LEOLO

Leo en varios medios de comunicación que en Euskadi tenemos los alquileres mas caros de toda España. El titular, como otros muchos, es, sin más, mentira. Y me explico.

Los medios han manejado el precio del metro cuadrado de vivienda libre en alquiler (11.57 euros el metro cuadrado) proporcionado por una empresa privada sin radicación en Euskadi (Fotocasa) y han deducido que ese es el precio del alquiler en Euskadi. La realidad es algo más compleja.

El último estudio de oferta inmobiliaria del Gobierno Vasco determina que a diciembre del 2008 había en Euskadi 2.999 viviendas ofertadas en alquiler. Por seguir la misma metodología que el estudio de la empresa privada antes citada, tomaré el ratio de euros/metro cuadrado: el alquiler de vivienda libre en Euskadi está en el entorno de los 11.5 euros el metro cuadrado, pero el de vpo está en 4,5 euros el metro cuadrado y el de vivienda social en menos de 1.5 euros el metro cuadrado.

Muchos os preguntaréis ¿y que más da a cuanto esté el metro cuadrado de alquiler protegido (pensando que es una parte marginal del mercado)? Sin embargo, la realidad es muy diferente. Al menos el 65% de la oferta de vivienda en alquiler en Euskadi es vivienda protegida, social o alojamientos dotacionales. Ni que decir tiene que en el resto de CCAA españolas el alquiler protegido es una parte marginal (por debajo del 2%) del total de la vivienda ofrecida en alquiler.

De todo lo anterior se deduce que el precio de la vivienda en alquiler en Euskadi está por debajo de los 5 euros por metro cuadrado (si tenemos en cuenta el tamaño de la oferta y el precio del alquiler libre y el protegido), muy lejos de los 11,57 euros metro cuadrado del estudio de Fotocasa. Obviamente Euskadi no tiene, en conjunto, los alquileres más caros de España, sino unos de los más baratos entre las CCAA de renta alta. Lo anterior, desgraciadamente no obsta para que Euskadi tenga alquileres de mercado muy caros.

Dicho todo lo anterior, es evidente que la situación en Euskadi dista mucho de ser idílica. La oferta de vivienda en alquiler es todavía escasa y poco accesible. El mercado en este área no funciona (pocas viviendas que son o muy caras o de muy baja calidad en un entorno de escasa o deficiente profesionalización). Y las Administraciones solo recientemente han empezado a promocionar el alquiler público (disponemos ya de un parque de 17.000 viviendas públicas en alquiler, cuando en el año 2001 estábamos por debajo de las 700) y, hasta la fecha, no disponen de un servicio público de alquiler con dimensión suficiente como para compararse con sus homólogos del norte y centro de la UE.

Sea como sea, aprovecho mi blog para matizar las inexactitudes que se dicen en los medios de comunicación, en este caso sobre el precio del alquiler en Euskadi, como consecuencia de la caída en el olvido de aquella sana costumbre de contrastar las fuentes, algo que se hacía en el periodismo de principios del siglo XX, pero que hoy ya casi nadie y casi nunca se hace.

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Se acaba de hacer público uno de los informes con más prestigio sobre precios de vivienda, el de la Sociedad de Tasación. Para mi, hasta la fecha, ninguno de los informes sobre precios de vivienda en España, por unas cosas o por otras, ofrecen datos precisos, aunque si hay muchos que son capaces de reflejar bien las tendencias en el momento en el que estas se están produciendo. Pues bien, uno de esos informes es el de la Sociedad de Tasación.

¿Y que dice el informe hecho público esta semana? Varias cosas (insisto en lo de atender a las tendencias y no solo a los guarismos):

1. que el precio de la vivienda libre cayó en el 2008 en las capitales de provincia de España un 6.6%
2. en Donosti un 3.5%
3. en Bilbao un 4.3%
4. en Vitoria un 10.5%, siendo la segunda capital de provincia de toda España en la que más ha bajado el precio de la vivienda libre
5. Gipuzkoa es el territorio de España donde más se ha abaratado la vivienda libre (un 9.1%)
6. estas caídas son las mayores en 23 años
7. hay más de un millón de viviendas libres sin vender (exceso de oferta)
8. la demanda carece de crédito hipotecario (demanda no solvente o inclinada a la compra) y las ventas no van a ser buenas en el 2009
9. y por lo tanto, las bajadas de precios continuarán en el 2009

Preguntandos los responsables de la Sociedad de Tasación por las fuertes bajadas del precio de la vivienda libre en Euskadi y en particular en Vitoria-Gasteiz contestan lo siguiente (en la voz de su presidente José Luis Estebas-Guilmain): «La ejemplar política de VPO, tanto en calidad como en cantidad, llevada a cabo en Vitoria explica el retroceso de los precios. Ha encauzado en esa línea a los compradores, reduciendo así la demanda y, en consecuencia, reduciendo los costes»

Tambien disponemos de los datos del INE sobre ventas de viviendas y concesión de hipotecas en España. Y aqui, de nuevo, hay datos interesantes:

1. de octubre del 2007 a octubre del 2008 las hipotecas suscritas en España han caido casi un 40% y la venta de viviendas sobre un 28%
2. en el caso de Euskadi las hipotecas han caído un 18% y las ventas un 17% (aunque el reparto territorial es significativo: en Bizkaia la venta de viviendas cae un 44%, mientras que en Alava crece un 2% y en Gipuzkoa también aumenta un 13%)
3. observando lo datos, algunos concluyen que el paron de la vivienda en Euskadi es menor que el del conjunto de España

Esto también lo he señalado yo varias veces en este blog (un modelo de suelo y vivienda con mucha vivienda protegida, movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social y parque de alquiler público ayuda a que se contruya menos vivienda libre y suba menos su precio en momentos alcistas y también ayuda a que en el ciclo bajista la actividad de producción de vivienda y el empleo de la construcción se mantengan gracias a la vivienda protegida, todo ello sin impedir que siga bajando el precio de la vivienda libre y sin dejar de disponer de un fuerte parque de vivienda protegida), pero, de nuevo, por ser quien soy, no se le ha dado crédito. Ahora lo dicen otros a la luz de las evidencias.

El panorama español de bajadas generales de precios de la vivienda libre y vuelta a ritmos normales de producción de vivienda desagrada al diario económico Expansión (habla de sangria de la vivienda que no cesa) y al Vicesecretario General del PSOE Sr. Blanco que espera que los precios de la vivienda dejen de bajar en el 2009. Que un diario económico quiera que el sector de la construcción y la promoción de vivienda siga siendo uno de los motores de la economía española, siendo un error macroeconómico de primera magnitud, es parcialmente comprensible. Que el número 2 del PSOE no quiera que la vivienda baje de precio para que sea asequible para el común de los mortales es, cuando menos, esquizoide.

Aunque hay políticos del PSOE de todo tipo, aqui por Euskadi es notable la defensa de la vivienda protegida (por sus dos motivos: proveer vivienda a precios públicos a mucha gente y rebajar le precio medio global de la vivienda) del concejal del PSE de Donosti, Jorge Letamentdia. A este concejal, como a otros vascos y al propio gobierno, le espetan lo caras que son las viviendas en Euskadi y él, como nosotros, pide que se tenga en cuenta en el precio de la vivienda a la vivienda protegida (marginal en España, pero muy abundante en Euskadi, hasta extremos casi absolutos en Vitoria-Gasteiz). La cosa es evidente, aunque a la prensa nunca se le ocurra reflejarla. En Vitoria, Donosti y otras ciudades y pueblos activos en materia de vivienda protegida, entender que el precio de la vivienda es el de la vivienda libre es no enterarse de nada. En Vitoria la vivienda protegida es más del 70% de la nueva iniciada. En Donosti más del 60% y en otros muchos sitios se está por encima del 40%. ¿Alguien cree que le precio de la vivienda puede ser el de solo un 30%, 40% o 60% del total de iniciadas? Claramente no. El precio de la vivienda en las ciudades vascas es un indice sintético entre la vivienda nueva libre, la vivienda protegida nueva y la vivienda de segunda mano libre y protegida. El resultado está muy lejos de lo que suelen decir los medios de comunicación, que solo tienen en cuenta la vivienda libre. Algo que en otras CCAA puede tener sentido, pues casi no hay vivienda protegida. Pero que en Euskadi es un despropósito.

Vuelvo al principio: un modelo de suelo y vivienda con mucha vivienda protegida, movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social y parque de alquiler público tiene un caracter anticíclico o de moderador de tendencias que ayuda a la ciudadanía a acceder a una vivienda en el mercado, crea las bases de un servicio público con capacidad de hacer de la vivienda digna a precio asequible un derecho ciudadano, permite un consumo de suelo bastante responsables desde el punto de vista medioambiental y ayuda a mantener estable un nivel de actividad económica y empleo razonable. 

PD: a pesar de haber ponderado positivamente las palabras del concejal del PSE Jorge Letamendia, debo rebatir algunas de las inexactitudes que le suele gustar utilizar en su discurso; Donosti no es la ciudad o pueblo de Euskadi con más vivienda protegida o más alquiler público, dado que esa ciudad es (de largo, de forma abrumadoramente clara) Vitoria-Gasteiz; aprovecho también para decir que la vivienda protegida en Vitoria-Gasteiz la hacemos ayuntamiento, gobierno y promotores y no solo el ayuntamiento como suele pretender el Alcalde del PSE Sr. Lazcoz y que el parque de alquiler público (el mayor de Euskadi -no siendo el de Donosti, como pretende el Sr. Letamendia-) lo hacemos única y exclusivamente el Gobierno y la Caja Vital (sin aportación alguna del Ayuntamiento).

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Me ha sorprendido un poco, solo un poco, un artículo publicado por el periodista Javier Muñoz en El Correo diario madre del grupo Vocento titulado LA NUEVA CULTURA DEL ALQUILER.

El actual equipo de vivienda del Gobierno Vasco nos hemos tirado dos legislaturas, entre otras cosas, tratando de introducir la cultura del alquiler en Euskadi y para ello hemos promovido miles de viviendas protegidas en alquiler, movilizando miles de viviendas vacías hacia el alquiler público, promovido decenas de miles de viviendas protegidas en derecho de superficie, ideado y puesto en marcha los primeros cientos de Alojamientos Dotiacionales en Alquier, aumentado las ayudas públicas a ayuntamientos y privados para que pongan vivienda en alquiler hasta llegar a situarlas en casi la mitad del coste de estas operaciones y, en definitiva, pasando de un parque público de unas 700 viviendas en el 2002 a las casi 16.000 que teníamos a finales del 2008.

Pero todo esto lo hemos hecho en soledad. Sin demasiada compañía, excepción hecha de las cajas de ahorros vascas y dos o tres ayuntamientos vascos. De esta apuesta conjunta por el alquiler público en Euskadi la prensa vasca generalmente ha pasado (no se hacían eco de las promociones públicas en alquiler y solo reseñaban las de propiedad -en las que incluían las de derecho de superficie como si fueran lo mismo-), cuando no se ha mofado directamente (para muchos el alquiler no era necesario y era una cosa del pasado y solo para pobres). Artículos como el de Javier Muñoz aqui reseñado quizás muestren que las cosas están empezando a cambiar.

No sé si el cambio cultural se está empezando a fraguar, pues las culturas se crean y se transforman a lo largo de generaciones y no es fácil saber en que momento de cambio cultural estamos, si es que de verdad estamos en ello y no asistimos solo a repuntes coyunturales en función del mercado libre. Esperemos que no sea así y que ya haya comenzado el cambio cultural hacia el alquiler en Euskadi y que de esta forma, en esto, también converjamos con los estados europeos más desarrollados.

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