Recientemente he conocido una Setencia del TS (recurso casación nº 66/2010) que afecta severamente al curso de una promoción de vivienda de protección pública (vivienda social en alquiler) en Zarautz (Gipuzkoa) y, la verdad, es que no doy crédito a lo que leo.

Sitúo el caso:

• el Ayuntamiento de Zarautz firma un convenio con el Gobierno Vasco por el que le cede gratuitamente un suelo de propiedad municipal para que sobre el mismo se edifiquen viviendas sociales de alquiler (de titularidad pública permanente, dedicadas de por vida al alquiler social y, como se puede suponer, una inversión económicamente ruinosa durante décadas, aunque socialmente muy interesante), previa modificación del PGOU de Zarautz para dar cobertura a ese concreto uso (hasta ese momento ese suelo estaba destinado en genérico a equipamiento público -las viviendas sociales en alquiler son uno más de los equipamientos públicos posibles-).
• los vecinos de las viviendas colindantes llevan el asunto a los tribunales, pues consideran que se ha alterado el destino orginario del suelo (equipamiento público, aunque ellos nunca citan ese concepto, sino que hablan de zonas verdes, espacios libres y servicios públicos) y piden que se paralice la edificación de las viviendas sociales en alquiler.

El tema se ve en el TSJ del País Vasco que no estima las peticiones de los vecinos y acaba en el TS, aunque solo en relación a la medida cautelar pedida por los vecinos (paralización de la promoción pública), estando todavía sub iudice el fondo del asunto (legalidad del proceder de Ayuntamiento de Zarautz y Gobierno Vasco).

Pues bien, el TS en casación da la razón a los vecinos y concede la medida cautelar de paralización de la promoción de vivienda sociales en alquiler.

Y ahora viene lo que a mi juicio es increible, el razonamiento jurídico del TS para dar caboertura a la medida cautelar solicitada por los vecinos. Cito literalmente: 

"Desde una perspectiva tendríamos los intereses -públicos y particulares- de la Comunidad de Propietarios recurrente que, junto con otras de índole similar, en su día procedió a la cesión de los terrenos en los que ahora pretende efectuarse la nueva promoción; cesión de terrenos que, en el planeamiento urbanístico entonces en vigor (antes de la Modificación Puntual que se impugna indirectamente) contaba con un específico destino, cual era el de zonas verdes, espacios libres y servicios públicos.

Frente a ello tendríamos otros intereses igualmente públicos, cual sería la construcción de viviendas de protección oficial, que posibilitaría la nueva calificación urbanística de aquellos terrenos cedidos -con la finalidad expresada- que con la Modificación Puntual de referencia han pasado a ser residenciales; se trata, pues, sólo, de unos intereses públicos pues los intereses de los futuros inquilinos de las viviendas se nos presentan como lejanos y desdibujados en tiempo y concreción.

Esto es, que los intereses de los comuneros recurrentes se nos presentan mas cercanos, presentes y concretos que los que están implicados en la promoción pública de viviendas -interés obviamente protegible, pero en el marco de la seguridad jurídica-, sobre todo cuando el fundamento o apoyo de aquellos parte del previo cumplimiento de un deber urbanístico, cual fue la cesión de los terrenos a los que, ahora, se modifica su destino".

El TS, en mi modesta opinión, desconoce algunas cuestiones de vital importancia. A saber:

• Los vecinos en este pleito defienden intereses privados poco tutelables (no admitir en el barrio a gente de rentas medias y bajas -la doctrina le llama a esto segregación socio-espacial, algo expresamente desaconsejado por el ordenamiento jurídico español-) y la administración defiende intereses generales que deben ser tutelados (cohesión socio-urbana, promoción del alquiler, de la vivienda protegida, etc). Para los anales de la historia queda que el TS considere que los vecinos defienden intereses públicos y privados concretos y cercanos, mientras que la administración defiende solo intereses "igualmente" públicos, por otra parte lejanos e inconcretos, pues los inquilinos aún no existen (y con este tipo de sentencias es dificil que lleguen a existir).
• Los vecinos de las fincas colindantes no cedieron suelo alguno al ayuntamiento, pues las cesiones fueron realizadas por los propietarios del suelo.
• Las cesiones de aprovechamientos urbanísticos, según la legislación española, se realizan a favor de los ayuntamientos que deben dedicar esos suelos+aprovechamientos a los fines establecidos en la normativa de Patrimonios Públicos de Suelo, entre los que está en lugar preferencial la promoción de vivienda protegida (incluído el alquiler social). Sobre estas cesiones de aprovechamientos urbanísticos los cedentes (insisto que son los propietarios del suelo pretéritos y no los actuales propietarios de viviendas) no tienen derecho de reversión alguno en función del uso de los suelos (no estamos ante una expropiación) ni más legitimación activa procesal que el conjunto de vecinos del municipio.
• En el caso que nos ocupa, el PGOU establecía que el uso de esos suelos eran las dotaciones públicas (de todo tipo) y por modificación puntual del PGOU se estableció que el uso sería el de vivienda social en alquiler, lo cual nada tiene que ver con la idea que se hace el TS de un suelo para espacios verdes y libres que se convierte de forma irregular en suelo residencial lucrativo (el marbella style que nada tiene que ver con la realidad vasca).

En el fondo de este asunto lo que suscitó la oposición vecinal en el trendy y posh municipio gipuzkoano de Zarautz fue el cambio del proyecto inicial de vivienda tasada (la vivienda protegida vasca más cara destinada en propiedad a personas de rentas medias o altas) a vivienda social en alquiler (la vivienda protegida más modesta destinada al alquiler de rentas medias y bajas).

Con su decisión cautelar y, sobre todo, con su increible forma de razonar, el TS está dando cobertura a unos vecinos que se oponen a que en su barrio haya inquilinos sociales y dificultando la labor de promoción del alquiler público de las Administraciones vascas.

Y todo esto el TS lo está haciendo además con total y absoluto desconocimiento de la clara y reiterada jurisprudencial de TC sobre la función social de la propiedad, de la lesgislación sobre suelo estatal y vasca, de la normativa sobre vivienda protegida vasca, de la normativa sobre estatal y vasca sobre inclusión social ...

Cuando salí de la Facultad de Derecho pensé que el TS no estaba para tutelar ese tipo de egoismos privados y atacar los intereses generales. Casi 20 años despues de salir de la Facultad ya me casi creo todo.

Por cierto, con decisiones judiciales como esta lo que se va a provocar es que en España no se pueda hacer ni una promoción de vivienda protegida si cuenta con alguna oposición vecinal, por irracional y debil que sea esta. Lo cual, viniendo de la Justicia que en el pasado reciente ha permitido marbellas, seseñas y demás oprobios urbanísticos tiene su guasa. Pero es lo que hay.

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