Los pasados días 9 y 10 de octubre tuvieron lugar en el Kursaal de Donosti las Jornadas sobre la Ley del Suelo y Urbanismo de Euskadi recientemente aprobada por el Parlamento Vasco. Desde el punto de vista estrictamente organizativo fueron un verdadero éxito, dado que contamos con la participación de más de 500 asistentes, entre los que se encontraban más de 60 municipios y buena parte del sector de la vivienda vasco. Tambien asistieron personas de otras CCAA. Yo personalmente noté la presencia de gente de Catalunya, Valencia, Navarra, Andalucia y Canarias. Aunque seguramente habría tambien gente de otras CCAA. Además Donosti nos regaló dos días preciosos y pudimos trabajar muy bien.

Pero vamos al asunto. Os comento lo que a mi más me ha interesado de las diferentes ponencias, ponentes, preguntas, intervinientes, etc:

1.- LA NUEVA LEY DEL SUELO Y URBANISMO PARA EUSKADI de Iñigo Maguregui (Director de Suelo del Gobierno Vasco y el principal padre de la criatura)

- Iñigo desgrano las principales novedades de la Ley del Suelo vasca en relación a la anterior situación legal en la CAPV y tambien en relación al marco legal estatal.
- para este cometido uso una presentacion que ya os he pasado en una ocasión anterior.

- el profesor nos desgrana una serie de datos altamente preocupantes: ya no hay campo y ciudad, sino centro y periferia con sus intersticios, se está produciendo un proceso de crecimiento urbano rápido con una degradación de los barrios y de los intersticios urbanos, el consumo de suelo para infraestructuras de transportes crece al doble del ritmo del crecimiento urbano, somos el lider europeo en el ranking de km de autovía por persona, somos el primer importador mundial de cemento, tenemos la más alta estadística de viviendas por mil habitantes de la UE y de las más bajas de vivienda protegida por mil habitantes, hemos pasado del ser el último artificializador de suelo de la UE en el año 2000 a ser hoy el primero, los nuevos desarrollos urbanísticos han multiplicado por dos su porcentaje de suelo indrustrial, de vertidos, comercio y transportes, el planeta ha superado su capacidad de carga y España tambien (nuestro actual modelo de desarrollo supone que necesitamos el suelo de 2.8 españas para mantener el mismo, ergo estamos tirando de los ahorros planetarios y usando el suelo de otros para desarrollarnos nosotros), en España venimos de la cultura de la escasez, peor nos hemos instalado en poco tiempo en la cultura del consumo, la abundancia y el despilfarro, etc
- y en virtud de todo lo anterior propone que pasemos del urbanismo defensivo (consumidores / busqueda de las plusvalía / Ordenación del Territorio y Urbanismo disociados / protección del territorio solo por su valor económico actual y demostrable / ordenación del crecimiento) al urbanismo integral (ciudadanos activos / desmonetarización / internalización de la huella ecológica / ciclos ecológicos integrados en la economía / rehabilitación)

- el profesor madrileño nos pone de manifiesto la existencia de procesos de creciente desigualdad en el ámbito urbano que afecta de manera diferente a las sociedades en función del tamño y la salud de su estado del bienestar.
- los estados del sur estamos caracterizados por una familia poderosa y un estado debil que deja abonado el campo a la mercantilización de las necesidades sociales.
- de hecho, en España estamos copiando el modelo anglosajón de mercantilización de los derecho sociales.
- lo que tiene en lo urbano una de sus consecuencias en la segregación residencial (vivienda libre muy cara, poca vivienda de alquiler, escasa presencia de la vivienda protegida, que además no es de alquiler, grandes diferencias residenciales entre generaciones, procesos de segragación y gentrification).
- esta situación golpea especialmente a los jóvenes y a los inmigrantes y en menor medida a las personas mayores.
- y esto tiene como consencia varias mutaciones no deseables: estamos pasando de la sociedad en la que el salario marcaba las diferencias sociales a la sociedad patrimonial en la que esa diferencia la marca la tenencia de vivienda; tambien estamos pasando de la sociedad meritocrática a la sociedad nepotista (tiene más importancia heredar que trabajar); y finalmente estamos pasando de una sociedad de la inversión a la sociedad de la captación inmobiliaria.
- ante todo esto el profesor Leal recomienda la creación de un mercado dual de vivienda protegida, fundamentalmente en alquiler, que nunca deje de ser vivienda protegida que de servicio a precios razonables a mucha gente y que ayude a contener los precios de la vivienda libre.

- lanzó dos mensajes centrales en relación a la legislación vasca y la futura estatal: la norma vasca es perfectamkente compatible con la futura estatal estando la seguridad jurídica está garantizada y la legislación vasca de suelo y urbanismo sigue siendo la vanguardia del urbanismo español.
- además tambien desgranó algunos de los aspectos claves de la nueva ley estatal: estatuto de ciudadania (vs solo derechos y deberes de los propietarios), respeto del legislador estatal a las competencias autonómicas, atención por parte de esta ley solo a las situaciones fácticas del suelo (urstico y urbanizado) sin tener en cuenta (a efectos de la ley estatal) las clasificaciones autonómicas, la ampliación de la banda de cesión del propietario del suelo a la comunidad (desde el 5% al 20% siempre en función de la existencia y la intensidad de las plusvalías), la creación de una reserva mínima estatal en todo tipo de suelo sobre el que se edifique del 25% para vivienda protegida, el sometimiento a las reglas del mercado de la obra pública urbanizadora o los mecanismos de ejecución forzosa en edificación y rehabilitación.

- el profesor mallorquín nos hizo un interesatísimo (y muy divertido) repaso por las legislaciones de suelo y expropiación forzosa de los siglos XIX, XX y XXI para concluir que el proyecto de la ley del suelo estatal pretende separar de forma tajante la valoración de los suelos por su valor presente de las expectativas futuras de valor.
- tambien puso de relieve algunos peligros en la redacción del proyecto estatal (vg la DT Tercera)
- y finalmente nos explicó que, según él, solo hay tres formas de conseguir que las valoraciones de los suelos se hagan solo por su valor actual, a saber: difuminar el planeamiento e ir a un planeamiento anglosajón de tipo master plan, incrementar las reservas de vivienda protegida hasta el 100% en todo tipo de suelos y/o incrementar la participación de la comunidad en las plusvalías hasta el 100%.

Leo en la prensa que la Junta de Castilla y León, la Diputación de Avila y el Ayuntamiento de Las Navas del Marques compraron hace unos años monte en el término municipal de Las Navas, sin desembolsar dinero (pues la compra acordaron pagarla con los propietarios privados en base a los beneficios de la recalificación que ellos mismos iban a hacer), con la idea de urbanizar el pinar aledaño al municipio para hacer el paquete de moda: golf y ladrillos (1.600 chalets y cuatro campos de golf a muy poca distancia en coche de la ciudada de Madrid). Después el Ayuntamiento recalificó, la Diputación y la CA lo bendijeron, se subasto la parcela y solo se presentó un empresario (que claro se la llevo). Pero, ¡que lata! diran los muñidores de esta operación, vinieron después los técnicos de las distintas administraciones públicas, los ecologistas y el propio Tribunal Superior de la CA a decir que esa operación era ilegal por tener lugar en suelo de especial protección y afectar a especies protegidas por la ley. Después se ha hecho eco del tema la prensa. A pesar de todo esto el promotor, Franciso Gomez "el paloma", ha talado miles de pinos, pues, según él, no conocía la sentencia que conocíamos casi toda la ciudadanía. Yo ante esto me pregunto varias cosas: ¿no es delito urbanístico que tres AAPP compren una parcela y no la paguen hasta que esta se recalifique y en virtud del valor ya recalificado? ¿No es delito que tres AAPP decidan edificar en suelo especialmente protegido? ¿No es, con todos los respectos, lo de menos lo de la cigueña negra? ¿Como puede ser que aún no haya nadie en prisión preventiva? ¿No es delirante que el promotor "El paloma" diga que la Fiscalia le está acosando a él y al alcalde, que se va querellar contra todos los periodistas y que la tala no la han parado los tribunales sino el por voluntad propia? ¿No es una expresión de la degradación a la que hemos llegado que "El paloma" diga que en cuento se pare el revuelo en la prensa el vuelve a talar? ¿No es como de risa que sea la propia Junta de Castilla y Leon la que recurra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de esa CA con el argumento de que puede ser muy grave que no se pueda construir en el futuro en suelos de especial protección? ¿Flipo yo solo o a alguien más le parece tambien flipante?

La foto del prinicpio del post es del embalse situado en Las Navas del Marques (foto obtenida de la web del citado Ayuntamiento) Y a continuación la lectura que de este caso hace El Roto

Recientemente la revista ACE (Arquitectura Ciudad y Entorno / Architecture City and Environment) me ha publicado, en su nº 2, un artículo titulado LAS RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA: LECCIONES DEL CASO VITORIA-GASTEIZ que explica el uso de las reservas de suelo para vivienda protegida en Vitoria-Gasteiz. Frente a la teoría general de que el precio de la vivienda libre viene determinado solo por el nivel de empleo, la demografia, el crecimiento económico, los modelos sociales de familia y sobre todo, el crédito hipotecario, yo defiendo que una gran tasa de vivienda protegida en un determinado entorno (además de satisfacer directamente la necesidad de vivienda de gran parte de la población a precios de alquiler o compra muy razonables) puede acabar teniendo efecto sobre el precio de la vivienda libre (reducirlo o evitar su escalada). Esta tesis mía es ampliamente rechazada por la doctrina. Sin embargo, yo entiendo que si hay entornos no solo micro sino macro en los que la vivienda protegida supera a la vivienda libre (vg. el 70% de vivienda protegida frente al 30% de Vitoria-Gasteiz) eso acaba teniendo su efecto sobre el precio de la vivienda libre (que hay que recordar es la parte marginal de esos mercados). Trato de no mantener posiciones voluntaristas y por ello respaldo la tesis con datos, evidencias y realidades.

Hoy he dado una charla sobre la Ley 2/2006, de 30 de junio, de suelo y urbanismo de la CAPV en la Casa de Cultura de Hernani. Os dejo la presentación realizada por el Director de Suelo del Gobierno Vasco (mi amigo Iñigo Maguregui), que he utilizado hace un rato en la mencionada charla y que explica de forma sintética las principales novedades de dicha ley.

Las DDFF, desde mi modesto punto de vista, ejercen en el problema social de la vivienda de bomberos pirómanos al estudiar incrementar aún más las facilidades fiscales para la compra de vivienda, tal y como han anunciado hoy mismo.

Sirvan como ejemplos del anterior aserto las sigueintes reflexiones/hechos:

- en la UE 1 de cada 4 euros que se gasta en vivienda son incentivos fiscales y 3 gasto público en políticas activas de vivienda.
- en Euskadi (y en el conjunto del estado) ocurre exactamente lo contrario: 3 euros los destinamos a perdonar impuestos y 1 a gasto directo en vivienda.
- la fiscalidad foral vasca favorece de forma descarada la compra de la vivienda frente al alquiler.
- las fiscalidad foral vasca no tiene ni la más mínima intención de gravar fiscalmente las viviendas vacías.
- hasta la fecha la fiscalidad foral vasca no parece inclinada a introducir una fiscalidad mucho más suave para la Vivienda Portegida que para la Vivienda Libre.

Hoy el Consejo de Gobierno ha aprobado el nuevo Plan Director de Vivienda 2006-2009. Os dejo, además de su texto integro, una presentación a modo de resumen que puede ayudar a entenderlo a quien esté interesado en el tema. El Plan hace un diagnóstico de la situación actual en Euskadi de este problema social, repasa el balance de ejecución del anterior Plan Director de Vivienda 2002-2005 y marca las líneas estratégicas, las medidas a implantar y los obejtivos a conseguir por parte del conjunto de agentes públicos y privados que actuan en materia de vivienda. Se habla mucho de corresponsabilidad, construcción de Vivienda de Protección Pública, alquiler protegido, movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social, rehabilitación, regeneración urbana, sostenibilidad, lucha contra el fraude en materia de Vivienda Portegida, inspección, sanción, participación ciudadana, etc. Como todo en la vida, el Plan es discutible, pero seguro que conociendo su contenido, más allá de lo que diga la prensa, se puede opinar con más base. Un plan y este también es eso, un plan de trabajo y para que se ponga en marcha hará falta que todos arrimemos el hombro. Aunque eso sí, este plan viene con 2815 millones de euros debajo del brazo. Supongo que de Plan Director de Vivienda 2006-2009 hablaremos bastante a lo largo de los próximos cuatro años en este y en otros blogs. Pero desde su primer día de vigencia os lo dejo colgado en el mio.

Dado que últimamente me he metido en más de una polémica sobre políticas públicas de vivienda en Euskadi en blog ajeno (hontza) y que en algunos casos no me he explicado bien y en otros he sido demasiado vehemente (pido disculpas) voy a colgar en mi propio blog un par de artículos míos.

El primero trata de las políticas de vivienda del Gobierno Vasco en los años 2002-2005.

El segundo sobre el modelo jurídico de la Vivienda Protegida vasco.

Son dos artículos de parte (los he escrito yo que soy cargo público del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco). Pero creo que, amen de mis opiniones personales, contienen datos que pueden ser de interés, tanto para los partidarios como para los antagonistas de esta política.

Los pasados días 20 y 21 de septiembre han tenidos lugar en Barcelona unas jornadas sobre los retos del urbanismo en el 50 aniversario de la Ley del Suelo de 1956 (la madre de todas las virtudes e inmundicias del urbanismo español). Para mi ha sido muy grato volver a encontarme con algunos amigos y amigas de lo que podríamos llamar la parte sana y progresista del urbanismo español. Las jornadas estaban organizadas por varias entidades de la Generalitat de Catalunya, en lo que constituye una verdadera ironía, pues la Ley del Suelo española de 1956 no ha sido rememorada (salvo el número monográfico de la Revista Española de Urbanismo) en ningún lugar de España, salvo en Catalunya (que algunos desde ambos extremos del arco político se empeñan en no considerarla España. Dejando de lado estas cuestiones y centrándonos en los temas de vivienda y urbanismo comparto con vosotros lo dicho y debatido en estas jornadas (siempre tamizado por mi condición de asistente a las mismas):

1.- La Ley del Suelo de 1956 fue en su momento una gran revolución pues trataba de imponer la planificación al urbanismo español. La mayor parte de los conceptos del urbanismo de los últimos 50 años provienen de esta ley (plan, clasificación, calificación, cargas, aprovechamientos, cesiones, sistemas de gestión, Patrimonios Muncipales de Suelo, equipamientos, convenios urbanisiticos, etc).

2.- Esta "ley manifiesto" tardó muchos años en aplicarse de verdad. Hay quien sostiene que tantos como 20 años.

3.- Y pronto empezaron las huídas de la misma, a través de las actuaciones asistemáticas o fuera de plan vinculadas a los polígonos industriales, el turismo residencial y la VPO (que expresamente se aceptó que se desarrollaran en suelos al margen del plan urbanísitco municipal).

4.- En las jornadas nadie parecía muy inclinado a recordar que la Ley del Suelo de 1956 además de introducir (o intentar introducir) la lógica y la planificación, también instituyó el pecado original de nuestro urbanismo. A saber: el planeamiento urbanístico otorga aprovechamientos que tasa de forma millonaria a unos propietarios que pueden patrimonializarlos sin realizar trabajo alguno, con la sola obligación de realizar unas mínimas cesiones en favor de la comunidad y de realizar ciertas labores de urbanización y dotaciones también ridículas si se las compara con el valor de los aprovechamientos otorgados. Como quiera que en España somos un poco envidiosos las normas, las autoridades y la jurisprudencia de los tribunales ha considerado que las cargas y beneficios se tenían que distribuir de forma adecuada entre todos los propietarios y lo que se ha hecho es igualarlos a todos por arriba. Es decir, al final, todos son titulares de unas plusvalías multimillonarías por no hacer nada, casi con independencia de la situación de sus suelos, y como consencuencia solo de la acción pública urbanística. Como decía el maestro Garcia Bellido todo el hierro se valora como si fueran estatuas de Chillida u Oteiza por decreto. Claro, la consecuencia de todo esto es que la especulación está legalizada e incluso provocada por el propio sistema. Esto en las jornadas no lo recordaba muy bien nadie y algo dije yo mismo al respecto.

5.- El Ministerio nos presentó por enésima vez el proyecto de Ley del Suelo estatal que pretende sustituir a la nunca suficientemente demonizada Ley 6/1998 de valoraciones y nos dijo lo que ya sabíamos. A saber: que la ley no quiere invadir competencias autonómicas; que la ley parte de un catálogo de derechos y obligaciones tanto de los propietarios de suelos como de la ciudadanía en general; que la ley busca garantizar el modelo de ciudad compacta en España; que la banda de cesión de los propietarios se va a ampliar del 10% al 5%-15%; que se va a imponer una reserva mínima para todas las CCAA del 25% del suelo urbano y urbanizable; que la ley estatal no define categoría urbanísticas de suelo (eso lo hacen las CCAA), pero que a efectos de valoraciones si que distingue entre suelo no transformado (que se valorará en función de su renta agraria) y transformado (que se valorará por el tradicional método residual); que la ley pretende separar el derecho de propiedad del suelo del derecho a urbanizar y edificar; siendo además los dos últimos funciones públicas, etc. Vamos lo que llevan diciéndonos meses. Pero tampoco aclararon lo que llevamos meses considerando peligroso: disposiciones transitorias de chiste, claúsulas de huida de la valoración agraria del suelo sin trnasformar, el contrasentido de indemnizar al propietario cuando no urbaniza -habiendo dicho antes que el derecho de propiedad y el de urbanizar son cosas distintas-, etc. Dudas (¿acabará la nueva ley con los trozos de hierro a precio de chillidas?) y certezas (lo que si acabará la ley es en el TC).

6.- Desde Catalunya (a la limón Dolors Clavell parlamentaria autonómica y Carme Trilla alto cargo del Departamento de Vivienda de la Generalitat) nos ilustraron sobre la necesidad de que la conciencia ciudadana presione sobre las autoridades en materia de urbanismo y vivienda, pues en caso contrario el urbanismo o es decente en las normas y no se aplica o directamente es indecente en las normas. Ellas, por su parte, están haciendo todo lo posible porque en Catalunya haya un urbanismo al servicio de los derechos constitucionales de la ciudadanía y no solo del lucro empresarial. Ellas dos repasaron prácticamente todas las técnicas jurídicas a nuestra disposición en materia de vivienda, desde una perspectiva socializante: reservas de suelo para vivienda protegida, la vivienda protegida no solo como producto de una reserva sino como tipo de uso del suelo, patrimonios públicos de suelo, areas de tanteo y retracto, reservas de suelo para expropiación, vivienda como dotación, vivienda protegida tambien en suelo urbano, especialmente en areas de rehabilitación o regeneración urbana, la dicotomía entre calificar de por vida las viviendas protegidas y/o calificar de por vida unos suelos (con independencia del tiempo de calificación de las viviendas que haya encima de ellas), posibilitar las operaciones de vivienda protegida tambien en polígonos discontinuos, la necesaria atención a la sobreocupación del suelo (hacinamiento), a la subocupación (vivienda vacía) y a la coacción (mobbing inmobiliario) ... Bueno, como veis, Dolors y Carme no se dejaron casi nada en el tintero.

7.- Desde Euskadi les contamos nuestras expriencias con la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de la CAPV. Buena parte del auditorio palidecía cuando contamos lo del 75% de VP en urbanizable y 40% en urbano, además de la obligación de ceder el 10% del aprovechamiento en urbano no consolidado cuando hay incremente de edificabilidad. Lo de la calificación permanente, el sorteo, Etxebide, el alquiler, el derecho de superficie, el control de las segundas transmisiones, los visados, los tanteos y retractos, la inspección-sanción-embargo-expropiación ya lo sabían de otras veces que hemos estado en Catalunya. En cualquier caso, fliparon y pensaron que en Euskadi nos hemos vuelto locos por tener una ley que (prácticamente) publifica todo el urbanismo y deja muy poco margen de maniobra a la propiedad privada. En el resto del Estado envidian (la izquierda) o temen (la derecha) lo que en Euskadi mucha gente desprecia sin conocer su verdadero impacto.

8.- Hubo perspectiva comparada a cargo de una experta francesa y otra comunitaria, aunque yo creo que no se enteraron de que va el asunto en España (y no las culpo).

9.- Nos dejaron bien claro que una Administración cuando contrata obra de urbanización, edificación o rehabilitación, por si misma o a través de personas jurídicas de ella dependientes, debe someterse a los principios de la contratación comunitaria (publicidad, libre concurrencia y no discriminación). Se nos explicó que estos mismos principios deben ser respetados por el agente urbanizador (cuando la Administración le elige y cuando el propio agente urbanizador contrata obra).

10.- Se insistió mucho en la obligación de ligar el urbanismo municipal con la planificación del territorio autonómica (al parecer en muchas CCAA los PGOU violan las DOT, PTPs y PTSs con bastante impunidad).

11.- Nos volvieron a recordad que el Planeta y España han superado su capacidad de carga hace ya unos años y que nuestro modelo es insistenible en parte también por motivos urbanísticos.

11.- Con todos los respectos, se dijeron algunas cosas muy discutibles: las reservas de vivienda protegida no forman parte de la función soial de la propiedad o las reservas de vivienda protegida son una técnica jurídica deficiente que debemos abandonar ... porque en Madrid no funcionan.

12.- Y al final, como acaba ocurriendo en todos estos saraos, una parte de las y los asistentes empezó a manejar el siguiente razonamiento: si el urbanismo es tan importante, tiene tantas repercusiones sociales y medioambientales, si el mercado lo gestiona de una manera tan poco eficiente para la colectividad ... quizás lo que debamos hacer es declarar dominio público todas las plusvalías del urbanismo (el derecho a urbanizar, edificar y rehabilitar) y permitir trabajar sobre ellas solo mediante concesión administrativa (sometido a las condiciones que marque la Administración) tal y como se hace con el agua o el espacio radioeléctrico. Vamos que a un grupo de personas bienpensantes y templadas les dio por tener su cuarto de hora publificador. Pero todo se andará porque nuestro urbanismo está descontrolado, es salvaje y como decía el maestro Garcia Bellido es un tsunami que puede arrollarnos a todos (¿acaso no lo está haciendo ya?).

Desde el pasado 21 de septiembre, es decir, hace dos días, está en vigor la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de la CAPV. Os remito al post que mi amigo Pablo ha publicado en su blog hontza. http://hontza.blogspirit.com/archive/2006/09/20/entra-en-vigor-la-ley-del-suelo.html#comments

Los próximos días 9 y 10 de octubre tendrán lugar en el Kursal de Donosti unas jornadas que tienen por lema "Vivienda y Suelo, derecho y compromiso" que tienen como objetivo desentrañar los misterios de la nueva Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo de Euskadi. Salvo yo, todos los ponentes son del máximo interés y auténticas referencias en la materia. Por eso a las personas que os ocupa y/o preocupa el urbanismo, la vivienda, la ordenación del territorio o el medio ambiente me parece que os podría interesar acudir a las mismas (la asistencia es gratuita).

Os adjunto el tríptico de las jornadas, así como la invitación del Consejero a las mismas Invitación_Ley_Suelo_OK.3.pdf Tríptico_Ley_Suelo_OK.3.pdf