(Juan Espadas Consejero andaluz de Vivienda y OT)
En España (en menor medida en Euskadi) tenemos un problema de gran magnitud con el millón y medio de viviendas nuevas terminadas y no comercializadas (el llamado stock inmobiliario), así como con el otro millón de viviendas de segunda mano también sin uso (las llamadas viviendas vacías).
Desde el Ministerio de Vivienda y desde algunas CCAA se van tomando algunas medidas en relación a esta materia que, estando llenas de buenas intenciones y apuntando en la buena dirección, tienen varios inconvenientes e incluso pueden llegar a ser contraproducentes. Me explico.
El Ministerio de Vivienda ha realizado modificaciones en su normativa y planificación de forma que no solo empresas, sino también particulares puedan convertir sus viviendas libres sin comercializar en viviendas protegidas en venta, con acceso a financiación (lo que en si mismo ya es un beneficio, dado como está hoy el mercado hipotecario) cualificada (pues se beneficia de convenios entre las AAPP y las entidades financieras). Además de lo anterior, el Ministerio de Vivienda ha aumentado los ingresos máximos de las personas que pueden comprar esas viviendas protegidas recibiendo ayudas directas (cash, además de las facilidades financieras antes comentadas) públicas.
Siguiendo esta estela, o quizás precediendo a esta iniciativa (cuando se hace público algo no tiene, a veces, mucho que ver con cuando se cocinado el plato) la CA de Andalucía está a punto de firmar un convenio con las entidades financieras andaluzas para poner 1.000 millones de euros (un verdadero pastizal para vivienda protegida para una CA) al servicio de la conversión de vivienda libre en vivienda protegida. En la publicación de la autorización del Consejo de Gobierno de Andalucía del pasado 22 de diciembre la Junta de Andalucía asegura que "la medida favorecerá la venta de los 70.000 inmuebles que actualmente componen el ‘stock’ en la comunidad autónoma". Por otra parte, se asegura que "Este instrumento financiero, que contará con una dotación de 1.000 millones de euros para el año 2010, estará gestionado por las consejerías de Economía y Hacienda y Vivienda y Ordenación del Territorio. La concesión de los préstamos, para compradores de viviendas en primera transmisión, se concretará a través de acuerdos con las empresas promotoras y entidades financieras que se adhieran a la iniciativa. Su cuantía podrá incrementarse hasta en un 65% en el caso de jóvenes, personas con discapacidad y familias con niveles de renta bajos y medios".
Más allá del éxito que vaya a tener este nuevo intento de convertir vivienda libre en stock en vivienda protegida en venta (en el pasado reciente estos esfuerzos no han dado muchos frutos), creo que conviene hacer algunas consideraciones técnicas, sociales y económicas.
- ¿Es mejor tener casi 2.5 millones de viviendas libres vacías (en una España de 21 millones de viviendas) o hacer que parte de las mismas pasen a ser viviendas protegidas en venta gracias a las ayudas públicas? La respuesta a esta pregunta es clara para mi: es mejor propiciar que parte del stock se movilice, casi (solo casi) sean cuales sean las condiciones de la movilización.
- Pero dicho lo anterior, creo que hay que hacerse algunas preguntas sencillas sobre la genesis y causalidad de este fenómeno. ¿Quien es responsable de que hoy tengamos esos 2.5 millones de viviendas en stock? Para mi la respuesta también es clara: los principales responsables de la sobreproducción son los empresarios del sector (es parte de su core business saber cual es el nivel óptimo de producción de su empresa y su sector) y en menor medida, pero no por ello menos importante, las entidades financieras que cebaron este proceso con sus créditos y las AAPP que han permitido unos planeamientos urbanísticos ultraexpansivos y una fiscalidad favorable a la venta de vivienda libre.
- Coincidiremos todos que lo lógico y justo sería quienes más han contribuido a crear un problema deben hacerse cargo de su resolución en mayor medida. Ante lo cual uno se pregunta ¿en los procesos de conversión de vivienda libre en stock en vivienda protegida en venta quien pone que? Y la respuesta a esto, a la vista de las propuestas del Ministerio y las CCAA, parece clara: las que más ponen son las AAPP (ayudas públicas directas hoy y subsidios financieros durante décadas -creo que no se pondera adecuadamente el peso que tienen estos compromisos financieros en los presupuestos públicos durantes varias décadas-), ponen algo las entidades financieras (que se compromenten a dar crédito a estas operaciones respaldadas por el estado -que a su vez les respalda a ellas con dinero público en muchos casos, en el contexto de los planes públicos de salvamento de la banca privada-) y no ponen nada los empresarios del sector ni los ayuntamientos.
- Ante lo cual, uno se pregunta ¿con esta forma de tratar de solucionar el problema los que lo causaron "captaran el mensaje" de cara a nuevos escenarios pre burbuja inmobiliaria? Creo que la respuesta es negativa, pues quien más hizo por crear el problema es el que no pone nada de su parte por solucionarlo.
- A pesar de lo anterior, pensemos que de esta manera parte de los 2.5 millones de viviendas libres en stock pasan a ser viviendas protegidas en venta (que es mucho pensar) ¿socialmente estamos ante una operación interesante? Me temo que la respuesta no debe ser demasiado triunfalista. En primer lugar, las viviendas resultantes de la conversión van a poder ir a personas de hasta casi 50.000 euros de renta anual, lo que en algunas CCAA de España es clase media-media, pero en otras clase media-alta. En segundo lugar, y de esto no habla nadie, las viviendas protegidas tienen en España (salvo tres o cuatro excepciones) plazos de calificación muy bajos y sistemas de control del fraude (de nuevo con tres o cuatro excepciones) muy laxos. Con lo que el resultante de todo esto puede ser (parafraseando a Woody Allen) "si la cosa funciona" que parte del stock de vivienda libre, gracias a las ayudas públicas pagadas por los contribuyentes, acabe en manos de personas de clase media, cuando no de clase media-alta y a los pocos años esas viviendas vuelvan a ser viviendas libres insertadas en el mercado de la vivienda (que es lo que viene pasando con casi toda la vivienda "social" en España desde la legislación de casas baratas de finales del siglo XIX hasta hoy).
- Aunque paradógicamente si se está pensando en convertir parte del stock de vivienda libre en vivienda libre en alquiler a través de las nuevas SOCIMIs. De esto ya hablaremos otro día, si tengo tiempo y humor.
Sin perjuicio de que la propuesta sea poco pedagógica en el campo macroeconómico (los que han roto los platos salen de rositas y la factura la paga el estado -es decir, todos los que pagamos impuestos-) y poco progresista en el campo social (la vivienda libre en stock puede acabar no en manos de quien necesita vivienda protegida sino solo de quien puede pagarla, siendo esta además vivienda libre en poco tiempo), creo que no va a tener exito, pues las entidades financieras (que son ahora las principales tenedoras de vivienda y suelo en stock) no están pensando, para nada, en su conversión en vivienda protegida, sino hasta el 31 de este mes en su venta como vivienda libre a precios un poco rebajados y a partir del 1 de enero del 2010 en su puesta en alquiler libre hasta que el mercado escampe.
Sea como fuere, le deseo toda la suerte del mundo al Ministerio y las CCAA, especialmente a Andalucía, en esta tarea de convertir vivienda libre en stock en vivienda protegida en venta, pues, a pesar de todo lo que he comentado en este post, siempre será mejor movilizar vivienda vacía hacia las políticas públicas de vivienda que tener 2.5 millones de viviendas muertas de risa.
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