LEOLO

(Juan Espadas Consejero andaluz de Vivienda y OT)

En España (en menor medida en Euskadi) tenemos un problema de gran magnitud con el millón y medio de viviendas nuevas terminadas y no comercializadas (el llamado stock inmobiliario), así como con el otro millón de viviendas de segunda mano también sin uso (las llamadas viviendas vacías).

Desde el Ministerio de Vivienda y desde algunas CCAA se van tomando algunas medidas en relación a esta materia que, estando llenas de buenas intenciones y apuntando en la buena dirección, tienen varios inconvenientes e incluso pueden llegar a ser contraproducentes. Me explico.

El Ministerio de Vivienda ha realizado modificaciones en su normativa y planificación de forma que no solo empresas, sino también particulares puedan convertir sus viviendas libres sin comercializar en viviendas protegidas en venta, con acceso a financiación (lo que en si mismo ya es un beneficio, dado como está hoy el mercado hipotecario) cualificada (pues se beneficia de convenios entre las AAPP y las entidades financieras). Además de lo anterior, el Ministerio de Vivienda ha aumentado los ingresos máximos de las personas que pueden comprar esas viviendas protegidas recibiendo ayudas directas (cash, además de las facilidades financieras antes comentadas) públicas.

Siguiendo esta estela, o quizás precediendo a esta iniciativa (cuando se hace público algo no tiene, a veces, mucho que ver con cuando se cocinado el plato) la CA de Andalucía está a punto de firmar un convenio con las entidades financieras andaluzas para poner 1.000 millones de euros (un verdadero pastizal para vivienda protegida para una CA) al servicio de la conversión de vivienda libre en vivienda protegida. En la publicación de la autorización del Consejo de Gobierno de Andalucía del pasado 22 de diciembre la Junta de Andalucía asegura que "la medida favorecerá la venta de los 70.000 inmuebles que actualmente componen el ‘stock’ en la comunidad autónoma". Por otra parte, se asegura que "Este instrumento financiero, que contará con una dotación de 1.000 millones de euros para el año 2010, estará gestionado por las consejerías de Economía y Hacienda y Vivienda y Ordenación del Territorio. La concesión de los préstamos, para compradores de viviendas en primera transmisión, se concretará a través de acuerdos con las empresas promotoras y entidades financieras que se adhieran a la iniciativa. Su cuantía podrá incrementarse hasta en un 65% en el caso de jóvenes, personas con discapacidad y familias con niveles de renta bajos y medios".

Más allá del éxito que vaya a tener este nuevo intento de convertir vivienda libre en stock en vivienda protegida en venta (en el pasado reciente estos esfuerzos no han dado muchos frutos), creo que conviene hacer algunas consideraciones técnicas, sociales y económicas.

Sin perjuicio de que la propuesta sea poco pedagógica en el campo macroeconómico (los que han roto los platos salen de rositas y la factura la paga el estado -es decir, todos los que pagamos impuestos-) y poco progresista en el campo social (la vivienda libre en stock puede acabar no en manos de quien necesita vivienda protegida sino solo de quien puede pagarla, siendo esta además vivienda libre en poco tiempo), creo que no va a tener exito, pues las entidades financieras (que son ahora las principales tenedoras de vivienda y suelo en stock) no están pensando, para nada, en su conversión en vivienda protegida, sino hasta el 31 de este mes en su venta como vivienda libre a precios un poco rebajados y a partir del 1 de enero del 2010 en su puesta en alquiler libre hasta que el mercado escampe.

Sea como fuere, le deseo toda la suerte del mundo al Ministerio y las CCAA, especialmente a Andalucía, en esta tarea de convertir vivienda libre en stock en vivienda protegida en venta, pues, a pesar de todo lo que he comentado en este post, siempre será mejor movilizar vivienda vacía hacia las políticas públicas de vivienda que tener 2.5 millones de viviendas muertas de risa.

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Os transcribo dos comentarios de dos personas de mi equipo

Ayer fui testigo de un hecho insólito. Un promotor riojano propietario de una parcela de vivienda libre en XXX (localidad de Rioja Alavesa) ha solicitado calificación provisional de esas viviendas como vivienda tasada de régimen autonómico. Me reuní con él para transmitirle mis serias dudas sobre la existencia de demanda de vivienda tasada en Rioja Alavesa. El me comenta que no tiene manera de que nadie le financie la promoción si es vivienda libre, aunque baje los precios al nivel de vivienda tasada, y que sí puede encontrar financiación si las viviendas se califican. Debe ser el milagro de las calificaciones y los peces.

(Al conocer la información anterior, otra persona me cuenta) Parece que se impone entre las entidades financieras el criterio de que el valor del inmueble debe estar asegurado por una entidad pública – calificación permanente de vivienda protegida – para acceder a la financiación. A nosotros (Gobierno Vasco) también nos han transmitido que las cuentas del valor máximo de repercusión de suelo hay que hacerlas estimando que el valor máximo obtenible por la vivienda libre es el de la vivienda tasada (municipal o autonómica, según los casos). Ver para creer.

Están cambiando un poco las cosas. ¿No? Con lo que hemos tenido que oir de algunos promotores ("la vpo me va a rruinar" y cosas así) durante años y ahora la cosa está como está.

(el cuadro que ilustra este post es El milagro de los panes y los peces de Giovanni Lanfranco 1620-1623)

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Algunas cosas están cambiando a marchas forzadas en el negocio del ladrillo patrio.

Comparto con vosotros algunas de las últimas notables noticias que he leído:

• los promotores de vivienda libre o de mercado piden que las viviendas que no venden se las dejen vender como viviendas protegidas, accediendo ellos y sus compradores a las ayudas públicas para la vivienda protegida.
• los promotores deben tener más de un millón de viviendas construidas que no consiguen vender, o al menos eso es lo que dice la prensa.
• algunas fuentes estiman que esta petición de los promotores implica en las grandes regiones urbanas aceptar vender la vivienda libre casi un 40% del precio "real" de "mercado".
• en algunos barrios de algunas ciudades ya se ha propuesto convertir de forma masiva vivienda libre en vivienda tasada (la más cara de la protegida).Por ejemplo en Vitoria-Gasteiz parece ser que se estudia convertir 500 viviendas libres de Salburua y Zabalgana en viviendas tasadas (protegidas).
• el Ministerio de Vivienda en el Consejo de Ministros de la semana pasada le dio cobertura, en realidad puente de plata, a esta petición de los promotores a través de la enésima modificación del Plan Estatal de la Vivienda.

¿Que podemos deducir de todo esto? Os digo como lo veo yo:

1. frente a la soplapollez de que la vivienda aquí nunca baja, los promotores no pueden vender buena parte del stock que tienen construido a los precios que se han marcado como objetivo (bien por ser unos avariciosos propietarios de suelo y promotores, bien por ser constructores que han comprado la materia prima suelo a un precio muy superior al real de mercado y ahora están con la soga financiera y comercial al cuello).
2. prefieren decir que van a cooperar con el Gobierno y hacer vivienda protegida (la más cara, por supuesto) que aceptar en público que el precio de la vivienda esta bajando y mucho.
3. como la formación del precio de la vivienda tiene componentes objetivos (tipos de interés, sueldos, desempleo, crédito bancario, cuota de vivienda protegida, estado del mercado del alquiler, etc), pero también componentes psicológicos (lo que mayoritariamente creemos que está pasando en ese mercado) no pueden reconocer que el precio de la vivienda baja en muchas transacciones, pues eso lo haría bajar más.

¿Que puedo decir en relación a este tipo de cosas en Euskadi? Muy sencillo que quien quiera convertir viviendas libres en viviendas protegidas calificadas de por vida, adjudicadas solo por sorteo, entre demandantes inscritos en Etxebide, con visado del Gobierno, sometidas a derecho de tanteo y retracto y que son inspeccionables, sancionables y expropiables (que es como son las viviendas protegidas en Euskadi por mandato de una ley) tiene abiertas las puertas del Gobierno Vasco para hacerlo.

La diferencia entre nuestra situación y la del resto de España es que allí van a convertir viviendas libres en viviendas protegidas que a los pocos (muy pocos) años serán otra vez viviendas libres, se van a adjudicar de aquella manera y nadie va a comprobar si esas viviendas se usan y se transmiten de acuerdo a la normativa de vivienda protegida. Es decir, que nos gastaremos el dinero público de todos en solucionar un problema comercial de los promotores privados.

La diferencia entre una y otra situación, a mi al menos, me parece radical.

Una maldad que no puedo evitar. ¿Cuando los promotores y/o propietario de suelo se estaban haciendo de platino (no de oro) hablaron con la Administración para cederles parte de sus beneficios? ¿O el dinero del contribuyente solo está para socorrerles cuando les van menos bien las cosas?

PD: por cierto, todo mi respeto para los honrados promotores y constructores que crean empleo, pagan impuestos y aspiran a un beneficio empresarial razonable y están en el mercado para durar.

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