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25/02/10

BASQUE WINTER BRICK - 2010 EDITION

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Comento algunas cosas que han pasado en las últimas semanas en materia de vivienda pública en Euskadi que me parecen de interés:

GOBIERNO VASCO

  • La construcción de vivienda protegida en Euskadi cayo en el año 2009 casi un 50% en relación al año 2008. Hemos pasado de iniciar 6.400 viviendas protegidas en el 2008 a menos de 3.200 en el 2009. También hemos pasado de casi 1.500 viviendas protegidas para alquiler social iniciadas en el año 2008 a unas 200 en el año 2009. En términos generales se ha retrocedido a niveles de producción de vivienda protegida propios de principios de los años 90 y estamos lejos de los niveles record de casi 7.500 viviendas protegidas nuevas al año y del record de 2.000 viviendas públicas en alquiler iniciadas al año. Esta caída de la vivienda protegida se ceba con Bizkaia-Bilbao, es neutra en Gipuzkoa-Donosti y sigue sin reducir la exuberancia (¿irracional?) de la vivienda protegida en Alava-Vitoria. Parece que lo que se puede llegar a mantener es la cuota de mercado de vivienda protegida en el torno al 50% del total de viviendas nuevas iniciadas, pues las viviendas libres que se iniciaron en Euskadi en el año 2009 casi no llegan a las 3.000. Es decir, que el mercado de vivienda vasco ha pasado de producir en el entorno de las 15.000 viviendas (entre libres y protegidas) al año a iniciar a duras penas 7.000 viviendas anuales. Desde que empezó la crisis económica la vivienda protegida vasca aguantaba el tipo y permitía compensar los descensos de la vivienda libre. En estos momentos la vivienda protegida también se ha hundido. Quiero ser constructivo, quiero mirar a largo plazo, no tengo ni la más mínima  nostalgia del pasado y no dejo de reconocer que ahora estamos en crisis, pero no hay razón alguna para que en Euskadi en el 2009 se haya producido la mitad de vivienda protegida que el 2008. Las AAPP han dispuesto de casi el mismo dinero para trabajar en este campo, casi la misma financiación de bancos y cajas, de los mismos suelos y de los mismos funcionarios y empleados públicos. Lamentablemente creo que solo hay una explicación plausible para este asunto: se ha mandado parar. Prueba de lo que afirmo es que en el año 2009 se ha parado la producción de vivienda protegida de Visesa y se han frenado en seco las adquisiciones de suelo de Orubide. En un momento de crisis del sector privado, estos dos instrumentos públicos podrían hegemonizar aún más el mercado de la vivienda, pero se les ha mandado parar y, en cierta medida, dejar paso a la iniciativa privada.
  • Ante la caida de producción de vivienda protegida el Consejero competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, Don Iñaki Arriola, reconoce que impulsar el alquiler público llevará una década en Euskadi. Del año 2002 al 2009 el parque de vivienda pública en alquiler ha pasado de las 700 unidades a más de 19.000. A ese ritmo, se puede producir un parque público de alquiler en un periodo de tiempo más o menos corto. Por el contrario, a 200 viviendas públicas en alquiler al año hace falta bastante más de una década para llegar a tener un servicio público de vivienda en alquiler. De nuevo, quiero ser constructivo. No dejo de reconocer que de las 19.000 viviendas actuales en alquiler hay algunas que no son viviendas de alquiler público indefinido (Alokabide) e incluso algunas son viviendas libres cedidas a las AAPP (Bizigune). Es claro que debemos incrementar no solo el número de viviendas protegidas en alquiler, sino el tiempo en el que estas están en régimen de alquiler social. Pero debemos apurar el paso. La idea del Don Iñaki Arriola de darnos una década para llegar a tener un parque de vivienda pública en alquiler capaz de atender a todas las personas con necesidad en materia de alojamiento me parece extraordinariamente sugerente. Escocia se planteó sobre el año 2000 que en el 2012 no podía haber ningún habitante de ese país con necesidades de alojamiento no satisfechas y que a las personas con esas necesidades había que atenderlas en alquiler social. Se crearon las condiciones para un gran pacto político, social y empresarial por la vivienda en alquiler y en un par de años es posible que estén en condiciones de cumplir con lo que ellos llaman the 2012 goal (el objetivo del 2012). Tener vivienda social en alquiler suficiente para todos los demandantes. Creo que perfectamente se puede tomar esta experiencia como referencia para Euskadi y aprobar por Ley (como se hizo en Escocia) que para el año 2020 (dentro de 10 años) cualquier persona con necesidad de vivienda podrá solicitar un alojamiento en alquiler a las AAPP vascas (no he dicho vivienda en propiedad ni vivienda nueva ni vivienda en sentido tradicional; he dicho alojamiento en alquiler), estas deberán proporcionárselo y, en caso de fallo de la Administración, cabrá acudir a los tribunales para buscar tutela del derecho violado. No creo, por imposible, que debamos pedir hoy al Gobierno Vasco y al PSE que pasemos de 19.000 a 50.000 o 60.000 viviendas protegidas en alquiler en una legislatura. Pero si creo que se le puede pedir a todas las AAPP vascas y a todos los partidos vascos que sienten las condiciones para que en el 2020 dispongamos de un parque de vivienda protegida en alquiler suficiente para atender a todas las personas con necesidades de alojamiento.
  • El Gobierno Vasco decidido a utilizar la técnica de la concesión administrativa para la creación de parque público de alquiler a largo plazo. Esta noticia tiene conexión clara con la anterior. El Gobierno pretende poner en pié un sistema de gestión que permita generar vivienda protegida en alquiler permanente a un precio razonable para el contribuyente. Me parece que por esta vía que lleva ya algunos años en estudio en el Gobierno Vasco pueden venir muchas cosas buenas. Me parece un camino a explorar y por el que se puede llegar a interesantes lugares.
  • El Gobierno Vasco avala un mensaje que apunta a una futura reducción de la producción de vivienda protegida en venta y el aumento de las políticas públicas de alquiler. Algunos periodistas confunden la propuesta de un grupo de "expertos independientes" con lo que defiende el Gobierno Vasco y anuncian que en Euskadi se va a poner fin a los sorteos de vivienda protegida en breve. El Gobierno reconduce el asunto y afirma que durante años deberán convivir ambos regímenes de acceso a la vivienda protegida. Es claro que el sorteo (prebaremado en el caso de Euskadi) de vivienda protegida a nadie gusta, pero hasta que tengamos vivienda protegida en alquiler suficiente para todos los necesitados, la vivienda protegida en venta y en alquiler deberán seguir conviviendo. Es más, aún si dispusieramos de vivienda protegida en alquiler suficiente para las demandas de alojamiento protegido, en mi opinión, seguiría siendo necesario, en aras de la cohesión social, seguir disponiendo de muchos tipos de vivienda protegida (con un cierto papel para la vivienda protegida en venta -otra cosa es que se sortee o no-).
  • El Gobierno Vasco apuesta por la rehabilitación y regeneración urbana, frente a la construcción nueva masiva. Una vez más, maneja la idea de que los suelos en los que estarán las viviendas protegidas del futuro son los suelos urbanos consolidados que necesitan inversión en rehabilitación y regeneración urbana en nuestros pueblos y ciudades. Ya he apoyado esta idea en el pasado y lo vuelvo a hacer ahora.
  • La ya comentada en este blog venta de derechos de superficie de vpo en Euskadi parece que está en marcha. Ya he criticado esta idea hace unos días y mantengo mi posición por la razones ya expresadas.
  • El Gobierno Vasco (PSE) y el Ayuntamiento de Donosti (PSE) disienten en público sobre el centro de gravedad de las políticas públicas de vivienda: alquiler público con opción de compra vs. alquiler público permante; vpo para personas de rentas medias y bajas vs. vpo para personas de rentas medias y medias-altas. Con respeto a todos, como ya he comentado en otros posts, creo que unos están pensando más en la política económica y en los réditos electorales y otros están pensando más en un servicio público de alojamiento. Y esta polémica demuestra que el horizonte teleológico y axiológico de las políticas públicas de vivienda en España depende de las visiones de los partidos políticos, pero también de las diferentes visiones dentro de los partidos políticos. Transversalidad, por tanto.
  • Más del 40% de los adjudicatarios de vivienda protegida en venta en Euskadi renuncia a la misma. Si la gente no puede comprar vivienda protegida, pero si quiere alquilarla, quizás debamos reconvertir promociones de venta en alquiler social.
  • El Gobierno Vasco pide menos deducciones fiscales para la compra de vivienda y más para el alquiler. Para mi, que llevo defendiendo exactamente lo mismo más de diez años, es una magnífica noticia saber que el Gobierno Vasco y el PSE apuestan por utilizar la fiscalidad para hacer menos atractiva la compra de vivienda (y con ello ayudar a bajar el precio de las viviendas en venta) y más el alquiler. Hace ya más de un año que el Presidente Zapatero anunció que iba a trabajar temporalmente en esta línea. Celebro que el Gobierno Vasco siga la misma línea. Ahora solo hace falta que las Diputaciones, las competentes en materia fiscal en Euskadi, tengan la misma opinión. Un apunte, las tres DDFF no pueden aprobar sus presupuestos sin el apoyo del PSE.
  • El Gobierno Vasco continúa adelante con los trabajos del "Pacto Social por la Vivienda". La cosa debe desembocar en un nuevo Plan Director de Vivienda, un marco de cooperación entre AAPP y de estas con los sectores económicos implicados y de todos con la sociedad. Por el camino pueden llegar una ley de vivienda, el desarrollo reglamentario de la ley de suelo y muchas cosas más. Le deseo mucha suerteb a todos los implicados.

AYUNTAMIENTOS

EL MERCADO VASCO

 VECINOS MUY CERCANOS Y QUERIDOS

Si tuviera que dar un titular a todo esto diría que Euskadi sigue teniendo un modelo propio de vivienda, verdadera vanguardia española, pero que se vislumbran nubes y claros. Ya veremos donde acaba todo.

(en la foto Don Iñaki Arriola y Don Mario Yoldi, consejero y director de planificación de vivienda del Gobierno Vasco).

 

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20/12/09

INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN DERECHO COMPARADO AUTONÓMICO ESPAÑOL; ESPECIAL REFERENCIA AL MODELO VASCO (CLASE MASTER UPC - CPSV)

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Hace unos días di clase en Barcelona en el Master en Gestión y Valoración Urbana de la UPC -CPSV-. Llevo varios años dando clase en este master y generalmente me han pedido que hable del modelo vasco de políticas públicas de vivienda. En esta ocasión, sin dejar de cubrir el anterior objetivo, he querido tocar, en la medida de mis posibilidades, los nuevos desarrollos normativos que sobre políticas públicas de vivienda se están dando en algunas CCAA española. A esta clase la hemos llamado INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN DERECHO COMPARADO AUTONÓMICO ESPAÑOL; ESPECIAL REFERENCIA AL MODELO VASCO. Por si interesa a alguien, dejo a vuestra disposición el ppt que me sirvió de guión para dar la clase.

INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN DERECHO COMPARADO AUTONÓMICO ESPAÑOL
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11/04/09

CONFERENCIA DE JULIO RODRIGUEZ LOPEZ SOBRE EL MERCADO ESPAÑOL DE VIVIENDA Y LAS PECULIARIDADES VASCAS

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Hace unos días Julio Rodriguez Lopez (uno de los más grandes econosmistas de la vivienda de España) dio una conferencia en La Tribuna del CES de Euskadi con el titulo CRISIS INMOBILIARIA, CRISIS ECONOMICA Y PERSPECTIVAS.

El Correo aprovechó la ocasión para hacerle una entrevista, y yo, dado que yo tuve la posibilidad de asistir a la conferencia y departir con Julio, aprovecho para compartir con vosotros algunas de las cosas que se dijeron en esa conferencia y que la prensa no ha recogido.

En términos generales, el mensaje de Julio fue bastante pesimista, aunque no derrotista, para el conjunto del sector inmobiliario español (me ahorro los duros datos) y, sin llegar al optimismo, mucho más matizado en el caso de Euskadi.

Para justificar la protección de Euskadi frente a la crisis inmobiliaria española manejó los siguientes datos:

  • Euskadi es la primera Comunidad Autónoma en PIB y renta disponible por habitante de España.
  • En Euskadi no se ha dado en la última década sobreproducción de vivienda, manteniéndose a distancias siderales de la producción de vivienda de Levante, Madrid, Cataluña, Andalucía, etc.
  • Euskadi es la primera Comunidad Autónoma en producción de vivienda protegida.
  • La Comunidad Autónoma vasca es la ultima de España en vivienda vacía y producción de segundas residencias.
  • No es cierto que la vivienda en Euskadi sea la más cara de España (en contra de lo que publicó al día después de la conferencia El Correo), pues la mitad de la oferta de nueva vivienda es protegida.
  • Euskadi es una de las Comunidades Autónomas con mayor proporción de propietarios, o lo que es lo mismo, con el menor parque de alquiler. Julio Rodriguez no comentó que del escaso parque de alquiler vasco, más de un tercio del total es de las Administraciones (alquiler a precios sociales) y que en la nueva oferta de alquileres este porcentaje se va por encima del 60%.
  • En Euskadi se está produciendo la menor caida relativa del empleo de toda España.
  • En el PIB vasco la vivienda pesaba, pesa y pesará mucho menos que en el resto de España.
  • El 23% del PIB vasco es industrial a diferencia de lo que ocurre en muchas otras CCAA españolas.
  • En Euskadi la Administración tiene un bajo peso relativo en la economía.
  • Euskadi es la unica Comunidad Autónoma en la que sus cajas de ahorros tienen más depósitos captados que préstamos concedidos (solo BBK, Kutxa y Vital está en esta situación).
  • En general estamos ante una economía diversificada, bien gesgtionada, razonablemente moderna y equilibrada.

Creo que, sin que nadie se lo pidiese y con la libertad que da ser andaluz y socialista para opinar del modelo vasco de vivienda, Julio Rodriguez apoya desde la doctrina científica muchas de las cosas que yo llevo años diciendo sobre las peculiares políticas públicas de suelo y vivienda de Euskadi.

Yo ya estaba convencido de lo que he pensado, hecho y defendido. Que una autoridad como Julio Rodriguez ratifique toda esa actividad sienta bien. No lo negaré.

 

PD: aprovecho para recomendar el blog de Julio Rodriguez deneminado EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA y para expresar mi admiración por un profesional que ama el conocimiento y su divulgación, a quien no siempre se lo ponen fácil y que no duda en recurrir a las nuevas tecnologías para divulgar su saber.

 

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25/03/09

EL MILAGRO DE LAS CALIFICACIONES Y LOS PECES

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Os transcribo dos comentarios de dos personas de mi equipo

Ayer fui testigo de un hecho insólito. Un promotor riojano propietario de una parcela de vivienda libre en XXX (localidad de Rioja Alavesa) ha solicitado calificación provisional de esas viviendas como vivienda tasada de régimen autonómico. Me reuní con él para transmitirle mis serias dudas sobre la existencia de demanda de vivienda tasada en Rioja Alavesa. El me comenta que no tiene manera de que nadie le financie la promoción si es vivienda libre, aunque baje los precios al nivel de vivienda tasada, y que sí puede encontrar financiación si las viviendas se califican. Debe ser el milagro de las calificaciones y los peces.

(Al conocer la información anterior, otra persona me cuenta) Parece que se impone entre las entidades financieras el criterio de que el valor del inmueble debe estar asegurado por una entidad pública – calificación permanente de vivienda protegida – para acceder a la financiación. A nosotros (Gobierno Vasco) también nos han transmitido que las cuentas del valor máximo de repercusión de suelo hay que hacerlas estimando que el valor máximo obtenible por la vivienda libre es el de la vivienda tasada (municipal o autonómica, según los casos). Ver para creer.

Están cambiando un poco las cosas. ¿No? Con lo que hemos tenido que oir de algunos promotores ("la vpo me va a rruinar" y cosas así) durante años y ahora la cosa está como está.

 

(el cuadro que ilustra este post es El milagro de los panes y los peces de Giovanni Lanfranco 1620-1623)

 

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17/03/09

SIGUEN CAYENDO NOTABLEMENTE LAS VENTAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA Y EN MENOR MEDIDA EN EUSKADI

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Leo en Expansión que según el INE las ventas de vivienda han caido en España en enero del 2009 casi un 39%. En El Correo leo que en Euskadi esa misma fuente y para ese mismo periodo de tiempo estima que la caida de ventas de vivienda es de un 32%. Llama la atención que en Euskadi sigeun hundidos las ventas de vivienda libre (casi un 50% menos) y se incrementan de forma muy severa (casi un 100%) las ventas de vivienda protegida. No siendo este el panorama general en España, pues la venta de vivienda libre cae casi un 41% y la de vivienda protegida un 13%.

Todos los estudios deben ser leídos con cierta prudencia. Importan mucho más las tendencias que los guarismos concretos. En este caso también son necesarias estas prevenciones en relación a este concreto estudio del INE.

Pero una cosa, en términos tendenciales, parece clara: en Euskadi las ventas de vivienda protegida están sosteniendo el mercado y la caída total de ventas es menor que en el resto de España, entre otras cosas, pero de forma muy importante, por la vitalidad del sector de la vivienda protegida. Aunque es claro y evidente que la situación no es igual en los tres territorios vascos, con una mejor perspectiva en Alava, mayores dificultades en Gipuzkoa  y un estado intermedio para Bizkaia.

Los mercados de vivienda de otras CCAA que se basan solo en vivienda libre nueva y usada con una presencia marginal de la vivienda protegida va a pasarlo mucho peor que Euskadi, al carecer del factor anticíclico y estabilizador de la vivienda protegida. Sin embargo, a día de hoy, este aserto no podemos corroborarlo con estos datos del INE (con otros si es posible), pues los datos de transmisiones por CCAA no se comparan con periodos anteriores y solo se proporcionan en forma de ventas de viviendas totales y por cada 100.000 habitantes.

Pero esta metodología estadística proporciona un dato interesante. La media española está en estos momentos en las 102 ventas de vivienda por cada 100.000 habitantes. Euskadi está en 87, Cataluña en 69, Madrid en 82 y Navarra en 90. Creo que estas zonas tienen características socio-económicas similares y, por lo tanto, pueden ser objeto de comparación. Por el contrario, las zonas de España más vinculadas al boom inmobiliario costero (Murcia, Valencia, Canarias, Andalucia, etc) son las CCAA que están con ventas entre las 100 y 150 por cada 100.000 habitantes. ¿Como explicar esto? Creo que tiene que ver con que la brutal sobreproducción en estas zonas está dando lugar a precios sensiblemente más bajos y a unas ventas que caén, pero son superiores a la media estatal. Y también creo que cuando se acabe el "efecto ganga" (no hya ganga alguna, pero así lo pueden ver algunos) y sigamos con dentro del credit crunch esa CCAA lo van a pasar realmente mal (como prueban ya sus actuales niveles de paro o de descenso del PIB).

Este estudio del INE también nos aporta la cuota de mercado de la vivienda protegida de enero del 2008 en el conjunto de España: no más del 11%. Este dato es diametrálmente diferente a la cuota de vivienda protegida vasca que, como ya he comentado varias veces, está ahora al borde del 50%.

Y finalmente el estudio del INE establece que el precio de los suelos está bajando de media en España por encima del 10%.Contrariamente a lo que siempre dice la patronal del sector, el suelo baja de precio al bajar de precio la vivienda y no al revés. Es decir, los altos precios de la vivienda del pasado nada tenían que ver en España con escasez de suelo urbanizado.

Dicho todo lo anterior, da la sensación de que la situación inmobiliaria en el conjunto de España sigue cortocircuitada (hundimiento de la venta de vivienda libre nueva, mejor comportamiento relativo de la vivienda libre usada y la vivienda protegida sigue siendo ese nasciturus esperado pero nada o poco visto), esta lejos de recuperarse y seguirá dando dolores de cabeza laborales, económicos y sociales en los próximos meses y años, siendo todos estos dolores algo menores en las CCAA con mayor cuota de mercado de vivienda protegida. Por lo menos, así lo veo yo.

 

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26/01/09

VIVIENDA EN EUSKADI: NI BURBUJAS ESPECULATIVAS NI SEVEROS DESPLOMES ... MAS VIVIENDA PROTEGIDA Y MAS ALQUILER SOCIAL

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Esta mañana hemos dado una rueda de prensa para presentar los principales datos del sector de la vivienda en Euskadi en el 2008, así como sus implicaciones sobre el balance de la gestión realizada por el Departamento de Vivienda en el año 2008, en conexión con el marco del Plan Director de Vivienda 2006-2009. Quisiera compartir con vosotros y vosotras el contenido de esta rueda de prensa.

PRODUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA

En primer lugar, la cifra de viviendas protegidas iniciadas alcanza en el año 2008 las 7.117 nuevas unidades-3.089 en Araba, 1.712 en Bizkaia y 2.316 en Gipuzkoa-. Este número de viviendas protegidas iniciadas en Euskadi en el año 2008, un año de crisis económica mundial e inmobiliaria en España, es, sin duda, un éxito sin paliativos de todas las entidades implicadas. En toda la historia de la CAPV solo un año se consiguió un número superior de viviendas protegidas y ese año fue el pasado 2007 en el que se iniciaron 7.310 viviendas protegidas. Estamos, por lo tanto en el año 2008, una vez más, en niveles record de producción de vivienda protegida.

En el periodo 2001-2008 se han iniciado unas 44.715 viviendas protegidas en Euskadi. 20.182 en el presente Plan Director 2006-2009, con un ritmo de producción anual de 6.727 viviendas de media en los últimos tres años. Hasta el 2001 el ritmo de producción anual de vivienda protegida estaba en las 2.500 viviendas. En los años 2002 a 2005 subimos esa producción a las 5.000 anuales y ahora estamos ya en las 7.000 viviendas protegidas año. Por ello, podemos asegurar que se han implantado los procedimientos y herramientas adecuadas para cumplir los objetivos marcados inicialmente de 27.000 viviendas en 4 años (2006-2009), tanto en alquiler como en venta, que en su momento algunos consideraron excesivamente ambiciosos e incluso irrealizables.

Para que tengamos cierta perspectiva histórica sobre la evolución de la producción de la vivienda protegida en Euskadi desde el año 1990 hasta el 2008 os dejo un interesante gráfico.

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CUOTA DE MERCADO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA EN EUSKADI

En lo que respecta a vivienda libre, aun a expensas de que el Ministerio y los colegios de arquitectos cierren definitivamente el dato del 2008, el Gobierno Vasco cifra el nivel del producción de vivienda libre en Euskadi en una 7.600 viviendas. Esto situaría a nuestra Comunidad en una cuota de mercado de vivienda protegida en torno al 48% con respecto al total de la vivienda construida(un total de 14.717 viviendas iniciadas en Euskadi en 2008). Por Territorios Históricos los porcentajes de vivienda protegida sobre la libre serían: 56% en Araba, 41% en Bizkaia y 46% en Gipuzkoa. Esta cuota de vivienda protegida es otro éxito colectivo sin paliativo de las Administraciones Públicas vascas, Gobierno Vasco y Ayuntamiento, así como de nuestro tejido social y económico.

Para poner este dato en perspectiva es necesario apuntar que durante los años 1990-2001 la cuota de vivienda protegida en Euskadi estuvo ligeramente por encima del 20% y que la cuota de vivienda protegida actualmente a nivel estatal está en el entorno del 10%. Estamos por tanto ante un record absoluto de cuota de vivienda protegida tanto en la historia de Euskadi (casi dos veces y media más que en la década de los 90) como en relación al panorama medio estatal (casi cinco veces más que la media estatal actual).

PRODUCCION DE VIVIENDA LIBRE

Dicho lo anterior, no podemos negar que en el año 2008 la producción de la vivienda libre en Euskadi, fruto de la crisis económica mundial e inmobiliaria española, ha caído aproximadamente un 32 % frente al año 2007(7.600 viviendas libres en el 2008 frente a las 11.269 del 2007, como año récord, y el nivel más bajo de producción en libre desde 1994). Pero esta caída del 30% en la producción de vivienda libre en Euskadi en el 2008 hay que ponerla en relación con varios hechos relevantes:

  • La caída media en el Estado ha sido este año del 50%. Euskadi está por lo tanto, muy lejos de los desplomes que se han producido en el resto de Comunidades Autónomas.
  • En el año 2007 en Euskadi se alcanzó un nivel de producción de vivienda libre muy alto como consecuencia de la entrada en vigor del CTEy la dinámica en el sector de adelantar proyectos edificatorios a la fecha de entrada en vigor del referido código

EL MODELO VASCO DE VIVIENDA

Una lectura más reposada de los datos nos lleva a la conclusión de que Euskadi en los últimos 10 años ha producido de forma invariable unas 16.000 viviendas al año (en el entorno de las 7 viviendas por cada 1000 habitantes), datos muy alejados de los de otras Comunidades Autónomas (donde se ha superado las 17 viviendas por cada 1000 habitantes) y lo que ha ido cambiando ha sido la composición de esas 16.000 viviendas al año de Euskadi, habiendo pasado de un 20% de vivienda protegida a finales de los años 80 al 48% del año 2008.Producimos más o menos el mismo número de viviendas desde hace más de 10 años, dada la estabilidad de nuestro modelo, pero cada vez producimos más vivienda protegida y menos vivienda libre.

Esa producción de vivienda protegida posibilita ofrecer vivienda protegida en venta y en alquiler a precios dos y tres veces inferiores a los del mercado a los ciudadanos, presiona a la baja sobre el precio de la vivienda libre vasca y hoy ayuda al sector a capear la crisis con mejores perspectivas de actividad y empleo como consecuencia de la solidez de la vivienda pública.

Todos estos datos confirman lo que venimos diciendo desde hace muchos años desde el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco: el modelo de vivienda vasco no produce ni burbujas especulativas en tiempo de bonanza económica ni severos desplomes en su actividad en épocas de crisis.

  1. Cuando en el resto de España se producían cantidades masivas de vivienda libre y los precios de esas vivienda eran desmesurados, en una espiral claramente especulativa que suponía dificultad de acceso a la vivienda para millones de personas, gran impacto ecológico sobre el territorio y cientos de miles de viviendas vacías, en Euskadi la producción global de vivienda crecía mucho menos (nos manteníamos en esas 7 viviendas por cada mil habitantes), los precios de la vivienda libre crecían la mitad de lo que lo hacían en el resto de España, producíamos decenas de miles de viviendas protegidas y teníamos un de los stocks de vivienda vacía y segunda residencia más bajos de España.
  2. Ahora que el mercado de la vivienda en el Estado está totalmente colapsado, en Euskadi seguimos manteniendo una producción en el entorno de las 16.000 viviendas al año (7 viviendas por cada 1000 habitantes), el mercado y el empleo no se desploman como en el resto del Estado y la vivienda protegida lidera más que nunca el mercado de la vivienda en Euskadi con todo lo que ello supone a la hora de ofrecer vivienda protegida en venta y alquiler a precios muy sociales a la ciudadanía, a la vez que se presiona a la baja sobre el precio de la vivienda libre.

Como decía más arriba, el modelo vasco de vivienda no produce ni burbujas especulativas en tiempos de bonanza ni severos crashs en época de recesión. Y esta capacidad de nuestro modelo de vivienda para paliar muchos de los efectos perversos del mercado de la vivienda vasco se la debemos a la decidida intervención del Gobierno Vasco, pero también de los Ayuntamientos vascos que hemos mantenido, contra viento y marea, el carácter de función pública y social del urbanismo contra todas las tropelías y desmanes que se han visto en otras Comunidades Autónomas.

EL ALQUILER

Otro de los datos del año 2008 que tiene que ser destacado por su especial relevancia social es la producción de alquiler. El 44 % del total de la vivienda protegida iniciadas en Euskadi en el año 2008 son viviendas destinadas al alquiler(un total de 3.116 viviendas: 676 en Araba, 1.023 en Bizkaia y 1.417 en Gipuzkoa; 21.39% Alava, 33.76% Bizkaia y 44.84% Gipuzkoa). Esta cifra es, sin ningún lugar a dudas, la más alta del Estado, dado que en el resto de Comunidades Autónomas la producción de vivienda destinada al alquiler es simplemente testimonial.

Y además se va dando un progresivo re-equilibrio territorial de la oferta pública de alquiler protegido, con un mayor peso de Bizkaia y Gipuzkoa que en el pasado (excesivamente volvada en Alava). Como consecuencia de lo anterior, en estos momentos existe en la Comunidad Autónoma de Euskadi un parque de alquiler protegido que supera las 17.000 viviendas, con lo que el objetivo asumido por este Departamento, a través del Plan Director de Vivienda 2006-2009, de llegar a las 19.000 viviendas en 2009 también se cumplirá (e incluso se superará).

Es importante destacar el impulso recibido por el alquiler este año 2008, gracias a la remodelación de la orden de fomento de alquiler y el decisivo incremento de los importes de las ayudas públicas concedidas.Ayuntamientos y promotores privados tienen a su disposición ayudas financieras importantes y subvenciones directas que pueden llegar hasta a los 45.000 euros por cada vivienda destinada al alquiler. Estas ayudas, las mayores de toda España, están empezando a dar sus frutos y muchos Ayuntamientos y algunos privados están impulsando muchas más operaciones de alquiler de vivienda protegida y Alojamientos Dotacionales en Alquiler de las que habían hecho hasta la fecha.

Por otra parte, apunto tambien que del total de viviendas protegidas iniciadas por el Gobierno Vasco o sus sociedades en el año 2009 el 59% han sido viviendas sociales, viviendas protegidas o alojamientos dotacionales destinados al alquiler. Cumplimos así, una año más, con el compromiso adquirido ante el Parlamento Vasco de destinar al menos el 50% de la producción del Gobierno al alquiler social.

Por lo tanto, no solo en Euskadi mantenemos el ritmo de producción de unas 16.000 viviendas al año, sin desplomes de la producción y el empleo, no solo alcanzamos una cuota de vivienda protegida record absoluto, de forma que una de cada dos viviendas nuevas es una vivienda protegida, sino que casi la mitad de la vivienda producida en el año 2008 se va a destinar al alquiler. Estamos pues, en la antesala de un cambio cultural en lo que al alquiler se refiere.

Para que veáis la evolución del parque público de alquiler en Euskadi entre los años 1994 y 2008 os dejo otro interesante gráfico.

parque-alquiler-historico-1994-2008.jpg

De la misma manera, os dejo un gráfico de la evolución de la producción de vivienda protegida en alquiler en Euskadi entre el año 2001 y 2008 (la parte fuerte del crecimiento del parque público de alquiler vasco).

parque-alquiler-2001-2008.jpg

CONCLUSIONES

La sociedad vasca no debe caer en la autocomplacencia. Nuestra complacencia es igual a cero. La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi va dando sus frutos. Pero queda mucho por hacer en materia de vivienda. Queda mucho por hacer entre todos para que le vivienda pase de ser una mercancía a ser un derecho social de la ciudadanía vasca. Queda mucho para que el urbanismo sea en todo momento un función social. Queda mucho para hacer desaparecer los sorteos de vivienda protegida, al menos en el caso de las personas que buscan un alquiler público. Nosotros seguimos teniendo ideas, empuje y ganas de trabajar por este objetivo.Pero no podemos dejar de señalar que Euskadi ha pasado por el ciclo especulativo pasado y está pasando ahora por el ciclo de crisis inmobiliaria mucho mejor que otras Comunidades Autónomas, con una producción de vivienda global moderada, un parque de vivienda vacía muy bajo, muy pocas segundas residencias y un parque de vivienda protegida realmente importante en el que el alquiler juega cada día un papel más relevante, lo que junto con las políticas de movilización de vivienda vacía, rehabilitación y regeneración urbana, sitúa a Euskadi en vanguardia en materia de vivienda y con el objetivo de que la vivienda pública en alquiler sea un derecho ciudadano no sometido a sorteo realmente a tiro. Se confirma la tesis mantenida por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco de que la intervención pública en materia de vivienda no debe ser residual o meramente anticíclica, sino que son los agentes públicos los que deben mantener en todo momento un posición protagonista a la hora de garantizar una producción constante a precios accesible, tanto en alquiler como venta, de manera que esa producción sirva de garantía del derecho de la ciudadanía a una vivienda digna.  

Todo esto que os cuento lo podéis leer también en el diario Deia y sobre todo en el blog Arkimia, donde Fernando, como buen arquitecto, lo cuenta todo mucho más plásticamente que yo, con gráficos y todo. 

PD: mientras decíamos esto en la rueda de prensa (magníficos resultados, amplio parque de vivienda protegida, creciente parque público de alquiler, es posible garantizar el derecho a vivienda pública en alquiler sin sorteos ...) varias de las personas asistentes hacían esfuerzos por no reirse. Supongo que esto les parece imposible. Su hilaridad me da fuerzas para seguir luchando. En el pasado he visto como la gente se reía cuando decíamos que la vivienda protegida debía estar calificada de por vida, que la vivienda protegida debía adjudicarse de forma limpia, que el uso de la vivienda protegida debía inspeccionarse, sancionarse y expropiarse, que las reservas de vivienda protegida debían ser mayores, que se podían llegar a que una de cada dos nuevas viviendas fuesen viviendas protegidas, que se podía movilizar vivienda vacía hacia el alquiler protegido, que se podía construir un parque permanente de alquiler público ... Hoy todos esas cosas son realidad. Mañana la vivienda será un derecho. Como os decía, sus risas me dan fuerzas.

 

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18:06 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (4) | Email esto | Tags: modelo vasco de vivienda, producción vivienda protegida 2008, pcuota de mercado de la vivienda protegida, alquiler público, ni burbujas especulativas ni severos crashs, servicio público de vivienda | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook