Una es un auto del Juzgado Mercantil nº 3 de Barcelona y la otra es una sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra ambas conocidas ahora pero producidas a finales del 2010.

Situemos el problema. En España, a diferencia de la mayor parte de los países occidentales, quien compra una vivienda, pide un crédito y lo garantiza a través de una hipoteca se compromete a pagar el crédito incluso después de que la vivienda sea vendida en subasta judicial. En los países de nuestro entorno lo normal es que el deudor que no sea capaz de pagar su crédito pierda su casa, que se la quede el banco y la venda o subaste, pero con ello extinga por completo su deuda. En España ocurre algo bien distinto, pues el deudor que deja de pagar su crédito puede ver como se queda sin su casa y si el precio de la subasta judicial no alcanza para pagar la deuda (y hay factores ajenos al deudor que hacen esta situación bastante frecuente) puede ser perseguido eternamente hasta que pague la deuda restante (no es una forma de hablar, pues solo libera de la deuda el pago o la muerte).

En principio, puede parecer que el sistema español es más garantista con la posición del banco que concede el crédito e hipoteca la vivienda y más duro con la posición del deudor (el banco perseguirá los bienes y derechos presentes y futuros del deudor hasta cobrarse). Pero a mi juicio, la realidad es que el sistema español ayuda a la irresponsabilidad bancaria y, por ello, es malo para bancos, cajas y clientes. Me explico. En EE.UU y la mayor parte de los estados de la UE un banco cuando concede un préstamo para la compra de una vivienda y lo garantiza con una hipoteca debe ser cuidadoso con el valor (presente, pero también futuro) en el que tasa la vivienda, pues solo se va a poder cobrar, en caso de fallido, del valor de ejecución (venta, subasta, remate, etc) de la vivienda. Esto debe llevar a conceder menos préstamos y por un valor más conservador. Por el contrario, nuestro sistema implica cierta irresponsabilidad o inflación valorativa por parte de los bancos (una causa más de nuestra burbuja inmobiliaria), pues se pueden cobrar la deuda crediticia con el valor del bien, pero también con los bienes y derechos presentes y futuros del deudor. A esto hay que añadirle que las tasaciones de viviendas previas a la constitución de las hipotecas en España son controladas por los bancos y las cajas de ahorros a través de sus propias sociedades de tasación.

Por todo ello, a mi juicio, nuestro sistema contiene el germen de cierta irresponsabilidad, pues hay incentivos sistémicos para conceder muchos créditos para la compra de muchas casas en función de estimaciones de valor hinchadas que se respaldan con hipotecas que implican una condena de por vida para el hipotecado. Con todo lo anterior no quiero decir que si se modificase el sistema hipotecario en España, si más, ya no existirían burbujas inmobiliarias, pues muchos son los factores que afectan a la generación de una burbuja y es evidente que se han dado burbujas inmobiliarias también en países que tienen dación de vivienda en pago de crédito respaldado por una hipoteca.

Hasta la fecha, algunos partidos políticos (IU ya en el año 2007 con motivo del debate parlamentario del proyecto de ley de modernización del mercado hipotecario), algunos académicos (yo no sé lo que soy, pero como ex gestor público y académico amateur he hablado mucho de este tema en mi blog desde el año 2006, antes de que la burbuja explotara -1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7-), tímidamente algunas administraciones públicas (vg Gobierno Vasco hasta el año 2009), pero sobre todo algunas asociaciones cívicas (vg Plataforma Afectados por la Hipoteca) han solicitado la modificación del sistema español por motivos de justicia material y humanidad. El estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis han provocado que cientos de miles de personas pierdan su vivienda, todos sus demás bienes y derechos, estén en la calle después de su desahucio, carezcan de empleo, deban vivir de la beneficencia pública, familiar o privada y además sigan debiendo mucho dinero al banco que les concedió el préstamo. Los datos apuntan a que más de 200.000 personas están en esta situación desde el inicio de la crisis y que el sistema bancario ejecuta ahora mismo 25.000 desahucios trimestrales. 

A todo esto (dramas humanitarios privados y defectos macroecómicos sistémicos) bancos, cajas y partidos políticos mainstream han hecho oídos sordos. Su argumento es que si existiera la dación de vivienda en pago de hipoteca fallida se concederían menos créditos hipotecarias, las hipotecas serían más cara y el acceso a la vivienda sería más difícil para el común de los mortales. No parece que esto sea así en los países que tienen dación de vivienda en pago de hipoteca fallida, sino más bien todo lo contrario (son países con menor sobreendeudamiento por vivienda, menor riesgos sistémico vinculado al ladrillo y al sector financiero, menores precios de la vivienda y un más fácil acceso a la misma por parte de las clases populares).

Pues bien, en este contexto de autismo interesado del poder económico y político dos resoluciones judiciales muy distintas llegan al mismo resultado: vendida la vivienda, el banco ya no tiene más de que cobrar y se extingue la deuda. Pero como digo, las resoluciones  son muy diferentes y requieren comentarios separados.

La catalana se refiere a una pareja de jubilados que se declaran en concurso voluntario de acreedores, los acreedores rechazan el convenio propuesto por el administrador judicial, se procedió a liquidar los bienes y derechos de la pareja (fundamentalmente su vivienda), con ello se pagó buena parte de sus deudas, aunque subsitieron 59.000 euros de pasivo. El Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona entiende que procede concluir el concurso, pues no se puede extinguir a las personas físicas (en el caso de las personas jurídicas en concurso de acreedores si se puede hacer esto), tampoco se las puede someter a la muerte por hambre (si se retienen sus dos pensiones durante dos años pueden saldar su deuda), ni a la indigencia (si se les retiene durante más de 13 años la parte de sus pensiones que superen el salario mínimo interprofesional) ni a la pendencia indefinida o eterna de la solicitud de reapertura del concurso de acreedores. Por ello, el Juzgado considera concluído el concurso y el banco no puede recuperar la deuda de 59.000 euros, salvo que en el futuro la pareja venga a mejor fortuna (cosa banstante poco probable en el caso de dos modestos jubilados). Con este auto el Juzgado considera que se respeta adecuadamente el artículo 1.911 del Código Civil y los objetivos de la legislación concursal española (raoznable satisfacción de los acreedores, posibilidad de reorganización económica del deudor y finitez temporal del proceso concursal). Con autos de este tipo se deja bien claro que el concurso de acreedores de personas físicas puede ser un medio jurídico eficaz de protección para los sobreendeudados hipotecarios.

La sentencia navarra se inscribe en otro tipo de procedimiento: la ejecución hipotecaria de una vivienda por impago de crédito. Al lego le puede parece lo mismo, pero en el caso catalán estamos dentro de la legislación concursal y en el navarro en la hipotecaria pura. La sentencia navarra, en esencia dice que si un banco concede un préstamo con garantía hipotecaria (en este caso de 71.000 euros) y tasa a través de su propia sociedad de tasación la vivienda en precio superior a la hipoteca (en este caso 76.000 euros), después no puede alegar que el precio en la subasta judicial es inferior a la garantía hipotecaria (en este caso 43.000 euros) y exigir la persistencia de una deuda por el remanente (en este caso unos 29.000 euros). La Audiencia Navarra considera que no hay abuso de derecho en sentido técnico. Pero establece que cuando un banco es el financiador, tasador y subastador no puede imponer consecuencias negativas del ciclo económico sobre el deudor que no ha controlado ninguno de estos hechos. Si el banco dice que la vivienda vale 76.000 euros no puede tratar de imponer sobre el deudor las consecuencias negativas de esa deficiente tasación. Por lo tanto, cóbrese de la vivienda lo que pueda y olvidese del resto de la deuda generada solo por su falta de pericia financiero-profesional. La parte de la sentencia más celebrada por ciertos sectores sociales dice blanco sobre negro que los bancos no pueden generar una burbuja inmobiliaria ganando dinero con su generación y pretender trasladar los efectos negativos del pinchazo de la burbuja al deudor que no tuvo control alguno sobre la generación y pinchazo de la burbuja.

A mi juicio el auto catalán es mucho más sólido jurídicamente que la sentencia navarra. Pero, sea como fuere, es claro que hay cierto activismo judicial que pretende aportar soluciones a un problema generado por el mercado y los poderes legislativo y ejecutivo y que todos estos no quieren solucionar. La Ministra responsable del ramo ya ha dejado claro su total y absoluto inmobilismo en esta materia, el sector supongo que respira tranquilo y los municipios españoles (que son los que se ven con el problema de la gente tirada en la calle) piden, a través de la FEMP, cambios legales.

No va a ser fácil cambiar la legislación vigente sobre esta materia. Los que se oponen a la modificación son poderosos y los que apoyamos la reforma, de momento, escasos. Pero, al menos, creo que hay partido. Para quien quiera buscar un lugar donde colaborar con esta causa: PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA Y SU CAMPAÑA DE DACION EN PAGO.

ACTUALIZACION 8/2/2011: se han producido recientemente dos sentencias sobre un tema que puede tener conexión con el comentado en este post; los tribunales condenan a bancos por engañar a sus clientes con productos financieros vinculados a Leheman Brothers (caso Bankinter-Leheman Brothers y caso Banco Espirito Santo-Leheman Brothers); y digo yo ¿las hipotecas basadas en viviendas sobrevaloradas por los tasadores de los propios bancos y cajas no son una forma de engaño al cliente que debería ser perseguida por los tribunales?; ¿o debemos concluir que los tribunales y el derecho están para proteger a los inversores en sofisticados productos financieros globales pero no a las personas humildes que se compran una vivienda de 71.000 euros -valor de la época de la burbuja-?

ACTUALIZACION 9/2/2011: la Audiencia de Navarra en un caso similar al comentado en este post de días después mantiene diferente criterio (el deudor responde de la hipoteca con todos sus bienes presentes y futuros, con independencia de que el acreedor haya tasado de forma poco profesional la vivienda e inducido a error de apreciación a su cliente y deudor hipotecado); puede que nada que objetar en términos jurídicos, pero mucho que decir en términos políticos, económicos y sociales; no se quiere ver el problema y no se quiere molestar a los poderosos bancos.

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