27/10/11
SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA
Hace unos días asistí a una magnífica jornada técnica sobre financiación de las políticas públicas de vivienda organizada por el Observatorio de la Vivienda del País Vasco. Los ponentes profesionales fueron de primer nivel y nos alumbraron nuevos (o no tan nuevos) caminos para la financiación de las políticas públicas de vivienda. Se habló mucho del ICO, el BEI, los fondos de inversión privados, la poderosa financiación pública finalista (solo para políticas públicas de vivienda y urbanas) de Francia, nuestros antiguos coeficientes de caja obligatorios para las entidades financieras, nuestra privatizada banca pública hipotecaria o de la obra social de las cajas. En momentos de escasez del crédito y de crisis financiera y económica bien está que se apunten nuevos caminos para la financiación de políticas públicas de vivienda. Otra cosa es que lo que se pretenda financiar acrítica y miméticamente con esos dineros sean las políticas públicas españolas de vivienda de las pasadas décadas (salvo ejemplos de poco peso cuantitativo, construir nueva vivienda protegida destinada casi en su totalidad a la venta y a los pocos años convertirla en una vivienda privada más de mercado, en el mejor de los casos no vacía).
En conversaciones con compañeros de profesión con larga trayectoria en el mundo del urbanismo también se habla de dificultad en el acceso a la financiación por parte de los promotores privados, así como de las leoninas y suicidas condiciones que empiezan a tener las licitaciones de obra de nuestras Administraciones Públicas. Mal está que la Administración licite obras a precios imposible de cumplir (salvo con social dumping, desconocimiento de la normativa de seguridad en el trabajo, etc). Pero peor está que muchos empresarios del sector vayan al matadero pensando como Margaret Thatcher que There Is No Alternative (TINA). Licitar a precios imposible para morir lentamente o morir al ritmo que sea.
Con agentes activos del mercado inmobiliario vasco y español he comentado en algunas ocasiones en los últimos meses que solo vemos dos formas de salir de este atolladero sectorial: hacer cosas diferentes en España y Euskadi (rehabilitación de viviendas, regeneración urbana, reconversión ecológica de tejidos urbanos ya existentes, etc) o hacer lo que se ha hecho en los últimos años en España en otros lugares del mundo con mercados en estos momentos dinámicos y necesidad de constructores, promotores, gestores de concesiones, etc (China, India, Brasil, etc). Dejo un par de noticias sobre esta segunda línea de trabajo: 1 y 2.
Para mi asombro leo en el programa electoral del que será Presidente de Gobierno de España, Don Mariano Rajoy Brei, que la solución para el sector de la vivienda es la afloración de los activos inmobiliarios tóxicos a precios de mercado (per se correcto, aunque no se dice quien y como se asumirán las perdidas) para que vuelva a fluir el crédito hacia la construcción y, junto con una política fiscal favorecedora del ladrillo, volvamos a los good old times de hace una década.
Ante semejante coyuntura, compañeros de profesión y otros agentes del mercado inmobiliario nos hacemos la misma pregunta: ¿vamos a volver a favorecer los créditos irresponsables para construir viviendas a precio de oro que las compran personas hipotecadas hasta las cejas que acaban no pudiendo pagarlas y con ello se hunden no pocos empresarios, entidades financieras, el empleo y la propia Hacienda Pública? ¿Vamos a ser tan imbéciles como para volver a pegarnos un tiro en el pié? Pues bien, todo apunta a que la respuesta es si.
Algún amigo malvadete incluso me dice que vayamos desempolvando el discurso ministerial de presentación de la redentora Ley 6/1998 de suelo y valoraciones que fue el pistoletazo de salida de nuestra década gloriosa del ladrillo español (España, una grande y urbanizable).
Maledicencias a parte, parece ser que, en materia inmobiliaria y en España, algunos seriamente piensan que la mejor forma de hacer desaparecer los efectos dolorosos de un buen martillazo en un dedo de la mano, es volver a darse otro buen martillazo en ese mismo dedo.
Los esfuerzos inútiles producen melancolia. Los irresponsables son además contraproducentes. Y como en el capolavoro de Fellini, E la nave va, segura, gracil, orgullosa y hasta poética puede ser la deriva (queremos seguir haciendo nuevas viviendas para su hipoteca y venta, mientras más de dos millones de viviendas están vacías, se oyen tímidos susurros a favor de la ortodoxia crediticia, leemos en el BOE la autopsia de Seseña, los expertos claman en el desierto pidiendo una convergencia del alquiler español con el de la UE, algunos sindicatos piden quitas para las hipotecas de las personas de a pié como si fueran estado de la UE, Obama continua su lucha contra el sobre-endeudamiento por vivienda y los desahucios, no paran los desahucios de la vecina del tercero derecha, el desahucio express deja paso al legal y novísimo desahucio ultraexpress y empiezan hasta a aparecer ocupaciones de edificios con finalidades residenciales y políticas) hacia el desastre ...
ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:
16:58 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Economia, Politica, Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (2) | Email esto
| Tags: mercado vivienda, políticas públicas vivienda, crisis, financiación, nuevos mercados, nuevos productos, mimetismo acrítico, programa electoral del pp, e la nave va | 
| 
del.icio.us
|
| 
Digg | 
Facebook
09/04/09
AUTISMO EMPRESARIAL EN EL LADRILLO CORPORATIVO: ANTES MUERTO QUE CREATIVO
Por mi trabajo me ha tocado hablar con muchos promotores inmobiliarios en los últimos años. Como en botica, hay de todo. Pero hay una especie que me preocupa especialmente. No por motivos sociales o medioambientales, sino estrictamente por motivos económicos o de gestión empresarial.
Se trata del promotor que compra suelo, edifica viviendas libres de 90 metros cuadrados, con dos baños, garage y trastero y las vende en plena propiedad, procurando que el comprador se subrogue en el crçedito (hipotecario) promotor. El problema no es que hagan esto, sino que solo saben/quieren/pueden hacer esto. Pase lo que pase.
El otro día me decía un profesional del sector que su empresa (tanto el profesional como la empresa eran y son de primer nivel), en época de bonanza inmobiliaria, a los clientes les permitía elegir "un montón de cosas": comprar o no comprar la vivienda. Todo lo demás venía dado por la empresa. El cliente no podía elegir nada de nada, a pesar de que la vivienda estaba aún por construir. Ese mismo profesional se quejaba de que en estos momentos de crisis inmobiliaria nadie compre viviendas (libre en propiedad) y clamaba por una intervención de bancos, cajas y gobiernos para que esas mismas viviendas, sin una sola modificación (ni en su formato de producto ni como posible servicio), se pudieran vender lo antes posible. Por supuesto, tampoco estaba pensando en que el cliente pueda modificar algo el producto o servicio en los actuales momentos de crisis.
Le interrogue sobre la posibilidad de explorar otras áreas de negocio (alquiler -con y sin opción de compra-, rehabilitación, regeneración urbana, nuevas tecnologías vinvuladas al medio ambiente urbano-residencial, industrialización de la producción de vivienda, etc). Me miró como si estuviese loco. Y me dijo que ellos no se dedicaban a eso, como si lo que yo le sugería perteneciese no a otro sector, sino a otra galaxia.
La verdad es que me quedó claro que el cliente no es precisamente el centro del negocio inmobiliario (estábamos en un curso sobre gestión empresarial y debatíamos sobre donde poner al cliente en los organigramas de las empresas), o por lo menos en muchas de las empresas del sector en España.
Y yo me pregunto, ¿no es el sector inmobiliario uno más de los muchos que hay en nuestra economía? ¿No tiene que escuchar al cliente, saber cuales son sus necesidades, posibilidades y apetencias? ¿No tiene la obligación de escuchar y actuar en consecuencia? ¿No debe tener una estructura flexible - no estoy hablando de despidos, sino más bien de multifuncionalidad de la plantilla- que le permita reinventarse constantemente para poder satisfacer al cliente, tener exito, sobrevivir y crear sostenidamente valor? Yo creo que si. Parece que muchos creen que no.
Soy consciente de que muchas empresas constructoras e inmobiliarias tienen suficiente con depurar su stock de suelo comprado a precio de oro, su stock de viviendas no vendidas y sus deudas multimillonarias ante las entidades financieras. Soy perfectamente conscientes de que muchas empresas del sector del ladrillo por lo que están presionadas es por sobrevivir como entes económicos. Soy también consciente de que las empresas fuertes y bien gestionadas del sector hace tiempo que diversificaron sus inversiones y activos. Y no dejo de ver como muchas empresas del sector a lo único que aspiran es a seguir haciendo lo mismo que han hecho en España en los últimos años, pero en el Este de Europa o en el norte de África o en América. Pero me llama la atención que empresas que se han forrado desde mediados de los años 90 en España y que en época de vacas gordas se negaban a innovar (para que voy a desarrollar nuevos productos y servicios si me va de maravilla, te decían casi todos los promotores), tampoco quieran/puedan/sepan innovar en momentos de crisis darwinista. Ergo, en este sector no se puede innovar ni en bonanza ni en crisis. ¿Nunca se puede/debe/quiere innovar?
Probablemente una forma de desbloquear, al menos parcialmente, esta situación es que el sector se pregunte a si mismo lo siguiente: ¿cual es el core buesiness de la promoción inmobiliaria? ¿a que me dedico, que necesidad o deseo de la gente ayudo a cubrir? La respuesta no creo que pueda ser "nosotros hacemos viviendas para su venta". Yo más bien creo que la respuesta debería ser "nosotros atendemos demandas residenciales de consumidores dispuesto y capaces de pagar nuestros productos y servicios".
No solo se puede sino que también se debe innovar en la construcción y puede que aún con más razón en tiempos de crisis. En caso contrario, o se les salva con dinero público o asistimos a una larga serie de funerales corporativos. Innovar o morir.
ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:
- INNOVACION, INMIGRACION Y VIVIENDA EN EUSKADI
- INNOBASQUE
- FORO DE INNOVACION EN EL SECTOR VASCO DE LA CONSTRUCCION
- INDUSTRIALIZAR LA PRODUCCION DE VIVIENDA
- VIVIENDA PRODUCIDA POR METODOS INDUSTRIALIZADOS EN ZABALGANA
- GENERAR VALOR: MARX, WEBER Y OTRAS CUESTIONES COLATERALES
- ESPAÑA SIGUE FIRME EN LA COLA DE LA INVESTIGACION Y DESARROLLO DE LA UE
- EL PROACTIVO MIKEL URIZARBARRENA (PANDA)
- DEPORTE 10 - CIENCIA 0. AUTOCOMPLACENCIA INJUSTIFICADA
- LA UNIVERSIDAD ESPAÑOLA EN LA ENCRUCIJADA
Technorati Tags: crisis inmobiliaria, mercado vivienda, construcción, compra-venta, alquiler, rehabilitación, regeneración urbana, innovación empresarial, creatividad, industrialización de la construcción
16:57 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Gestion | Permalink | Comentarios (2) | Email esto
| Tags: crisis inmobiliaria, mercado vivienda, construcción, compra-venta, alquiler, rehabilitación, regeneración urbana, innovación empresarial, creatividad, industrialización de la construcción | | del.icio.us
|
| Digg | Facebook