En menos de tres meses se han publicado tres obras, a mi juicio, de gran importancia para la comprensión de las políticas públicas de vivienda en España. Por si a alguien le pueden interesar, dejo aquí los datos de las tres:

1.- LA POLITICA DE VIVIENDA EN ESPAÑA. Para mi, hasta la fecha, el libro más interesante que se ha publicado sobre políticas públicas de vivienda en España en los últimos años. Cubre todos los flancos: sociología, macroeconomía y derecho de la vivienda. Afronta los principales problemas: necesidad de vivienda, demanda de vivienda y esfuerzo económico de acceso a la misma, regímenes de tenencia, el modelo español de intervención pública en suelo y vivienda, políticas públicas de suelo, la conexión entre el planeamiento urbanístico y las políticas públicas de vivienda, la fiscalidad de la vivienda y la financiación de las políticas públicas de vivienda. Nunca se había reunido en un volumen a tal cantidad de especialistas de semejante altura afrontando casi todos los ángulos del problema. Por poner un par de reparos, se hecha de menos algo más de atención a CCAA y sobre todo a Ayuntamientos (los verdaderos protagonistas) y no ha demasiadas reflexiones sobre el papel del mercado hipotecario en las políticas públicas y mercado privado de vivienda. Sea como fuere, este libro nace con vocación de convertirse en la biblia de las políticas públicas de vivienda españolas. Por cierto, también tiene interés reseñar que es un libro muy madrileño-catalán, pues de esas dos CC.AA proceden casi todos los autores del mismo. Esas dos CCAA tienen más de la cuarta parte de la población española y son buenas piedras de toque de los errores y aciertos de las políticas de vivienda españolas de las últimas décadas.

Jesús Leal Maldonado (Coord). Autores: Alejandro Inaurrieta, Miguel Ángel López García, Montserrat Pareja Eastaway, Josep Roca Cladera, Julio Rodríguez López, Gerardo Roger Fernández, María Teresa Sánchez Martínez y Carme Trilla.

ISBN: 978-84-95886-56-9
Fecha de edición: junio de 2010
No. de páginas: 365
Precio (sin IVA): 19,24 €

2.- CONSTRUYENDO EL DERECHO A LA VIVIENDA. A mi juicio, uno de los más logrados intentos de construcción dogmática del derecho (administrativo y constitucional) a la vivienda en España, partiendo de un diálogo con las academias francesa, inglesa, italiana y portuguesa. Hay que agradecer a la escuela administrativa aragonesa que se haya embarcado en este viaje. Del libro dice su editorial: "Este volumen contiene los resultados del trabajo en equipo de un grupo de profesores universitarios españoles y extranjeros que han unido sus esfuerzos para proporcionar un análisis sistemático de los elementos que pueden contribuir a la construcción de un completo derecho a la vivienda, aplicable tanto a las viviendas libres como a las protegidas. Ese derecho está garantizado constitucional y legalmente en el ordenamiento español, lo que determina la posible exigencia de sus contenidos por vía judicial, aunque son evidentes las carencias derivadas de la falta de una adecuada regulación. De ahí la oportunidad de reunir materiales, reflexiones, críticas y propuestas de los diversos aspectos a tener en cuenta en el desarrollo efectivo del derecho a la vivienda. El libro se organiza en tres partes. En la primera se incluyen exposiciones relativas a la evolución de las experiencias europeas que nos resultan más cercanas (Francia, Inglaterra, Italia y Portugal), así como de la correspondiente a España. En la segunda parte se recogen trabajos sobre los diversos aspectos que inciden en el régimen general del derecho a la vivienda, de manera que se analizan la calidad de la edificación, la protección jurídica del comprador de vivienda, la utilidad de las fórmulas arrendaticias y la incidencia de la fiscalidad en la disponibilidad de vivienda. La tercera parte se dedica a las viviendas protegidas, incluyendo colaboraciones sobre su régimen jurídico general, la planificación, las reservas de suelo y el régimen de acceso, uso y transmisión".

Fernando López Ramón (coord). Autores: María Teresa Alonso-Pérez, Fernando Alves Correia, Jése Luis Bermejo Latre, Stefano Civitarese Matteucci, V.E Combarros Villanueva, Victor Escartín Escudé, Gerardo Garcia Alvarez, Ana Raquel Gonçalves Moniz, Nicolas. A. Guillen Navarro, Veronique Inserguet-Brisset, Sofía Salas Murillo, Luis Solana Caballero y Julio Tejedor Bielsa.

Lugar y fecha de edición: Madrid 2010
Editorial: Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales 
Páginas: 464 
ISBN(13): 9788497687676

3.- INCLUSIONARY HOUSING IN THE INTERNATIONAL PERSPECTIVE. La academia americana nos ofrece un libro que estudia las políticas públicas de vivienda social en un nutrido grupo de países de todo el planeta, entre los que ocupa un lugar destacado el análisis de las políticas públicas españolas (nuestro burbujón inmobiliario y la anemia de nuestra vivienda social, desgraciadamente, llaman mucho la atención entre los especialistas extranjeros). De este libro su editorial dice. "Inclusionary housing is a means of using the planning system to create affordable housing and foster social inclusion by capturing resources created through the marketplace. The term refers to a program, regulation, or law that requires or provides incentives to private developers to incorporate affordable or social housing as a part of market-driven developments, either by incorporating the affordable housing into the same development, building it elsewhere, or contributing money or land for the production of social or affordable housing in lieu of construction. This volume examines inclusionary housing programs in-depth in seven countries (United States, Canada, England, Ireland, France, Spain, and Italy) and reports on experiences in others, including South Africa, Australia, New Zealand, Malaysia, Israel, India, and Colombia".

Lincon Institute of Land Policy; Editor(s): Nico Calavita and Alan Mallach
Publication Date: July 2010; $30.00; 416 pages; Inventory ID 209-2; English; Paperback; ISBN 978-1-55844-209-2

Aprovecho para recomendar también un libro que no es de reciente publicación, pero que si es de obligada referencia para los especialistas en la materia, pues sigue siendo el más completo análisis jurídico de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña, hasta la fecha, la ley de vivienda de mayores pretensiones políticas, sociales y jurídicas de todas las aprobadas en España. Si el libro coordinado por Jesús Leal nace con la vocación de ser la biblia de las políticas públicas de vivienda españolas, el libro de Juli Ponce y Doménec Sibina es ya, por derecho propio, la biblia de los juristas españoles de la vivienda.

4.- EL DERECHO DE LA VIVIENDA EN EL SIGLO XXI: SUS RELACIONES CON LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y EL URBANISMO : CON UN ANÁLISIS ESPECÍFICO DE LA LEY CATALANA 18/2007, DE 28 DE DICIEMBRE, DEL DERECHO A LA VIVIENDA, EN SU CONTEXTO ESPAÑOL, EUROPEO E INTERNACIONAL

Autores: Juli Ponce Solé (coord.), Domènec Sibina Tomàs (coord.)
Editores: Marcial Pons
Año de publicación: 2008
País: España
Idioma: Español
ISBN: 978-84-9768-591-7

La mayor parte de mis maestros en lo urbano escribe en los libros de los que os he dado noticia. No os ocultare que casi todos ellos son bastante zurditos. Lo cual no implica, en absoluto, que no sean extraordinariamente rigurosos desde el punto de vista académico.

Finalmente, si alguien tiene alguna recomendación bibliográfica sobre esta u otras materias conexas, quizás tenga a bien compartirla con todos nosotros. Ya sabéis eso de que el conocimiento que no se socializa no es verdadero conocimiento.

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Hoy se me han acabado mis tres semanas de vacaciones estivales y he vuelto a trabajar. Me he leído la prensa de vivienda de agosto y he comprobado que en mi ausencia y desconexión (no he leído ni un solo periódico y tampoco he tenido cerca un ordenador con conexión) se han seguido produciendo noticias sobre vivienda que son de algún interés.

Paso a comentarlas sin demasiado más orden y concierto:

1. Los constructores y promotores vascos dicen que la nueva ley de vivienda de Euskadi, cuando se apruebe (debe ser debatida y aprobada por el Parlamento vasco), va a encarecer el precios de los pisos libres el 30%. La cosa es realmente notable. La ley no se ha debatido aún en el Parlamento Vasco, pero la patronal ya sabe en que porcentaje exacto se van a encarecer las viviendas libres como consecuencia de la "abusiva" intervención pública. Dicen en su nota de prensa todo tipo de cosas graciosas (la vivienda protegida encarece la vivienda libre, es mejor que las viviendas protegidas se puedan descalificar rápido y así los usuarios de vivienda protegida pueden hacer un negocio con el esfuerzo público de todos, la planificación de la economía es incompatible con el sistema de libertades europeas, si se hace mucha vivienda de alquiler no se va a poder soterrar el tren en Vitoria, obligar a alquilar un piso es una intromosión constitucional ...). Vamos que a la patronal no le ha gustado mucho el anteproyecto de Ley, cosa que era de preveer. Si les hubiese gustado mucho, la verdad, me preocuparía. Algunas palabras sobre varias de las afirmación de las patronales vascas. La Constitución española no solo permite la intervención pública en la economía sino que en ciertos campos como el suelo y la vivienda la mandata de forma expresa. Obligar a alquilar viviendas, puede afectar al derecho de empresa y al derecho de propiedad, pero en modo alguno es inconstitucional, pues la Constitución permite a las leyes determinar cual es el contenido exacto de esos derechos en el marco de nuestro Estado Social y Democrático de Derecho. El hacer mucha vivienda protegida no encarece el precio de la vivienda libre que siempre es el máximo que los bancos esten dispuestos a financiar y el consumidor a pagar y que casi nada tiene que ver con la existencia o ausencia de vivienda protegida. Las infraestructuras se deben pagar con presupuestos público y no con pelotazos inmobiliarios que perjudican la calidad de vida de todos los ciudadanos de los lugares donde se perpetran. No sigo. Pero os aseguro que este argumentario de la patronal de la construcción y la promoción vasca será más o menos el que mantenga el grupo del PP en el Parlamento Vasco en relación a la futura ley de vivienda.
2. La plataforma Elkartzen entiende que la misma ley de la que hablo en el párrafo anterior deja vía libre a la especulación. Es curioso que, mientras la patronal dice que la futura ley de vivienda es inconstitucional por atacar al mercado y a la propiedad, las personas de Elkartzen mantengan que una ley que, entre otras medidas, obliga a que el 50% de la vivienda protegida sea del alquiler, el 15% de la vivienda libre tambien sea de alquiler e introduce el canon sobre las viviendas vacías es una ley que favorece la especulación. Espero que en el debate parlamentario el Grupo de EHAK no mantenga posicionamientos parecidos a los de Elkartzen y que esta ley pueda ver la luz.
3. Un informe del Ministerio de Vivienda afirma que el 80% de las viviendas protegidas en España son financiadas por ese Ministerio y que las CCAA solo ponen el 20% del gasto real en vivienda. Ese mismo estudio dice que Euskadi financia el 100% de sus viviendas protegidas. Sin entrar a valorar la calidad del dato suministrado por el Ministerio, si que da la impresión que, salvo excepciones, las CCAA ven la vivienda como una fuente de ingresos públicos y no como una fuente de gasto y como una política social y espacial.
4. El profesor de la Universidad de San Diego Nico Calavita afirma en entrevista a El Correo que la diferencia estructural en materia de suelo y vivienda entre Euskadi y California es "La forma en que se aborda el problema de la plusvalía. (En Euskadi) la cesión del 75% del suelo urbanizable para pisos protegidos se basa en que la subida del valor de los terrenos no es del propietario, sino algo que la comunidad ha creado. El 75% captura una parte de esa plusvalía. En Estados Unidos nadie se preocupa de esto. Es una diferencia estructural. Los promotores de mi país dicen que, si tienen que dedicar el 10% a pisos baratos, entonces qué van a pagar quienes compren viviendas en el mercado Eso no es verdad. Es el propietario de la tierra el que se va a quedar el dinero. Ustedes tienen una cultura política opuesta." Sirve de bien poco, pero agrada ver que desde California piensan que estamos haciendo las cosas bien en materia de suelo y vivienda, en vanguardia en relación a la situación del estado socialmente más avanzado de los EEUU.
5. El Correo en editorial del día 12 de agosto apoya que el Gobierno Vasco adjudique la mitad de su vivienda protegida en alquiler, pero tacha de dudosa legalidad al canon de la vivienda vacía y pide incentivos al alquiler para que las empresas privadas se incorporen a este mercado. Lo de que el canon de la vivienda vacía carezca de legalidad es, juridicamente, de despiporre. La Constitución deja bien claro que la función social de la propiedad debe determinarse por las leyes y en el caso de la vivienda la competencia es plenamente autonómica. Por lo que solo una ley vasca puede crear dicho canon en Euskadi. Supongo que no son lo editoriales de la prensa general el lugar adecuado para las finuras jurídicas. Pero al menos, convendría que no se digan boutades. Por otra parte el diario El Correo pide al Gobierno Vasco que incentive a las empresas privadas para que hagan viviendas en alquiler, olvidándose de que desde el 2002 ese Gobierno incentiva con unos 30.000 euros por vivienda a todos los empresarios privados que en vez de vender vivienda protegida quieran alquilarla y que desde hace unos tres años el programa Bizigune ha convencido a más de 3.000 propietarios de vivienda libre para que la alquilen. Por cierto, ese editorial de El Correo no les pide nada de nada a los Ayuntamientos en materia de alquiler.
6. El diario Cinco Días asegura que en 12 CCAA ya se paga más por una hipoteca que por un alquiler. A lo que otro diario vasco añade en Euskadi es más caro alquilar que hipotecarse. Se olvida este diario vasco de un dato clave: en Euskadi de cada tres viviendas ofrecidas en alquiler dos son viviendas protegidas. Ergo en Euskadi no es más caro alquilar que hipotecarse, sino que es más caro el alquiler libre (minoritario) que la hipoteca de una vivienda libre. El alquiler de una vivienda protegida (alquiler mayoritario) es mucho más barato que su compra.
7. La banca europea pierde casi el 10% del valor en bolsa por la crisis de las hipotecas. Y además se comenta en voz bien alta que las alarmas (agencias de rating) no han funcionado. Es raro nuestro capitalismo ¿no?. Por un lador pide que desaparezcan todas las regulaciones estatales y que el mercado campe a sus anchas y cuando se produce un desaguisado reconoce que deberían haber existido controles públicos, pues los privados no funcionan o son facilmente "domeñables" por no decir otra cosa.
8. Solbes descarta que la crisis inmobiliaria de las hipotecas basura se pueda dar en España, como si se ha dado en EEUU. Me da muy mal rollo tal negación categórica.
9. Jurgen Donges, adalid del liberalismo en Europa según el diario ABC, afirma que las hipotecas basura no debieron permitirse por su falta de seguridad. Como ya he dicho antes, es gracioso que los liberalistas acérrimos cuando el mercado la pifia pidan intervención. Creo que se llama socializar las perdidas y privatizar los beneficios.
10. El diario El Mundo hace paralelismo entre EEUU y España al hablar de la sucesión burbuja inmobiliaria y crisis bursatil y económica. ¿Pero no quedamos en que aqui no había burbuja inmobiliaria? ¿No habíamos dicho que la economía española era muy sólida y para nada dependía del ladrillo?
11. La UGT pide a las CCAA que multen los pisos vacíos. Cosa curiosa, pues hace unos meses trinaba contra la medida y le parecía un ataque a los trabajdores y trabajadoras españolas.
12. Rajoy quiere desfiscalizar la vivienda para combatir la crisis inmobiliaria. Son graciosos estos conservadores. Siempre lo arreglan todo de la misma manera: diciendo que van a eliminar los impuestos. Va a resultar ahora que el problema de la vivienda es el IVA, el IBI o el ITP. Va a resultar ahora que el euribor, el alargamiento del plazo de los créditos, las facilidades para endeudarse por encima de lo razonable, la escasa producción de vivienda protegida, el escaso parque de alquiler, el crecimiento demográfico, las deducciones fiscales a la compra, la poco movilización de vivienda vacía hacia el alquiler o la escasa rehabilitación de vivienda no tienen nada que ver con el precio actual de la vivienda. En otro orden de cosas, ¿no tuvo tiempo el Gabinete Aznar en ocho años de acabar con los impuestos sobre la vivienda? Tuvo tiempo de sobra y lo que hizo fue no bajarlos en absoluto (cosa que me parece bien, pero que resta credibilidad a sus propuestas actuales).
13. En Alava la UAGA advierte de los riesgos para el mundo rural del boom urbanístico que sufen mucho pueblos alaveses. Es preocupante el fenomeno de urbanización del campo y ruptura de la frontera entre el campo y la ciudad. No hay que echar en saco roto las propuestas del sindicalismo agrario en materia de vivienda. No hay que sacralizarlas, pero hay que tenerlas, sin duda, en cuenta.

En definitiva, en mi ausencia, nada nuevo, todo sigue casi el mismo guión.

Toca volver al trabajo.

En unos dias hemos tenido varias visitas de fuera de Euskadi de entidades que quieren conocer que tipo de políticas públicas estamos llevando a cabo.

En primer lugar, la semana pasada estuvieron con nosotros responsables de la Consejería de Vivienda e Solo de la Xunta de Galicia. Son viejos conocidos nuestros, pues desde que la Xunta está liderada por el PSG y el BNG se han reunido en varias ocasiones con nosotros para estudiar nuestras políticas de vivienda, dado que en muchos temas pretenden seguir las líneas estratégicas del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. Como ejemplo de lo anterior, os diré que Galicia es una de las pocas CCAA que tienen un Registro Unico de Demandantes de Vivienda Protegida, siguiendo la pauta que marcó hace unos años Etxebide. Y también os comento que están impulsando un programa de movilización de vivienda vacía libre hacia el alquiler similar a Bizigune.

Como es obvio cada Comunidad Autónoma es una realidad propia y las políticas de una no sirven de forma mimética a las demás. Pero dicho esto, no es menos negables que hay un grupo de CCAA que suelen mirar a Euskadi como el lider pionero en materia de vivienda. Entre estas CCAA que comparten experiencias con Euskadi creo que debemos citar, además de a Galicia, a Asturias, Catalunya y Aragón. Entre las CCAA que pretenden hacer expresamente lo contrario de lo que estamos tratando de hacer desde Euskadi (fortalecer el servicio público de vivienda) debemos citar a Madrid y Valencia (que solo piensan en como entregárselo todo al mercado). Sea como fuere, ha sido muy agradable compartir experiencias, ideas, dudas, propuestas y preocupaciones con nuestros colegas de Galicia.

En segundo lugar, estos días está entre nosotros Nico Calavita profesor de San Diego State University, experto en Administración Pública y Urbanismo que está dirigiendo para el Lincoln Institute of Land Policy un estudio sobre las políticas de vivienda social en Europa para comparar las políticas más novedosas y vanguardistas europeas con las políticas americanas. De toda la UE el profesor Calavita ha elegido una serie de leading cases, generalmente centroeuropeos y escandinavos, y entre ello ha incluído los casos vasco y catalán.

Al profesor Calavita le ha sorprendido positivamente la magnitud de la intervención pública (la reserva del 75% de suelo urbanizable y 40% de suelo urbano para vivienda protegida no solo llama poderosamente la atención en el resto de España, sino también en el resto de occidente), todas las medidas que hemos tomado para evitar que esas viviendas protegidas dejen de serlo (calificación permanente, tanteo y retracto, inspección, sanción, expropiación, etc), la calidad de las viviendas protegidas (visitamos Lakua, Salburua y Zabalgana en Vitoria-Gasteiz y Bolueta, Miribilla y Zorrozaure en Bilbao), la protección de las propiedades públicas evitando su venta a manos privadas (por ejemplo el derecho de superficie), las grandes operaciones de regeneración urbana (vg. Bilbao La Vieja) o la cooperación de las administraciones con la iniciativa privada en materia de vivienda. No todo iban a ser felicitaciones y el profesor Calavita también nos ha hecho críticas, como la baja densidad y poca calidez urbana de los nuevos barrios de ciudades y pueblos (un asunto mucho más municipal que gubernamental, pero que ahí está).

Sea como fuere, el profesor Calavita nos ha animado a seguir impulsando políticas de intervención pública en materia de vivienda, en cooperación con las empresas privadas, como la mejor forma de garantizar los derechos de los ciudadanos y de evitar futuros conflictos sociourbanos.

Con todos los palos que a diario recibimos (supongo que alguno merecido, pero creo que muchos inmerecidos) no viene mal que, de vez en cuando, te aseguren desde fuera que las cosas se están haciendo bien (claro está que nos dicen que se están haciendo bien en comparación con como se están haciendo en otros lugares). Se que esto no consuela a las personas que necesitan una vivienda aquí y ahora, pero si creo que ratifica la idea de que vamos en la buena dirección y que a esas personas, a todas, las vamos a poder atender adecuadamente en breve.

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