El pasado 25 de febrero participé en un interesante encuentro, organizado por el Club de Debates Urbanos, sobre las políticas de vivienda titulado VIVIENDA: POLITICAS TOXICAS, POLITICAS NECESARIAS. 

Del mismo dan noticia las webs del Club de Debates Urbanos, Paisaje Transversal y Pólítica de Vivienda Social. En la referencia de PT se adjunta el vídeo de las casi tres horas que duró el debate. Y hay que destacar como merece que en este acto se presentó el Decálogo por una vivienda digna de ATTAC Madrid (texto del que ya di noticia y opinión en este blog hace unas semanas).

Al debate fuimos convocados: 

• Julio Rodríguez. Expresidente del Banco Hipotecario, expresidente de la Caja de Granada,  miembro de economistas frente a la crisis  y vocal del CDU.
• Alejandro Inurrieta. Economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler.
• Ada Colau. Portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
• Pablo Jiménez. Licenciado en Derecho. Miembro de ATTAC Madrid.
• Y yo mismo, que fui presentado como socio de Urbania ZH Gestión y exviceconsejero de vivienda del Gobierno Vasco.
• Fuimos moderados por el arquitecto Fernando Fernandez Alonso.

Mi impresión general del debate es que, en materia de vivienda, como en otras tantas, la socialdemocracia española ha traicionado su propio ideario permitiendo una casi total mercantilización del derecho a la vivienda que, hasta la fecha, afortunadamente no hemos conocido en otras políticas públicasbásicas (sanidad, educación, etc). Por su parte, la izquierda a la izquierda del PSOE ha esgrimido un programa político en materia de vivienda sustancialmente socialdemócrata que ha sido tildado de utópico y poco serio por socialdemócratas, democratacristianos y neoliberales. A su vez, la sociedad civil indignada y activa, poco a poco va exigiendo la tutela del derecho a la vivienda, teniendo en cuenta las mejores prácticas públicas europeas y autonómicas españolas y explorando vías comunitarias o populares de tutela del derecho a la vivienda, al margen de lo estatal. En los pasados años líderes sociales, expertos y políticos más o menos zurdos, en materia de vivienda, estamos siendo pasados a cuchillo por el proyecto neoliberal y la apatía socialdemócrata. Pero, me da la impresión de que la perplejidad hace mucho tiempo que dejo paso a la indignación, esta a la reacción y de ambas se está pasando ahora a la acción socio-política espero que fructífera.

En las casi tres horas de debate creo que se vieron estas tesis, antítesis y síntesis con mucha vivacidad. Especialmente interesante fueron los intentos de Julio Rodriguez Lopez por explicar como funcionan mercado y estado en materia de vivienda. No para hacer crecer la sensación de impotencia de muchos de nosotros o por connivencia suya con muchas de las prácticas al uso, sino como instrumento al servicio de la transformación social (conocer para poder cambiar). Reveladores fueron los testimonios de Alejandro Inurrieta sobre el poder de los lobbies y su capacidad en España para condicionar las políticas sociales y económicas al servicio de los intereses cortoplacistas y contraproducentes del complejo financiero-inmobiliario. Y muy claros, contundentes y honestos fueron los postulados esgrimidos por Ada Colau en nombre de parte de la sociedad civil que está hasta la coronilla de políticos, gestores públicos y medios de comunicación al servicio del citado complejo financiero-inmobiliario.

En lo que a mi papel en la mesa de debate se refiere, diré que fundamentalmente empleé mis intervenciones para hablar de alquiler, partiendo de una pregunta inicial: ¿QUE PASA EN ESPAÑA PARA ESTEMOS A LA COLA DE LA UE EN ALQUILER SOCIAL, PUBLICO O ASEQUIBLE? 

Partí de una serie de datos absolutamente inexplicables en términos europeos: solo un 10% de alquiler en el parque total de viviendas; menos de un 1% de vivienda social en alquiler. Y entre 3 y 6 millones de viviendas vacías (de un total de unos 25.5 millones de viviendas -uno de los porcentajes de vivienda por cada 1000 habitantes más altos de toda Europa-), en el mismo momento que se produce una emergencia habitacional-humanitaria con cientos de miles de familias desahuciadas.

Traté de poner de relieve la relación inversa que existe entre porcentaje de personas viviendo en propiedad en una sociedad y PIB. Frente a lo que ciertos lobbies nos hacen creer en España, los países de la UE con máyor PIB y nivel de desarrollo son países con los más altos niveles de alquiler de nuestro entorno. Y viceversa.

Insistí en que el bajo parque de alquiler español no es, en absoluto, un problema cultural. Salvo en lo que se refiere a la falta de cultura financiera (que tampoco es casual del todo). Sino que más bien estamos ante un asunto impuesto política, mercantil, mediática y académicamente. A tal efecto, recordé el papel del Movimiento y el Ministerio de la Vivienda (propietarismo como antídoto político frente a la revuelta y voluntad de hacer de los proletarios sediciosos, propietarios adocenados). De la misma manera, comenté la importancia del pacto entre Estado, bancos y promotores inmobiliarios que precedió a la Ley Suelo 1956: propietarismo como garantía hipotecaria/estatal para la banca, factor que evita realizar gasto público y que permite la urbanización (así como un lucro del propietario del suelo -terratenientes rurales y rentistas urbanos- y del promotor absolutamente desmedido). Es al final del franquismo, cuando se empieza a dar forma a eso que algunos después han llamado "España, una, grande y urbanizable".

Expliqué que, a mi juicio, desgraciadamente la Constitución 1978 no supuso en materia de vivienda una ruptura real respecto del franquismo, sino solo un distanciamiento meramente semántico.

Refiriéndome a los tiempos más recientes, expliqué que ni la legislación/política hipotecaria o fiscal española han hecho otra cosa que favorecer un peligroso monocultivo: vivienda libre en suelo urbanizable, en la que se subroga el crédito promotor en hipoteca particular sobre vivienda en propiedad. Lo cual, en un contexto internacional de conversión de la vivienda en un producto financiero respaldado por capitales especulativos nacionales e internacionales (en nuestro caso, sobre todo alemanes y franceses) no hizo sino agravar las tendencias inflacionistas de nuestro sistema urbanistico-residencial, dando lugar a nuestra conocida y descomunal burbuja inmobiliaria.

Comenté que, como consecuencia de todo lo anterior, en España no hemos tenido unas políticas públicas de alquiler dignas de ese nombre y los recientes intentos de introducir buenas prácticas (a la europea) parece que se van a ver laminados, con la excusa de la crisis. De hecho, en estos momentos, lejos de utilizar la poca vivienda pública en alquiler que tenemos para ayudar a paliar los efectos más graves de la crisis habitacional (menos de 125.000 unidades que, en muchos casos, están siendo vendidas a la empresa privada), muchas sociedades públicas de suelo y vivienda están siendo saqueadas por el mercado y liquidadas por el poder público.

Descrito el desastre, cabe preguntarse ¿COMO PODEMOS SOLUCIONARLO? Y yo aporté las siguientes propuestas, mucho más enfocadas a las reformas estructurales que a los acuciantes problemas humanitarios que afrontamos a corto plazo (para los que me basta y me sobra con las propuestas de mínimos de la PAH que suscribo de forma integra).

1. Presión social, política, mediática, intelectual y electoral.
2. Reforma de ley hipotecaria. Necesitamos menos créditos, en plazos más cortos y con tipos de interés no demasiado bajos. En contra de los voceros oficiales, estas medidas favorecerían el acceso a la vivienda (deflactarían el precio en compra). También necesitamos, como se hace ya evidente para cualquiera, un clausulado menos favorables a la banca (equilibrio entre las partes) y más consistente con la normativa europea en la materia.
3. Reforma fiscal. Necesitamos eliminar las deducciones fiscales a la compra y traspasar esos incentivos fiscales al alquiler, la rehabilitación, la vivienda protegida, las cooperativas de uso de vivienda y la reconversión energético-ecológica de nuestro parque de vivienda ya existente.
4. Banca pública, ahorro popular y fondos de inversión privados. Es imperiosamente necesaria la existencia de banca pública finalista (para financiar la lista de cosas que acabo de mencionar en el punto anterior). Tambien necesitamos ahorro popular dirigido a financiar políticas públicas de vivienda, como ocurren en otros países de la UE (vg libvet A o participación de los asalariados en el esfuerzo público en vivienda). Y no vendría mal una regulación de los REITS a la europea, aunque siempre controlando desde el estado el equilibrio entre beneficios fiscales/económicos y aportación al interés general en materia de vivienda/alquiler). El orden en el que hablo de estas cosas (banca pública, ahorro popular y REITS) es para mí importante.
5. Reforma financiera. Dado que el mercado es incapaz de autoregularse y, cada vez que hay dinamismo económico, tiende a financiar más vivienda de la necesaria y con una lógica muy especulativa, necesitamos introducir limites legales al endeudamiento inmobiliaria del sistema financiro, así como al nivel máximo de endeudamiento familiar vinculado a la vivienda. Como ya están haciendo varios países de la UE.
6. Políticas públicas de movilización de vivienda vacía (entre 3 y 6 millones de un total de menos de 25.5 millones de viviendas):                                                                                   
• creo en el palo y la zanahoria
• es decir, creo en las sanciones, impuestos, multas, alquiler y venta forzosa, expropiación, derribos, etc (algo muy al uso entre nuestros socios de la UE)
• y también en las subvenciones, la rehabilitación, las ayudas al alquiler, los seguros, etc,
• de entre los dos modelos teórico-prácticos habidos hasta la fecha (SPAvs.Bizigune), creo que ambos juegan un papel, pero el primero es más una programa de dinamización del mercado privado y el segundo uno de alquiler social. Una cierta combinación de ambos sería del máximo interés.
• parece que vamos a perder una oportunidad con el Fondo Social de Vivienda, el SAREB y el parque de vivienda en manos de los bancos.
7. Parque público permanente de nuevo alquiler social y público. En España las estadísticas dicen que tenemos un 1% del parque total de viviendas en alquiler público o social. La realidad es que son menos de 125.000 (sobre un total de 25.5 millones y se están privatizando). Por ello, y sin perjuicio de los esfuerzos que haya que hacer en materia de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, es imperativo construir un parque público de alquiler al estilo europeo. Llevamos décadas de retraso. Pero en algún momento hay que empezar. Algunos países europeos están privatizando parcialmente sus parques públicos de alquiler. Pero, desde nuestro menos del 1% hasta el 30% que de media puede haber en la UE el recorrido es aún muy amplio.
8. Alquiler social, público y asequible como resultado de rehabilitación y regeneración urbana. La conexión entre rehabilitación y alquiler asequible es evidente en muchos países de la UE. Entre nosotros es una rara avis. Debe dejar de serlo.
9. Ayudas públicas para el pago del alquiler. Lo que aquí hemos conocido brevemente como Renta Básica de Emancipación y que en el resto de la UE es un clásico. El razonamiento es sencillo: ojalá las Administraciones dispongan de suficiente parque público de alquiler para atender a la demanda más necesitada. Pero cuando esto no es el caso (en cierto tiempo o en cierto lugar) debe haber una política de subvención de los alquileres que permita al casero mantener una mínima rentabilidad en el bien que explota y al inquilino un mínimo nivel de dignidad vital. 
10. Derecho de superficie. Si la administración es propietaria de un suelo, lo cede por casi un siglo a personas que van a vivir en viviendas de su propiedad (o de una cooperativa) y el gasto vivienda/mes/familia se acerca a los 300 euros, de facto, estamos ante un alquiler asequible vitalicio. Por ello, no debemos olvidarnos del derecho de superficie al citar los instrumentos que nos pueden ayudar a converger con la UE en materia de vivienda.
11. Cooperativas de uso. Son las grandes desconocidas en España, a pesar de tener una historia de muchas décadas en la UE y América. Varias personas forman una cooperativa, adquieren un suelo o un edficio, construyen o rehabilitan y tienen derecho a vivir en las viviendas resultantes en régimen de alquiler. Financieramente es una inversión: quien se quiera ir, vende su participación en la cooperativa y recibe lo que puso más la parte de plusvalías/minusvalías que le corresponda. Operativamente es una forma asequible de acceder a una vivienda, que será una red, en el caso de que muchos edificios estén asociados a la misma cooperativa. En la Europa posterior a la Segunda Guerra Mundial fue una fórmula muy apoyada por el Estado en forma de cesiones de suelos, subvenciones, ayudas financieras y técnicas. Es una fórmula interesantes, pues, a mi juicio, estamos ante algo público (bien común) que no es estatal (administrativo), algo que puede ser muy profesional, sin ser mercantil.
12. Cooperación público privada en en materia de vivienda asequible. Necesitamos fórmulas que permitan introducir la profesionalización en el mundo de la vivienda pública, sin por ello dar entrada al beneficio privado. Hace meses que defiendo en las redes mi postura técnica en realación a este problema dogmático. Asi que simplemente me remito a los dos textos en los que hablo de este asunto con mayor detalle: 1 y 2. En el caso del urbanismo y la vivienda se trata de encontrar socios profesionales privados que admitan trabajar a cambio de una retribución solo en caso de éxito, pero que tengan claro que el 100% de las plusvalías generadas por el urbanismo y la vivienda pública deben permanecer en manos del sector público.
13. Aunque suene herético, creo que hay que acabar con los PGOU tal y como hoy los conocemos, pues no sirven para nada (confesable) y no son más que actas notariales del pasado (en vez de planes de futuro). Me sentiría mucho más cómodo con una planificación territorial/económica macro y no vinculante desde el punto de vista jurídico que se complemente con una política de licencias municipales en las que se expliciten los repartos de plusvalías entre lo público y lo privado, con luz, taquígrafos y muchas hojas de cálculo.
14. Lo cual no lleva al tema de la modificación del reparto de plusvalías y costes entre lo privado y lo público. Hay quien defiende que el 100% de la plusvalía sea pública y el ius edificandi sea una concesión administrativa. No sé si yo defiendo tanto. Pero si repartos de plusvalías/costes equilibrados decididos para cada operación urbanística, sin dejar de tener en cuenta el conjunto. 
15. Lo cito en último lugar y no es casual. Necesitamos una nueva legislación de alquiler privado. Pero no para desequilibrar completamente la relación entre inquilino y propietario en favor del segundo, como quiere hacer el acatual gobierno. Sino para que el alquiler sea en España un negocio y también una forma de vida. Algo que los sucesivos legisladores españoles no han comprendido. Y de tanto machacar al inquilino, lo hemos convertido en una figura teórica. En casi todos los países de la UE los derechos de los propietarios están protegidos, pero no lo están menos los derechos de los inquilinos y las obligaciones de los propietarios. De resultas de todo lo anterior, en la UE el alquiler es una forma de vida y en España un breve transito hacia la propiedad o un rasgo de disfuncionalidad social (algo que la crisis está cambiando). 

Y dada la severa crisis de superproducción de vivienda de la pasada década y el ataque brutal que está sufriendo el estado del bienestar en estos momentos (por los mismos que cebaron la burbuja) creo firmemente que es tiempo de RE y CO. (1, 2 y 3).

Hay que agradecer al Círculo de Debates Urbanos de Madrid que haya organizado un debate de tanto interés. Y para mi, que no soy un profesional de esta materia en sentido estricto, estas son ocasiones privilegiadas de poner al día mis ideas y propuestas. Ojalá haya muchos más debates como el del CDU en el futuro. Conocer/debatir para poder transformar.

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La semana pasada tuve la suerte de poder asistir en Valencia a un seminario sobre el presente y el futuro del alquiler en España, organizado por la ASOCIACION PARA EL DESARROLLO DEL ALQUILER - ADA, con la colaboración de la FUNDACION ADEIT Universidad Empresa.

ADA es una asociación sin ánimo de lucro, radicada en Valencia, que pretende impulsar el alquiler como régimen de acceso a la vivienda, negocio, servicio público y actividad profesional en España. Todo con vistas a una convergencia con la UE en materia urbano-residencial, tanto en la esfera pública (interés general y derecho a la vivienda) como privada (nuevos nichos de negocio y de actividades profesionales).

Como tal, ADA es una radical novedad en el panorama de miedo, atonía y mediocridad que ahora azota el mercado y las políticas públicas de vivienda. Desde que me dieron a conocer el MANIFIESTO FUNDACIONAL de ADA les tengo entre mis referencias más preciadas. A veces he bromeado con su presidente Vicent Vercher Garrigós sobre la heroicidad que supone promover el alquiler en Valencia, zona cero de la explosión de nuestra burbuja inmobiliaria, centro neurálgico de nuestro stock de vivienda vacía y una de las capitales del turbourbanismo y la corrupción urbanística española. Pero me dice que nada de heroicidades. Lo que les impulsa es la más palmaria y brutal necesidad: mortalidad de empresas, paro, desahucios, viviendas vacías, bancos zombis, recortes de los servicios públicos. Según ellos, Valencia necesita más que nadie nuevas empresas y profesionales del alquiler. Primero para salir del atolladero en el que están en estos momentos. Y después para procurar no volver a caer en los mismos errores. En el resto de España, de una u otra manera nos aquejan males parecidos, así que bueno sería que surgieran más iniciativas como esta. Los que queráis informaros sobre las actividades de ADA les podéis localizar en su web, facebook, twitter y slideshare.

El seminario (cuyo contenido fue sistemáticamente tuiteado y está a vuestra disposición en #jornadaADA), a mi juicio, fue de primer nivel. Con intervenciones, si se me permite la expresión, a calzón quitado de JULIO RODRIGUEZ LOPEZ (economista del Banco de España, estadístico vinculado al INE, ex Presidente del Banco Hipotecario Español, ex Presidente de la Caja de Ahorros de Granada y bloger), FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL (Presidente de Vallehermoso y uno de los mayores caseros de España), VICENT CISCAR CHISBERT (Gerente de Arrendia, una nueva empresa de gestión de vivienda en alquiler -no confundir con una inmobiliaria- y tuitero), EDUARD ANDREU DOLCET (Director Comercial de idealista y tuitero) y VICENTE DOMINE REDONDO (Director General de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda de la Generalitat de Valencia). Además de todo lo anterior, en el seminario había mucha ciencia y experiencia entre los asistentes (mitad sector privado del alquiler y mitad sector público de la vivienda). Es probable que, precisamente por ello, el encuentro fuese de los más fructífero.

Comparto con vosotros algunas notas, impresiones e ideas sobre lo tratado en el seminario: 

JULIO RODRIGUEZ LOPEZ

1. El monocultivo de ladrillo ha supuesto en general desindustrialización, con lo que ello supone de pan para ayer y hambre para hoy y muchos mañanas.
2. El urbanismo español solo se puede explicar en términos de religión. Yo personalmente suelo hablar de drogadicción. Creo que el maestro y yo nos referimos, más o menos, al mismo tipo de comportamiento económico, social y medioambiental irracional y controproducente.
3. La LAU, los juzgados y la fiscalidad han destrozado el alquiler en España, un país de inquilinos hace no tantos años (60 e incluso 70 del siglo pasado).
4. España no quiere tener buenas estadísticas en materia de vivienda, pues eso le obligaría a afrontar nuestros desequilibrios urbanos, inmobiliarios y residenciales.
5. Parece que la crisis está provocando un ligero rebrote del alquiler en España. Pero seguimos en niveles (poco más del 10% del parque) muy lejanos a nuestra historia reciente (60%) y a la actual media europea (40%).
6. El saldo vivo del endeudamiento inmobiliario en España (empresas, entidades financieras y familias) supera el billón de euros (más del 100% del PIB anual de España).
7. Con los actuales niveles de endeudamiento, paro, precariedad laboral y reducciones de salarios en España se dan las condiciones objetivas para un relanzamiento del mercado y las políticas públicas de alquiler.
8. Es necesario volver a la ortodoxia financiera en materia de crédito hipotecario.
9. España tiene un brutal déficit de empresas y profesionales del alquiler.
10. Es imprescindible que España genere cierta banca pública al servicio de un urbanismo y una vivienda más sostenibles económica y económicamente.
11. Un país con un mercado y políticas públicas sólidas de alquiler tiene innumerables ventajas en términos de movilidad profesional, geográfica, emancipación, reducción del riesgo financiero y económico sistémico, favorecimiento de la innovación y el emprendimiento, modera el precio de la vivienda en venta, etc. Cita a Montserrat Pareja-Eastway y Teresa Sanchez-Martinez como referencias en la materia. Cita y referencia que yo suscribo.
12. Ataca el mito de que en España se crean todos los años y de forma sistemática 300.000 hogares. En estos momentos estamos en menos de 100.000 al año. Y desde luego nunca hemos producido 800.000 hogares al año, aunque si viviendas. En este punto yo me acordé de que los anglosajones, cuando planifican el territorio, siempre hablan de jobs-houses como una ecuación que permite intentar acompasar los crecimientos urbanísticos a las verdaderas necesidades del mercado y las dinámicas demográficas.
13. Pone de relieve que las pocas deducciones fiscales al alquiler que existen en España (pueden llegar al 100% de lo ganado y en términos generales se sitúan en un 60%) no se usan por desconocimiento.
14. Considera que el nuevo gobierno del PP está tomando todo tipo de medidas contra el alquiler y no a favor del mismo: eliminación de la RBE, de la SPA, de varias líneas ICO vinculadas al alquiler, reintroducción de la desgravación a la compra de vivienda, etc.
15. Ataca al sistema de la vpo, como un sistema muy malo, aunque el mejor de los existentes. Cita a los defensores de la vpo 100% de alquiler (Jesús Leal, Jose Garcia Montalvo, etc). Y el personalmente apuesta por una vpo estatal común a todas las CCAA.
16. Afirma que el propietarismo de los españoles no es cultural, sino políticamente impuesto.
17. Además de recomendar un cambio de la LAU, una reforma judicial y nuevas políticas fiscales en materia de alquiler, apuesta por el parque público de alquiler a la europea, (vg Holanda) las ayudas directas al pago del alquiler a la europea (vg. Francia) y no se muestra contrario a la titulización de parques de alquiler u otros activos públicos y privados para conseguir financiación para nuevas viviendas en alquiler (vg. parte de Escandinavia).

FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL

1. El negocio inmobiliario siempre es a largo plazo y, en buena medida, financiero. O, en su defecto, estamos hablando de otras cosas.
2. Nuestro sector financiero está hoy noqueado, a pesar de la reforma De Guindos.
3. Con las actuales políticas impuestas por A. Merkel no ve salida al sector inmobiliario español a corto plazo.
4. El sector inmobiliario español adolece de falta de transparencia. Hay que mejorar en este campo. 
5. El sector inmobiliario español es responsable de su crisis y de la crisis española en general. Pero no es el único responsable, pues alguna autocrítica deberán hacerse también las entidades financieras, las administraciones públicas y la ciudadanía en general.
6. No volveremos a tener otra burbuja y en el futuro el sector inmobiliario español será más profesional, serio y saneado. Tengo mis serias dudas de que esto sea así, sin realizar ninguna reforma estructural en el mundo de la vivienda.
7. Defiende el alquiler como moderador de los precios de la vivienda en venta.
8. Cuenta que Vallehermoso predica con el ejemplo, pues tiene más de 10.000 viviendas en alquiler en toda España, entre libre y protegida, y es uno de los mayores caseros del país. Esta actividad le reporta a su empresa todos los años 250 millones de euros de ingresos (todo tipo de alquileres, incluyendo oficinas). 
9. Ataca lo que el llama leyendas urbanas sobre el alquiler: no es tirar el dinero, no es más caro que comprar una vivienda, etc.
10. En el futuro, en España, dadas las actuales condiciones socio-económicas, "por lo civil o por lo criminal", va a haber más alquiler del que ahora tenemos.
11. Pide una vuelta a la ortodoxia financiera en materia de vivienda.
12. Cree que hay un nicho de mercado por explotar en viviendas de alquiler urbanas, pequeñas, bien comunicadas y de precio ajustado. Y el negocio no está solo en captar/construir esas viviendas, sino en la gestión de esos alquileres-activos en sentido amplio.
13. Para ello cree que son claves aspectos como la fijación del precio entre las partes, el plazo de duración del contrato y la revisión del precio. Defiende la libre fijación de precio entre las partes (salvo en la vivienda protegida de alquiler), la revisión del precio en función del IPC y la duración quinquenal de los contratos de alquiler, si así lo deciden las partes.
14. Considera que deberíamos explorar la posibilidad de que los plazos de los contratos de alquiler fuesen más largos cuando el arrendador sea una empresa y más cortos cuando sea un particular.
15. En la actual coyuntura de crisis considera que podría venir bien la existencia de un contrato de alquiler con un plazo de duración más corto que el actual de 5 años.
16. Tambien considera clave que el inversor pueda desinvertir (vender la vivienda sin inquilino).
17. Y finalmente explica que para el las garantías (avales, fianzas, etc) son claves. Cuando hay garantías los contratos se desarrollan sin problemas y las mismas siempre se devuelven. Pone como ejemplo datos de su empresa: con garantías morosidad sobre el 1%, sin garantías superior al 15%.
18. Considera que el (a su juicio) largo plazo necesario para desahuciar por lentitud judicial es un problema en España. Entiende que el problema no está en la LAU (a la que defendió), sino en nuestro sistema judicial (para el que tuvo gruesas palabras).
19. Apeló a la necesidad de rapidez y flexibilidad urbanística para impulsar nuevos parques de alquiler.
20. Defendió, como Julio Rodriguez Lopez, la vpo 100% de alquiler y se mostró conforme con la calificación permanente de la vivienda protegida.
21. Pidió que se aprovechara la posibilidad de construir vivienda de alquiler asequible en suelos dotacionales.
22. Y acabó con un buen palo a la legislación española sobre sociedades y fondos inmobiliarios, pues a su juicio, no incentivan el alquiler al no ofrecer las mismas condiciones que en el resto de la UE y la OCDE. Puso el ejemplo de las SOCIMIS: no se están usando.

JAVIER BURON CUADRADO

1. Yo defendí la ponencia que os dejo a continuación. Os hago algunos comentarios sobre los puntos fundamentales de la misma.
2. Después de explicar cuan poco europeos son los mercados y políticas públicas de vivienda españolas, dediqué cierto tiempo a explicar la continuidad entre el franquismo y la democracia en estas materias, con un propietarismo y turbourbanismo políticamente impuestos, un raquitismo de la acción pública en materia de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana y una fe en los "libres mercados", a la vista de los resultados, digna de mejor causa.
3. Alguna cosa dije sobre la crisis del petróleo, la revolución neconservadora de los años 80 y la actual estafa llamada crisis como factores que han reducido los presupuestos y la acción pública en materia de vivienda en toda la UE ... aunque las diferencias entre España y los países líderes europeos siguen siendo siderales en estos asuntos.
4. Muy de pasada cite varios ejemplos de buenas prácticas europeas en materia de vivienda.
5. Hice ciertas menciones a la actual situación de atasco del mercado y las políticas públicas residenciales en España. Indigestión de suelo, ladrillo y cemento que parece que algunos quieren solucionar con más de lo mismo ...
6. La parte central de mi exposición se ocupó en la legislación de fomento del alquiler habida en España en los últimos años. Para los que tengan interés, repaso todas (creo) las figuras que desde el Gobierno y las CCAA se han ensayado para tratar de converger con la UE en materia de alquiler.
• Es la parte más técnica de la ponencia. Pero creo que puede ser de interés, dada la escasa literatura académica sobre este concreto asunto.
• A mi juicio, las normas y técnicas ensayadas son tan abundantes como carentes de efectos prácticos positivos. 
• Además, como todos sabemos, en estos momentos esas normas  no implementadas están siendo derogadas.
• De hecho, hoy el alquiler privado y público carecen de apoyo administrativo real en España.
7. Aproveché la ponencia para lanzar dos provocaciones: ¿no habrá llegado el momento para las reservas legales de suelo para su destino no a vivienda protegida en propiedad, sino para vivienda en alquiler asequible?. Y a renglón seguido sugiero ¿no debería estar legalmente condicionada la expansión en suelo urbanizable al previo cumplimiento de una serie de deberes económicos de rehabilitación y regeneración en la ciudad ya existente?
8. Y acabé con una batería de propuestas prácticas en materia de alquiler de cara al futuro, basada en los siguientes conceptos, a mi juicio claves: 
• MORATORIO CONSTRUCTIVA
• PLANES DE COOPERACION PUBLICO PRIVADA para llevar la mayor parte del stock ocioso hacia el ALQUILER y la REHABILITACION-REGENERACION
• Todo ello en un contexto de URBANISMO ADAPTATIVO en el que tienen que jugar un papel clave las TECNICAS CO y RE
• Siendo conscientes del superavit que tenemos de HARDWARE URBANO E INFRAESTRUCTURAL infrautilizado y los déficits que tenemos de SOFTWARE SOCIAL, innovador y de gestión
• Todo ello nos debería llevar a explotar nuevos nichos de negocio y servicio público que, a mi juicio, están en la GESTION DE NUEVOS SERVICIOS URBANOS vinculados a la habitabilidad, la energía, la sostenibilidad, la movilidad y el mundo geriátrico. 
9. Cerré con dos ideas: las soluciones vendrá de abajo o no vendrán (habida cuenta del extravío de mercado y administraciones en estas materias) y con profesionalidad es posible vertebrar nuevas actividades profesionales, empresas y servicios públicos en torno al alquiler y otra serie de nuevos servicios urbanos.

1. Vicent nos dio un baño de realidad, sin caer para nada en el pesimismo, sino más bien todo lo contrario.
2. El dirige Arrendia una empresa que gestiona 1.000 vivienda de alquiler libre (sin ayudas públicas) por toda Valencia, que son titularidad de promotores inmobiliarios que no consiguen venderlas y las ponen en manos de profesionales del alquiler.
3. Desde ese punto de vista defendió la necesidad de crear un tejido empresarial y profesional en España que se dedique a la gestión integral de edificios y viviendas en alquiler.
4. Para ello apostó por la red, la proximidad al cliente y los instrumentos de gestión específicos y profesionalizados.
5. Nos habló del día a día de su empresa: sus problemas con los suministros municipales, la voracidad y falta de lealtad de las entidades financieras, la mejora de los ratios de pago de los inquilinos cuando se les ve en persona al menos una vez cada mes y se trata de solucionar todos sus problemas siempre con celeridad y solvencia, etc.
6. Sin duda alguna, Vicent y Arrendia son un tipo de empresario y empresa que espero que veamos florecer con más asiduidad en nuestro territorio. Por cierto, un detalle significativo, Vicent presidió la Asociación Valenciana de Empresas de Prefabricados de Hormigón (AVEPH) y trabajó desde 1981 en el sector del hormigón. Ahora se dedica a la gestión de vivienda en alquiler. De la construcción a la gestión de lo construído. Ese debería ser uno de los caminos a explorar.

EDUARD ANDREU

1. Habló de la mala reputación del sector inmobiliario español y de su baja profesionalización.
2. Apuntó a que en estos momentos, aunque todos suben, los tiempos de espera hasta cerrar una venta y un alquiler son radicalmente diferentes (más de un año, frente a menos de dos meses).
3. Apunta a que el 15% de los anuncios y el 40% de las búsquedas en idealista son en alquiler, cifras muy superiores a las de hace unos años.
4. Idealista ha comprobado que las viviendas vacías no vendidas están incrementando una oferta de vivienda en alquiler de mejor calidad, seguridad y precio.
5. El alquiler de precio intermedio-asequible empieza a despuntar.
6. Aún hay recorrido a la baja en el precio de los alquileres en España.
7. En idealista usan la regla de que por encima de 20 años de uso a un consumidor en España (ceteris paribus) le sale mejor comprar que alquilar, pero por debajo de esa cifra siempre sale más ventajoso el alquiler que la venta. 
8. Casi como maldaz dialéctica, aporta el dato de que los muy ricos en EE.UU ahora prefieren alquilar (15.000 dolares al mes o más) que comprar (10 millones de dólares o más).
9. Hace una apelación a la profesionalidad para poder alquilar y prestar servicios a los propietarios e inquilinos.
10. Cierra con un ejemplo de buena práctica: "Solo alquileres" de Getxo (Bizkaia).

Dejo para el final los dos debates que a mi me parecieron más interesante desde el punto de vista doctrinal:

1. ¿eliminar la vivienda protegida, dedicarla solo al alquiler o reformarla?
• en general los asistentes abogaron o por hacer desaparecer la vivienda protegida, por dedicarla toda ella al alquiler público y/o por estatalizarla.
• creo que los asistentes al seminario solo contemplaban la posibilidad de una vivienda protegida fraudulenta y falsamente pública o social.
• yo puse de relieve que la vivienda protegida puede ser eso, pero tambien una vivienda que nace de unas reservas de suelo para vivienda protegida mayoritarias, una vivienda calificada como protegida de por vida, una vivienda que se adjudique al alquiler y derecho de superficie a 100 años no heredable (una especie de alquiler público vitalicio), una vivienda en la que se controle la entrada-estancia-salida de su usuarios, una vivienda que solo sea utilizada por personas que la necesitan (aunque cuanto mayores sean las reservas legales de suelo mayor es el espectro social que debe cubrir), una vivienda con fraude cero y sanciones o expropiaciones cuando se incumple su objeto ...
• si se me espeta que todo eso no existe, diré que si existe (hasta ahora), total o parcialmente, en algunas CCAA españolas (Euskadi, Navarra, Aragón, Extremadura, etc).
• por otra parte, creo que deberíamo tener en cuenta el debate que en estos momentos se está teniendo en el resto de la UE: ¿como proveer de vivienda asequible a las clases medias sin las externalidades presupuestarias, sociales y públicas que han supuestos los masivos parques de alquiler social de las pasadas décadas y sin caer en los mercados privados de vivienda muy ligados a los ciclos especulativos-financieros?
• parte de la respuesta a esta pregunta creo que puede estar en las reservas legales de suelos para vivienda protegida, en la reparcelación con su equidistribución de cargas y beneficios urbanísticos, en la participación de la comunidad en las plusvalías de urbanismo, en la vivienda protegida calificada de por vida, en el alquiler y el derecho de superficie y en la seriedad de la administración en la defensa del régimen legal de la vivienda protegida.
• frente a los que piensan (desde la izquierda y al derecha) que la vivienda protegida hay que directamente eliminarla (PP) o residualizarla a través de su destino solo al alquiler y/o meterla en cintura estatal (academia y parte de la izquierda española) y que debemos avergonzarnos ante el resto de la UE de todo nuestro pasaso en materia de vivienda, yo creo que tenemos algo que explicar y ofrecer al resto de la UE en esta materia (la buena gestión de la buena vivienda protegida hecha en algunas CCAA).
• aunque esté en minoría seguiré defendiendo mi punto de vista, pues creo que es el más funcional y realista.
2. ¿es posible gestionar vivienda de alquiler asequible dispersa o solo se pueden gestionar bloques completos de viviendas en alquiler?
• la pregunta puede parecer obvia o demasiado técnica, pero a mi juicio es muy relevante.
• si respondemos que solo se puede gestionar alquiler asequible en bloques solo podremos trabajar sobre viviendas nuevas a construir o sobre edificios completos construídos y no utilizados
• si respondemos que es posible gestionar en alquiler viviendas dispersas podremos utilizar los millones de viviendas vacías atomizadas que existen en España.
• el primero tipo de viviendas (agrupadas), en contra de lo que parece, supone una menor cantidad y está en manos de empresas y bancos
• el segundo grupo es mayor en cantidad y está en manos de particulares que generalmente disponen de una o dos viviendas vacías
• bien, creo que la praxis de Bizigune en lo público o empresas como Arrendia - Solo Alquilo en lo privado demuestran que, no solo es posible gestionar alquiler disperso, sino que sobre esa base se pueden hacer negocios y vertebrar servicios públicos
• es evidente que gestionar viviendas dispersas es más complicado que gestionar edificios completos, pero en lo primero nos jugamos buena parte de la suerte del alquiler en España, así como de nuestra huella ecológica
• creo que en este debate también estoy en minoria, aunque también creo que deberían escucharse las razones que aporto.

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Casi todos los economistas que han estudiado el tema coinciden en que una de las razones de la específica crisis económica española es el excesivo riesgo que han adquirido las entidades financieras españolas (especialmente las cajas de ahorros, o por decirlo con más precisión, algunas cajas) en suelo y vivienda en los últimos diez años.

Se calcula que para prestar a empresarios del sector de la vivienda y a los compradores de este mercado, nuestras cajas y bancos, además de usar sus propios recursos, han pedido más de medio billón de euros a otras entidades financieras internacionales.

Esta excesiva concentración de riesgo en el sector ladrillil fue posible por varias cosas. En primer lugar, por que era posible pedir y obtener esas ingentes cantidades de dinero en el mercado internacional de liquidez (alegre y temerario apalancamiento financiero internacional). En segundo lugar, por haberse creído todo el mundo en España que el precio de la vivienda solo podía crecer de forma indefinida. Como anécdota, os apunto que a mi hace cinco años en foros profesionales del mundo de la vivienda, por defender que esta sube y baja de precio también en España, me llamaron "idealista". Y en tercer lugar, por haber fallado la supervisión por parte de los reguladores públicos (en unos casos por hacer mal su trabajo -teóricos intervencionistas- y en otros por no querer hacerlo -liberales-).

Este chorro de dinero generado y obtenido por bancos y cajas se aplicó de forma preponderante sobre las empresas que se dedicaban a comprar suelo, urbanizarlo, edificar vivienda y venderlas. De esta manera, se discriminó crediticiamente a otras actividades empresariales que hoy consideramos más productivas, de mayor valor añadido, pero que entonces se veían como juegos de niños en comparación con la especulación inmobiliaria.

En relación a esta superabundancia de crédito para el ladrillo y restricción crediticia para el resto de sectores (automoción, turismo, energía, infraestructuras físicas y virtuales, I+D+i, PYMES, etc) hace pocos meses le oí decir en una conferencia al economista y estadístico Julio Rodríguez López (en la foto de arriba) que el crédito al ladrillo en el momento alguido de la burbuja inmobiliaria absorbió el 61% del crédito total prestado por bancos y cajas a empresas. A él (y a mi mismo) eso le parecía una burrada. Nada más y nada menos que 6 de cada 10 euros puestos encima de la mesa por bancos y cajas para las empresas eran para la promoción inmobiliaria.

Llegados a este punto, yo me pregunto: dado que el sector financiero español es incapaz, por si mismo, de adjudicar bien el crédito en épocas de fuerte crecimiento, buenas perspectivas empresariales, alto consumo, bajo paro y fuertes alzas de los precios de suelo y la vivienda 8en parte inducidos por el propio sistema financiero) ¿no se debería controlar desde el Banco de España, el Gobierno y/o las Cortes Generales el porcentaje de crédito que va al ladrillo y el que va a la economía verdaderamente productiva?

En otras ocasiones ya hemos hablado en este blog de la necesidad de limitar por ley el crédito máximo al que acceden los particulares y las familias, de forma que evitemos su sobre-endeudamiento particular y un apalancamiento generalizado de la economía (1, 2 y 3). La cosa en España parece ciencia ficción y los partidos mayoritarios se niegan a impulsar este tipo de medidas que ya han sido debatidas varias veces en el Congreso de los Diputados. Pero en países como Francia (desde hace años), el Reino Unido (desde hace meses) o Corea del Sur (están en ello ahora) se tiene muy claro que para que la economía esté sana (para que se dediquen los recursos financieros fundamentalmente a las actividades de mayor valor añadido económico, social, tecnológico y cognoscitivo) y no haya burbujas inmobiliarias es necesario controlar no solo la oferta de vivienda (que también), sino la demanda. Y la demanda de vivienda solo se puede controlar vigilando el crédito al ladrillo y retirando los estímulos fiscales a la vivienda (en propiedad). Hay, a mi juicio, un campo para el control del crédito que va a particulares compradores de vivienda, pero también a las empresas productoras y vendedoras de inmuebles.

Parece que el Gobierno de España está por la labor de eliminar las deducciones fiscales a la compra de vivienda (verdadera gasolina echada al fuego todos los años allá por mayo), eso sí, ad calendas grecas (solo después de que el PSOE gane las elecciones, dicen ellos). Pero no parece que se quiera limitar por ley el crédito máximo al que pueden acceder particulares y familias para comprar una vivienda. Y lo de limitar por ley y con el control de los poderes públicos el porcentaje de préstamos que un banco o caja puede hacer al sector inmobiliario, de momento, nadie lo propugna. Se me dirá que este tipo de regulaciones limitan el libre mercado, pero se me permitirá que sonría. Ahora que estamos salvando con el dinero del contribuyentes a bancos y cajas de sus propias locuras no creo que sea el mejor momento para defender el laissez faire estatal. Se me dirá, por otra parte, que esta es una medida técnicamente muy difícil de implantar (pues supone controlar en detalle a bancos y cajas desde los poderes públivos). Pero creo que hay cosas mucho más complejas técnicamente que se hacen para controlar a los sufridos ciudadanos y que, de la misma manera, o con mucha más facilidad, se pueden aplicar a menos de 50 instituciones financieras. Bancos y cajas, que por cierto, han sido bastante bien controladas por el Banco de España en otras materias, con aplauso internacional por ello.

A pesar de todo lo anterior, yo creo que el control público del nivel del flujo financiero de bancos y cajas a promotoras de suelo y vivienda es una medida que debe implantarse ahora en crisis (en estos momentos esa medida no iba a molestar a nadie, pues el sector inmobiliario recibe muy poco crédito) para que despliegue sus mejores efectos en la próxima senda alcista de la vivienda. Si ahora que la burbuja se ha pinchado no tomamos medidas, volverá a haber una nueva burbuja (como dice The Economist que está ocurriendo en estos momentos en Corea del Sur, país en el que las autoridades están reaccionado con limitaciones crediticias a la demanda) y nos volverá a pillar con el pié cambiado. Si eso ocurre será porque tenemos una suerte de vocación macroeconómica masoquista, no porque otros estados occidentales y orientales no nos estén diciendo por donde hay que ir. 

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Hace unos días Julio Rodriguez Lopez (uno de los más grandes econosmistas de la vivienda de España) dio una conferencia en La Tribuna del CES de Euskadi con el titulo CRISIS INMOBILIARIA, CRISIS ECONOMICA Y PERSPECTIVAS.

El Correo aprovechó la ocasión para hacerle una entrevista, y yo, dado que yo tuve la posibilidad de asistir a la conferencia y departir con Julio, aprovecho para compartir con vosotros algunas de las cosas que se dijeron en esa conferencia y que la prensa no ha recogido.

En términos generales, el mensaje de Julio fue bastante pesimista, aunque no derrotista, para el conjunto del sector inmobiliario español (me ahorro los duros datos) y, sin llegar al optimismo, mucho más matizado en el caso de Euskadi.

Para justificar la protección de Euskadi frente a la crisis inmobiliaria española manejó los siguientes datos:

• Euskadi es la primera Comunidad Autónoma en PIB y renta disponible por habitante de España.
• En Euskadi no se ha dado en la última década sobreproducción de vivienda, manteniéndose a distancias siderales de la producción de vivienda de Levante, Madrid, Cataluña, Andalucía, etc.
• Euskadi es la primera Comunidad Autónoma en producción de vivienda protegida.
• La Comunidad Autónoma vasca es la ultima de España en vivienda vacía y producción de segundas residencias.
• No es cierto que la vivienda en Euskadi sea la más cara de España (en contra de lo que publicó al día después de la conferencia El Correo), pues la mitad de la oferta de nueva vivienda es protegida.
• Euskadi es una de las Comunidades Autónomas con mayor proporción de propietarios, o lo que es lo mismo, con el menor parque de alquiler. Julio Rodriguez no comentó que del escaso parque de alquiler vasco, más de un tercio del total es de las Administraciones (alquiler a precios sociales) y que en la nueva oferta de alquileres este porcentaje se va por encima del 60%.
• En Euskadi se está produciendo la menor caida relativa del empleo de toda España.
• En el PIB vasco la vivienda pesaba, pesa y pesará mucho menos que en el resto de España.
• El 23% del PIB vasco es industrial a diferencia de lo que ocurre en muchas otras CCAA españolas.
• En Euskadi la Administración tiene un bajo peso relativo en la economía.
• Euskadi es la unica Comunidad Autónoma en la que sus cajas de ahorros tienen más depósitos captados que préstamos concedidos (solo BBK, Kutxa y Vital está en esta situación).
• En general estamos ante una economía diversificada, bien gesgtionada, razonablemente moderna y equilibrada.

Creo que, sin que nadie se lo pidiese y con la libertad que da ser andaluz y socialista para opinar del modelo vasco de vivienda, Julio Rodriguez apoya desde la doctrina científica muchas de las cosas que yo llevo años diciendo sobre las peculiares políticas públicas de suelo y vivienda de Euskadi.

Yo ya estaba convencido de lo que he pensado, hecho y defendido. Que una autoridad como Julio Rodriguez ratifique toda esa actividad sienta bien. No lo negaré.

PD: aprovecho para recomendar el blog de Julio Rodriguez deneminado EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA y para expresar mi admiración por un profesional que ama el conocimiento y su divulgación, a quien no siempre se lo ponen fácil y que no duda en recurrir a las nuevas tecnologías para divulgar su saber.

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