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25/06/09

UPSIDE DOWN WORLD: AHORA QUE LA CRISIS APRIETA LA VIVIENDA PROTEGIDA VA A ADJUDICARSE SOLO EN PROPIEDAD Y A PERSONAS SOLVENTES

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Leo en varios medios que algunas AAPP vascas se están plantenado excluir de las adjudicaciones de vivienda protegida a aquellas personas que no sean solventes. Incluso, Patxi Lazkoz, alcalde de Vitoria-Gasteiz (foto superior), quiero pensar que en un ataque de amnesia, anima a quien no pueda pagar una vpo en propiedad a que se de de baja en Etxebide, olvidando que a través de esos listados públicos se accede a vivienda protegida en alquiler, a un Bizigune y otra serie de servicios que no son vivienda protegida en propiedad. El razonamiento es claro: si no pueden pagar una vpo que no "distorsionen" las listas de demandantes de vivienda protegida.

Por otra parte, la semana pasada el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco (PSE) anunció en el Parlamento Vasco que la vivienda protegida vasca se debe destinar en el futuro tmabién a personas de rentas medias y medias-altas a las que se les debe cobrar por esas viviendas un precio más alto que el actual.

Paralelamente a lo anterior, el PNV nos anunció, a través de su portavoz en materia de vivienda Juanan Arieta-Arauñabeitia (en la foto inferior), que lo que se debe hacer en Euskadi es mucha vivienda tasada en propiedad y algo de alquiler para menesterosos.

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Y hace un par de días la Viceconsejera de Vivienda del Gobierno Vasco (en la foto inferior) nos explicó que dado que hay renuncias a las viviendas de alquiler no debe haber mucha necesidad de vivienda en Euskadi (ahondando en la idea ya expresada por ella de que en España y Euskadi no hay "cultura" de alquiler) y que dado que los promotores se "arruinan" con la vpo (creo que confunde lucro cesante con pérdidas o al menos hace como que equivoca estos dos conceptos), lo que tienen que hacer el Gobierno Vasco es impulsar mucha vivienda protegida de alto precio en propiedad (la misma vivienda tasada que desea el PNV).

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¿Que deduzco yo de todo esto? Muy sencillo: ahora que la crisis se recrudece la vivienda protegida en Euskadi no se va a utilizar para atender en alquiler preferentemente a las personas con mayores dificultades socio-económicas, sino que se va a adjudicar en propiedad a las personas de clase media y media-alta más solventes.

La ratio decidendi va a ser la solvencia de los usuarios(para tranquilizar a cajas, promotores y administraciones) y no la necesidad de vivienda.

La opción mayoritaria de las Administraciones Públicas va a ser la propiedad y el alquiler público, social o protegido, como quieran ustedes llamarlo, se dejará para mejores tiempos, concretamente ad kalendas graecas.

Volvemos a la vieja tradición española en materia de vivienda pública: promocionar la propiedad entre clases medias acomodadas y favorecer la robustez de las empresas privadas del sector. La vivienda pública exclusivamente como una política macroeconómica.

En los próximos años en Euskadi, desgraciadamente, parece que, en materia de vivienda, va a costar mucho diferenciar a una Administración Pública de una inmobiliaria privada.

  

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16:23 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (4) | Email esto | Tags: maria paz larrumbide, juanan arieta-arauñabetia, patxi laskoz, equipo de vivienda del pse, vivienda protegida, vivienda tasada, alquiler protegido, valor residual del suelo, beneficio del promotor inmobiliario, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

22/06/09

DERECHO A LA VIVIENDA (EN ALQUILER) POR LEY: DE MOMENTO, EL GOBIERNO VASCO (PSE) LE DICE A EB BERDEAK Y ARALAR QUE NO PROCEDE

 

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La prensa 1.0 vasca ha silenciado de manera casi absoluta el hecho de que Ezker Batua Berdeak y Aralar han presentado sendas proposiciones de ley para regular el derecho a la vivienda en Euskadi. En realidad es la misma iniciativa, pues Aralar se limita a copiar el proyecto de ley de Ezker Batua. Pero ¿a que no lo habéis visto en ningún sitio? ¿Casualidad?

Si os acordías este es un tema que quedo pendiente la pasada legislatura, pues el Gobierno remitió al Parlamento Vasco un proyecto de ley que regulaba el derecho a la vivienda, pero no hubo tiempo suficiente para tramitarlo y por lo tanto decayó. Pues bien, ahora EB Berdeak y Aralar han presentado dos iniciativas (texto EB Berdeak y texto Aralar) que permiten disponer de cuatro años parlamentarios para tramitar la citada ley.

Para los que no estéis familiarizados con el procedimiento parlamentario, cuando los grupos parlamentarios proponen al Parlamento la tramitación de una ley eso se llama proposición de ley y cuando lo hace el gobierno se llama proyecto de ley. Los proyectos de ley no tienen casi trabas formales (insisto, formales) para ser aprobados, bastan con mandarlos al parlamento y conseguir el consenso político y parlamentario. Pero las proposiciones de ley de los grupos parlamentarios tienen que superar todo tipo de trabas formales (tendentes a limitar la iniciativa legislativa no gubernamental). En primer lugar, los grupos parlamentario tienen un número limitado de posibilidades de hacerlas, teniendo menos aún los grupos parlamentarios pequeños. En segundo lugar, el gobierno tiene que mostrar su criterio sobre la proposición de ley (y suele ser contrario a las mismas en el 99% de los casos). El pleno del parlamento debe decidir si se admite a trámite y se envía a la comisión competente para que se tramite (posibilidad que también en casi todas las ocasiones es rechazada por la mayoría parlamentaria que sustenta al gobierno). Y finalmente, los grupos que ya han hecho proposiciones de ley tienen que esperar un tiempo para poder volver a hacerlas.

Bien, después de este rollo formal os puedo contar en qué momento procesal estamos. Se han presentado las dos poposiciones (que en ambos caso establecen el derecho de la ciudadanía a recibir una vivienda pública en alquiler por menor del 30% de los ingresos personales o familiares y en caso de no ser satisfecho hay tutela judical efectiva) y el Gobierno Vasco ha manifestado su criterio en contra de las mismas. Con lo que es seguro que PP y PSE se opondrán a la tramitación de la ley de vivienda al menos en esta primera parte de la legislatura. Y dado que ellos dispon en de 38 votos en la Cámara vasca, esto impedirá de momento regular por ley el derecho constitucional a la vivienda en Euskadi.

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La justificación del Gobierno Vasco de su oposición a esta ley no tiene desperdicio. Según el nuevo Gobierno Vasco, tal y como consta en documento que os adjunto, la norma no debe tramitarse pues antes debe pactarse con los sectores implicados (además de otras AAPP se cita a las empresas concernidas) y, tal y como están redactadas en estos momentos por EB Berdeak y Aralar, la ley supondría un incremento del gasto gubernamental en materia de vivienda (y al parecer ello es rechazado por el Gobierno del PSE, a pesar de que Patxi Lopez se comprometíó en campaña electoral a multiplicar por dos el presupuesto de vivienda del gobierno). No se puede acusar al Gobierno Vasco de falta de claridad: quieren aprobar una ley que haya sido pactada antes con ayuntamientos, cajas de ahorros y promotores inmobiliarios (de la sociedad civil no se habla, pues al parecer el tema no le afecta) y que no suponga un aumento de gasto público en materia de vivienda.

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Todo esto nada tiene que ver con lo escrito en el programa electoral en materia de vivienda del PSE (el de hace unas semanas) y mucho menos con lo defendido en campaña electoral por el entonces candidato a Lehendakari López. Pero supongo el PSE cuenta con la fragil memoria de la ciudadanía y su posición oligopolítica en el mercado de los medios de comunicación para que nadie le recuerde estas cosas. Conclusión: el derecho ciudadano a la vivienda en Euskadi (alquiler protegido, máximo de 30% ingresos, como atributo de ciudadanía y con tutela judicial efectiva) estará unos años en el congelador.

ACTUALIZACION 23/6/2009: por lo que veo en la prensa de hoy, este tema ha sido primera página y primera noticia a cinco columnas del diario El Correo de hoy.

 

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00:13 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (0) | Email esto | Tags: maria paz larrumbide, iñaki arriola, equipo de vivienda del pse, patxi lopez, ley de vivienda, derecho a la vivienda por ley, pse, eb berdeak, aralar, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

19/06/09

IN DUBIO PRO SOLUM ET ARGENTUM (en caso de duda, a favor de los propietarios de suelo y los promotores inmobiliarios) II

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Os decía ayer que la nueva política de vivienda de Don Iñaki Arriola (PSE) -en la foto de arriba- (en síntesis hacer vivienda protegida más cara para personas que ganen más dinero) iba a ser del agrado de propietarios de suelo, promotores inmobiliarios, bancos y cajas de ahorros, ayuntamientos, PP, PNV y las clases medias-altas y altas.

Pues bien, los promotores no han esperado mucho para mostrar su satisfacción por el cambio de política. En menos de 24 horas ya han manifestado su satisfacción por una política que les permitirá dejar de hacer vivienda protegida "no rentable" para hacer vivienda protegida "rentable". Os traduzco: están contentos pues con la vivienda protegida de los últimos ochos años ganaban entre un 4% y un 6% y, ahora que la vivienda libre ni se construye ni se vende, están muy contentos con una nueva política pública que les va a permitir ganar con la vivienda protegida, por lo menos, más del 20%(que es lo que estos Sres. y este sector consideran un "beneficio mínimo de seguridad"; en este sector se considera que por menos del 20% de beneficio no es conveniente ni levantarse de la cama; como veis estamos hablando de un sector de la economía que nada tiene que ver con la industria, los servicios o el sector primario que funcionan con benegicios ordinarios muchos menores).

Blanco y en botella: leche. La política pública de vivienda en Euskadi va a dejar de tener como objetivo hacer la vivienda protegida más accesible para la gente y va a empezar a perseguir que la vivienda protegida sea lo más rentable posible para satisfacer a propietarios de suelo, promotores inmobiliarios, bancos y cajas de ahorros, ayuntamientos y las clases medias-altas y altas. Insisto en lo de los propietarios de suelo, que obtienen beneficios muy similares a los de promotores y entidades financieras (y mucho mayores que los de los ayuntamientos) sin hacer nada, sin trabajar, sin invertir, sin arriesgar, literalmente por hacer nada.

Por cierto, frente a la intoxicación acientífica (la vivienda protegida se financia con el precio de la vivienda libre y por eso la libre es tan cara; digo acientífica, pues como sabéis, en las CCAA donde casi no hay vivienda protegida la vivienda libre es igual de cara que en el resto de CCAA), empieza cada vez a ser más claro que, en la coyuntura económica actual en Euskadi, la vivienda protegida, con esta gran subida de precio del PSE, va a servir para financiar la urbanización, contrucción y venta de la vivienda libre que ahora los bancos y cajas no financian por su excesivo riesgo de no venta. Operaciones de vivienda libre que ahora están paradas por falta de financiación de bancos y cajas pueden empezar a moverse al llevar aparejadas una parte de esta nueva vivienda protegida más cara. Es la vivienda protegida la que va a desatascar operaciones de vivienda libre que estaban en un callejón sin salida.Esto es así, o yo estoy muy equivocado y la proliferación de vivienda protegida más cara acabará abaratando la vivienda libre (si la vpo barata "hundía" la vivienda libre, ahora la vpo más cara debería hacer baja de manera importante y ràpida el precio de la vivienda libre ¿No?). Podéis espera sentados, la vivienda libre siempre se vende por parte del secto al máximo precio que pueda pagar el comprador que es el máximo precio que está dispuesto a financiar el banco o la caja, haya vpo o no, sea esta cara o barata.

Lo cual me lleva a otra reflexión y un vaticinio. Al PSE, PP y PNV, junto con propietarios de suelo, promotores inmobiliarios, bancos y cajas de ahorros, ayuntamientos y las clases medias-altas y altas, al impulsar una subida muy fuerte del precio de la vivienda protegida, les puede pasar una cosa con la que no sé si cuentan: quizás no las puedan vender. En muchos lugares de Euskadi la vivienda tasada (y la nueva vpo del PSE no es otra cosa que vivienda tasada -vivienda protegida cara, casi del precio de una vivienda libre-) tiene muy mala venta. Si no se venden las viviendas libres se puede perfectamente entender que la gente no quiera comprar una vivienda protegida casi al mismo precio que la vivienda libre y a la que además se acceder por sorteo, esta calificada de por vida, su uso está sometido a condiciones, no se puede vender en el mercado (tanteo y retracto) se está sometido al servicio de inspección, etc.

Bueno, seguiré compartiendo con todos como veo estas nueva política pública de vivienda de Don Iñaki Arriola y el PSE. Va a haber muchos cambios y la cosa promete ponerse muy interesante para el debate doctrinal (aunque muy mal para la gente que quiera acceder a una vivienda protegida a un precio -alquiler o compra- accesible).

 

ACTUALIZACION 19/6/2009: el PNV a través de su portavoz en temas de vivienda Juan Antonio Arieta Araunabeña hace su aportación al debate: algo de vivienda social de alquiler para pobres, 20% de vivienda libre para ricos y 80% de vivienda tasada para "todos los públicos". Sin duda, es una propuesta que va a hacer las delicias de propietarios de suelo, promotores inmobiliarios, cajas, bancos y ayuntamientos que pueden ver incrementados sus activos y sus beneficios. Por lo que veo PSE, PNV y PP apuestan por un cambio de modelo de la economía vasca: envidian el turboladrillismo de Murcia, Valencia, Madrid, parte de Andalucia y los archipiélagos ...

 

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08:25 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (0) | Email esto | Tags: maria paz larrumbide, iñaki arriola, equipo de vivienda del pse, vivienda protegida más cara, clases medias-altas y altas, aumento del valor residual del suelo, aumento del beneficio del promotor inmobiliario, urbanismo no inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

18/06/09

IN DUBIO PRO SOLUM ET ARGENTUM (en caso de duda, a favor de los propietarios de suelo y los promotores inmobiliarios)

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El Consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras del Gobierno Vasco (PSE), Don Iñaki Arriola (en la foto), en su primera comparecencia ante el Parlamento Vasco ha fijado las líneas maestras de su política de vivienda para los próximos cuatro años.

La sintensis que yo hago de sus líneas estratégicas es la siguiente:

  • pretende que se inicien en Euskadi 10.000 viviendas protegidas al año (en estos momentos se inician 7.000, que es el nivel record respecto a lo habitual en años pasados, entre 2.500 y 5.000 al año).
  • de esas 10.000 nuevas viviendas protegidas al año, 4.000 van a ser en alquiler
  • pretende darle un gran impulso a la rehabilitación de vivienda y a la regeneración urbana.
  • considera necesario ampliar los ingresos máximos para acceder a vivienda protegida, de forma que más gente pueda acceder a la misma
  • pero en consideración de lo anterior, cree necesario que la vivienda protegida tenga diferentes precios en función del nivel de ingresos de los futuros adjudicatarios
  • la ley de vivienda hay que pactarla con ayuntamientos, entidades financieras, propietarios de suelo y promotores inmobiliarios y ya se verá que dice en función del pacto con estos pactantes.

Todo esto, en principio, suena muy razonable: más vivienda protegida, más alquiler, más rehabilitación, más regeneración urbana y vivienda protegida para amplias capas de la sociedad vasca, todo ello aderezado de amplios consensos.

Sin embargo, mucho me temo que es imposible tirar el corner y rematarlo a la vez. Hacer política consiste en elegir entre diferentes cosas, pues nunca se tiene dinero, personas, tiempo y recursos como para hacerlo todo a la vez. Y además hay cosas que en si mismas son incompatibles.

De urgencia, y sin perjuicio de una posterior lectura de la comparecencia parlamentaria (en estos momentos no disponible), pongo de manifiesto mis preocupaciones en relación a este policy mix Don Iñaki Arriola y el PSE.

  • No se puede apostar, a la vez, por la rehabilitación de vivienda (+regeneración urbana) y la superproducción de vivienda. Estamos ante objetivos en cierta medida incompatibles. Se pueden mezclar. Se puede determinar hacer un poco más de uno y un poco menos de otro. Pero  es material, físicamente y financieramente imposible en Euskadi construir en época de crisis 10.000 viviendas protegidas nuevas al año y además hacer más de 20.000 actuaciones de rehabilitación como dice el PSE querer hacer. No se puede. Pero es que, aunque se pudiera hacer, vamos a partir de esta base falaz, cuanto más se rehabilita menos necesario es para la gente, los pueblos y las ciudades construir nueva vivienda. Obviamente propietarios de suelo y promotores inmobiliarios nunca querrán que se baje el pistón de la construcción de nuevo vivienda (pues le tienen un poco de repelencia a la intervención en la ciudad ya existente, que es técnicamente más compleja y empresarialmente menos rentable). Pero una estrategia de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana potente y exitosa, forzosamente lleva a la necesidad de contruir menos vivienda (tanto protegida como libre). Ya veremos por donde se decante el PSE, pero insisto, no se puede tirar el corner y rematarlo a la vez. No se puede estar en misa y repicando. Hay que saber si se va a setas o rolex.
  • Por cierto, llama la atención que con un discurso tan claro a favor de la rehabilitación de vivienda y la regeneración urbana (el uso intensivo del tejido urbano ya construido) Don Iñaki Arriola no haga ni una sola mención expresa y relevante a la movilización de vivienda vacía (que implica su previa rehabilitación) y su puesta en valor a través del alquiler público. Por razones que desconozco y que tienen creo que ver más con la psicología social que con las políticas públicas, los actuales gestores de vivienda del Gobierno Vasco le tienen una manía indisimulada a Bizigune, un referente estatal en la movilización de vivienda vacía y alquiler público que han venido a ver in situ docenas de cargos públicos del PSOE de toda España. Sea como fuere, en materia de alquiler dentro de la ciudad ya construida y en lo relativo a la dinamización del alquiler privado el PSE parece que quiere hacer desaparecer Bizigune y utilizar la Administración simplemente para mediar entre propietarios e inquilinos para que se den alquileres de mercado (sin movilización de vivienda vacía), con un seguro de impago suscrito por el Gobierno. Para que todos nos entendamos, ahora Bizigune paga unos 580 euros al mes al propietario de la vivienda y la alquila por unos 280 euros al mes al inquilino de Etxebide. El PSE dice que eso no es rentable (piensa como una empresa privada y no como una Administración). Y propone que el propietario cobre unos 900 euros (con un seguro de impago financiado por el Gobierno) y que el inquilino pague unos 900 euros al mes. Así las cuantas cuadran. Aunque eso significque no movilizar vivienda vacía y no hacer alquiler público. Y con ello la Administración deja de buscar el interés general (rentabilidad económica, pero también social y medioambiental) y pasa a ser una inmobiliaria más. Supongo que los APIs vascos algo tendrán que decir. ¿No?.
  • En materia de alquiler (de nueva vivienda), Don Iñaki Arriola se fija como objetivo 16.000 nuevas viviendas protegidas de alquiler en cuatro años. Lo cual es un número muy considerable, si tenemos en cuenta que del año 2002 al 2009 se pasó de tener a penas 700 viviendas protegidas en alquiler a las 18.000 actuales. Obviamente a mi me parecerá de perlas que a las 18.000 actuales se le sumen otras 16.000 y así tengamos un parque público de alquiler en Euskadi de unas 34.000 viviendas protegidas. Pero debe quedar claro, desde el principio, que es un objetivo muy ambicioso. Lejos de la, a mi juicio, bien intencionada pero contraproducente, petición ciudadana de 100% de alquiler en vivienda protegida. Pero insisto, tener 16.000 viviendas protegidas nuevas en alquiler en cuatro años en Euskadi es un objetivo muy ambicioso.
  • Una vez más se pretende ampliar los ingresos máximos para acceder a vivienda protegida. Pero para ver este tema en perspectiva creo que se requiere previamente saber cuales son los límites actuales. Quizás mucha gente no lo sepa, pero en estos momentos el límite para vpo está en 35.000 euros anuales (para una persona sola sin hijos, pues si es para dos personas con hijos la cosa va subiendo) y 45.000 euros (de nuevo para una persona sola y sin hijos, pues en otro caso el límite va creciendo). En resumidas cuentas, Etxebide hoy trabaja para la gente que gana entre 3.000 y 45.500 euros al año. Aunque quizás se vea mejor con el ejemplo de una pareja en la que trabajan los dos y tienen un hijo. En este caso, vamos a llamarlo tipo o muy frecuente, el límite para vpo está en 43.000 euros al año para vpo y 56.000 euros al año para vivienda tasada. ¿Es necesario subir mucho más estos ingresos máximos? Si queremos que la vivienda protegida sea para las clases bajas y medias yo creo que no. Si se quiere que la vivienda protegida también sea para las clases medias-altas o incluso altas, entonces si hay que subir los ingresos máximos. Obviamente esta medida va a hacer las delicias de buena parte del electorado de PNV, PSE y PP y estos partidos verán, por fin, colmado su deseo de que prácticamente no haya ingresos máximos para la vivienda protegida. Todos en pié de igualdad, desde los que ganan 3.000 euros al año hasta los que ganen 75.00 euros al año (recordad mi ejemplo de la pareja en la que trabajan los dos y tienen un hijo -que es en la que están pensando estos partidos-). Obviamente estas medidas también pueden tener un efecto bueno: van a hacer mucho más fuerte la mezcla de clases sociales dentro de la vivienda protegida y se evitarán ciertas dinámicas de guetización. Aunque es posible que también vemos personas que viven en vivienda tasada que exigen que la vpo (máxime si es de alquiler) se la lleven lejos de ellos. Al tiempo.
  • Y para el final dejo la propuesta que parece más insulsa, pero que es la más importante: como va a haber personas de muchos tipos de ingresos en la vivienda protegida a todos no se les puede cobrar lo mismo y hay que hacer vivienda protegida de diferentes precios. En principio el argumento parece impecable. Si no fuera porque hoy ya hay viviendas protegidas de diferentes precios: viviendas sociales y ADAs que solo se alquilan, vpo que se alquila o vende con un precio máximo cercano a los 140.000 euros y viviendas tasadas con un precio cercano a los 240.000 euros. Ya hay precios diferentes para personas con diferentes rentas, así que Don Iñaki Arriola debe referirse a otra cosa. Y esa cosa es que la vpo (categoría central según la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi -debe hacerse un 50% en suelo urbanizable y un 20% en suelo urbano, pudiéndose hacer un 25% y 20% de vivienda tasada en suelo urbanizable y urbano respectivamente) supere los citados 140.000 euros de precio máximo. Creo que Don Iñaki Arriola quiere que una parte de los miles de vpos que se hacen todos los años en Euskadi pasen a tener precios de vivienda tasada. La gente lo va a apoyar (creo que en parte al grito de "que se jodan" los que ganan más). Pero el efecto neto que nadie va a ponderar es que va a subir el valor del suelo (si se incremento el precio de la vpo automáticamente sube el valor residual del suelo) y los beneficios de los promotores inmobiliarios, además de cargarse la columna central de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi. Ergo, esta medida va a ser apoyado por casi todo el mundo (ciudadanos, propietarios de suelo, promotores inmobiliarios e incluso entidades financieras que verán subir el valor de suelo y viviendas que respaldan muchos créditos). Solo hay una pega, esta medida hace mucho menos accesible la vivienda protegida al ciudadano medio y además se carga los estándares de suelo para vivienda protegida de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi (al pasar de facto parte de la vpo a la vivienda tasada). Pero eso creo que ahora no le importa mucho a casi nadie, dado el momento de neokeynesianismo y de adoración electoral a las clases medias (votantes) en el que estamos.

¿Este in dubio pro solum et argentum (en caso de duda a favor del incremento de valor del suelo y de los intereses de promotores inmobiliarios y entidades financieras) va a ser una ratio decidendi adecuada para conformar un servicio público de vivienda, un parque público de alquiler, dar cobertura al derecho ciudadano a una vivienda digna, cuidar mejor la ciudad ya construida, hacer un urbanismo más inclusivo o crear un tejido urbano de mejor calidad social, ambiental y económica? No lo sé. Tengo mis dudas. En cualquier caso, le deseo el mayor de los éxitos a Don Iñaki Arriola.

Solo me permito señalar que cuando se apunta al lugar equivocado suele ser muy raro acertar en el blanco. Pero estamos en España y como dijo el hidalgo Alonso Quijano, cosas veredes amigo Sancho ...

Y hasta aquí llego esta noche. Otro día, con más calma, le sigo dando vueltas a este tema.

ACTUALIZACION 18/6/2009 21 HORAS: leo en la prensa que Don Iñaki Arriola anuncia que los ingresos máximos para una pareja con un hijo en la que trabajen los dos (algo de los más normal entre los solicitantes de Etxebide y en la sociedad en general) serán unos 50.000 euros anuales para la vpo y unos 60.000 para la vivienda tasada. Ergo, Don Iñaki Arriola quiere hacer vivienda protegida más cara para gente que gane más dinero. Los propietarios de suelo, los promotores de vivienda, los bancos y cajas, los ayuntamientos, el PNV, el PP y las clases medias-altas van a amar a este hombre. ¿Los demandantes de vivienda protegida de rentas medias y bajas también le van a amar? Solo Dios lo sabe, porque como dice la canción Love is in the air.

ACTUALIZACION 19/6/2009: el tema de los ingresos máximos para acceder a la vivienda protegida en Euskadi lo enfoca de forma muy gráfica y comprensible Fernando Martinez Hinojal en su blo Arkimia. Recomiendo mirar el gráfico que él ha hecho.

ACTUALIZACION 19/6/2009: leo que ayer Don Iñaki Arriola anunció la creación de un Fondo del Gobierno (UDALEKIN) para ayudar a financiar las urbanizaciones municipales que en estos momentos tienen dificultades económicas y otro Fondo también del Gobierno (HIRIBER) para  financiar obras de regeneración urbana y en espacios públicos. Me parecen dos buenas noticias. Lo primero es relativamente novedoso y lo segundo ya se estaba haciendo (ARIs, esquemas específicos de regeneración urbana, ayudas a la accesibilidad, etc) pero se agrupa bajo un nombre y una cierta entidad de gestión. Me parece muy positivo que el Gobierno le quiera dar visivilidad e importancia a estos dos asuntos. De la misma manera que critico otras cosas, esto me parece bien. Solo tengo un matiz que hacer a este asunto: si con dinero público se financian todas estas cosas, las plusvalías urbanísticas que se generen en estas actuaciones no pueden ser privadas, deben ser público-privadas, en función de la aportación económica de cad parte.

 

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13/06/09

FONDOS EXTRAORDINARIOS DEL GOBIERNO VASCO PARA REHABILITACION DE VIVIENDA EN EL 2009

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Leo en la prensa de hace ya unos días que el Gobierno Vasco va a destinar en este año 2009 más dinero del previsto inicialmente para la rehabilitación de vivienda. Así como he señalado que algunas de las cosas que decía el nuevo equipo de vivienda del Gobierno Vasco no me gustaban (1 y 2), en este caso no tengo reparos en afirmar que se quiera destinar más dinero para rehabilitación es una buena noticia. Siempre me he mostrado partidario de rehabilitar y regenerar los tejidos socio-urbanos ya existentes (por su evidente valor social, urbano, medioambiental, económico etc frente a la nueva construcción) y no voy a decir cosa distinta en este caso.

Se quiere pasar de un gasto anual de 12 millones de euros a 22 millones en el 2009. Y se ha ampliado el nivel de ingresos que pueden tener los solicitantes de ayudas a la rehabilitación (pasando de 21.000 a 35.000 euros anuales). También se ha decidido elevar la ayuda máxima a cobrar por cada persona a comunidad de vecinos subvencionada. Ahora habrá que ver si ese dinero se gasta verdaderamente en rehabilitación, pues una cosa es disponer de crédito presupuestario para ayudas públicas a la rehabilitación y otra muy distinta ejecutar esa partida presupuestaria y gastárselo de manera real y efectiva.

No estamos hablando de un reto menor. El nuevo equipo es exigente consigo mismo. Sirva de referencia que entre los años 1995-2001 el gasto anual del Gobierno Vasco en ayudas a la rehabilitación fue de 3 millones de euros. En el periodo 2002-2008 se paso a los 12 millones anuales. Y ahora el nuevo equipo del PSE quiere gastar (insisto, gastar no es presupuestar) 20 millones en el 2009. Solo tienen seis meses para hacerlo, incluyendo dentro de ese semestre las vacaciones de verano y las de navidad. No será fácil. Les deseo la mejor de las suertes en este empeño.

Dado que el presupuesto de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco para el 2009 no ha crecido, me gustaría saber los 10 millones de euros de más para rehabilitación en que se convierten en otras áreas del presupuesto. Para algo hay 10 millones menos, pero no nos han dicho cual es la partida recortada (suelo, urbanización, edificación, alquiler, movilización de vivienda vacía, etc).

 

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30/05/09

CONFIRMADO, LOS CAMBIOS EN LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA VASCAS SERAN MUY PROFUNDOS

Los días 28 y 29 de mayo de la pasada semana asistí a las Jornadas sobre CRISIS FINANCIERA Y SECTOR INMOBILIARIO organizadas por el Observatorio de la Vivienda, entidad dependiente de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco.
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A lo largo de las mismas he confirmado algunas de las cosas que os dije en un post anterior, titulado "Habrá importantes cambios en la política de vivienda del Gobierno Vasco pilotada por el PSE". En el citado post os hablaba del abandono por parte del nuevo equipo de la idea de la vivienda como derecho subjetivo exigible a la Admnistración (en forma de alquiler público) y tutelable por la justicia, del distanciamiento del mensaje electoral del Lehendakari Lopez (10.000 viviendas protegidas nuevas al año y de ellas el 40% en alquiler público), de la lejanía respecto al alquiler en función de la "cultura de propiedad" de la ciudadanía, del posible abandono del derecho de superficie público o de la búsqueda de rentabilidad económica en el programa Bizigune (alquiler social de vivienda vacía).
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Pues bien, la pasada semana la Viceconsejera de Vivienda, Maria Paz Larrumbide, y el Consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras del Gobierno Vasco, Iñaki Arriola (en la foto de abajo él solo y en la siguiente foto con el Lehendakari), fijaron con claridad los objetivos de las nuevas políticas públicas vascas de vivienda. El tema ha sido reflejado en la prensa, a través de dos tipos de titulares: LA VICECONSEJERA DE VIVIENDA ABOGA POR REACTIVAR LA CONSTRUCCION EN EUSKADI  y  EL CONSEJERO PLANTEA UN GRAN PACTO POR LA VIVIENDA A EMPRESAS Y AYUNTAMIENTOS.
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La mera lectura de la prensa 1.0 da una idea relativamente fidedigna de hacia donde van a ir las cosas en el futuro. El centro de gravedad de las políticas públicas de vivienda del Gobierno Vasco en los próximos años va a pasar del facilitamiento del acceso a la vivienda en las mejores condiciones posibles a las personas con mayores dificultades (o incluso atender a las víctimas de la crisis de sobre-endeudamiento hipotecario) al incremento de la actividad constructiva y el empleo en el sector. A lo que se quiere tender es a construir más vivienda (sin diferenciar si es libre o protegida), a incrementar el peso de la construcción en nuestro PIB y empleo y a reforzar la posición de bancos, cajas, propietarios de suelo, promotores inmobiliarios y ayuntamientos. No dio la sensación de que en estos momentos sea muy relevante que decenas de miles de personas no puedan acceder a una vivienda digna o se hipotequen de por vida y por encima de lo sensato para acceder a una. Según parece lo relevante en este momento es atender al sector financiero, empresarial y municipal a través de la producción de nueva vivienda y con ello reactivar nuestra economía y empleo.
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Yo que fui testigo directo de las declaraciones de los dos cargos públicos tengo algunas impresiones y tome algunas notas que a la prensa 1.0 o le pasaron inadvertidas o le parecieron poco relevantes. Os comento las impresiones que yo saqué de mis notas.

En primer lugar, la Viceconsejera Larrumbide afirmó que las políticas del nuevo equipo de vivienda del Gobierno Vasco serán realistas y serias, huirán de la demagogia, la improvisación y la falta de rigor y se comprometeran, no tanto con las ayudas sociales al acceso a la vivienda, sino con la reactivación del sector y el acuerdo con los agentes implicados. In claris non fit interpretatio. (lo claro no es necesario interpretarlo) que nos decían en la facultad de derecho.

Por su parte, el Consejero Arriola afirmó que es clave la cooperación entre empresas, bancos, cajas, promotores inmobiliarios, ayuntamientos y gobierno para salir de la actual stuación. Según el Consejero la vivienda no atraviesa en estos momentos una buena situación. Debemos implantar nuevas herramientas y soluciones innovadoras para aumentar la calidad de vida de los ciudadanos. Hay que intentar no repetir los errores del pasado. Y por ello, él pone todos los recursos de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno vasco al servicio del sectoir de la vivienda con el objetivo de reactivar la construcción e incrementar el PIB y el empleo vinculados a esta actividad. De nuevo, no hay que interpretar mucho. Al nuevo Consejero se le entiende muy bien.

Hasta aqui solo he transcrito lo que he escuchado. A partir de aqui vienen mis valoraciones.

En los últimos quince años en Euskadi se han iniciado 16.000 viviendas al año, de una forma bastante homogenea y sin grandes flutuaciones. El PIB y el empleo vinculado a la construcción ha sido muy inferior a la media estatal. Nuestro consumo de suelo también ha sido inferior a la media española. Hemos tenido hasta la fecha la producción de vivienda protegida y alquiler público más fuerte de toda España. De esas 16.000 viviendas iniciadas al año, en los últimos ocho ha crecido de forma muy importante la vivienda protegida y se ha reducido la vivienda libre. Tenemos un parque de vivienda vacía y segundas residencias de los más bajos del Estado, en parte gracias a Bizigune. Tenemos uno de los menores stocks de vivienda libre terminada y no vendida (sobre las 15.000 vivienedas; para que os hagáis una idea Valencia con el doble de población que Euskadi tiene 150.000 viviendas nuevas sin vender). Nuestra vivienda libre es muy cara, siendo además nuestro parque de alquiler de mercado escaso y poco adecuado. Y finalmente, nuestras reservas de suelo para vivienda protegida son las más fuertes de España con lo que nuestros valores de repercusión del suelo y tasa de beneficio de los promotores inmobiliarios son de las más bajas.

Al parecer todo esto es malo, poco serio, nada realista, hijo de la improvisación, la falta de rigor y la demagogia. Al parecer lo serio, realista, reflexionado y riguroso es construir más vivienda (sin diferenciar si es libre o protegida), consumir más suelo (del que no andamos muy sobrados), incrementar el peso en el PIB y el empleo de la construcción, reducir la calidad de las urbanizaciones en Euskadi, poner el presupuesto público al servicio de lo privado e incrementar la tasa de beneficio de los operadores privados de este mercado.

No me cabe ni la menor duda de que el nuevo equipo de vivienda del PSE va a tener una magnífica imagen pública. La prensa, las empresas privadas, los bancos, las cajas y los ayuntamientos van a trabajar en estas líneas maestras con total comodidad. 

Aporto un dato que me pareció curioso, pero sintomático. En el discuros del nuevo equipo no aparecen conceptos tales como derecho a la vivienda, servicio público de vivienda, parque público de alquiler, movilización de vivienda vacía, impacto ambiental de la construcción, urbanismo inclusivo, participación ciudadana, regeneración urbana, etc. También me pareció muy significativa la ausencia de la ciudadanía y las asociaciones ciudadanas. Al parecer el urbanismo, pare este nuevo equipo, es cosa de empresarios, propietarios de suelo, empresas, bancos y la Administración. Y si me apuran, solo de los primeros, relegando a la Administración a un papel de failitador de la misión corporativa. No tengo nada contra las empresas privadas. Muchas cumplen son su papel muy dignamente (producir bienes y servicios, generar actividad económica, hacer crecer el PIB, crear empleo de calidad, promover la innovación, pagar de impuestos, etc). Pero para mi (al igual que para la legislación vigente en España) el urbanismo es una función pública que debe ser liderada por la Administración.

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Y dejo para el final un hecho extraordinariamente paradógico. Julio Rodriguez Lopez, experto economista urbano y socialista (en la foto con el Lehendakari, el Consejero de Interior y la Alcaldesa de Basauri, todo ellos del PSE), de quien ya os he hablado en otras ocasiones, pronunció una conferencia muy similar a la que había tenido lugar hace dos meses en Bilbao en el CES. Pero dio algunos matices importantes. Entre los que más me interesan, el profesor Rodriguez estableció (probándolo con datos) que existe una relación inversamente proporcional entre el peso de la construcción en el empleo y el PIB de una CA y su riqueza per capita. Entiende Don Julio que a mayor actividad constructiva en una CA menor renta per capita disponible. Los cargos públicos del PSE que estaban sentado con el en esta jornadas ni se inmutaron. Pero un experto de su talla, con su larga trayectoria (Banco de España, Banco Hipotecario, Caja de Ahorros de Granada, Consejería de Economía de Andalucia, todo tipo de grupos de expertos del PSOE, Consejo Económico y Social de Madrid, Consejo Superior de estadística de España, etc) y extraordinariamente cercano al PSOE, lo que les estaba diciendo es que, si tienen exito en sus objetivos (incremenar el peso de la construcción en el PIB y el empleo vasco), conseguiran reducir la riqueza per capita de los vascos. Como digo, los nuevos cargos públicos vascos de vivienda del PSE no movieron ni una pestaña. O no estaban escuchando o les daba igual lo que les estaban diciendo desde la Academia. Se me dirá que el PSE no puede querer un empobrecimiento de la ciudadanía vasca. Yo también creo que no lo quieren. Pero lo que si creo es que están dispuestos a conseguir un mayor PIB y empleo a corto plazo, con tal de dar la impresión de que salimos de la cirsis, aunque con ello se ladrillice el desladrillizado modelo económico vasco. Creo que están dispuestos a salir de esta crisis sentando las bases de la próxima crisis. Por otra parte, se me dirá que las políticas de los ultimos ocho años no ha  reducido el precio de la vivienda libre (cosa que yo discuto, pero que podemos aceptar a los efectos dialécticos de esta frase). Pero lo que si es seguro que unas políticas que exciten la oferta de suelo y vivienda a través del presupuesto público (ofrecido al 100% a las empresas del sector) tendrán como resultado una mayor tasa de beneficio privado de propietarios de suelo, promotores, bancos y cajas, una menor captción pública de plusvalías urbanísticas en beneficio de la comunidad y una mayor huella ecológica.

Creo que caminamos hacia la puesta a disposición de los medios públicos de vivienda a los operadores privados de suelo y vivienda. Creo que caminamos hacia una "homologacíón" de Euskadi con Madrid, Valencia, Andalucía y Catalunya. Creo que lo pagaremos. Creo que nadie va a protesar. Creo que a casi todo el mundo esto le va a parecer realista, serio y riguroso. Creo que cuando se vean los efectos negativos de estas nuevas políticas, dentro de diez años, mucha gente dirá que ya lo habían advertido ellos. Yo lo dejo hoy por escrito.

 

PD 1: por favor, no atribuyáis mis palabras al hecho de que yo haya sido Director y Viceconsejero del Gobierno Vasco en el Departamento de Vivienda hasta hace unas semanas; no veáis ganas de criticar por cirticar; por favor, tomad mis afirmaciones como lo que son (las reflexiones de un abogado-economista, experto en políticas públicas y miembro de un grupo de estudios universitarios de la UPV sobre urbanismo y vivienda); no tengo ninguna intención de polemizar política y partidistamente; creo que el nuevo equipo de vivienda del PSE estará lleno de buenas intenciones y ganas de trabajar; estoy seguro de que harán muchas cosas bien, creo que tienen derecho a sus 100 de aterrizaje y a 4 años de juicio sereno y objetivo sobre sus acciones; pero todo lo anterior no va a coartar mi libertad de expresión o de cátedra (opinaré lo que tenga que opinar, respetuosa y razonadamente).

PD 2: me llama extraordinariamente la atención la distancia entre el discurso del nuevo equipo de vivienda y el programa electoral del PSE en materia de vivienda (lo he buscado en la web del PSE, me parece que lo han retirado; tenéis su texto programático de vivienda para las autonómicas del 2009 y mis comentarios en un post de est blog); el programa de vivienda del PSE (muy en la línea con lo hecho en los últimos ochos años en Euskadi) sigue siendo la referencia del Lehendakari, pero no para su equipo de vivienda; al parecer el Lehendakari dice una cosa y su consejero y viceconsejera otra bien distinta. ¿Poli bueno y poli malo?

 

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12:58 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (9) | Email esto | Tags: maria paz larrumbide, julio rodriguez lopez, patxi lopez, iñaki arriola, equipo de vivienda del pse, ocho años de políticas públicas de suelo y vivienda desde la izq, alquiler público, derecho a la vivienda, servicio público de vivienda, rehabilitación, regeneración urbana, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

25/05/09

HABRA IMPORTANTES CAMBIOS EN LA POLITICA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO PILOTADA POR EL PSE

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La nueva Viceconsejera de Vivienda del Gobierno Vasco ha concedido una larga entrevista radiofónica en el que habla sobre las futuras políticas públicas de vivienda en Euskadi.

La entrevista es muy prolija en implícitos y explícitos anuncios de cambio de rumbo en materia de vivienda en el Gobierno Vasco liderado por el PSE.

Comparto con vosotros algunos de estos nuevos aires (en cursiva las palabras de la Viceconsejera de Vivienda): 

LEY DE VIVIENDA / DERECHO SUBJETIVO A LA VIVIENDA:

  • “Hay cosas que son imposibles …". “Me parece imposible que todos los ciudadanos tengan vivienda en el año 2012”. “No puede ser que el Gobierno se haga como responsable subsidiario para el caso de aquellas personas que no hayan adquirido, que no tengan la vivienda”
  • Ergo la nueva Viceconsejera no considera que la vivienda sea un derecho, que la Administración está obligada a garantizarlo y confunde derecho constitucional a la vivienda con adquirir en compra una vivienda (no relaciona alquiler público y derecho a la vivienda). 

OBJETIVO DE LA LEGISLATURA EN MATERIA DE VIVIENDA PROTEGIDA Y ALQUILER PUBLICO (en campaña electoral y en su discurso en la elección de Lehendakari, el Sr. Lopez ha hablado siempre de 40.000 nuevas viviendas protegidas y 18.000 nuevos alquileres públicos en cuatro años): 

  • “Se quiere, se quiere que se destine al alquiler un gran número ¿Es un objetivo realista?". “Sí, ah, realista, un objetivo sí, ¿realista? Haremos lo que podamos…no sé, todavía desconozco”. “No sé el dinero que queda”
  • Ergo la nueva Viceconsejera no se siente muy afectada por la promesa electoral de 40.000 nuevas viviendas protegidas y 18.000 nuevos alquileres públicos. Y se escuda en cuanto dinero "queda", aunque no se sabe de que está hablando, pues los presupuestos del Gobierno Vasco de los próximos cuatro años están aún por aprobar por el Parlamento Vasco. Parece ser que una cosa es lo que se dice en campaña electoral y otra muy distinta lo que se quiere hacer una vez que se está en el Gobierno.

 ALQUILER PUBLICO

  • "¿Alquiler como en Europa, un 40-50% de viviendas en alquiler?". "Eso es ciencia-ficción en Euskadi. Aquí lo que a la gente le gusta es tener su casa. Dudo que se llegue".
  • "Yo veo más la vivienda en alquiler como algo un poco rotatorio, que vale para una temporada, bueno, vale para siempre, pero con la cultura que hay en este país, que a todos nos gusta tener una vivienda que sea nuestra, pues es otra historia…"
  • Ergo, la política de vivienda del Gobierno Vasco no parece que vaya a estar fuertemente volcada en alquiler, dado que eso "no gusta a la gente y no es compatible con la "cultura" española y vasca.

DERECHO DE SUPERFICIE:

  • "Como la vivienda de protección es “para toda la vida”, también eso ha cambiado. Igual también eso se puede cambiar. El que compra la vivienda no es propietario del suelo. Si resulta que ahora, esas viviendas ya son para toda la vida VPO, no sé, creo que no aporta nada.
  • Ergo, a partir de ahora el Gobierno Vasco va a apostar por la propiedad en materia de vivienda potegida, dejando de lado los derechos de superficie (el Gobierno es propietario del suelo y cede temporalmente el uso de las viviendas protegidas).

BIZIGUNE / MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA Y ALQUILER PUBLICO: 

  • “En principio el Programa está muy bien, se compran viviendas vacías, se alquilan y …” Ergo la nueva Viceconsejera no saber que las viviendas que gestiona Bizigune no se compran, sino que los propietarios las ceden a Bizigune y después son alquiladas a personas inscritas en Etxebide.
  • “ (...) hay problemas de financiación que van a aparecer porque eso es poco rentable” Ergo la nueva Viceconsejera considera que en Bizigune se debe primar la rentabilidad económica (que Bizigune gane direno con sus alquileres) sobre la rentabilidad social (que Bizigune proporcione alquiler a precios sociales, sustancialmente inferiores a los del mercado y que se aproveche el parque residencial ya construído).

PROBLEMAS ECONOMICOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO Y PROMOTORES PRIVADOS DE VIVIENDA:

  • "¿Qué va a pasar? Que quien lo haya comprado -el suelo- a alto precio y lo tenga que soltar a bajo precio, va a perder, y eso le va a tocar a alguien… entonces, yo creo que desde el Gobierno lo que hay que intentar es buscar la forma de que esas pérdidas se compartan un poco entre todas las partes intervinientes y que se pueda salir adelante sin llegar a la ruina de alguna de las partes".
  • No tengo muy claro que es lo que quiere decir la nueva Viceconsejera, pero da la sensación de que afirma que las perdidas del sector vasco de la vivienda deben compartirse entre las empresas privadas y la Administración.

 Creo que es más que evidente que va a haber aires nuevos en materia de vivienda en el Gobierno Vasco del PSE.

(en la foto el nuevo Lehendakari Vasco, Sr. Lopez, y el nuevo Consejero responsable de vivienda, Sr. Arriola)

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12:18 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (7) | Email esto | Tags: maria paz larrumbide, viceconsejera de vivienda del gobierno vasco, patxi lopez, iñaki arriola, equipo de vivienda del pse, ocho años de políticas públicas de suelo y vivienda desde la izq, alquiler público, derecho a la vivienda, servicio público de vivienda, rehabilitación, regeneración urbana, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook