05/03/10

SPANISH WINTER BRICK PARTY – 2010 EDITION

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En las últimas semanas se observan algunos fenómenos en el ladrillo español que, por separado dicen cosas, pero que todos ellos leídos en conjunto dicen muchas más.

Os comento algunos asuntos que me parecen relevantes y después trato de sacar alguna conclusión conjunta.

 

  • EL TAMAÑO DEL LADRILLO TOXICO ESPAÑOL EMPIEZA A SER RECONOCIDO POR SUS ACTORES PRINCIPALES: 2.8 billones de euros de endeudamiento de familias, empresas, entidades financieras y AAPP (buena parte del mismo en el extranjero, casi todo endeudamiento privado -las AAPP apenas llegan a 0.47 billones de euros, del que buena parte es endeudamiento anticrisis muy reciente- y una parte muy sustancial vinculada a la vivienda), 350.000 millones de euros de crédito promotor en situación muy complicada (estamos hablando de un 30% del PIB de España, más de la mitad no es liquido -por ser suelo- y solo sus intereses anuales superan los 15.000 millones de euros) y entre 700.000 y 1 millón de viviendas recién terminadas y sin vender (además del millón de viviendas usadas vacías de hace ya unos años -lo que viene a significar que 1 de cada 10 viviendas en España está vacía o que en España hay más viviendas vacías que en alquiler).

 

 

 

  • Pero las entidades financieras no están por la labor de vender nada a menor precio. De hecho, BANCOS Y CAJAS HAN COLOCADO LA MAYOR PARTE DE SUS INMUEBLES EN VEHÍCULOS FINANCIERO-FISCALES-CONTABLES A LA ESPERA DE PODER VENDER LAS VIVIENDAS CON LAS QUE SE HAN QUEDADO CASI A LOS PRECIOS DE LOS AÑOS DEL BOOM. El sistema financiero tiene capacidad para retener el precio de la vivienda a base de no vender su stock -salvo a precios artificialmente altos-, dar créditos hipotecarios casi solo para la venta de sus propias viviendas y utilizar a sus sociedades de tasación para mantener el precio artificialmente alto. Se pretende vender en el futuro las viviendas, al menos, a un precio superior al del crédito que en su día se dio al promotor. Como a los promotores se les daban créditos por el 100% del valor de las viviendas a construir, que, como todos sabemos, se infló especulativamente desde el año 1997 hasta el 2008 que todo reventó, no les va a ser fácil a bancos y cajas vender sin pérdidas.

 

 

  • Mientras el Banco de España aprieta la Administración no ahoga. De hecho, muchas AAPP, con la Ministra a la cabeza (LA MINISTRA DE VIVIENDA SE MUESTRA ESPERANZADA ANTE EL INICIO DE TENSIONES ALCISTAS EN LOS PRECIOS DE VENTA DE LAS VIVIENDAS Y EL REFLUJO DEL CREDITO HACIA LA VENTA DE VIVIENDA) se han convertido en la punta de lanza comercial del sector inomibiliario español y andan muy preocupados con que las viviendas se vendan y lo hagan a precios altos. Uno diría que es labor de la Ministra colaborar para que la vivienda sea accesible y se venda y alquile a precios moderados. Uno diría que las tensiones inflacionistas del precio de la vivienda deberían ser una mala noticia en el Ministerio de vivienda. Pero la Ministra de Vivienda española está a otras cosas. Como tantas otras veces a lo largo de nuestra historia, las políticas públicas de vivienda son mucho más política macroeconómica (como proteger a los promotores) que política social (como procurar vivienda en alquiler a precios asequibles).

 

  • En la misma línea de lo que acabo de comentar, LA JUNTA DE ANDALUCÍA ANIMA A LA COMPRA DE VIVIENDAS ANTES DE JULIO "PORQUE LOS PRECIOS NO VAN A BAJAR MÁS". Y hace estas invitaciones después de poner 1.000 millones de euros de los contribuyentes a disposición de los andaluces para que compren las 70.000 viviendas que tienen sin vender los promotores en esa Comunidad Autónoma. El crédito suministrado por la Junta de Andalucía puede llegar a ser del 100% del precio y no es necesario pagar entrada alguna. La Junta exige a cambio que esas viviendas se vendan un 20% más baratas que su precio de hace unos años, pero no se calificarán como vivienda protegida. Un ejemplo privilegiado de lo que es una Administración dedicada en cuerpo y alma a las labores comerciales del sector privado.

 

 

 

 

  • EL PRESIDENTE ZAPATERO AFIRMA QUE SI NO FUERA POR LA CONSTRUCCION Y EL URBANISMO SALVAJE DEL PP YA HABRÍAMOS SALIDO DE LA CRISIS ECONOMICA. Tiene cierta gracia que ZP descubra hoy y no hace seis años, cuando empezó a gobernar, que el ladrillo era nuestro talón de Aquiles económico. El gobernante PSOE pudo haber deshinchado la burbuja inmobiliaria en sus primeros años de gobierno, pero prefirió disfrutar del empleo y PIB que generaban, aún a riesgo de sufrir los rigores de su pinchazo. Más que apelar al urbanismo salvaje del PP debería hacer examen de conciencia sobre el urbanismo condescendiente del PSOE. Unos crearon al monstruo y otros no se atrevieron a enfrentarlo y los unos por los otros la casa sin barrer y hecha unos zorros.

 

 

 

  • Habida cuenta de que las políticas que se han aplicado en los últimos 15 años son las que defiende el Sr. Gregorio Izquierdo y han tenido los efectos que han tenido, creo que es más inteligente hacer caso al Sr. Rodriguez Lopez.

 

  • Last, but not least, LA MINISTRA DE ECONOMIA OFRECE UN IVA REDUCIDO PARA LA REHABILITACION DE VIVIENDA, CON LA ESPERANZA DE GENERAR 350.000 EMPLEOS CON ESTA MEDIDA. A mi me parece muy razonable y deseable dirigir parte de la actividad inmobiliaria española de la vivienda nueva a la rehabilitación de vivienda ya existente. Creo que puede tener muchas ventajas económicas, sociales y ecológicas. Pero para ello va a hacer falta mucho más que un IVA reducido. Si no hay crédito para la rehabilitación los particulares no se animarán a rehabilitar sus casas y edificios. Si no hay profesionales de la rehabilitación (no personas huidas del arado, la fábrica o la patera -dicho todo ello con el mayor de los respetos-) tampoco se va a poder cambiar el perfil del sector de la vivienda en España. Y finalmente, si las Administraciones Públicas no cambian de paradigma (de la expasión urbana a la ciudad ya existente) tampoco se podrá reconvertir con este sesgo a parte del sector. Una maldad para el final ¿tiene mucha relevancia cual es el tipo del IVA de la reahbilitación habida cuenta del masivo fraude fiscal en la materia?

 

Conclusión de todo esto: tenemos un fenomenal pufo inmobiliario generado por el mundo corporativo y financiero que incluso nos está provocando "riesgo país", el ajuste no se está produciendo vía menores precios de las viviendas, las empresas del ramo le han endosado el pufo al sector financiero, éste vive con respiración asistida del Estado y lo público no tiene ni el coraje ni la visión necesarias para hacer lo que es necesario hacer (crear una fuerte banca pública que cree un crédito público complementario del crédito privado, comprar a precio de vivienda tasada parte del stock de vivienda libre que no se vende y ponerlo en alquiler público, ayudar a limpiar el sector financiero privado para que vuelva a circular el crédito privado, reformar la fiscalidad y la regulación legal del crédito hipotecario para que no se vuelvan a producir nuevas espirales burbujistas, sentar las bases de un servicio público de vivienda y promover una nueva forma de entender el urbanismo y la economía vinculada al mismo; no deben de ir los tiros por ahí, pues esta misma semana la Ministra Salgado ha declarado lo siguiente: "No nos plateamos asumir una gestión pública de miles de viviendas en alquiler").

Por lo tanto, nos aprestasmos a un capítulo más de la función de moda estos últimos 24 meses (SOCIALIZAR PERDIDAS Y PRIVATIZAR BENEFICIOS) y de paso lanzamos un mensaje a los futuros especuladores del ladrillo patrio: especular con ladrillos en España funciona, cuando ganes te lo quedas todo y cuando pierdas le pasas el muerto a la Administración/contribuyente/ciudadanía.

 

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