LEOLO

La semana pasada tuve la suerte de poder asistir en Valencia a un seminario sobre el presente y el futuro del alquiler en España, organizado por la ASOCIACION PARA EL DESARROLLO DEL ALQUILER - ADA, con la colaboración de la FUNDACION ADEIT Universidad Empresa.

ADA es una asociación sin ánimo de lucro, radicada en Valencia, que pretende impulsar el alquiler como régimen de acceso a la vivienda, negocio, servicio público y actividad profesional en España. Todo con vistas a una convergencia con la UE en materia urbano-residencial, tanto en la esfera pública (interés general y derecho a la vivienda) como privada (nuevos nichos de negocio y de actividades profesionales).

Como tal, ADA es una radical novedad en el panorama de miedo, atonía y mediocridad que ahora azota el mercado y las políticas públicas de vivienda. Desde que me dieron a conocer el MANIFIESTO FUNDACIONAL de ADA les tengo entre mis referencias más preciadas. A veces he bromeado con su presidente Vicent Vercher Garrigós sobre la heroicidad que supone promover el alquiler en Valencia, zona cero de la explosión de nuestra burbuja inmobiliaria, centro neurálgico de nuestro stock de vivienda vacía y una de las capitales del turbourbanismo y la corrupción urbanística española. Pero me dice que nada de heroicidades. Lo que les impulsa es la más palmaria y brutal necesidad: mortalidad de empresas, paro, desahucios, viviendas vacías, bancos zombis, recortes de los servicios públicos. Según ellos, Valencia necesita más que nadie nuevas empresas y profesionales del alquiler. Primero para salir del atolladero en el que están en estos momentos. Y después para procurar no volver a caer en los mismos errores. En el resto de España, de una u otra manera nos aquejan males parecidos, así que bueno sería que surgieran más iniciativas como esta. Los que queráis informaros sobre las actividades de ADA les podéis localizar en su web, facebook, twitter y slideshare.

El seminario (cuyo contenido fue sistemáticamente tuiteado y está a vuestra disposición en #jornadaADA), a mi juicio, fue de primer nivel. Con intervenciones, si se me permite la expresión, a calzón quitado de JULIO RODRIGUEZ LOPEZ (economista del Banco de España, estadístico vinculado al INE, ex Presidente del Banco Hipotecario Español, ex Presidente de la Caja de Ahorros de Granada y bloger), FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL (Presidente de Vallehermoso y uno de los mayores caseros de España), VICENT CISCAR CHISBERT (Gerente de Arrendia, una nueva empresa de gestión de vivienda en alquiler -no confundir con una inmobiliaria- y tuitero), EDUARD ANDREU DOLCET (Director Comercial de idealista y tuitero) y VICENTE DOMINE REDONDO (Director General de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda de la Generalitat de Valencia). Además de todo lo anterior, en el seminario había mucha ciencia y experiencia entre los asistentes (mitad sector privado del alquiler y mitad sector público de la vivienda). Es probable que, precisamente por ello, el encuentro fuese de los más fructífero.

Comparto con vosotros algunas notas, impresiones e ideas sobre lo tratado en el seminario: 

JULIO RODRIGUEZ LOPEZ

1. El monocultivo de ladrillo ha supuesto en general desindustrialización, con lo que ello supone de pan para ayer y hambre para hoy y muchos mañanas.
2. El urbanismo español solo se puede explicar en términos de religión. Yo personalmente suelo hablar de drogadicción. Creo que el maestro y yo nos referimos, más o menos, al mismo tipo de comportamiento económico, social y medioambiental irracional y controproducente.
3. La LAU, los juzgados y la fiscalidad han destrozado el alquiler en España, un país de inquilinos hace no tantos años (60 e incluso 70 del siglo pasado).
4. España no quiere tener buenas estadísticas en materia de vivienda, pues eso le obligaría a afrontar nuestros desequilibrios urbanos, inmobiliarios y residenciales.
5. Parece que la crisis está provocando un ligero rebrote del alquiler en España. Pero seguimos en niveles (poco más del 10% del parque) muy lejanos a nuestra historia reciente (60%) y a la actual media europea (40%).
6. El saldo vivo del endeudamiento inmobiliario en España (empresas, entidades financieras y familias) supera el billón de euros (más del 100% del PIB anual de España).
7. Con los actuales niveles de endeudamiento, paro, precariedad laboral y reducciones de salarios en España se dan las condiciones objetivas para un relanzamiento del mercado y las políticas públicas de alquiler.
8. Es necesario volver a la ortodoxia financiera en materia de crédito hipotecario.
9. España tiene un brutal déficit de empresas y profesionales del alquiler.
10. Es imprescindible que España genere cierta banca pública al servicio de un urbanismo y una vivienda más sostenibles económica y económicamente.
11. Un país con un mercado y políticas públicas sólidas de alquiler tiene innumerables ventajas en términos de movilidad profesional, geográfica, emancipación, reducción del riesgo financiero y económico sistémico, favorecimiento de la innovación y el emprendimiento, modera el precio de la vivienda en venta, etc. Cita a Montserrat Pareja-Eastway y Teresa Sanchez-Martinez como referencias en la materia. Cita y referencia que yo suscribo.
12. Ataca el mito de que en España se crean todos los años y de forma sistemática 300.000 hogares. En estos momentos estamos en menos de 100.000 al año. Y desde luego nunca hemos producido 800.000 hogares al año, aunque si viviendas. En este punto yo me acordé de que los anglosajones, cuando planifican el territorio, siempre hablan de jobs-houses como una ecuación que permite intentar acompasar los crecimientos urbanísticos a las verdaderas necesidades del mercado y las dinámicas demográficas.
13. Pone de relieve que las pocas deducciones fiscales al alquiler que existen en España (pueden llegar al 100% de lo ganado y en términos generales se sitúan en un 60%) no se usan por desconocimiento.
14. Considera que el nuevo gobierno del PP está tomando todo tipo de medidas contra el alquiler y no a favor del mismo: eliminación de la RBE, de la SPA, de varias líneas ICO vinculadas al alquiler, reintroducción de la desgravación a la compra de vivienda, etc.
15. Ataca al sistema de la vpo, como un sistema muy malo, aunque el mejor de los existentes. Cita a los defensores de la vpo 100% de alquiler (Jesús Leal, Jose Garcia Montalvo, etc). Y el personalmente apuesta por una vpo estatal común a todas las CCAA.
16. Afirma que el propietarismo de los españoles no es cultural, sino políticamente impuesto.
17. Además de recomendar un cambio de la LAU, una reforma judicial y nuevas políticas fiscales en materia de alquiler, apuesta por el parque público de alquiler a la europea, (vg Holanda) las ayudas directas al pago del alquiler a la europea (vg. Francia) y no se muestra contrario a la titulización de parques de alquiler u otros activos públicos y privados para conseguir financiación para nuevas viviendas en alquiler (vg. parte de Escandinavia).

FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL

1. El negocio inmobiliario siempre es a largo plazo y, en buena medida, financiero. O, en su defecto, estamos hablando de otras cosas.
2. Nuestro sector financiero está hoy noqueado, a pesar de la reforma De Guindos.
3. Con las actuales políticas impuestas por A. Merkel no ve salida al sector inmobiliario español a corto plazo.
4. El sector inmobiliario español adolece de falta de transparencia. Hay que mejorar en este campo. 
5. El sector inmobiliario español es responsable de su crisis y de la crisis española en general. Pero no es el único responsable, pues alguna autocrítica deberán hacerse también las entidades financieras, las administraciones públicas y la ciudadanía en general.
6. No volveremos a tener otra burbuja y en el futuro el sector inmobiliario español será más profesional, serio y saneado. Tengo mis serias dudas de que esto sea así, sin realizar ninguna reforma estructural en el mundo de la vivienda.
7. Defiende el alquiler como moderador de los precios de la vivienda en venta.
8. Cuenta que Vallehermoso predica con el ejemplo, pues tiene más de 10.000 viviendas en alquiler en toda España, entre libre y protegida, y es uno de los mayores caseros del país. Esta actividad le reporta a su empresa todos los años 250 millones de euros de ingresos (todo tipo de alquileres, incluyendo oficinas). 
9. Ataca lo que el llama leyendas urbanas sobre el alquiler: no es tirar el dinero, no es más caro que comprar una vivienda, etc.
10. En el futuro, en España, dadas las actuales condiciones socio-económicas, "por lo civil o por lo criminal", va a haber más alquiler del que ahora tenemos.
11. Pide una vuelta a la ortodoxia financiera en materia de vivienda.
12. Cree que hay un nicho de mercado por explotar en viviendas de alquiler urbanas, pequeñas, bien comunicadas y de precio ajustado. Y el negocio no está solo en captar/construir esas viviendas, sino en la gestión de esos alquileres-activos en sentido amplio.
13. Para ello cree que son claves aspectos como la fijación del precio entre las partes, el plazo de duración del contrato y la revisión del precio. Defiende la libre fijación de precio entre las partes (salvo en la vivienda protegida de alquiler), la revisión del precio en función del IPC y la duración quinquenal de los contratos de alquiler, si así lo deciden las partes.
14. Considera que deberíamos explorar la posibilidad de que los plazos de los contratos de alquiler fuesen más largos cuando el arrendador sea una empresa y más cortos cuando sea un particular.
15. En la actual coyuntura de crisis considera que podría venir bien la existencia de un contrato de alquiler con un plazo de duración más corto que el actual de 5 años.
16. Tambien considera clave que el inversor pueda desinvertir (vender la vivienda sin inquilino).
17. Y finalmente explica que para el las garantías (avales, fianzas, etc) son claves. Cuando hay garantías los contratos se desarrollan sin problemas y las mismas siempre se devuelven. Pone como ejemplo datos de su empresa: con garantías morosidad sobre el 1%, sin garantías superior al 15%.
18. Considera que el (a su juicio) largo plazo necesario para desahuciar por lentitud judicial es un problema en España. Entiende que el problema no está en la LAU (a la que defendió), sino en nuestro sistema judicial (para el que tuvo gruesas palabras).
19. Apeló a la necesidad de rapidez y flexibilidad urbanística para impulsar nuevos parques de alquiler.
20. Defendió, como Julio Rodriguez Lopez, la vpo 100% de alquiler y se mostró conforme con la calificación permanente de la vivienda protegida.
21. Pidió que se aprovechara la posibilidad de construir vivienda de alquiler asequible en suelos dotacionales.
22. Y acabó con un buen palo a la legislación española sobre sociedades y fondos inmobiliarios, pues a su juicio, no incentivan el alquiler al no ofrecer las mismas condiciones que en el resto de la UE y la OCDE. Puso el ejemplo de las SOCIMIS: no se están usando.

JAVIER BURON CUADRADO

1. Yo defendí la ponencia que os dejo a continuación. Os hago algunos comentarios sobre los puntos fundamentales de la misma.
2. Después de explicar cuan poco europeos son los mercados y políticas públicas de vivienda españolas, dediqué cierto tiempo a explicar la continuidad entre el franquismo y la democracia en estas materias, con un propietarismo y turbourbanismo políticamente impuestos, un raquitismo de la acción pública en materia de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana y una fe en los "libres mercados", a la vista de los resultados, digna de mejor causa.
3. Alguna cosa dije sobre la crisis del petróleo, la revolución neconservadora de los años 80 y la actual estafa llamada crisis como factores que han reducido los presupuestos y la acción pública en materia de vivienda en toda la UE ... aunque las diferencias entre España y los países líderes europeos siguen siendo siderales en estos asuntos.
4. Muy de pasada cite varios ejemplos de buenas prácticas europeas en materia de vivienda.
5. Hice ciertas menciones a la actual situación de atasco del mercado y las políticas públicas residenciales en España. Indigestión de suelo, ladrillo y cemento que parece que algunos quieren solucionar con más de lo mismo ...
6. La parte central de mi exposición se ocupó en la legislación de fomento del alquiler habida en España en los últimos años. Para los que tengan interés, repaso todas (creo) las figuras que desde el Gobierno y las CCAA se han ensayado para tratar de converger con la UE en materia de alquiler.
• Es la parte más técnica de la ponencia. Pero creo que puede ser de interés, dada la escasa literatura académica sobre este concreto asunto.
• A mi juicio, las normas y técnicas ensayadas son tan abundantes como carentes de efectos prácticos positivos. 
• Además, como todos sabemos, en estos momentos esas normas  no implementadas están siendo derogadas.
• De hecho, hoy el alquiler privado y público carecen de apoyo administrativo real en España.
7. Aproveché la ponencia para lanzar dos provocaciones: ¿no habrá llegado el momento para las reservas legales de suelo para su destino no a vivienda protegida en propiedad, sino para vivienda en alquiler asequible?. Y a renglón seguido sugiero ¿no debería estar legalmente condicionada la expansión en suelo urbanizable al previo cumplimiento de una serie de deberes económicos de rehabilitación y regeneración en la ciudad ya existente?
8. Y acabé con una batería de propuestas prácticas en materia de alquiler de cara al futuro, basada en los siguientes conceptos, a mi juicio claves: 
• MORATORIO CONSTRUCTIVA
• PLANES DE COOPERACION PUBLICO PRIVADA para llevar la mayor parte del stock ocioso hacia el ALQUILER y la REHABILITACION-REGENERACION
• Todo ello en un contexto de URBANISMO ADAPTATIVO en el que tienen que jugar un papel clave las TECNICAS CO y RE
• Siendo conscientes del superavit que tenemos de HARDWARE URBANO E INFRAESTRUCTURAL infrautilizado y los déficits que tenemos de SOFTWARE SOCIAL, innovador y de gestión
• Todo ello nos debería llevar a explotar nuevos nichos de negocio y servicio público que, a mi juicio, están en la GESTION DE NUEVOS SERVICIOS URBANOS vinculados a la habitabilidad, la energía, la sostenibilidad, la movilidad y el mundo geriátrico. 
9. Cerré con dos ideas: las soluciones vendrá de abajo o no vendrán (habida cuenta del extravío de mercado y administraciones en estas materias) y con profesionalidad es posible vertebrar nuevas actividades profesionales, empresas y servicios públicos en torno al alquiler y otra serie de nuevos servicios urbanos.

1. Vicent nos dio un baño de realidad, sin caer para nada en el pesimismo, sino más bien todo lo contrario.
2. El dirige Arrendia una empresa que gestiona 1.000 vivienda de alquiler libre (sin ayudas públicas) por toda Valencia, que son titularidad de promotores inmobiliarios que no consiguen venderlas y las ponen en manos de profesionales del alquiler.
3. Desde ese punto de vista defendió la necesidad de crear un tejido empresarial y profesional en España que se dedique a la gestión integral de edificios y viviendas en alquiler.
4. Para ello apostó por la red, la proximidad al cliente y los instrumentos de gestión específicos y profesionalizados.
5. Nos habló del día a día de su empresa: sus problemas con los suministros municipales, la voracidad y falta de lealtad de las entidades financieras, la mejora de los ratios de pago de los inquilinos cuando se les ve en persona al menos una vez cada mes y se trata de solucionar todos sus problemas siempre con celeridad y solvencia, etc.
6. Sin duda alguna, Vicent y Arrendia son un tipo de empresario y empresa que espero que veamos florecer con más asiduidad en nuestro territorio. Por cierto, un detalle significativo, Vicent presidió la Asociación Valenciana de Empresas de Prefabricados de Hormigón (AVEPH) y trabajó desde 1981 en el sector del hormigón. Ahora se dedica a la gestión de vivienda en alquiler. De la construcción a la gestión de lo construído. Ese debería ser uno de los caminos a explorar.

EDUARD ANDREU

1. Habló de la mala reputación del sector inmobiliario español y de su baja profesionalización.
2. Apuntó a que en estos momentos, aunque todos suben, los tiempos de espera hasta cerrar una venta y un alquiler son radicalmente diferentes (más de un año, frente a menos de dos meses).
3. Apunta a que el 15% de los anuncios y el 40% de las búsquedas en idealista son en alquiler, cifras muy superiores a las de hace unos años.
4. Idealista ha comprobado que las viviendas vacías no vendidas están incrementando una oferta de vivienda en alquiler de mejor calidad, seguridad y precio.
5. El alquiler de precio intermedio-asequible empieza a despuntar.
6. Aún hay recorrido a la baja en el precio de los alquileres en España.
7. En idealista usan la regla de que por encima de 20 años de uso a un consumidor en España (ceteris paribus) le sale mejor comprar que alquilar, pero por debajo de esa cifra siempre sale más ventajoso el alquiler que la venta. 
8. Casi como maldaz dialéctica, aporta el dato de que los muy ricos en EE.UU ahora prefieren alquilar (15.000 dolares al mes o más) que comprar (10 millones de dólares o más).
9. Hace una apelación a la profesionalidad para poder alquilar y prestar servicios a los propietarios e inquilinos.
10. Cierra con un ejemplo de buena práctica: "Solo alquileres" de Getxo (Bizkaia).

Dejo para el final los dos debates que a mi me parecieron más interesante desde el punto de vista doctrinal:

1. ¿eliminar la vivienda protegida, dedicarla solo al alquiler o reformarla?
• en general los asistentes abogaron o por hacer desaparecer la vivienda protegida, por dedicarla toda ella al alquiler público y/o por estatalizarla.
• creo que los asistentes al seminario solo contemplaban la posibilidad de una vivienda protegida fraudulenta y falsamente pública o social.
• yo puse de relieve que la vivienda protegida puede ser eso, pero tambien una vivienda que nace de unas reservas de suelo para vivienda protegida mayoritarias, una vivienda calificada como protegida de por vida, una vivienda que se adjudique al alquiler y derecho de superficie a 100 años no heredable (una especie de alquiler público vitalicio), una vivienda en la que se controle la entrada-estancia-salida de su usuarios, una vivienda que solo sea utilizada por personas que la necesitan (aunque cuanto mayores sean las reservas legales de suelo mayor es el espectro social que debe cubrir), una vivienda con fraude cero y sanciones o expropiaciones cuando se incumple su objeto ...
• si se me espeta que todo eso no existe, diré que si existe (hasta ahora), total o parcialmente, en algunas CCAA españolas (Euskadi, Navarra, Aragón, Extremadura, etc).
• por otra parte, creo que deberíamo tener en cuenta el debate que en estos momentos se está teniendo en el resto de la UE: ¿como proveer de vivienda asequible a las clases medias sin las externalidades presupuestarias, sociales y públicas que han supuestos los masivos parques de alquiler social de las pasadas décadas y sin caer en los mercados privados de vivienda muy ligados a los ciclos especulativos-financieros?
• parte de la respuesta a esta pregunta creo que puede estar en las reservas legales de suelos para vivienda protegida, en la reparcelación con su equidistribución de cargas y beneficios urbanísticos, en la participación de la comunidad en las plusvalías de urbanismo, en la vivienda protegida calificada de por vida, en el alquiler y el derecho de superficie y en la seriedad de la administración en la defensa del régimen legal de la vivienda protegida.
• frente a los que piensan (desde la izquierda y al derecha) que la vivienda protegida hay que directamente eliminarla (PP) o residualizarla a través de su destino solo al alquiler y/o meterla en cintura estatal (academia y parte de la izquierda española) y que debemos avergonzarnos ante el resto de la UE de todo nuestro pasaso en materia de vivienda, yo creo que tenemos algo que explicar y ofrecer al resto de la UE en esta materia (la buena gestión de la buena vivienda protegida hecha en algunas CCAA).
• aunque esté en minoría seguiré defendiendo mi punto de vista, pues creo que es el más funcional y realista.
2. ¿es posible gestionar vivienda de alquiler asequible dispersa o solo se pueden gestionar bloques completos de viviendas en alquiler?
• la pregunta puede parecer obvia o demasiado técnica, pero a mi juicio es muy relevante.
• si respondemos que solo se puede gestionar alquiler asequible en bloques solo podremos trabajar sobre viviendas nuevas a construir o sobre edificios completos construídos y no utilizados
• si respondemos que es posible gestionar en alquiler viviendas dispersas podremos utilizar los millones de viviendas vacías atomizadas que existen en España.
• el primero tipo de viviendas (agrupadas), en contra de lo que parece, supone una menor cantidad y está en manos de empresas y bancos
• el segundo grupo es mayor en cantidad y está en manos de particulares que generalmente disponen de una o dos viviendas vacías
• bien, creo que la praxis de Bizigune en lo público o empresas como Arrendia - Solo Alquilo en lo privado demuestran que, no solo es posible gestionar alquiler disperso, sino que sobre esa base se pueden hacer negocios y vertebrar servicios públicos
• es evidente que gestionar viviendas dispersas es más complicado que gestionar edificios completos, pero en lo primero nos jugamos buena parte de la suerte del alquiler en España, así como de nuestra huella ecológica
• creo que en este debate también estoy en minoria, aunque también creo que deberían escucharse las razones que aporto.

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Como lo del "me llena de orgullo y satisfacción" en España está ya muy gastado y es patrimonio de la Corona y los humoristas, he titulado este post "HOUSING PRIDE". En realidad, lo que quiero decir es que me llena de orgullo y satisfacción pertenecer a un grupo de personas que durante los pasados diez años hemos tratado de impulsar una políticas públicas de vivienda a la europea en España.

¿Porque me pongo sentimental precisamente ahora y con este tema? Supongo que será por dos razones. La primera es que estamos acabando el año y este suele ser tiempo de balance. Y la segunda razón tiene que ver con el final del ciclo de gobierno estatal, autonómico y local que hemos cerrado entre la pasada primavera y este invierno. Los próximos años será abrumadoramente del PP. Y habida cuenta de su aversión hacia las políticas públicas de vivienda a la europea y su total y absoluta confianza en el mercado, los estímulos fiscales, la financiarización y el turbourbanismo, entiendo que es un buen momento para decir con humildad, pero también con firmeza, que estoy orgulloso de haber tratado de mejorar las políticas públicas vascas y españolas de vivienda, junto con un montón de colegas, amigos y compañeros de viaje de todo tipo.

No me cabe ni la menor duda de que nuestros intentos han sido, de momento, parcialmente fallidos. España sigue siendo un país de "cultura" propietarista y mercantil (en realidad una artificial imposición bancaria para nada cultural o natural), en la que se ve al sector público, el alquiler, la rehabilitación, la movilización de vivienda vacía (y su penalización), las cooperativas o las entidades sin ánimo de lucro con apoyos públicos como ajenos a la provisión masiva de vivienda. No me engaño y sé que, a día de hoy, aún se sigue mayoritariamente viendo al mercado como la única forma de acceso generalizado a la vivienda, pese a sus tremendas ineficiencias, ineficacias y externalidades (que en estos momentos de crisis financiero-inmobiliaria no hay que poner de relieve).

Nos aprestamos a un intento por recuperarnos de la burbuja inmobiliaria 1997-2007 con la generación, desde el poder político y ecónomico, del contexto propicio para una nueva burbuja inmobiliaria (¿2015-2025?). Lo que equivale a remediar el haberse dado un martillazo en un dedo con un nuevo martillazo en ese mismo dedo y aún con más fuerza.

Sea como fuere, y tardemos lo que tardemos en converger con la UE en materia de vivienda, dejo constancia de que he tenido mucho gusto de trabajar bajo la influencia y en compañía de gente como Javier García-Bellido, Josep Roca, Gerardo Roger, Jesús Leal, Julio Rodriguez Lopez, Carme Trilla, Julio Tejedor Bielsa, Juan Rubio, Juli Ponce, Domenech Sibina, Ricard Fernandez, Ontiveros, Dolors Clavell, Ada Colau, Gerardo Pisarello, Javier Madrazo, Javier Dean, Iñigo Maguregui, Pablo Aretxabala, Pilar Garrido, Ubaldo Ortiz, Marcos Vaquer, Manuel Gonzalez Orivz y un largo etc. Lo malo de este tipo de listados es que siempre dejas gente fuera. Pido disculpas. Pero con las menciones quiero señalar que durante casi una década en Euskadi, Cataluña, Aragón, Navarra, Asturias, Galicia, Valencia, Madrid o Extremadura una serie de personas, todas bastante zurdas, luchamos por europeizar las políticas públicas de vivienda españolas. Lo hicimos contra las fuerzas del mercado, en muchas ocasiones contra algunos partidos de izquierdas y sindicatos de clase, casi siempre sin aliados en la prensa y con muy poca comprensión y apoyo por parte de los activistas sociales que se ocupaban de estos temas.

Como no quiero ajustar cuentas con nadie y este quiere ser un post alegre y reivindicativo, dejemos de lado las dificultades del pasado y, de momento, no nos enfrentemos a la avalancha de medidas antieuropeas en materia de urbanismo y vivienda que veremos nacer de la mano de las derechas de España en los próximos años. Tengamos un momento de recuerdo para una serie de normas que todas ellas serán derogadas parcial o totalmente en los próximos meses y años en aras de la "simplificación administrativa", la "cooperación público privada" y el "fomento de la actividad en el sector de la vivienda". 

• Decreto 315/2002 regimen legal de las vpo y medidas financieras en materia de suelo y vivienda de Euskadi (y Decreto 39/2008 que lo deroga y sustituye).
• Decreto 316/2002 Programa de Vivienda Vacía Bizigune (y las normas sucesivas que lo modifican).
• Ley 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial de Cataluña.
• Ley 8/2004 protección publica a la vivienda de Navarra.
• Ley 9/2004 medidas urgentes en materia de política de vivienda protegida de Aragón.
• Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi.
• Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña.
• Ley 11/2008 participación de la comunidad en las plusvalias urbanisticas de Euskadi.
• Decreto Legislativo 2/2008 Texto Refundido de la ley del suelo estatal.
• Ley 18/2008 de la vivienda de Galicia.
• Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía.
• Ley 1/2011 de acceso a la vivienda de Castilla-La Mancha
• Real Decreto 1492/2011 Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo estatal.
• Aunque no sean normas y a riesgo de parecer poco objetivo (estuve en el equipo de redacción de varios de ellos) creo que también se deben citar los planes directores de vivienda del Gobierno Vasco 2002-2005 y 2006-2009, así como el Pacto Nacional para la vivienda de Cataluña 2007-2016. 
• Ciertas reformas estatutarias, en lo que a la vivienda se refiere ...

Como con las personas, las normas citadas implican a buen seguro omisiones. De nuevo pido disculpas por ello. Pero sirvan estas menciones normativas para reseñar la existencia de un corpus normativo que, desde la izquierda, quiso aggiornar nuestras políticas públicas urbanas y de vivienda (suelo al servicio de la sociedad, vivienda como derecho y políticas públicas orientadas al acceso digno y la calidad de vida urbana), que no lo consiguió, que solo fugaz y parcialmente se materializo en elementos indiciarios de un non nato servicio público de vivienda a la europea y que, creo, volverá a ser revisitado cuando este país asuma que las burbujas no se curan con nuevas burbujas.

Vamos, que, aunque la expresión este monarquizada, me llena de "orgullo y satisfacción" ... 

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He estado trasteando un poco con el proyecto de presupuesto de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 (que con toda seguridad será aprobado, por contar con el apoyo del PP y el PSE, hoy mayoría en el parque vitoriano de La Florida -aqui se puede consultar el debate parlamentario en comisión sobre el asunto-) y he llegado a la conclusión de que las decisiones del Lehendakari Lopez en materia de vivienda cada día me recuerdan más al relato de Francis Scott Fitzgerald "El curioso caso de Bejamin Button", un hombre cada día más joven, hasta desaparecer. En este caso estamos ante un presupuesto cada vez más menguante que, de seguir esta lógica, va prácticamente a desaparecer.

La explicación oficial: estamos en crisis, hay que optar por las prioridades y relegar los asuntos que no son prioritarios para otro tiempo. Si uno pregunta a gestores públicos vascos avezados en temas urbanos, obtiene siempre la misma respuesta: la prioridad del PSE es el AVE y la vivienda pública importa poco o nada.

No me parecen de recibo estas explicaciones. Con la crisis habitacional que tenemos también en Euskadi, la vivienda no puede no ser una prioridad de un gobierno socialdemócrata. Y, por otra parte, en términos más generales, un gobierno socialdemócrata, además de controlar los gastos, puede/debe incrementar los ingresos para garantizar la suficiencia del estado del bienestar.

La marginación de las políticas públicas de vivienda por parte del Gobierno del Lehendakari es aún más inexplicable o incoherente si tenemos en cuenta que Patxi Lopez en la campaña electoral que le llevó a Ajuria Enea dijo que iba a doblar el presupuesto de vivienda.

Si lo pasamos a números y utilizamos el año 2009 (ya había crisis desde hacía casi dos años y fue el año de cambio de legislatura y gobierno) como año base, nos sale lo siguiente:

• Presupuesto del Gobierno Vasco en materia de vivienda en el 2009: 210 millones de euros (todas las cifras son excluyendo la capacidad de gasto de las sociedades públicas y participadas que, en cualquier caso, siguen la tendencia de la matriz gubernamental).
• Promesa del candidato a Lehendakari Patxi Lopez: 420 millones de euros al año.
• Proyecto de presupuestos para el 2012: menos de 130 millones (menos del 1.5% del presupuesto del Gobierno Vasco; menos del 0.2% del PIB vasco -los estados y regiones de referencia en la materia en la UE están en la banda del 1% al 2% de su PIB-).
• Debemos citar también los 42 millones de euros de Prestación Complementaria de Vivienda que gestiona el Departamento del Gobierno responsable de la política social y que forma parte de los 339 millones de euros de ayudas sociales (3.2% del presupuesto del 2012 y 0.5% del PIB vasco) tan polémicas en estos tiempos de crisis.

Primera conclusión, el candidato Lopez que prometió doblar el presupuesto de vivienda del Ejecutivo vasco, una vez recibida la makila de Lehendakari, casi lo ha reducido a la mitad y todo apunta a aún mayores recortes.

Pero no acaban aqui las malas noticias para el derecho a la vivienda en Euskadi, pues si analizamos los números, veremos que buena parte del presupuesto del Gobierno Vasco actual en materia de vivienda se basa en vender activos del sector público (privatizar malvendiendo hoy lo creado durante décadas por el sector público con el dinero de los contribuyentes y el trabajo de los empleados públicos). En una tendencia ya empezada en los dos pasados años, el Gobierno Vasco cifra la mitad de sus ingresos en ventas (derechos de superficie y garajes a particulares vascos y suelo y edificios de viviendas completos a fondos de inversión extranjeros). Sobre ambos temas ya me he posicionado y a los links me remito.

Y para cerrar, la última mala noticia, buena parte de las ventas previstas por el Gobierno Vasco (suelo y viviendas a fondos de inversión extranjeros) están en el aire, habida cuenta de la situación de los mercados financieros y de deuda pública europeos. Con lo que, si no se producen esas ventas (lo más probable en estos momentos), los presupuestos de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 serán incluso menores.

Así que, sin ánimo de ofender a nadie y con la sola intención de describir la situación, estamos ya en la mitad del presupuesto de vivienda del año 2009, se está acometiendo un programa masivo de venta de patrimonio del sector público y, además, está por ver si parte de esas ventas no se frustran y el presupuesto de vivienda se reduce aún más.

Y mientras el Gobierno Vasco margina presupuestariamente a las políticas públicas de vivienda, miles de viviendas privadas y públicas están vacías, cientos de trabajadores del sector público de la vivienda están desmotivados y con miedo al despido y en Euskadi tenemos 7 desahucios diarios a los que el Gobierno Vasco no presta ninguna atención (ni presta asesoría jurídica, ni media con las entidades financieras, ni ofrece alquiler social).

Todo mi afecto, apoyo y mejores deseos a mis amigos gestores y trabajadores vascos de políticas públicas de vivienda que tienen que operar en este contexto económico, presupuestario y político. Se les está pidiendo un verdadero imposible (hacer más y mejor con menos y peor). Ellos están poniendo todo de su parte. Pero debemos ser conscientes de que milagros no se pueden hacer a diario y que se está optando por dejar a la intemperie a gente empobrecida, mientras se protege de forma acrítica al sistema financiero que ha creado todo este embrollo financiero-inmobiliario. Es lo que hay ...

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Hace casi dos semanas asistí a un curso organizado por la UIMP y la Diputación de Barcelona relativo a los retos de las nuevas políticas locales de vivienda en el actual ciclo de crisis económica y de gobiernos renovados por el cuerpo electoral en todos los niveles político-administrativos.

El curso tuvo una numerosa y cualificada asistencia de académicos extranjeros y españoles, técnicos, profesionales, políticos Y expertos del mundo asociativo catalán. No tengo muy claro si los ponentes sabíamos más que los asistentes o eran estos lo que atesoraban el verdadero conocimiento. Sea como fuere, entre todos nos echamos una mano para tratar de saber como gestionar lo que ya se nos ha venido encima.

Casi todas las ponencias están disponibles en la web del evento, así que quien quiera trabajar sobre las mismas directamente puede hacerlo sin problema alguno.

Yo solo pude asistir a la jornada del tercer día que se consistía en dos mesas redondas, una de ex gestores de políticas públicas de vivienda que siguen unidos al tema y otra de actuales gestores públicos de vivienda y representantes del mundo asociativo catalán que trabaja estos asuntos.

En la mesa en la que participé traté de exponer una serie de notas, aún in itinere, pero que creo pueden contener algunas ideas utiles para los próximos meses/años en materia de políticas públicas de vivienda. Por si son de interés para alguien, dejo aquí mis notas, insistiendo en que son solo eso, notas, en tránsito y a buen seguro modificables/completables en el futuro.

Bien, despues de todos estos prolegómenos, comparto con vosotros las sensaciones que me traje para Euskadi de esta jornada catalana.

En la PRIMERA MESA se habló, entre otros, de los siguientes asuntos:

JOSEP MARIA VILANOVA (arquitecto urbanista)

• del debate competencial: ¿tienen los ayuntamientos competencias en materia de vivienda o solo las tienen en materia de urbanismo?
• del objetivo de las políticas públicas de vivienda: ¿las necesidades sociales de las personas en el marco del territorio o las necesidades financieras y comerciales del sector privado inmobiliario?
• de nuestro peculiar modelo de vpo en propiedad descalificable, que aqui llamamos tradicion y en el resto de la UE llaman financiar con dinero público la privatización del parque público de vivienda
• del papel central de las corporaciones locales en materia de vivienda, se defendió que solo ellas pueden poner en pié un nuevo lenguaje en relación a las políticas públicas de vivienda.
• de la diferencia entre ejecución de las políticas públicas de vivienda y la definición de su estrategia, entendiendo que lo primero debe ser local, pero lo segundo solo puede ser supramunicipal.

• de la necesidad de separar política económico-industrial (fomento público del sector privado inmobiliario) y política pública de vivienda (garantía del derecho a la vivienda de la ciudadanía).
• de la necesidad de diferenciar entre las medidas urgentes y coyunturales, que se deben aplicar en estos momentos en materia de vivienda, y las estructurales necesarias a futuro.
• entre las cuestiones que deben abordarse de forma inmediata, pues no admiten dilación, se citaron los desahucios de cientos de miles de ciudadanos, la sequía de crédito para operaciones de vivienda protegida en alquiler y los problemas de habitabilidad de personas que disponen de vivienda, pero esta no es adecuada.
• para atajar estos problemas coyunturales se habló de la conversión de parte del stock privado de vivienda en parque público de vivienda en alquiler, así como de la necesidad de producir parques públicos de alquiler, en el tiempo más corto posible, al coste más bajo posible y usando recursos ya existentes (lo cual a mi me recordó en cierta medida al programa Bizigune).
• en relación a las cuestiones estructurales, se apunto un cierto peligro de involución, habida cuenta del discurso que empieza a ser políticamente hegemónico favorable a la preponderancia de suelo privado, producción de vivienda privada y vivienda en propiedad privada (hipotecada).
• sin citarlo, se habló del abandono de las políticas públicas de vivienda cuando estas no son más que un iterno recien nacido en España y cuando, por la crisis social, son más necesarias que nunca.
• cuestiones como la función social de la propiedad (recogida en nuestra Constitución), el control público de la producción de suelo apto para su urbanización y edificación (mandato constitucional y legal en nuestro ordenamiento jurídico), la producción de vivienda pública o el alquiler social parecen correr serio peligro en los próximos meses/años.
• por ello se insistió en la necesidad de garantizar a futuro los logros normativos de los últimos años en este campo en España; aún no tenemos políticas públicas de vivienda europeizadas, al menos, si que tenemos en algunas CCAA una legislación en la materia bastante agiornada y europeizada, que ahora parece estar en peligro y que es necesario defender.

• yo, por mi parte, puse de relieve la unión entre políticas públicas financieras, hipotecarias, fiscales, laborales, de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; todos estos factores afectan en España al derecho a la vivienda, pero los especialistas de cada campo no están por la labor de reconocer que todas estas materias están conectadas de forma intima.
• es más, defendí que la política financiera e hipotecaria de un Estado es lo que más influye en el acceso a la vivienda de la gente, dado un determinado nivel de empleo; es decir, que la gente que nos dedicamos a las políticas de vivienda, debemos reconocer la actual supeditación a las decisiones del Estado, Banco de España, bancos privados, cajas de ahorros y autoridades tributarias en materia financiero-hipotecaria-fiscal, que ven la vivienda exclusivamente como un mercado de inversión, en el que no juega casi ningún papel la cohesión socio-urbana o la necesidad de políticas públicas de vivienda compensatorias de las deficiencias del mercado y que tengan capacidad de poner en pié de igualdad a la ciudadanía en materia residencial.
• todo esto (multisectorialidad y agenda propia del estado en materia de vivienda) es algo bastante asumido en el resto de la UE y especialmente en estados con una vivienda mucho menos mercantilizada y mucho más publificada que, casualmente, son algunos de los EEMM de la UE que mejor están pasando por la crisis financiera e inmobiliaria europea actual; pero en España seguimos subyugados por el embrujo del ladrillo privado hipotecable y, parece ser, que la única manera de curarse de una burbuja inmobiliaria es con otra nueva.
• mi tesis es que en España hoy no se están atendiendo las externalidades sociales del estallido de la burbuja inmobiliaria, solo se presta atención a las necesidades del sector financiero y estamos sentando las bases de la próxima burbuja inmobiliaria patria; si no cambiamos los factores estructurales que nos han llevado a la burbuja de la pasada década, cuando se recupere el mercado financiero europeo y el empleo en España, volveremos a caer en una nueva y puede que más destructiva burbuja inmobiliaria.
• a pesar de partir de un aserto tan poco optimista, di algunas pautas de lo que creo puede ayudar en los próximos meses/años al sector público del urbanismo y la vivienda español a capear el temporal y a cumplir con su misión (que no es rescatar bancos, sino rescatar ciudadanos en situación de necesidad residencial).
• en primer lugar, defendí que las Corporaciones Locales tienen que conseguir un mejor arreglo financiero con CCAA y Estado, pues en estos momentos atienden muchas más tareas de aquellas para las que tienen financiación y el recurso contraproducente al ladrillo hoy no es posible y, cuando vuelva a serlo, no será conveniente.
• defendí que las competencias en materia de urbanismo sigan siendo fundamentalmente municipales, frente a los vientos de centralización, automatización y "objetivización" que corren estos días por España.
• defendí la aplicación de medidas estructurales en materia de crédito que nadie está defendiendo, tales como los límites legales a la cantidad de préstamo hipotecario a la que puede acceder una familia o crédito promotor al que puede acceder un empresario del sector; unos LTV estrictos, la aparición de las claúsulas legales antisobrendeudamiento por vivienda en España, la convergencia de España con la UE en materia de gasto público en vivienda y en relaciñon a parques públicos de alquiler del tipo y tamaño de los europeos.
• defendí cuestiones que varios partidos políticos dicen defender (aunque ya veremos que hacen en los próximos años) como la dación en pago, la existencia de una tasadora pública que rompa el monopolio de las tasadoras vinculadas a entidades financieras, o una fiscalidad que deje de estar volcada en la vivenda en propiedad e hipotecable.
• y también defendí cuestiones que solo reivindican en España partidos de izquierdas con escasa posibilidades de gobernar en estos momentos (aunque en la UE son el pan nuestro de cada día), como la banca pública, la existencia de instrumentos financieros públicos específicos para urbanismo y vivienda pública, las reservas legales de suelo para vivienda protegida, la construcción de un parque público permanente de alquiler social o la compra de vivienda privada en stock a precio de coste para dedicarla al citado parque público de alquiler.
• y finalmente me detuve de forma especial en las estrategias del sector público del urbanismo y la vivienda que yo llamo CO y RE; en las notas a las que hago referencia al principio de este post tenéis un cierto desarrollo que podéis consultar en caso de que sea de vuestro interés; en síntesis defiendo que menos y mejor es mas, muchas cosas va a ser necesario hacerlas a partir de ahora a través de la colaboración entre vecinos-administraciones-empresas, que lo cooperativo puede jugar un interesante papel, que la desfinanciarización parcial debe ser tenida en cuenta como una precondición de muchos nuevos proyectos y que muchas de las cosas que se van a hacer en los próximos años van a tener que ver más más con la reutilización de patrimonio ya existentes que con la construcción de nueva vivienda; como digo, en mis notas hay un mayor grado de desarrollo de estas ideas, asi como ejemplos de buenas y malas prácticas.

Varios amigos se rien de mi costumbre de leer los programas electorales de los partidos políticos, al menos de los partidos que me interesan más o la parte de los programas que se refiere a las materias sobre las que trabajo o estudio. Uno me dice que es coherente con mi afición a la literatura fantástica y otro comenta que es mejor una buena novela negra que un (siempre mal) programa electoral. Supongo que tendrán razón. Pero como no he superado el infantilismo político, yo sigo pensando que los programas electorales contienen el análisis y los tratamientos de los problemas de la sociedad a los ojos de los partidos políticos. Y ya en el culmen de mi bobería, además, sigo pensando que los programas electorales contienen los compromisos de los partidos políticos con los ciudadanos. Supongo que soy un nostálgico del pasado siglo. Pero ya no tengo arreglo. Y es por ello que le he echado un buen vistazo a la parte de los programas electorales relativa a la vivienda. Comparto algunas impresiones y reflexiones con vosotros sobre los programas según las encuestas con más posbilidades de ser aplicados en los próximos años (los primeros en ser analizados) y aquellos que me parecen a mi más representativos de la izquierda española (los últimos).

Para el PP en España hay problemas en materia de vivienda por los siguientes FACTORES: el paro, la inseguridad jurídica y la rigidez del mercado. Que cada uno procese como quiera este ejercicio de calculado autismo económico, social y político de un PP que parece que no ha vivido en la España del turbourbanismo, el sobrendeudamiento, el riego con gasolina fiscal del fuego de la especulación, la anemia del Estado en materia de vivienda y el rescate con dinero público de entidades financieras repletas de activos inmobiliarios tóxicos.

Los OBJETIVOS que se plantea el PP en materia de vivienda como prioritarios son, fundamentalmente, la mejora de la accesibilidad a la vivienda y la movilización del stock.

Para estos y otros objetivos proponen, entre otras, las siguientes MEDIDAS:

1. Beneficios fiscales para la compraventa de vivienda (sobre todo) y en manor medida para el alquiler y la rehabilitación.
2. Aumentar la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario y agilizar la resolución de los conflictos entre las partes.
3. Aumentar la información al consumidor en materia de vivienda.
4. Limitar el control de las tasadoras de vivienda por parte de las entidades financieras.
5. Subastas electrónicas y mayor valor legal de remate mínimo para las viviendas en ejecuciones hipotecarias.
6. Regular de forma más detallada la quiebra personal y familiar.
7. Bonificar fiscalmente el alquiler con opción de compra para las personas con dificultades económicas.
8. Objetivizar y automatizar la transformación de suelo.
9. Regular legalmente un mínimo comun denominador a todas las CCAA en materia de urbanismo.
10. Impulsar la cooperación público privada en materia de alquiler a precios asequibles.

CIU no realiza un análisis expreso de las causas de la situación de la vivienda en estos momentos en España y se lanza directamente a hacer propuestas en relación a tres grandes OBJETIVOS:

1.- Mejorar el acceso a la vivienda a colectivos en dificultades, para lo que considera que hay que usar incentivos fiscales, mejorar la seguridad jurídica y orientar las políticas públicas de vivienda hacia el alquiler. Siguiendo estos ejes de acción, propone las siguientes medidas:

ALQUILER VIVIENDA LIBRE

• Seguros públicos para alquileres acogidos a bolsas públicas de alquiler
• Ayudas económicas a los inquilinos para el pago de alquiler privado
• Exenciones fiscales al pago del alquiler y a la puesta en alquiler de viviendas
• Crear un fondo público para sufragar moratorias en los alquileres de colectivos en situación de especial necesidad.

• Incentivos fiscales temporales para la venta de vivienda libre en stock
• Uso intensivo de la fórmula de alquiler con opción de compra
• Política del Banco de España diferenciada en las provisiones relativas a nuevas promociones y viviendas en stock (supongo que para posibilitar la salida al mercado de las viviendas en stock sin provocar quiebras bancarias, a través de normas laxas en materia de provisiones).

• Incentivos fiscales permanentes a la venta de vivienda protegida
• Aumentar los ingresos máximos de los destinatarios de estas viviendas (hasta 5.5 veces el IPREM -salarios de casi 3.000 euros al mes-)
• Restablecer la ayuda pública a la compra de vivienda protegida, así como crear crédito público para la parte de préstamo que no cubran las entidades financieras privadas (hoy generalmente un 20% del valor de la vivienda).

• Incentivar la dación en pago solo a través de medidas fiscales y solo en los casos de buena fe y fuerza mayor.
• Favorecer que las familias que vayan a perder su vivienda en propiedad y domicilio puedan permanecer en el mismo en alquiler.
• Impulsar una ley de crédito responsable.
• Limitar la responsabilidad de futuros hipotecados en las escrituras.
• Limitar los intereses de mora.
• Fomentar la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades financieras.

• Sancionar cualquier práctica de ocupación con severidad.
• Utilizar el padrón como instrumento de lucha contra la sobreocupación de vivienda.

• Obligación legal de diseñar viviendas para todo tipo de personas (estado físico, edad, condiciones familiares, etc)
• Subvenciones a las personas, familias y comunidades de vecinos para obras de adaptación.

2.- Reestructurar el sector de la vivienda.

VIVIENDA PROTEGIDA, EN ESPECIAL DE ALQUILER

• Fomentar un parque de vivienda de alquileres asequibles, a través de la cooperación público privada.
• Subvenciones públicas para viabilizar operaciones de vivienda protegida en municipios pequeños.
• Financiación privilegiada (¿pública?) para operaciones de vivienda protegida de alquiler, cesión cooperativa o de promotores sociales (con cobertura de parte del riesgo por la Administración)
• Beneficios fiscales para las empresas que se dediquen al alquiler de vivienda protegida y en general rebajas fiscales al la vivienda protegida en alquiler.

VIVIENDA LIBRE

• Flexibilizar las reservas de suelo para vivienda protegida
• Adaptar el Código Técnico de la Edficiación a las actuales circunstancias de crisis
• Prorrogar la valoración del suelo urbanizable programado que estaba en los balances de los bancos en el momento en el que estalló la crisis (y que hasta hoy se mantiene con valores ficticios).

REHABILITACION

• Beneficios fiscales para la rehabilitación en general y la energética en particular.

INFRAVIVIENDA Y BARRIOS VULNERABLES

• Accion pública directa en estos barrios, con garantía el derecho de realojo de sus habitantes
• Subvenciones públicas para la instalación de ascensores.
• Apelación a las entidades financieras para que inviertan en I+d+i en materia de construcción/rehabilitación.

ECOVIVIENDA

• Promover viviendas con menores consumos energéticos y que tiendan a la sostenibilidad.

3.- Transferir competencias y fondos en materia de vivienda a Cataluña.

Como se puede comprobar el programa de CIU es mucho más completo y matizado que el del PP. Incluye inteligentes guiños a colectivos en dificultades. Tiene un mayor grado de fe en las posibilidades de actuación de lo público que la formación que dirige Mariano Rajoy (de o a 10, 1 O 2 es más que 0, aunque se esté muy lejos del máximo). Apunta hacia una tímida europeización de la vivienda española. Sin embargo, es claro que apuesta por costes públicos y beneficios privados. Así como por olvidar los efectos de la burbuja y situarse mentalmente en un escenario postburbuja, cuando esta aún no ha sido erradicada. De la misma manera, se apunta a una acción asistencial y residual en materia de vivienda por parte del sector público. Y sigue pensando que la solución a todo (stock, alquiler, rehabilitación, etc) pasa por un mercado fuerte, adecuadamente regulado por una Administración pródiga en beneficios fiscales (pero huerfana de instrumentos solventes de intervención real en los mervados de suelo y vivienda) y por una Cataluña con capacidad plena de decidir autónomamente sus políticas urbanas y de vivienda.

Dado que CIU es el más que probable frecuente compañero de baile del PP en la acción de legislar y gobernar, sumen ambos programas, dividan entre dos y es más o menos lo que vamos a tener en materia urbana y de vivienda en los próximos años en España. Más de lo ya conocido y fracasado en la pasada década, con mínimos ajustes superficiales y coyunturales, que se querrán hacer pasar por estructurales y permanentes.

El Programa del PNV en materia de vivienda para las elecciones generales del 2011 es facil de resumir: no dedica ni una sola palabra dedicada al tema.

En estos términos, es imposible que el PNV incumpla su programa en esta materia. Y ciertamente gozará de absoluta libertad de voto en este asunto en los próximos cuatro años en Congreso y Senado. A pesar de lo anterior, es casi seguro que será el segundo partido en nivel de influencia sobre el PP en términos de gobierno y legislación. Así que sus votantes entregan un cheque en blanco en urbanismo y vivienda que quizás pueda ser de cierta relevancia en los próximos cuatro años.

Por cierto, lo del PNV en vivienda es superado con creces en la arena política vasca por Amaiur, que no tiene programa electoral, ni de vivienda ni de nada. Cero. Nada. Una especie de homenaje electoral al Blanco sobre blanco de Malevich o a al 4'33'' de John Cage. Pintura sin pintura, música sin música y ahora candidatura sin programa electoral. 

En cuanto al PSOE, no debe sorprendernos que haga un reinvindicación de lo hecho en los ultimos ocho años en el Gobierno y que plantee políticas y medidas en línea con lo que dicen haber intentado impulsar.

Apunto como cuestión de interés que el PSOE es el único partido de los que habitualmente gobierna en España (PP y PSOE apoyados por CIU y PNV) que habla de la vivienda como bien de primera necesidad y no solo actividad económica, fuente de empleo y bien de inversión. No llega a considerar la vivienda un derecho, aunque la constitución lo haga, pero se queda a las puertas. Y tambien me ha parecido atinada la referencia a evitar desde hoy que en el futuro pueda volver a haber una burbuja inmobiliara en España.

El PSOE maneja cinco ejes fundamentales de acción en la materia y a cada uno de ellos le atribuye una serie de medidas.

REHABILITACION Y REGENERACION URBANA

• El PSOE apuesta a todo, sin que sea fácil saber con que se queda: subvenciones públicas, colaboración público privada, financiación pública específica, empresas privadas certificadas en la materia, acción directa del sector público, beneficios fiscales, agente rehabilitador ...

MOVILIZACION DEL STOCK DE VIVIENDA Y ALQUILER

• De nuevo la dispersión es notable: fomentar los fondos de inversión privados como gestores de vivienda en alquiler, potenciar las bolsas públicas de intermediación en alquiler privado, deducciones fiscales para la movilización de stock hacia el alquiler privado, utilizar parte del sotck como vivienda rutística de personas de la tercera edad de la UE ...

URBANISMO SOSTENIBLE

• Agilización de la tramitación urbanística (como PP y CIU, el PSOE cae en el patetismo se sugerir que en España el planeamiento urbanístico ha estrangulado la producción de suelo residencial; decir eso en el país de los 6 millones de nuevas viviendas en poco más de 8 años -España tiene hoy 25.5 millones de unidades- requiere una alta dosis de autismo o de descaro).
• Mapa de reservas de suelo para vivienda protegida en toda España.
• Refuerzo de la fiscalía anticorrupción.

CONCERTACION INTERADMINISTRATIVA DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA

• Pacto de todas las Administraciones en materia de vivienda y de estas con bancos y empresas (no me resisto a mencionar que el PSOE no enumenra entre los actores de la vivienda en España a la ciudadanía, asociada o sin asociar).

SOBRENDEUDAMIENTO Y EMBARGOS HIPOTECARIOS

• No me repetiré sobre medidas ya propuestas en este campo por PP y CIU (información a consumidor, ley insolvencia, regulación de las tasadoras, limite de intereses de mora, etc) y compartidas tambien por el PSOE.
• Haré una mención a un tema que ha traído cierta polémica (el PSOE ha bloqueado la dación en pago durante ocho años en el Gobierno y las Cortes y ahora dice defenderla en campaña electoral). A este respecto el PSOE pide a los bancos que dispongan entre su abanico comercial de hipotecas con dación en pago y que, obviamente solo a futuro, los clientes puedan pedirla y pactarse cuando se llega a un acuerdo entre banco y cliente. Es un poco menos que nada, pero tan imperceptible que es prácticamente nada. Y además, parte de maniqueo de pensar que la fuerza de negociación de las dos partes es pareja ...
• Y es que en esta materia (pobres puestos de patitas en la calle en momentos de grave crisis) el PSOE confía en la mediación de la Administración y en la buena fe de las entidades financieras. Es un poco duro decir esto, pero en esta materia, PP y CIU dicen algo más que el PSOE. Los primeros defienden el alquiler privado bonificado fiscalmente si tiene opción de compra para personas que hayan sido ejecutadas hipotecariamente. Y los segundos hablan de favorecer que el hipotecado que sea lanzado se pueda quedar en la misma vivienda en alquiler. El PSOE, sorprendentemente, ni eso dice.

IU es el único partido de los que he analizado que defiende la vivienda como derecho ciudadano que debe ser garantizado por ley y que, a la vez, considera que el camino casi exclusivo de satisfacción de este derecho por parte del sector público debe ser el alquiler social.

Es tambien el único partido que aboga por un plan de compra de vivienda libre en stock a precio de coste para dedicarlo a un servicio público de alquiler social, que deberá además nutrirse de las viviendas públicas promovidas nuevas para su alquiler y de las privadas vacías expropiadas.

Hasta lo que yo sé es también la única formación que pide la inmediata paralización de los desahucios de parados, para que puedan permanecer en sus viviendas en concepto de inquilinos con un alquiler máximo del 30% de sus ingresos (obviamente siendo el Estado el financiador y el gerante de todo este esquema).

IU tambien defiende la dación en pago, no solo a futuro, sino tambien retroactiva para que sirva de alivio a las casi 300.000 que han perdido su vivienda recientemente.

La coalición propone un plan masivo de rehabilitación sostenible de viviendas residenciales (200.000 al año que creen 200.000 empleos; en estos momentos a duras penas superamos las 30.000 rehabilitaciones al año).

Y finalmente IU propone subir el 100% el IBI de las viviendas vacías. Es el único partido de los que yo he analizado que lo propone con cifras concretas (aunque no aclara si incluye o no las viviendas de segunda residencia -que entiendo incluídas a tenor de lo dicho por IU en los pasados años en esta materia-).

De todo ello deduzco que IU, en materia de vivienda, navega por aguas bien distantes de las surcadas por PP, PSOE, CIU y PNV. En lo que IU propone hay una indisimulable continuidad con el proyecto socialdemócrata europeo del pasado siglo (aunque eso en la España de hoy parezca revolucionario). Así como un altísimo grado de confluencia con las peticiones del 15M en materia de vivienda (por más que esto incomode a buena parte del propio 15M). Por todo ello, entiendo que las medidas propuestas por IU tienen pocas o ninguna posibilidad de ser aplicadas en los próximos años de formas sistemática. Lo cual no quiere decir que a mi no me parezca las más plausibles para una salida social a la burbuja inmobiliaria española, para no volver a tropezar en el futuro con la misma piedra y para vertebrar algo parecido a un servicio público de vivienda en España de corte europeo.

La debutante EQUO pone en primera línea de sus preocupaciones la promoción de la rehabilitación de vivienda y edificios industriales y de servicios (impulsar 500.000 rehabilitaciones del primer tipo y 30.000 del segundo). Por cierto, solo IU y EQUO dan cifras en sus programas electorales, las mismas son ambiciosas, pero realizables y quedan lejos dela subasta de cifras de viviendas que solían contener los programas electorales hace tan solo unos años.

Como IU, apuesta por el incremento del IBI de las viviendas vacías (sin porcentaje) y el de las segundas residencias (es el único partido de los analizados que lo propone).

En términos más genéricos propone reducir el peso en el PIB y el empleo del ladrillo español. Algo que se dice rápido, pero que desdpues de leer los programas electorales maistream se comprueba que no va a ser nada sencillo. Por cierto, IU maneja una idea similar a esta al proponer un nuevo modelo económico más basado en lo social y lo ecológico. 

EQUO es el único partido que propone impulsar algo parecido al cohousing, a través de las redes de ayuda vecinal en materia de ciudado, transporte, vivienda intergeneracional, etc. Un asunto de sumo interés social, urbano, público y económico que espero que vaya a más en los próximos años.

EQUO es partidario de usar hasta sus ultimas consecuencias el stock de vivienda existente antes de construir nueva vivienda. Así como de preservar la costa de la depredación urbanística. En definitiva, dirigir el urbanismo en base a las necesidades humanas contrastadas y los límites naturales y no en virtud de las apetencias del mercado.

Impulsará una banca pública al servicio de, entre otras cosas, otro urbanismo y otras políticas públicas de vivienda (IU defiende la misma idea, pero no he visto unido el instrumento -banca pública-con la finalidad -vivienda pública- con tanta claridad en el programa de la coalición).

EQUO defiende la dación en pago (no me queda claro si también la retroactiva), así como la eliminación de las claúsulas suelo y otras abusivas de los contratos hipotecarios.

Y finalmente considera que no podrá haber un urbanismo democrático sin la necesaria participación ciudadana en el mismo.

A mi juicio, un más que correcto balance entre lo verde y lo rojo en materia de urbanismo y vivienda, con muchos puntos de contacto con IU, que supongo que en el futuro facilitaran la acción política concertada de ambas fuerzas en estas materias (si, ya lo sé, soy un ingenuo).

¿Y despues de todo este recorrido que saco en conclusión? Pues algo bastante claro, aunque ciertamente preocupante. Los españoles estamos a punto de encargar el sofocamiento del fuego de la burbuja inmobiliaria española a los que actuaron como ideólogos/pirómanos en el pasado reciente y que, a día de hoy, siguen pensando irresponsablemente que los incendios como mejor se apagan es con gasolina (habida cuenta de que los quemados siempre son otros, el incendio les ha ayudado a volver al poder y el fuego rinde pingues beneficios a sus patrocinadores). Ergo, España seguirá siendo una disfuncional rareza en la UE en materia de urbanismo y vivienda.

Me ratifico en lo que hace nada escribí en este blog en relación al rumbo del inmobiliario español en los próximos meses/años.

Como es evidente, por el bien de mi país y mi sociedad, espero estar total y absolutamente equivocado.

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Leo en la prensa de hoy algo que ya estaba siendo comentado en los círculos especializados desde hace semanas: el Gobierno Vasco va a reducir/congelar la producción de nueva vivienda protegida destinada al alquiler y va a potenciar los programas de movilización hacia el alquiler asequible de vivienda privada ya existente.

Un poco de urgencia, hago algunos comentarios:

1.- Es de agradecer la sinceridad del Gobierno Vasco (el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013, que se aprobó el 28 de diciembre del 2010 y que empezó a aplicarse ya iniciado el año 2011, antes de acabar el presente año ya tiene que reconocer que sus objetivos son irreales y están extraviados). Aunque es un poco fuerte que hayan tardado casi dos años y medio en saber que tienen entre manos.

‎2.- Debemos tener cuidado con el mensaje de que las cajas de ahorros invirtieron 130 millones de euros (en créditos) para vivienda protegida en alquiler en los años de bonanza y esto hoy ya no se puede mantener. Puede que alguno piense que es lo mismo financiar con fondos de cajas de ahorros vivienda libre en propiedad en Seseña, un aeropuerto privado en medio de la nada en CyLM o Terra Mítica en Valencia que financiar vivienda protegida en alquiler en Euskadi. Los primeros ejemplos son ruinosos desde todos los puntos de vista. El último es económicamente rentable para las cajas y socialmente muy beneficioso para gobierno y sociedad vasca en general. El problema es que las cajas de ahorros, como tienen que purgar sus estupideces e imprudencias del pasado (no me estoy refiriendo a ninguna caja en particular, sino al sector en general), hoy no tienen ni para lo más seguro del mundo: que el Gobierno Vasco tome prestado dinero para hacer vivienda protegida en alquiler.

‎3.- Como a la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco no le da dinero para hacer vivienda protegida en alquiler ni el propio Gobierno Vasco (se habla de una recorte presupuestario en vivienda para el 2012 que dejará el presupuestos en poco más de 100 millones de euros, cuando en el 2009 el mismo ascendía a más de 220 millones)  ni las entidades financieras, deciden descongelar Bizigune (al que tanto criticaron en el pasado por ser "caro, un despilfarro, un caprichito del Madrazo..." y que prometieron clausurarlo) y poner en marcha (hace más de dos años que dicen que se va a poner en marcha) el programa de intermediación inmobiliaria (PII). Similitudes entre los dos: los dos tratan de poner en alquiler vivienda privada ya construida (bueno para el medio ambiente). Diferencias: Bizigune exige que la vivienda esté previamente vacía (suma al alquiler) y en el PII la vivienda puede tener ya inquilino (no suma al alquiler); en el PII el papel de la Administración es meramente la de intermediario entre privados, mientras que en el caso de Bizigune hay garantía pública de que el alquiler será social y no habrá fraude alguno; los inquilinos de Bizigune están fuertemente subvencionados y los del PII no -está dirigido a inquilinos de mayor poder adquisitivo que los de vivienda social o protegida, sin dejar de tratar de ser alquiler asequible-; etc. Rrgo, el PII es más barato, menos seguro y menos social y Bizigune es más caro, más seguro y más social). Sea como fuere, el GV apuesta por alquiler social, protegido o asequible en vivienda ya existente. Me parece muy correcto.

‎4.- Asusta la modestia de los números. En el 2009 Euskadi disponía de un parque de vivienda en alquiler público de más de 19.000 viviendas. Y ahora se deja claro y además se dice en público que en el 2013 si llegamos a las 22.000 o 23.000 nos podemos dar con un canto en los dientes. Muy preocupante. Pero, al menos, es sincero.

‎5.- Me preocupa el discurso implícito que existe contra los Alojamientos Dotacionales de Alquiler. Un equipamiento público residencial (no son viviendas) cuyo suelo obtiene de forma gratuita la Administración y que deberían ser la columna vertebral del servicio vasco de vivienda pública en alquiler. Una cosa es hacer pocos alojamientos de este tipo, por la crisis. Y otra muy distinta es, aprovechar la crisis, para no hacer ninguno.

De urgencia, esto es lo primero que se me ocurre. Pero como el asunto es de relevancia, supongo que en el futuro habrá que seguir hablando de sus implicaciones de todo tipo.

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Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene.

A tal efecto, y como ya os conté en julio y agosto, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! El grupo lo hemos lanzado Carlos Martinez Garcia y yo mismo, pero no tenemos ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica (que estamos dispuestos a compartir, alternar, ceder, etc). En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo iremos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés. Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.
 
Nuestro primer debate ha girado estos días en torno a la VIVIENDA DE ALQUILER Y LA NECESIDAD DE DISPONER DE UN PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA EN ALQUILER SOCIAL DE NIVEL EUROPEO.
 
Como conclusión final de este primer debate hemos elaborado el DOCUMENTO (ya cerrado) PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA EN MATERIA DE ALQUILER  que ponemos a disposición de cualquiera que lo quiera usar para informarse, debatir,  actuar, etc, tanto de forma individual como colectiva.

El documento ya se ha hecho llegar al 15M, DRY y PAH en la medida que esto es posible, dado el caracter asambleario y descentralizado de estos movimientos. Os animamos a difundirlo.

Estamos embarcados en la apertura de un segundo debate temático y todas las sugerencias son bienvenidas.

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Os dejo un link a un documental de la BBC sobre la reciente historia de la vivienda social británica. Algo que estaría bien que hiciera TVE sobre la vivienda protegida (ya en este tipo de cosas, creo yo, se ve si estamos ante un verdadero servicio público televisivo o no).

El periodista y escritor Michael Collins (en la foto de arriba con un usuario de vivienda social británica) presenta la historia de una de las mayores revoluciones sociales de Gran Bretaña, las viviendas sociales, que llegaron a proporcionar viviendas a más de un tercio de la población británica.

El documental cubre el periodo que va desde el final de la primera guerra mundial hasta nuestros dias. A lo largo de este camino se ha producido un extraordinario experimento social, con claros y oscuros, que fue truncado por las reformas de Margaret Thatcher (right to buy - derecho a comprar que acabó con décadas de council housing - alquiler social municipal) implementadas en el contexto cultural del auge del consumismo capitalista (consumo, acceso a la propiedad, endeudamiento ...).

Nosotros los españoles también podemos llorar la pérdida de un amplio stock de vivienda pública (casas baratas de principios de siglo XX, vivienda protegida franquista, otras viviendas públicas de la democracia en las postrimerias de la pasada centuria, etc no suman un número menor de millones de viviendas -otra cosa es que gracias a la descalificación todas se vayan como agua tirada por el fregadero hacia el mercado-). Pero, dada la modestia cuantitativa, cualitativa y teleológica de nuestras políticas públicas de vivienda, ni de lejos podemos comprender la revolución e involución social que se produjo en torno a la vivienda en el Reino Unido en el pasado siglo XX.

Se tenga el punto de vista que se tenga, el documental me parece interesante y sería bueno que en España se hiciera uno similar. ¿Algún voluntario/a?

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Esta tarde doy una clase en el Colegio de Abogados de Barcelona en el marco de unos cursos (de los que ya os hablé el año pasado) organizados por el Observatorio DESC sobre el derecho a la vivienda y los mecanismos para hacerlo efectivo.

Mi clase girará entorno a las principales características de las políticas públicas de vivienda líderes en la UE (con algún comentario sobre buenas prácticas), así como a la excepcionalidad en el marco europeo de las políticas públicas de vivienda españolas y la peculiaridad de la política pública de vivienda vasca (ni enteramente española ni enteramente europea, aunque con cosas de ambas). La parte que quizás pueda tener más interés es la final, en la que hago un repaso a lás técnicas jurídicas, económicas y administrativas ya a disposición de los poderes públicos españoles para gestionar de una manera más racional el urbanismo patrio.

Por si a alguien le puede interesar dejo la presentación que voy a usar en el curso esta tarde.

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Me han publicado hoy un artículo en CINCO DIAS titulado EVITAR LA BURBUJA INMOBILIARIA. El artículo es una versión reducida de otro un poco más largo que preparé para el blog y que no había colgado hasta ahora.

Mi tesis fundamental es que, si no se alteran ninguno de los factores estructurales que posibilitaron la burbuja inmobiliaria, en el futuro tendremos nuevas y más dañinas burbujas ladrilliles.

Superada la crisis, esperemos que pronto (lo del reparto equilibrado de costes tiene pinta de que va a ser muy difícil), se pueden evitar burbujas futuras, pero debemos tener el coraje para hacer reformas estructurales en materia financiera, fiscal, institucional, política, cultural, legal, etc.

Tengo la sensación de que España es como un drogadicto que no quiere dejar la droga, a pesar de que estas le hace mucho daño. En nuestras manos está poder vivir sin drogas financiero-inmobiliarias.

Yo aporto algunas propuestas. Seguro que no acierto en todas. Seguro que hay otras que deben ser tenidas en cuenta. Sea como fuere, creo que es un debate que hay que tener ahora para poder introducir reformas lo antes posible y evitar males futuros, pero ciertos y relevantes. En nuestras manos está.

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