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Hace unos días nos llegaba de Asturias una noticia interesante. Esa CA, como otras muchas, casi no necesita construir nueva vivienda. En Asturias hay 7.000 construidas nuevas vacías y sin vender o alquilar (además están las viviendas vacías que no son de nueva construcción). El Gobierno del Principado de Asturias, a través de la Consejería de Bienestar Social y Vivienda, y la Confederación Asturiana de la Construcción han acordado que 1.000 de esas 7.000 viviendas se pongan a la venta entre personas que cuplen los requisitos para ser adjudicatarios de vivienda protegida, que esas personas reciban las ayudas públicas existentes para la compra de vivienda usada y que el precio de las mismas sea como máximo un 10% más caro que la vivienda protegida (que en Asturias tiene el límite de 1.726 euros).

A mi me parece una buena noticia. Pasamos de tener viviendas nuevas vacías (huella ecológica ya producida para nada, ningún uso social y empresas y trabajadores del sector en dificultades) a que parte de esas viviendas se vendan a un precio muy similar a la vivienda protegida (huella ecológica para algo, viviendas en uso, ciudadanos que acceden a una vivienda a través de mecanismos controlados por la Adnministración y empresas y trabajadores a los que se les ayuda a salir del pozo en el que ellas solas -las empresas, con cierta ayuda de cajas y bancos- se metieron).

Ojala que otras CCAA tengan también éxito en la conversión de vivienda libre nueva vacía en vivienda protegida ocupada. Creo que lo agradeceremos todos: el medio ambiente, la ciudadanía, el servicio público de vivienda, las empresas y los trabajadores. Algunas CCAA parece que están fracasando en el intento (vg. las noticias de Madrid en este asunto no son buenas). Otras parece que tiran adelante. Suerte a todas. Hoy, en muchos lugares de España, es tiempo de movilizar y optimizar el uso del stock ya existente y no tanto de construir nueva vivienda.

(en la foto de arriba, los firmantes del acuerdo)

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En los ultimos meses se repite como un mantra desde las AAPP competentes en materia de vivienda, estén gestionadas estas por el PSOE, el PP u otros, que es necesario rehabilitar y alquilar. A mi el mantra me gusta: usar al máximo las posibilidades del tejido urbano ya existente, a través de la rehablitación - regeneración - alquiler - moviliación de vivienda vacía y, de esa manera, atender a las necesidades humanas, mejorar el aspecto y la funcionalidad de la ciudad ya existente y provocar la menor huella ecológica posible.

Esto hubiera sido necesario también hace diez o quince años, pero entonces el tsunami urbanístico (tomo la expresión de Javier García Bellido, quien primero la acuñó entre nosotros en su artículo del año 2005 titulado «Por una liberalización del paradigma urbanístico español: el tsunami urbanístico que arrasará el territorio», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XXXVII 144) no permitia reducir la voracidad urbanizadora del solar en que se convirtió la patria hispana, pues casi todos los agentes intervinientes eran muy sensibles a las tasas de beneficio de dos dígitos de la vivienda nueva. ¿Pudiendo ganar un 40% (sin violar ley alguna) edificando nuevas viviendas, quien va a ganar un 4% o 6% rehabilitando o alquilando? En términos de puro mercado, nadie en su sano juicio. Dado que hoy el mercado ya no ofrece esas altas rentabilidades por la promoción de nueva vivienda, muchas fuerzas de mercado y no pocas Administraciones Públicas están empezando a mirar de frente a las potencialidades económicas de la rehabilitación y el alquiler. Bienvenidas sean todos aquellos que sumen a este objetivo. Aunque evidentemente, muchos promotores, bancos y cajas no estan pensando en la rehabilitación o el alquiler, simple y llanamente por tener que hacer frente a cientos de miles de fallidos hipotecarios y créditos promotor de dudosísimo cobro. Aunque muchos se estén preocupando hoy razonablemente por las provisiones que hay que hacer por todos estos asuntos, antes o después tendrán que pensar si en el siguiente subidón de la economía financian sin limite a los promotores de nueva vivienda o si también va a haber algo de dinero para los rehabilitadores, regeneradores y arrendatarios profesionales.

Ahora bien, como ya ha ocurrido antes con otras muchas cosas en materia de urbanismo (las cuotas de urbanización, el suelo para sistemas generales y locales, la participación de la comunidad en las plusvalías, las reservas de suelo para vivienda protegida, la cesión de suelo para unas dotaciones especiales que son los alojamientos transitorios en alquiler, etc), no suele ser bueno dejarlo todo a la voluntariedad de propietarios de suelo, promotores, financieros, administraciones, prescriptores profesionales y políticos. No por no ser estos gente virtuosa, sino por no tener el interés general entre los suyos. Muchos y variados son los intereses de todos los intervinientes en el proceso urbanizador, pero no se me negerá, que legítimanente el lucro es el principal de ellos. Y convendrán conmigo que el lucro individual agregado en el mundo real no produce virtud colectiva, dado que solo lo hace en las superficiales lecturas de Adam Smith. Tampoco conviene dejarlo todo al lento confluir de España con la UE. Pues a casi todo el mundo se la trae al pairo que en muchos estados de la UE el alquiler y la rehabilitación sean las labores de modificación de la morfología urbana más frecuentes. En algunas ocasiones conviene usar la ley, por mucho que el derecho tenga sus límites en la conformación de la actividad humana.

Pues bien, creo que ha llegado el momento de que las leyes de gestión del territorio y urbanísticas de las CCAA españolas empiecen a condicionar el crecimiento de los PTP y los PGOU al cumplimiento previo de determinadas obligaciones legales de rehabilitación, regeneración y alquiler. De la misma manera que algunas leyes autonómicas prohiben el crecimiento desmesurado de pequeños nucleos rurales a través de mastodónticos PGOU, creo que a muchos pueblos y ciudades de España se les debería vetar o condicionar la expasión, el nuevo suelo urbanizable, hasta que atiendan adecuadamente la ciudad ya existente, necesitada de muchos y variados retoques. De la misma manera que casi todas las leyes de las CCAA no permiten en suelo urbanizable promover un 100% de vivienda libre e imponen reservas de suelo para vivienda protegida, a las fuerzas promotoras se les puede imponer el deber legal de en cierta medida atender primero a la rehabilitación, la regeneración y el alquiler antes de lanzarse a las nuevas urbanizaciones y edificaciones. Se me dirá que obligaciones legales en materia de rehabilitación, regeneración y alquiler, máxime si tiene como uno de sus efectos la imposibilidad legal de nuevos crecimientos urbanos, pueden afectar al derecho de propiedad o la libertad de empresa e incluso puede que sean inconstitucionales. Pero estas obligaciones no existentes, como las citadas ya existentes y desde hace tiempo jurídicamente pacíficas, lo que hacen es conformar el derecho de propiedad y la libertad de empresa que, cuando percuten sobre lo urbano, están sometidas a una serie de modulaciones legales, que tiene por fundamento la función social de la propiedad y el interés general, y que solo tienen como límite la recognoscibilidad del nucleo esencial de los dos citados derechos constitucionales.

Bien, como es evidente que este tipo de restricciones legales a la iniciativa privada no se van a poder introducir con facilidad en la siguiente fase expansiva del ladrillo patrio, bueno sería que en estos momentos los legisladores autonómicos, me cabe la duda de si debe haber algún auxilio del legislador estatal, se pusieran manos a la obra para exigir por ley que, en los casos más extremos no se puedan acometer nuevas tareas de edificación hasta que se cumplan con ciertas obligaciones de rehabilitación, regeneración y alquiler y en casos menos dramáticos que los nuevos desarrollos urbanos que se autoricen siempre lleven aparajadas ciertas obligaciones legales de cierto peso en materia de rehabilitación, regeneración y alquiler. Dicho de otor modo, la rehabilitación, la regeneración, el alquiler y la movilización de vivienda vacía, siendo cosas muy diferentes entre si, pero teniendo todas ellas en común el despliegue de sus efectos sobre la ciudad ya construida, deben de ser una de las piezas del pluzle territorial y urbanístico español. No digo que sean la panacea. No afirmo que sean lo único que se debe de hacer. Pero si debe der ser uno de los elementos siempre presentes en toda estrategia territorial y urbana. Y dado que no se produce por el normal decurso del mercado, deberá forzarse su entrada en juego por ministerio de la ley.

Soy consciente de que en términos de gestión la cosa es complicada ¿Como valorar económicamente las obligaciones de rehabilitación, regeneración, alquiler y movilización de vivienda vacía (especialmente las dos últimas)? ¿Como repartirlas, como un coste más, entre los promotores? ¿Como tutelar ese reparto desde la Administración? Y si la cuestión es compleja desde el punto de vista de la gestión, más aún es si la aplicamos a diferentes realidades. Hay municipios que físicamente no pueden crecer. Otros que por muy bien que lo hagan en términos de gestión de la ciudad existente necesitan crecer para poder dar satisfacción a sus ciudadanos. Muchos pueden ser lo matices y las técnicas. Pero lo que me parece fundamental es que nuestro sistema territorial y urbanístico deje de fluctuar entre el turboladrillismo y la recesión para pasar a basarse en cierta cantidad de crecimiento y cierta porción de restañamiento del tejido urbano ya existente, tanto en crisis como en recesión. Lo cual, por cierto, tendría que provocar que pasaramos de llamar promotores a los promotores, a llamarles promotores-rehabilitadores-gestores de alquiler, con todo lo que eso supone de cambio de mentalidad de bancos, cajas, ayuntamientos y un largo etc.

Supongo que muchos pensarán que el mercado no se puede domeñar con la fuerza de los boletines oficiales (aunque creo que nadie duda hoy de que sí se le puede prestar respiración asistida por largo tiempo) y que en España las cosas son como son y punto. Pero muchos de los que esto piensan no me negarán que el mercado a su libre albedrio ha producido en los últimos quince años en España todo tipo de males en materia ladrillil y que bueno sería que el Estado contuviese sus tendencias suicidas más acentuadas. Como decía cierto personaje en una película de Woody Allen (Maridos y mujeres, creo recordar), lo malo no es que los agentes del ladrillo español tengan tendencias suicidas, sino que cuando se suicidan lo hacen contra todos nosotros (nuestro territorio, nuestras ciudades, nuestra economía, nuestro empleo, nuestros impuestos, nuestra calidad de vida, nuestra cohesión social ...). Por todo lo que antecede, lanzo en bruto y sin pulir esta propuesta de debate.

ACTUALIZACION 28/10/2009: varias personas de cuyos criterios me fío mucho me van contando algunas cosas

ABOTECTO 1: La nueva Ley del Suelo, en la medida en que deja claro que no se reconocen aprovechamientos mientras sólo exista la “ficción” del plan y no se haya llevado a cabo ningún acto de desarrollo, permite que los planes –no es necesaria una Ley- establezcan fases de gestión totalmente vinculantes, de manera que no pueda iniciarse el desarrollo de un ámbito de suelo urbanizable sin haber previamente llevado a cabo la gestión en otro/s ámbito/s del suelo urbano. Igualmente, con los polígonos o unidades de actuación discontinuos, es posible vincular directamente una transformación del suelo urbanizable a una operación en suelo urbano (nueva construcción o rehabilitación). Sólo habrá que tener en cuenta el condicionante de la viabilidad económica pero, respetando eso, son posibles todos los criterios que planteas, siempre que el Plan los fije con claridad y los justifique.

A mi este matiz me parece muy oportuno. Hay muchas cosas que se pueden hacer ya sin modificación de la ley. Pero como no siempre todos los planeadores municipales tienen dos dedos de frente (como en todo colectivo, hay de todo), yo creo que la ley sigue siendo necesaria como garantía de mínimos en ese juego retejer primero la ciudad existente, para crecer, si procede, después en ciudad nueva.

ECONOMISTA (Julio Rodriguez Lopez, Economista y Estadístico, ex Director General del Banco Hipotecario Español y de Caja Granada): Se debe de publicar de una vez el Reglamento de la Ley de Suelo de 2007 y si es preciso mejorarla con aportaciones como las que tu dices. Las las autonomías deben entender la conexión entre modelo productivo y el urbanismo que practican, o en caso contrario es mejor que dejen actuar a los ayuntamientos.

Nada que decir a esta aportación, aunque parece que hay cierta duda sobre la capacidad de las AAPP para conducir el agua a algún sitio con mano firme. Quizás no le falte razón.

ARQUIGADO: la regulación preceptiva para preferenciar la rehabilitación a la expansión ex novo es de competencia autonómica y por lo tanto a la CCAA les correspondería su articulación. Sobre este tema y sin perjuicio de mostrar cierto escepticismo sobre la voluntad-capacidad de los "legisladores autonómicos" para asumirlo, creo que las circunstancias actuales son propicias para impulsarlo. La crisis de la ocupación de nuevos suelos dirige la actividad inmobiliaria hacia la ciudad consolidada. De hecho, las medidas que el Ministerio (dentro del "paraguas" de la Ley de Economía sostenible de ZP) en la que estamos colaborando XXX y yo, van encaminadas a potenciar decididamente la rehabilitación con disposiciones financieras y legislativas que la hagan posible. Esperemos que vean la luz definitivamente. Asimismo, la regulación "intencionada" de las Actuaciones de Dotación y de la Ejecución Sustitutoria (Agente Edificador y Rehabilitador), son instrumentos de Gestión fundamentales para posibilitar una rehabilitación solvente y eficaz de la ciudad.

Muy interesante la referencia los agentes urbanizadores y rehabilitadores "intencionados" desde la licitación administrativa. Aunque, a mi juicio, viene a pasar lo que ya he comentado antes, estamos ante instrumentos a disposición de las AAPP, no ante obligaciones ineludibles. Quizás yo tenga en la cabeza la "zafiedad" conceptual de las reservas de suelo para vivienda protegida. Pero los resultados, donde se cumplen, cantan.

ABOTECTO 2: La filosofía de fondo es correcta pero personalmente dudo que los palos funcionen sin zanahorias. También pienso, contra corriente, que las ciudades en España están excesivamente densificadas (lo que no sucede en buena parte de Europa, ni por supuesto en las américas que están aquejadas del problema inverso). Pienso que el problema no es el excesivo consumo de suelo, en sí mismo, sino la desastrosa forma en que se toman las decisiones de localización y se llevan a cabo. La rehabilitación es importante pero la reconversión urbana también.

Una opinión hasta cierto punto a contracorriente. La clave no es cuanto se crece, sino como. Muy sugerente.

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Desde que he vuelto de vacaciones no he publicado demasiadas cosas sobre las políticas públicas de vivienda en Euskadi. Estoy tratando de coger un poco de distancia. Lo hago con gran placer, no puedo negarlo. Por otra parte, es evidente que las políticas públicas de vivienda han pasado de ser el centro de mi vida profesional a ser uno de mis intereses intelectuales. Eso perjudica por una parte, pues ya no estoy al detalle del día a día. Pero por otra parte puede hasta ser beneficioso, pues un poco de distancia puede que ayude a enfocar las cosas mejor.

A la vuelta de las vacaciones de verano leí que Euskadi estaba a la cabeza de España en materia de vivienda protegida. En concreto, con menos de un 4.5% de su población concentra más del 12% de los visados para nueva vivienda protegida. En realidad, nada nuevo. Ya sabíamos que en reino de los ciegos (vivienda pública española) Euskadi era el tuerto. Pero llama la atención que este tipo de titulares se apliquen con servicial celeridad a nuevo Gobierno Vasco y se le negasen cicateramente a los anteriores ejecutivos. En realidad, el alto porcentaje de vivienda protegida en Euskadi es una obra colectiva de toda la sociedad vasca y en particular de la alavesa. Creo que ni se debía negar la evidencia antes ni tampoco hay que dejar de decir las cosas con claridad ahora. Pero hay ciertas cosas de los "medios" que llaman la atención. Sin más.

En otro orden de cosas, leo que las dos proposiciones de ley de vivienda (con inclusión de la vivienda en alquiler como derecho ciudadano) presentadas por Aralar y EB Berdeak en el Parlamento Vasco han decaido por la oposición del Gobierno del PSE a su tramitación. No puedo sino sentir cierta tristeza, pues creo que un Gobierno Vasco socialista no debería solucionar esto con una faena de aliño para enterrar el debate y el posible avance político, legislativo y cultural. Ya he hablado de esto en el pasado y no me repetiré. Pero uno tiene la sensación de oportunidad perdida como consecuencia de las cosas de los partidos (no confundir con las cosas de la política).

Leo que el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz va a rendensificar los sectores de Salburua y Zabalgana con unas 10.000 nuevas viviendas protegidas a construir a los largo de los próximos años de forma que no se colonice el sur de la ciudad, se de una densidad humanamente cálida a estos dos nuevos barrios (aprendiendo de los errores de Lakua) y se ayude a capear la crisis del ladrillo a los constructores, promotores y trabajadores alaveses (en principio con una cifra de vivienda protegida cercana al 100% del total de nuevas viviendas). Todo mi apoyo a este proceso de progresivo acercamiento al equilibrio urbano, social y económico, siempre que los ritmos sean lo suficientemente pausados como para permitir que la ciudad digiera adecuadamente los sucesivos crecimientos.

Al parecer los problemas de financiación obligan a atrasar los desarrollos de vivienda libre en Vega Galindo - Sestao (incluso se puede llegar a convertir vivienda libre en protegida) y a adelantar los de vivienda protegida. Todo mi afecto y aliento para las personas que están tratando de llevar adelante la regeneración socio-urbanística de Sestao, un proyecto necesario, sea cual sea la coyuntura financiera y económica. Por otra parte, ya no resulta curioso en Euskadi, pero quizás si en el resto de España, que las cajas de ahorros pueden disponer de fondos para financiar nuevos proyectos de vivienda protegida, pero se niegan casi en redondo a financiar vivienda libre. Ahora la vivienda protegida no arruina promotores, sino que los salva. Solo espero que la actual coyuntura no desemboque en un nuevo rebrote especulativo, sino que en el futuro vayamos a una producción razonable de vivienda total, con una intensa cuota de vivienda protegida, más vivienda en alquiler y un reequilibrio territorial en favor de Bilbao Metropolitano y Donostialdea.

Tambien leo que la fiscalía ha decidido imputar a la teniente de alcalde de Trapaga por indicios de 'mobbing' inmobiliario, coacciones y prevaricación en las protestas vecinales de vecinos de La Arboleda en contra del realojo de una familia gitana de origen sestaotarra. No le deseo a nadie ningún mal y menos aún problemas con la Jusiticia. Pero quien lleva sus intereses electorales tan lejos como para delinquir (presuntamente) debe responsabilizarse de sus actos. Vamos, que cada palo aguante su vela.

Veo que los Alojamientos Dotacionales en Alquiler (creados por la Ley de Suelo y Urbanismo de Euskadi) siguen abriéndose camino. En los últimos años, incluso avant la lettre, se han hecho más de 1.000 y es bueno que, poco a poco, en Euskadi se vaya consolidando una red pública de dotaciones residenciales en alquiler social al servicio de jóvenes, mayores, personas en riesgo de exclusión social, etc. Cosas como estas, si cuajan plenamente, ayudarán también a nuestra convergencia con la UE.

Leo con pena que vizcainos marchan hacia Santander en protesta por el derribo de sus viviendas, ilegalmente construidas, pero compradas de buena fe por ellos. Un problema extraordinariamente complejo al que, quizás, no se le está dando la importancia que merece.

Compruebo con cierta sorpresa que el Gobierno Vasco aprueba las medidas anticrisis del anterior equipo directivo (al que, como sabéis algunos, yo pertenecí), una vez que las criticó en campaña electoral y las derogó nada más llegar al Gobierno Vasco el pasado mes de mayo. Ahora se recupera la idea de alquilar en Bizigune las viviendas nuevas de promotores privados que no las consiguen vender y que acepten 27.000 euros por vivienda a cambio de cederla en alquiler por cinco años. Y en segundo lugar, se recupera la idea de recomprar las viviendas protegidas cuyos propietarios no puedan pagar el crédito hipotecario derivándolos hacia el alquiler social (de nuevo supongo que preferentemente Bizigune). Obviamente apoyo algo que yo mismo ayude a diseñar, pero llama la atención esta ritmo algo errático (ahora derogo, ahora recupero ...). También sorprende que el Lehendakari Lopez le ponga como ejemplo de buenas prácticas en materia de vivienda pública el programa Bizigune al presidente de Cantabria y, al mismo tiempo, los responsables de la política de vivienda en Euskadi reniegen de dicho programa e incluso aspiren a que vaya progresivamente declinando hasta su desaparición, por su, según ellos, alto coste económico. Supongo que lleva un tiempo decidir si uno va a setas o a rolex, pero en la vida, en muchas ocasiones, no se puede ir a la vez a por setas y a por rolex y no queda más remedio que optar. Sea como fuere y como llevo diciendo unos meses, respeto absoluto para los nuevos gestores y deseos de suerte y éxtio en su labor (en la que todos nos jugamos parte de nuestro futuro).

Y finalmente, en este totum revolutum, me ha llamado la atención que en el Senado ya se ha encendido oficialmente la alarma sobre algo que todos sospechabamos: los tipos de interes son extraordinariamente flexibles al alza y rígidos a la baja, utilizándose, en no pocas ocasiones, claúsulas contractuales abusivas de bancos y cajas sobre clientes. Hecho el diagnóstico, es hora de la prescripción farmacológica. Sin dejarlo para los forenses y taxidermistas. Animo a sus Señorías a tomar cartas en este asunto, de forma ponderada y serena, pero decidida.

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Voy a compartir con vosotros la impresión más viva que me llevo de unos cuantos años de participación en la gestión del urbanismo vasco.

Partiré de un concepto clásico del urbanismo español como es el del valor residual del suelo. Lo explicaré de forma poco técnica, pero creo que comprensible por todos. En España se calcula el valor del suelo partiendo del valor de venta de lo que se pueda construir encima (nada en el caso del suelo no urbanizable, equipamientos comerciales, viviendas, etc en caso de suelo urbanizable o suelo urbano) y restándolo todos los costos de una promoción (gastos de urbanización, gastos de edificación, gastos de comercialización, tributos, beneficio del promotor, etc). En teoría, lo que queda es el valor del suelo. Hace unos meses hice unos números meramente tentativos sobre el monto de todas estas partidas a lo largo de la década de oro ladrillera española y los compartí con vosotros.

Pues bien, creo que mucho más importante para comprender nuestro urbanismo es el concepto de valor residual del suelo es plantearser el concepto del valor residual de la ciudad. Obviamente esto hablando de algo que no existe ni en la legislación ni en la práctica profesional ni en ningún otro sitio que en mi cabeza, pero creo que puede ayudar a entender algunos modos de funcionamientos y los resultados sobre los tejidos urbanos españoles.

En muchas (demasiadas) ocasiones no se parte del valor de lo que se pueda construir encima del suelo, sino que lo que se hace es satisfacer a todos los intereses y actores, a expensas del resultado urbano. En muchas ocasiones he escuchado a un propietario de suelo decir que a él se le tenían que pagar por su suelo esto y aquello, en función de sus propias expectativas empresariales de comerciante de suelo (no en función del valor real y objetivo del suelo en el momento anterior a su transformación), acto seguido el promotor inmobiliario (que va a pedir un crédito para acometer sus gastos de urbanización, edificacación, etc) suele saltar como un resorte y exigir ganar más que el propietario del suelo en la operación, argumentando que él ha hecho o va hacer algo (arriesga su capital, trabaja, contrata personal y añade valor), mientras que el propietario del suelo se ha limitado a sentarse encima del mismo a la espera del lucro. Después suelen venir las Administraciones Públicas (lo que implica también a los partidos políticos). Hasta lo que yo he podido ver, muchos ayuntamientos aspiran a que se acometan toda serie de obras, inversiones, infraestructuras y equipamientos en la ciudad a costa de la promoción inmobiliaria y sin poner un solo euro municipal. Eso cuando no quieren directamente ganar dinero para el ayuntamiento, además de obtener todas las contraprestaciones que antes he mencionado. Por su parte, la Comunidad Autónoma suele querer (aunque aquí hay de todo) que se haga el máximo porcentaje de vivienda protegida e incluso puede que exijan que una parte de la misma sea vivienda protegida en alquiler. Si las diversas AAPP son gestionadas por diversos partidos políticos, la cosa se suele poner mucho más "interesante". Algunas de estas promociones cuentan con el aporte de arquitectos y/o urbanistas (muchas veces "estrella") que suelen impulsar caros y a veces disfuncionales tejidos urbanos a sufragar por todos los anteriores (y siempre al final por el contribuyente). Y no debemos olvidarnos de uno de los actores claves de todo este juego: las entidades financieras. Su criterio es clave para saber que se va a hacer y que no, como, donde y cuando, pues ellos son el poderoso caballero que es Don Dinero. Quien no suele estar nunca directamente en el ajo es la ciudadanía. Puede que este a través de sus representantes, pero eso exige que el representante se acuerde de a quien representa y eso no siempre ocurre. Si que suele ser habitual asistir a la participación de asociaciones vecinales que hacen una labor interesante, pero que en algunos casos (demasiados quizás) suelen estar a lo suyo, que no siempre es lo que al conjunto de la ciudad le interesa. En algunos desarrollos también suele estar la prensa que, salvo contadas y honrosas excepciones, solo atiende a lo que cabe en un titular.

Atender las demandas de propietarios de suelo, promotores, administraciones públicas, profesionales de prestigio, entidades financieras y a veces asociaciones vecinales suele tener algunas consecuencias, a mi juicio, poco presentables: aumentos de la densidad edificatoria para poder atender las demandas económicas de todas las partes, reducción de los equipamientos e infraestructuras públicas anexas al desarrollo para aligerar sus costes, desfiguración de los proyectos inicialmente planteados por urbanistas y arquitectos, relajamiento de las exigencias de vivienda protegida y alquiler para idéntico fin, etc.

Por cierto, todo lo anterior sucede con respeto a la legalidad viegente y sin corrupción. Obviamente, si nos apartamos de la ley y además hay corrupción el resultado será mucho peor en todos los sentidos.

Ahora es cuando vuelvo al inicio de este post. ¿Que valor tiene la creación de un buen tejido urbano que social, económica, urbanística, medioambiental y socialmente sea el que la ciudad necesita hoy y en los años-décadas-siglos venideros? En muchos casos, más bien poco. La ciudad tiene un valor (no económico, sino urbano en sentido amplio) más bien bajo y lo que priman son el valor residual del suelo, el beneficio del promotor, la financiación municipal, la relajación de las obligaciones de vivienda protegida, el prestigio-ego de los profesionales estrella, determinados micro o nanointereses vecinales, las campañas electorales de los partidos políticos y la solvencia financiera de las operaciones. ¿Es posible hacer buena ciudad con estas premisas? A mi juicio, es muy difícil. A veces suena la flauta, pero la mayor parte de las veces tenemos lo que todos conocemos.

Según vayamos viendo como envejecen los tejidos urbanos construidos en España en los últimos diez años (más de seis millones de viviendas), veremos que cosas buenas y malas iran surgiendo. Pero dejo constancia de que nunca o casi nunca se hacen las cosas en el orden que sería lógico: primero preguntar ¿que necesita la ciudad? La respuesta puede ser nada o algo. Pero cabe la primera respuesta, aunque no guste a propietarios de suelo, promotores, entidades financieras, etc. En caso de necesitar algo, ¿que, como, donde y cuando se hace eso que necesita la ciudad? Después hay que preguntarse cuanto cuesta y como se debe pagar. Y finalmente hay que decidir si lo que la ciudad necesita se puede hacer y pagar con un adecuado equilibrio entre los intereses públicos (recuerdo que el urbanismo es una función pública al servicio de la ciudadanía) y privados. Creedme, casi nunca se piensan las cosas así.

Pido perdón por si lo que he contado en este post es muy naive y dejo claro que no pretendo ser riguroso desde el punto de vista técnico, sino ilustrativo y pedagógico, pues el urbanismo no debería ser cosa de urbanistas, empresarios y políticos, sino que debería ser cosa de la ciudadanía (que de una forma u otra, siempre paga la fiesta y además vive en los pueblos y ciudades resultantes del proceso urbanístico).

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada jurídica, tal y como la expuso Iñaki Agirreazkuenaga, catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU y letrado en ejercicio, con una dilatada trayectoria en materia de derecho y urbanismo, en su ponencia "La intervención pública en el mercado de vivienda y suelo en momentos de crisis".

Su punto de partida fue claro: la regulación pública puede influir poderosamente en la economía y por ello también en el urbanismo y la vivienda. Pero, a su juicio, en el caso de España, el urbanismo ha tenido una deficiente regulación legal por una larga serie de motivos.

El urbanismo, que debería ser una función pública, se ha puesto en manos del mercado, al menos desde el año 1956, como consecuencia de la debilidad organizativa y presupuestaria de las AAPP españolas. En aquella época las AAPP concedieron a los propietarios de suelo los derechos urbanísticos (edificatorios) que sobre ellos se asientan, procediendo a confundir suelo (propiedad del suelo) con derechos urbanísticos (titularidad de la acutirzación administrativa para edificar), lo que posteriormente ha traído todo tipo de problemas.

Desde la década de los 50 del siglo pasado a los propietarios de suelo las AAPP españolas les han "regalado" los derechos urbanísticos que pertenecen en origen a la comunidad (a lo público, a la ciudadanía) a cambio de unas, en comparación, pequeñas compensaciones (urbanizar, suelo dotacional y tradicionalmente el 10% de los parovechamientos urbanísticos, libres de cargas de urbanización). La Administración Pública del año 1956 estaba dispuesta a entregar casi el 100% de los derechos urbanísticos a los propietarios de suelo con tal de no tener que liderar y sufragar con fondos públicos la urbanización del suelo (la verdadera creación de ciudad). Esto ni ha ocurrido ni ocurre en otros países de la UE, en los que el urbanismo es una función pública, pues la urbanización se paga con fondos públicos y por ello los aprovechamientos urbanísticos son público y una cosa conceptualmente diferente a la propiedad del suelo.

A todo lo anterior hay que añadirle que en España las negociaciones entre ayuntamientos y promotores de vivienda / propietarios de suelo han sido tradicionalmente muy opacas y en no pocas ocasiones corruptas y delictivas.

Por otra parte, el profesor Agirreazkauenaga entiende que el actual reparto de derechos urbanísticos entre lo público y lo privado (en toda España, menos en Euskadi, 90% del aprovechamiento es privado y el 10% restante público) tiene mucho margen de mejora en forma de crecimientos de los aprovechamientos urbanísticos públicos.

En relación a la nueva ley estatal de suelo el profesor Agirreazkuenaga considera que se realiza una operación jurídica y económicamente muy necesaria en España: no incorporar al valor de los suelos las expectativas urbanísticas. De forma que el valor de un suelo tiene que ser su valor real, el de las rentas agrarias o forestales que se pueda obtener por el mismo o si ya se ha iniciado el proceso urbanizador el de la urbanización y edificación que de forma real y fáctica se haya añadido. Pero en modo alguno se deben valorar los suelos en función de lo que algún día pueda llegar a estar urbanizado y edificado. O se urbaniza y edifica o no se incrementa el valor del suelo. Todo lo que no sea eso es inflacionista y además confunde perniciosamente suelo con derechos urbanísticos. El profesor Agirreazkuenaga entiende que el propietario de suelo tiene derecho a apropiarse del valor creado por él, pero no antes de que se cree y no incluso sin que se cree. En cualquier caso, entiende que el reparto de aprovechamientos entre lo público y lo privado (10% vs. 90%) es muy desequilibrado y la captación pirvada de plusvalías urbanísticas debería ser mucho menor, dado que estas, por naturaleza, son públicas. Estimo que en estos momentos los ciudadanos regalamos el 50% de las plusvalías urbanísticas a los privados (100% del plusvalor urbanístico - urbanización - dotaciones - 10% municipal = 50% del plusvalor neto) y esto, que no ocurre en ningún estado de la UE, afecta negativamente al modelo de ciudad y tambien a la accesibilidad de la vivienda.

La parte final de su ponencia la dedico a explicar las especificidades del modelo vasco urbano y de vivienda. A su juicio este modelo está constituido por los siguientes rasgos:

primera Comunidad Autónoma que adopta la calificación permanente de la vivienda protegida como un bien ajeno al mercado (después solo dos le han seguido -Catalunya y Asturias-)
uso masivo del derecho de superficie en la vivienda protegida
vivienda protegida como una categoría jurídica diferente a la vivienda de mercado (calificación permanente, sorteo, tanteo, retracto, inspección, sanción y expropiación.

Aunque el profesor Agirreazkuenaga tiene sus propias aportaciones doctrinales a lo que debe ser un modelo urbanístico y de vivienda vasco socialmente avanzado. Para ello habría que tomar, entre otras, las siguientes medidas:

construir parque públicos de vivienda, casi exclusivamente en alquiler
la vivienda protegida debería pasar a ser dominio público y por lo tanto inembargable, imprescritible e inalienable
expropiar la facultad de descalificación de la vivienda protegida vasca calificada como tal antes del año 2002
el derecho de superficie y la calificación permanente solo deben verse como funcionales pero intermedias estaciones hacia el dominio público
debe garantizarse a quien necesite vivienda una vivienda pública en alquiler, pero solo en alquiler y solo por el tiempo que la necesite (si mejora su renta o se compra una vivienda ya necesitará el apoyo público)
la vivienda protegida debe regirse solo por categorías de derecho adminsitrativo, abandonando los ropajes jurídicos civiles o mercantiles
las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda deben desaparecer y pasar a usar un mayor volumen de recursos públicos en gasto directo en políticas públicas de vivienda
todo ello podría desembocar en la existencia de un servicio público de vivienda (al estilo de los que ya conocemos en materia de vivienda y sanidad).

Claro, rotundo y radical (radix, raíz ...) el profesor Agirreazkuenaga concluye que para disponer de un servicio público que porporcione vivienda en alquiler a toda persona que lo necesite solo por el tiempo que lo necesite y para hacer del urbanismo (la construcción de ciudad) una función pública no hay ningún obstáculo económico. Solo la política y la economía explican que no estemos ya allí. Su claridad doctrinal creo que es muy de agradecer. Los que habéis seguido mi blog ya sabéis que comparto casi al 100% su discurso académico-doctrinal.

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada sociológica tal y como la expusieron los catedráticos de sociología de la Universidad Complutense de Madrid Jesús Leal y de la UPV-EHU Victor Urrutia (este último catedrático tiene además una faceta política pues, entre otras cosas, ha sido senador del cupo autonómico a propuesta del PSE y en estos momentos es Director del EUSTAT, ente estadístico dependiente del Gobierno Vasco-). Los dos profesores, Leal y Urrutia, son dos de los padres de la sociología urbana española. Por lo tanto, fue un verdadero privilegio poder contar con ellos.

En su ponencia titulada "El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y sus efectos sobre las diferentes clases sociales" el profesor Jesús Leal partió de la constatación de la penalización del alquileren los últimos cincuenta años en España. El alquiler se ha penalizado fiscalmente, legislativamente, políticamente y presupuestariamente, en un contexto de bajísimo gasto público en políticas públicas de vivienda en alquiler (en comparación con otros estados de la UE) y de un estado del bienestar débil y familiarista. Todo esto ha provocado que España haya pasado de ser un país de inquilinos en los años 50 a un país de propietarios a principios del siglo XXI. España se encuadra dentro una UE en la que se pueden observar con claridad tres subsistemas de políticas públicas de vivienda. Portugal, Italia, Grecia y España que comparten un alto grado de propiedad, el bajo alquiler y la casi inexistencia de alquiler social público. Suecia, Alemania y Holanda con un gran parque de alquiler en el que una porción muy sustancial es alquiler social público. Y Francia y el Reino Unido representarían el modelo intermedio entre las virtudes germano-escandinavas y el desastre mediterraneo.

En relación a los últimos diez años en materia de vivienda, el profesor Leal entiende que una fuerte demanda de vivienda, junto con la bajada de los tipos de interés supuso un aumento de los precios de la vivienda libre en compra hasta llegar a suponer los costes hipotecarios el 50% del ingreso familiar (incluso restando las deducciones fiscales este esfuerzo se sitúa en el entorno del 35% de la renta familiar). Siendo además evidente que ese esfuerzo del 50% del ingreso familiar para acceder a una vivienda no está igualmente repartido por clases sociales. Todo esto no puede ser calificado de otra manera que de crisis de acceso a la vivienda de amplias capas de la sociedad española.

El profesor Leal puso de relieve la paradoja que supone la convicencia de la superproducción de viviendaen la España de los años 1997-2007 con el acceso más difícil a la misma por parte de los españoles. Aunque cierta lógica puede llevar a pensar que a más vivienda menores precios y mejor acceso, en la España de los últimos años ha ocurrido exactamente lo contrario.

Como primer efecto social de este contexto inmobiliario el profesor Leal cita el paso de una sociedad de asalariados (hasta cierto punto meritocrática, pues el gran activo de cualquier persona es su educación y su empleo) a una sociedad de propietarios, en la que tiene una importancia crucial el patrimonio inmobiliario propio o familiar. Obviamente este es un efecto social de lo inmobiliario que se deberá observar a medio y largo plazo, pero que no parece que vaya a traer demasiadas cosas buenas en términos de innovación, creatividad, vigor económico y movilidad social.

Pero hubo espacio para aportar otros impactos sociales de la crisis inmobiliaria. Entre los grupos sociales afectados se citó a los siguientes:

JOVENES (los bajos parques de alquiler y de alquiler social retrasan la edad de emancipación): muy alta edad de emancipación, prolongación de los estudios, caída de la fecundidad (ya de por si muy baja en España), infantilización social, emancipación casi exclusivamente en pareja, posibles efectos sobre la maduración y asunción de retos profesionales y personales de buena parte de la juventud de finales de los 90 y principios de esta década.
MAYORES (necesitan un parque de vivienda con unas características específicas que en estos momentos en España no existe): la rigidez inmobiliaria(mucha vivienda en propiedad de dos o tres habitaciones en localizaciones urbanas) hace dificil poder atender adecuadamente las necesidades de la población mayor, los mayores empiezan a vivir cerca de los hijos aunque no con los hijos, siempre que pueden procuran vivir de forma independiente, los costes de los servicios públicos de atención a esta población están creciendo de forma importante.
EXTRANJEROS INMIGRANTES (hasta que estabilizan su proyecto vital en España dependen del alquiler escaso, caro y de mala calidad español): se están produciendo fenómenos de hacinamiento, sobreocupación y explotación humana que podrían evitarse con un parque residencial menos rígido.
SINGLES(las personas que viven solas tienen necesidades residenciales particulares no siempre bien atendidas en España): frente a la imagen tradicional que podemos tener del single prototipico (jóven urbano de buen poder adquisitivo) la mayor parte de los singles en España son mujeres mayores viudas, el otro gran colectivo de singles son los gays, en general para el colectivo de singles hay una escasa oferta de vivienda pequeña, central en las ciudades y bien comunicada.

Como conclusión final el profesor Leal nos insistió en que un país con un mercado de vivienda muy rígido (en nuestro caso propiedad y vivienda libre, con un peso muy pequeño del alquiler y de la vivienda social, protegida o pública) tiene dificultades a la hora de metabolizar determinados demandas sociales y la rígida estructura inmobiliaria-residencial puede incluso ser un freno del desarrollo económico y social. Por lo tanto, el profesor Leal apuesta por la convergencia con la UE en términos de alquiler privado y políticas públicas de alquiler.

Por su parte, en su ponencia “El impacto de la crisis sobre la ciudad y sus desarrollos”el profesor Victor Urrutia empezó por relativizar la actual crisis económica y financiera. No es la primera y no será la ultima. Tampoco será la primera o la última crisis económica con fuertes efectos sobre lo social y lo urbano.

Diferenció el profesor Urrutia entre la crisis que vivió Euskadi en los años ochenta (reconversión industrial) de la crisis actual (crisis de la globalización). En los años ochenta era inaplazable el cambio de modelo económico y urbano de una Euskadi (especialmente el Gran Bilbao) que perdía empleo a borbotones y en la que los niveles de morosidad de bancos y cajas fueron muy superiores a los actuales (por encima del 9%). Las estructuras de consumo, ocio, transporte, residenciales, urbanas, etc actuales sobre las que percute la presente crisis son muy distintas a las de los años ochenta en Euskadi. También ha cambiado fuertemente el modelo de familia. Hay una concepción y organización del trabajo muy diferente a la de los años ochenta. Y el debate sobre la gobernanza, aunque no lo parezca, está en la calle.

Dado el caracter global de la actual crisis, podremos ver cual de los dos modelos de ciudad (ciudad compacta continental -pero no solo- vs. ciudad difusa anglosajona -pero no solo-) aguanta mejor este periodo de crisis. Y en ambos casos la crisis económica y financiera acabará suponiendo un cambio del modelo urbano.

La actual crisis económica y financiera está teniendo una serie de costes en el tejido socio-urbano que no deben ser perdidos de vista:

JOVENES: las dificultades para acceder a una vivienda y el sobre-endeudamiento hipotecario cuando se accede a ella, junto con la precariedad laboral, está provocando generaciones de jóvenes con el carácter corroído (Richard Sennet); en el caso español y vasco hay que añadir la inexistencia de una oferta de alquiler abundante y accesible que impide acompasar lo residencial con lo laboral y lo social.
INMIGRANTES: nuestro actual modelo económico y urbano está produciendo un aumento de la guetización(muy preocupante en la educación), de la economía sumergida, de la precariedad laboral que afecta primero y con más fuerza a los inmigrantes y de una xenofobia latente; la ciudad debe crear ciudadanos y no guetos, pero en el momento actual los inmigrantes van a ser uno de los principales perjudicados por la crisis y se van a ver obligados a competir por los servicios sociales con otros grupos de necesitados nacionales, lo que provocará fuertes tensiones sociales y políticas.
EL GOBIERNO LOCAL: hay fenómenos relativamente imparables como la conciencia medioambientalde las clases medias, la demanda de participación ciudadana y la fuerte exigencia a los servicios públicos de base municipalesque se cohonestan con dificultad con una crisis que va a hacer subir de forma exponencial las demandas de servicios sociales para personas en desempleo y sin recursos en un momento en el que la recaudación fiscal de las AAPP está bajando; todo esto pone al gobierno local ante retos de un calibre extraordinario.
MODELO ECONOMICO-URBANO: la ciudad es mercado; los EREs tienen su inmediato impacto sobre nuestro tejido urbano; de la misma manera que la restricción crediticia afecta a la ciudad en su conjunto; a juicio del profesor Urrutia será necesario cuidar a las PYMES, a la universidad y la economía del conocimiento.

Para finalizar el profesor Urrutia nos lanzó las siguientes preguntas: ¿cual es modelo urbano que de verdad queremos? ¿tenemos claro de verdad que modelo urbano es el nuestro?. El avanzó algunas claves a su juicio capitales:

Es necesario jerarquizar las necesidades, pues no hay dinero público (y parace que tampoco privado) para todo.
Debe haber máxima disciplina presupuestaria, para administrar de la manera más eficiente de lo que se disponga, que será en cualquier caso menos que en el pasado.
Es prioritario mantener los servicios sociales básicos, para evitar el abandono de amplias capas de la sociedad vasca que, además, no han provocado ellas la crisis.
Adoptar una cultura nórdica de la gestión pública y local, recta y escrupulosa gestión de la res publica.
Lo local no es una moda y hay que ayudar a salvar la crisis fundamentalmente desde lo local.
Los ayuntamientos deberán hablar a través de sus PGOU y el Gobierno Vasco a través de las nuevas DOTs. Todas las AAPP deben procesar el nuevo contexto y modificar nuestro modelo económico y urbano en función del mismo.

Así como el profesor Leal es un sociólogo urbano académico que se dedica a asesorar a muchas AAPP españolas, el profesor Urrutia es un sociólogo urbano metido a político y gestor público. Reconforta saber que el profesor Urrutia tiene muy claras las prioridades económicas, sociales y urbanas de las AAPP en los nuevos tiempos.Le deseo la mejor de las suertes, entre otras muchas cosas, por jugarme yo, con el resto de la ciudadanía, buena parte de nuestro futuro con su gestión.

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Hace un par de días os dije que me parecía que el contenido de uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERAmerecía que fueramos viendo su contenido con tranquilidad y cierto detalle. Pues bien, hoy quisiera haceros algunos comentarios relativos a la visión económica que fue expuesta por el profesor de la Universidad Pompeu Fabra y uno de los economistas especializados en vivienda más brillantes de España Jose Garcia-Montalvo. y por el consultor del IKEI(la consultora líder en Euskadi en análisis del mercado y políticas públicas de vivienda) Antonio Corral.

La ponencia del profesor José García-Montalvo llevaba por título "Orígenes, efectos y alternativas de la crisis económica y financiera. Su incidencia en el Sector Inmobiliario". Para él las causas de la crisis financiero-económica internacional y española hay que buscarlas en la conjunción de:

Avaricia: bastante habitual de la naturaleza humana
Estupidez:no se puede creer de forma casi religiosa en tablas, ratios, fórmulas, teorías y modelos; no se pueden utilizar todos estos instrumentos sin honestidad y profesionalidad; no se puede creer que el riesgo ha desaparecido por mucho que lo diga el aparato técnico al uso.
Incentivos perversos:los incentivos de los directivos bancarios y corporativos estaban diseñados a corto plazo, sin considerar todas las variables económicas (vg. se primaba el volumen de créditos hipotecarios contratados, sin perjuicio de la calidad -capacidad de devolución del deudor- de esos créditos).

En un clima de masiva avaricia, estupidez e incentivos perversos, se llego a pensar que el precio de la vivienda iba a crecer siempre. Algunos (los cautos) se lo creyeron de verdad, mientras otros (los listos) sacaron mucho dinero de la expansión de esta falacia económica. Los compradores llegaron a esperar crecimientos anuales del precio de la vivienda del 15%, e incluso superiores. Aunque casi el 95% de los consumidores consideraban, a la vez de lo anterior, que la vivienda estaba sobrevalorada en, al menos, un 50%. No se acierta a comprender cuales fueron los mecanismos de psicología-social que permitieron que casi todo el mundo supiera que la vivienda estaba muy sobrevalorada y a la vez casi todo el mundo quisiera ganar dinero con ella, pues tenía expectactivas de crecimiento indefinido del precio de la vivienda.

Como consecuencia de lo anterior, se creo verdadero riesgo sistémico(todos apostaban a lo mismo, a la subida indefinida del precio de la vivienda). Esas expectativas de crecimiento ilimitado de precios fueron alimentadas por todos: las empresas, los bancos, el sector inmobiliario, las empresas de rating, los fondos de inversión, las clase política, las administraciones públicas, los medios de comunicación, etc.

Por otro lado, el profesor catalán manifestó su convicción de que Greenspany su política de tipos de interés artificialmente bajos están en la base de parte de la crisis económica. Los banqueros centrales, o al menos algunos, llegaron a pensar que eran Dios y que podían dirigir la economía mundial con solo modificar al alza o a la baja el tipo de interés. La economía es algo mucho más complejo y agregado que el solo manejo de ciertas palancas a disposición de los reguladores económicos estatales.

Y también apuntó a que, paradójicamente, la competenciaha sido uno de los principales combustibles de la actual crisis financiera y económica mundial. Ningún operador económico podía permitirse dejar de hacer lo que estaban haciendo los demás. Por muy suicida que fuese a medio y largo plazo, era muy rentable a corto plazo. Y durante unos años el sistema econñomico mundial solo ha estado prestando atención al corto plazo. Hasta que la burbuja ha estallado.

Finalmente nos dio múltiples ejemplos de como calaron en el imaginario popular una serie de mentiras económicas, falacias populares incontestables en los medios de comunicación durante más de diez años, que ahora todo el mundo aceptan que eran acientíficas y no constatables empíricamente.

Después del estallido de la burbuja (cosa que el profesor García-Montalvo ya predijo desde mediados de esta década) y de la llegada de la crisis, el profesor catalán nos dio algunas pautas sobre lo que tendríamos que haber aprendido de esta crisis:

la total falta de regulación puede ser tan perniciosa para el sistema económico como una excesiva regluación del mismo
la persistencia de un crédito fácil lleva siempre a una burbuja inmobiliaria
el tamaño de los operadores financieros y económicos puede tener ventajas, pero tiene también muchos inconvenientes
el crédito fácil provoca mayor dificultad en el acceso a la vivienda (por su encarecimiento)
ni de lejos hemos limpiado en España toda la basura hipotecaria e inmobiliaria que aún tenemos que procesar, hya todavía un gran recorrido de caída de los precios de la vivienda libre.

Y concluyó su exposición con un conjunto de medidas que a su juicio es imperiosamente necesario tomar, pero que, según sus palabras, ni el PSOE ni el PP van a impulsar (tuvo duras palabras para todas las medidas tomadas hasta ahora en materia de vivienda y crisis por PSOE y PP):

eliminar la desgravación fiscal a la compra de la vivienda desde ya mismo
fomentar desde lo público con todos los medios a su disposición el alquiler frente a la compra
dedicar el 100% de la vivienda protegida a alquiler
fomentar una fuerte bajada de precios de la vivienda libre terminada sin vender y de la usada en venta
dejar tranquilo el regimen legal del suelo, pues ahí no está el problema
no crear falsas expectativas sobre el precio de la vivienda
tener buenas y públicas estadísticas de suelo y vivienda
impedir que las sociedades de tasación de vivienda españolas dependan orgánicamente o sirvan a los intereses corporativos de bancos y cajas
que solo se puedan pedir préstamos por un 80% del valor registral (no de tasación) de las viviendas

Creo que la profesor García-Montalvo se le podrá acusar de muchas cosas, pero no de no ser claro. Las desregulación total, combinada con la avaricia, estupidez y los malos incentivos han provocado una situación que solo se resolverá con regulación pública. Aunque personalmente él apuesta por poca regulación pública de la economía, pero lo más eficaz posible (que prevenga comportamientos disfuncionales, sin coartar la creatividad y el tracto econñómico). Según él, con ajustarle las clavijas a las agencias de rating en el mundo y a las sociedades de tasación en España ya tendríamos buena parte del camino recorrido. Utilizó la metáfora del Concorde(aviación supersónica ultrasensible) y una cometa. La economía moderna no puede ser un Concorde (el más mínimo error nos lleva a una crisis global) y tampoco debemos volver a las cometas, sino que tenemos que procurar una aviación moderna sin incentivos perversos.

Como veis el profesor García-Montalvo no ha hecho muchos amigos en los últimos años entre los poderes fácticos del ladrillo español. Tampoco ahora es muy ortodoxo en sus análisis y conclusiones. Y por cierto, vaticina que en el próximo ciclo burbujista se volverán a cometer los mismos o casi los mismos errores con el ladrillo en España. Sugerente ¿no?.

Por su parte el consultor Corral dedicó su ponencia a describir la situación pasada, presente y posible futura del mercado inmobiliario vasco. A través de un prolijo aparato estadístico dejó claras las grandes tendencias inmobiliarias vascas. Entre las mismas citó:

1990-2000 liderazgo de la vivienda libre en Euskadi vs. 2000-2009 fuerte emergencia de la vivienda protegida hasta llegar a liderar en estos momentos el mercado de vivienda.
fuerte crecimiento de los precios y de la producción de vivienda en el conjunto de España (tomando como base el año 1994 el pick español estuvo en un incremento del precio de la vivienda del 350%) vs. en época de boom inmobiliario crecimiento menor respecto a la media española de los precios de la vivienda en Euskadi (crecimiento medio desde 1994 hasta el 2006 del 150%)
fuertes descensos del precio de la vivienda libre en estos momentos de crisis en el conjunto de España vs. menores descensos de los precios de la vivienda en Euskadi frente a la media española en momentos de crisis.
la cuota de vivienda protegida en Euskadi (ahora del 48%) siempre ha sido muy superior a la media española (en los últimos años del 10%, que el pasado año 2008 se situó en el 24% como consecuencia del fuerte desplome de la vivienda libre).
en estos momentos la producción de vivienda libre está cayendo un 40% de media en todas las CCAA, en el arco mediterráneo por encima del 50% y en Euskadi un 18%.
a su juicio la fuerte cuota de vivienda protegida vasca estabiliza el mercado y permite ciclos más suaves (con menores incrementos de precios y producción en época de expansión y menores descensos en épocas de crisis). Lo cual, por cierto, es exactamente la misma tesis que yo he mantenido durante años y he plasmado en este blog en muchos posts (como este que os dejo de ejemplo) que algunos han descalificado por venir de un político. Dado que ahora ya no soy un político, sino un profesional liberal y académico amateur, que la tesis es defendido por economistas de prestigio como el Sr. Corral y que es perfectamente constatable en las series estadísticas oficiales, espero que se empiece a tomar más en serio esta especificidad del modelo urbano y de vivienda vasco.
a pesar de lo anterior, desde 1997 Euskadi ha pasado a tener unos precios de vivienda libre mayores que la media de las CCAA (cosa que no ocurría en los 25 años anteriores), llegando en estos momentos a tener una de las viviendas libres más caras de España.
esto debe verse en perspectiva, pues si dispusieramos de un indicador sintético (vivienda libre y vivienda protegida ponderadas por tamaños de submercado) los precios de las viviendas en Euskadi (promedio) estarían en la parte baja del conjunto de las CCAA españolas.
llamó nuestra atención sobre el peculiar papel de la vivienda libre usada en venta: anticipa ciclos, caé más que la media en crisis y sube más que la media en periodos de expansión.
el consultor Corral considera que en estos momentos el stock de vivienda terminada sin vender en Euskadi puede estar en unas 18.000 viviendas.

Antonio Corral acabó su ponencia con dos aseveraciones hoy no discutidas por nadie, pero que hace solo unos años weran tachadas de sacrílegas:

en materia de vivienda todo lo que sube baja y viceversa
cuando bajan los tipos de interés y el suministro crediticio el precio de la vivienda sube y viceversa.

Antonio Corral ha mantenido siempre la misma línea de trabajo en materia de vivienda: obtener las mejores estadísticas posibles (algo casi quimérico en España), trabajarlas con honestidad y sacar las conclusiones pertinentes, por mucho que puedan ser políticamente incorrectas o no muy compartidas por la opinión social mayoritaria. Esta labor es muy de agradecer y espero que la siga llevando adelante en los próximos años.

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El pasado mes de mayo y la semana pasada os hablé en este blog de uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tienen lugar en la bella Donosti. El curso se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA.

Os dije que, poco a poco, os iría comentando lo que en ese curso se expuso y debatió. Pues bien, empiezo hoy esa tarea. Y lo primero que debo hacer es reproducir las palabras de presentación de este curso a cargo de Miguel Angel García Herrera, catedrático de derecho constitucional de la UPV-EHU y uno de los directores del grupo de estudios de políticas públicas de suelo y vivienda Ekiten Thinking.

"Buenos días. Me corresponde a mí, en calidad de director de este curso de verano (condición que comparto con los profesores Unceta y Garrido) realizar su presentación. Procedo a ello.

Sintéticamente lo que pretendemos con este curso es ayudar a establecer un debate entre académicos, políticos, gestores públicos y privados, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos y, de entre ellos, más específicamente sobre el problema de la vivienda, en un contexto como el actual caracterizado por una fuerte crisis financiera, económica, laboral y social, causada por las evidentes deficiencias de los mercados desregulados, que está siendo tratada de combatir con una notable intervención pública en rescate de la economía y las personas, que está ya ocasionado un creciente gasto, endeudamiento y déficit público y todo ello en un momento de interesante revolución cognoscitiva y de crisis energético-medioambiental de inaplazable solución. Ante esta situación, con el ánimo de recuperar el auténtico sentido etimológico de la palabra “crisis”, nos deberemos cuestionar si la realidad actual no nos coloca acaso ante la oportunidad de repensar profundamente sobre las bases del modelo socio-económico en el desarrollo de nuestros pueblos y ciudades basado, más que en las necesidades e impulso del mercado inmobiliario, como hasta ahora, en los retos que nos plantean los postulados del urbanismo sostenible y las crecientes demandas ciudadanas en aras a una mayor y mejor calidad de vida.

Pretendemos realizar este debate entre académicos, políticos, gestores públicos, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos utilizando para ello los instrumentos científicos que nos proporcionan diferentes disciplinas académicas y profesionales. Especialmente importantes serán las perspectivas económica, jurídica, sociológica y arquitectónica. Pero otras disciplinas también deberán ayudarnos en la tarea que nos proponemos.

En los últimos años el mercado inmobiliario español, salvo contadas pero muy meritorias excepciones, se ha caracterizado por una desmesurada producción de vivienda libre nueva, una baja producción de vivienda protegida, un mercado del alquiler privado raquítico y disfuncional, la práctica desaparición del alquiler público, la presencia residual de los trabajos de rehabilitación y regeneración urbana, un gran parque de vivienda vacía ociosa, un alto consumo de suelo y profunda huella ecológica.

Todo ello, lejos de hacer más accesible la vivienda a la ciudadanía, ha implicado una espiral alcista de precios, una verdadera burbuja inmobiliaria, negada por muchos responsables políticos y económicos, y que en su explosión ha destapado muchas de las miserias de este modelo económico, social y medioambiental:

La paradoja de la vivienda inaccesible para gran parte de la sociedad en un contexto de sobre-producción de vivienda
Acumulación multimillonaria de plusvalías urbanas en muy pocas manos
Fuerte crisis de sobre-endeudamiento hipotecario de la población sumado una muy precaria posición económico-financiera de las empresas del sector, que redunda en una problemática gestión de la cartera inmobiliaria e hipotecaria de cajas y bancos,
Degradación del medio ambiente natural y urbano, con presencia de tejidos urbanos de mala o deficiente calidad, importados muchos ellos de modelos de desarrollo ajenos a nuestra tradición de ciudad compacta continental europea
Importante presencia en determinados lugares de prácticas de corrupción
Práctico abandono de la investigación técnico-arquitectónica y escaso interés por la industrialización de la construcción
Administraciones Públicas locales que, por su precaria situación de recursos humanos y económicos, muchas veces se han visto relegadas al papel de beneficiarias residuales de las plusvalías urbanísticas con práctico abandono de su obligación de intervención e intermediación en el mercado inmobiliario,
Fuerte dependencia de la economía y el empleo español del “ladrillo” lo que aboca a nuestro tejido económico a ciclos económicos expansivos – basados en tendencias fuertemente especulativas - y a fases de recesión pronunciadas – como el que estamos viviendo-
Evidente retroceso de los derechos sociales como el derecho a la vivienda, la salud social, la sostenibilidad medioambiental del medio urbano y natural y el derecho a un modelo de desarrollo económico equilibrado.

Este triste panorama tampoco ha pasado tampoco desapercibido en el ámbito de las instituciones europeas donde, recientemente, el Parlamento Europeo ha llamado, y no es la primera vez, la atención y alertado al Estado español instándole a una rápida corrección de estas prácticas (informe AUKEN)

El grupo de académicos que organizamos este curso de verano partimos de unas bases muy claras. No engañaremos a nadie. Nuestro horizonte finalista es la sociedad democrática avanzada de la que habla el Preámbulo de la Constitución española de 1978 y nuestro bagaje instrumental es el Estado Social y Democrático de Derecho del que habla el artículo primero de nuestra Carta Magna.

Estamos convencidos de que en materia de vivienda es necesario debatir y construir en torno a las categorías derecho subjetivo y servicio público de vivienda. Defendemos que el derecho a la vivienda, al medio ambiente, a la participación ciudadana y a la plenitud en el disfrute del resto de derechos y libertades constitucionales dentro del medio urbano son factibles en el actual estado de desarrollo de la UE, España y Euskadi. Defendemos abiertamente que la ciudad se piense, debata, construya, disfrute y reinvente por toda la ciudadanía. Es más, y la realidad presente nos avala, consideramos disfuncional el que la ciudad y la vivienda sean tratadas como una cuestión solo de propietarios de suelo, promotores urbanísticos, bancos, cajas, concejales, alcaldes y partidos políticos. Entendemos que las ciudades del futuro deben ser creadas, vividas y reinventadas a través de redes profundamente democráticas, fomentadoras de la ciudadanía activa, o en caso contrario seguiremos sufriendo las externalidades disfuncionales del mercado. Por ello apostamos por unas AAPP fuertes, dotadas de recursos humanos y económicos, que puedan desempeñar con eficacia las labores de regulación, supervisión e intermediación pública desplegando su actividad urbanística en forma de alianzas y partenariado público-privado y público-público.

Para conseguir que la vivienda sea un derecho subjetivo real y efectivo de la ciudadanía y que el medio urbano sea un campo en el que se desplieguen los derechos y libertades constitucionales de todos es necesario dotar al nuevo modelo urbano español y vasco de una serie de instrumentos que requieren un profundo debate intelectual, ciudadano y público. Debemos preguntarnos como queremos gestionar nuestros suelos (ya colonizados o por artificializar) en el futuro. Debemos preguntarnos si queremos, debemos o podemos seguir creciendo casi ad infinitum. Debemos cuestionarnos sobre el adecuado equilibrio entre la nueva edificación y la rehabilitación y regeneración de los tejidos urbanos ya existentes. Debemos preguntarnos que papel queremos que juegue la iniciativa pública en la gestación y reparto de las plusvalías urbanísticas, tanto en la ciudad ya consolidada como en la ciudad por nacer. Tenemos que saber que queremos en materia de producción, acceso y gestión de la vivienda protegida. Es necesario abordar no ya el debate, sino la praxis en materia de alquiler, especialmente el público. Debemos pensar en soluciones viables en relación al problema de la vivienda vacía y totalmente ociosa. También tenemos que articular alguna respuesta académica en torno a los problemas de la sobreocupación de algunos tejidos urbanos y viviendas. No debemos de dejar de atender adecuadamente las diferentes caras de la segregación socio-urbana. Debemos preguntarnos si no ha llegado ya el tiempo para una nueva regulación legal del endeudamiento hipotecario de los compradores de vivienda. Es inaplazable una reflexión intelectual honesta sobre la fiscalidad de la vivienda y el nivel y composición del gasto público en vivienda. Debemos abordar la necesidad de dotar a lo público de una serie de técnicas, profesionales y entidades de gestión a la altura de nuestros retos urbanos. Debemos preguntarnos si no sería mejor para todos, incluida nuestra economía, que esta se emancipara del ladrillo y disminuyera el peso de este a favor de otras actividades económicas de mayor valor añadido económico, social, medioambiental, etc. Debemos preguntarnos por la mejor manera de articular una ciudad, un medio urbano para todos, construido desde la participación ciudadana y ponderando adecuadamente todos los intereses sociales, económicos y ambientales en juego. En fin, debemos pensar en como hacer de nuestras ciudades y pueblos un ámbito de racionalidad medioambiental, prosperidad económica, conocimiento avanzado y profundización en la democracia.

Todo esto no es fácil hacerlo en época de crisis económica, financiera, laboral y social. Pero por más difícil que sea esta tarea es ciertamente inaplazable. Pues en el caso contrario, nos arriesgamos al muy gatopardiano “que todo cambien para que todo quede igual” y una vez superada esta crisis volveremos a las mismas prácticas urbanas disfuncionales en el siguiente periodo expansivo de nuestra economía.

Son las instituciones democráticas, los partidos políticos, las AAPP quienes tienen la resposnabilidad de impulsar estos cambios, pero desde la universidad, más si esta es una universidad pública, tenemos la responsabilidad de debatir y dar luz a soluciones técnicas e instumentales susceptibles de ser aplicadas funcionalmente sobre el trato social, económico y medioambiental urbano. En esa tarea estamos desde hace tiempo las personas que integramos Ekiten Thinking y a esa terea dedicaremos también este cruso de verano.

Desde la dirección de este curso entendemos que contamos con algunos de los mejores mimbres para la tarea intelectual que nos hemos marcado, aunque como siempre en este tipo de eventos lo más importante estará a ese otro lado de la mesa, entre el alumnado que en este caso está compuesto por más de 65 estudiantes, profesionales, académicos, intelectuales, políticos y gestores de muy variada procedencia que, a buen seguro, serán la verdadera base de tres días muy fructíferos en los que espero que demos algo de luz a los problemas que nos ocupan, disfrutemos y si es posible nos deleitemos con la bella ciudad que nos acoje."

Sirva este texto como introducción a los problemas que se trataron durante tres días a finales de julio del 2009 en Donosti. Con tranquilidad os iré contando lo que dieron de si las diferentes sesiones, los distintos temas y los diversos enfoques metodológico-profesionales.

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Ayer di una conferencia en uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tienen lugar en la bella Donosti. El curso se titula POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. Ya os hablé del mismo en este blog el pasado mes de meyo. Mi ponencia tenía por objeto dar a conocer algunas buenas prácticas en materia de alquiler social, público o protegido en la UE, España y Euskadi y sacar conclusiones sobre la necesidad y viabilidad de las politicas publicas de alquiler.

En días posteriores ya os contaré como fue el curso en general: el debate sobre el alquiler, las otras ponencias dedicadas a otros temas, los debates suscitados, las aportaciones del público (probablemente de lo mejor del curso), los diferentes puntos de vista en función del lugar de origen, etc. La cosa ha dado para mucho y creo que merece la pena hablar de ello con cierta calma y detalle. Eso si, será en días posteriores.

BUENAS PRACTICAS EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

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En las últimas semanas he leído todo tipo de cifras interesantes sobre stock de vivienda nueva terminada y sin vender en España.

Hace ya unas semanas el Ministerio determinó que en España hay 600.000 viviendas en stock. La cosa es cuando menos sospechosa, pues los expertos estiman entre 1.000.000 y 1.400.000. Yo también apoyo ese cálculo (básicamente viviendas iniciadas - menos viviendas vendidas = stock nuevo ocioso). Parece ser que el Ministerio ha considerado que hay casi 400.000 viviendas en autopromoción o promoción en régimen cooperativo. A todas luces este número parece excesivo y a buen seguro casi todas ellas serán promociones encubiertas. Es decir, que el Ministerio "maquilla" (lo digo con respeto, pero convencido de lo que digo) la realidad, pues al parecer la crisis de la vivienda estriba en que los promotores, turbomillonarios muchos de ellos, no venden ahora (insisto, ahora) vivienda. El Ministerio no me pareció que estuviera tan preocupado en lo más duro de la crisis de vivienda (la verdadera crisis) que impedía el acceso a millones de personas a una vivienda digna a un precio razonable. Esa crisis de acceso sigue existiendo, pero el Ministerio, como otras AAPP, solo miran a los "pobres" promotores que ahora no venden su stock. Los miles de millones de euros que no se pusieron al servicio de la vivienda protegida para atender la crisis de acceso a la vivienda en el periodo 1997-2007 parece que si se van a poner ahora al servicio de un sector económico, el de la vivienda con docenas de externalidades sociales, medioambientales y económicas. Lo social y lo medioambiental es obvio. Pero también quiero recordar que la aportación de la vivienda al PIB es de baja calidad (mano de obra no cualificada, poca I+D+i, flujos especulativos, inestabilidades cíclicas, etc). Buena parte del dinero invertido en España en vivienda estaría mejor invertido en molinos de viento, placas solares, coches elécticos, nanotecnología, biotecnología y cosas así. Pero se ve que a los poderes administrativos y corporativos les gesta rebozarse en ladrillos. Una pena. Yo creo y apuesto por otra clase de empresarios y administraciones. Las que buscan el PIB de la mejor calidad social, ambiental, tecnológica, etc. No solo por ser moralmente más interesante, sino por ser económicamente mucho más rentable a largo plazo. Como digo una pena.

Más recientemente la Caja Laboral ha estimado que en Euskadi hay un exceso de oferta de vivienda de entre 20.000 y 30.000 vivienda (unas 20.000 nuevas y otras 10.000 uasadas). Parecen cifras un poco abultadas, pero puede que no sean del todo inexactas. Yo suelo utilizar las cifras del economista experto en vivienda Julio Rodriguez. Y él estima unas 15.000 viviendas nuevas en stock en Euskadi, con un reparto territorial desigual (6.000 en Alava y Gipuzkoa respectivamente y 3.000 en Bizkaia). Pero, en cualquier caso, las cifras de la Caja Laboral y Julio Rodriguez marcan una tendencia: hay exceso de oferta, es necesario digerir el stock, sería bueno bajar la producción de nueva vivienda y sería bueno centrarse en la rehabilitación del tejido urbano ya existente y en al alquiler del parque ocioso. De esto ultimamente ya hemos hablado varias veces en este blog (1, 2 y 3).

Pero la estadística más curiosa la aporta UNECA (la patronal de la vivienda de Alava) que no estima, sino que afirma casi al decimal, que en Alava hay en estos momentos 737 viviendas nuevas sin vender y que, dado que se venden al año entre 1.300 y 2.300 viviendas, la oferta está por debajo de la demanda. Me imagina las risotadas que se habrán echado en algunos despachos de bancarios, cajarios, notarios, registradores, políticos e inmobiliarios vitorianos. En Alava no se vende apenas vivienda. Y lo que no pasa, ni por asomo, es que haya más demanda que oferta. Más bien al contrario. Supongo que lo que ocurre es que a la patronal de la vivienda en Alava que se hable de un gran stock nuevo sin vender le perjudica, pues puede erosionar a la baja los precios de las futuras ventas. Pero creo que buscar soluciones empresariales creativas a la situación actual siempre será mejor que negar la realidad, hacer notas de prensa hilarantes o incluso incomodar a los mensajeros.

Lo dicho, guerra de cifras y anemia de ideas. No hay muchas más ideas que la vieja y simple solución de socorrer con dinero público a los empresarios titulares de vivienda nueva sin vender (y sus compañeros de viaje bancarios y cajarios), dejando de lado el coste de oportunidad que implica no invertir ese dinero público en otros empresario y sectores económicos más interesantes y obviando las fuertes externalidades sociales, económicas y medioambientales de la pasión ladrillil española. Como ya he dicho, una pena.

PD: yo hace ya algunos meses que vengo apuntando algunas medidas que tienen relación directa o indirecta con el stock inmobiliario ocioso (1, 2, 3, 4 y 5). Quizás no sean toda la solución al problema, quizás solo sean parte de la solución del problema, pero, al menos, creo que son propuestas realistas y factibles que van a la raiz de los problemas y que pueden sirvir para que no se vuelvan a generar en el futuro.

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