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SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO (2011)

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El viernes pasado estuve en el Seminario que organizó el Grupo de Estudios Ekiten Thinking (UPV-EHU) para analizar técnicamente (desde el punto de vista casi exclusivamente jurídico) el contenido del Anteproyecto de Ley de Vivienda que el Gobierno Vasco presentó en sociedad a principios de este año. El mismo, en estos momentos, está recibiendo las aportaciones de la sociedad vasca a través de un proceso de participación que va más allá de la información pública y las alegaciones administrativas al uso.

El seminario contó con las aportaciones de especialistas provinientes del mundo académico, la judicatura, el notariado, el ejercicio privado del derecho y del sector público en su múltiples acepciones. Los asistentes provenían de Cataluña, Castilla y La Mancha, Aragón, Andalucía y sobre todo Euskadi.

Mis impresiones generales sobre el anteproyecto de ley, ratificadas por los trabajos del seminario, es que el mismo continúa una tradición regulatoria sobre la vivienda abierta por Euskadi a principios de los años 90 del pasado siglo y continuada en la pasada década, además de por esta Comunidad Autónoma, fundamentalmente por Aragón, Extremadura, Galicia y Cataluña. Podríamos denominar esta tradición normativa en materia de vivienda "intervencionista" y se podría considerar antitética del enfoque de mercado y no intervención pública habido (en principio) en CCAA como Valencia o Madrid. En este contexto, el Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco del año 2011 sería un intervencionista y socializante hijo de la Ley Vasca del Suelo y urbanismo del 2006 y sobre todo del anterior anteproyecto vasco de vivienda del 2008 y de la Ley de Vivienda de Cataluña del 2007.

Desde el punto de vista de su perfilación técnico-jurídica, a mi el Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco del 2011 me parece más que correcto. En el seminario hubo críticas por parte de civilistas y administrativistas sobre la deficiente regulación de algunos puntos centrales del anteproyecto (quien y a que se accede en función del derecho subjetivo a la vivienda, regulación de la segundas y posteriores transmisiones de vivienda protegida, regulación de la vivienda deshabitada y su penalización, etc). Pero a mi, que me he visto involucrado en labores normativas en el pasado y que sé lo complicada que son, sinceramente, el anteproyecto de ley, sin parecerme técnicamente perfecto, me parece más que correcto.

Por si a alguien le interesa, os dejo la parte del anteproyecto de ley que yo estudié y defendí en el seminario, el relativo a los medios jurídicos de defensa del adecuado uso de la vivienda protegida y el registro y fianzas de los alquileres urbanos (1 y 2).

Y tambien por si a alguien le interesa, dejo un listado de interrogantes, afirmaciones, cuestiones y reflexiones suscitadas por el texto del anteproyecto de ley de vivienda del Gobierno Vasco (2011) por los asistentes al seminario:

  • ¿Se está produciendo una mutación constitucional? ¿Del Estado Social y Democrático de Derecho que define la Constitución de 1978 al Estado de equilibrio presupuestario-fiscal?
  • Muchos jueces no quieren ser lo cobradores del frac del sistema inmobiliario-financiero español.
  • ¿No se está produciendo por parte de los legisladores autonómicos una cierta banalización del derecho a la vivienda? Se declara su conversión en derecho subjetivo de la ciudadanía, pero acto seguido se dice que el mismo se concreta en la posibilidad de exigir judicialmente auténticas minucias (que haya plan municipal de vivienda, que no haya gente sin techo durmiendo en la calle, etc).
  • Hace falta claridad ¿Acción de los poderes públicos en materia de vivienda solo para personas en riesgo de exclusión social o para amplias capas de la sociedad?
  • Las obligaciones de las Administraciones en materia de vivienda se definen de manera vaporosa ¿Que pasa cuando no cumplen, habida cuenta de la falta de instrumentos de exigencia de cumplimiento de esas obligaciones públicas a disposición de los ciudadanos?
  • ¿Como puede una ley que dice estar orientada a la garantía del derecho a la vivienda de toda la población vasca carecer de una memoria económica que describa los recursos económicos públicos que se van a poner al servicio del despliegue de la misma?
  • ¿No ha llegado ya el momento de que haya un mínimo legal estatal común a todas las CCAA en materia de vivienda en consonancia con el artículo 149.1.1 de la Constitución Española?
  • ¿Porque no se plantean las Administraciones con seriedad utilizar el porcentaje del 30% de los ingresos mensuales de una persona o familia como límite socio-económico a tener en cuenta en materia de acceso a cualquier tipo de vivienda, todo ello con los oportunos efectos legales?
  • ¿No ha llegado el momento de que la vivienda protegida sea dominio público y nos dejemos de obligaciones de derecho público sobre unas viviendas protegidas que en el fondo son viviendas libres?
  • ¿El nuevo Fondo de Garantía y Compensación -FGC- no tiene, según el texto del anteproyecto, cierta capacidad de absorber los recursos de los Patrimonios Públicos del Suelo?
  • ¿Es el FGC una de las grandes novedades positivas del anteproyecto (diferencia entre precio objetivo y subjetivo de la vivienda protegida) o es una forma incontrolable de trasladar el riesgo del promotor privado de vivienda protegida al contribuyente?
  • Regular legalmente la vivienda desconociendo o repitiendo lo que dicen las leyes urbanísticas, patrimoniales, presupuestarias o sectoriales es un grave riesgo de inseguridad jurídica.
  • ¿Hay vida más allá del estado y el mercado en materia de vivienda asequible? ¿Puede jugar algún papel la vivienda cooperativa y el cohousing?
  • ¿Es razonable que la ley suponga una regresión respecto a la situación actual en materia de itinerarios de los usuarios de vivienda protegida dentro del parque público -paso de un tipo de vivienda pública a otra en función de las circusntancias sociales y familiares-?
  • ¿Puede el anteproyecto vasco de vivienda regular la renovación urbana con total desconocimiento de lo que establece sobre esta materia la Ley de Economía Sostenible y el Decreto ley 8/2011 estatales?
  • ¿Hay o no hay un derecho ya vigente sobre la rehabilitación de vivienda y renovación de barrios en España y Euskadi? Algunos entienden que ese derecho ya existe, pero que no hay voluntad política de aplicarlo o inteligencia mercantil para hacer negocio con el mismo. Otros piensan que ese derecho está aún en mantillas y hay mucho por desarrollar legal y reglamentariamente aún.
  • Se suscita el asunto de las divisiones de viviendas en suelo urbanos consolidado. ¿Siempre son buenas? ¿Debe haber control público de las plusvalías privadas que se generen?
  • Se hacen apelaciones a la flexibilidad administrativas en las operaciones en suelo urbano consolidado. O hay flexibilidad y se ayuda a mejorar nuestro tejido urbano ya existente o no la hay y tal operación se dificulta innecesariamente.
  • Algunos defienden el uso de la técnica de la reparcelación para edificios completos en suelo urbano consolidado de forma que se puedan posibilitar operaciones de rehabilitación de viviendas y edificios (actos de transformación urbanística en la Ley de Economía Sostenible). Mientras que otros desconfian de la viabilidad de la reparcelación dentro de una comunidad de vecinos para la mejorar del stock ya existente, a pesar de que ahora es perfectamente legal.
  • Se pondera la necesidad de utilizar de manera sistemáticas los créditos refraccionarios en operaciones de rehabilitación de viviendas y edificios.
  • ¿Que es más eficaz incentivar con recursos públicos la rehabilitación de viviendas particulares o forzar ciertas rehabilitaciones a través del deber legal de conservación de las viviendas?
  • ¿Es la función social de la propiedad el verdadero centro de gravedad del anteproyecto de ley de vivienda del Gobierno Vasco del 2011?
  • ¿No está en el anteproyecto mal ligada la función social de la propiedad con la vivienca vacía, sobreocupada o la infravivienda? Es posible que en este asunto se haya realizado una mala copia de la Ley de Vivienda de Cataluña.
  • ¿Porque hay ciertas obligaciones para los poderes públicos en materia de vivienda vacía y no los hay para vivienda sobreocupada e infravivienda?
  • ¿Como es posible que se considere que la vivienda vacía, sobreocupada y la infravivienda son fenómenos contra los que hay que luchar desde la Administración y a la vez esta no tenga la obligación legal de proteger en forma alguna a las víctimas de estas situaciones?
  • ¿Es el canon de la vivienda vacia o no un impuesto? ¿No es más bien un canon parafiscal de los autorizados por el TC en las leyes andaluza y extremeña de fincas rurales y urbanas manifiestamente ociosas y mejorables?
  • El titular de una vivienda protegida que mejore mucho su situación económica deberá devolver su vivienda protegida ¿que pasa si despues su situación económica empeora mucho?
  • ¿Como puede ser que el anteproyecto de ley apueste por la devolución de la vivienda protegida en caso de mejora de la situación económica, pero no se diga nada sobre la adquisición de una vivienda libre por parte de los titulares de una vivienda protegida, cuando este hecho es clara demostración de mejorar económica y falta de necesidad de vivienda?

Para finalizar, lo que no puedo negar es que durante el seminario tuve una cierta sensación de estar debatiendo sobre algo que ocurrió hace muchos muchos muchos años en una galaxia muy muy muy lejana ... Ahora, en lo más duro de la crisis, el sector público español de la vivienda ya no dice que trabaja para conseguir que la vivienda sea un derecho constitucional respetado en la práctica. Ahora su gran objetivo es ayudar al sector privado a librarse de su stock de suelo y vivienda no comercializado (sin bajar precios), en el mejor de los casos. O simplemente desaparecer como campo de la acción pública, en el peor de los escenarios. Por ello, lo de que las personas que no tengan acceso a una vivienda digna puedan ser atendidos por el sector público preferentemente en régimen de alquiler público suena hoy como a algo del pasado ... En fin, esperemos que en breve vuelva a ser un tema de vanguardia.

 

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