El pasado mes fui invitado a una sesión del Club de Debates Urbanos de Madrid que tuvo por título ESTRATEGIAS DE REGENERACIÓN URBANA: ¿proyecto o escenografía?

Tuve el honor de compartir la primera mesa con el ingeniero, emprendedor social y experto en la economía de la energía Peter Sweatman de Climate & Strategy, el arquitecto-urbanista catalán Sebastiá Jornet y la socióloga y Consejera de Fomento y Vivienda de Andalucía Elena Cortés. Y en la segunda sesión participaron algunos de las más destacadas figuras del urbanismo madrileño de las últimas décadas, así como gente de la que se dirá lo mismo en el futuro.

La doble sesión se puede ver integra en los dos vídeos que forman parte de este post de la web del CDU.

Sin perjuicio de lo anterior destacaré algunas de las cosas de las que hablé y que dieron lugar a cierto debate.

A mi juicio estas son algunas de las tendencias futuras en materia de rehabilitación de viviendas y edificios y de regeneración de barrios:

1. Dada la actual situación de recortes presupuestarios en el sector público, las Administraciones Públicas que hacen/hagan algo se van a concentrar en los tejidos socio-urbanísticamente más dañados. 
2. Para las políticas de rehabilitación y regeneración va a haber más financiación pública europea que la que ha habido en el pasado (programas de la UE vinculados a la eficiencia energética de los edificios, pero también al equilibrio social de los barrios).
3. Pero persiste la falta de financiación pública y privada doméstica especializada para este tipo de procesos.
4. El actual entramado público dedicado a estas cuestiones (en el que hay buenas prácticas y un acervo que debe ser muy tenido en cuenta) se concentra en los grupos sociales en riesgo de exclusión social o ya excluidos; las clases medias reciben poca o ninguna ayuda pública; y aún no han llegado de forma masiva a la cultura de los commons (lo colectivo no estatal, lo cooperativo, el empoderamiento de los vecindarios, la desmercantilización parcial, la profesionalización excluyendo el ánimo de lucro, etc).
5. Necesitamos menos diagnóstico (ya sabemos como estamos y lo que necesitamos) y más terapia (hay que hacer más y hablar menos).
6. Es tiempo de ensayar proyectos pilotos que después sean replicables.
7. Por otra parte, necesitamos otra colaboración público-privada. Y parte de lo que necesitamos pueden venir de una nueva alianza entre vecinos en los barrios (en su mayor parte propietarios que deben hacerse cargo de la vida presente y futura de sus propiedades), las Administraciones Públicas (que deben dejar de repartir de forma acrítica subvenciones, importantes en el pasado y simbólicas en el presente, para poner todo su potencial al servicio de los mejores proyectos de rehabilitación/regeneración de barrio) y un grupo de profesionales que trabajen buscando solo su retribución y no las plusvalías urbanísticas (ánimo de lucro tasado del que ya hemos hablado antes en este blog).
8. Por todo lo anterior, conviene hacer una reivindicación de la Ley 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y 
9. villas que requieren una atención especial, probablemente lo mejor que hayamos producido en este campo en los últimos años.
10. En este contexto, yo puse de relieve tres cuestiones en las que está trabajando mi empresa y que tienen claro encaje en el presente inmediato y el futuro:
• la Gestión Integral de la rehabilitación (GIR)
• la Gestión de Cooperativas de Alquiler (GECOA)
• y la Vivienda Senior (VS). (estas dos últimas técnicas se pueden aplicar a viviendas/edificios a rehabilitar, combinando con ello la puesta en valor de la ciudad ya construida con el cohousing y otro tipo de acción pública de fomento.
11. Sin perjuicio de todo lo anterior, es evidente que una parte del establishment en España quiere reproducir en las futuras Juntas de Rehabilitación (el conjunto de propietarios de un edificio que se constituyen en entidad rehabilitadora de su propio patrimonio) lo que ya se dio en las Juntas de Compensación (propietarios de suelo que urbanizan y edifican en suelos hasta ese momento no utilizados por la ciudad): la especulación propia del turbourbanismo financiero.
12. Pero, a mi juicio, esto es poco probable en algunas CCAA en las que el capital está a otras cosas. Aunque no cabe descartar en en CCAA de economía depredadora se sustituya parcialmente la especulación de la nueva vivienda por la de la rehabilitación de la antigua.
13. Sea como fuere, el mayor problema que enfrentamos no es técnico (antes o después nos pondremos de acuerdo sobre que pilotos deben ser replicados de forma masiva), ni siquiera financiero (antes o después la financiación aparecerá) sino de equidad. Quien pueda satisfacer sus necesidades de rehabilitación en el mercado con su renta lo hará. Pero quienes no puedan van a tener que depender de unas políticas públicas más acostumbradas a la nueva vivienda que a la rehabilitación y más centradas en algunas personas en riesgo de exclusión social (desgraciadamente no en todas) que en las clases populares y medias.
14. El problema de equidad solo se puede resolver con nuevas formas de cooperación público-privada y con técnicas de derecho público al servicio del equilibrio social en la ciudad ya construida. Entre esas técnicas habría que explorar muchas, pero yo señalo en este momento dos: la conversión de vivienda libre usada en vivienda protegida como consecuencia de las ayudas públicas de rehabilitación recibidas y la obligación de solidaridad urbana a pagar (monetarizable en el presente) por el promotor inmobiliario en suelo a urbanizar (futuro) para atender necesidades de rehabilitación/regeneración en la ciudad ya construida (pasado).

Me remito a los dos vídeos para el resto del debate, que dio para mucho. A buen seguro lo repetiremos en fechas venideras. Pues este sigue siendo, desgraciadamente, un tema abierto.

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Recientemente el diario El País (Edición El País Vasco) me pidió mi opinión sobre el último programa de venta de suelo a los titulares del derecho de superficie por 75 años de vivienda protegida en Euskadi.

El artículo, por lo demás, más que correcto, me parece revelador del estado del debate entre periodistas, políticos y ciudadanía. A mi juicio, demasiado propietarista y escasamente preocupado por el interés general. Se titula MI CASA ES MÍA, PERO NO DEL TODO y lo firma la periodista Ania Elorza.

Antes de analizarlo, unas notas para los no especialistas. El derecho de superficie se ha utilizado durante siglos para diferenciar, como dos propiedades diferentes, la propiedad del suelo de la del vuelo (lo construido). Pasado el tiempo en el que el titular del vuelo disfruta de lo construido, ambas propiedades, suelo y vuelo, se consolidan en manos del titular del suelo. Aunque el derecho de superficie vencido puede volver a constituirse.

Entre las Administraciones Públicas estas técnica ha sido utilizada para abaratar el precio de la vivienda protegida, a través de la cesión gratuita por varias décadas del suelo al titular del vuelo. El suelo es siempre público y la vivienda protegida construida en el mismo está en manos privadas (usuarios que cumplen los requisitos de acceso y estancia en una vivienda protegida que tiene un régimen jurídico particular, a medio camino entre la propiedad pública y la privada) durante cierto tiempo, pasado el cual, el suelo y el vuelo vuelven a ser ambos propiedad pública. Esta técnica, además de abaratar el precio de acceso a una vivienda digna (si se divide el precio de compra entre 75 años y 12 meses se obtiene un precio/vivienda/mes muy asequible), reduce sustancialmente los gastos públicos de mantenimiento de dicho parque. Si, en vez de viviendas en derecho de superficie, fuesen viviendas de alquiler público, social o asequible, los costes de mantenimiento serían mayores para el erario público y también en general, aunque no los pagara el contribuyente (los superficiarios, en general, cuidan de las viviendas mejor que los inquilinos).

Pues bien, muchas son las Administraciones que, en vez de regular adecuadamente los efectos del paso del tiempo en la propiedad del suelo y del vuelo, esperar a que se consolide la propiedad de suelo y vuelo y volver a adjudicar las viviendas a personas que las necesiten dentro de unas décadas, están tratando de vender el suelo a los titulares del vuelo para hacer caja en tiempos de recortes presupuestarios tremendos en materia de políticas públicas de vivienda.

A la prensa le extraña que las sucesivas ofertas de venta no estén teniendo éxito. Pero es perfectamente normal si tenemos en cuenta los escasos recursos económicos disponibles en manos de los titulares de los derechos de superficie sobre vivienda protegida (demanda exhausta). Y, en el caso vasco, es aún más comprensible, dado que la vivienda protegida está calificada de por vida y solo se puede vender al precio y compradores regulados. Por ello, la suma de suelo y vivienda en manos del titular no añade prácticamente nada en términos patrimoniales al mismo (imposibilidad de lucro privado mediante la especulación).

A mi el derecho de superficie me parece desde hace muchos años una técnica de sumo interés para las políticas públicas de vivienda. Creo que se genera de una forma no muy onerosa para el contribuyente un parque de vivienda al servicio del interés general, que para el usuario tiene un precio muy ajustado y le permite resolver de por vida su necesidad de vivienda. Eso si, no veo el derecho d superficie de forma aislada. Sino que la considero junto con, entre otras posibilidades, la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible, la rehabilitación que conduce al mismo tipo de alquiler, los parques públicos de alquiler social, público o asequible, las cooperativas privadas o público-privadas de vivienda en alquiler y la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad (eso si, calificada de por vida).

Aprovecho estas líneas para corregir una cosa que el artículo dice que yo dije y que yo nunca he dicho. La Constitución protege los derechos de propiedad, herencia y vivienda en sus artículos 33 y 47. Yo, en modo alguno dije, como resalta el artículo, que la propiedad o la herencia no tengan protección constitucional. Lo que dije es que la Administración competente en materia de políticas públicas de vivienda tienen la misión de favorecer el acceso a una vivienda digna en condiciones económicas favorables de la población. No es su misión favorecer la propiedad o la herencia, tarea de otros poderes públicos (más la garantía que el favorecimiento), pero no de los Departamentos de Vivienda de las CCAA o de los Ayuntamientos. 

Sea como fuere el debate, al menos en Euskadi, continuará, pues son decenas de miles de familias las que viven en viviendas de este tipo. Veremos si al final lo privado individual hace caja o si prevalece la idea de un parque público de vivienda asequible cofinanciado por los contribuyentes y sus usuarios.

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En Andalucía se ha armado una tormenta política de primera magnitud que puede llevarse por delante el gobierno PSOE-IU, la más grande coalición de izquierdas en toda la política española.

Relato los hechos tal y como yo los he conocido.

• Millones de familias se sobre-endeudan para adquirir su vivienda, en un contexto de empleo precario, pero abundante y crédito ilimitado, con un estado y un mercado que casi no ofrecen posibilidades residenciales en materia de alquiler asequible.
• Estalla la burbuja financiera internacional y financiero-inmobiliaria española y crece de forma exponencial el paro, la pobreza y el riesgo de exclusión social.
• Cientos de miles de familias empobrecidas son desahuciadas de su vivienda por impago de hipoteca o alquiler.
• La mayor parte de ellas se refugian en la ayuda de sus familias y en las cada vez más escasas que provee nuestro menguante Estado Social, aceptando su destino con sumisión y silencio.
• Unas pocas decenas de miles de familias, más indignadas que sumisas, deciden organizarse en diversas redes cívicas de acción ciudadana.
• Y de ellas, unos pocos cientos de familias, en extrema necesidad y/o extrema concienciación, deciden ocupar viviendas vacías de bancos que han sido rescatado con cientos de miles de millones de euros aportados por un contribuyente que rescata a la banca y a quien nadie le rescata.
• Una de las ocupaciones más famosas y simbólicas es la de la llamada Corrala Utopía en Sevilla.
• Ibercaja, propietaria del edificio ocupado y receptoras de todo tipo de ayudas públicas, interpone un pleito para expulsar de esa propiedad a los ocupantes y restituirla a posición inicial (vacía y sin uso).
• La Justicia, después de un largo tira y afloja, en el que espera que el Ayuntamiento de Sevilla y la Junta de Andalucía (las dos Administraciones competentes en esta materia) lleguen a un acuerdo sobre como tratar el tema, emite un auto en el que autoriza el desalojo y mandata a las Administraciones a que tutelen los derechos habitacionales de los menores y demás personas en riesgo de exclusión social involucradas en este caso.
• El Ayuntamiento de Sevilla, que dispone de viviendas públicas de alquiler vacías en la plaza, se pone de perfil y pasa del asunto.
• La Consejería de Fomento de la Junta, en cumplimiento del mandato judicial, así como de los Tratados Internacionales firmados por España, de nuestra Constitución, de diversas leyes estatales y autonómicas y de la propia normativa de gestión de vivienda pública, realoja a las familias de forma temporal y por motivos de urgencia a 18 familias, 6 en viviendas de la Junta y a 12 en viviendas alquiladas al efecto.
• La Presidente de la Junta de Andalucía (PSOE) entiende que este proceder no se ajusta a derecho y es una afrenta al principio de igualdad (lista de espera de demandantes de vivienda protegida) y emite un decreto por el que retira a la Consejería gestionada por IU las competencias en materia de adjudicación de vivienda protegida.
• IU suspende de forma momentánea el pacto de gobierno que tiene con el PSOE en Andalucía.

Hasta aquí os hechos a día de hoy. Ahora haré algunas consideraciones no factuales.

En primer lugar, haré una consideración exclusivamente jurídica. Todas las CCAA tienen mecanismos para realojar de forma urgente y provisional a personas en riesgo de exclusión social, de forma excepcional frente al procedimiento habitual de adjudicación definitiva de viviendas protegidas entre demandantes de las mismas inscritas en registros públicos al efecto. En todas las CCAA todos los meses se acuerdan este tipo de realojos. Si además, como es el caso de la corrala sevillana, hay un mandato judicial a las Administraciones competentes cerramos el círculo de la juridicidad, al darse base constitucional, legal, administrativa y judicial más que necesaria para la actuación hoy tan polémica. Por resumirlo en términos jurídicos precisos, estamos ante discreccionalidad administrativa altamente reglada. Y puede haber un juicio de oportunidad política sobre el uso de la misma. Pero no una acusación de ilegalidad o antijuridicidad. 

Hecha esta precisión jurídica, muestro mi asombro por la que la prensa española, incluida la "progresista", están hablando de este asunto. No solo se habla de violación de la ley (algo que indubitablemente no se da en este caso), sino que algunos "medios" hablan de prevaricación. Tipo penal que no se puede dar en este caso por muchas razones. Empezando por el respeto al derecho. Y acabando por la ausencia de dolo penal (querer dictar una resolución injusta a sabiendas de que lo es).

Y acabo con la consideración política que es la madre de todo este cordero: ciertos partidos políticos consideran no solo sagrado el derecho de propiedad, sino que tienen una lectura del mismo que no se ajusta al tenor literal de nuestra Constitución (función social de la propiedad), de los tratados internacionales firmados por nuestro Estado, de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional en relación a la necesidad de interpretar el derecho de propiedad (y su función social) en conjunto con otra serie de derechos constitucionales (derechos de los menores, derecho a la vivienda, exclusión social, estado de necesidad, etc), así de las leyes autonómicas promulgadas en materia de vivienda y asuntos sociales. Y esos ciertos partidos políticos no tienen una desajustada lectura jurídica de la propiedad por casualidad o por ignorancia, sino que lo hacen plegándose de forma acrítica y sumisa a los mandatos del lobby financiero-inmobiliario español, que es el principal responsable de habernos traído hasta donde estamos y que hoy vive gracias a la caridad (forzada) del contribuyente español y comunitario. 

Algunos dicen, en lenguaje de la calle, que el lobby financiero-inmobiliario (que ha conseguido anestesiar o amedrentar a la población para ser salvados con fondos públicos) no puede permitir que las familias pobres ocupen las viviendas vacías que estos tienen aún hoy gracias al modelo de rescate público por el que se ha optado. Si unas familias pobres ocupan vivienda vacía de un banco rescatado con fondos públicos y no reciben una contundente respuesta del Estado (dormir al raso), cabe el riesgo de que más familias pobres ocupen viviendas de más bancos rescatadas por el contribuyente.

Este episodio amenaza con llevarse por delante el mayor gobierno de coalición de la izquierda española. Pero se puede llevar por delante muchas cosas más. Cuestiones que tienen que ver con el contrato firmado entre clases sociales, generaciones, regiones, capital y trabajo que llamamos orden constitucional y que está, en estos momentos, cuando menos, en crisis.

Tres pinceladas para acabar sobre como se debería haber evitado este concreto sainete de la Corrala Utopía:

• La Justicia podría perfectamente no haber obligado al desalojo, habida cuenta de que estamos ante familias pobres con menores a su cargo (que deben recibir una especialísima protección jurisdiccional) y el edificio de Ibercaja no tiene en vigor o a punto de firmarse contrato alguno de venta o alquiler. Muchos jueces están protegiendo a los ocupantes en estado de extrema necesidad cuando hay menores y la propiedad no tienen voluntad alguna de vender o alquilar. Si en la corrala de Sevilla se hubiera hecho lo propio nos habríamos evitado este desagradable incidente.
• Y tampoco estaríamos donde estamos si PSOE e IU, ambos al mando de la Junta de Andalucía y ambos partidos de izquierdas, no le hubiesen tolerado al Ayuntamiento de Sevilla, gestionado por el PP, que se ponga de lado como si el tema no fuera con el, a pesar de que ostenta importantes competencias y dispone de recursos que permitirían, al menos, haber atendido el realojo transitorio y de urgencia por motivos de riesgos social. Tendrán que explicarnos las razones por las que prefieren una querella interna de la izquierda, en vez de confrontar con la derecha.
• Las inauguraciones, cortes de cinta, entregas de llaves, etc hechas por políticos deberían estar prohibidas por ley en todos los casos. No son los políticos los que dan y los siervos los que reciben, sino que son todos los contribuyentes los que pagan y ciertos ciudadanos los que reciben. Y en este sainete la imagen de políticos de IU abrazados a okupas desalojados con llaves en la mano ha jugado un papel no menor. Esas fotos deberían haberse evitado. No el realojo de pobres con menores a su cargo todos ellos en riesgo de exclusión socio-residencial. Solo las fotos.

ACTUALIZACIÓN 14/4/2014: parece que la sangre no ha llegado al río. El PSOE (Presidencia de la Junta) acepta que es legal realojar de forma urgente y transitoria a familias en riesgo de exclusión social. E IU (Fomento de la Junta) acepta que se revisen una vez más con lupa por parte del PSOE (la propia IU ya lo ha hecho) así como el PP; unos a través del Departamento de la Junta competente en materia de vivienda y otros a través de los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Sevilla) los 18 casos de marras, para ver quien es titular del derecho al realojo excepcional y transitorio por motivos sociales. Veremos como evoluciona este asunto ...

ACTUALIZACIÓN 29/6/2014: el TSJA archiva una denuncia por prevaricación contra la Consejera de Fomento, al considerar que se ha actuado de acuerdo a derecho en el realojo transitorio de menores y familias por motivos sociales. El tema lo recoge la prensa con profusión (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9), aunque, en modo alguno, con el despliegue de que hizo gala dos meses antes.

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