Se acaban de presentar con gran aparato mediático una serie de medidas que el Gobierno de la Nación asegura que va a tomar sobre el problema de los desahucios hipotecarios derivados de la grave crisis. Como en ocasiones precedentes (recordemos las medidas presentadas a bombo y platillo sobre este mismo tema por el anterior Gobierno en el invierno del 2008), tengo la sensación de que de lo que se trata es de hablar mucho y hacer bastante menos. Las medidas presentadas en el 2008 no sirvieron para absolutamente nada. Las actuales pueden seguir casi el mismo camino. Espero estar equivocado, pero los hechos son los hechos.
Comentemos, aunque sea someramente, las medidas una a una. Para ello procedo a fusilar un artículo de Cinco Días (cursiva), al que añadiré comentarios míos (letra normal):
1. Umbral de exclusión. Economía modificará la normativa vigente para establecer un nuevo umbral de exclusión social que incluye "unidades familiares con todos sus miembros en paro y cuya vivienda objeto de ejecución sea primera y única residencia". El Ministerio advierte que acotará la definición para evitar abusos o fraudes. Estamos ante un umbral que pretende evitar los desahucios, pero que solo se aplicará por voluntad de bancos y cajas. Además, el umbral es excesivamente bajo, pues deja fuera a las familias de clase media venidas a menos y las familias en riesgo de esclusión social. De hecho, el umbral solo afecta a familias ya excluídas socialmente (cero ingresos y vivienda como único bien).
2. Ejecución. Tal como avanzó Guindos, el empeño del Gobierno será fomentar las ejecuciones extrajudiciales, creando una base de datos informatizada sobre las mismas y posibilitando el acceso a subastas online de inmuebles embargados, con el fin de que la vivienda se salde con "el precio más elevado posible", y así descargar al deudor de su carga. A la mayor parte de la gente lo de las ejecuciones extrajudiciales le puede sonar bien (pasar de la lenta Justicia). Pero hay que advertir que en no pocas ocasiones estos procedimientos, que ya se usan, implican que los bancos y cajas se queden con las viviendas embargadas, no por el 60% de su valor subastable, sino por 1 euro. Así que, ojo, que el asunto tiene bastante peligro para la ciudadanía.
3. Intereses. Las reformas legales planteadas por el Ejecutivo incluye atenuar los intereses moratorios, en especial para aquellas personas incluidas en el umbral de exclusión. Nada que objetar a esta positiva medida, que si parece que se va a imponer por ley a los bancos y cajas. Como siempre, la clave será la letra pequeña y los números. Así que habrá que esperar.
4. Código de buena conducta. Aparte de las anteriores modificaciones legislativas, el pilar maestro del plan de Guindos se basa en un "código de buenas prácticas" que las entidades tendría que asumir voluntariamente. Al final de este listado haré varios comentarios sobre este tema, que es el núcleo central de las "medidas" del Gobierno del PP.
5. Gastos. Este documento "contendrá recomendaciones" como la posiblidad de que "en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas" invirtiendo la tendencia actual de que en los primeros años de pago del crédito solo se cubran los intereses, en lugar del principal. También se invita a moderar los gastos asociados a la hipoteca. Suena interesante este aumento de la amortización del capital y reducción de la carga de intereses, pero su aplicación depende de la voluntad de los bancos y cajas. Estamos hablando de un asunto algo técnico, pero que afecta a la médula espinal de la rentabilidad del negocio hipotecario. Por ello, espero pocos movimientos favorables para los hipotecados en este asunto.
6. Garantías. Economía busca que las entidades financieras sean "co-partícipes" de la devaluación de los inmuebles que embarguen, para que no sea el titular de la hipoteca el único que asuma la diferencia. Esta es sin duda una de las madres del cordero. Si un banco o caja te dio un préstamo por valor de 80 para comprar una vivienda que ellos mismos tasaron en 100, ahora que llega el momento de la ejecución por impago no pueden decir que la vivienda vale 50 y hacer asumir toda la "minusvalía" (más contable que real) al hipotecado. Ojalá De Guindos consiga algo práctico en este apartado, pues la materia es clave.
7. Dación en pago. Los núcleos familiares recogidos en el umbral de exclusión antes mencionado podrían saldar la hipoteca con la simple entrega del inmueble, en lugar de arrastrar la deuda como ocurre actualmente. La verdad es que hay que aplaudir a los escribanos ministeriales. Redactan la dación en pago como una facultad de las familias sobrehipotecadas. Pero en realidad es algo que se hará solo si el banco quiere. De lo que habla De Guindos es de la dación en pago cuando quiera el banco o la caja. Algo que existe en nuestra legislación como posibilidad desde la noche de los tiempos, pero que bancos y cajas no han aplicado hasta la fecha nunca.
8. Periodo de carencia. Guindos ha invitado a la banca a aplicar un periodo de carencia de dos años, prorrogable en determinadas circunstancias. No queda claro si estamos hablando de un periodo de carencia en el pago de la hipoteca (pagar solo intereses y no capital) o si hablamos de vivir de alquiler en la vivienda que ha sido objeto de embargo durante un tiempo. Si es lo primero, ya se ensayó con el Gobierno de Zapatero y no se firmaron casi operaciones (fue una de las líneas ICO menos usadas de todos los tiempos). Y si es lo segundo, se parece mucho al "alquiler social" que pide la Plataforma de Afectados por la Hipoteca para las personas que pierdan su vivienda (seguir viviendo de alquiler en la que fue tu vivienda y hoy es del banco). Como tal, una propuesta del máximo interés. Pero, de nuevo, estamos ante algo que se hará o no a voluntad de las entidades financieras.
9. Deducción fiscal. Para incentivar el código de buenas prácticas, el Gobierno aprobará una deducción fiscal por las pérdidas que sufran quienes lo apliquen. Al final de este listado haré varios comentarios sobre este tema, que es otro de los núcleos centrales de las "medidas" del Gobierno del PP.
10. Paliar nuevos casos. El objetivo de la norma, reconoce el Gobierno en su nota, es paliar la situación que viven las familias en riesgo de exclusión social, aunque a priori, no parece que vaya a tener ningún efecto retroactivo. Solo por recordar la realidad, esto significa que el Gobierno de la Nación está pensando en evitar los 200.000 nuevos desahucios que se pueden producir en los próximos meses en España, pero no tiene política o medida alguna que ofrecer a los 300.000 que ya se han producido desde el inicio de la crisis. No me explayo, pero me parece cuando menos injusto tratar de atender a unos (los que pueden llegar a pasarlo muy mal) y pasar de los otros (los que ya los están pasando extraordinariamente mal).
En primer lugar, llama la atención que no hay papel oficial alguno que estudiar. De momento todo son declaraciones de tipo político. Contrasta con las ruedas de prensa a calzón quitado en las que el PP o el Gobierno anuncian el estructural Decreto Ley de cada viernes. Al parecer el tema de los desahucios puede esperar. Bien porque el tema es complejo donde los haya. Bien porque el PP no lo considere estructural. Bien por lo poderosos que son los intereses afectados. Bien porque lo que esté habiendo sea solo una gestión de la imagen política del Gabinete.
En segundo lugar, produce un cierto sonrojo leer que el Gobierno de Nación le propone al sistema financiero privado (que no puede aguantar vivo ni 48 horas sin la respiración asistida que todos los días le da el contribuyente español y europeo en forma de decenas, sino cientos, de miles de millones de euros) un código de buena conducta en esta materia de seguimiento voluntario. Es curioso que cuando son los bancos los que deben ser rescatados de su propia arrogancia, irresponsabilidad y falta de ética y profesionalidad siempre aparecen dos cosas: el BOE (en forma de urgantísimo Decreto Ley) y el dinero público. Ya nos hemos acostumbrado a este hecho, pero no hay que dejar de señalarlo. La lesgislación motorizada de excepción (¡cuanto estoy recordando al "bueno" de Carl Schmitt en los últimos meses!) y la chequera del contribuyente solo están al servicio de bancos y grandes empresas. Lean en este artículo de Joaquin Estefania sobre los 1.6 billones de euros públicos utilizados oficialmente hasta la fecha pra salvar al sistema financiero europeo. Pero para las clases medias depauperadas y clases populares marginales o marginalizadas, tanto el PSOE como el PP, desde la caída de Lehman Brothers, solo ofrecen, hasta el momento, palabras, palabras y más palabras. Habida cuenta de lo buena que ya sabemos que ha sido la conducta de bancos y cajas españoles en los últimos años, no necesitamos códigos de buenas prácticas. España necesita leyes en esta materia. Y así como el Gobierno ha legislado en materia laboral, financiera y del sector público, tembién en materia de vivienda y desahucios tiene que producir leyes que impongan soluciones a las partes e intereses en conflicto. Necesitamos leyes y no más buenas palabras. Por cierto, con buena parte del sistema financiero español ni leyes hacen falta. Todas las entidades financieras que están recibiendo ayudas del contribuyente deberían aplicar el código o perder el apoyo del dinero público.
En tercer lugar, debe ser ponderado con cuidado el hecho de que, más allá de unas pocas posibles modificaciones legales, el código de buenas prácticas bancarias sobre vivienda quiere ser impulsado por el Gobierno de Mariano Rajoy a golpe de desgravaciones fiscales, a falta de dinero contante y sonante. En principio, no me opongo al uso de las desgravaciones fiscales para perseguir objetivos de interés general. En materia de vivienda prefiero el gasto directo al gasto fiscal. Aunque la tradición española va por otro lado: solo 1 de cada 4 euros gastados en políticas públicas de vivienda es gasto directo, siendo los otros 3 deducciones fiscales. Situación esta inversa a la habitual en la UE. Por otra parte, es claro que en momentos de crisis fiscal lo que hay que hacer es incrementar la recaudación tirbutaria y no reducirla. Pero lo que ya clama al cielo es que para convencer a los bancos y cajas de que dejen de comportarse como suicidas con la vivienda y sus ocupantes, no solo les regalemos decenas o cientos de miles de millones de euros para evitar su quiebra, sino que además le añadimos la posibilidad de que puedan deducirse las pérdidas que les ocasionen los sus activos tóxicos. Para que nos entienda todo el mundo, los bancos y cajas españoles cobrarían dos veces del contribuyente español y europeo por sus activos inmobiliarios tóxicos: una por disimularlos en sus balances y evitar evidenciar su quiebra y otra por reconocer parte de las pérdidas si hay posibles desahuciados de por medio. Creo que los economistas neoliberales hablan de riesgo moral en el caso de empresas mal gestionadas que son salvadas por el Estado, poniendo en pié de igualad a los malos gestores con los buenos. Pues bien, no se me puede ocurrir un mejor y más grande ejemplo que este.
En cuarto lugar, llamo la atención sobre el hecho de que los partidos políticos y medios hablan de los sobrehipotecados que son objeto de un embargo y son desahuciados. Drama evidente y a paliar. Pero nadie habla de las familias que viven en alquiler y que son desahuciados por impago. Nuestro parque en alquiler (10%) es mucho menor que el de propiedad (80%). Por ello hay muchos más sobrehipotecados que inquilinos desahuciados en términos absolutos. Pero no nos debemos engañar, si se consultan las estadísticas judiciales se puede comprobar que el porcentaje de inquilinos desahuciados es mayor aún que el de sobrehipotecados puestos de patitas en la calle. A mi juicio los dos colectivos deben ser objeto de un tratamiento por parte de los poderes públicos.
En quinto lugar, recuerdo que la dación en pago que si existe en España y que se ha aplicado intensamente en los últimos años por valor de varias decenas de millones de euros es la dación en pago de promotores hacía bancos y cajas. En España un promotor le entrega unos suelos o viviendas a una caja o banco y se libera de su deuda. Pero si un particular le entrega su vivienda debe de por vida la diferencia entre lo que la entidad decía hace unos años que valía la vivienda y lo que dice ahora que vale. Esta asimetría en el tratamiento del deudor hipotecario es, simple y llanamente, injustificable.
Y en sexto y último lugar, lo que más me preocupar es que el Ministro de Guindos, es capaz de hacer creer a parte de la prensa-sociedad que está imponiendo la dación en pago a bancos y cajas y defender en la tribuna del Congreso de los Diputados (como hizo ayer en la sesión de control) que la dación en pago es mala, pues incrementa el precio de las hipotecas y dificulta el acceso a la vivienda. En este blog he hablado muchas veces del tema. Ya casi aburre. Pero hay que decirlo un millón de veces hasta que se oiga, al menos un poquito, entre el coro de opinadores a sueldo. En casi toda la UE y la OCDE existe la dación en pago y el acceso a la vivienda es mucho mejor que en España. Países con dación en pago están en un índice de esfuerzo en el acceso a la vivienda de entre 3 y 4 salarios anuales completos (para comprar o alquilar de por vida una vivienda) y en España, a pesar de la crisis, seguimos en el entorno de los 7. En la burbuja llegamos a estar por encima de los 8 y varias CCAA estuvieron por encima de 9. Aporto un gráfico del profesor José Garcia Montalvo, basado en datos del BdE y FUNCAS.
Se me dirá, con razón, que la dación en pago no puede ser el único elemento que explica el menor esfuerzo de acceso a la vivienda en muchos países de la UE respecto a España. Es cierto que el precio de la vivienda dependen policausalmente, entre otros factores, del nivel de empleo, el suministro financiero, la fiscalidad, la oferta de alquiler y las políticas públicas de suelo y vivienda. Pero los temas financiero-hipotecarios son claramente de los que más afectan a la vivienda (precio/accesibilidad). Y los países de nuestro entorno tienen de manera general dación en pago y viviendas mucho más asequibles para la ciudadanía. Ergo, De Guindos miente como un bellaquete (lo digo casi con cariño, sabiendo que el "ejecutivo-técnico" no tiene más remedio que mentir un poco en su función de "tecnócrata-político"), pues un ejecutivo con su CV sabe perfectamente como está este asunto en los países referentes de la UE y del mundo anglosajón.
Y acabo estas notas con lo que política y económicamente a mi me parece más relevante.
Lo político: el PP teme el efecto combinado de la Iniciativa Legislativa Popular de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (en nada en el Congreso) y las iniciativas parlamentarios de la izquierda en la materia (las más incisivas de Izquierda Plural -Proposición de Ley y No de Ley- y las por ahora blandas del PSOE -Proposición No de Ley-). Supongo que todos los partidos de izquierdas se van a poner a tope con este asunto. Es de esperar cierto apoyo sindical (los que pierden la casa antes perdieron el trabajo). Y apunto además que IU está (no por mi) extraordinariamente bien asesorada en esta materia. Lean su Proposición de Ley explicando las reformas legales a su juicio necesarias para atajar los problemas de sobre-endeudamiento, vivienda y desahucios. Con todo lo que cuento y el país caminando hacia los seis millones de parados y el medio millón de desahuciados el PP algo debe hacer.
Lo económico. La banca tiene viviendas que no quiere y no sabe gestionar que provienen de desahucios individuales y daciones en pago de promotores que no desea. Las personas que más sufren la crisis necesitan vivienda en alquiler a precios asequibles. Y las Administraciones Públicas dicen querer converger con la UE en materia de alquiler (incluso algunas de ellas tienen experiencia en la gestión de parques de alquiler). Por favor, siéntense las tres partes de una vez y hagan de los tres problemas una solución: un programa público-privado de alquiler al servicio de todos, pero también de los más débiles de la sociedad, que además satisfaga las necesidades e intereses de bancos, cajas, acreedores extranjeros y administraciones. Como ya he hablado de este tema en posts anteriores no me extiendo, me remito a ellos y reitero mi disponibilidad personal y profesional para trabajar en esta línea.
Sea como fuere, toca esperar a que De Guindos convierta los titulares en documentos. Mientras esperamos varios cientos de familias son puestas de patitas en la calle cada día ...
PD: pido perdón por la referencia tipo "te lo dije", pero dejo anotado que de todas estas cosas escribo desde hace cinco años, nada efectivo se ha hecho, los problemas siguen empeorando y nadie parece tener el cuajo político necesario para meterle mano al asunto sin cargar todos los costes en las clases medias y populares.
- En abril del 2007 colaboré en la redacción de propuestas legales de reforma del mercado hipotecario que hoy siguen siendo necesarias.
- En octubre del 2008 apunté la necesidad de afrontar la reestructuración bancaria, el problema de los desahucios y el parque de alquiler asequible de una sola vez y evitar la salidas en falso a favor de la banca.
- En enero del 2009 colaboré en la redacción de propuestas para tratar de reconducir parte del stock de bancos y cajas hacia el alquiler público.
- Ese mismo mes ayudé a impulsar en Euskadi ayudas públicas a promotores y bancos a cambio de alquilar parte de su stock ocioso.
- Un mes después ayudé a impulsar en Euskadi un programa de cobertura de los parados desahuciados a través del parque público vasco de alquiler.
- Por otra parte, en febrero del año pasado ya mostré mis posición sobre los límites del activismo judicial y la necesidad de reformas legales en materia hipotecaria.
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