LEOLO

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

Acabo de terminar el breve y didáctico ultimo libro del maestro urbanista Gerardo Roger Fernandez. titulado PARA COMPRENDER EL URBANISMO ESPAÑOL (de una vez por todas).

Del mismo dice su editorial Iustel:

"Resulta sorprendente que el sistema urbanístico español, que goza ya de siglo y medio de historia, sea ampliamente desconocido, al menos en sus bases fundacionales, por la mayoría de los estudiosos y aplicadores del mismo.

Sus singulares características, altamente diferenciadas de las constituyentes de los sistemas urbanísticos europeos y occidentales, su presumible complejidad multiprofesional y los enormes intereses económicos que maneja, en muchos casos espurios y, por tanto, proclives a su ocultación, vienen a explicar el desconocimiento señalado. Y si no se conocen los principios básicos del sistema, difícil será acertar con las medidas a adoptar para solucionar los graves problemas que aquejan al Urbanismo español.

Sobre este tema versa el contenido del presente libro, escrito por un profesional del urbanismo con amplia experiencia docente, así como en la función pública y en la gestión privada del desarrollo urbanístico español desde hace más de tres décadas. Escrito con lenguaje claro y “transversal”, tiene por objetivo allegar el conocimiento preciso de las características del sistema a todos los ocupados y preocupados por el mismo. Ojalá el contenido de este libro lo satisfaga".

A lo que yo añado lo siguiente: si eres político, gestor público, periodista, activista social, profesional del sector urbano, académico (de otros campos del saber) o simplemente un ciudadano con interés en conocer las bases de nuestro sistema urbanístico, este es el más sencillo, didáctico, breve, completo y brillante libro que se ha escrito sobre esta materia y con este enfoque hasta la fecha en España.

GERARDO DORGER.jpg

En pocas más de 150 páginas el maestro recorre las claves urbanísticas, jurídicas, políticas, sociales y económicas de la peculiar forma de gestionar lo urbano en España.

Nuestro sistema urbanístico español es un verdadero OPNI (objeto político no identificado) a nivel europeo y occidental, con algunas cosas buenas y no pocas disfuncionales, que deberíamos reformar a futuro para mejor garantía de nuestro desarollo, bienestar y calidad de vida, así como para garantizar la viabilidad del medio millón de kilómetros cuadrados sobre el que vivimos y que llamamos España.

Por cierto, el libro del maestro para nada es solamente un recorrido histórico y una descripción del aquí y el ahora en materia de urbanismo. La parte final del libro es verdadera vanguardia del urbanismo de progreso español (ciudad al servicio de toda la ciudadanía -especialmente del derecho a la vivienda y a la ciudad- y no solo de los propietarios y promotores, valoraciones urbanísticas no especulativas y vinculadas al proceso de aporte de plusvalor real, suelo urbano antes que urbanizable, reconversión de tejidos urbanos ya existentes antes que construcción de nueva vivienda, concurrencia mercantil en la actividad urbanizadora, pero sin perder de vista la necesidad de ejecución pública cuando se deja de atender al interés general, urbanismo con amplia caja de herramientas juríricas para una ciudad cada vez más compleja, alquiler y rehabilitación para converger con la UE, etc). Gerardo Roger Fernandez mira a las próximas décadas. Sin olvidar de donde venimos. Sin perder de vista a donde debemos ir. Lo que demuestra que hay personas que superan de largo el medio siglo que son muy jóvenes, así como jóvenes que son muy mayores.

Como dirían los anglosajones, si se enfoca lo urbano desde posiciones de progreso (al hilo de lo que yo contaba en mi post "housing pride"), este libro It's a must.

PD: ¡ cuanto echamos todos de menos al maestro Javier Garcia Bellido del que nos privó su salud hace ya más de un lustro !.

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· GRUPO "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2 - MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL - SEGUNDA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLÍTICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLÍTICA

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

El pasado 6 de marzo tuvo lugar un interesante debate parlamentario sobre los desahucios, las hipotecas, la dación en pago y la vivienda en el Congreso de los Diputados.

Se suscitó como consecuencia de una Moción consecuencia de Interpelación Urgente al Gobierno del Grupo Parlamentario la Izquierda Plural (defendida por el diputado Joan Coscubiela -foto de arriba-). Y el debate completo se puede ver integro en este vídeo oficial de las Cortes españolas (comienza en 2 horas y 19 minutos y acaba en 3 horas y 9 minutos).

Del mismo yo deduzco los siguientes aromas:

PP: este problema va a ser atajado por el Código de Buenas Prácticas Bancarias sobre Hipotecas que el Ministro De Guindos presentó en sociedad hace unas semanas y que el día 9 de marzo será publicado en el BOE.
PSOE: esta emergencia social debe ser combatida con una moratoria en el pago de las hipotecas de las familias en riesgo de perder su vivienda (tipo línea moratoria ICO que ya fue implementado por el anterior Gobierno); en los casos de ejecución hipotecaria, con alquiler temporal en la que fue vivienda de los ejecutados y hoy es propiedad del banco/caja ejecutor; a futuro debe aceptarse la dación en pago como régimen hipotecario habitual o más común; es necesario crear un parque de vivienda en alquiler barato que se puede hacer entre la banca y el estado, con parte de los stocks de la primera y la capacidad de gestión y servicio público del segundo; y debe aprobarse de una ley de insolvencia personal o familiar.
Izquierda Plural: esta emergencia social debe afrontarse con un enfoque a corto plazo que implique: dación en pago retroactiva, alquiler en su ex vivienda para los desahucios que se sigan produciendo y creación de un parque público de vivienda en alquiler para todo tipo de público, pero empezando por los desahuciados y poniendo en primer lugar a disposición los activos inmobiliarios de los bancos y cajas intervenidos por el FROB (entidades financieras públicas = viviendas en stock públicas y al servicio del interés general). Y con otro enfoque a medio y largo plazo, fundamentalmente a través de una ley de limitación de la capacidad de endeudamiento hipotecario de las personas y familias.
CIU: este grave problema se soluciona con una ley concursal bien adaptada para las personas físicas y familias, a imagen y semejanza de las quiebras empresariales (donde la responsabilidad de empresario no es para toda la vida y sobre todos sus bienes presentes y futuros, sino que se circunscribe a los activos de su negocio en el momento de la quiebra).
UPyD: esta emergencia social hay que afrontarla ya, se anuncia una proposición de ley de este Grupo Parlamentario, en la que parece que se acepta la dación en pago, pero no se aceptan límites legales al endeudamiento hipotecario de las personas y familias.
PNV: esta emergencia social, que va a ir a mucho peor en el futuro, debe ser atajada por el estado ya. Se ponen a disposición del resto de grupos parlamentarios. Votan a favor de la Moción de la Izquierda Plural. Y esperan poder ser útiles en los trabajos parlamentarios que a buen seguro van a modificar varias leyes.
NaBai, Compromis-Equo y Coalición Canaria: intervienen para apoyar la Moción de Izquierda Plural.

Estos aromas, me producen las siguientes sensaciones:

En el PP son magos en la comunicación política. En este tema va a parecer que son los que han cogido el toro por los cuernos y con sentido común han tomado medidas como Dios manda. Perdón por los lugares comunes, pero es lo que el propio PP usa como libro de estilo comunicacional. Pero, en realidad, van a hacer nada o casi nada, pues todo lo dejan a que los bancos y cajas apliquen voluntariamente un código de buenas prácticas. Es decir, el PP propone dejar legalmente las cosas tal y como están ahora.
El PSOE ha movido ficha. Busca fórmulas para que no se produzcan más desahucios, para que los ejecutados se queden de alquiler en la que fue su casa y para que el stock de vivienda vacía se redirija en parte hacia el alquiler asequible, barato y/o social. También buscan fórmulas para que esto no se vuelva a producir en el futuro, especialmente con la dación en pago como régimen común hipotecario y con una legislación de insolvencia personal o familiar. A pesar de esta postura, perfectamente defendible en sociedad en general y en círculos de la izquierda en particular, el PSOE arrastra el problema de haber gobernado y no haber hecho nada de sustancia en la materia (salvo facilitar por dos veces en sendas leyes el desahucio de inquilinos).
Izquierda Plural reproduce casi de forma mimética la posición de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (dación en pago retroactiva, moratoria de desahucios y parque público de alquiler social, a lo que añade, mirando más allá del aquí y el ahora, un mecanismo para evitar que esto se reproduzca a futuro (limitación legal del crédito hipotecario sucribible por personas y familias).
CIU cree que un problema social y económico estructural se puede solucionar con magia jurídica. O lo cree, y son unos simples, o creen que nos vamos a creer que ellos lo creen, y entonces los simples seríamos nosotros.
UPyD: va a favor de la corriente social de indignación, pero, de momento, no concreta sus propuestas.
PNV: wait and see, pero tiene claro que este es un tema sangrante en el que aportará su grano de arena, desde la legitimidad de representar (parcialmente) al territorio con menos desahucios de España (que por algo será).
Grupo Mixto, en buena parte, están con el planteamiento de Izquierda Plural o incluso van más lejos.

El debate me ha llevado a ciertos temas estructurales que creo deben ser mencionados:

El PP defiende que la dación en pago parece buena para la gente, pero en realidad es mala. Haría que el crédito fuese más caro y menos abundante, con lo que la vivienda sería mucho más inaccesible. Este es un tema clave, pues la gente puede comprar esta mercancía política averiada y se le puede ocultar la verdad objetiva, contrastada con evidencia científica dura. España con dación en pago es uno de los países con la vivienda más inaccesible de la UE (sobre 7 salarios anuales íntegros para sufragar una vivienda para toda la vida). Los países de la UE con dación en pago no tienen una vivienda más cara y un crédito hipotecario menos accesible, sino todo lo contrario (sobre unos 3 salarios anuales íntegros para sufragar una vivienda para toda la vida). Ahora bien, lo que si hay una enorme diferencia es entre la tasa de beneficio de las entidades bancarias españolas por el negocio inmobiliario doméstico (con beneficios en épocas de vacas gordas y ayudas públicas en momentos de crisis) y las tasas de beneficio inmobiliario de las entidades financieras del resto de la UE. Lo que el PP quiere proteger, me temo, no es la accesibilidad a la vivienda, sino el desmesurado negocio inmobiliario y urbanístico especulativo que hay en España.
UPyD denuncia que se trate a los ciudadanos como menores de edad al sugerir que hay que poner límites legales a su capacidad de endeudamiento hipotecario. Incluso pregunta ¿no son los españoles mayores de edad lo suficientemente adultos como para saber cuanto se tienen que endeudar y como para que no sea necesaria una tutela no solicitada del estado intervencionista? Bien, pues la respuesta a esta pregunta, mal que les pese a algunos, es no. Los españoles no son lo sufiencientemente maduros en términos de cultura financiera como para saber cuando se endeudan mñas de la cuenta. Es más, los propios ejecutivos financieros tampoco son los suficientemente maduros como para saber cuando compremeten en exceso a sus bancos y cajas en el negocio inmobiliario. Me remito a las pruebas, caminamos hacia el medio millón de familias puestas de patitas en la calle, hay millones de familias sobrehipotecadas y todo nuestros sistema financiero está quebrado por una sola razón: atracón de suelos, ladrillos e hipotecas. Por cierto, Cameron en el Reino Unido y Sarkozy en Francia son en esta materia intervencionistas. Ambos países tienen leyes que limitan la capacidad de endeudarse de sus ciudadanos en la adquisición de una vivienda: el 30% del salario mensual para el pago de hipoteca en Francia y 3 salarios anuales íntegros para la compra de una vivienda en el Reino Unido. ¿Porque gente tan liberal y conservadora como estos dos políticos imponen estas restricciones a la ciudadanía a la hora de hipotecarse? Sencillo, una hipoteca suelta no va a ningún sitio, pero millones de ellas juntas compromenten la economía de un país entero.
Todo el mundo habla de hipotecados que pierden su vivienda en propiedad, pero nadie habla de los inquilinos que en paro o empobrecidos por otras razones son expulsados de sus viviendas de alquiler. A finales del 2011 hice unos números y me dio la siguiente ratio: tenemos 8 propietarios de vivienda por 1 inquilino, pero los inquilinos están siendo objeto de el doble (proporcionalmente) de desahucios que los hipotecados. Lamento llamar la atención sobre los más vulnerables de entre los vulnerables, pero es que tengo muchos resabios de mi educación cristiana y socialista. Casi nadie habla por esta gente, pero existen.
En un debate parlamentario de casi una hora casi ningún diputado pone en relación dos magnitudes que cualquier académico que estudie el mercado y las políticas públicas de vivienda cita: España tiene millones de viviendas vacías (el INE habla del 20% de nuestro parque, 6 millones) y nos acercamos al medio millón de personas puestas de patitas en la calle. En casi todos los países de la UE estas dos magnitudes (6 millones de viviendas sin personas y medio millón de personas sin casa) lleva a las autoridades públicas (de casi todo signo político) a implementar medidas para penalizar la vivienda vacía y hacerla salir hacia el alquiler barato. Palabras como multa, requisa, alquiler forzoso, expropiación, ocupación o derribo son usadas por las legislaciones europeas en vigor desde hace décadas, sin demasiada controversia socio-política y con el convencimiento que construir viviendas para tenerlas vacías y procrear gente para tenerla en la calle es de necios e incluso de irresponsables.
Me produce una tremenda tristeza comprobrar que más de media docena de partidos de izquierdas en el Congreso no pactan una postura unitaria en este asunto, cuando sus posturas no están alejadas como para justificar tal desunión. Si sindicatos y partidos de izquierdas pactaran una plataforma común en materia de desahucios, el PP tendría mucho más dificil sus maniobras dilatorias y de distracción. Si hubiese una plataforma unitaria de progreso en este tema, los más machacados por la burbuja inmobiliaria podrían ser atendidos antes y mejor. Pero, de momento, hay lo que hay. Una verdadera pena que lamento y que creo que aún más lo haremos en el futuro inmediato.

Dicho todo esto, creo que hay partido, a pesar de las maniobras de distracción o dilación de buena parte de la derecha española, de los intereses del sector financiero, de la falta de legitimidad transitoria de buena parte de la izquierda y de la desunión de la izquierda en su conjunto. Y hay partido porque el problema es terrible y la indignación social inmensa.

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· GRUPO "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2 - MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL - SEGUNDA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLÍTICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLÍTICA

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

Se acaban de presentar con gran aparato mediático una serie de medidas que el Gobierno de la Nación asegura que va a tomar sobre el problema de los desahucios hipotecarios derivados de la grave crisis. Como en ocasiones precedentes (recordemos las medidas presentadas a bombo y platillo sobre este mismo tema por el anterior Gobierno en el invierno del 2008), tengo la sensación de que de lo que se trata es de hablar mucho y hacer bastante menos. Las medidas presentadas en el 2008 no sirvieron para absolutamente nada. Las actuales pueden seguir casi el mismo camino. Espero estar equivocado, pero los hechos son los hechos.

Comentemos, aunque sea someramente, las medidas una a una. Para ello procedo a fusilar un artículo de Cinco Días (cursiva), al que añadiré comentarios míos (letra normal):

1. Umbral de exclusión. Economía modificará la normativa vigente para establecer un nuevo umbral de exclusión social que incluye "unidades familiares con todos sus miembros en paro y cuya vivienda objeto de ejecución sea primera y única residencia". El Ministerio advierte que acotará la definición para evitar abusos o fraudes. Estamos ante un umbral que pretende evitar los desahucios, pero que solo se aplicará por voluntad de bancos y cajas. Además, el umbral es excesivamente bajo, pues deja fuera a las familias de clase media venidas a menos y las familias en riesgo de esclusión social. De hecho, el umbral solo afecta a familias ya excluídas socialmente (cero ingresos y vivienda como único bien).

2. Ejecución. Tal como avanzó Guindos, el empeño del Gobierno será fomentar las ejecuciones extrajudiciales, creando una base de datos informatizada sobre las mismas y posibilitando el acceso a subastas online de inmuebles embargados, con el fin de que la vivienda se salde con "el precio más elevado posible", y así descargar al deudor de su carga. A la mayor parte de la gente lo de las ejecuciones extrajudiciales le puede sonar bien (pasar de la lenta Justicia). Pero hay que advertir que en no pocas ocasiones estos procedimientos, que ya se usan, implican que los bancos y cajas se queden con las viviendas embargadas, no por el 60% de su valor subastable, sino por 1 euro. Así que, ojo, que el asunto tiene bastante peligro para la ciudadanía.

3. Intereses. Las reformas legales planteadas por el Ejecutivo incluye atenuar los intereses moratorios, en especial para aquellas personas incluidas en el umbral de exclusión. Nada que objetar a esta positiva medida, que si parece que se va a imponer por ley a los bancos y cajas. Como siempre, la clave será la letra pequeña y los números. Así que habrá que esperar.

4. Código de buena conducta. Aparte de las anteriores modificaciones legislativas, el pilar maestro del plan de Guindos se basa en un "código de buenas prácticas" que las entidades tendría que asumir voluntariamente. Al final de este listado haré varios comentarios sobre este tema, que es el núcleo central de las "medidas" del Gobierno del PP.

5. Gastos. Este documento "contendrá recomendaciones" como la posiblidad de que "en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas" invirtiendo la tendencia actual de que en los primeros años de pago del crédito solo se cubran los intereses, en lugar del principal. También se invita a moderar los gastos asociados a la hipoteca. Suena interesante este aumento de la amortización del capital y reducción de la carga de intereses, pero su aplicación depende de la voluntad de los bancos y cajas. Estamos hablando de un asunto algo técnico, pero que afecta a la médula espinal de la rentabilidad del negocio hipotecario. Por ello, espero pocos movimientos favorables para los hipotecados en este asunto.

6. Garantías. Economía busca que las entidades financieras sean "co-partícipes" de la devaluación de los inmuebles que embarguen, para que no sea el titular de la hipoteca el único que asuma la diferencia. Esta es sin duda una de las madres del cordero. Si un banco o caja te dio un préstamo por valor de 80 para comprar una vivienda que ellos mismos tasaron en 100, ahora que llega el momento de la ejecución por impago no pueden decir que la vivienda vale 50 y hacer asumir toda la "minusvalía" (más contable que real) al hipotecado. Ojalá De Guindos consiga algo práctico en este apartado, pues la materia es clave.

7. Dación en pago. Los núcleos familiares recogidos en el umbral de exclusión antes mencionado podrían saldar la hipoteca con la simple entrega del inmueble, en lugar de arrastrar la deuda como ocurre actualmente. La verdad es que hay que aplaudir a los escribanos ministeriales. Redactan la dación en pago como una facultad de las familias sobrehipotecadas. Pero en realidad es algo que se hará solo si el banco quiere. De lo que habla De Guindos es de la dación en pago cuando quiera el banco o la caja. Algo que existe en nuestra legislación como posibilidad desde la noche de los tiempos, pero que bancos y cajas no han aplicado hasta la fecha nunca.

8. Periodo de carencia. Guindos ha invitado a la banca a aplicar un periodo de carencia de dos años, prorrogable en determinadas circunstancias. No queda claro si estamos hablando de un periodo de carencia en el pago de la hipoteca (pagar solo intereses y no capital) o si hablamos de vivir de alquiler en la vivienda que ha sido objeto de embargo durante un tiempo. Si es lo primero, ya se ensayó con el Gobierno de Zapatero y no se firmaron casi operaciones (fue una de las líneas ICO menos usadas de todos los tiempos). Y si es lo segundo, se parece mucho al "alquiler social" que pide la Plataforma de Afectados por la Hipoteca para las personas que pierdan su vivienda (seguir viviendo de alquiler en la que fue tu vivienda y hoy es del banco). Como tal, una propuesta del máximo interés. Pero, de nuevo, estamos ante algo que se hará o no a voluntad de las entidades financieras.

9. Deducción fiscal. Para incentivar el código de buenas prácticas, el Gobierno aprobará una deducción fiscal por las pérdidas que sufran quienes lo apliquen. Al final de este listado haré varios comentarios sobre este tema, que es otro de los núcleos centrales de las "medidas" del Gobierno del PP.

10. Paliar nuevos casos. El objetivo de la norma, reconoce el Gobierno en su nota, es paliar la situación que viven las familias en riesgo de exclusión social, aunque a priori, no parece que vaya a tener ningún efecto retroactivo. Solo por recordar la realidad, esto significa que el Gobierno de la Nación está pensando en evitar los 200.000 nuevos desahucios que se pueden producir en los próximos meses en España, pero no tiene política o medida alguna que ofrecer a los 300.000 que ya se han producido desde el inicio de la crisis. No me explayo, pero me parece cuando menos injusto tratar de atender a unos (los que pueden llegar a pasarlo muy mal) y pasar de los otros (los que ya los están pasando extraordinariamente mal).

En primer lugar, llama la atención que no hay papel oficial alguno que estudiar. De momento todo son declaraciones de tipo político. Contrasta con las ruedas de prensa a calzón quitado en las que el PP o el Gobierno anuncian el estructural Decreto Ley de cada viernes. Al parecer el tema de los desahucios puede esperar. Bien porque el tema es complejo donde los haya. Bien porque el PP no lo considere estructural. Bien por lo poderosos que son los intereses afectados. Bien porque lo que esté habiendo sea solo una gestión de la imagen política del Gabinete.

En segundo lugar, produce un cierto sonrojo leer que el Gobierno de Nación le propone al sistema financiero privado (que no puede aguantar vivo ni 48 horas sin la respiración asistida que todos los días le da el contribuyente español y europeo en forma de decenas, sino cientos, de miles de millones de euros) un código de buena conducta en esta materia de seguimiento voluntario. Es curioso que cuando son los bancos los que deben ser rescatados de su propia arrogancia, irresponsabilidad y falta de ética y profesionalidad siempre aparecen dos cosas: el BOE (en forma de urgantísimo Decreto Ley) y el dinero público. Ya nos hemos acostumbrado a este hecho, pero no hay que dejar de señalarlo. La lesgislación motorizada de excepción (¡cuanto estoy recordando al "bueno" de Carl Schmitt en los últimos meses!) y la chequera del contribuyente solo están al servicio de bancos y grandes empresas. Lean en este artículo de Joaquin Estefania sobre los 1.6 billones de euros públicos utilizados oficialmente hasta la fecha pra salvar al sistema financiero europeo. Pero para las clases medias depauperadas y clases populares marginales o marginalizadas, tanto el PSOE como el PP, desde la caída de Lehman Brothers, solo ofrecen, hasta el momento, palabras, palabras y más palabras. Habida cuenta de lo buena que ya sabemos que ha sido la conducta de bancos y cajas españoles en los últimos años, no necesitamos códigos de buenas prácticas. España necesita leyes en esta materia. Y así como el Gobierno ha legislado en materia laboral, financiera y del sector público, tembién en materia de vivienda y desahucios tiene que producir leyes que impongan soluciones a las partes e intereses en conflicto. Necesitamos leyes y no más buenas palabras. Por cierto, con buena parte del sistema financiero español ni leyes hacen falta. Todas las entidades financieras que están recibiendo ayudas del contribuyente deberían aplicar el código o perder el apoyo del dinero público.

En tercer lugar, debe ser ponderado con cuidado el hecho de que, más allá de unas pocas posibles modificaciones legales, el código de buenas prácticas bancarias sobre vivienda quiere ser impulsado por el Gobierno de Mariano Rajoy a golpe de desgravaciones fiscales, a falta de dinero contante y sonante. En principio, no me opongo al uso de las desgravaciones fiscales para perseguir objetivos de interés general. En materia de vivienda prefiero el gasto directo al gasto fiscal. Aunque la tradición española va por otro lado: solo 1 de cada 4 euros gastados en políticas públicas de vivienda es gasto directo, siendo los otros 3 deducciones fiscales. Situación esta inversa a la habitual en la UE. Por otra parte, es claro que en momentos de crisis fiscal lo que hay que hacer es incrementar la recaudación tirbutaria y no reducirla. Pero lo que ya clama al cielo es que para convencer a los bancos y cajas de que dejen de comportarse como suicidas con la vivienda y sus ocupantes, no solo les regalemos decenas o cientos de miles de millones de euros para evitar su quiebra, sino que además le añadimos la posibilidad de que puedan deducirse las pérdidas que les ocasionen los sus activos tóxicos. Para que nos entienda todo el mundo, los bancos y cajas españoles cobrarían dos veces del contribuyente español y europeo por sus activos inmobiliarios tóxicos: una por disimularlos en sus balances y evitar evidenciar su quiebra y otra por reconocer parte de las pérdidas si hay posibles desahuciados de por medio. Creo que los economistas neoliberales hablan de riesgo moral en el caso de empresas mal gestionadas que son salvadas por el Estado, poniendo en pié de igualad a los malos gestores con los buenos. Pues bien, no se me puede ocurrir un mejor y más grande ejemplo que este.

En cuarto lugar, llamo la atención sobre el hecho de que los partidos políticos y medios hablan de los sobrehipotecados que son objeto de un embargo y son desahuciados. Drama evidente y a paliar. Pero nadie habla de las familias que viven en alquiler y que son desahuciados por impago. Nuestro parque en alquiler (10%) es mucho menor que el de propiedad (80%). Por ello hay muchos más sobrehipotecados que inquilinos desahuciados en términos absolutos. Pero no nos debemos engañar, si se consultan las estadísticas judiciales se puede comprobar que el porcentaje de inquilinos desahuciados es mayor aún que el de sobrehipotecados puestos de patitas en la calle. A mi juicio los dos colectivos deben ser objeto de un tratamiento por parte de los poderes públicos.

En quinto lugar, recuerdo que la dación en pago que si existe en España y que se ha aplicado intensamente en los últimos años por valor de varias decenas de millones de euros es la dación en pago de promotores hacía bancos y cajas. En España un promotor le entrega unos suelos o viviendas a una caja o banco y se libera de su deuda. Pero si un particular le entrega su vivienda debe de por vida la diferencia entre lo que la entidad decía hace unos años que valía la vivienda y lo que dice ahora que vale. Esta asimetría en el tratamiento del deudor hipotecario es, simple y llanamente, injustificable.

Y en sexto y último lugar, lo que más me preocupar es que el Ministro de Guindos, es capaz de hacer creer a parte de la prensa-sociedad que está imponiendo la dación en pago a bancos y cajas y defender en la tribuna del Congreso de los Diputados (como hizo ayer en la sesión de control) que la dación en pago es mala, pues incrementa el precio de las hipotecas y dificulta el acceso a la vivienda. En este blog he hablado muchas veces del tema. Ya casi aburre. Pero hay que decirlo un millón de veces hasta que se oiga, al menos un poquito, entre el coro de opinadores a sueldo. En casi toda la UE y la OCDE existe la dación en pago y el acceso a la vivienda es mucho mejor que en España. Países con dación en pago están en un índice de esfuerzo en el acceso a la vivienda de entre 3 y 4 salarios anuales completos (para comprar o alquilar de por vida una vivienda) y en España, a pesar de la crisis, seguimos en el entorno de los 7. En la burbuja llegamos a estar por encima de los 8 y varias CCAA estuvieron por encima de 9. Aporto un gráfico del profesor José Garcia Montalvo, basado en datos del BdE y FUNCAS.

esfuerzo acceso vivienda SP.jpg

Se me dirá, con razón, que la dación en pago no puede ser el único elemento que explica el menor esfuerzo de acceso a la vivienda en muchos países de la UE respecto a España. Es cierto que el precio de la vivienda dependen policausalmente, entre otros factores, del nivel de empleo, el suministro financiero, la fiscalidad, la oferta de alquiler y las políticas públicas de suelo y vivienda. Pero los temas financiero-hipotecarios son claramente de los que más afectan a la vivienda (precio/accesibilidad). Y los países de nuestro entorno tienen de manera general dación en pago y viviendas mucho más asequibles para la ciudadanía. Ergo, De Guindos miente como un bellaquete (lo digo casi con cariño, sabiendo que el "ejecutivo-técnico" no tiene más remedio que mentir un poco en su función de "tecnócrata-político"), pues un ejecutivo con su CV sabe perfectamente como está este asunto en los países referentes de la UE y del mundo anglosajón.

Y acabo estas notas con lo que política y económicamente a mi me parece más relevante.

IS STOP desahucios.jpg

Lo político: el PP teme el efecto combinado de la Iniciativa Legislativa Popular de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (en nada en el Congreso) y las iniciativas parlamentarios de la izquierda en la materia (las más incisivas de Izquierda Plural -Proposición de Ley y No de Ley- y las por ahora blandas del PSOE -Proposición No de Ley-). Supongo que todos los partidos de izquierdas se van a poner a tope con este asunto. Es de esperar cierto apoyo sindical (los que pierden la casa antes perdieron el trabajo). Y apunto además que IU está (no por mi) extraordinariamente bien asesorada en esta materia. Lean su Proposición de Ley explicando las reformas legales a su juicio necesarias para atajar los problemas de sobre-endeudamiento, vivienda y desahucios. Con todo lo que cuento y el país caminando hacia los seis millones de parados y el medio millón de desahuciados el PP algo debe hacer.

Lo económico. La banca tiene viviendas que no quiere y no sabe gestionar que provienen de desahucios individuales y daciones en pago de promotores que no desea. Las personas que más sufren la crisis necesitan vivienda en alquiler a precios asequibles. Y las Administraciones Públicas dicen querer converger con la UE en materia de alquiler (incluso algunas de ellas tienen experiencia en la gestión de parques de alquiler). Por favor, siéntense las tres partes de una vez y hagan de los tres problemas una solución: un programa público-privado de alquiler al servicio de todos, pero también de los más débiles de la sociedad, que además satisfaga las necesidades e intereses de bancos, cajas, acreedores extranjeros y administraciones. Como ya he hablado de este tema en posts anteriores no me extiendo, me remito a ellos y reitero mi disponibilidad personal y profesional para trabajar en esta línea.

Sea como fuere, toca esperar a que De Guindos convierta los titulares en documentos. Mientras esperamos varios cientos de familias son puestas de patitas en la calle cada día ...

PD: pido perdón por la referencia tipo "te lo dije", pero dejo anotado que de todas estas cosas escribo desde hace cinco años, nada efectivo se ha hecho, los problemas siguen empeorando y nadie parece tener el cuajo político necesario para meterle mano al asunto sin cargar todos los costes en las clases medias y populares.

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· GRUPO "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2 - MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL - SEGUNDA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLÍTICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLÍTICA

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

España, como consecuencia de una irracional y especulativa sobreproducción de vivienda durante la pasada década, es un país que dispone de millones de viviendas vacías a las que no se les da uso alguno (según el INE, tantas como seis millones) y cientos de infraestructuras de alto nivel sin uso o casi sin el (aeropuertos sin aviones, AVEs sin pasajeros o, como se ve en la foto, puertos deportivos sin un solo barco ni perspectivas de tenerlos). A la vez, España es un país con millones de parados, trabajadores y pensionistas con ingresos congelados, decrecientes o en desaparición y lógicamente con un consumo muy retraído. El público destinatario de las viviendas tipo está hoy sobreendeudado (el endeudamiento de las familias españolas supera el 100% de nuestro PIB anual y es mucho mayor que el de las Administraciones), a las puertas del embargo (ya han caído en esta situación 300.000 familias desde que empezó la crisis) o sin acceso al crédito hipotecario. Ergo, en España hay en estos momentos un gran nicho de mercado y servicio público para un alquiler que la gente pueda pagar. Aunque, de los 25.5 millones de viviendas que hay hoy en España, solo 2.2 están en alquiler y prácticamente no hay vivienda pública de alquiler. Por su parte, el sector inmobiliario ha sufrido una fuerte ola de quiebras y producción de parados, pero se resiste a acometer una general reconversión. La sola mención del concepto reconversión industrial inmobiliaria levanta ampollas en algunos de sus más conspicuos miembros. A su vez, el sector financiero está quebrado, como consecuencia de las muchas decenas de miles de millones de euros de activos inmobiliarios tóxicos de los que se está teniendo que hacer cargo (el Banco de España cifra el problema en un monto equivalente al 15% del PIB anual de España). Bancos y cajas no acaban de saber que hacer con los cientos de miles de viviendas vacías que tiene en sus balances o en vehículos financiero-fiscales que no se notan, pero se sienten. Y finalmente, la Hacienda y el Tesoro Públicos no da más de si en la tarea de rellenar con dinero público de forma incondicional los agujeros insondables de pérdidas del sector inmobiliario-financiero español.

Pues bien, todo este conjunto de datos indudablemente negativos y claramente interrelacionados, deberían provocar un escenario de freno de la producción de nueva vivienda, utilización del stock existente hasta sus ultimas posibilidades (alquiler nacional, turismo geriátrico extranjero, etc), saneamiento del sector financiero, reconversión del inmobiliario y exigencia de contrapartidas de interés público a las entidades privadas rescatadas con dinero del contribuyente.

Casi nada de esto se está produciendo. Más bien al contrario, parece ser que España aspira (inútilmente) a solucionar los problemas creados por la estallido de la burbuja inmobiliaria de los pasados años con una nueva burbuja del mismo tipo.

Al final de este post haré algunas reflexiones sobre mecanismos que pueden ayudar a que algunos de estos problemas concatenados se resuelvan de forma conjunta. O por lo menos, lo intentemos. Pero primero quiero repasar algunas de las manifestaciones empíricas que me llevan a concluir que el inicio del 2012 apunta claramente a un intento quimérico de volver "a los buenos años" del pasado reciente inmobiliario español. Todo ello muy coherente con un estado y un mercado que, en términos generales, en épocas de bonanza permiten que los precios de la vivienda se eleven hasta el infinito y que en crisis o recesión ponen todas su potencia a trabajar para evitar en la medida de lo posible la caída de precios. Nuestro mercado y nuestras administraciones se comportan generalmente como bomberos pirómanos en épocas de vino y rosas y como congeladores de precios en épocas de dificultades.

Ya tuve ocasión de comentar como una serie de leyes estaban virando hacia el modelo legal urbano de 1998, con todo lo que ello supone. Me remito a lo escrito, sin restar un ápice de gravedad al asunto.

Por su parte, el Ministro de Guindos está liderando una reforma financiera española que por primera vez en cinco años apunta al origen del problema: la sobrevaloración de los activos inmobiliarios de las entidades financieras españolas (mucho más acusada en el caso del suelo que de las viviendas terminadas o en curso). Incluso la forma que De Guindos tiene de atender principalmente a la limpieza de estos activos tóxicos es acertada: parte de los beneficios financieros artificiales (no explicables sin las pasadas y presentes ayudas públicas) deben dedicarse al saneamiento inmobiliario. Junto con estos 50.000 millones de euros a detraer en breve de beneficios bancarios, el sector ya ha provisionado otros 50.000, en parte explicables por las ayudas públicas de los recientes años (avales, liquidez, último recurso, FAAF, FROB, FGD, intervenciones, etc). Quedarían, por tanto, otros 50.000 millones de euros de activos tóxicos que provisionar. Sea como fuere, el salto dado es importante, pues por primera vez apuntamos a la enfermedad y no a los síntomas. Hasta aquí estoy de acuerdo con la interpretación más o menos mayoritaria. Ahora bien, en lo que no estoy de acuerdo con la mayor parte de los observadores es en que la reforma financiera vaya forzosamente a provocar una reducción severa y generalizada de los precios de la vivienda, al ponerse masivamente en venta los activos tóxicos inmobiliarios provisionados por las entidades financieras. Una cosa es que un riesgo esté provisionado y otra bien distinta es que una empresa venda hoy un activo a un precio inferior al que pueda obtener en el futuro (si es capaz de llegar viva a ese futuro). Por decirlo un poco a lo bruto, yo no creo que la dotación de 100.000 millones de euros sobre un total de 150.000 millones de activos inmobiliarios tóxicos suponga de forma automática que bancos y cajas vendan suelos y viviendas al precio de 50.000 millones de euros, si pueden llegar vivos a un futuro en que esos bienes se puedan vender a un precio superior al provisionado (con beneficios). Y no se puede decir que el Estado y la UE no estén haciendo todo lo posible para que nuestros bancos zombis sigan caminando sin rumbo. Las últimas muestras, el nuevo aval público a la captación de 100.000 millones de euros de la banca española en los mercados financieros (si va bien la liquidez se la quedan ellos y si va mal responde el contribuyente) y la nueva batida del helipcóptero monetario europeo, através de la inyección de medio billón de euros por el BCE a los bancos del continente al 1% de interés (to be continued). No debo ser el único que piensa que la banca española tiene capacidad de no vender viviendas a la baja, a pesar de las provisiones, pues esta misma semana he leído al Presidente de Aguirre Newman, experto que afirma que la reforma financiera, por si misma, no va a reducir el precio de las viviendas. Y también leí hace unos días a mi admirado Nuño Rodrigo describir como las bancos y cajas prefieren refinanciar a promotores inmobiliarios zombis (patada a seguir), antes que reconocer que las propias entidades financieras están zombis y deben ser saneadas a fondo.

También debemos tener en cuenta las declaraciones hechas por los Ministros de Medio Ambiente Arias Cañete y Fomento Pastor en relación a la vivienda y el urbanismo. El primero considera que se debe producir un cambio en nuestra legislación de costas para seguir impulsando su urbanización al servicio del empleo y la economía, "todo ello sin perjuicio del cuidado del medio ambiente". Y la segunda aspira a que la construcción siga siendo uno de los motores de la economía española, "sin por ello caer en errores del pasado", momento discursivo que aprovecha para hacer una liviana referencia al déficit de alquiler de España. Aunque acto seguido reconoce que está estudiando eliminar la Sociedad Pública de Alquiler dependiente de su Ministerio. Y hace públicos unos datos sobre inversión plurianual del Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) que implican dedicar un 60% de sus fondos públicos al ferrocarril, un 30% a las carreteras y no se sabe que cantidad concreta a las políticas públicas de suelo y vivienda (aunque parece que será un guarismo tendente a cero .nada de cash y algunas deducciones fiscales). Habrá que ver como evolucionan estos asuntos en el futuro, pero todo apunta a que no se ha hecho una lectura crítica de la pasada década y que se quiere que España siga siendo un país de cemento y ladrillo, dejando de lado aspectos de eficiencia económica, utilidad social y preservación del medioambiente. Otra cosa es que bancos e inversores nacionales y extranjeros estén dispuestos a otra ronda de locura inmobiliaria para salir de la crisis o nada más salir de la crisis. No lo suscribo aún, pues habrá que ver los efectos prácticos de sus políticas, pero ya corre el chiste de que Pastor-Arias Cañete van a ser una magnífica hormigonera.

A su vez, el Congreso Diputados, casi con nocturnidad y alevosía, ha suprimido la Comisión de Vivienda de la pasada legislatura y ha remitido la materia a la Comisión de Fomento que se dedica a los temas de Transportes y Obras Públicas. Con lo que la vivienda va a recibir un tratamiento legislativo, político e informativo menor. Al parecer, la vivienda ya no es un problema en España.

Otra noticia, a mi juicio relevante y que no ha despertado casi interés es que MAFO, nuestro gobernador del Banco de España, siempre dispuesto a dar lecciones a todo el mundo sobre como hacer nuestros trabajos, pero tan poco eficaz el mismo en su tarea de supervisión del sistema financiero español, va a seguir siendo el Gobernador del BdE por unos meses más. Su ejecutoria en materia de evitación del riesgo inmobiliario en el sistema financiero español y en el país en general es tan nefasta, que uno no duerme tranquilo sabiendo que el ejefe de los bomberos pirómanos sigue al frente, probablemente hasta que sea sustituído por un clon de similar sagacidad y humildad.

Por su parte, el BCE sigue a sus cosas, que tienen mucho más que ver con salvar a las entidades financieras alemanas de las consecuencias de su pésima gestión que con garantizar el crédito y el crecimiento en la zona euro. Y por ello, presta mucha más atención a los subyacentes gaseosos de los activos financieros de muchos bancos y cajas germanos que a los problemas inmobiliarios de la banca española. No digo que no se deban atender las mangancias del sistema financiero alemán y francés. Pero bien haría la UE y el BCE en tener en cuenta que en la zona euro no solo Irlanda tuvo una burbuja inmobiliaria.

La "nota de color" la pone la banca hipotecaria pública de los EE.UU de Norteamérica Freddie Mac que, no solo concede hipotecas a precios asequibles (la razón por la que fue creada), sino que apuesta en el mercado de derivados contra esas mismas hipotecas (lo contrario de aquello para lo que fue concebido este banco público). Una bochornosa nueva versión del adagio "la banca siempre gana".

Aunque todo no es malo, pues hay algunas buenas noticias que vienen precisamente del país que hace lo que puede por liderar el Presidente Obama. Así por ejemplo, la Administración norteamericana ha impuesto una multa a las entidades financieras de 26.000 millones de dólares por acreditadas prácticas hipotecarias no conformes a la legislación. Por su parte, el Presidente de la FED Ben Bernanke considera necesario que parte de las viviendas embargadas por la banca y ahora vacías sean puestas en alquiler. Volveré sobre esto más tarde. Rajoy, De Guindos, Pastor y MAFO harían bien en tomar nota. Pero supongo que considerarán a Obama y a Bernanke dos peligrosos socialistas que pueden perturbar el libre y armonioso equilibrio de las fuerzas del mercado. Así les irá a ellos y así nos irá a nosotros.

Por no ser cicatero, diré que también hay varias Administraciones Públicas españolas que están demostrando un poco, aunque sea solo un poco, de compasión con las familias desahuciadas de sus viviendas. Así, los Ministros de Fomento y Justicia han reconocido que están estudiando alguna fórmula de protección de las desahuciados, al igual que algunas CCAA (vg. Cataluña o Euskadi) y ayuntamientos que están tratando de poner servicios de mediación en pié. Y por su parte el Ministro de Economía ha manifestado que quiere tratar el asunto con bancos y cajas españolas. Probablemente, de momento, más ruido que nueces. Pero es claro que los políticos se han dado cuenta de que algún gesto clemente y constructivo tienen que hacer en una España que camina con paso firme hacia los seis millones de parados, medio millón de familias desahuciadas y diecisiete millones de trabajadores y todos los pensionistas con sus ingresos congelados o a la baja. Ojalá que alguna de estas vías de alivio a corto plazo a los sobrehipotecados y personas que ya no pueden atender a su alquiler, pues como todo lo fiemos a la futura y seguro que laxa Directiva Comunitaria sobre Hipotecas ...

Mientras tanto, como si vivieran en galaxias muy lejanas a nuestro planeta (quizás sea así), el G-14 (grandes promotores inmobiliarios españoles) pide que no solo haya deducciones para la compra de primera residencia (algo ya concedido por el Ejecutivo del PP), sino también para segundas y posteriores viviendas. El Gobierno de la Nación reconoce que está estudiando implantar la medida. Por su parte, ASPRIMA (patronal de constructores y promotores inmobiliarios de Madrid) dice que en España no es que sobren viviendas, sino que faltan. Y que es imperiosamente necesario construir 3 millones de nuevas viviendas, a añadir a los 6 que ya construímos y están vacías. La posición del G-14 es poco defendible en sociedad, habida cuenta de que los casi 80.000 millones de euros gastados por el contribuyente español en deducciones de vivienda es claro que no han producido los resultados apetecidos (vivienda asequible). El posicionamiento de ASPRIMA es simple y llanamente susceptible de tratamiento por parte de Proyecto Hombre y similares.

En un contexto bastante generalizado de autismo empresarial y tendencias suicidas del sistema financiero, siguen las sentencias judiciales condenando a las entidades financieras por prácticas hipotecarias irregulares y liberando del pago parcial de la hipoteca a algunas familias que ya han perdido su casa.

Y no quiero acabar estar descripción de la actual realidad de los temas residenciales en España sin mencionar algunos brotes verdes que me hacen tener alguna esperanza en mejores tiempos. El mismo G-14 que pide más gasolina fiscal para la venta de viviendas en propiedad, también reconoce que una parte del stock de vivienda debe tener como destino el alquiler. Al parecer nuestros grandes ladrilleros sostienen la misma visión en materia de stock que Bernanke. Por su parte una entidad dependiente de La Caixa va a ofrecer una parte de su stock de vivienda en alquiler asequible (no confundir con alquiler social vinculado a su obra social). Además algunas obras sociales de algunas cajas de ahorros están tratando de poner en pié, junto con CCAA y ongs, programas de alquiler social que permitan que familias sobrehipotecadas vivan en alquiler en la vivienda que fue de su propiedad o en otra unidad. Por seguir en la misma línea de buenas pequeñas noticias, cada vez es más evidente que ciertas promociones de vivienda solo se pueden viabilizar hoy en régimen cooperativo o mutualista (da igual que sean libres que no se venden o protegidas que no se adjudican).

Aunque a algunos les pueda parecer que nada tiene que ver lo anterior con lo que ahora sigue, hay reacciones sociales a las externalidades del mercado y el estado en materia de vivienda. Siguen las ocupaciones de viviendas. El 15M anuncia un año 2012 especialmente centrado en el derecho a la vivienda. La Plataforma por una Vivienda Digna resucita interponiendo un recurso en la UE contra el IVA superreducido de la compra de vivienda en propiedad (que no existe para la vivienda en alquiler o social, campos para los que la Directiva comunitaria del IVA si aprueba tipos reducidos). Y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca empieza a recoger firmas para su ILP sobre la dación en pago.

Hecho todo este largo recorrido, ¿a donde quiero llegar? Pues bien, las promotoras privadas construyen unas viviendas libres que nadie puede comprar. Las sociedades públicas hacen lo propio con unas viviendas protegidas que hoy son pasto de las renuncias y no se pueden adjudicar. Los bancos están podridos de ladrillos tóxicos que casi solo los cazagangas quieren comprar. Millones de personas de clases medias y populares hoy no pueden o no quieren comprar, pero si estarían dispuestas a alquiler en determinadas condiciones, aunque algunos de ellos están siendo objeto de ejecuciones judiciales y han quedado en condiciones extremadamente precarias. Y finalmente, hay demanda europea de turismo residencial que bien haríamos en atender con el stock ya producido y no con nueva vivienda. Varios de los problemas, si los combinamos, contienen la solución o parte de la misma.

Como dice Bernanke abiertamente para EEUU y el G-14 a medio gas para España, bancos, promotores y Administraciones Públicas deben poner en pié un gran plan público-privado de alquiler asequible. El país lo necesita. Hay viviendas vacías de sobra para dotarlo. Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda saben gestionar alquiler asequible. El estado debe dejar de inyectar dinero público a la banca sin condición alguna y además dispone de los limitados, pero existentes, fondos de los planes públicos de vivienda (estatal, autonómicos y en algunos casos locales). Y la banca debe buscar ya una solución plausible a parte de sus activos tóxicos. Una o varias sociedades mixtas deberían ser creadas para gestionar este parque de alquiler que España necesita desde casi todos los puntos de vista.

Y por otra parte, ciertas partes de España pueden ser el geriátrico (a tiempo completo o parcial) de buena parte de la UE. Pero para ello se necesitan inversores con visión que sepan montar paquetes de inmuebles y servicios vinculados al retiro y la senectud. No vale con construir y vender viviendas. Por dos razones. La primera porque buena parte de las viviendas necesarias para este fin ya están construidas y muertas de risa. Y la segunda tiene que ver con el ciclo de vida del consumidor, que requiere más servicios que viviendas.

La clave está en el cambio de enfoque. Para bancos y cajas sus activos tóxicos inmobiliarios son un pasivo, pues solo se considera viable su venta, hoy o mañana. Cualquier financiero o gestor de casi cualquier otro estado de la UE le diría a nuestros directivos bancarios que sus viviendas terminadas o en la última fase de construcción solo son un pasivo que debe provisionarse si es imposible alquilarlas o venderlas sin ganar dinero. Es dudoso que se puedan vender con ganancias en España, habida cuenta del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Pero es evidente que se pueden alquilar con ganancias. Ergo, lo que bancos y cajas españoles consideran un pasivo es, en realidad, un activo susceptible de generar ingresos y beneficios. ¿Que le puede faltar a la banca para realizar estas operaciones? Capacidad de gestión arrendaticia sobre el terreno. ¿Quien tiene esa capacidad? Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda de los ayuntamientos, diputaciones y CCAA. ¿Que están tratando de hacer estas sociedades? En la mayor parte de los casos están buscando financiación para construir y/o vender unas viviendas protegidas en propiedad cada día más dificiles de colocar. Y en algunos casos, están buscando financiación para construir vivienda pública para dedicarla al alquiler. Las viviendas necesarias para tales fines, en la mayor parte de los casos no hay que construirlas, pues ya se construyeron en los pasados años, están vacías y están destrozando los balances de las entidades financieras. A mi juicio, es claramente evidente que bancos y cajas tienen algo que la Administración necesita y viceversa.

Por otra parte, es claro que bancos y cajas también deberían estar montando con otros inversores privados empresas que dirigieran parte del stock de inmuebles a los demandantes de vivienda y servicios mayores de ciertos países de la UE e incluso a ciertas capas de la sociedad española.

¿Porque no se hace? Los días pares de la semana pienso que es por motivos ideológicos: PP y banca no quieren ver crecer en España el porcentaje de población que vive en alquiler de forma que nos acercáramos a nuestros vecinos de la UE en esta materia de profundas repercusiones sociales y económicas. Los días impares de la semana pienso que la razón es técnica: nadie que conozca bien el sector financiero, la política y las Administraciones Públicas les ha sentado a negociar una solución que no hace falta ser Bernanke para verla como imperiosamente necesaria. Y los fines de semana me da por pensar que no se hace por pura inercia, pues estas líneas de negocio liberador del stock ocioso no son ni secretas ni quiméricas.

Hay una salida al "muchas viviendas vacías, muchas entidades financieras al borde de la quiebra y muchas personas sin vivienda": el alquiler asequible para clases medias y populares en un esfuerzo conjunto de entidades financieras, partidos políticos y sector público. No es una salida ideológica. Simplemente es una salida lógica. Ojalá sea posible llevarla a la práctica. De la misma manera, hay otra salida para parte del stock ocioso de segunda residencia costera en forma de viviendas y servicios para los jubilados europeos y en parte también para ciertos nacionales. No es una salida soñadora, es simplemente un mercado lógico para unas capacidades produtivas y de prestación de servicios evidentes.

Está por ver si alguna de estas dos cosas se pone en marcha en los próximos meses. Supongo que tiene más posibilidades la segunda, pues tendemos a pensar que los consumidores europeos siempre son mejores que los nacionales. Quiero ser optimista. Pero tengo mis dudas sobre la clarividencia de nuestros directivos financieros y políticos. Si en algo puedo echar una mano, ni que decir tiene que estoy disponible.

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· GRUPO "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2 - MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL - SEGUNDA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLÍTICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLÍTICA

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

·GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene.

A tal efecto, y como ya comentamos en este blog hace unos meses, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! (nos acercamos ya a los 400 miembros). El grupo lo lance yo mismo. Pero a día de hoy yo no tengo ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica.

En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo estamos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, acampadas, colectivos sociales de defensa de derechos, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés.

Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.

A finales del pasado verano ya pusimos en conocimiento de los referidos movimientos sociales las conclusiones de nuestro primer debate sobre MERCADO Y POLITICAS PUBLICAS DE ALQUILER DE VIVIENDA (versión octubre 2011).

Hemos dedicado los meses de otoño y parte del invierno a nuestro segundo debate sobre MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL (en el link que os dejo hay unas notas introductorias al tema, que pretendían provocar y ayudar el posterior debate).

Finalmente hemos llegado a un "Documento (versión febrero 2012) de conclusiones sobre la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social" que ponemos a disposicón de todo aquel que quiera usarlo para formarse-reflexionar-actuar. Os agradeceríamos que divulgárias en vuestro entorno la existencia del mismo.

Y acabo con lo que viene siendo la regla fundamental de los debates que estamos teniendo en este grupo "Nadie sabe más que nadie y entendemos que entre todos sumaremos más pares de ojos".

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:

nueva agenda local urbana y de vivienda,promotores públicos de suelo y vivienda,cooperativización,crisis,políticas publicas de vivienda y urbanismo,mientras tanto,avs,técnicas co,técnicas re,mutualización

Recientemente dos entidades públicas (la Gerencia de Servicios de Vivienda, Urbanismo y Actividades GSHUA de la Diputación de Barcelona y la Asociación Española de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda (AVS)) me han pedido que reflexione sobre la nueva agenda local en materia de urbanismo y vivienda, en estos tiempos de crisis financiera, recesión económica y recortes en el sector público.

Fruto de esa reflexión, que empezó en unas jornadas de las que di cuenta en este blog hace unos meses, he redactado un artículo (que será publicado por la Diputación de Barcelona en breve y que, de momento, no puedo compartir) y una presentación para otras jornadas.

En ambos materiales analizo las causas de la situación actual, sugiero reformas extructurales para que en el futuro no nos veamos de nuevo en una situación parecida a la actual y aporto una serie de técnicas, proyectos, productos y servicios que pueden ayudar a corto plazo y de forma pragmática (creo) al sector local del urbanismo y la vivienda a seguir prestando un servicio a la sociedad.

Por si todo esto es de interés para alguien, dejo la presentación y hago saber a responsables políticos, gestores públicos y técnicos del sector que, personal y profesionalmente, estoy comprometido con las soluciones que describo y que estaría encantado de ayudar a implantarlas allí donde se consideren de interés.

NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE URBANISMO Y VIVIENDA

View more presentations from JAVIER BURON

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

FINANCIACION INMOBILIARIA

JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

La crisis y los recientes cambios de gobiernos en todos los niveles administrativos están produciendo una especie de efervescencia legislativa en materia de urbanismo y vivienda.

Que yo haya tenido noticia, la Administración General del Estado y CCAA tan significativas como Cataluña, Madrid, Andalucía y Euskadi ya han modificado importantes piezas de su arquitectura legal urbana y residencial o están en trance de hacerlo.

La lista no es, en modo alguno, exhaustiva, pero son muy destacables las siguientes modificaciones legislativas:

Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes del Gobierno de la Nación.
Leyes Omnibus catalanas (Ley 8/2011 de medidas fiscales y financieras, Ley 9/2011 de promoción actividad económica, Ley 10/2011 de simplificación y mejora de regulación normativa y Ley 11/2011 de reestructuración del sector público).
Ley 6/2011 de medidas fiscales y administrativas de la Comunidad Autónoma de Madrid.
Modificación en marcha de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucia.
Y el inicio del proceso de modificación de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi.

Si hacemos una lectura conjunta de todas ellas, comprobamos que se intenta desplegar al unísono el siguiente arsenal de medidas:

Enésima prórroga para la valoración del suelo urbanizable programado. Se le sigue aplicando la valoración con expectativas urbanística de la Ley 6/1998 y su tiempo. Y no se aplica la que le debería corresponder según la apuesta central del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 2008. Hablando el plata, los suelos en manos de los bancos y promotoras (dicen que hay stock comprado, señalado u optado como para construir 2.8 millones de nuevas viviendas) que no valen nada o casi nada, se pueden seguir valorando a los precios del momento álgido de la burbuja. Maquillaje contable para evitar la quiebra de buena parte de nuestro sistema financiero. Pero también una forma de mantener artificialmente altos los precios de suelo y vivienda. Algo criticado hasta por las ultraneoliberales agencias de rating.
Recuperación de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF (hasta 9.040 euros por contribuyente, año y declaración). Una política que al Estado le ha supuesto dejar de ingresar casi 80.000 millones de euros en los últimos años (mucho más del doble de lo que hoy nos gastamos en políticas públicas de vivienda), que tiene por teórico fin abaratar el acceso a la vivienda de los españoles. Pero que es obvio que no sirve a otro fin que no sea traspasar dinero del bolsillo de los contribuyentes al bolsillo de los promotores y financieros que venden viviendas por encima de su precio objetivo. Insistir en este error es una mala idea, como explican en este artículo dos economistas de prestigio.
Reducir el IVA de la compra de vivienda o rehabilitación de la misma de forma temporal, al menos dos años. El estímulo a la rehabilitación puede ser de interés. Aunque los ya introducidos por el Gobierno del PSOE no han evitado el desplome de este tipo de operaciones en el 2011. Pero el estímulo fiscal a la compra de vivienda como forma de absorber nuestro stock demuestra que el Gobierno del PP no contempla ni siquiera parcialmente el alquiler como solución residencial estructural y sobre todo como forma de movilizar en este momento parte de nuestro enorme etock de vivienda vacía nueva y usada. Cosa que le recomiendan expertos de todo tipo de inclinaciones ideológicas.
Reducir, flexibilizar, relativizar y/o municipalizar las cesiones para Sistemas Generales y Sistemas Locales. El sector de la construcción no consigue promover y vender unas nuevas viviendas que España no necesita y que los españoles no podemos pagar. Ante ello, nuestros responsables públicos han pensado que reducir o eliminar las cesiones de suelo para parques, espacio público, colegios, hospitales y centros de salud, tanatorios, centros deportivos, centros culturales, infraestructuras de transporte, etc es algo que puede reducir los costes de producción de la vivienda. Piensan que reduciendo unos muy reducidos costes (para los privados) volverá a florecer la producción de vivienda, la firma de hipotecas y las ventas de las mismas. Tal cosa no sucederá en un momento en que la demanda no da de si. Aunque si produciremos, por unos magros ahorros de costes privados, una ciudad de mucha peor calidad y con más externalidades (públicas y colectivas).
Reducir, flexibilizar, relativizar y/o municipalizar las reservas legales de suelo para vivienda protegida. Aunque las series históricas demuestran que a más vivienda protegida menor precio de la vivienda, se sigue promoviendo el mito de que la vivienda protegida encarece la libre. Por ello, se reducen las ya de por si exiguas reservas de suelo para vivienda protegida con la vana idea de seguir produciendo nueva vivienda libre en venta.
Ampliación de la validez temporal de las licencias de obras ya concedidas para promociones que no se inician por falta de financiación. Esto ya bordea el género del humor. Los promotores que no edifican nueva vivienda por carecer de financiación ellos para construir y los compradores para comprar, por la simple ultractividad administrativa de una licencia a punto de caducar, no van a estar ni en mejor ni en peor situación. Pero ahí esta como medida de rescate público al sector inmobiliario privado.
Agrupar las autorizaciones medioambientales y urbanísticas con el onjetivo de reducir los plazos y dinamizar la burocracia administrativa. Se llega a hablar incluso de "ventanilla única" urbanística. Bien está la búsqueda de la eficiencia y eficacia en el ámbito administrativo. Ojalá se avance en ello. Pero en el país que ha sido capaz de producir durante casi diez años más vivienda que en el Reino Unido, Francia, Italia y Alemania a la vez, no parece que nuestro urbanismo sea precisamente lento y retardador. Y sea como fuere, parece que no queremos admitir que el urbanismo debe ser un proceso de decantación razonada y pausada, habida cuenta de los efectos que produce en la sociedad y el medio durante décadas e incluso siglos.
Reducciones de la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el urbanismo al mínimo legal exigido por el TR de la Ley del Suelo estatal del 2008: en el caso andaluz el 5% (tres veces menos que el máximo legal del 15%). Otro cambio más que pretende reducir los costes de producción de los promotores inmobiliarios privados a costa de dañar la calidad integral de la ciudad producida, la capacidad de control público del urbanismo en su conjunto y la salud de la hacienda pública. No quiero meterme en el debate central (¿quien produce las plusvalías urbanísticas? ¿debe el derecho de propiedad estar anudado al derecho a edificar? ¿a quien pertenecen las plusvalías urbanísticas ex ante? etc), pero es claro que este tipo de medidas nos apartan del urbanismo europeo. Y no sé si estamos para dar lecciones a nadie, habida cuenta de nuestros recientes años de vino y rosas.
Aumentos de edificabilidades. En algunos lugares pueden estar más que justificadas para compactar ciudades difusas. Pero mucho me temo que en el contexto en el que nos encontramos los responsables políticos solo pretenden aumentar los ingresos, además de reducir los costes, de los promotores inmobiliarios privados. Con lo que, como hemos comentado, se antepondrá una vez más el plan de negocio de las empresas privadas al interés general en juego en el proceso urbanístico.
Monetarizaciones de cesiones de suelo a los municipios. Ni reduce gastos ni aumenta ingresos de los promotores privados, pero si flexibiliza el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas con la comunidad. Puede tener un efecto desfavorable sobre la cantidad, calidad y localización de las dotaciones de uso comunitario. Estas en algunos lugares de España son excedentarias en cantidad y calidad. Pero otros lugares presentan déficits cuantitativos y cualitativos que podrían verse aumentados por este tipo de medidas.
Relativización de los límites de crecimiento urbanístico en función de la población preexistente. Andalucía ha sido una Comunidad Autónoma pionera en este menester (imponer límites legales al crecimiento urbanístico) ante el alud de minipueblos que aprobaban macrourbanizaciones beneficiosas para las arcas municipales, pero calamitosas para la sociedad en su conjunto. Pues bien, parece ser que estos mecanismos de control del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía podrían relajarse. Greenpeace es de esta opinión.
Volver a permitir el encadenamiento de largas series de modificaciones parciales en los Planes Generales de Ordenación Urbana de cada ayuntamiento sin acometer una reforma integral del PGOU. Se introducen estas medidas en pos de la agilización, pero no debemos dejar de reflexionar sobre los efectos que dicha práctica ha tenido en nuestro pasado más reciente. La ciudad se construye a golpe de acuerdo inmobiliario-financiero santificado por el municipio, prostituyendo el PGOU, trabajando al margen del mismo y recurriendo las mas de las veces a la política de hechos consumados.
Facilitar la legalización de urbanizaciones y edificaciones ilegales, especialmente en nuestras costas. Este es un problema de primera magnitud en España. Pero como recientemente nos ha anunciado por la prensa, el Ministerio del Ramo entiende que es prioritario legalizar y proteger la propiedad (ilegalmente adquirida) para reactivar la economía española. Será que soy muy torpe, pero no veo la relación entre una y otra cosa.

Todas estas medidas en su conjunto buscan seguir produciendo nueva vivienda en propiedad con su hipoteca en un país con 6 millones de viviendas vacías (INE dixit), 5 millones de parados y una deuda privada (empresas y familias) que supera el 200% del PIB anual español. Juzguen ustedes mismos los útiles que van a ser estas medidas a corto plazo.

El hilo conductor de todas estas modificaciones normativas es el intento de vuelta a los "buenos años" vividos desde mediados de los 90 del pasado siglo hasta el estallido de la burbuja financiera mundial y la inmobiliaria nacional. Podemos hablar de revisionismo en relación a un intento de momento fallido de europeización del urbanismo y la vivienda en España. Pero si tenemos que definirlo solo con una frase, debemos decir que los gestores de la fiscalidad, economía, urbanismo y vivienda de España en los próximos años tiene una fé neoliberal muy notable que les hace pensar que el mercado y las finanzas son la solución y el estado el problema. Y digo fé, pues estamos ante un fenómeno casi religioso. Las externalidades producidas por años de liberalización del suelo y la vivienda en España para nada apuntan a que el mercado sea la solución y el estado es el problema. Pero algunos gestores, como ciertos periodistas, no están dispuestos a no publicar una noticia, solo porque la misma no exista. Máxime si la publicación de la noticia falsa deja pingues beneficios a unas pocas, pero muy poderosas personas.

Siempre recurro a la misma metáfora, pero creo que sigue siendo muy gráfica y explicativa. En los últimos quince años en España, en materia urbana y residencial, nos hemos pegado con la mano derecha un martillazo tremendo en un dedo de nuestra mano derecha (burbuja inmobiliaria). Tanto el mercado como nuestros poderes públicos se aprestan a superar este problema con un nuevo martillazo de la misma mano en el mismo dedo. Al socaire de una dinamización de la actividad económica, se pretende sentar las bases de una nueva burbuja inmobiliaria. Por el momento, será un esfuerzo esterial, dado que no hay martillo con el que golpearse (demanda solvente, acceso al crédito, confianza del consumidor, etc). Pero cuando la economía y el empleo se recuperen, las medidas fiscales y urbanísticas adoptadas (y las hipotecarias y de servicio público no tomadas) nos llevarán a golpearnos con el mismo martillo en el mismo dedo (aún herido), con lo que el daño será mayor que el que ahora estamos sientiendo.

Dice el refranero que los esfuerzos inútiles producen melancolía. Pero la frase no es aplicable a este caso. Pues este esfuerzo no será inútil, sino contraproducente. Y no producirá melancolía, sino mucho sufrimiento, especialmente entre las clases sociales más endebles. Aunque tampoco será menor el daño producido en nuestro tejido productivo, prestigio internacional y medio ambiente. Pero es lo que hay. Los pirómanos del ayer, son hoy los bomberos en busca del nuevo fuego sagrado de mañana.

Lo pagaremos todos. Aunque, claro está, unos en mayor medida que otros. E incluso, habrá unos pocos que sacarán una vez más pingues beneficios individuales de la nueva tragedia colectiva.

Como siempre digo en este blog, espero estar total y absolutamente equivocado en todo lo relativo a presagios funestos. Espero quedar en ridículo por mis preducciones. Espero que en el futuro dispongamos de mejores ciudades y vivienda digna para todos, con respeto al medio ambiente y en el seno de un empleo, sistema financiero y economía saneadas. Pero ...

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA

· EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN ESPAÑA Y EL RESTO DE LA UE

· MIENTRAS TANTO, RE Y CO

· HOUSING PRIDE

· ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!

· NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

· SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA

· MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

· VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

· 2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

· EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

empty-homes (1).jpg

Los amigos y amigas de PAISAJE TRANSVERSAL han iniciado un debate on line sobre el problema de la vivienda en España (1 y 2).

Este debate virtual tendrá su réplica presencial en la mesa del CLUB DEBATES URBANOS de MADRID que se desarrollará el próximo día 24 de enero en el Círculo de Bellas Artes de la capital.

También me consta que varias asambleas del 15M, DRY, PAH, etc están debatiendo sobre estos problemas de forma intensa.

Como materiales que puedan servir para la formación-reflexión-acción, Paisaje Transversal está publicando una serie de artículos sobre diversos asuntos conectados con este debate.

Yo he sido el autor de dos de ellos (los relativos al tratamiento de la vivienda vacía). Aprovecho para agradecer a Jon Aguirre Such el encargo de los artículos. Se ve que, después de que hace unas semanas escribiéramos a cuatro manos sobre el derecho a la vivienda, aún le siguen quedando ganas de colaborar conmigo, cosa que yo celebro. También agradezco públicamente a Sara Hernández. Pozuelo su inestimable ayuda con los textos.

Por su parte, Lidia, de la OFICINA DE VIVIENDA, ha publicado el hasta ahora tercer artículo de la serie titulado EL FANTASMA DE LA DACION EN PAGO: TRUCO O TRATO.

Os dejo los enlaces a mis dos artículos por si son de interés para alguien.

Por ordenar un poco el tráfico, es mejor tener los debates que sean oportunos sobre estos dos artículos en la web de Paisaje Transversal (donde ya han comenzado los intercambios de pareceres e información), antes que en este blog.

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA

· HOUSING PRIDE

· ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!

· NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

· SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA

· MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

· VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

· 2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

· EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES