efectiva) y el Gobierno Vasco ha manifestado su criterio en contra de las mismas. Con lo que es seguro que PP y PSE se opondrán a la tramitación de la ley de vivienda al menos en esta primera parte de la legislatura. Y dado que ellos dispon en de 38 votos en la Cámara vasca, esto impedirá de momento regular por ley el derecho constitucional a la vivienda en Euskadi.

La justificación del Gobierno Vasco de su oposición a esta ley no tiene desperdicio. Según el nuevo Gobierno Vasco, tal y como consta en documento que os adjunto, la norma no debe tramitarse pues antes debe pactarse con los sectores implicados (además de otras AAPP se cita a las empresas concernidas) y, tal y como están redactadas en estos momentos por EB Berdeak y Aralar, la ley supondría un incremento del gasto gubernamental en materia de vivienda (y al parecer ello es rechazado por el Gobierno del PSE, a pesar de que Patxi Lopez se comprometíó en campaña electoral a multiplicar por dos el presupuesto de vivienda del gobierno). No se puede acusar al Gobierno Vasco de falta de claridad: quieren aprobar una ley que haya sido pactada antes con ayuntamientos, cajas de ahorros y promotores inmobiliarios (de la sociedad civil no se habla, pues al parecer el tema no le afecta) y que no suponga un aumento de gasto público en materia de vivienda.

Todo esto nada tiene que ver con lo escrito en el programa electoral en materia de vivienda del PSE (el de hace unas semanas) y mucho menos con lo defendido en campaña electoral por el entonces candidato a Lehendakari López. Pero supongo el PSE cuenta con la fragil memoria de la ciudadanía y su posición oligopolítica en el mercado de los medios de comunicación para que nadie le recuerde estas cosas. Conclusión: el derecho ciudadano a la vivienda en Euskadi (alquiler protegido, máximo de 30% ingresos, como atributo de ciudadanía y con tutela judicial efectiva) estará unos años en el congelador.

ACTUALIZACION 23/6/2009: por lo que veo en la prensa de hoy, este tema ha sido primera página y primera noticia a cinco columnas del diario El Correo de hoy.

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El Consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras del Gobierno Vasco (PSE), Don Iñaki Arriola (en la foto), en su primera comparecencia ante el Parlamento Vasco ha fijado las líneas maestras de su política de vivienda para los próximos cuatro años.

La sintensis que yo hago de sus líneas estratégicas es la siguiente:

• pretende que se inicien en Euskadi 10.000 viviendas protegidas al año (en estos momentos se inician 7.000, que es el nivel record respecto a lo habitual en años pasados, entre 2.500 y 5.000 al año).
• de esas 10.000 nuevas viviendas protegidas al año, 4.000 van a ser en alquiler
• pretende darle un gran impulso a la rehabilitación de vivienda y a la regeneración urbana.
• considera necesario ampliar los ingresos máximos para acceder a vivienda protegida, de forma que más gente pueda acceder a la misma
• pero en consideración de lo anterior, cree necesario que la vivienda protegida tenga diferentes precios en función del nivel de ingresos de los futuros adjudicatarios
• la ley de vivienda hay que pactarla con ayuntamientos, entidades financieras, propietarios de suelo y promotores inmobiliarios y ya se verá que dice en función del pacto con estos pactantes.

Todo esto, en principio, suena muy razonable: más vivienda protegida, más alquiler, más rehabilitación, más regeneración urbana y vivienda protegida para amplias capas de la sociedad vasca, todo ello aderezado de amplios consensos.

Sin embargo, mucho me temo que es imposible tirar el corner y rematarlo a la vez. Hacer política consiste en elegir entre diferentes cosas, pues nunca se tiene dinero, personas, tiempo y recursos como para hacerlo todo a la vez. Y además hay cosas que en si mismas son incompatibles.

De urgencia, y sin perjuicio de una posterior lectura de la comparecencia parlamentaria (en estos momentos no disponible), pongo de manifiesto mis preocupaciones en relación a este policy mix Don Iñaki Arriola y el PSE.

• No se puede apostar, a la vez, por la rehabilitación de vivienda (+regeneración urbana) y la superproducción de vivienda. Estamos ante objetivos en cierta medida incompatibles. Se pueden mezclar. Se puede determinar hacer un poco más de uno y un poco menos de otro. Pero  es material, físicamente y financieramente imposible en Euskadi construir en época de crisis 10.000 viviendas protegidas nuevas al año y además hacer más de 20.000 actuaciones de rehabilitación como dice el PSE querer hacer. No se puede. Pero es que, aunque se pudiera hacer, vamos a partir de esta base falaz, cuanto más se rehabilita menos necesario es para la gente, los pueblos y las ciudades construir nueva vivienda. Obviamente propietarios de suelo y promotores inmobiliarios nunca querrán que se baje el pistón de la construcción de nuevo vivienda (pues le tienen un poco de repelencia a la intervención en la ciudad ya existente, que es técnicamente más compleja y empresarialmente menos rentable). Pero una estrategia de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana potente y exitosa, forzosamente lleva a la necesidad de contruir menos vivienda (tanto protegida como libre). Ya veremos por donde se decante el PSE, pero insisto, no se puede tirar el corner y rematarlo a la vez. No se puede estar en misa y repicando. Hay que saber si se va a setas o rolex.
• Por cierto, llama la atención que con un discurso tan claro a favor de la rehabilitación de vivienda y la regeneración urbana (el uso intensivo del tejido urbano ya construido) Don Iñaki Arriola no haga ni una sola mención expresa y relevante a la movilización de vivienda vacía (que implica su previa rehabilitación) y su puesta en valor a través del alquiler público. Por razones que desconozco y que tienen creo que ver más con la psicología social que con las políticas públicas, los actuales gestores de vivienda del Gobierno Vasco le tienen una manía indisimulada a Bizigune, un referente estatal en la movilización de vivienda vacía y alquiler público que han venido a ver in situ docenas de cargos públicos del PSOE de toda España. Sea como fuere, en materia de alquiler dentro de la ciudad ya construida y en lo relativo a la dinamización del alquiler privado el PSE parece que quiere hacer desaparecer Bizigune y utilizar la Administración simplemente para mediar entre propietarios e inquilinos para que se den alquileres de mercado (sin movilización de vivienda vacía), con un seguro de impago suscrito por el Gobierno. Para que todos nos entendamos, ahora Bizigune paga unos 580 euros al mes al propietario de la vivienda y la alquila por unos 280 euros al mes al inquilino de Etxebide. El PSE dice que eso no es rentable (piensa como una empresa privada y no como una Administración). Y propone que el propietario cobre unos 900 euros (con un seguro de impago financiado por el Gobierno) y que el inquilino pague unos 900 euros al mes. Así las cuantas cuadran. Aunque eso significque no movilizar vivienda vacía y no hacer alquiler público. Y con ello la Administración deja de buscar el interés general (rentabilidad económica, pero también social y medioambiental) y pasa a ser una inmobiliaria más. Supongo que los APIs vascos algo tendrán que decir. ¿No?.
• En materia de alquiler (de nueva vivienda), Don Iñaki Arriola se fija como objetivo 16.000 nuevas viviendas protegidas de alquiler en cuatro años. Lo cual es un número muy considerable, si tenemos en cuenta que del año 2002 al 2009 se pasó de tener a penas 700 viviendas protegidas en alquiler a las 18.000 actuales. Obviamente a mi me parecerá de perlas que a las 18.000 actuales se le sumen otras 16.000 y así tengamos un parque público de alquiler en Euskadi de unas 34.000 viviendas protegidas. Pero debe quedar claro, desde el principio, que es un objetivo muy ambicioso. Lejos de la, a mi juicio, bien intencionada pero contraproducente, petición ciudadana de 100% de alquiler en vivienda protegida. Pero insisto, tener 16.000 viviendas protegidas nuevas en alquiler en cuatro años en Euskadi es un objetivo muy ambicioso.
• Una vez más se pretende ampliar los ingresos máximos para acceder a vivienda protegida. Pero para ver este tema en perspectiva creo que se requiere previamente saber cuales son los límites actuales. Quizás mucha gente no lo sepa, pero en estos momentos el límite para vpo está en 35.000 euros anuales (para una persona sola sin hijos, pues si es para dos personas con hijos la cosa va subiendo) y 45.000 euros (de nuevo para una persona sola y sin hijos, pues en otro caso el límite va creciendo). En resumidas cuentas, Etxebide hoy trabaja para la gente que gana entre 3.000 y 45.500 euros al año. Aunque quizás se vea mejor con el ejemplo de una pareja en la que trabajan los dos y tienen un hijo. En este caso, vamos a llamarlo tipo o muy frecuente, el límite para vpo está en 43.000 euros al año para vpo y 56.000 euros al año para vivienda tasada. ¿Es necesario subir mucho más estos ingresos máximos? Si queremos que la vivienda protegida sea para las clases bajas y medias yo creo que no. Si se quiere que la vivienda protegida también sea para las clases medias-altas o incluso altas, entonces si hay que subir los ingresos máximos. Obviamente esta medida va a hacer las delicias de buena parte del electorado de PNV, PSE y PP y estos partidos verán, por fin, colmado su deseo de que prácticamente no haya ingresos máximos para la vivienda protegida. Todos en pié de igualdad, desde los que ganan 3.000 euros al año hasta los que ganen 75.00 euros al año (recordad mi ejemplo de la pareja en la que trabajan los dos y tienen un hijo -que es en la que están pensando estos partidos-). Obviamente estas medidas también pueden tener un efecto bueno: van a hacer mucho más fuerte la mezcla de clases sociales dentro de la vivienda protegida y se evitarán ciertas dinámicas de guetización. Aunque es posible que también vemos personas que viven en vivienda tasada que exigen que la vpo (máxime si es de alquiler) se la lleven lejos de ellos. Al tiempo.
• Y para el final dejo la propuesta que parece más insulsa, pero que es la más importante: como va a haber personas de muchos tipos de ingresos en la vivienda protegida a todos no se les puede cobrar lo mismo y hay que hacer vivienda protegida de diferentes precios. En principio el argumento parece impecable. Si no fuera porque hoy ya hay viviendas protegidas de diferentes precios: viviendas sociales y ADAs que solo se alquilan, vpo que se alquila o vende con un precio máximo cercano a los 140.000 euros y viviendas tasadas con un precio cercano a los 240.000 euros. Ya hay precios diferentes para personas con diferentes rentas, así que Don Iñaki Arriola debe referirse a otra cosa. Y esa cosa es que la vpo (categoría central según la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi -debe hacerse un 50% en suelo urbanizable y un 20% en suelo urbano, pudiéndose hacer un 25% y 20% de vivienda tasada en suelo urbanizable y urbano respectivamente) supere los citados 140.000 euros de precio máximo. Creo que Don Iñaki Arriola quiere que una parte de los miles de vpos que se hacen todos los años en Euskadi pasen a tener precios de vivienda tasada. La gente lo va a apoyar (creo que en parte al grito de "que se jodan" los que ganan más). Pero el efecto neto que nadie va a ponderar es que va a subir el valor del suelo (si se incremento el precio de la vpo automáticamente sube el valor residual del suelo) y los beneficios de los promotores inmobiliarios, además de cargarse la columna central de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi. Ergo, esta medida va a ser apoyado por casi todo el mundo (ciudadanos, propietarios de suelo, promotores inmobiliarios e incluso entidades financieras que verán subir el valor de suelo y viviendas que respaldan muchos créditos). Solo hay una pega, esta medida hace mucho menos accesible la vivienda protegida al ciudadano medio y además se carga los estándares de suelo para vivienda protegida de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi (al pasar de facto parte de la vpo a la vivienda tasada). Pero eso creo que ahora no le importa mucho a casi nadie, dado el momento de neokeynesianismo y de adoración electoral a las clases medias (votantes) en el que estamos.

¿Este in dubio pro solum et argentum (en caso de duda a favor del incremento de valor del suelo y de los intereses de promotores inmobiliarios y entidades financieras) va a ser una ratio decidendi adecuada para conformar un servicio público de vivienda, un parque público de alquiler, dar cobertura al derecho ciudadano a una vivienda digna, cuidar mejor la ciudad ya construida, hacer un urbanismo más inclusivo o crear un tejido urbano de mejor calidad social, ambiental y económica? No lo sé. Tengo mis dudas. En cualquier caso, le deseo el mayor de los éxitos a Don Iñaki Arriola.

Solo me permito señalar que cuando se apunta al lugar equivocado suele ser muy raro acertar en el blanco. Pero estamos en España y como dijo el hidalgo Alonso Quijano, cosas veredes amigo Sancho ...

Y hasta aquí llego esta noche. Otro día, con más calma, le sigo dando vueltas a este tema.

ACTUALIZACION 18/6/2009 21 HORAS: leo en la prensa que Don Iñaki Arriola anuncia que los ingresos máximos para una pareja con un hijo en la que trabajen los dos (algo de los más normal entre los solicitantes de Etxebide y en la sociedad en general) serán unos 50.000 euros anuales para la vpo y unos 60.000 para la vivienda tasada. Ergo, Don Iñaki Arriola quiere hacer vivienda protegida más cara para gente que gane más dinero. Los propietarios de suelo, los promotores de vivienda, los bancos y cajas, los ayuntamientos, el PNV, el PP y las clases medias-altas van a amar a este hombre. ¿Los demandantes de vivienda protegida de rentas medias y bajas también le van a amar? Solo Dios lo sabe, porque como dice la canción Love is in the air.

ACTUALIZACION 19/6/2009: el tema de los ingresos máximos para acceder a la vivienda protegida en Euskadi lo enfoca de forma muy gráfica y comprensible Fernando Martinez Hinojal en su blo Arkimia. Recomiendo mirar el gráfico que él ha hecho.

ACTUALIZACION 19/6/2009: leo que ayer Don Iñaki Arriola anunció la creación de un Fondo del Gobierno (UDALEKIN) para ayudar a financiar las urbanizaciones municipales que en estos momentos tienen dificultades económicas y otro Fondo también del Gobierno (HIRIBER) para  financiar obras de regeneración urbana y en espacios públicos. Me parecen dos buenas noticias. Lo primero es relativamente novedoso y lo segundo ya se estaba haciendo (ARIs, esquemas específicos de regeneración urbana, ayudas a la accesibilidad, etc) pero se agrupa bajo un nombre y una cierta entidad de gestión. Me parece muy positivo que el Gobierno le quiera dar visivilidad e importancia a estos dos asuntos. De la misma manera que critico otras cosas, esto me parece bien. Solo tengo un matiz que hacer a este asunto: si con dinero público se financian todas estas cosas, las plusvalías urbanísticas que se generen en estas actuaciones no pueden ser privadas, deben ser público-privadas, en función de la aportación económica de cad parte.

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Leo en la prensa de hace ya unos días que el Gobierno Vasco va a destinar en este año 2009 más dinero del previsto inicialmente para la rehabilitación de vivienda. Así como he señalado que algunas de las cosas que decía el nuevo equipo de vivienda del Gobierno Vasco no me gustaban (1 y 2), en este caso no tengo reparos en afirmar que se quiera destinar más dinero para rehabilitación es una buena noticia. Siempre me he mostrado partidario de rehabilitar y regenerar los tejidos socio-urbanos ya existentes (por su evidente valor social, urbano, medioambiental, económico etc frente a la nueva construcción) y no voy a decir cosa distinta en este caso.

Se quiere pasar de un gasto anual de 12 millones de euros a 22 millones en el 2009. Y se ha ampliado el nivel de ingresos que pueden tener los solicitantes de ayudas a la rehabilitación (pasando de 21.000 a 35.000 euros anuales). También se ha decidido elevar la ayuda máxima a cobrar por cada persona a comunidad de vecinos subvencionada. Ahora habrá que ver si ese dinero se gasta verdaderamente en rehabilitación, pues una cosa es disponer de crédito presupuestario para ayudas públicas a la rehabilitación y otra muy distinta ejecutar esa partida presupuestaria y gastárselo de manera real y efectiva.

No estamos hablando de un reto menor. El nuevo equipo es exigente consigo mismo. Sirva de referencia que entre los años 1995-2001 el gasto anual del Gobierno Vasco en ayudas a la rehabilitación fue de 3 millones de euros. En el periodo 2002-2008 se paso a los 12 millones anuales. Y ahora el nuevo equipo del PSE quiere gastar (insisto, gastar no es presupuestar) 20 millones en el 2009. Solo tienen seis meses para hacerlo, incluyendo dentro de ese semestre las vacaciones de verano y las de navidad. No será fácil. Les deseo la mejor de las suertes en este empeño.

Dado que el presupuesto de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco para el 2009 no ha crecido, me gustaría saber los 10 millones de euros de más para rehabilitación en que se convierten en otras áreas del presupuesto. Para algo hay 10 millones menos, pero no nos han dicho cual es la partida recortada (suelo, urbanización, edificación, alquiler, movilización de vivienda vacía, etc).

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