Simplemente una matización sobre una cuestión significativa.
Se trata del concepto de los ingresos municipales. Y debemos empezar a entender que las licencias de obra sí engrosan las arcas municipales ... pero donde está el auténtico filón es en el Impuesto de Bienes Immuebles.

Veamos, una promoción de viviendas nueva reporta ingresos a toda la cadena de implicados: Bancos y Cajas de Ahorros, Promotores, Arquitectos e Ingenieros, Constructores, Contratistas, industriales y fabricantes.

Los ayuntamientos conceden permisos de obras remunerados e ingresan. Pero ... la construcción nueva deja de pagar IBI, mientras se realiza la obra y durante el primer año, con lo cual el ayuntamiento se queda con lo comido por lo servido. Pero ... pasado el periodo de carencia ... usted ya va a pagar de por vida un impuesto, que no tiene reducción. Al ser obra nueva no tiene coeficiente de antigüedad y normalmente la categoría será alta al ser un proyecto reciente.

¡¡¡ Construyan construyan que me mantienen !!!

Pero mi alarma está en que yo sí sé CUANTO cuesta cualquier tipo de obra, y también sé que no tiene NADA que ver con el precio final.

O sí, pero multiplicado por 20. Así es, con dos números.

Gracias por el espacio.

Francesc, su comentario sobre el IBI es muy atinado.

Sin embargo, su atribución de unos costes de obra unas 20 veces superiores a las reales, me parecen simplmente una fabulación. Y se lo digo como promotor que soy (Vicepresidente de la mayor promotora de vivienda de Euskadi -Visesa-).

Sea como fuere, es un placer tenerle en mi blog y puede usted considerarse en el mismo como en su casa.

Un saludo,

Leolo: como promotor que eres, y puesto que dices que el precio final no es 20 veces superior a los costes reales, ¿podrías decirnos más o menos cuál es el porcentaje medio de diferencia entre los costes de construcción y el precio final de una vivienda, en VPO, VT y VL? Para que tengamos una información de primera mano.

Ricardo, creo que tu pregunta está sobradamente contestada en los cuadros de este post: http://leolo.blogspirit.com/archive/2008/03/29/¿queremos-o-no-queremos-vivienda-mas-barata.html

Un solo matiz, hacer una vpo y una vt cuestan, sin más, lo mismo.

Un saludo,

Mi ignorancia llega para sospechar que hacer una VPO y una VT cuestan lo mismo; pero como los precios finales son distintos, por eso pregunto cuál es la diferencia entre el coste de la construcción y el precio final en cada caso.

En cuanto a los cuadros que me mencionas, seguramente contendrán toda la información que necesito. El caso es que sólo veo una parte de ellos, ya que me aparecen cortados por la derecha, por mucho que disminuya el tamaño del texto en pantalla. De todos modos, atisbo a ver unos números finales de 7,80% de beneficio para los promotores de VPO y de 32,5% para los de VL (parece que esto último no es ilegal, pero ¿no debería serlo?; igual que no pueden concederse préstamos con más de un tanto por ciento de interés)

Un saludo y que te mejores,

La VPO y la VT son lo mismo desde un punto de vista físico, pero en el Parlamento Vasco PSOE, PNV y PP decidieron que pudieran ser hasta un 70% más caras que las VPO y para personas que ganen hasta un 30% más que los ingresos máximos de VPO. Esto último tu lo sabes bien, pues primero te pasaste de ingresos y después volviste a entrar.

Nosotros vamos a hacer las menos VT que podamos. Preferimos la VPO y la VS. Pero a veces para cuadrar operaciones o por temas varios algunas haremos. Queremos diferenciarlas algo. Pero aún no sabemos que ponerles para que sean diferentes, sin ofender a los usuarios de VPO y VS.

Respecto a los costes, lamento que no veas bien el cuadro, los cálculos que en el mismo se contienen son los siguientes: para construir una VPO (o VT) de 75 metros útiles cuyo precio va a ser de 103.824 euros hay que incurrir en los siguientes costes

1.- 20.765 euros en suelo (como máximo legal, puede ser algo menos)
2.- 64.706 euros en coste de construcción (690 euros metro cuadrado de contrata, en otras CCAA ese precio es ostensiblemente inferior y las viviendas protegidas son de peor calidad).
3.- 10.257 otros gastos de la promocion no vinculados a la construcción

Todo esto le deja la promotor un beneficio por vivienda de 8.096 (o 7.80%), que unas veces puedes ser algo mayor (pocas) y otras algo menor.

Lo que dices de la ilegalidad de los beneficios de la vivienda libre, constitucionalmente es competencia de las Cortes (el poder limitarlos por ley). Pero el tema es complicado pues en la Constitución se protege la libertad de empresa y la propiedad como derecho fundamentales. Sea como fuere, yo me conformaría que cuando ganen mucho ganen lo menos posible gracias a una vivienda protegida fuerte y que cuando ganan menos o pierden que sean ellos con sus beneficios y no todos con el presupuestos los que les rescatemos.

Un saludo,

Ya sé que rozo el offtopic, pero si estos son los métodos para conseguir vivienda más barata, no sé qué pensar:

"Vecinos de Salburua estudian denunciar al Gobierno vasco por fallos en sus pisos"
http://www.elcorreodigital.com/alava/20080425/alava/vecinos-salburua-estudian-denunciar-20080425.html

Ricardo, es un off topic evidente, pero tu en este blog eres como de casa. Así que te daré mi parecer sin problema alguno.

La vivienda protegida vasca, en general, es de muy buena calidad. Muy a menudo mejor que la libre. También hay que tener en cuenta que hay muchos productores (Gobierno, Visesa, Ayuntamientos, sociedades municipales, promotores privados y cooperativas) y no todas las viviendas tienen la misma factura. Pero que las viviendas protegidas de Euskadi son de calidad es un hecho, no una opinión. Su coste de construcción (precio metro cuadrado de contrata es un 30%, 40% o a veces un 50% más alto que en otras CCAA (algunas del mismo nivel de precios y de vida que Euskadi). Este hecho lo corroboran los profesionales vascos (por ejemplo los colegios profesionales) y todas las delegaciones profesionales y institucionales que nos visitan (que por cierto desde hace unos años no paran de venir).

¿Quiere decir que esto que todas las viviendas protegidas son perfectas y salen sin una mácula? Obviamente no. Hay fallos. Cuando se detectan, el promotor (que ya te he dicho que son muchos) debe repararlos.

Hay un dato interesante que nunca se publicita. En vivienda libre hay muchas más reclamaciones al promotor que en vivienda protegida y estas reclamaciones en vivienda libre suelen ser menos atendidas. Yo doy fe como comprador de vivienda libre. Tuvimos muchas quejas, el promotor no atendió a casi ninguna, estuvimos pensando en ir a los tribunales, pero la cosa no fue noticia en El Correo.

Con esto no quiero decir que quien vea deficiencias en las viviendas protegidas no deba denunciarlas hasta que se las solucionen. Pero las debe solucionar el promotor que, como ya te he contado, y tu bien sabes, puede ser gubernamental, municipal, empresarial o cooperativo.

Y claro está, los mediosde comunicación que aprovechan cualquier resquicio para colar el mensaje de que la vivienda protegida es de mala calidad, lo que están haciendo es trabajo de lobby en favor de la vivienda libre. Cada uno es libre de hacer lo que quiera, pero en nuestra ciudad Ricardo (por poner un ejemplo) las viviendas protegidas son mejores que las libres y hay que pagar tres veces menos por ellas. Eso sí, las libre tienen marmol en el portal, aunque todo lo demás sea un despelote.

No te quepa la menor duda de que se carga contra la calidad de la vivienda protegida (falsamente publicitada como de baja calidad) por esas tres veces menos de precio que la vivienda libre. Haz cuentas, 30.000 viviendas protegidas iniciadas desde el 2002, vamos a poner a un precio medio de 90.000 euros, son 7.800 millones de euros menos de posible facturación para el sector privado (si esas 30.000 viviendas protegidas hubiesen sido libres a un precio medio de 350.000 euros). No creo necesario explicar mucho más.

Un saludo,


Bueno, esto es más o menos lo que me sugiere tu off topic.

Un saludo,

Muchas gracias por tus comentarios, Leolo. Es posible que haya intereses por parte de los promotores para "boicotear" la vivienda protegida, con la que obviamente ganan menos (que no quiere decir "poco"). Por otro lado, ¿no están con eso suicidándose, habida cuenta de la crisis que parece que comienza en la construcción, y donde tienen una tabla de salvación segura en la vivienda protegida? Eso es, al menos, lo que se dice para otras CCAA.

Sobre si la vivienda libre tiene o no más desperfectos que la protegida, no lo puedo saber. Cuando tenga la que he comprado en construcción, ya podré hacerme una idea.

En cuanto al problema de los vecinos de Salburua, se me vienen a la cabeza dos preguntas:

- ¿Quién es, entonces, el promotor de esas viviendas que aparecen en el artículo de El Correo?

- ¿No existe ningún control, filtro o responsabilidad por parte de los promotores ante las ideas de bombero de algunos arquitectos? Me refiero a la idea de premio nobel de construir escaleras exteriores en una ciudad tan tropical como Vitoria.

Un saludo y espero que te estés mejorando,

Ricardo, por temas:

- los promotores en bonanza no quieren vp, pero ahora en crisis si que la quieren (les puede salvar la viabilidad emprearial); lo que demuestra que es rentable (poco, pero rentable).

- en Salburua, como promotores estamos todos: Gobierno, Visesa, Ayuntamiento, promotores privados, cooperativas. Con lo que no sé de quien son las concretas viviendas en las que hay descontento, pero el que tiene que arrear es el promotor concreto.

- la vp tiene que cumplir con las ordenanzas de diseño de VPO, con las ordenanzas municipales de vivienda y con el Código Técnico de la Edificación; cumpliendo esos estandares normativos, pueden hacer lo que consideren oportuno; si de algo se quejan los arquitectos es de falta de libertad, no de poder tener todos tipo de ideas. Supongo que es un tema de equilibrio. A mi tambien me parece que a algunos arquitectos se les va al pinza. Pero otros proponiendo cosas nuevas hacen avanzar la vp o la vivienda en general. Como te digo, seguro que es cosa de equilibrio.

Un saludo,

Leolo, sigo tu mismo orden de temas:

- Precisamente por eso me parece una actitud "suicida" que los promotores privados ataquen ahora la vivienda protegida. No estamos hablando de un artículo aparecido hace tres años, sino ayer mismo, en plena crisis. ¿Tan inconscientes son?

- Como dice el artículo, se trata del número 22 de la avda. Juan Carlos I. Supongo que cuando puedas salir del hospital no será difícil saber a qué promotor público pertenece esa promoción.

- Esto ya es opinión personal, pero si todas esas normas y códigos que mencionas permiten construir escaleras externas en Vitoria, es que algo falla en la normativa. En cuanto a la supuesta falta de libertad para los arquitectos, los experimentos con gaseosa, o en las viviendas que se construyan para ellos mismos. Para jugar ya están las ludotecas.

Un saludo,

Ricardo:

- ese espíritu suicida de los promotores que tu citas (no ver que ahora hacer vp les conviene) no creo que sea mayoritario en el sector.

- ya me enteraré.

- creo que quizás hay que respetar algo más a la profesión de arquitecto; cierto que a veces se les va la pinza, pero tmabién reconocerás que han mejorado mucho nuestra forma de vida, aplicando sus conocimientos y us creatividad. Como te decía antes, creo que es cosa de guardar un cierto equilibrio.

Un saludo,