LEOLO

Os propongo que le echemos un vistazo a unas cifras que se me ha ocurrido hacer esto días. Todo a partido de querer saber cuanto han ingresado los ayuntamientos españoles por plusvalías urbanísticas en el último decenio "dorado", una vez que he leído un artículo del economista Antxon Perez Calleja (en la foto) en el que afirma que la vivienda es cara en España como consecuencia de que los ayuntamientos han hecho todo lo que han podido por hinchar el precio del suelo.

Pues bien, tomo como punto de partida lo siguientes datos:

• precio medio del metro cuadrado construído de vivienda en los años 1997-2008: 1.332 (obtengo el dato del INE)
• en ese periodo de tiempo la vivienda, nada más y nada menos, duplicó su precio
• numero de viviendas iniciadas en ese periodo: 6.343.000 (tomo el dato del CSAE y de Julio Rodrigue Lopez)
• en la decada anterior el ritmo de construcción no fue ni la mitad
• vivienda tipo: 90 metros cuadrados construídos (media estimada por mi).

Esto nos da un mercado con un tamaño directo legal (después viene la comercialización, impuestos y demás cuestiones de la vida de una vivienda) de 760.000 millones de euros en una década (más o menos la mitad del PIB de España anual). Varias puntualizaciones, el mercado real seguro que es mayor, si pudieramos incluir la economía sumergida y el fraude fiscal. Por otra parte si mantuviéramos los parámetros de la década anterior 1987-1997 (precio y número de viviendas) este mercado sería dos o tres veces inferior al que resultó de 1997 al 2008.

¿Como se ha repartido este "maná", este inmenso chorro de 760.000 millones de euros?

Me he hecho unas hipótesis no muy lejanas de la realidad, pero que son hipótesis y no datos estadísticos como los anteriores:

• urbanización (aprovisionamiento y profesionales de la urbanización): 76.000 millones de euros (suele ser casi siempre un 10% del total de las ventas)
• costes de la construcción (aprovisionamiento y profesionales de la construcción): 228.000 millones de euros (suelen ser un tercio del valor total de las ventas)
• beneficio y gastos depromotor: 228.000 millones de euros (suele ser un tercio del valor total de las ventas)
• ayuntamientos (por su 10% de las plusvalías urbanísticas -solo suelo-): 31.000 millones
• suelo (lo que queda, que en este caso, como en muchos, es para el suelo que en bruto -con urbanización y participación de los ayuntamientos- llega al 40% del valor total de las ventas): 197.000 millones de euros (tomo el valor total de las ventas -760.000 millones deuros- y le resto el 10% de cesión a los ayuntamientos -31.000 millones, los beneficios y gastos del promotor -228.000 millones- y el coste de la construcción y urbanización -304.000 millones-)

Todos estos números demuestran que lo que se ha dicho siempre de que la vivienda es cara en España como consecuencia de la tajada que sacan los ayuntamientos, en términos de apropiación de cuota de mercado o de captación de plusvalor, no es cierto. De 760.000 millones de euros de este mercado los ayuntamientos españoles se han llevado unos 31.000 millones (por cierto, el mismo 10% del valor del suelo que se llevaron en las pasadas décadas, ni un euro más ni un euro menos). Obviamente a los ayuntamientos se les puede acusar de muchas cosas (turbourbanización, corrupción, escaso interés por el urbanismo socialmente inclusivo y medioambientalmente sostenible, etc). Pero no de haberse llevado una parte superior de la tajada urbanística. Todo lo demás ha acabado en manos de propietarios de suelo, profesionales-trabajadores-costes y beneficio de promotres. Desgraciadamente los propietarios de suelo han sido los más benefiados, pues son los único que no hacen nada, no añaden valor, no tienen una actividad empresarial, no arriegan, en fin, no trabajan. Tampoco han salido mal parado los promotores, máxime si tenemos en cuenta que muchos de ellos son además los propietarios de suelo de muchas operaciones. Y finalmente quienes se han llevado menos han sido los profesionales, trabajadores y currelas varios.

No tengo muy claro si Antxon Perez Calleja conoce todo esto (muchos economistas desconocen los mecanismo reales de formación de los precios y la dinámica de los factores en el mercado de la vivienda). Si lo conoce, sus afirmaciones son un poco tramposas. Si no lo conoce, sus afirmaciones son temerarias.

Sea como fuere, la explicación del incremento del precio de la vivienda está en otro sitio (facilidad hipotecaria, fiscalidad a favor de la compra, legislación del suelo inflacionista, baja producción de vivienda protegida, escaso y disfuncional mercado del alquiler privado, etc ) no en las plusvalías urbanísticas municipales.

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Os transcribo dos comentarios de dos personas de mi equipo

Ayer fui testigo de un hecho insólito. Un promotor riojano propietario de una parcela de vivienda libre en XXX (localidad de Rioja Alavesa) ha solicitado calificación provisional de esas viviendas como vivienda tasada de régimen autonómico. Me reuní con él para transmitirle mis serias dudas sobre la existencia de demanda de vivienda tasada en Rioja Alavesa. El me comenta que no tiene manera de que nadie le financie la promoción si es vivienda libre, aunque baje los precios al nivel de vivienda tasada, y que sí puede encontrar financiación si las viviendas se califican. Debe ser el milagro de las calificaciones y los peces.

(Al conocer la información anterior, otra persona me cuenta) Parece que se impone entre las entidades financieras el criterio de que el valor del inmueble debe estar asegurado por una entidad pública – calificación permanente de vivienda protegida – para acceder a la financiación. A nosotros (Gobierno Vasco) también nos han transmitido que las cuentas del valor máximo de repercusión de suelo hay que hacerlas estimando que el valor máximo obtenible por la vivienda libre es el de la vivienda tasada (municipal o autonómica, según los casos). Ver para creer.

Están cambiando un poco las cosas. ¿No? Con lo que hemos tenido que oir de algunos promotores ("la vpo me va a rruinar" y cosas así) durante años y ahora la cosa está como está.

(el cuadro que ilustra este post es El milagro de los panes y los peces de Giovanni Lanfranco 1620-1623)

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