En menos de tres meses se han publicado tres obras, a mi juicio, de gran importancia para la comprensión de las políticas públicas de vivienda en España. Por si a alguien le pueden interesar, dejo aquí los datos de las tres:

1.- LA POLITICA DE VIVIENDA EN ESPAÑA. Para mi, hasta la fecha, el libro más interesante que se ha publicado sobre políticas públicas de vivienda en España en los últimos años. Cubre todos los flancos: sociología, macroeconomía y derecho de la vivienda. Afronta los principales problemas: necesidad de vivienda, demanda de vivienda y esfuerzo económico de acceso a la misma, regímenes de tenencia, el modelo español de intervención pública en suelo y vivienda, políticas públicas de suelo, la conexión entre el planeamiento urbanístico y las políticas públicas de vivienda, la fiscalidad de la vivienda y la financiación de las políticas públicas de vivienda. Nunca se había reunido en un volumen a tal cantidad de especialistas de semejante altura afrontando casi todos los ángulos del problema. Por poner un par de reparos, se hecha de menos algo más de atención a CCAA y sobre todo a Ayuntamientos (los verdaderos protagonistas) y no ha demasiadas reflexiones sobre el papel del mercado hipotecario en las políticas públicas y mercado privado de vivienda. Sea como fuere, este libro nace con vocación de convertirse en la biblia de las políticas públicas de vivienda españolas. Por cierto, también tiene interés reseñar que es un libro muy madrileño-catalán, pues de esas dos CC.AA proceden casi todos los autores del mismo. Esas dos CCAA tienen más de la cuarta parte de la población española y son buenas piedras de toque de los errores y aciertos de las políticas de vivienda españolas de las últimas décadas.

Jesús Leal Maldonado (Coord). Autores: Alejandro Inaurrieta, Miguel Ángel López García, Montserrat Pareja Eastaway, Josep Roca Cladera, Julio Rodríguez López, Gerardo Roger Fernández, María Teresa Sánchez Martínez y Carme Trilla.

ISBN: 978-84-95886-56-9
Fecha de edición: junio de 2010
No. de páginas: 365
Precio (sin IVA): 19,24 €

2.- CONSTRUYENDO EL DERECHO A LA VIVIENDA. A mi juicio, uno de los más logrados intentos de construcción dogmática del derecho (administrativo y constitucional) a la vivienda en España, partiendo de un diálogo con las academias francesa, inglesa, italiana y portuguesa. Hay que agradecer a la escuela administrativa aragonesa que se haya embarcado en este viaje. Del libro dice su editorial: "Este volumen contiene los resultados del trabajo en equipo de un grupo de profesores universitarios españoles y extranjeros que han unido sus esfuerzos para proporcionar un análisis sistemático de los elementos que pueden contribuir a la construcción de un completo derecho a la vivienda, aplicable tanto a las viviendas libres como a las protegidas. Ese derecho está garantizado constitucional y legalmente en el ordenamiento español, lo que determina la posible exigencia de sus contenidos por vía judicial, aunque son evidentes las carencias derivadas de la falta de una adecuada regulación. De ahí la oportunidad de reunir materiales, reflexiones, críticas y propuestas de los diversos aspectos a tener en cuenta en el desarrollo efectivo del derecho a la vivienda. El libro se organiza en tres partes. En la primera se incluyen exposiciones relativas a la evolución de las experiencias europeas que nos resultan más cercanas (Francia, Inglaterra, Italia y Portugal), así como de la correspondiente a España. En la segunda parte se recogen trabajos sobre los diversos aspectos que inciden en el régimen general del derecho a la vivienda, de manera que se analizan la calidad de la edificación, la protección jurídica del comprador de vivienda, la utilidad de las fórmulas arrendaticias y la incidencia de la fiscalidad en la disponibilidad de vivienda. La tercera parte se dedica a las viviendas protegidas, incluyendo colaboraciones sobre su régimen jurídico general, la planificación, las reservas de suelo y el régimen de acceso, uso y transmisión".

Fernando López Ramón (coord). Autores: María Teresa Alonso-Pérez, Fernando Alves Correia, Jése Luis Bermejo Latre, Stefano Civitarese Matteucci, V.E Combarros Villanueva, Victor Escartín Escudé, Gerardo Garcia Alvarez, Ana Raquel Gonçalves Moniz, Nicolas. A. Guillen Navarro, Veronique Inserguet-Brisset, Sofía Salas Murillo, Luis Solana Caballero y Julio Tejedor Bielsa.

Lugar y fecha de edición: Madrid 2010
Editorial: Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales 
Páginas: 464 
ISBN(13): 9788497687676

3.- INCLUSIONARY HOUSING IN THE INTERNATIONAL PERSPECTIVE. La academia americana nos ofrece un libro que estudia las políticas públicas de vivienda social en un nutrido grupo de países de todo el planeta, entre los que ocupa un lugar destacado el análisis de las políticas públicas españolas (nuestro burbujón inmobiliario y la anemia de nuestra vivienda social, desgraciadamente, llaman mucho la atención entre los especialistas extranjeros). De este libro su editorial dice. "Inclusionary housing is a means of using the planning system to create affordable housing and foster social inclusion by capturing resources created through the marketplace. The term refers to a program, regulation, or law that requires or provides incentives to private developers to incorporate affordable or social housing as a part of market-driven developments, either by incorporating the affordable housing into the same development, building it elsewhere, or contributing money or land for the production of social or affordable housing in lieu of construction. This volume examines inclusionary housing programs in-depth in seven countries (United States, Canada, England, Ireland, France, Spain, and Italy) and reports on experiences in others, including South Africa, Australia, New Zealand, Malaysia, Israel, India, and Colombia".

Lincon Institute of Land Policy; Editor(s): Nico Calavita and Alan Mallach
Publication Date: July 2010; $30.00; 416 pages; Inventory ID 209-2; English; Paperback; ISBN 978-1-55844-209-2

Aprovecho para recomendar también un libro que no es de reciente publicación, pero que si es de obligada referencia para los especialistas en la materia, pues sigue siendo el más completo análisis jurídico de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña, hasta la fecha, la ley de vivienda de mayores pretensiones políticas, sociales y jurídicas de todas las aprobadas en España. Si el libro coordinado por Jesús Leal nace con la vocación de ser la biblia de las políticas públicas de vivienda españolas, el libro de Juli Ponce y Doménec Sibina es ya, por derecho propio, la biblia de los juristas españoles de la vivienda.

4.- EL DERECHO DE LA VIVIENDA EN EL SIGLO XXI: SUS RELACIONES CON LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y EL URBANISMO : CON UN ANÁLISIS ESPECÍFICO DE LA LEY CATALANA 18/2007, DE 28 DE DICIEMBRE, DEL DERECHO A LA VIVIENDA, EN SU CONTEXTO ESPAÑOL, EUROPEO E INTERNACIONAL

Autores: Juli Ponce Solé (coord.), Domènec Sibina Tomàs (coord.)
Editores: Marcial Pons
Año de publicación: 2008
País: España
Idioma: Español
ISBN: 978-84-9768-591-7

La mayor parte de mis maestros en lo urbano escribe en los libros de los que os he dado noticia. No os ocultare que casi todos ellos son bastante zurditos. Lo cual no implica, en absoluto, que no sean extraordinariamente rigurosos desde el punto de vista académico.

Finalmente, si alguien tiene alguna recomendación bibliográfica sobre esta u otras materias conexas, quizás tenga a bien compartirla con todos nosotros. Ya sabéis eso de que el conocimiento que no se socializa no es verdadero conocimiento.

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada sociológica tal y como la expusieron los catedráticos de sociología de la Universidad Complutense de Madrid Jesús Leal y de la UPV-EHU Victor Urrutia (este último catedrático tiene además una faceta política pues, entre otras cosas, ha sido senador del cupo autonómico a propuesta del PSE y en estos momentos es Director del EUSTAT, ente estadístico dependiente del Gobierno Vasco-). Los dos profesores, Leal y Urrutia, son dos de los padres de la sociología urbana española. Por lo tanto, fue un verdadero privilegio poder contar con ellos.

 

En su ponencia titulada "El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y sus efectos sobre las diferentes clases sociales" el profesor Jesús Leal partió de la constatación de la penalización del alquileren los últimos cincuenta años en España. El alquiler se ha penalizado fiscalmente, legislativamente, políticamente y presupuestariamente, en un contexto de bajísimo gasto público en políticas públicas de vivienda en alquiler (en comparación con otros estados de la UE) y de un estado del bienestar débil y familiarista. Todo esto ha provocado que España haya pasado de ser un país de inquilinos en los años 50 a un país de propietarios a principios del siglo XXI. España se encuadra dentro una UE en la que se pueden observar con claridad tres subsistemas de políticas públicas de vivienda. Portugal, Italia, Grecia y España que comparten un alto grado de propiedad, el bajo alquiler y la casi inexistencia de alquiler social público. Suecia, Alemania y Holanda con un gran parque de alquiler en el que una porción muy sustancial es alquiler social público. Y Francia y el Reino Unido representarían el modelo intermedio entre las virtudes germano-escandinavas y el desastre mediterraneo.

En relación a los últimos diez años en materia de vivienda, el profesor Leal entiende que una fuerte demanda de vivienda, junto con la bajada de los tipos de interés supuso un aumento de los precios de la vivienda libre en compra hasta llegar a suponer los costes hipotecarios el 50% del ingreso familiar (incluso restando las deducciones fiscales este esfuerzo se sitúa en el entorno del 35% de la renta familiar). Siendo además evidente que ese esfuerzo del 50% del ingreso familiar para acceder a una vivienda no está igualmente repartido por clases sociales. Todo esto no puede ser calificado de otra manera que de crisis de acceso a la vivienda de amplias capas de la sociedad española.

El profesor Leal puso de relieve la paradoja que supone la convicencia de la superproducción de viviendaen la España de los años 1997-2007 con el acceso más difícil a la misma por parte de los españoles. Aunque cierta lógica puede llevar a pensar que a más vivienda menores precios y mejor acceso, en la España de los últimos años ha ocurrido exactamente lo contrario.

Como primer efecto social de este contexto inmobiliario el profesor Leal cita el paso de una sociedad de asalariados (hasta cierto punto meritocrática, pues el gran activo de cualquier persona es su educación y su empleo) a una sociedad de propietarios, en la que tiene una importancia crucial el patrimonio inmobiliario propio o familiar. Obviamente este es un efecto social de lo inmobiliario que se deberá observar a medio y largo plazo, pero que no parece que vaya a traer demasiadas cosas buenas en términos de innovación, creatividad, vigor económico y movilidad social.

Pero hubo espacio para aportar otros impactos sociales de la crisis inmobiliaria. Entre los grupos sociales afectados se citó a los siguientes:

1. JOVENES (los bajos parques de alquiler y de alquiler social retrasan la edad de emancipación): muy alta edad de emancipación, prolongación de los estudios, caída de la fecundidad (ya de por si muy baja en España), infantilización social, emancipación casi exclusivamente en pareja, posibles efectos sobre la maduración y asunción de retos profesionales y personales de buena parte de la juventud de finales de los 90 y principios de esta década.
2. MAYORES (necesitan un parque de vivienda con unas características específicas que en estos momentos en España no existe): la rigidez inmobiliaria(mucha vivienda en propiedad de dos o tres habitaciones en localizaciones urbanas) hace dificil poder atender adecuadamente las necesidades de la población mayor, los mayores empiezan a vivir cerca de los hijos aunque no con los hijos, siempre que pueden procuran vivir de forma independiente, los costes de los servicios públicos de atención a esta población están creciendo de forma importante.
3. EXTRANJEROS INMIGRANTES (hasta que estabilizan su proyecto vital en España dependen del alquiler escaso, caro y de mala calidad español):  se están produciendo fenómenos de hacinamiento, sobreocupación y explotación humana que podrían evitarse con un parque residencial menos rígido.
4. SINGLES(las personas que viven solas tienen necesidades residenciales particulares no siempre bien atendidas en España): frente a la imagen tradicional que podemos tener del single prototipico (jóven urbano de buen poder adquisitivo) la mayor parte de los singles en España son mujeres mayores viudas, el otro gran colectivo de singles son los gays, en general para el colectivo de singles hay una escasa oferta de vivienda pequeña, central en las ciudades y bien comunicada.

Como conclusión final el profesor Leal nos insistió en que un país con un mercado de vivienda muy rígido (en nuestro caso propiedad y vivienda libre, con un peso muy pequeño del alquiler y de la vivienda social, protegida o pública) tiene dificultades a la hora de metabolizar determinados demandas sociales y la rígida estructura inmobiliaria-residencial puede incluso ser un freno del desarrollo económico y social. Por lo tanto, el profesor Leal apuesta por la convergencia con la UE en términos de alquiler privado y políticas públicas de alquiler.

Por su parte, en su ponencia “El impacto de la crisis sobre la ciudad y sus desarrollos”el profesor Victor Urrutia empezó por relativizar la actual crisis económica y financiera. No es la primera y no será la ultima. Tampoco será la primera o la última crisis económica con fuertes efectos sobre lo social y lo urbano.

Diferenció el profesor Urrutia entre la crisis que vivió Euskadi en los años ochenta (reconversión industrial) de la crisis actual (crisis de la globalización). En los años ochenta era inaplazable el cambio de modelo económico y urbano de una Euskadi (especialmente el Gran Bilbao) que perdía empleo a borbotones y en la que los niveles de morosidad de bancos y cajas fueron muy superiores a los actuales (por encima del 9%). Las estructuras de consumo, ocio, transporte, residenciales, urbanas, etc actuales sobre las que percute la presente crisis son muy distintas a las de los años ochenta en Euskadi. También ha cambiado fuertemente el modelo de familia. Hay una concepción y organización del trabajo muy diferente a la de los años ochenta. Y el debate sobre la gobernanza, aunque no lo parezca, está en la calle.

Dado el caracter global de la actual crisis, podremos ver cual de los dos modelos de ciudad (ciudad compacta continental -pero no solo- vs. ciudad difusa anglosajona -pero no solo-) aguanta mejor este periodo de crisis. Y en ambos casos la crisis económica y financiera acabará suponiendo un cambio del modelo urbano.

La actual crisis económica y financiera está teniendo una serie de costes en el tejido socio-urbano que no deben ser perdidos de vista:

1. JOVENES: las dificultades para acceder a una vivienda y el sobre-endeudamiento hipotecario cuando se accede a ella, junto con la precariedad laboral, está provocando generaciones de jóvenes con el carácter corroído (Richard Sennet); en el caso español y vasco hay que añadir la inexistencia de una oferta de alquiler abundante y accesible que impide acompasar lo residencial con lo laboral y lo social.
2. INMIGRANTES: nuestro actual modelo económico y urbano está produciendo un aumento de la guetización(muy preocupante en la educación), de la economía sumergida, de la precariedad laboral que afecta primero y con más fuerza a los inmigrantes y de una xenofobia latente; la ciudad debe crear ciudadanos y no guetos, pero en el momento actual los inmigrantes van a ser uno de los principales perjudicados por la crisis y se van a ver obligados a competir por los servicios sociales con otros grupos de necesitados nacionales, lo que provocará fuertes tensiones sociales y políticas. 
3. EL GOBIERNO LOCAL: hay fenómenos relativamente imparables como la conciencia medioambientalde las clases medias, la demanda de participación ciudadana y la fuerte exigencia a los servicios públicos de base municipalesque se cohonestan con dificultad con una crisis que va a hacer subir de forma exponencial las demandas de servicios sociales para personas en desempleo y sin recursos en un momento en el que la recaudación fiscal de las AAPP está bajando; todo esto pone al gobierno local ante retos de un calibre extraordinario.
4. MODELO ECONOMICO-URBANO: la ciudad es mercado; los EREs tienen su inmediato impacto sobre nuestro tejido urbano; de la misma manera que la restricción crediticia afecta a la ciudad en su conjunto; a juicio del profesor Urrutia será necesario cuidar a las PYMES, a la universidad y la economía del conocimiento.

Para finalizar el profesor Urrutia nos lanzó las siguientes preguntas: ¿cual es modelo urbano que de verdad queremos? ¿tenemos claro de verdad que modelo urbano es el nuestro?. El avanzó algunas claves a su juicio capitales:

• Es necesario jerarquizar las necesidades, pues no hay dinero público (y parace que tampoco privado) para todo.
• Debe haber máxima disciplina presupuestaria, para administrar de la manera más eficiente de lo que se disponga, que será en cualquier caso menos que en el pasado.
• Es prioritario mantener los servicios sociales básicos, para evitar el abandono de amplias capas de la sociedad vasca que, además, no han provocado ellas la crisis.
• Adoptar una cultura nórdica de la gestión pública y local, recta y escrupulosa gestión de la res publica.
• Lo local no es una moda y hay que ayudar a salvar la crisis fundamentalmente desde lo local.
• Los ayuntamientos deberán hablar a través de sus PGOU y el Gobierno Vasco a través de las nuevas DOTs. Todas las AAPP deben procesar el nuevo contexto y modificar nuestro modelo económico y urbano en función del mismo.

Así como el profesor Leal es un sociólogo urbano académico que se dedica a asesorar a muchas AAPP españolas, el profesor Urrutia es un sociólogo urbano metido a político y gestor público. Reconforta saber que el profesor Urrutia tiene muy claras las prioridades económicas, sociales y urbanas de las AAPP en los nuevos tiempos.Le deseo la mejor de las suertes, entre otras muchas cosas, por jugarme yo, con el resto de la ciudadanía, buena parte de nuestro futuro con su gestión.

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Esta semana he asistido a uno de los cursos de verano de la Universidad Complutense en El Escorial. Concretamente al titulado "Los retos del municipalismo en el siglo XXI". Sus organizadores, los sociologos Antonio Diaz Mendez y Eloy Cuellar Martín, a quienes conocía de la movilización vecinal en Orcasitas (Madrid) y de anteriores cursos de verano en El Escorial, me pidieron que explicara las políticas de vivienda del Gobierno Vasco. Dentro de sus reflexiones sobre el municipalismo del siglo XXI, querían mostrar lo que ellos mismos llaman "buenas prácticas" en materia de vivienda. Entienden los organizadores del curso que el municipalismo español se juega buena parte de su salud en como gestione las metarias de urbanismo y vivienda. Para ilustrar por donde va, o por donde podría ir, el urbanismo y la vivienda en España convocaron a Marcos Varquer (Director General de Urbanismo y Política de Suelo del Ministerio de Vivienda), a Manuel Robles (alcalde de Fuelabrada) y a mi mismo en calidad de representante del Gobierno Vasco en la materia.

Si tuviera que transmitir un solo mensaje, creo que el que fue lanzado de forma unánime por parte de los tres niveles de gobierno (Ministerio, CA y Ayuntamiento) es el siguiente: es necesario hacer políticas de urbanismo y vivienda al servicio del interés general. Pero no solo es necesario, sino que es posible, perfectamente factible desde el punto de vista técnico y legal, siempe que haya voluntad política.

Marcos Varquer nos habló de la nueva Ley 8/2007 de Suelo (estatal). Disertó sobre el ser (la realidad del urbanismo y la vivienda en los últimos 15 años en españa), el deber ser (lo que en relación a estas materias dice la Constitución y que en esos últimos 15 años no se cohonesta muy bien con la realidad) y de los instrumentos que la Ley 8/2007 pone al servicio de todos los ciudadanos para que pasemos del deber ser al ser (la deseada subordinación del suelo a los intereses generales). Concretamente nos habló de los ocho acentos de la ley estatal de suelo: el suelo al servicio del ciudadano (y no de Administraciones y propietarios de suelo), las técnicas para una utilización sostenible del suelo, los instrumentos para la conversión de parte del suelo en vivienda protegida, la necesaria transparencia y competencia en la gestión del urbanismo, la diferencia (a los efectos de esta ley) entre suelo no transformado y suelo transformado (huyendo de clasificaciones urbanísticas que corresponden al legislador autonómico), la nueva participación de la comunidad en las plusvalías que genera el urbanismo público, las nuevas normas de valoración de los suelos (eliminando las expectativas y conteniendo solo el valor actual de los predios a convertir en solares) y finalmente habló bastante de prudencia competencial del legislador estatal.

No pude escuchar toda su conferencia, pero tuve la ocasión de saludar una vez más al profesor Jesus Leal, verdadero maestro de todos los que nos hemos tenido que dedicar a esto de la vivienda desde las Administraciones Públicas. Jesús es, sin duda, la mayor referencia en España de la sociología urbana. Todos los que entendemos el urbanismo como una función pública al servicio de los derechos de la ciudadanía tenemos en su obra y en su persona una referencia ineludible. Por cierto, además del placer de saludarle, tuve la grata sorpresa de verle, de nuevo, lleno de vitalidad, fuerza y proyectos.


La mesa redonda en la que yo participé estuvo moderada por José Manuel Rodríguez Álvarez (vocal asesor Secretaría de Estado Cooperación Territorial Ministerio Administraciones Públicas) y consistió en la explicación de las políticas de vivienda del Ayuntamiento de Fuenlabrada, a cargo del Alcalde Manuel Robles, y del Gobierno Vasco, en este caso expuesta por mi mismo.

En general los dos expusimos que es posible poner las plusvalías urbanísticas al servicio de los intereses generales, de la comunidad y especialmente de ls que necesitan vivienda asequible. Yo insisti mucho en la necesidad de hacer vivienda protegida, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, promover vivienda protegida en alquiler, rehabilitar y regenerar urbanisticamente e impedir que la vivenda protegida deje nunca de serlo y garantizar que se use siempre por quien más la necesita. El alcalde Manuel Robles fue muy amable con el equipo de vivienda del Gobierno Vasco. Dijo que eramos la referencia a nivel estatal en la materia y que ya le gustaría a él que Esperanza Aguirre aplicase en su CAM políticas parecidas a la nuestra. Yo por mi parte aprecio mucho que municipios gobernados por la izquierda como Fuenlabrada (PSOE) o Rivas Vaciamadrid (IU) hagan un esfuerzo por promover vivienda protegida, en una Comunidad Autónoma en la que tienen todo el marco legal, político y financiero en contra, pues Esperanza Aguirre como dijo hace ya cuatro años al tomar posesión de su cargo de Presidente de la CAM, no cree en la vivienda protegida, sino que cree en la gente (sic).

Los alumnos y alumnas, muy activos en todas las sesiones, me preguntaron por el nivel de apoyo social a las actuales políticas de vivienda del Gobierno Vasco, por su encaje constitucional, por el canon de la vivienda vacía, por la expropiación como sistema de gestión urbanísitica, por la mezcla social en los nuevos barrios de Euskadi (que ellos mismo entendía que con un 37% de vivienda protegida y siendo buena parte de la misma en alquiler social tenían que ser unos barrios muy planificados desde lo público) o por Vitoria-Gasteiz como laboratorio de los efectos de una política fuerte y sostenida de vivienda protegida. Como siempre que doy charlas por el resto de España hablando del modelo vasco de vivienda, los alumnos en general se sorprenden de que tales cosas puedan estar pasando en una CA de España y, en general, desean que se estuvieran produciendo en muchas más, hasta llegar a las 17.

Como dato frivolo diré que en Madrid en este julio del 2007 hace calor y huele todo a verano. Por contra, en Vitoria-Gasteiz estamos sufriendo un invierno en verano que me deprime sobremanera.

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