LEOLO

Hace unas semanas tuve la suerte, una año más, de participar en el curso anual del Observatorio DESC (Barcelona) sobre la vivienda. En su tercera edición el curso ha tenido por título “El Derecho a una Vivienda Digna: Repensar las políticas públicas con una mirada a Europa”.

Yo me encargué el pasado 9 de marzo de una sesión titulada LA PROTECCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN EUROPA: INTRODUCCIÓN A LAS POLÍTICAS PÚBLICAS.

Mi tesis central es que, a pesar de las evidentes externalidades de la explosión de la burbuja inmobiliaria, no convergemos con las UE en materia de políticas públicas de vivienda. De hecho, de permanecer a futuro los factores estructurales que dieron pié a la formación de la pasada burbuja inmobiliaria (y a eso apuntan los primeros pasos de los nuevos gobiernos), volveremos a vivir nuevas y más dañinas, si cabe, tensiones en nuestro modelo territorial, urbano y residencial. Tambien ponderé la imperiosa necesidad de que una nueva hornada de profesionales, empresas, administraciones, activistas y asociaciones ciudadanas alumbren praxis urbanas en clave RE(utilización de lo ya existente) y CO(operación como método de trabajo) que permitan la convergencia de España con los países líderes de la UE en estas materias.

El tono general de los asistentes (en su mayor parte funcionarios locales y activistas sociales catalanes) era de cierta tristeza al comprobar lo profundamente enraizado que está lo especulativo y disfuncional en nuestro modelo territorial, urbano y residencial. Pero, a la vez, detecté que las ganas de teorizar y sobre todo poner en práctica no han decaído. 

Por si es de interés para alguien dejo la presentación que use en la clase.  

REPENSAR LAS POLÍTICAS PUBLICAS DE VIVIENDA DESDE EUROPA

Varios amigos me han dicho que, con este volumen de información y dada mi tendencia a fijar posiciones en muchos de los temas de debate, debería olvidarme de seguir completando esta presentación (ya tiene más de 200 filminas) y decidirme de una vez por todas a escribir un libro sobre mi visión de las políticas públicas de vivienda en España.

Supongo que ellos tienen razón. Pero yo, de momento, no tengo tiempo. Todo se andará. Espero.

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Continuando con las recomendaciones bibliográficas que vengo haciendo en los últimos post, hoy me vais a perdonar que recomiende un manual en cuya redacción yo mismo he participado.

EL MODELO DE ORDENACION TERRITORIAL, URBANISMO Y VIVIENDA VASCO: APLICACION PRACTICA, dirigido por el catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU Iñaki Agirreazkuenaga Zigorraga, ha sido publicado recientemente por el Instituto Vasco de Administración Pública (IVAP).

Como se puede comprobar, a través de la lectura de su Índice, el manual recorre en sus casis 600 páginas los elementos más significativos del derecho vigente en estos momentos en Euskadi en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, así como los de las políticas públicas (directa o indirectamente) relacionadas con estas materias desarrolladas por los tres niveles de gobierno (Gobierno Vasco, Diputaciones Forales y Ayuntamientos) de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Los autores de cada uno de los capítulos somos habitualmente reconocidos como expertos en las respectivas materias, en muchos casos no solo como miembros de la academia, sino también como personas que tienen o han tenido responsabilidades de gobierno en las materias tratadas. No ocultaré, como no lo he hecho en otras recomendaciones, que la mayor parte de los autores de este manual compartimos una cosmovisión progresista. Y finalmente, para los avezados en las interioridades vascas, diré que entre los autores hay gente vinculada a Bizkaia, Gipuzkoa y Alava. Con lo que debiera estar garantizada una mirada territorial amplia.

Euskadi es un Comunidad Autónoma en la que territorio, urbanismo y vivienda son gestionados de forma, sin duda, mejorable. Pero habida cuenta de los evidentes daños provocados por el modelo territorial, urbanístico y residencial español en los últimos veinte años, entiendo que tiene interés estudiar los elementos fundamentales de la arquitectura legal y política vasca de estas materias.

En estas cuestiones es muy difícil hablar de monocausalidades. Pues el territorio no es sino el receptáculo de siglos de todo tipo de condicionantes físico-químicos y humanos. Así que es claro que la relativa excepcionalidad vasca en materia territorial, urbana y residencial tiene forzosamente múltiples y variadas explicaciones. Establecido esto, se convendrá que no es irrelevante disponer de un modelo legal y político netamente diferencial al del resto del Estado en materia territorial (DOT, PTPs y PTSs vinculantes en muchas de sus determinaciones para los PGOU), notablemente diferencial en materia urbanística (inter alia, igualación de los deberes urbanísticos del suelo urbanizable y el urbano consolidado) y remarcadamente propio en materia de vivienda (fuertes reservas de suelo para vivienda protegida, amplia panoplia de tipologías protegidas y calificación permanente de las mismas).

Insisto, no quiero dar a entender que Euskadi es en materia territorial, urbana y residencial una total y absoluta excepción en el panorama español, con muchos mayor parentesco con los modelos del centro y el norte de la UE. Euskadi no es, en absoluto, ajena a los vaivenes españoles en estas materia. Pero si que debería reconocerse al País Vasco una voluntad de convergencia europea por encima de la media que, hasta la fecha, ha posibilitado, respecto al conjunto de España, un grado mayor de funcionalidades (o uno menor de externalidades) territoriales, urbanas y residenciales. 

Para finalizar, y en lo que a mi respecta, el Capítulo V de este libro es el texto de mayor extensión  (más de 75 páginas) y detalle que hasta la fecha he escrito sobre las políticas públicas de vivienda vascas, su excepcionalidad dentro del marco español y su vocación de acercamiento a las europeas, aún no coronada por el éxito. Mientras encuentro ese tiempo que nunca tengo para convertir alguno de mis artículos y presentaciones en un manual completo, este es el texto que mejor expresa como concibo yo las políticas públicas de vivienda en el contexto de un Estado Social y Democrático de Derecho que aspira a contribuir a la consolidación de una sociedad democrática avanzada en estos tiempos de globalización de la inseguridad, la sumisión y la mercantilización de todos los órdenes de la vida.

Sea como fuere, y al margen de ser yo uno de los autores (o incluso, a pesar de ello), este manual me parece una obra de referencia en la materia. Y espero que colabore, aunque sea modestamente, a un muy necesario debate pluridisciplinar y multiterritorial sobre la mejor manera de reformar el contraproducente modelo territorial, urbano y residencial español.

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España, como consecuencia de una irracional y especulativa sobreproducción de vivienda durante la pasada década, es un país que dispone de millones de viviendas vacías a las que no se les da uso alguno (según el INE, tantas como seis millones) y cientos de infraestructuras de alto nivel sin uso o casi sin el (aeropuertos sin aviones, AVEs sin pasajeros o, como se ve en la foto, puertos deportivos sin un solo barco ni perspectivas de tenerlos). A la vez, España es un país con millones de parados, trabajadores y pensionistas con ingresos congelados, decrecientes o en desaparición y lógicamente con un consumo muy retraído. El público destinatario de las viviendas tipo está hoy sobreendeudado (el endeudamiento de las familias españolas supera el 100% de nuestro PIB anual y es mucho mayor que el de las Administraciones), a las puertas del embargo (ya han caído en esta situación 300.000 familias desde que empezó la crisis) o sin acceso al crédito hipotecario. Ergo, en España hay en estos momentos un gran nicho de mercado y servicio público para un alquiler que la gente pueda pagar. Aunque, de los 25.5 millones de viviendas que hay hoy en España, solo 2.2 están en alquiler y prácticamente no hay vivienda pública de alquiler. Por su parte, el sector inmobiliario ha sufrido una fuerte ola de quiebras y producción de parados, pero se resiste a acometer una general reconversión. La sola mención del concepto reconversión industrial inmobiliaria levanta ampollas en algunos de sus más conspicuos miembros. A su vez, el sector financiero está quebrado, como consecuencia de las muchas decenas de miles de millones de euros de activos inmobiliarios tóxicos de los que se está teniendo que hacer cargo (el Banco de España cifra el problema en un monto equivalente al 15% del PIB anual de España). Bancos y cajas no acaban de saber que hacer con los cientos de miles de viviendas vacías que tiene en sus balances o en vehículos financiero-fiscales que no se notan, pero se sienten. Y finalmente, la Hacienda y el Tesoro Públicos no da más de si en la tarea de rellenar con dinero público de forma incondicional los agujeros insondables de pérdidas del sector inmobiliario-financiero español. 

Pues bien, todo este conjunto de datos indudablemente negativos y claramente interrelacionados, deberían provocar un escenario de freno de la producción de nueva vivienda, utilización del stock existente hasta sus ultimas posibilidades (alquiler nacional, turismo geriátrico extranjero, etc), saneamiento del sector financiero, reconversión del inmobiliario y exigencia de contrapartidas de interés público a las entidades privadas rescatadas con dinero del contribuyente.

Casi nada de esto se está produciendo. Más bien al contrario, parece ser que España aspira (inútilmente) a solucionar los problemas creados por la estallido de la burbuja inmobiliaria de los pasados años con una nueva burbuja del mismo tipo.

Al final de este post haré algunas reflexiones sobre mecanismos que pueden ayudar a que algunos de estos problemas concatenados se resuelvan de forma conjunta. O por lo menos, lo intentemos. Pero primero quiero repasar algunas de las manifestaciones empíricas que me llevan a concluir que el inicio del 2012 apunta claramente a un intento quimérico de volver "a los buenos años" del pasado reciente inmobiliario español. Todo ello muy coherente con un estado y un mercado que, en términos generales, en épocas de bonanza permiten que los precios de la vivienda se eleven hasta el infinito y que en crisis o recesión ponen todas su potencia a trabajar para evitar en la medida de lo posible la caída de precios. Nuestro mercado y nuestras administraciones se comportan generalmente como bomberos pirómanos en épocas de vino y rosas y como congeladores de precios en épocas de dificultades.

Ya tuve ocasión de comentar como una serie de leyes estaban virando hacia el modelo legal urbano de 1998, con todo lo que ello supone. Me remito a lo escrito, sin restar un ápice de gravedad al asunto.

Por su parte, el Ministro de Guindos está liderando una reforma financiera española que por primera vez en cinco años apunta al origen del problema: la sobrevaloración de los activos inmobiliarios de las entidades financieras españolas (mucho más acusada en el caso del suelo que de las viviendas terminadas o en curso). Incluso la forma que De Guindos tiene de atender principalmente a la limpieza de estos activos tóxicos es acertada: parte de los beneficios financieros artificiales (no explicables sin las pasadas y presentes ayudas públicas) deben dedicarse al saneamiento inmobiliario. Junto con estos 50.000 millones de euros a detraer en breve de beneficios bancarios, el sector ya ha provisionado otros 50.000, en parte explicables por las ayudas públicas de los recientes años (avales, liquidez, último recurso, FAAF, FROB, FGD, intervenciones, etc). Quedarían, por tanto, otros 50.000 millones de euros de activos tóxicos que provisionar. Sea como fuere, el salto dado es importante, pues por primera vez apuntamos a la enfermedad y no a los síntomas. Hasta aquí estoy de acuerdo con la interpretación más o menos mayoritaria. Ahora bien, en lo que no estoy de acuerdo con la mayor parte de los observadores es en que la reforma financiera vaya forzosamente a provocar una reducción severa y generalizada de los precios de la vivienda, al ponerse masivamente en venta los activos tóxicos inmobiliarios provisionados por las entidades financieras. Una cosa es que un riesgo esté provisionado y otra bien distinta es que una empresa venda hoy un activo a un precio inferior al que pueda obtener en el futuro (si es capaz de llegar viva a ese futuro). Por decirlo un poco a lo bruto, yo no creo que la dotación de 100.000 millones de euros sobre un total de 150.000 millones de activos inmobiliarios tóxicos suponga de forma automática que bancos y cajas vendan suelos y viviendas al precio de 50.000 millones de euros, si pueden llegar vivos a un futuro en que esos bienes se puedan vender a un precio superior al provisionado (con beneficios). Y no se puede decir que el Estado y la UE no estén haciendo todo lo posible para que nuestros bancos zombis sigan caminando sin rumbo. Las últimas muestras, el nuevo aval público a la captación de 100.000 millones de euros de la banca española en los mercados financieros (si va bien la liquidez se la quedan ellos y si va mal responde el contribuyente) y la nueva batida del helipcóptero monetario europeo, através de la inyección de medio billón de euros por el BCE a los bancos del continente al 1% de interés (to be continued).  No debo ser el único que piensa que la banca española tiene capacidad de no vender viviendas a la baja, a pesar de las provisiones, pues esta misma semana he leído al Presidente de Aguirre Newman, experto que afirma que la reforma financiera, por si misma, no va a reducir el precio de las viviendas. Y también leí hace unos días a mi admirado Nuño Rodrigo describir como las bancos y cajas prefieren refinanciar a promotores inmobiliarios zombis (patada a seguir), antes que reconocer que las propias entidades financieras están zombis y deben ser saneadas a fondo.

También debemos tener en cuenta las declaraciones hechas por los Ministros de Medio Ambiente Arias Cañete y Fomento Pastor en relación a la vivienda y el urbanismo. El primero considera que se debe producir un cambio en nuestra legislación de costas para seguir impulsando su urbanización al servicio del empleo y la economía, "todo ello sin perjuicio del cuidado del medio ambiente". Y la segunda aspira a que la construcción siga siendo uno de los motores de la economía española, "sin por ello caer en errores del pasado", momento discursivo que aprovecha para hacer una liviana referencia al déficit de alquiler de España. Aunque acto seguido reconoce que está estudiando eliminar la Sociedad Pública de Alquiler dependiente de su Ministerio. Y hace públicos unos datos sobre inversión plurianual del Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) que implican dedicar un 60% de sus fondos públicos al ferrocarril, un 30% a las carreteras y no se sabe que cantidad concreta a las políticas públicas de suelo y vivienda (aunque parece que será un guarismo tendente a cero .nada de cash y algunas deducciones fiscales). Habrá que ver como evolucionan estos asuntos en el futuro, pero todo apunta a que no se ha hecho una lectura crítica de la pasada década y que se quiere que España siga siendo un país de cemento y ladrillo, dejando de lado aspectos de eficiencia económica, utilidad social y preservación del medioambiente. Otra cosa es que bancos e inversores nacionales y extranjeros estén dispuestos a otra ronda de locura inmobiliaria para salir de la crisis o nada más salir de la crisis.  No lo suscribo aún, pues habrá que ver los efectos prácticos de sus políticas, pero ya corre el chiste de que Pastor-Arias Cañete van a ser una magnífica hormigonera.

A su vez, el Congreso Diputados, casi con nocturnidad y alevosía, ha suprimido la Comisión de Vivienda de la pasada legislatura y ha remitido la materia a la Comisión  de Fomento que se dedica a los temas de Transportes y Obras Públicas. Con lo que la vivienda va a recibir un tratamiento legislativo, político e informativo menor. Al parecer, la vivienda ya no es un problema en España.

Otra noticia, a mi juicio relevante y que no ha despertado casi interés es que MAFO, nuestro gobernador del Banco de España, siempre dispuesto a dar lecciones a todo el mundo sobre como hacer nuestros trabajos, pero tan poco eficaz el mismo en su tarea de supervisión del sistema financiero español, va a seguir siendo el Gobernador del BdE por unos meses más. Su ejecutoria en materia de evitación del riesgo inmobiliario en el sistema financiero español y en el país en general es tan nefasta, que uno no duerme tranquilo sabiendo que el ejefe de los bomberos pirómanos sigue al frente, probablemente hasta que sea sustituído por un clon de similar sagacidad y humildad.

Por su parte, el BCE sigue a sus cosas, que tienen mucho más que ver con salvar a las entidades financieras alemanas de las consecuencias de su pésima gestión que con garantizar el crédito y el crecimiento en la zona euro. Y por ello, presta mucha más atención a los subyacentes gaseosos de los activos financieros de muchos bancos y cajas germanos que a los problemas inmobiliarios de la banca española. No digo que no se deban atender las mangancias del sistema financiero alemán y francés. Pero bien haría la UE y el BCE en tener en cuenta que en la zona euro no solo Irlanda tuvo una burbuja inmobiliaria.

La "nota de color" la pone la banca hipotecaria pública de los EE.UU de Norteamérica Freddie Mac que, no solo concede hipotecas a precios asequibles (la razón por la que fue creada), sino que apuesta en el mercado de derivados contra esas mismas hipotecas (lo contrario de aquello para lo que fue concebido este banco público). Una bochornosa nueva versión del adagio "la banca siempre gana". 

Aunque todo no es malo, pues hay algunas buenas noticias que vienen precisamente del país que hace lo que puede por liderar el Presidente Obama. Así por ejemplo, la Administración norteamericana ha impuesto una multa a las entidades financieras de 26.000 millones de dólares por acreditadas prácticas hipotecarias no conformes a la legislación. Por su parte, el Presidente de la FED Ben Bernanke considera necesario que parte de las viviendas embargadas por la banca y ahora vacías sean puestas en alquiler. Volveré sobre esto más tarde. Rajoy, De Guindos, Pastor y MAFO harían bien en tomar nota. Pero supongo que considerarán a Obama y a Bernanke dos peligrosos socialistas que pueden perturbar el libre y armonioso equilibrio de las fuerzas del mercado. Así les irá a ellos y así nos irá a nosotros.

Por no ser cicatero, diré que también hay varias Administraciones Públicas españolas que están demostrando un poco, aunque sea solo un poco, de compasión con las familias desahuciadas de sus viviendas. Así, los Ministros de Fomento y Justicia han reconocido que están estudiando alguna fórmula de protección de las desahuciados, al igual que algunas CCAA (vg. Cataluña o Euskadi) y ayuntamientos que están tratando de poner servicios de mediación en pié. Y por su parte el Ministro de Economía ha manifestado que quiere tratar el asunto con bancos y cajas españolas. Probablemente, de momento, más ruido que nueces. Pero es claro que los políticos se han dado cuenta de que algún gesto clemente y constructivo tienen que hacer en una España que camina con paso firme hacia los seis millones de parados, medio millón de familias desahuciadas y diecisiete millones de trabajadores y todos los pensionistas con sus ingresos congelados o a la baja. Ojalá que alguna de estas vías de alivio a corto plazo a los sobrehipotecados y personas que ya no pueden atender a su alquiler, pues como todo lo fiemos a la futura y seguro que laxa Directiva Comunitaria sobre Hipotecas ...

Mientras tanto, como si vivieran en galaxias muy lejanas a nuestro planeta (quizás sea así), el G-14 (grandes promotores inmobiliarios españoles) pide que no solo haya deducciones para la compra de primera residencia (algo ya concedido por el Ejecutivo del PP), sino también para segundas y posteriores viviendas. El Gobierno de la Nación reconoce que está estudiando implantar la medida. Por su parte, ASPRIMA (patronal de constructores y promotores inmobiliarios de Madrid) dice que en España no es que sobren viviendas, sino que faltan. Y que es imperiosamente necesario construir 3 millones de nuevas viviendas, a añadir a los 6 que ya construímos y están vacías. La posición del G-14 es poco defendible en sociedad, habida cuenta de que los casi 80.000 millones de euros gastados por el contribuyente español en deducciones de vivienda es claro que no han producido los resultados apetecidos (vivienda asequible). El posicionamiento de ASPRIMA es simple y llanamente susceptible de tratamiento por parte de Proyecto Hombre y similares.

En un contexto bastante generalizado de autismo empresarial y tendencias suicidas del sistema financiero, siguen las sentencias judiciales condenando a las entidades financieras por prácticas hipotecarias irregulares y liberando del pago parcial de la hipoteca a algunas familias que ya han perdido su casa.

Y no quiero acabar estar descripción de la actual realidad de los temas residenciales en España sin mencionar algunos brotes verdes que me hacen tener alguna esperanza en mejores tiempos. El mismo G-14 que pide más gasolina fiscal para la venta de viviendas en propiedad, también reconoce que una parte del stock de vivienda debe tener como destino el alquiler. Al parecer nuestros grandes ladrilleros sostienen la misma visión en materia de stock que Bernanke. Por su parte una entidad dependiente de La Caixa va a ofrecer una parte de su stock de vivienda en alquiler asequible (no confundir con alquiler social vinculado a su obra social). Además algunas obras sociales de algunas cajas de ahorros están tratando de poner en pié, junto con CCAA y ongs, programas de alquiler social que permitan que familias sobrehipotecadas vivan en alquiler en la vivienda que fue de su propiedad o en otra unidad. Por seguir en la misma línea de buenas pequeñas noticias, cada vez es más evidente que ciertas promociones de vivienda solo se pueden viabilizar hoy en régimen cooperativo o mutualista (da igual que sean libres que no se venden o protegidas que no se adjudican).

Aunque a algunos les pueda parecer que nada tiene que ver lo anterior con lo que ahora sigue, hay reacciones sociales a las externalidades del mercado y el estado en materia de vivienda. Siguen las ocupaciones de viviendas. El 15M anuncia un año 2012 especialmente centrado en el derecho a la vivienda. La Plataforma por una Vivienda Digna resucita interponiendo un recurso en la UE contra el IVA superreducido de la compra de vivienda en propiedad (que no existe para la vivienda en alquiler o social, campos para los que la Directiva comunitaria del IVA si aprueba tipos reducidos). Y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca empieza a recoger firmas para su ILP sobre la dación en pago.

Hecho todo este largo recorrido, ¿a donde quiero llegar? Pues bien, las promotoras privadas construyen unas viviendas libres que nadie puede comprar. Las sociedades públicas hacen lo propio con unas viviendas protegidas que hoy son pasto de las renuncias y no se pueden adjudicar. Los bancos están podridos de ladrillos tóxicos que casi solo los cazagangas quieren comprar. Millones de personas de clases medias y populares hoy no pueden o no quieren comprar, pero si estarían dispuestas a alquiler en determinadas condiciones, aunque algunos de ellos están siendo objeto de ejecuciones judiciales y han quedado en condiciones extremadamente precarias. Y finalmente, hay demanda europea de turismo residencial que bien haríamos en atender con el stock ya producido y no con nueva vivienda. Varios de los problemas, si los combinamos, contienen la solución o parte de la misma.

Como dice Bernanke abiertamente para EEUU y el G-14 a medio gas para España, bancos, promotores y Administraciones Públicas deben poner en pié un gran plan público-privado de alquiler asequible. El país lo necesita. Hay viviendas vacías de sobra para dotarlo. Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda saben gestionar alquiler asequible. El estado debe dejar de inyectar dinero público a la banca sin condición alguna y además dispone de los limitados, pero existentes, fondos de los planes públicos de vivienda (estatal, autonómicos y en algunos casos locales). Y la banca debe buscar ya una solución plausible a parte de sus activos tóxicos. Una o varias sociedades mixtas deberían ser creadas para gestionar este parque de alquiler que España necesita desde casi todos los puntos de vista. 

Y por otra parte, ciertas partes de España pueden ser el geriátrico (a tiempo completo o parcial) de buena parte de la UE. Pero para ello se necesitan inversores con visión que sepan montar paquetes de inmuebles y servicios vinculados al retiro y la senectud. No vale con construir y vender viviendas. Por dos razones. La primera porque buena parte de las viviendas necesarias para este fin ya están construidas y muertas de risa. Y la segunda tiene que ver con el ciclo de vida del consumidor, que requiere más servicios que viviendas.

La clave está en el cambio de enfoque. Para bancos y cajas sus activos tóxicos inmobiliarios son un pasivo, pues solo se considera viable su venta, hoy o mañana. Cualquier financiero o gestor de casi cualquier otro estado de la UE le diría a nuestros directivos bancarios que sus viviendas terminadas o en la última fase de construcción solo son un pasivo que debe provisionarse si es imposible alquilarlas o venderlas sin ganar dinero. Es dudoso que se puedan vender con ganancias en España, habida cuenta del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Pero es evidente que se pueden alquilar con ganancias. Ergo, lo que bancos y cajas españoles consideran un pasivo es, en realidad, un activo susceptible de generar ingresos y beneficios. ¿Que le puede faltar a la banca para realizar estas operaciones? Capacidad de gestión arrendaticia sobre el terreno. ¿Quien tiene esa capacidad? Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda de los ayuntamientos, diputaciones y CCAA. ¿Que están tratando de hacer estas sociedades? En la mayor parte de los casos están buscando financiación para construir y/o vender unas viviendas protegidas en propiedad cada día más dificiles de colocar. Y en algunos casos, están buscando financiación para construir vivienda pública para dedicarla al alquiler. Las viviendas necesarias para tales fines, en la mayor parte de los casos no hay que construirlas, pues ya se construyeron en los pasados años, están vacías y están destrozando los balances de las entidades financieras. A mi juicio, es claramente evidente que bancos y cajas tienen algo que la Administración necesita y viceversa. 

Por otra parte, es claro que bancos y cajas también deberían estar montando con otros inversores privados empresas que dirigieran parte del stock de inmuebles a los demandantes de vivienda y servicios mayores de ciertos países de la UE e incluso a ciertas capas de la sociedad española.

¿Porque no se hace? Los días pares de la semana pienso que es por motivos ideológicos: PP y banca no quieren ver crecer en España el porcentaje de población que vive en alquiler de forma que nos acercáramos a nuestros vecinos de la UE en esta materia de profundas repercusiones sociales y económicas. Los días impares de la semana pienso que la razón es técnica: nadie que conozca bien el sector financiero, la política y las Administraciones Públicas les ha sentado a negociar una solución que no hace falta ser Bernanke para verla como imperiosamente necesaria. Y los fines de semana me da por pensar que no se hace por pura inercia, pues estas líneas de negocio liberador del stock ocioso no son ni secretas ni quiméricas.

Hay una salida al "muchas viviendas vacías, muchas entidades financieras al borde de la quiebra y muchas personas sin vivienda": el alquiler asequible para clases medias y populares en un esfuerzo conjunto de entidades financieras, partidos políticos y sector público. No es una salida ideológica. Simplemente es una salida lógica. Ojalá  sea posible llevarla a la práctica. De la misma manera, hay otra salida para parte del stock ocioso de segunda residencia costera en forma de viviendas y servicios para los jubilados europeos y en parte también para ciertos nacionales. No es una salida soñadora, es simplemente un mercado lógico para unas capacidades produtivas y de prestación de servicios evidentes.

Está por ver si alguna de estas dos cosas se pone en marcha en los próximos meses. Supongo que tiene más posibilidades la segunda, pues tendemos a pensar que los consumidores europeos siempre son mejores que los nacionales. Quiero ser optimista. Pero tengo mis dudas sobre la clarividencia de nuestros directivos financieros y políticos. Si en algo puedo echar una mano, ni que decir tiene que estoy disponible.

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El Ministro responsable de vivienda, José Blanco, ha anunciado recientemente inversión de más de 1.700 millones hasta 2012 para rehabilitar 190.000 viviendas

El Ministro Blanco anuncia unos 850 millones al año de gasto público estatal en rehabilitación de viviendas y edificios. Menos del 0.00085% del PIB español o menos del 0.0028% del gasto público español. Con lo que estamos a años luz de lo que se gasta en esto en la UE. Y lo explico con algunas cifras ilustrativas.

Los países líderes en materia urbana en la UE se gastan por encima del 2% de su PIB en políticas públicas de vivienda. En el caso de España eso debería ascender a unos 20.000 millones de euros. Pero en realidad en España a duras penas llegamos a los 9.000 millones de euros al año. De los que además, más del 60% son gasto fiscal (deducciones impositivas o impuestos perdonados y no recaudados) y solo algo más del 30% gasto público directo en políticas públicas de vivienda. Al reves de lo que ocurre en la UE, donde el gasto fiscal no llega al 35% del total del gasto público en materia de vivienda. Eso quiere decir que en cash, las Administraciones Públicas españolas se gastan unos 2.700 millones de euros al año (me temo que en los años 2010 y 2011 esas cantidades van a ser menores por los rigores de la crisis). Generalmente el gasto estatal es la parte más fuerte y las CC.AA aún no han llegado a los ya de por si modesto niveles de gasto ministerial directo en vivienda. Vamos a utilizar la muy generosa abstracción de que esos 2.700 millones de euros son gastado al 50% por Ministerio y CC.AA. Pues bien, los 850 millones de euros de gasto anual en rehabilitación serían algo así como el 60% del gasto del Ministerio y el 30% del total público en vivienda. En principio parece un gran giro, frente a las habituales políticas públicas de promoción de la propiedad de vivienda (protegida o libre). Aunque debemos tener en cuenta que tanto el mercado como el estado en otrosd países de la UE están mucho más volcados en la rehabilitación y regeneración que en la producción de nueva vivienda y tejido urbano (suelen darse relaciones de 3 -inversión en vivienda existente- a 1 -inversión en vivienda nueva- e incluso de 4 a 1 en muchos países de la UE). Así que el giro del Ministerio de Fomento a los especialistas de la UE no les parecería, en realidad, tal cosa.

Sea como fuere, las ayudas a la rehabilitación que ofrece el Ministerio de Fomento para los ejercicios 2011 y 2012 están bien, como también está bien el mejor tratamiento fiscal de la rehabilitación ultimamente operado. Pero si no hay crédito privado para la rehabilitación y todas estas obras se tienen que sostener solo con dinero de los particulares y pequeñas subvenciones públicas, me parece a mi que, dada la crisis, se van a ejecutar muchas menos operaciones de rehabilitación de viviendas y edificios de las que apunta el Ministro.

Blanco me cae bien y no tengo nada contra su equipo, pero todo esto suena a distraer al personal un poco mientras se rescata el stock de suelo y ladrillo tóxico de las cajas y bancos con dinero público (en este caso si que estamos hablando de cantidades mareantes, pues la fiestas del FAAF, FROB, intervenciones directas, avales públicos de liquidez a bancos y cajas, más el actual proceso de reestructuración de las cajas de ahorros puede superar los 50.000 millones de euros de dinero público -un 5% de nuestro PIB-) a la espera de que la producción de vivienda libre en venta "vuelva a la normalidad".

Espero equivocarme, pero creo que, a pesar de la retórica política y la teórica financiación pública de la rehabilitación, seguimos en las mismas: el Estado a socorrer al mercado y salvarlo de sus suelos y ladrillos tóxicos y el mercado deseando volver a los good old times para hacer lo de siempre: vivienda nueva en propiedad en cantidades masivas y dejar de lado todo lo demás. Parece que no aprendemos. 

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Hace unos días leí que el Estado va a asumir el alquiler de 8.100 viviendas de la banca. La cosa tiene su interés, aunque creo que el tema no lo ha despertado ningún en la prensa o en la sociedad española. Explico como lo veo yo.

La SPA (sociedad pública estatal para la promoción del alquiler de vivienda que, a pesar de lo que pueda sugerir su nombre -alquiler público-, en realidad se gasta el dinero de nuestros impuestos en promocionar el alquiler de vivienda de mercado -garantiza el pago al propietario y el alquiler que paga el inquilino es casi de mercado-) en sus ya varios años de trabajo ha puesto en alquiler poco más de 4.500 viviendas en toda España. Una cifra ridícula, si tenemos en cuenta nuestros más de 2 millones de viviendas oficialmente vacías o los casi 22 millones de viviendas de España.

El modelo SPA quiere copiar al alemán (intermediación pública en el mercado privado de alquiler con resultado de alquileres rebajados, intervenidos, públicos o sociales), pero olvida un "pequeño" detalle: solo si hay subvención pública puede bajar el precio del alquiler que paga el inquilino sin bajar en exceso el precio que cobra el propietario. Vamos, que si lo público no pone dinero, el alquiler que sale es prácticamente el de mercado y el Estado para quien trabaja en realidad es para el propietario (garantía de cobro y de recuperación de la vivienda) y no para el inquilino. Además de dinero, lo público debe poner control, pues el mercado cuando procesa que los inquilinos diponen de mayor capacidad de pago suele trasladarlo al precio (de forma expresa o explícita, legal o ilegal).

Algunos han querido confundir al público al identificar las actuaciones públicas de la SPA (intermediación pública en el alquiler de vivienda privada) con políticas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social como el Bizigune vasco. No me extenderé (eso sí, me remito a este texto de Roberto Cacho), pero Bizigune moviliza vivienda vacía privada hacia el alquiler social, a través de la capacidad pública de gestión y garantía, pero sobre todo de la subvención que el contribuyente pone para rebajar el alquiler hasta hacerlo social o no de mercado.

Pues bien, en la actual coyuntura de crisis económico-social y problemas de todo tipo en el mercado financiero-inmobiliario, ahora los bancos y las cajas quieren que la SPA trabaje para ellas ayudándoles a limpiar su sotck de viviendas vacías que no se venden ni a tiros. Mi teoría es que la mayor parte del sotck se limpiará gracias a la nacionalización de las perdidas de las cajas de ahorros (socialización de pérdidas inmobiliarias de las cajas), además de gracias al dinero público ya invertido en el FAAF, FROB, intervenciones de cajas, avales públicos a la liquidez del sistema financiero, etc. Pero parece que mientras esto llega, se quieren poner en marcha otros instrumentos más parciales e inmediatos.

En principio la idea en si misma no es mala: el mercado de vivienda no está bien y el estado puede ayudar a dinamizarlo, llevando vivienda vacía hacia el alquiler. Pero cuando se lee la letra pequeña ... llegan las decepciones.

En principio las viviendas van a estar 18 meses en alquiler (verdadero despropósito hijo de la desfachatez) con una renta máxima para el inquilino de 700 euros mensuales (esta es la parte medio buena), pero pasado ese tiempo la vivienda se venderá como una vivienda libre a su inquilino (podrá deducir lo pagado por el alquiler del precio que dicen que rondará los 100.000 euros -no parece muy creíble, pues por ese precio las viviendas se podrían calificar como protegidas y recibir otro tipo de ayudas públicas).

De todo lo anterior se deduce que la SPA va a gestionar miles de viviendas y con ello maquillará su nimio parque de alquiler, pero solo estarán en alquiler un breve periodo de tiempo (ni dos años), pasado el cual la vivienda se venderá en propiedad plena como una vivienda libre. Ergo, el Estado se va a encargar de la comercialización de parte del sotck de viviendas que bancos y cajas no pueden colocar.

Con esta opción no se favorece el parque público de alquiler, no se construye servicio público de vivienda y no se promociona el alquiler como regimen de acceso. En realidad se pone el dinero del contribuyente al servicio del lavado de los ladrillos tóxicos de banca y cajas españolas.

Una nueva oportunidad perdida de hacer las cosas bien. Ni siquiera de hacerlas por la izquierda. Me refiero solo a como lo plantearía un democratacristiano o socialdemócrata europeo clásico.

Pero en esto, España si es diferente, pues nuestras políticas públicas de vivienda están en realidad, nos digan lo que nos digan, al servicio del PIB, el empleo, la vivienda en propiedad y el sistema financiero (quizás en el orden inverso al que yo acabo de usar).

Una vez más, una pena.

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Mientras muchos hablamos de garantizar por ley del derecho a acceder a una vivienda en alquiler (con motivo de la presentación del nuevo anteproyecto de ley de vivienda del Gobierno Vasco, que cada día se parece más a un señuelo para que los incautos apartemos la vista de las cosas importantes),  en Euskadi la producción de vivienda protegida en alquiler casi desaparece (se ha reducido en más de un 70% en los últimos dos años).

En la segunda mitad de la década pasada en Euskadi se producían unos 2.000 alquileres públicos al año (incluyendo todas las fuentes: vs, vpo, ADAs y Bizigune; si incluyeramos las viviendas protegidas en derecho de superficie -alquileres públicos vitalicios-, la cifra sería mucho mayor). En el 2009 fueron 176. En el 2010 han sido 952. Se puede comprobar directamente en la fuente originaria de la información (Observatorio Vasco de Vivienda).

Solo por recordarlo, el equipo de vivienda del PSE que gestiona la materia de vivienda en el Gobierno Vasco ha manejado durante mucho tiempo otros objetivos en materia de alquiler público: en campaña electoral en el 2009 hablaron de 8.000 nuevos alquileres públicos al año; durante las conversaciones del Pacto Social por la Vivienda en el 2010 usaron la cifra de 4.000 nuevos al año; y finalmente en el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013, ya casi en el 2011, se han comprometido a impulsar 3.000 nuevos alquileres públicos anuales.

En otro orden de cosas, en el año 2001 Euskadi disponía de poco más de 700 viviendas de alquiler público (como es evidente por estos números, en más de 20 años de autogobierno se había hecho poco o nada en esta materia en Euskadi). En el año 2009, después de años de trabajar con intensidad en esta materia, las Administraciones Públicas vascas alcanzaron la cifra de 19.160 viviendas públicas en alquiler (entiendo que ahora, con las nuevas unidades del 2010, superamos ya las 20.000 unidades) Si se cumpliesen las previsiones en materia de alquiler del PDVRU 2010-2013 del Gobierno Vasco, en el año 2013 alcanzaríamos los 31.489 alquileres públicos.

Llamo la atención sobre le hecho de que, con el ritmo de producción y captación de alquiler público teórico previsto en el citado PDVRU 2010-2013, Euskadi tardaría más de cincuenta años en disponer de un parque público de alquiler equiparable al de los países líderes en materia social de la UE. Si tomamos como objetivo un parque de vivienda pública en alquiler de un 20% del total de viviendas –los niveles en los que se mueven actualmente Dinamarca, Austria, Reino Unido, Francia, Polonia, Suecia o Finlandia, lejos aún del 35% de Holanda-, Euskadi debería tener unas 180.000 unidades de este tipo. Con un ritmo de producción de unas 3.000 unidades al año es necesario más de medio siglo para converger con la UE.

Habida cuenta de que la producción de alquiler público se ha desplomado en Euskadi y que los objetivos en materia de alquiler público del PDVRU 2010-2013 parecen totalmente imposibles de cumplir (en vez de 3.000 viviendas en alquiler al año, se está produciendo poco más de 500, se está privatizando el parque de derecho de superficie, la fórmula concesional en la que el gobierno estatal y vasco confían mucho no arranca por motivos financieros y se ha congelado Bizigune), habrá que aceptar que, lejos de converger con la UE en esta materia de alquiler público, Euskadi está divergiendo. De hecho, de mantenerse los actuales ritmos de producción de alquiler público, en Euskadi vamos a necesitar mucho más de un siglo para llegar a donde los países líderes en materia de alquiler pública ya están hoy.

Lamentándolo mucho, hay que constatar que avanzamos como el cangrejo, hacia atrás. Algo apuntaba yo en este sentido hace unos meses. Aunque, la verdad, yo pensaba que se iba a hacer poco en los próximos años en materia de alquiler público, no que íbamos a retroceder.

Además Euskadi es una de las CC.AA líderes en manteria de alquiler público, así que es de suponer como está este tema en otros lugares de España.

Estos datos claves, no parece que vayan a ser objeto de debate en la arena social, mediática o política vasca o española. Estamos a otras cosas.

PD: además de las 20.000 viviendas públicas en alquiler vamos a llamarlas puras (vs, vpo, ADAs y Bizigune), en Euskadi podríamos tener en cuenta las más de 20.000 viviendas protegidas en derecho de superficie a 75 años (en realidad alquileres públicos vitalicios que ahora el Gobierno Vasco se apresta a privatizar), las 16.000 familias que cobran el Complemente de Vivienda y los más de 6.000 jóvenes que percieben la Renta Básica de Emancipación; en todal tendríamos a unas 60.000 personas recibiendo algún tipo de ayuda pública para el alquiler; aunque no conviene confundir personas o familias que, de media, por 350 euros al mes viven de alquiler público, con personas que reciben sobre 300 euros al mes de ayuda pública para sufragarse un alquiler privado; sea como fuere, si tenemos en cuenta todo este conjunto tan heterogeneo, Euskadi tendría ahora unos 60.000 alquileres con algún grado de ayuda pública, estaríamos a 120.000 unidades de la convergencia europea y de seguirse los ritmos de producción del PDVRU 2010-2013 necesitaríamos unos 40 años para converger (aunque como estos no se están cumpliendo ... volvemos a necesitar más de un siglo para converger con la UE).

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En los últimos días ha sido bastante comentado en la prensa vasca e incluso española (con lo raro que es que se hable de Euskadi fuera de sus límites de algo que no sea ...) el ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA que está impulsado el Gobierno del Lehendakari Lopez.

Solo le he echado un vistazo superficial y no tengo aún una opinión integral, detallada y razonada. Aunque no oculto que me gusta que el anteproyecto maneje nociones como función social de la propiedad, servicio de interes general, derecho subjetivo a la vivienda, acción pública, necesidad de vivienda, planificación de las políticas públicas de vivienda, registro de viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales, registro de solicitantes de vivienda, patrimonio público de suelo, sistema residencial de protección pública, vivienda de protección pública, alojamiento de protección pública, calificación permanente, puesta en valor del patrimonio edificado, ITE, rehabilitación subvencionada, sistemas de actuación para la rehabilitación y regeneración urbana, inhabitabilidad, canon y alquiler forzoso para la vivienda vacía, tanteo y retracto, desahucio administrativo, expropiación, venta forozosa o sustitución, inspección, sanción y multas coercitivas. Y de todo ello podemos decir que el texto del Anteproyecto puede ser definido como aparentemente socializante.

Para aquellos que estén interesados por el origen de este anteproyecto de ley y también para los que creen que el Gobierno del PSE ha creado ex nihilo, recomiendo la lectura del anterior Proyecto de Ley de garantía del derecho ciudadano a una  vivienda digna de Euskadi de diciembre de 2008 (perdón por la autocita, pues yo fui uno de sus autores), la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña, la ley francesa de referencia conocida como Loi DALO (Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale) y la ley escocesa de referencia (Homelessness etc (Scotland) Bill of 2003). El texto del actual anteproyecto patrocinado por el PSE es en más de un 75% ley catalana de vivienda y anterior proyecto de ley vasco de vivienda. Lo cual tiene su lógica si tenemos en cuenta que el proyexto vasco fue impulsado por EB-Berdeak y la ley catalana por ICV-EV, PSC y ERC.

De momento, el PP (socio de gobierno del PSE) ya ha dicho que no va apoyar el nuevo anteproyecto de ley, pues según Basagoiti lo que hay que hacer para solucionar el problema de la vivienda es crear empleo para que la gente pueda comprarse viviendas (añado yo, que convenientemente sobrevaloradas por cajas, bancos y tasadores con lo que la hipoteca ahoga a pesronas y familias y hace ciudadano sumisos ante el empleador y el poder político y económico). Ergo, deduzco yo, las burbujas inmobiliarias son algo que el PP ve con buenos ojos y, por ello, aspira a repetirlas ad nauseam.

Por su parte el PNV ha dicho que expropiar es pecado, que gravar con impuestos las viviendas vacías otro tanto de lo mismo y que el derecho subjetivo a una vivienda en alquiler, tal y como está definido en el texto del Anteproyecto, no les vale pues se queda corto, al dejar fuera a los mileuristas.

Da la sensación de que PSE, PNV y PP nos van a tener entretenidos con sus juegos políticos durante un año y que la ley no se empezará a debatirse en el Parlamento Vasco hasta el 2012.

Por ello, yo hasta que el proyecto de ley sea remitido por el Gobierno al Parlamento Vasco no me lo tomo demasiado en serio. Tiempo habrá de saber si es un salva pre-electoral o un verdadero intento de regular por ley y desde la izquierda el derecho a la vivienda en Euskadi.

Y mientras se despejan todas estas cuestiones políticas contingentes, a los promotores del anteproyecto de ley (gente a la que en general aprecio) les deseo la mejor de las suertes, pues de su pericia, perserverancia, coherencia y honestidad depende el tratamiento legal de un importante derecho de la ciudadania vasca.

PD: si el anteproyecto de ley llega a tener visos de ser aprobado por el Parlamento Vasco, una recomendación, como todas las leyes que juegan con las cosas de comer, empiecen a leerlo por sus muy interesantes y poco socializantes disposiciones adicionales (relativización de la reservas de suelo para vivienda protegida de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi).

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Os recomiendo un artículo académico que os puede ayudar a contextualizar y entender las políticas públicas vascas de vivienda de los últimos 20 años.

Se titula  Política de vivienda y suelo: el parque público de vivienda en alquiler como asignatura pendiente y forma parte del volumen de 25 aniversario de la revista Ekonomiaz. Su autor es Antonio Corral, socio y analista de IKEI, persona muy vinculada al estudio de la vivienda en Euskadi y a la que yo estimo mucho profesionalmente.

No comparto todo lo que se dice en el artículo, pero ello no obsta, en absoluto, para que me parezca un riguroso y gráfico rápido vistazo a más de 20 años de políticas públicas vascas de vivienda. 

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Leo en la web del Ministerio de Vivienda que el Consejo de Ministros ha autorizado la constitución de SEPES URBANA una empresa pública nueva que, entre otras cosas, se va a dedicar a producir directamente vivienda protegida.

Y yo me pregunto, ¿ademas de que los ayuntamientos y las CCAA tengan empresas públicas promotoras de vivienda protegida es necesario que el Ministerio también tenga otra? ¿No se están produciendo demasiadas duplicidades administrativas? ¿Sabe el Ministerio de Vivienda cual es su verdadero papel?

El Tribunal Constitucional español ha dicho en repetidas ocaciones (otra cosa es si con buen o mal criterio) que el Estado debe regular las condiciones fundamentales del derecho de propiedad sobre el suelo, así como las condiciones básicas del ejercicio de derechos fundamentales de los ciudadanos que se ven afectados por el suelo. Pero el Alto Tribunal considera que la definición del modelo territorial, urbanístico y de vivienda corresponde a cada CCAA. De lo anterior se deduce, además de que quizás sobre el Ministerio de Vivienda, que son las CCAA las responsables de definir jurídica, económica y técnicamente que es una vivienda protegida y de promoverlas y gestionar ese parque. Por tanto, ¿que hace el Ministerio metiéndose, una vez más, en campo competencial ajeno? Por cierto, esta medida nunca ha sido comentada en ninguna Conferencia Sectorial o Multilateral que son los foros en los que se reunen Ministerio de Vivienda, CCAA y FEMP y en los que se habla, se habla y se habla.

PD1: todo esto lo digo sin que nadie me pueda acusar de preguntar lo que pregunto y afirmar lo que afirmo por ser un responsable autonómico de vivienda; cosas buenas que tiene estar en funciones, estoy a punto de dejar de ser un cargo público y mis opiniones no se pueden juzgar en base a un cargo pasado.

PD2: que yo comente que el Tribunal Constitucional dice lo que dice sobre el suelo, la propiedad, la vivienda, el urbanismo y la ordenación del territorio (papel muy mermado de las Cortes y amplio campo de juego para parlamentos y gobiernos de las CCAA; es decir 17 sistemas casi sin hilo conductor) no quiere decir, en modo alguno, que yo lo comparta de forma plena; un estado que quiera seguir teniendo ese nombre creo que debe tener una definición (aunque sea en forma de mínimo común denominador) de lo que es propiedad, suelo, plusvalía, participación de la comunidad en las mismas, vivienda libre, vivienda protegida (como un tipo específico de propiedad), derecho a la vivienda, servicio público de vivienda, tutela judicial efectiva sobre el derecho a la vivienda, etc; todo esto y mucho más en España se decide a 17 bandas, no esta ni legalizado ni constitucionalizado y como ciudadano uno esta sometido a una especie de loteria o ruleta territorial (¿que hace mi CA en esta materia?) del todo punto injusta.

• La vivienda protegida es hegemónica en Vitoria-Gasteiz
• La vivienda libre es en esta ciudad marginal y debe mostrar atractivos adicionales a los de la vivienda protegida para poder venderse en un contexto de contracción de la demanda por motivos laborales e hipotecarios
• En Vitoria-Gasteiz pasa un poco (solo un poco, aún) como con la sanidad y la educación, quien quiere se va al servicio público y quien puede y quiere al mercado, pues entiende que da algo más
• Sería muy interesante que lo mismo que pasa ya en Vitoria-Gasteiz pasara en todo Euskadi o España. Si así fuera el mercado hegemónico de vivienda protegida presionaría a la baja sobre los precios de la vivienda libre (al ser el producto de referencia) y los promotores de vivienda libre tendrían que hacer lo que en su mano esté para presentar la vivienda libre como algo apetecible y con ventajas adicionales a la vivienda protegida. Obviamente, los promotres privados también tendrían que basar su estructura empresarial en la producción de vivienda protegida, pues aunque deje menos beneficios empresariales sería la parte hegemónica del mercado de la vivienda.

En el resto de Euskadi no estamos en la situación alavesa, pero vamos acercándonos. En en resto de España se está a años luz y no parece que se acerquen mucho.

Sea como fuere, el objetivo es claro: alavesizarnos todo lo que podamos o sea posible en materia de vivienda.

PD: dicho todo lo anterior, es evidente que Vitoria-Gasteiz no es la Arcadia ni Utopia. Hay muchas cosas perfectibles. Pero viendo lo que se ve por el resto de España, es, sin duda, el ejemplo a seguir.