En su día, y a petición de algunas personas de Ezker Batua-Berdeak de Labastida, me tocó analizar este proyecto, y tras un estudio que tampoco se centró en asuntos medioambientales -que no es mi tema- sino en sus repercusiones sociales y urbanísticas, llegué a la conclusión de que no era un proyecto de interés general, sino más bien todo lo contrario.

Desde mi punto de vista había tres aspectos tan discutibles que harían necesario replantearse la conveniencia de este proyecto:

1. Nivel conceptual: las cargas de urbanización.

El proyecto propuesto supone financiar inversiones cuyo destino puede discutirse si es adecuado o interesante, pero claramente no tiene nada que ver la con la fuente de ingresos que las hace posibles, que es la promoción de vivienda. Que a costa de parte del precio de las viviendas propuestas se financie una urbanización pública es algo que está previsto en nuestro ordenamiento jurídico urbanístico, pero en ningún caso está justificado incluir como “cargas de urbanización” conceptos tales como la urbanización y edificación de un equipamiento deportivo privado tal como el que se propone, y mucho menos (esto ya es hasta escandaloso, y una flagrante desviación de fondos generados directamente por la acción pública hacia el interés lucrativo privado) el sufragio de los costes o del déficit previsto en la instalación y explotación del golf y su casa de campo o sede social privada, de acceso y disfrute –mientras no se demuestre lo contrario- limitado a sus socios.

Una propuesta razonable, desde la izquierda y el interés público, a este respecto sería que el equilibrio financiero de la operación de reclasificación urbanística se diseñara para ajustar las cargas urbanísticas “reales” (obras de urbanización directamente ligadas a la edificación residencial, a la “ciudad pública”) a los ingresos previstos por las ventas del producto inmobiliario resultante, sin computar ni los costes de obtención del suelo y ejecución del equipamiento deportivo privado, ni tampoco, mucho menos, los déficits acumulados previstos en la explotación privada del golf en los años futuros.

2. Interés público.

Es muy dudoso que la instalación de un equipamiento privado de estas características tenga algún interés para el conjunto de la comunidad de Labastida. Otra cosa sería si a través de la reclasificación del suelo y la autorización administrativa para edificar un conjunto de viviendas determinado se consiguieran los fondos suficientes para instalar un equipamiento público dotacional (como una escuela, un centro de salud o, incluso, unos campos o instalaciones deportivas públicos), y aún en ese supuesto, sería discutible incluso si es lícito desviar parte de la plusvalía procedente de la venta de las viviendas proyectadas hacia otros usos que nada tengan que ver con el derecho efectivo al acceso a la vivienda.

En mi opinión, toda la plusvalía generada por la transformación del suelo debería ser destinada a favorecer políticas de promoción pública de vivienda protegida, especialmente en régimen de alquiler. Pero al menos –y es curioso que ni si quiera se cite como uno de los capítulos en el “DEBE” del análisis financiero del proyecto; supondré que es un despiste, y no un intento de obviarlo- el 10% del suelo urbanizado debería destinarse, según la ley, a cesión gratuita y obligatoria al ayuntamiento, en concepto de “participación en las plusvalías hacia la comunidad”. No veo este menor ingreso de ventas en el estudio económico anexo al documento de Revisión de NNSS, pero este aspecto es ineludible en cualquier caso, y más en un proyecto de reclasificación de suelo no urbanizable, considerando la altas plusvalías que obtienen los propietarios de suelo y promotores del proyecto en el tránsito desde suelo rústico a urbano. Además, esta cesión de suelo urbanizado, en la línea antes expuesta, debería materializarse en parcela urbanizada apta para la edificación de vivienda protegida (no monetarizarse), fin preferente del Patrimonio Municipal de Suelo. Si el Ayuntamiento no tiene recursos o capacidad para la promoción y gestión posterior de esas viviendas, es seguro que puede contar con la colaboración del Gobierno Vasco para la materialización de una promoción de vivienda asequible destinada a garantizar el acceso a una vivienda digan para aquellas unidades convivenciales que por sus escasos recursos no pueden acceder al mercado libre de vivienda.

3. Plusvalías.

En la transformación del suelo que se inicia con su clasificación como urbanizable de uso residencial tras la revisión de las NNSS, se produce una plusvalía de los terrenos que, si no se controla y limita desde la administración municipal, será materializada (embolsada) bien por los propietarios de suelo, bien por los promotores de la operación urbanística, o bien, como es habitual, por ambos.

Esta plusvalía se añadiría al beneficio industrial y al margen comercial de constructores y promotores, engrosando ilícitamente el beneficio de unos privados a costa de la acción urbanística municipal.

La cuantificación de esas plusvalías es difícil de precisar, dado que desconozco precedentes similares en Labastida de promociones similares a los que acudir como muestra de los precios de venta y costes de producción (las dos variables que determinan esa plusvalía), pero asimilando los costes de construcción y precios de venta de promociones de viviendas recientemente promovidas en Labastida y poblaciones de parecidas características, los resultados de la promoción no coinciden en absoluto con los presentados en el Anexo de las NNSS.

En el estudio económico de las NNSS se presenta una previsión de “repercusión por vivienda” de (¿¿¿45.000 €???), y un rápido cálculo (según las normas forales de valoración catastral), nos arrojaría un dato notablemente superior. Dando como datos un precio de venta esperable de unos 240.000 € y un coste de construcción de unos 100.000 € por vivienda, la repercusión por vivienda estaría más cercana a los 70.000€ que a los 45.000 € propuestos. El incremento, de más de un 50% sobre los números inicialmente presentados, supondría que manteniendo el número de viviendas (unas ¿¿¿800???) se obtendría, por encima del beneficio ordinario de la promoción (si fuera de un 10% de las ventas, podría acercarse a los 20 Millones de Euros), otro beneficio “extraordinario” (a costa del precio de las viviendas, claro, que seguramente superará el que tomamos como referencia, de otros 20 Millones de Euros (unos 1.700 Millones de pesetas). Este “pelotazo” lo estaríamos propiciando, con la excusa del “interés público” de una instalación privada y elitista, e iría íntegramente a manos de los promotores de las viviendas.

CONCLUSIÓN:

Todas estas razones me parecen suficientes para proponer un rediseño de la operación, de manera que se ajusten tanto las inversiones que se sufragan a su costa, como el número de viviendas y su tipología, introduciendo tanto en las parcelas destinadas a cesión municipal (10%) como entre las que se promueven por los privados un porcentaje suficiente de vivienda protegida que asegure el equilibrio financiero de la operación, sin otorgar plusvalías extraordinarias a los promotores del proyecto.

Y perdón por el "bloque" que os he colocado, pero creo que es bueno que se conozca el "intríngulis" económico-ladrillístico-golfístico, en este caso, indudablemente motor de la operación.

fernando nh, muchas gracias por el rigor, la argumentación y los datos que yo no he sabido o no he podido incluir en mi post y que tu, a través de tu amplio y muy detallado comentario, si has sabido añadir a esta discursión. De verdad, muchas gracias.