En las últimas semanas se observan algunos fenómenos en el ladrillo español que, por separado dicen cosas, pero que todos ellos leídos en conjunto dicen muchas más.

Os comento algunos asuntos que me parecen relevantes y después trato de sacar alguna conclusión conjunta.

• EL TAMAÑO DEL LADRILLO TOXICO ESPAÑOL EMPIEZA A SER RECONOCIDO POR SUS ACTORES PRINCIPALES: 2.8 billones de euros de endeudamiento de familias, empresas, entidades financieras y AAPP (buena parte del mismo en el extranjero, casi todo endeudamiento privado -las AAPP apenas llegan a 0.47 billones de euros, del que buena parte es endeudamiento anticrisis muy reciente- y una parte muy sustancial vinculada a la vivienda), 350.000 millones de euros de crédito promotor en situación muy complicada (estamos hablando de un 30% del PIB de España, más de la mitad no es liquido -por ser suelo- y solo sus intereses anuales superan los 15.000 millones de euros) y entre 700.000 y 1 millón de viviendas recién terminadas y sin vender (además del millón de viviendas usadas vacías de hace ya unos años -lo que viene a significar que 1 de cada 10 viviendas en España está vacía o que en España hay más viviendas vacías que en alquiler).

• En este contexto, BANCOS Y CAJAS SIGUEN CANJEANDO CRÉDITOS POR SUELOS E INMUEBLES (para evitar la quiebra de promotores y retrasar la suya propia) Y EMPIEZAN A EMPATAR ENTRE ELLOS EN MOROSIDAD (en torno al 5%).

• EL PRECIO DE LA VIVIENDA PODRÍA DESCENDER OSTENSIBLEMENTE (hay estudios que hablan de una posible reducción del precio de la vivienda del 30%) SI BANCOS Y CAJAS VENDIERAN LAS VIVIENDAS QUE TIENEN RETENIDAS. Hay estimaciones de stock inmobiliario en manos de bancos y cajas de más de 100.000 viviendas y unos 25.000 millones de euros -11.000 ya vendidos en el 2009 y 14.000 aún en su poder -datos tomados de las diez principales entidades financieras españolas, que no tienen porque ser las diez mayores tenedoras de ladrillo fallido y que a mí se me antojan un poco cortos, pues solo serían un 10% del millón de viviendas nuevas no vendidas en manos de promotores-financieros-).

• Pero las entidades financieras no están por la labor de vender nada a menor precio. De hecho, BANCOS Y CAJAS HAN COLOCADO LA MAYOR PARTE DE SUS INMUEBLES EN VEHÍCULOS FINANCIERO-FISCALES-CONTABLES A LA ESPERA DE PODER VENDER LAS VIVIENDAS CON LAS QUE SE HAN QUEDADO CASI A LOS PRECIOS DE LOS AÑOS DEL BOOM. El sistema financiero tiene capacidad para retener el precio de la vivienda a base de no vender su stock -salvo a precios artificialmente altos-, dar créditos hipotecarios casi solo para la venta de sus propias viviendas y utilizar a sus sociedades de tasación para mantener el precio artificialmente alto. Se pretende vender en el futuro las viviendas, al menos, a un precio superior al del crédito que en su día se dio al promotor. Como a los promotores se les daban créditos por el 100% del valor de las viviendas a construir, que, como todos sabemos, se infló especulativamente desde el año 1997 hasta el 2008 que todo reventó, no les va a ser fácil a bancos y cajas vender sin pérdidas.

• EL BANCO DE ESPAÑA, EN POCOS MESES, HA SUBIDO LAS PROVISIONES BANCARIAS VINCULADAS AL CREDITO INMOBILIARIO DEL 10% AL 20% DEL VALOR TEORICO DEL SUELO O VIVIENDA FINANCIADO Y AHORA SE PLANTEA IR AL 30%. El Banco Central español está intentando que las viviendas retenidas por bancos y cajas se vendan a precios más baratos o se alquilen. Si se fuerzan las reglas de dotaciones contables en materia de suelo y viviendas se incentiva la venta o alquiler de suelos y viviendas, pues en los balances de bancos y cajas solo producen menores beneficios o mayores pérdidas (vía mayores dotaciones contables).

• Mientras el Banco de España aprieta la Administración no ahoga. De hecho, muchas AAPP, con la Ministra a la cabeza (LA MINISTRA DE VIVIENDA SE MUESTRA ESPERANZADA ANTE EL INICIO DE TENSIONES ALCISTAS EN LOS PRECIOS DE VENTA DE LAS VIVIENDAS Y EL REFLUJO DEL CREDITO HACIA LA VENTA DE VIVIENDA) se han convertido en la punta de lanza comercial del sector inomibiliario español y andan muy preocupados con que las viviendas se vendan y lo hagan a precios altos. Uno diría que es labor de la Ministra colaborar para que la vivienda sea accesible y se venda y alquile a precios moderados. Uno diría que las tensiones inflacionistas del precio de la vivienda deberían ser una mala noticia en el Ministerio de vivienda. Pero la Ministra de Vivienda española está a otras cosas. Como tantas otras veces a lo largo de nuestra historia, las políticas públicas de vivienda son mucho más política macroeconómica (como proteger a los promotores) que política social (como procurar vivienda en alquiler a precios asequibles).

• En la misma línea de lo que acabo de comentar, LA JUNTA DE ANDALUCÍA ANIMA A LA COMPRA DE VIVIENDAS ANTES DE JULIO "PORQUE LOS PRECIOS NO VAN A BAJAR MÁS". Y hace estas invitaciones después de poner 1.000 millones de euros de los contribuyentes a disposición de los andaluces para que compren las 70.000 viviendas que tienen sin vender los promotores en esa Comunidad Autónoma. El crédito suministrado por la Junta de Andalucía puede llegar a ser del 100% del precio y no es necesario pagar entrada alguna. La Junta exige a cambio que esas viviendas se vendan un 20% más baratas que su precio de hace unos años, pero no se calificarán como vivienda protegida. Un ejemplo privilegiado de lo que es una Administración dedicada en cuerpo y alma a las labores comerciales del sector privado.

• Como consecuencia de estos posicionamientos del sector privado, del financiero y de las Administraciones Públicas LAS VENTA DE VIVIENDAS EN DOS AÑOS SE HA DESPLOMADO A LA MITAD EN ESPAÑA. TAMBIEN SE HA DESPLOMADO A LA MITAD LA PRODUCCION DE NUEVA VIVIENDA (estamos en niveles de producción ocho veces inferiores a los de los años de la burbuja inmobiliaria). PERO LOS PRECIOS HAN SIDO MUCHO MENOS SENSIBLES A LAS BAJADAS Y SE MUEVEN ENTRE EL 10% OFICIAL Y EL 20% REAL. El ajuste inmobiliario que en España se da vía cantidad y no vía precio ha provocado que comprar una vivienda sigue suponiendo hoy, como en los momento más alcistas del clico, más de 7 años de salario completo de una persona o familia y no nos acercamos, ni por asomo, a las tres o cuatro veces de hace unos 15 años.

• EL SECTOR FINANCIERO SIGUE SIN HACER SU RECONVERSION, AL MENOS EN SU VERTIENTE "CAJAS". Todo el mundo habla de fusiones, de la necesidad de que sean entre cajas de diferentes CCAA o de lo bueno que sería que dejara de haber interferencias de los partidos políticos. Pero ahí siguen los fondos del FROB durmiendo el sueño de los justos.

• LAS GRANDES CONSTRUCTORAS DOBLAN SUS BENEFICIOS EN EL AÑO 2009. No se ha comentado mucho, pero para los diez gigantes españoles de este sector el año 2009 ha sido un año bastante bueno. Supongo que sus negocios estaban ya hace años diversificados y bien gestionados. Supongo que estas empresas son corredores de fondo. Supongo que no tienen nada que ver con los promotores cortoplacistas que se hincharon a ganar dinero, pero que no tenía plan B para después del pinchazo de la burbuja. Por el contrario LAS GRANDES INMOBILIARIAS ESPAÑOLAS PIDEN ABIERTAMENTE AL ESTADO QUE INTERVENGA PARA EVITAR SU QUIEBRA.

• EL PRESIDENTE ZAPATERO AFIRMA QUE SI NO FUERA POR LA CONSTRUCCION Y EL URBANISMO SALVAJE DEL PP YA HABRÍAMOS SALIDO DE LA CRISIS ECONOMICA. Tiene cierta gracia que ZP descubra hoy y no hace seis años, cuando empezó a gobernar, que el ladrillo era nuestro talón de Aquiles económico. El gobernante PSOE pudo haber deshinchado la burbuja inmobiliaria en sus primeros años de gobierno, pero prefirió disfrutar del empleo y PIB que generaban, aún a riesgo de sufrir los rigores de su pinchazo. Más que apelar al urbanismo salvaje del PP debería hacer examen de conciencia sobre el urbanismo condescendiente del PSOE. Unos crearon al monstruo y otros no se atrevieron a enfrentarlo y los unos por los otros la casa sin barrer y hecha unos zorros.

• EL INSTITUTO DE ESTUDIOS ECONÓMICOS (a través de su Gregorio Izquierdo) CONSIDERA QUE LA ACTUAL SITUACIÓN DEL INMOBILIARIO EN ESPAÑA SE HA PRODUCIDO POR EL EXCESO DE INTERVENCIÓN PÚBLICA Y POR UN MODELO DE VIVIENDA PROTEGIDA INJUSTO y propugna que se vincule la propiedad del suelo al derecho a edificar sin control por parte de las AAPP sobre que, cuando y como se construye. Como complemento de esto propone una liberalización del alquiler privado con beneficios fiscales para los arrendadores (IVA superreducido). Y finalmente defiende que toda la vivienda protegida que se construya sea en alquiler. Llama la atención que la responsabilida de lo ocurrido sea de la vivienda protegida, que a penas a pesado el 5% del total de viviendas iniciadas. Llama la atención que el sector pirvado no tenga nada que ver con la crisis, cuando ha campado a sus anchas durante más de 15 años.

• Por su parte, la FUNDACION ALTERNATIVAS APADRINA OTRO ESTUDIO SOBRE EL FUTURO DEL SECTOR INMOBILIARIO DE JULIO RODRIGUEZ LOPEZ (ex Banco Hipotecario, ex Caja de Ahorros de Granada y economista del Banco de España) QUE SOSTIENE ANALISIS Y PROPUESTAS DIAMETRALMENTE OPUESTOS. Julio Rodriguez Lopez defiende el papel de la banca pública y la fiscalidad al servicio de unas políticas públicas de vivienda poderosas que ayuden a crear un parque público de vivienda en alquiler y un parque privado de alquiler de precio moderado dimensionados para las necesidades de España, así como una política de venta de vivienda protegida totalmente exenta de fraudes y mercanismos mercantiles.

• Habida cuenta de que las políticas que se han aplicado en los últimos 15 años son las que defiende el Sr. Gregorio Izquierdo y han tenido los efectos que han tenido, creo que es más inteligente hacer caso al Sr. Rodriguez Lopez.

• Last, but not least, LA MINISTRA DE ECONOMIA OFRECE UN IVA REDUCIDO PARA LA REHABILITACION DE VIVIENDA, CON LA ESPERANZA DE GENERAR 350.000 EMPLEOS CON ESTA MEDIDA. A mi me parece muy razonable y deseable dirigir parte de la actividad inmobiliaria española de la vivienda nueva a la rehabilitación de vivienda ya existente. Creo que puede tener muchas ventajas económicas, sociales y ecológicas. Pero para ello va a hacer falta mucho más que un IVA reducido. Si no hay crédito para la rehabilitación los particulares no se animarán a rehabilitar sus casas y edificios. Si no hay profesionales de la rehabilitación (no personas huidas del arado, la fábrica o la patera -dicho todo ello con el mayor de los respetos-) tampoco se va a poder cambiar el perfil del sector de la vivienda en España. Y finalmente, si las Administraciones Públicas no cambian de paradigma (de la expasión urbana a la ciudad ya existente) tampoco se podrá reconvertir con este sesgo a parte del sector. Una maldad para el final ¿tiene mucha relevancia cual es el tipo del IVA de la reahbilitación habida cuenta del masivo fraude fiscal en la materia?

Conclusión de todo esto: tenemos un fenomenal pufo inmobiliario generado por el mundo corporativo y financiero que incluso nos está provocando "riesgo país", el ajuste no se está produciendo vía menores precios de las viviendas, las empresas del ramo le han endosado el pufo al sector financiero, éste vive con respiración asistida del Estado y lo público no tiene ni el coraje ni la visión necesarias para hacer lo que es necesario hacer (crear una fuerte banca pública que cree un crédito público complementario del crédito privado, comprar a precio de vivienda tasada parte del stock de vivienda libre que no se vende y ponerlo en alquiler público, ayudar a limpiar el sector financiero privado para que vuelva a circular el crédito privado, reformar la fiscalidad y la regulación legal del crédito hipotecario para que no se vuelvan a producir nuevas espirales burbujistas, sentar las bases de un servicio público de vivienda y promover una nueva forma de entender el urbanismo y la economía vinculada al mismo; no deben de ir los tiros por ahí, pues esta misma semana la Ministra Salgado ha declarado lo siguiente: "No nos plateamos asumir una gestión pública de miles de viviendas en alquiler").

Por lo tanto, nos aprestasmos a un capítulo más de la función de moda estos últimos 24 meses (SOCIALIZAR PERDIDAS Y PRIVATIZAR BENEFICIOS) y de paso lanzamos un mensaje a los futuros especuladores del ladrillo patrio: especular con ladrillos en España funciona, cuando ganes te lo quedas todo y cuando pierdas le pasas el muerto a la Administración/contribuyente/ciudadanía.

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:

• SENDAS OTOÑALES DEL LADRILLO PATRIO
• BASQUE WINTER BRICK - 2010 EDITION
• VENTA DE DERECHOS DE SUPERFICIE EN EUSKADI: INCREMENTAR LA PROPIEDAD PARA TEORICAMENTE FAVORECER EN ALQUILER. PRIVATIZACION PARCIAL Y SOTERRADA DEL SERVICIO VASCO DE VIVIENDA.
• JORNADAS TECNICAS DE LA ASOCIACION ESPAÑOLA DE PROMOTORES PUBLICOS DE VIVIENDA
• CONCLUSIONES DEL PRIMER LABORATORIO DE IDEAS DEL GRUPO DE ESTUDIOS EKITEN THINKING
• NUEVO CONVENIO FINANCIERO EN MATERIA DE VIVIENDA PARA EUSKADI
• YA NO HABRÁ BOOM NI PRECIOS DESMESURADOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
• CON PERDON: (para algunas cosas) BENDITA CRISIS
• ENTREVISTA AL CONSEJERO DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO
• FUERTE NUMERO DE VIVIENDAS VACIAS PRIVADAS PUESTAS A DISPOSICION DE BIZIGUNE EN EUSKADI
• INSTRUMENTOS DE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN DERECHO COMPARADO
• EL AJUSTE INMOBILIARIO EN ESPAÑA
• MOVILIZAR ANTES QUE CONSTRUIR
• OBLIGACIONES LEGALES DE REHABILITACION ASOCIADAS AL CRECIMIENTO URBANO
• LA PROTECCION DEL COMPRADOR DE VIVIENDA (REFLEXIONES SOBRE ALGUNOS CASOS CANTABROS)
• IMPRESIONES PREOTOÑALES EN MATERIA DE VIVIENDA PUBLICA EN EUSKADI
• EL VALOR RESIDUAL DE LA CIUDAD
• SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA
• VAMOS A PERDER EL TREN DEL SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA EN ESPAÑA
• NO HAY SOCIEDAD QUE AGUANTE EL DERECHO A LA VIVIENDA POR LA GRACIA DE DIOS
• HABRÁ IMPORTANTES CAMBIOS EN MATERIA DE VIVIENDA EN EL GOBIERNO VASCO DE LA MANO DEL PSE
• CONFIRMADO LOS CAMBIOS DE LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA VASCAS DE LA MANO DEL PSE SERAN MUY PROFUNDOS
• DERECHO A VIVIENDA (EN ALQUILER) POR LEY EN EUSKADI: EL GOBIERNO VASCO (PSE) LE DICE A EB BERDEAK Y ARALAR QUE NO PROCEDE
• LEY DE GARANTIA DEL DERECHO CIUDADANO A UNA VIVIENDA
• LA LEY DE VIVIENDA LLEGA AL PARLAMENTO VASCO PARA QUEDARSE
• EMPIEZA EL CAMINO HACIA EL DERECHO UNIVERSAL A LA VIVIENDA EN EUSKADI
• ECOS DEL DERECHO A LA VIVIENDA EXIGIBLE ANTE LOS TRIBUNALES EN EUSKADI
• TEXTO DEL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO
• DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA, EL PSOE DICE SI, NO Y TODO LO CONTRARIO
• EL PSN CONTRARIO AL DERECHO SUBJETIVO A LA VIVIENDA EN NAVARRA
• CONCLUSIONES DE LAS JORNADAS SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA DEL FORO SOCIAL DE LA VIVIENDA DE EUSKADI
• REEQUILIBRIO TERRITORIAL DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA
• OCHO AÑOS DE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN EUSKADI
• NO MAS VIVIENDA Y SI MAS VIVIENDA ASEQUIBLE EN ALQUILER
• LA VIVIENDA PROTEGIDA COMO DULCIFICADOR DE CICLOS SOCIO-ECONOMICOS (ENTRE OTRAS COSAS)
• VIVIENDA EN EUSKADI: NI BURBUJAS ESPECULATIVAS NI SEVEROS DESPLOMES
• PROGRAMA ELECTORAL DE VIVIENDA DE EZKER BATUA BERDEAK
• 2001-2008: PARQUE PUBLICO DE ALQUILER EN EUSKADI
• 2001-2008: MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL EN EUSKADI
• 2001-2008: PRODUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA EN EUSKADI
• 2001-2008: INSPECCION - SANCION - EXPROPIACION DE VIVIENDA PROTEGIDA EN EUSKADI 
• 2001-2008: MENORES BENEFICIOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO Y PROMOTORES PRIVADOS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LOS ULTIMOS AÑOS
• 2001-2008: EFECTOS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE EN EUSKADI
• 2005-2008: EMPLEO GENERADO POR LA VICECONSEJERIA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO
• 2005-2008: SINIESTRALIDAD LABORAL EN VIVIENDA EN EUSKADI
• BALANCES DE LEGISLATURA EN MATERIA DE VIVIENDA
• MILOON KHOTARI PONE A EUSKADI COMO EJEMPLO MUNDIAL DE POLITICAS PUBLICAS A FAVOR DEL DERECHO A LA VIVIENDA
• PROGRAMA ELECTORAL DE VIVIENDA DEL PSE
• MILOON KHOTARI (ONU) PONE A EUSKADI COMO EJEMPLO MUNDIAL DE POLITICAS PUBLICAS A FAVOR DEL DERECHO A LA VIVIENDA

Technorati Tags: sector inmobiliario español, crisis, reconversión