Como ya he comentado en un post anterior, el pasado día 28 de diciembre del 2010 el Gobierno Vasco aprobó en su Consejo de Gobierno el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010 - 2013. Este plan sustituye al ya vencido Plan Director de Vivienda 2006-2009.

El Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 es el documento estratégico clave en materia de política de vivienda en Euskadi. No se puede negar que los ayuntamientos vascos (urbanismo y vivienda en general), las diputaciones forales (fiscalidad de la vivienda y el suelo) y el Gobierno de la Nación (regulación financiera e hipotecaria, Renta Básica de Emancipación, etc) también tienen mucho que decir en materia de vivienda. Pero por competencias, ámbito territorial de acción y recursos económico-financieros, el Gobierno Vasco ostenta cierta primacía estratégica en las políticas públicas de vivienda en Euskadi.

No estoy aún en condiciones de emitir una opinión integral sobre el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 (PDVRU), pues todavía no he estudiado todo su texto en profundidad. Aunque no creo que mi opinión varíe mucho en relación a lo que ya dije sobre el Pacto Social de la Vivienda (PSV), pues el referido PSV es el claro antecedente del PDVRU.

Si estoy en condiciones de hacer algunos comentarios sobre LOS CUADROS DE OBJETIVOS DEL PDVRU 2010-2013 (contenidos en las páginas 165 y siguientes del mismo). Los objetivos cuantitativos son la parte más medible del PDVRU, pues estamos ante orientaciones para las políticas públicas de vivienda que contienen una cifra unitaria como objetivo, un momento temporal para el que deben estar realizados y una metodología de medición y seguimiento.

Vamos con los grandes números:

A.- 20.000 nuevas viviendas públicas para los años 2010-2013

• Tanto en la campaña electoral de las elecciones autonómicas vascas del año 2009, como en el Pacto Social por la Vivienda del 2010, las cifras que se manejaban los dirigentes del PSE eran muy superiores (unas 10.000 viviendas protegidas nuevas al año, es decir 40.000 en el conjunto de un plan cuatrienal).
• Debemos deducir que, ganadas las elecciones (el poder menor) y conseguido el consenso de promotores e instituciones financieras (el poder mayor), ha llegado la hora de cierto realismo y/o modestia en los objetivos. Los mismos caen, nada menos a que a la mitad de lo establecido.
• Aunque, todo hay que decirlo, 5.000 viviendas protegidas nuevas por año en los tiempos que corren es un objetivo no alcanzable (sirva de muestra las menos de 3.200 nuevas viviendas protegidas iniciadas en el año 2009 y el posible similar nivel de producción del año 2010 -todo ello a tenor de los datos oficiales del Observatorio Vasco de la Vivienda-) y puede que hasta no deseable territorial y medioambientalmente.

B.- De esas 20.000 nuevas viviendas protegidas, 8.100  de alquiler y 11.900 en propiedad

• Sigue siendo preponderante la producción de vivienda protegida para su venta en propiedad, por mucho que los discursos estén totalmente volcados en el alquiler público. Sin perjuicio de que Euskadi ha sido líder en esta materia en España y que dice querer seguir siéndolo, los objetivos en materia de nuevo alquiler público no disimulan que el régimen preponderante de la vivienda protegida en Euskadi sigue siendo la venta de vivienda protegida, además en propiedad plena (pues esta PDVRU es, además, el del intento de venta de más de 20.000 derechos de superficie de 20.000 viviendas protegidas construidas y gestionadas durante la última década en este interesante y vanguardista régimen jurídico).
• Dicho sea de paso, yo no suscribo los modelos 100% vivienda protegida en alquiler que defiende buena parte de la izquierda política y sindical a la que yo pertenezco; para mi, por todo tipo de razones urbanísticas, sociales, presupuestarias, de gestión pública, etc, el secreto está en la mezcla de vivienda protegida en alquiler y en venta.
• La apuesta del PSE por un 40% de nueva vivienda protegida en alquiler es, a mi juicio, insuficiente; pero no por ello defiendo el 100% de vivienda protegida en alquiler; un 60% alquiler - 40% propiedad o 75% - 25% hubiese sido, a mi modesto entender, lo óptimo en materia de producción de nueva vivienda protegida.
• Aparece en este PDVRU la vivienda protegida en alquiler con opción de compra por primera vez en nuestra historia. Es una exigencia del PP y el PSE (que depende del PP para gobernar) la ha incluído en el plan, aunque parece que no con mucho entusiasmo (solo 1.000 unidades en cuatro años) y con innegable honestidad intelectual (figura como vivienda protegida en propiedad y no como alquiler público -como ocurren en los planes de vivienda de otras CC.AA).

C.- 4.229 nuevas unidades públicas de alquiler (que no provienen de la producción de nueva vivienda)

• Aqui debemos incluir las 250 nuevas unidades del programa Bizigune (que, a pesar de que el PSE se lo quiera cargar, sigue figurando entre los objetivos a lograr, dado que se pretende mantener un parque de 5.000 viviendas en este esquema), las casi 2.000 nuevas rentas básicas de emancipación (ayuda al alquiler para jóvenes pagada por el Gobierno estatal, pero que el Gobierno Vasco considera, a mi juicio correctamente, como política pública de vivienda en Euskadi) y las 2.000 nuevas viviendas del programa de intermediación en el alquiler del Gobierno Vasco (el pseudobizigune, pues parece Bizigune, pero en realidad es una inmobiliara privada -alquileres de mercado y gasto presupuestario público testimonial- en el seno de la Administración).
• Llama al atención que se incluya la renta básica de emancipación estatal (ya digo, a mi entender bien incluida) y no se mencione el complemento de vivienda que el Gobierno Vasco sufraga desde el Dpto. de Asuntos Sociales del propio Ejecutivo Vasco. A nadie se le escapa que Vivienda y Asuntos Sociales andan a la gresca por este programa (desde hace muchos años en realidad), pero que no lo gestione vivienda, no quiere decir que no sea política pública de vivienda. A mi juicio debería haberse reflejado por pureza estadística y para una mejor comprensión de las políticas públicas de vivienda y sociales vacas.
• Vaya por delante que es sumamente interesante que se mantenga en el actual PDVRU el discurso del alquiler en suelo urbano consolidado y en vivienda ya construída y usada. Afortunadamente los actuales gestores no han confundido su rechazo a Bizigune con la idea de actuar en alquiler en la ciudad ya construida.
• Pero que este sea un objetivo loable no justifica, a mi juicio, el caracter nulamente social de la intermediación pública en el alquiler que propone el PSE, las posibilidades de fraude e inflación no evitadas por la renta básica de emancipación estatal y la persecuación que se realiza a Bizigune.
• En otro orden de cosas, pongo de relieve una de las trampas del PDVRU, al incluir como nuevos alquileres públicos las 6.021 rentas básicas de emancipación y las 4.750 viviendas de Bizigune ya existentes en el año 2009 y que este PDVRU se las apunta como si fueran a ser producidas en los próximos años. De esta manera, se consideran logros del PDVRU 2010-2013 objetivos ya logrados por el PDV 2006-2009, una argucia que permite colar de rondon, nada menos que casi 11.000 alquileres público subvencionados ya existentes y alterar -en realidad, falsear- buena parte de los números del plan, como veremos a continuación).

D.- 5.000 nuevas viviendas públicas (que no provienen de la producción de nueva vivienda)

• Esta es una de las partes más interesantes del PDVRU, la obtención de vivienda protegida sin construir nueva vivienda, a través de la conversión de locales en viviendas, la rehabilitación y la conversión de vivienda libre en vivienda pública o pseudopública
• Dos de estas líneas (locales y vivienda libre usada) ya existían en anteriores planes y no funcionaron bien.
• La idea de conseguir nuevas viviendas protegidas por rehabilitación o regeneración urbana de viviendas y/o entornos urbanos es novedosa, interesante y esperemos que exitosa.

E.- Captación de suelo para 19.500 viviendas protegidas nuevas

• Aparentemente se mantiene la velocidad de crucero en esta materia, aunque gracias al denostado sector público que asume el 95% de los objetivos en materia de suelo.
• Uno no sabe si es por aprovechar un momento de debilidad del mercado para hacerse con una buena bolsa de suelo público, por simple inercia estadística o por ser el Gobierno consciente de que los promotres privados vascos hoy no pueden financiar la gestión de suelo de casi ningún desarollo con el parón que eso supone para todo tipo de nuevas viviendas (protegidas, pero también libres).

F.- Demanda satisfecha de 29.250 usuarios con el nuevo PDVRU; el plan habla de 40.000 demandas satisfechas, pero restada la trampa estadística antes referida se llega a la cifra real de 29.250 demandas de vivienda satisfechas.

G.- 42% de las actuaciones en alquiler y 58% en propiedad; el PDVRU habla de un 58% de alquiler y un 42% de propiedad, pero, de nuevo, la trampa estadística debe ser tenida en cuenta.

H.- Parque de alquiler público alcanzable en el año 2013 de 31.489 unidades

• Este es un dato que el PDVRU no aporta en su caudro de objetivos, pero que yo he construido con los datos disponibles, restadas las trampas estadísticas.
• Se quiere pasar de un parque de alquiler de 19.160 viviendas públicas en alquiler en el año 2009 a otro de 31.489 unidades en el 2013
• Hay que destacar que, frente a las 2.000 nuevas viviendas en alquiler que el PDVRU estima necesarias producir por año de media, el año pasado la cosa se cerró con poco menos de 200 nuevas unidades
• Así que parece imposible con el actual nivel de producción llegar a las 8.100 nuevas unidades de alquiler público o a un parque de 31.489 viviendas públicas en alquiler. 

Más allá de los grandes números (que ya dicen muchas cosas) se adivinan algunas tendencias dignas de mención:

• Estamos ante un plan básicamente continuista, que no aporta demasiadas nuevas técnicas, que mantiene los objetivos al uso de las políticas públicas vascas de los últimos diez años, que no parece procesar la crisis pues sigue manejando objetivos numéricos inalcanzables en los actuales tiempos, que pone el acento semático en la rehabilitación y el alquiler, pero centra el grueso de sus objetivos medibles en la producción de nueva vivienda en propiedad y que puede quedarse meramente en agua de borrajas de continuar los muy pobres niveles de producción de vivienda protegida, alquiler, rehabilitación y regeneración urbana habidos en el año 2009 y los previsibles del año 2010.
• Es muy interesante ver como el PDVRU busca el equilibrio territorial en la oferta de vivienda protegida (y para ello reduce drásticamente todo tipo de actuaciones en Alava).
• Se constata de nuevo que el alquiler público depende casi únicamente del Gobierno Vasco (ni ayuntamientos ni promotores privados adquieren protagonismo en esta materia). Es revelador que de las 8.100 nuevas viviendas protegidas en alquiler que se pretenden construir en cuatro años, más de 7.000 vayan a ser promovidas por el Gobierno vasco. En el mismo sentido, el 100% de la vivienda pública en alquiler obtenida en suelo urbano consolidado y vivienda usada lo va a ser por el Gobierno Vasco, pues cero son los objetivos atribuídos a municipios y privados.
• La venta en propiedad de vivienda protegida (el régimen más lucrativo) sigue siendo el régimen favorito de la iniciativa privada (pueda venderse o no, que siempre estará el estado para socializar las pérdidas habidas como consecuencia de una mala decisión empresarial).
• No parece que el Gobierno tenga mucha fe en la vivienda tasada, pues de las 11.900 nuevas viviendas protegidas solo se preveé que 1.900 sean de este régimen. Recuérdese que los ayuntamientos, los promotores y los partidos políticos main stream decían hasta hace dos días que en Euskadi deberíamos potenciar la vivienda tasada para tener un mercado sano de la vivienda. Se ve que lo que era interesante en tiempos de bonaza (reducir la vpo a costa de la vivienda tasada y aumentar el valor residual del suelo y la tasa de beneficio del promotor) hoy ya no es posible en tiempos de crisis (en los que la vivienda tasada no se vende ni regalada, la vpo en propiedad se coloca con bastantes dificultades y los inscritos en Etxebide mayoritariamente necesitan vivienda pública en alquiler).
• A pesar de la retórica rehabilitadora y regeneradora, como ya he dicho muchas veces muy loable, estas líneas mantienen objetivos relativamente modestos (algunos inferiores a lo hecho en los últimos años)y emerge como única noveda seria (aunque en números muy modestos) la creación de vivienda protegida en suelos ya ocupados a través de la rehabilitación o regeneración urbana.
• Se mantiene el papel marginal en materia de vivienda de los consistorios vascos, después de años de reclamar un mayor protagonismo, en tiempos de crisis se repliegan dejando todo el campo libre al Gobierno Vasco y sin hacer demasiado ruido al respecto.
 

Leyendo las tablas de objetivos del PDVRU 2010-2013 uno tiene la sensación de que estamos ante meros fuegos de artificio imposible de lograr habida cuenta de la producción actual del sector público vasco de la vivienda, bien tratados por los media afines (multitud) y que puede servir como distracción frente a las mesas en las que los que de verdad mandan deciden sobre las cosas serias del comer con las que no se juega (aumento de los precios vpo, reducción de las reservas de suelo para vivienda protegida, incremento del valor máximo de repercusión del suelo de vpo, reducción de la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas, aumento de la edificabilidad, abolición de la calificación permanente de la vivienda protegida, revisar a la baja el papel de Visesa en el mercado vasco de vivienda y suelo, etc).

A pesar de que comento lo que veo y como lo veo, espero estar equivocado en lo negativo de mi análisis y acertado en lo que hay de positivo. Y como siempre, le deseo la mejor de las suertes a todas las personas que trabajan a diario en el sector vasco de la vivienda pública, incluídos los cargos públicos siempre tan denostados y no siempre justamente. 

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