LEOLO

España, como consecuencia de una irracional y especulativa sobreproducción de vivienda durante la pasada década, es un país que dispone de millones de viviendas vacías a las que no se les da uso alguno (según el INE, tantas como seis millones) y cientos de infraestructuras de alto nivel sin uso o casi sin el (aeropuertos sin aviones, AVEs sin pasajeros o, como se ve en la foto, puertos deportivos sin un solo barco ni perspectivas de tenerlos). A la vez, España es un país con millones de parados, trabajadores y pensionistas con ingresos congelados, decrecientes o en desaparición y lógicamente con un consumo muy retraído. El público destinatario de las viviendas tipo está hoy sobreendeudado (el endeudamiento de las familias españolas supera el 100% de nuestro PIB anual y es mucho mayor que el de las Administraciones), a las puertas del embargo (ya han caído en esta situación 300.000 familias desde que empezó la crisis) o sin acceso al crédito hipotecario. Ergo, en España hay en estos momentos un gran nicho de mercado y servicio público para un alquiler que la gente pueda pagar. Aunque, de los 25.5 millones de viviendas que hay hoy en España, solo 2.2 están en alquiler y prácticamente no hay vivienda pública de alquiler. Por su parte, el sector inmobiliario ha sufrido una fuerte ola de quiebras y producción de parados, pero se resiste a acometer una general reconversión. La sola mención del concepto reconversión industrial inmobiliaria levanta ampollas en algunos de sus más conspicuos miembros. A su vez, el sector financiero está quebrado, como consecuencia de las muchas decenas de miles de millones de euros de activos inmobiliarios tóxicos de los que se está teniendo que hacer cargo (el Banco de España cifra el problema en un monto equivalente al 15% del PIB anual de España). Bancos y cajas no acaban de saber que hacer con los cientos de miles de viviendas vacías que tiene en sus balances o en vehículos financiero-fiscales que no se notan, pero se sienten. Y finalmente, la Hacienda y el Tesoro Públicos no da más de si en la tarea de rellenar con dinero público de forma incondicional los agujeros insondables de pérdidas del sector inmobiliario-financiero español. 

Pues bien, todo este conjunto de datos indudablemente negativos y claramente interrelacionados, deberían provocar un escenario de freno de la producción de nueva vivienda, utilización del stock existente hasta sus ultimas posibilidades (alquiler nacional, turismo geriátrico extranjero, etc), saneamiento del sector financiero, reconversión del inmobiliario y exigencia de contrapartidas de interés público a las entidades privadas rescatadas con dinero del contribuyente.

Casi nada de esto se está produciendo. Más bien al contrario, parece ser que España aspira (inútilmente) a solucionar los problemas creados por la estallido de la burbuja inmobiliaria de los pasados años con una nueva burbuja del mismo tipo.

Al final de este post haré algunas reflexiones sobre mecanismos que pueden ayudar a que algunos de estos problemas concatenados se resuelvan de forma conjunta. O por lo menos, lo intentemos. Pero primero quiero repasar algunas de las manifestaciones empíricas que me llevan a concluir que el inicio del 2012 apunta claramente a un intento quimérico de volver "a los buenos años" del pasado reciente inmobiliario español. Todo ello muy coherente con un estado y un mercado que, en términos generales, en épocas de bonanza permiten que los precios de la vivienda se eleven hasta el infinito y que en crisis o recesión ponen todas su potencia a trabajar para evitar en la medida de lo posible la caída de precios. Nuestro mercado y nuestras administraciones se comportan generalmente como bomberos pirómanos en épocas de vino y rosas y como congeladores de precios en épocas de dificultades.

Ya tuve ocasión de comentar como una serie de leyes estaban virando hacia el modelo legal urbano de 1998, con todo lo que ello supone. Me remito a lo escrito, sin restar un ápice de gravedad al asunto.

Por su parte, el Ministro de Guindos está liderando una reforma financiera española que por primera vez en cinco años apunta al origen del problema: la sobrevaloración de los activos inmobiliarios de las entidades financieras españolas (mucho más acusada en el caso del suelo que de las viviendas terminadas o en curso). Incluso la forma que De Guindos tiene de atender principalmente a la limpieza de estos activos tóxicos es acertada: parte de los beneficios financieros artificiales (no explicables sin las pasadas y presentes ayudas públicas) deben dedicarse al saneamiento inmobiliario. Junto con estos 50.000 millones de euros a detraer en breve de beneficios bancarios, el sector ya ha provisionado otros 50.000, en parte explicables por las ayudas públicas de los recientes años (avales, liquidez, último recurso, FAAF, FROB, FGD, intervenciones, etc). Quedarían, por tanto, otros 50.000 millones de euros de activos tóxicos que provisionar. Sea como fuere, el salto dado es importante, pues por primera vez apuntamos a la enfermedad y no a los síntomas. Hasta aquí estoy de acuerdo con la interpretación más o menos mayoritaria. Ahora bien, en lo que no estoy de acuerdo con la mayor parte de los observadores es en que la reforma financiera vaya forzosamente a provocar una reducción severa y generalizada de los precios de la vivienda, al ponerse masivamente en venta los activos tóxicos inmobiliarios provisionados por las entidades financieras. Una cosa es que un riesgo esté provisionado y otra bien distinta es que una empresa venda hoy un activo a un precio inferior al que pueda obtener en el futuro (si es capaz de llegar viva a ese futuro). Por decirlo un poco a lo bruto, yo no creo que la dotación de 100.000 millones de euros sobre un total de 150.000 millones de activos inmobiliarios tóxicos suponga de forma automática que bancos y cajas vendan suelos y viviendas al precio de 50.000 millones de euros, si pueden llegar vivos a un futuro en que esos bienes se puedan vender a un precio superior al provisionado (con beneficios). Y no se puede decir que el Estado y la UE no estén haciendo todo lo posible para que nuestros bancos zombis sigan caminando sin rumbo. Las últimas muestras, el nuevo aval público a la captación de 100.000 millones de euros de la banca española en los mercados financieros (si va bien la liquidez se la quedan ellos y si va mal responde el contribuyente) y la nueva batida del helipcóptero monetario europeo, através de la inyección de medio billón de euros por el BCE a los bancos del continente al 1% de interés (to be continued).  No debo ser el único que piensa que la banca española tiene capacidad de no vender viviendas a la baja, a pesar de las provisiones, pues esta misma semana he leído al Presidente de Aguirre Newman, experto que afirma que la reforma financiera, por si misma, no va a reducir el precio de las viviendas. Y también leí hace unos días a mi admirado Nuño Rodrigo describir como las bancos y cajas prefieren refinanciar a promotores inmobiliarios zombis (patada a seguir), antes que reconocer que las propias entidades financieras están zombis y deben ser saneadas a fondo.

También debemos tener en cuenta las declaraciones hechas por los Ministros de Medio Ambiente Arias Cañete y Fomento Pastor en relación a la vivienda y el urbanismo. El primero considera que se debe producir un cambio en nuestra legislación de costas para seguir impulsando su urbanización al servicio del empleo y la economía, "todo ello sin perjuicio del cuidado del medio ambiente". Y la segunda aspira a que la construcción siga siendo uno de los motores de la economía española, "sin por ello caer en errores del pasado", momento discursivo que aprovecha para hacer una liviana referencia al déficit de alquiler de España. Aunque acto seguido reconoce que está estudiando eliminar la Sociedad Pública de Alquiler dependiente de su Ministerio. Y hace públicos unos datos sobre inversión plurianual del Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) que implican dedicar un 60% de sus fondos públicos al ferrocarril, un 30% a las carreteras y no se sabe que cantidad concreta a las políticas públicas de suelo y vivienda (aunque parece que será un guarismo tendente a cero .nada de cash y algunas deducciones fiscales). Habrá que ver como evolucionan estos asuntos en el futuro, pero todo apunta a que no se ha hecho una lectura crítica de la pasada década y que se quiere que España siga siendo un país de cemento y ladrillo, dejando de lado aspectos de eficiencia económica, utilidad social y preservación del medioambiente. Otra cosa es que bancos e inversores nacionales y extranjeros estén dispuestos a otra ronda de locura inmobiliaria para salir de la crisis o nada más salir de la crisis.  No lo suscribo aún, pues habrá que ver los efectos prácticos de sus políticas, pero ya corre el chiste de que Pastor-Arias Cañete van a ser una magnífica hormigonera.

A su vez, el Congreso Diputados, casi con nocturnidad y alevosía, ha suprimido la Comisión de Vivienda de la pasada legislatura y ha remitido la materia a la Comisión  de Fomento que se dedica a los temas de Transportes y Obras Públicas. Con lo que la vivienda va a recibir un tratamiento legislativo, político e informativo menor. Al parecer, la vivienda ya no es un problema en España.

Otra noticia, a mi juicio relevante y que no ha despertado casi interés es que MAFO, nuestro gobernador del Banco de España, siempre dispuesto a dar lecciones a todo el mundo sobre como hacer nuestros trabajos, pero tan poco eficaz el mismo en su tarea de supervisión del sistema financiero español, va a seguir siendo el Gobernador del BdE por unos meses más. Su ejecutoria en materia de evitación del riesgo inmobiliario en el sistema financiero español y en el país en general es tan nefasta, que uno no duerme tranquilo sabiendo que el ejefe de los bomberos pirómanos sigue al frente, probablemente hasta que sea sustituído por un clon de similar sagacidad y humildad.

Por su parte, el BCE sigue a sus cosas, que tienen mucho más que ver con salvar a las entidades financieras alemanas de las consecuencias de su pésima gestión que con garantizar el crédito y el crecimiento en la zona euro. Y por ello, presta mucha más atención a los subyacentes gaseosos de los activos financieros de muchos bancos y cajas germanos que a los problemas inmobiliarios de la banca española. No digo que no se deban atender las mangancias del sistema financiero alemán y francés. Pero bien haría la UE y el BCE en tener en cuenta que en la zona euro no solo Irlanda tuvo una burbuja inmobiliaria.

La "nota de color" la pone la banca hipotecaria pública de los EE.UU de Norteamérica Freddie Mac que, no solo concede hipotecas a precios asequibles (la razón por la que fue creada), sino que apuesta en el mercado de derivados contra esas mismas hipotecas (lo contrario de aquello para lo que fue concebido este banco público). Una bochornosa nueva versión del adagio "la banca siempre gana". 

Aunque todo no es malo, pues hay algunas buenas noticias que vienen precisamente del país que hace lo que puede por liderar el Presidente Obama. Así por ejemplo, la Administración norteamericana ha impuesto una multa a las entidades financieras de 26.000 millones de dólares por acreditadas prácticas hipotecarias no conformes a la legislación. Por su parte, el Presidente de la FED Ben Bernanke considera necesario que parte de las viviendas embargadas por la banca y ahora vacías sean puestas en alquiler. Volveré sobre esto más tarde. Rajoy, De Guindos, Pastor y MAFO harían bien en tomar nota. Pero supongo que considerarán a Obama y a Bernanke dos peligrosos socialistas que pueden perturbar el libre y armonioso equilibrio de las fuerzas del mercado. Así les irá a ellos y así nos irá a nosotros.

Por no ser cicatero, diré que también hay varias Administraciones Públicas españolas que están demostrando un poco, aunque sea solo un poco, de compasión con las familias desahuciadas de sus viviendas. Así, los Ministros de Fomento y Justicia han reconocido que están estudiando alguna fórmula de protección de las desahuciados, al igual que algunas CCAA (vg. Cataluña o Euskadi) y ayuntamientos que están tratando de poner servicios de mediación en pié. Y por su parte el Ministro de Economía ha manifestado que quiere tratar el asunto con bancos y cajas españolas. Probablemente, de momento, más ruido que nueces. Pero es claro que los políticos se han dado cuenta de que algún gesto clemente y constructivo tienen que hacer en una España que camina con paso firme hacia los seis millones de parados, medio millón de familias desahuciadas y diecisiete millones de trabajadores y todos los pensionistas con sus ingresos congelados o a la baja. Ojalá que alguna de estas vías de alivio a corto plazo a los sobrehipotecados y personas que ya no pueden atender a su alquiler, pues como todo lo fiemos a la futura y seguro que laxa Directiva Comunitaria sobre Hipotecas ...

Mientras tanto, como si vivieran en galaxias muy lejanas a nuestro planeta (quizás sea así), el G-14 (grandes promotores inmobiliarios españoles) pide que no solo haya deducciones para la compra de primera residencia (algo ya concedido por el Ejecutivo del PP), sino también para segundas y posteriores viviendas. El Gobierno de la Nación reconoce que está estudiando implantar la medida. Por su parte, ASPRIMA (patronal de constructores y promotores inmobiliarios de Madrid) dice que en España no es que sobren viviendas, sino que faltan. Y que es imperiosamente necesario construir 3 millones de nuevas viviendas, a añadir a los 6 que ya construímos y están vacías. La posición del G-14 es poco defendible en sociedad, habida cuenta de que los casi 80.000 millones de euros gastados por el contribuyente español en deducciones de vivienda es claro que no han producido los resultados apetecidos (vivienda asequible). El posicionamiento de ASPRIMA es simple y llanamente susceptible de tratamiento por parte de Proyecto Hombre y similares.

En un contexto bastante generalizado de autismo empresarial y tendencias suicidas del sistema financiero, siguen las sentencias judiciales condenando a las entidades financieras por prácticas hipotecarias irregulares y liberando del pago parcial de la hipoteca a algunas familias que ya han perdido su casa.

Y no quiero acabar estar descripción de la actual realidad de los temas residenciales en España sin mencionar algunos brotes verdes que me hacen tener alguna esperanza en mejores tiempos. El mismo G-14 que pide más gasolina fiscal para la venta de viviendas en propiedad, también reconoce que una parte del stock de vivienda debe tener como destino el alquiler. Al parecer nuestros grandes ladrilleros sostienen la misma visión en materia de stock que Bernanke. Por su parte una entidad dependiente de La Caixa va a ofrecer una parte de su stock de vivienda en alquiler asequible (no confundir con alquiler social vinculado a su obra social). Además algunas obras sociales de algunas cajas de ahorros están tratando de poner en pié, junto con CCAA y ongs, programas de alquiler social que permitan que familias sobrehipotecadas vivan en alquiler en la vivienda que fue de su propiedad o en otra unidad. Por seguir en la misma línea de buenas pequeñas noticias, cada vez es más evidente que ciertas promociones de vivienda solo se pueden viabilizar hoy en régimen cooperativo o mutualista (da igual que sean libres que no se venden o protegidas que no se adjudican).

Aunque a algunos les pueda parecer que nada tiene que ver lo anterior con lo que ahora sigue, hay reacciones sociales a las externalidades del mercado y el estado en materia de vivienda. Siguen las ocupaciones de viviendas. El 15M anuncia un año 2012 especialmente centrado en el derecho a la vivienda. La Plataforma por una Vivienda Digna resucita interponiendo un recurso en la UE contra el IVA superreducido de la compra de vivienda en propiedad (que no existe para la vivienda en alquiler o social, campos para los que la Directiva comunitaria del IVA si aprueba tipos reducidos). Y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca empieza a recoger firmas para su ILP sobre la dación en pago.

Hecho todo este largo recorrido, ¿a donde quiero llegar? Pues bien, las promotoras privadas construyen unas viviendas libres que nadie puede comprar. Las sociedades públicas hacen lo propio con unas viviendas protegidas que hoy son pasto de las renuncias y no se pueden adjudicar. Los bancos están podridos de ladrillos tóxicos que casi solo los cazagangas quieren comprar. Millones de personas de clases medias y populares hoy no pueden o no quieren comprar, pero si estarían dispuestas a alquiler en determinadas condiciones, aunque algunos de ellos están siendo objeto de ejecuciones judiciales y han quedado en condiciones extremadamente precarias. Y finalmente, hay demanda europea de turismo residencial que bien haríamos en atender con el stock ya producido y no con nueva vivienda. Varios de los problemas, si los combinamos, contienen la solución o parte de la misma.

Como dice Bernanke abiertamente para EEUU y el G-14 a medio gas para España, bancos, promotores y Administraciones Públicas deben poner en pié un gran plan público-privado de alquiler asequible. El país lo necesita. Hay viviendas vacías de sobra para dotarlo. Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda saben gestionar alquiler asequible. El estado debe dejar de inyectar dinero público a la banca sin condición alguna y además dispone de los limitados, pero existentes, fondos de los planes públicos de vivienda (estatal, autonómicos y en algunos casos locales). Y la banca debe buscar ya una solución plausible a parte de sus activos tóxicos. Una o varias sociedades mixtas deberían ser creadas para gestionar este parque de alquiler que España necesita desde casi todos los puntos de vista. 

Y por otra parte, ciertas partes de España pueden ser el geriátrico (a tiempo completo o parcial) de buena parte de la UE. Pero para ello se necesitan inversores con visión que sepan montar paquetes de inmuebles y servicios vinculados al retiro y la senectud. No vale con construir y vender viviendas. Por dos razones. La primera porque buena parte de las viviendas necesarias para este fin ya están construidas y muertas de risa. Y la segunda tiene que ver con el ciclo de vida del consumidor, que requiere más servicios que viviendas.

La clave está en el cambio de enfoque. Para bancos y cajas sus activos tóxicos inmobiliarios son un pasivo, pues solo se considera viable su venta, hoy o mañana. Cualquier financiero o gestor de casi cualquier otro estado de la UE le diría a nuestros directivos bancarios que sus viviendas terminadas o en la última fase de construcción solo son un pasivo que debe provisionarse si es imposible alquilarlas o venderlas sin ganar dinero. Es dudoso que se puedan vender con ganancias en España, habida cuenta del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Pero es evidente que se pueden alquilar con ganancias. Ergo, lo que bancos y cajas españoles consideran un pasivo es, en realidad, un activo susceptible de generar ingresos y beneficios. ¿Que le puede faltar a la banca para realizar estas operaciones? Capacidad de gestión arrendaticia sobre el terreno. ¿Quien tiene esa capacidad? Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda de los ayuntamientos, diputaciones y CCAA. ¿Que están tratando de hacer estas sociedades? En la mayor parte de los casos están buscando financiación para construir y/o vender unas viviendas protegidas en propiedad cada día más dificiles de colocar. Y en algunos casos, están buscando financiación para construir vivienda pública para dedicarla al alquiler. Las viviendas necesarias para tales fines, en la mayor parte de los casos no hay que construirlas, pues ya se construyeron en los pasados años, están vacías y están destrozando los balances de las entidades financieras. A mi juicio, es claramente evidente que bancos y cajas tienen algo que la Administración necesita y viceversa. 

Por otra parte, es claro que bancos y cajas también deberían estar montando con otros inversores privados empresas que dirigieran parte del stock de inmuebles a los demandantes de vivienda y servicios mayores de ciertos países de la UE e incluso a ciertas capas de la sociedad española.

¿Porque no se hace? Los días pares de la semana pienso que es por motivos ideológicos: PP y banca no quieren ver crecer en España el porcentaje de población que vive en alquiler de forma que nos acercáramos a nuestros vecinos de la UE en esta materia de profundas repercusiones sociales y económicas. Los días impares de la semana pienso que la razón es técnica: nadie que conozca bien el sector financiero, la política y las Administraciones Públicas les ha sentado a negociar una solución que no hace falta ser Bernanke para verla como imperiosamente necesaria. Y los fines de semana me da por pensar que no se hace por pura inercia, pues estas líneas de negocio liberador del stock ocioso no son ni secretas ni quiméricas.

Hay una salida al "muchas viviendas vacías, muchas entidades financieras al borde de la quiebra y muchas personas sin vivienda": el alquiler asequible para clases medias y populares en un esfuerzo conjunto de entidades financieras, partidos políticos y sector público. No es una salida ideológica. Simplemente es una salida lógica. Ojalá  sea posible llevarla a la práctica. De la misma manera, hay otra salida para parte del stock ocioso de segunda residencia costera en forma de viviendas y servicios para los jubilados europeos y en parte también para ciertos nacionales. No es una salida soñadora, es simplemente un mercado lógico para unas capacidades produtivas y de prestación de servicios evidentes.

Está por ver si alguna de estas dos cosas se pone en marcha en los próximos meses. Supongo que tiene más posibilidades la segunda, pues tendemos a pensar que los consumidores europeos siempre son mejores que los nacionales. Quiero ser optimista. Pero tengo mis dudas sobre la clarividencia de nuestros directivos financieros y políticos. Si en algo puedo echar una mano, ni que decir tiene que estoy disponible.

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Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene.

A tal efecto, y como ya comentamos en este blog hace unos meses, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! (nos acercamos ya a los 400 miembros). El grupo lo lance yo mismo. Pero a día de hoy yo no tengo ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica.

En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo estamos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, acampadas, colectivos sociales de defensa de derechos, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés.

Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.

A finales del pasado verano ya pusimos en conocimiento de los referidos movimientos sociales las conclusiones de nuestro primer debate sobre MERCADO Y POLITICAS PUBLICAS DE ALQUILER DE VIVIENDA (versión octubre 2011).

Hemos dedicado los meses de otoño y parte del invierno a nuestro segundo debate sobre MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL (en el link que os dejo hay unas notas introductorias al tema, que pretendían provocar y ayudar el posterior debate).

Finalmente hemos llegado a un "Documento (versión febrero 2012) de conclusiones sobre la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social" que ponemos a disposicón de todo aquel que quiera usarlo para formarse-reflexionar-actuar. Os agradeceríamos que divulgárias en vuestro entorno la existencia del mismo.

Y acabo con lo que viene siendo la regla fundamental de los debates que estamos teniendo en este grupo "Nadie sabe más que nadie y entendemos que entre todos sumaremos más pares de ojos".  

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Recientemente dos entidades públicas (la Gerencia de Servicios de Vivienda, Urbanismo y Actividades GSHUA de la Diputación de Barcelona y la Asociación Española de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda (AVS)) me han pedido que reflexione sobre la nueva agenda local en materia de urbanismo y vivienda, en estos tiempos de crisis financiera, recesión económica y recortes en el sector público.

Fruto de esa reflexión, que empezó en unas jornadas de las que di cuenta en este blog hace unos meses, he redactado un artículo (que será publicado por la Diputación de Barcelona en breve y que, de momento, no puedo compartir) y una presentación para otras jornadas.

En ambos materiales analizo las causas de la situación actual, sugiero reformas extructurales para que en el futuro no nos veamos de nuevo en una situación parecida a la actual y aporto una serie de técnicas, proyectos, productos y servicios que pueden ayudar a corto plazo y de forma pragmática (creo) al sector local del urbanismo y la vivienda a seguir prestando un servicio a la sociedad.

Por si todo esto es de interés para alguien, dejo la presentación y hago saber a responsables políticos, gestores públicos y técnicos del sector que, personal y profesionalmente, estoy comprometido con las soluciones que describo y que estaría encantado de ayudar a implantarlas allí donde se consideren de interés. 

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• NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE
• LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE
•  NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA
• REHABILITANDO LA REHABILITACION
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• EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

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• PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE
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POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

• PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ
• EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO
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• PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013 
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El sector público español se desenvuelve hoy en un contexto extraordinariamente adverso. Las restricciones financieras provocadas por la crisis financiera global y los programas de contención del gasto público que han seguido a los rescates públicos del sector financiero e inmobiliario hacen hoy en España mucho más difícil la prestación de unos servicios públicos “a la europea”.

Antes de abordar algunas posibles soluciones a la actual situación del sector público español, entiendo que es necesario hacer una valoración de la génesis causal de la situación actual. Es frecuente leer en estos días informaciones que dibujan al sector público español como sobredimensionado, derrochador, poco profesional, detractor de recursos privados y limitador del desarrollo socio-económico. Sin perjuicio de evidentes márgenes de mejora, esta caracterización no solo no es justa, sino que se da de bruces con la realidad fáctica expresada en datos objetivos.

En España algo más de 12% de sus trabajadores lo son del sector público (datos OCDE 2008). Países que consideramos referentes de eficiencia y eficacia como Estados Unidos o el Reino Unido están en la banda del 14 al 18%. Y los campeones mundiales de la competitividad y los entornos atractivos para la inversión extranjera, los estados escandinavos, superan en ocasiones el 25%. Por tanto, en España no tenemos demasiados trabajadores públicos, sino más bien todo lo contrario.

Otro dato al que se hace referencia habitualmente en los medios de comunicación en estos momentos es a la presunta excesiva presión fiscal y detracción de recurso del mercado y la sociedad. La realidad es que España es uno de los países de la OCDE con una menor presión fiscal (menos de un 30% de nuestro PIB), lejos de la media de la UE (40%) y a años luz de los escandinavos (50%). Consecuentemente, nuestro sector público consume menos recursos que los de nuestro entorno. Otra cosa es que, dado nuestro elevado nivel de fraude fiscal (sobre el 30% de nuestro PIB) la carga fiscal, liviana en términos de hacienda comparada, es severa al ponerse sobre todo en los hombros de trabajadores con nómina (IRPF) y consumidores (IVA e impuestos especiales).

Finalmente, es frecuente leer y escuchar que buena parte de nuestro sector público se dedica al buen vivir, sin aportar nada positivo a la sociedad española. Demagogia aparte, cualquier ciudadano que pague impuestos y reciba servicios públicos puede apreciar el duro y buen trabajo que realizan, entre otros, nuestros sanitarios, docentes, policías, militares y trabajadores sociales. Siendo estos, por cierto, casi dos terceras partes del total de nuestros trabajadores públicos. Tampoco creo que sea debatible la relación calidad-coste de servicios públicos españoles como el sanitario, educativo o de pensiones. En España es imposible obtener a ese precio y con esa calidad el mismo servicio en el mercado. Además muchos de los estados de la UE gastan más que nosotros para servicios de igual o incluso peor calidad (vg. servicio sanitario público). Ergo, la crítica de ineficiencia e ineficacia, tampoco parece justificada

Por otra parte, a pesar de que las críticas sobre recientes despilfarros son totalmente justificadas (yo mismo las ha hecho en este blog en relación a cierto urbanismo y ciertas infraestructuras), no podemos dejar de reconocer el salto que ha dado España en materia de infraestructuras de transporte y todo tipo de equipamientos comunitarios. Sin el papel tractor y vertebrador del sector público no estaríamos donde estamos.

Todos estos datos y apreciaciones no pueden ocultar el retraso social-público de España en relación a nuestros socios europeos. Gastamos menos que ellos en servicios públicos, tenemos menos empleados públicos y nuestros servicios públicos, siendo dignos y habiéndose mejorado con mucho esfuerzo en las recientes décadas, distan mucho de ser los propios de un estado del bienestar con capacidad para “promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integran sean reales y efectivas; remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitar la participación de todos los ciudadanos en la vida política, económica, cultural y social”. España es aún un país con con varias convergencias europeas por hacer en materia de servicios públicos y derechos ciudadanos (muy notablemente en materia de dependencia y el cuarto pilar del estado del bienestar en general). Lo que tiene, no solo evidentes efectos en términos de igualdad socio-económica (no hay más que comparar nuestro coefciciente de Gini con el de muchos de nuestros socios de la UE-15), sino que también provoca no pocas externalidades a nuestro tejido productivo y fuerza laboral.

Por otra parte, es evidente que en estos momentos los servicios públicos en España están siendo atacados por los mercados y los partidos políticos de praxis neoliberal, con la excusa de la crisis (en realidad, crisis-estafa). Como reacción a este fenómeno toda la geografía española está asistiendo a movilizaciones de colectivos en defensa de los servicios públicos y de varios derechos ciudadanos. Muy especialmente, de los derechos a la educación (Escuela Pública Para Todos en Madrid - 1 y 2-), salud (Dempeus per la Salut Pública en Cataluña) y vivienda (Plataforma de Afectados por la Hipoteca por toda España). Suscribo todas estas movilizaciones en defensa del sector público, el estado del bienestar y los servicios públicos. De hecho, trato de echar una mano donde puedo, especialmente en los campos en los que se algo. Es tiempo de resistencia. Es tiempo de trazar líneas rojas. Es tiempo de luchar por nuestro futuro y el de nuestros hijos. Sin duda. Aunque también creo que es tiempo de alguna cosa más.

No podemos negar que el sector público español añade a sus problemas tradicionales propios del retraso social, otros más o menos nuevos, que han estallado en la actual coyuntura de crisis. En primer lugar, hay un desfase entre los ingresos estructurales y los gastos. Este desfase se puede cubrir con una homologación de la presión fiscal y fraude fiscal españoles a la media de la UE. Hay mucho margen de mejora en la recaudación fiscal, sobre todo recaudando impuestos entre las clases más acomodadas y menos productivas (que son las que menos impuestos pagan en nuestro país), sin por ello mermar posibilidades a nuestro tejido productivo o al consumo. Yo no confundo capital rentista o especulativo con capital que mezcla trabajo, financiación y materias para aportar plusvalor económico y bienestar social general. Lo primero debe ser desincentivado con fuertes impuestos. Lo segundo debe ser cuidado por el estado, sin menoscabo de la aplicación general del prinicpio constitucional de la progresividad fiscal. Pero, además de aumentar ingresos, también es claro que hay mucho recorrido en términos de reducción del gasto público en cada servicio como consecuencia de la aplicación de medidas de eficiencia y eficacia en la gestión pública. No hablo de reducir el gasto público, que creo debe subir hasta homologarse con la UE-15. Sino de reducir el gasto por servicio y per capita con la aplicación de técnicas de gestión que mejoren la eficiencia y la eficacia.

Es innegable la existencia de una serie de males en las Administraciones Públicas que debemos atacar. Entre ellos podemos citar los siguientes: rigidez, compartamentalización, lucha por las competencias en vez de trabajo en red orientado a la consecución de objetivos en tiempo y coste, escasa tradición de la medición del desempeño y los resultados, duplicidades administrativas, inexistente política activa de recursos humanos, dificultad para el control de costes, exceso de táctica y defecto de estrategia o inexistencia de mecanismo de financiación específicamente públicos.

Pero también es innegable que hay muchas técnicas a nuestra disposición mucho más beneficiosas a largo plazo para la sociedad en su conjunto que prácticas que estamos viendo en estos días: venta de activos públicos, privatización, reducción de servicios públicos o inyección de recursos públicos a cambio de nada a sectores privados necesitados de un salvamento.

Entre los posibles caminos a transitar debemos señalar todos aquellos que pertenezcan a la cultura del “entre todos, algo más lento y mejor”. España ha hecho un esfuerzo brutal (en términos cuantitativos, cualitativos y temporales) en materia de hardware (infraestructuras) y a partir de ahora debemos priorizar su ultrautilización y todo lo relativo al software social, público y mercantil (conocimiento orientado al tejido productivo y los servicios públicos). 

Para conseguir estos objetivos debemos aplicar medidas en materia de sinergias públicas, desapalancamiento financiero, financiación específicamente pública, una nueva forma de provisión del personal público y colaboración público privada en su triple vertiente: gestión de servicios públicos por parte de entidades profesionales sin ánimo de lucro (no confundir con grupos de voluntarios; yo me refiero a entidades que facturan por sus servicios, que pagan a sus empleados y tributan por su actividad, pero no reparten beneficios), empresas privadas con capacidad de gestión de lo público con ahorros de costes o mejoras en el servicio constatables y constatadas y cooperativas de profesionales que presten servicios públicos de acceso universal a través de contratos-programas con las administraciones. De todas las medidas que he citado, me detendré sobre la última: la cooperación estado-mercado-sociedad.

A mi juicio, los tres tipos de gestión mancomunada de los servicios públicos entre estado-mercado-sociedad pueden rendir extraordinarios beneficios para la sociedad, siempre que sean usados allí donde son necesarios por aportar valor colectivo y siempre que tengamos en cuenta una serie de líneas rojas. Algo ya he comentado en este blog sobre la conjunción de esfuerzos de estado-sociedad-mercado en materia urbana y de vivienda. A ello me remito ("mientras tanto" RE y CO 1 y 2) y en las líneas siguientes quiero tratar de generalizarlo al conjunto de los servicios públicos.

Por valor colectivo, me refiero a plusvalor social disfrutable por toda la ciudadanía con capacidad de producir igualdad de oportunidades (es importante no confundir cualquier actividad del sector público con un verdadero servicio público) y de mejorar las capacidades del tejido productivo (en este punto es bueno no confundir capital con capitalismo y producción con especulación).

En cuanto a las líneas rojas, yo creo que deben existir en materia de titularidad, universalidad del acceso, financiación, calidad del servicio, condiciones de trabajo de los profesionales, inversión y reposiciones para garantizar la viabilidad del equipamiento o servicio, control de los costes finales reales, planificación, objetivos y estrategias, etc. A mi juicio, son absolutamente innegociables la titularidad pública de los servicios públicos (de todos), el acceso universal a los mismos (para todos) y la forma de financiarlos (con los impuestos de todos). Aprovecho para señalar que los llamados copagos, no son sino repagos, al menos para los que pagamos nuestros impuestos y no evadimos la acción del fisco. De la misma manera, debe ser innegociable la dignidad de las condiciones laborales de todas las personas que directa o indirectamente trabajen para el sector público. Y siempre debe garantizarse que la introducción de empresas, entidades sin ánimo de lucro y cooperativas de profesionales efectivamente reducen los costes y/o mejoran los servicios, sin que una deficiente política de inversiones y reposiciones haga inviables a futuro los servicios cuya gestión se ha externalizado. No hay ni que mencionarlo, pero un servicio público gestionado externamente, no deja de ser responsabilidad de la Administración y por ello sus facultades de control del gestor y rendición de cuentas ante los parlamentos y las ciudadanías no se pueden rebajar ni siquiera un ápice.

En otros países de la UE estos los tipos de gestión de los servicios públicos mencionados (entidades sin ánimo de lucro, cooperativas de profesionales y empresas), junto con la tradicional y troncal gestión directa y el sector público empresarial, están dando buenos resultados. Y, si bien es cierto que es de torpes importar de forma acrítica técnicas foráneas, es de necios no mejorar nuestros servicios públicos con innovaciones de probada eficacia y eficiencia en países de nuestro cercano entorno.

Considero que hay un tipo de servicios de titularidad pública que solo deben gestionarse de forma directa por la Administración o indirecta por sus empresas públicas. De hecho, una mayoría pertenece a este grupo. Otros susceptible de cooperativización de los profesionales que lo prestan. Y finalmente otro que puede ser susceptible de mejora en la gestión mediante determinado tipo de empresas privadas. La clave está en saber cuál es la mejor opción para cada servicio y cual es la mezcla global óptima para el sector público.

No comparto una actitud bastante generalizada en la izquierda europea y española que considera cualquier cambio en el sector público que se salga de la gestión directa es una regresión y a quien lo defienda un traidor privatizador. Es evidente que los mercados sobrevuelan cual buitres sobre nuestros servicios públicos para mayor gloría de entidades privadas mercantiles con ánimo de lucro, muchas de ellas, además de carácter marcadamente especulativo. Pero, una cosa es defender a los servicios públicos de los ataques de los mercados, algo que debemos hacer. Y otra bien diferente es oponerse a cambios, mejoras y evoluciones que pueden hacer al sector público no solo más poderoso cuantitativamente sino más sofisticado cualitativamente.

Yo no estoy ni con los privatizadores ni con los inmovilistas. En el debate político supongo que estaré en minoría, pues ganan por goleada los privatizadores y los defensores del sector público son, en no pocas ocasiones, bastante inmovilistas. Si se me permiten las expresiones, el debate político está plagado de neoliberales que salivan ante los suculentos manjares que quieren ofrecer en banquete a sus jefes corporativos y de gente de izquierda bastante conservadora, bienintencionada, pero algo peligrosa. Fuera del debate político, creo ser parte de una amplia corriente en la sociedad española que quiere y paga (vía impuestos) unos servicios públicos amplios, dinámicos, cercanos, profesionales y con capacidad de generar verdadera igualdad de oportunidades, sin por ello desincentiva los genios creativos e innovadores.

Dicho de otro modo, la garantía de la igualdad de oportunidades y del bienestar general pasa inequívocamente por disponer en España de un sector público poderoso que sepa metabolizar lo mejor de la sociedad y el mercado, sin desviarse de su fin fundacional: reducir el miedo, incrementar la dignidad y posibilitar el desarrollo y bienestar integrales, sin menoscabo de la innovación y creatividad social y mercantil. En nuestras manos está. Animo a concejales, directores, consejero y ministros a ser audaces y ambiciosos. Animo a la ciudadania a ser activa en este debate. Y, en la medida de mis posibilidades personales, profesionales y socio-políticas, trataré de aportar mi grano de arena a esta cuestión. 

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La crisis y los recientes cambios de gobiernos en todos los niveles administrativos están produciendo una especie de efervescencia legislativa en materia de urbanismo y vivienda.

Que yo haya tenido noticia, la Administración General del Estado y CCAA tan significativas como Cataluña, Madrid, Andalucía y Euskadi ya han modificado importantes piezas de su arquitectura legal urbana y residencial o están en trance de hacerlo.

La lista no es, en modo alguno, exhaustiva, pero son muy destacables las siguientes modificaciones legislativas:

• Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes del Gobierno de la Nación.
• Leyes Omnibus catalanas (Ley 8/2011 de medidas fiscales y financieras, Ley 9/2011 de promoción actividad económica, Ley 10/2011 de simplificación y mejora de regulación normativa y Ley 11/2011 de reestructuración del sector público).
• Ley 6/2011 de medidas fiscales y administrativas de la Comunidad Autónoma de Madrid.
• Modificación en marcha de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucia.
• Y el inicio del proceso de modificación de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi.

Si hacemos una lectura conjunta de todas ellas, comprobamos que se intenta desplegar al unísono el siguiente arsenal de medidas:

• Enésima prórroga para la valoración del suelo urbanizable programado. Se le sigue aplicando la valoración con expectativas urbanística de la Ley 6/1998 y su tiempo. Y no se aplica la que le debería corresponder según la apuesta central del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 2008. Hablando el plata, los suelos en manos de los bancos y promotoras (dicen que hay stock comprado, señalado u optado como para construir 2.8 millones de nuevas viviendas) que no valen nada o casi nada, se pueden seguir valorando a los precios del momento álgido de la burbuja. Maquillaje contable para evitar la quiebra de buena parte de nuestro sistema financiero. Pero también una forma de mantener artificialmente altos los precios de suelo y vivienda. Algo criticado hasta por las ultraneoliberales agencias de rating.
• Recuperación de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF (hasta 9.040 euros por contribuyente, año y declaración). Una política que al Estado le ha supuesto dejar de ingresar casi 80.000 millones de euros en los últimos años (mucho más del doble de lo que hoy nos gastamos en políticas públicas de vivienda), que tiene por teórico fin abaratar el acceso a la vivienda de los españoles. Pero que es obvio que no sirve a otro fin que no sea traspasar dinero del bolsillo de los contribuyentes al bolsillo de los promotores y financieros que venden viviendas por encima de su precio objetivo. Insistir en este error es una mala idea, como explican en este artículo dos economistas de prestigio.
• Reducir el IVA de la compra de vivienda o rehabilitación de la misma de forma temporal, al menos dos años. El estímulo a la rehabilitación puede ser de interés. Aunque los ya introducidos por el Gobierno del PSOE no han evitado el desplome de este tipo de operaciones en el 2011. Pero el estímulo fiscal a la compra de vivienda como forma de absorber nuestro stock demuestra que el Gobierno del PP no contempla ni siquiera parcialmente el alquiler como solución residencial estructural y sobre todo como forma de movilizar en este momento parte de nuestro enorme etock de vivienda vacía nueva y usada. Cosa que le recomiendan expertos de todo tipo de inclinaciones ideológicas.
• Reducir, flexibilizar, relativizar y/o municipalizar las cesiones para Sistemas Generales y Sistemas Locales. El sector de la construcción no consigue promover y vender unas nuevas viviendas que España no necesita y que los españoles no podemos pagar. Ante ello, nuestros responsables públicos han pensado que reducir o eliminar las cesiones de suelo para parques, espacio público, colegios, hospitales y centros de salud, tanatorios, centros deportivos, centros culturales, infraestructuras de transporte, etc es algo que puede reducir los costes de producción de la vivienda. Piensan que reduciendo unos muy reducidos costes (para los privados) volverá a florecer la producción de vivienda, la firma de hipotecas y las ventas de las mismas. Tal cosa no sucederá en un momento en que la demanda no da de si. Aunque si produciremos, por unos magros ahorros de costes privados, una ciudad de mucha peor calidad y con más externalidades (públicas y colectivas).
• Reducir, flexibilizar, relativizar y/o municipalizar las reservas legales de suelo para vivienda protegida. Aunque las series históricas demuestran que a más vivienda protegida menor precio de la vivienda, se sigue promoviendo el mito de que la vivienda protegida encarece la libre. Por ello, se reducen las ya de por si exiguas reservas de suelo para vivienda protegida con la vana idea de seguir produciendo nueva vivienda libre en venta.
• Ampliación de la validez temporal de las licencias de obras ya concedidas para promociones que no se inician por falta de financiación. Esto ya bordea el género del humor. Los promotores que no edifican nueva vivienda por carecer de financiación ellos para construir y los compradores para comprar, por la simple ultractividad administrativa de una licencia a punto de caducar, no van a estar ni en mejor ni en peor situación. Pero ahí esta como medida de rescate público al sector inmobiliario privado.
• Agrupar las autorizaciones medioambientales y urbanísticas con el onjetivo de reducir los plazos y dinamizar la burocracia administrativa. Se llega a hablar incluso de "ventanilla única" urbanística. Bien está la búsqueda de la eficiencia y eficacia en el ámbito administrativo. Ojalá se avance en ello. Pero en el país que ha sido capaz de producir durante casi diez años más vivienda que en el Reino Unido, Francia, Italia y Alemania a la vez, no parece que nuestro urbanismo sea precisamente lento y retardador. Y sea como fuere, parece que no queremos admitir que el urbanismo debe ser un proceso de decantación razonada y pausada, habida cuenta de los efectos que produce en la sociedad y el medio durante décadas e incluso siglos.
• Reducciones de la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el urbanismo al mínimo legal exigido por el TR de la Ley del Suelo estatal del 2008: en el caso andaluz el 5% (tres veces menos que el máximo legal del 15%). Otro cambio más que pretende reducir los costes de producción de los promotores inmobiliarios privados a costa de dañar la calidad integral de la ciudad producida, la capacidad de control público del urbanismo en su conjunto y la salud de la hacienda pública. No quiero meterme en el debate central (¿quien produce las plusvalías urbanísticas? ¿debe el derecho de propiedad estar anudado al derecho a edificar? ¿a quien pertenecen las plusvalías urbanísticas ex ante? etc), pero es claro que este tipo de medidas nos apartan del urbanismo europeo. Y no sé si estamos para dar lecciones a nadie, habida cuenta de nuestros recientes años de vino y rosas.
• Aumentos de edificabilidades. En algunos lugares pueden estar más que justificadas para compactar ciudades difusas. Pero mucho me temo que en el contexto en el que nos encontramos los responsables políticos solo pretenden aumentar los ingresos, además de reducir los costes, de los promotores inmobiliarios privados. Con lo que, como hemos comentado, se antepondrá una vez más el plan de negocio de las empresas privadas al interés general en juego en el proceso urbanístico.
• Monetarizaciones de cesiones de suelo a los municipios. Ni reduce gastos ni aumenta ingresos de los promotores privados, pero si flexibiliza el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas con la comunidad. Puede tener un efecto desfavorable sobre la cantidad, calidad y localización de las dotaciones de uso comunitario. Estas en algunos lugares de España son excedentarias en cantidad y calidad. Pero otros lugares presentan déficits cuantitativos y cualitativos que podrían verse aumentados por este tipo de medidas.
• Relativización de los límites de crecimiento urbanístico en función de la población preexistente. Andalucía ha sido una Comunidad Autónoma pionera en este menester (imponer límites legales al crecimiento urbanístico) ante el alud de minipueblos que aprobaban macrourbanizaciones beneficiosas para las arcas municipales, pero calamitosas para la sociedad en su conjunto. Pues bien, parece ser que estos mecanismos de control del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía podrían relajarse. Greenpeace es de esta opinión.
• Volver a permitir el encadenamiento de largas series de modificaciones parciales en los Planes Generales de Ordenación Urbana de cada ayuntamiento sin acometer una reforma integral del PGOU. Se introducen estas medidas en pos de la agilización, pero no debemos dejar de reflexionar sobre los efectos que dicha práctica ha tenido en nuestro pasado más reciente. La ciudad se construye a golpe de acuerdo inmobiliario-financiero santificado por el municipio, prostituyendo el PGOU, trabajando al margen del mismo y recurriendo las mas de las veces a la política de hechos consumados.
• Facilitar la legalización de urbanizaciones y edificaciones ilegales, especialmente en nuestras costas. Este es un problema de primera magnitud en España. Pero como recientemente nos ha anunciado por la prensa, el Ministerio del Ramo entiende que es prioritario legalizar y proteger la propiedad (ilegalmente adquirida) para reactivar la economía española. Será que soy muy torpe, pero no veo la relación entre una y otra cosa.

Todas estas medidas en su conjunto buscan seguir produciendo nueva vivienda en propiedad con su hipoteca en un país con 6 millones de viviendas vacías (INE dixit), 5 millones de parados y una deuda privada (empresas y familias) que supera el 200% del PIB anual español. Juzguen ustedes mismos los útiles que van a ser estas medidas a corto plazo.

El hilo conductor de todas estas modificaciones normativas es el intento de vuelta a los "buenos años" vividos desde mediados de los 90 del pasado siglo hasta el estallido de la burbuja financiera mundial y la inmobiliaria nacional. Podemos hablar de revisionismo en relación a un intento de momento fallido de europeización del urbanismo y la vivienda en España. Pero si tenemos que definirlo solo con una frase, debemos decir que los gestores de la fiscalidad, economía, urbanismo y vivienda de España en los próximos años tiene una fé neoliberal muy notable que les hace pensar que el mercado y las finanzas son la solución y el estado el problema. Y digo fé, pues estamos ante un fenómeno casi religioso. Las externalidades producidas por años de liberalización del suelo y la vivienda en España para nada apuntan a que el mercado sea la solución y el estado es el problema. Pero algunos gestores, como ciertos periodistas, no están dispuestos a no publicar una noticia, solo porque la misma no exista. Máxime si la publicación de la noticia falsa deja pingues beneficios a unas pocas, pero muy poderosas personas.

Siempre recurro a la misma metáfora, pero creo que sigue siendo muy gráfica y explicativa. En los últimos quince años en España, en materia urbana y residencial, nos hemos pegado con la mano derecha un martillazo tremendo en un dedo de nuestra mano derecha (burbuja inmobiliaria). Tanto el mercado como nuestros poderes públicos se aprestan a superar este problema con un nuevo martillazo de la misma mano en el mismo dedo. Al socaire de una dinamización de la actividad económica, se pretende sentar las bases de una  nueva burbuja inmobiliaria. Por el momento, será un esfuerzo esterial, dado que no hay martillo con el que golpearse (demanda solvente, acceso al crédito, confianza del consumidor, etc). Pero cuando la economía y el empleo se recuperen, las medidas fiscales y urbanísticas adoptadas (y las hipotecarias y de servicio público no tomadas) nos llevarán a golpearnos con el mismo martillo en el mismo dedo (aún herido), con lo que el daño será mayor que el que ahora estamos sientiendo. 

Dice el refranero que los esfuerzos inútiles producen melancolía. Pero la frase no es aplicable a este caso. Pues este esfuerzo no será inútil, sino contraproducente. Y no producirá melancolía, sino mucho sufrimiento, especialmente entre las clases sociales más endebles. Aunque tampoco será menor el daño producido en nuestro tejido productivo, prestigio internacional y medio ambiente. Pero es lo que hay. Los pirómanos del ayer, son hoy los bomberos en busca del nuevo fuego sagrado de mañana.

Lo pagaremos todos. Aunque, claro está, unos en mayor medida que otros. E incluso, habrá unos pocos que sacarán una vez más pingues beneficios individuales de la nueva tragedia colectiva.

Como siempre digo en este blog, espero estar total y absolutamente equivocado en todo lo relativo a presagios funestos. Espero quedar en ridículo por mis preducciones. Espero que en el futuro dispongamos de mejores ciudades y vivienda digna para todos, con respeto al medio ambiente y en el seno de un empleo, sistema financiero y economía saneadas. Pero ...

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Los amigos y amigas de PAISAJE TRANSVERSAL han iniciado un debate on line sobre el problema de la vivienda en España (1 y 2).

Este debate virtual tendrá su réplica presencial en la mesa del CLUB DEBATES URBANOS de MADRID que se desarrollará el próximo día 24 de enero en el Círculo de Bellas Artes de la capital.

También me consta que varias asambleas del 15M, DRY, PAH, etc están debatiendo sobre estos problemas de forma intensa.

Como materiales que puedan servir para la formación-reflexión-acción, Paisaje Transversal está publicando una serie de artículos sobre diversos asuntos conectados con este debate.

Yo he sido el autor de dos de ellos (los relativos al tratamiento de la vivienda vacía). Aprovecho para agradecer a Jon Aguirre Such el encargo de los artículos. Se ve que, después de que hace unas semanas escribiéramos a cuatro manos sobre el derecho a la vivienda, aún le siguen quedando ganas de colaborar conmigo, cosa que yo celebro. También agradezco públicamente a Sara Hernández. Pozuelo su inestimable ayuda con los textos.

Por su parte, Lidia, de la OFICINA DE VIVIENDA, ha publicado el hasta ahora tercer artículo de la serie titulado EL FANTASMA DE LA DACION EN PAGO: TRUCO O TRATO.

Os dejo los enlaces a mis dos artículos por si son de interés para alguien.

• EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN LOS PAISES MAS AVANZADOS DE LA UE
• EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN ESPAÑA

Por ordenar un poco el tráfico, es mejor tener los debates que sean oportunos sobre estos dos artículos en la web de Paisaje Transversal (donde ya han comenzado los intercambios de pareceres e información), antes que en este blog.

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Final de año suele ser para mi una época de reflexión sobre la vivienda, las políticas públicas y el urbanismo. Desde hace años doy clase en diciembre en la UPC de Barcelona. Ahora por partida doble, pues además de la que doy desde hace más de un lustro en el CPSV que dirige Josep Roca, también doy una en el Laboratorio Vivienda Siglo XXI que dirige Zaida Muxi. La conjunción de cierre de ejercicio y clases suele producir todos los años un cierto efecto de replanteamiento de lo que pienso sobre estos temas. Este año, además, coincide un gran cambio de ciclo político en el marco de una crisis que favorece el replanteamiento de viejas y nuevas ideas. Y por decirlo todo, hace unos quince años que trabajo y reflexiono, de una u otra forma, sobre las políticas públicas de vivienda y me ha dado por echar un poco la vista atrás.

Un poco por todo lo anterior, creo que la presentación que he utilizado en las dos clases a las que hago referencia, INSTRUMENTOS JURIDICO-ADMINISTRATIVOS AL SERVICIO DE LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA, condensa mi posición en relación al encaje de las piezas estado-mercado-sociedad-tecnocracia en el juego urbano y en particular en lo relativo al derecho a la vivienda.

Si tuviera que resumir en muy pocas líneas esta presentación, diré que considero que estado, mercado, sociedad y expertos tenemos todos un papel que jugar en la provisión de vivienda y la mejora de la calidad de vida urbana. Como en la cocina, el secreto está en la mezcla de la masa. Siempre he sido un defensor del servicio público de vivienda y lo sigo siendo. Pero  además añado que hay cosas que el mercado sabe hacer bien (aunque de muchas es mejor tenerle bien lejos) y otras que solo las haremos de manera integral y funcional si cuentan con el impulso de la sociedad civil en materia urbana y de vivienda. Finalmente, creo que los "expertos" tenemos una gran responsabilidad a la hora de poner de relieve las externalidades y beneficios de las acciones de los diferentes agentes implicados, así como en relación a cooperar con la puesta en marcha del mayor número de buenas prácticas (administrativas, mercantiles y cívicas) posibles. 

Y si tuviera que resumir en pocas palabras mivisión del momento actual, diría que, MIENTRAS TANTO (se recupera o no el mercado, la hacienda pública, las entidades financieras, la UE, etc y volvemos o no "a la normalidad" de los "buenos tiempos" de ilimitada expansión de lo urbano e inmobiliario), hoy es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, recualificar, reutilizar,  repensar desde el punto de vista energético y medioambiental ... ) y  CO (mutualizar o cooperativizar desde la sociedad civil algunas de las tareas del proceso de producción del parque de vivienda, así como de la calidad de vida urbana que debe ir anexa al mismo). 

El "mientras tanto" es un préstamo. Por lo tanto cito su autoría: Manu Fernandez de Naider y su concpeto "urbanismo adaptativo". El RE y el CO son de creación colectiva y están un poco en el acervo de muchos de los que nos dedicamos a esto. Yo he resumido mi forma de ver este acervo en un reciente post titulado CO, pero que en realidad habla tanto de los asuntos RE como de los asuntos CO.

Para acabar este post os dejo un listado-resumen de mis posts del 2011.

LISTADO-RESUMEN POST 2011 BLOG LEOLO:

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(fotografía realizada por Asier Gallastegui -Korapilatzen-) 

Hace ya algunos meses que sostengo que el presente y futuro del sector inmobiliario español y vasco debería ser básicamente RE y CO.

Por RE entiendo todas aquellas técnicas que sirven para reutilizar, reformar, rehabilitar, regenerar, recualificar ... los elementos urbanos ya existentes. Yo personalmente, entre los asuntos RE incluyo la movilización de vivienda vacía hacia su alquiler y por extensión la europeización del raquítico, poco profesional y poco accesible alquiler privado y el casi inexistente alquiler público. Obviamente todas las políticas públicas de rehabilitación y regeneración urbana, la colaboración público privada en la materia y las empresas privadas dedicadas a estos menesteres, así como la rehabilitación energética y medioambiental forman parte también del mundo RE. En los últimos meses he publicado varios posts sobre estos asuntos y a ellos me remito (Ley de Economía Sostenible, Nuevo derecho para un urbanismo emergente en la ciudad ya existente, Ahorro, eficiencia energética, EERR, edificios y viviendas ¿tiempos de cambios irreversibles, Nuevas oportunidades empresariales en rehabilitación urbana, ¡ Con la de casas vacías que hay en la ciudad !, etc).

Por CO entiendo todas aquellas técnicas que sirvan para hacer trabajar en materia urbana y de vivienda de forma eficaz, eficiente y conjunta al mercado, el estado y la sociedad civil. En España tendemos a pensar que la vivienda es una cuestión solo del mercado. Pero nuestros socios comunitarios nos enseñan, con mejores resultados que los nuestros y un balance más equilibrado coste-beneficio, que hay un enorme campo de trabajo en materia urbana y de vivienda para el sector público, las empresas y las entidades profesionalizadas sin animo de lucro. Yo personalmente incluyo en los temas CO las cooperativas de vivienda. O por decirlo de una manera que nos aleje un tanto de nuestra mejorable tradición en la materia, hay un inmenso potencial para las iniciativas urbanas tejidas entre ciudadanos (la mayoría en España propietarios de vivienda), diversos tipo de profesionales, las entidades financieras, las empresas y las Administraciones Públicas. Y entre las iniciativas CO que aún no se han ensayado en España de forma apreciable creo que debemos citar las cooperativas de vivienda en régimen de uso vitalicio. Algo de lo que también he hablado en ese blog  (Otras viviendas: cohousing)

Pues bien, en estos momentos las iniciativas RE en España están totalmente paralizadas por falta de financiación privada, subvenciones públicas y profesionales especializados en la materia. Siendo España un país con millones de viviendas vacías (entre 2 y 3.5 en funcioón de la fuente que se consulte), suelo gestionado/adquirido para millones de viviendas (2.8 millones) y con cientos de miles de viviendas en curso de producción, es inexplicable que los temas RE no arranquen. O por decirlo con más precisión, solo puede explicarse en términos de lobbies (sobre todo el financiero) y política. El PP, PSOE y CIU están totalmente de acuerdo sobre la prioridad: salvar con fondos públicos al sector financiero herido por sus activos inmobiliarios tóxicos. Aún a riesgo de congelar el precio de la vivienda en niveles elevados no justificables y secar la financiación de cualquier operación inmobiliaria orientada a los asuntos RE. Dicho lo cual, a uno se le antoja que la explicación de la falta de ritmo de los asuntos RE en la España de hoy no es un problema político, sino de falta de salud mental colectiva. Ladrillismo, enfermedad que oscila entre la bulimia y la anorexia urbanizadora y edificadora.

Paradójicamente las inicitivas CO están viviendo una pequeña primavera floreciente. No es que mercado, estado y sociedad se hayan lanzado en España a promover cooperativas de vivienda en alquiler o cesión de uso al modo holandes, austriaco, sueco, italiano o uruguayo. Ni mucho menos. Estas iniciativas siguen siendo minoritarias. Pero se observa que ciertos promotores están comercializando sus viviendas a través de la creación de "cooperativas de compradores", consiguiendo financiación para sus ventas con más facilidad, trasladando el riesgo promotor a los adquirentes (que son los verdaderos promotores y no meros compradores) y pasando ellos de una posíción de promotor a otra de constructor y/o gestor de cooperativas.

Por diferenciar diré que en las pasadas semanas he tenido noticias de las siguientes cuestiones RE en mi entorno más cercano:

1. Vivienda libre cooperativa low risk. Promotores privados de vivienda libre que "comercializan" sus viviendas a través de cooperativas "de compradores".
2. Vivienda libre cooperativa low cost. Promotores privados de vivienda libre que, a través de la técnica cooperativa abaratan costes y reducen riesgos, vendiendo vivienda libre casi al mismo precio que la vivienda protegida.
3. Vivienda protegida cooperativa impulsada por la propia Administración. CCAA que se están planteando que la única salida para sus stock de vivienda protegida terminada y no colocada es la cooperativización de los adjudicatarios.
4. Cooperativas de vivienda protegida en alquiler. Ayuntamientos dispuestos a ceder suelo a gestores de cooperativas con capacidad de poner en marcha una cooperativa de alquiler o cesión de uso. 
5. Cooperativas de vivienda tutelada para mayores. Hay intentos para hacer nacer las cooperativas de vivienda libre tutelada para personas mayores. De momento, es un modelo casi experimental en España que ya recibe premios de UN Habitat en otros estados de la UE (como en otro millón de cuestiones urbanas y sociales, la iniciativa premiada por la ONU es sueca).

Puede ser que en el futuro los viejos gestores cooperativos de vivienda de toda la vida (dejo arriba links a sus asociaciones españolas y vasca) se den la mano con promotores privados, ciertas administraciones públicas, nuevos tipos de consumidores y una emergente hornada de profesionales de la gestión urbana con una mentalidad diferente: las búsqueda de trabajo sostenible en el tiempo (no el beneficio máximo a toda costa), el low cost (máximas prestaciones al mínimo precio), la ecoeficiencia (que en los años venideros es ahorro, además de respeto al medio) y la limitación al máximo del apalancamiento financiero (el más bajo LTV posible, visto lo que hemos visto en los últimos años).

La incógnita más relevante es saber que pensarán de todo esto Estado y sector inmobiliario-financiero, una vez que hayan concluído su proceso de saneamiento. ¿Seguiran entre la bulimia y la anorexia sin buscar los tiempos medios? Tiendo a ser no demasiado optimista ...

Sea como fuere, si usted es un alcalde, concejal, consejero de Comunidad Autónoma, promotor, gestor de cooperativas o grupo de ciudadanos con ganas de marcha en este terreno, sepan todos ustedes que aqui estaré, desde el derecho, preparado para compartir camino.

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Acabo de publicar, junto con el arquitecto Jon Aguirre Such, un artículo titulado ¡ CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD ! (que podéis leer, entre otros lugares, en Paisaje Transversal o Política de Vivienda Social).

Pretende ser una aportación al debate que en estos momento está habiendo en el seno del 15M, DRY, PAH, ATTAC, etc sobre la crisis habitacional-humanitaria (cientos de miles de desahucios en un país con millones de viviendas vacías), la situación del mercado inmobiliario-financiero (futuro banco público malo), las políticas públicas de vivienda (más bien la falta de las mismas) y las formas de reivindicación, lucha y legítima defensa (ocupación, reivindicación de un parque público de alquiler suficiente, así como impulso de las cooperativas de uso de vivienda tan comunes en otros lugares de la UE) que en materia de vivienda deberían impulsarse a favor de las personas más débiles, pero también en interés de la sociedad en su conjunto.

Opiniones, aportaciones, críticas y debate son bienvenidos.

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He estado trasteando un poco con el proyecto de presupuesto de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 (que con toda seguridad será aprobado, por contar con el apoyo del PP y el PSE, hoy mayoría en el parque vitoriano de La Florida -aqui se puede consultar el debate parlamentario en comisión sobre el asunto-) y he llegado a la conclusión de que las decisiones del Lehendakari Lopez en materia de vivienda cada día me recuerdan más al relato de Francis Scott Fitzgerald "El curioso caso de Bejamin Button", un hombre cada día más joven, hasta desaparecer. En este caso estamos ante un presupuesto cada vez más menguante que, de seguir esta lógica, va prácticamente a desaparecer.

La explicación oficial: estamos en crisis, hay que optar por las prioridades y relegar los asuntos que no son prioritarios para otro tiempo. Si uno pregunta a gestores públicos vascos avezados en temas urbanos, obtiene siempre la misma respuesta: la prioridad del PSE es el AVE y la vivienda pública importa poco o nada.

No me parecen de recibo estas explicaciones. Con la crisis habitacional que tenemos también en Euskadi, la vivienda no puede no ser una prioridad de un gobierno socialdemócrata. Y, por otra parte, en términos más generales, un gobierno socialdemócrata, además de controlar los gastos, puede/debe incrementar los ingresos para garantizar la suficiencia del estado del bienestar.

La marginación de las políticas públicas de vivienda por parte del Gobierno del Lehendakari es aún más inexplicable o incoherente si tenemos en cuenta que Patxi Lopez en la campaña electoral que le llevó a Ajuria Enea dijo que iba a doblar el presupuesto de vivienda.

Si lo pasamos a números y utilizamos el año 2009 (ya había crisis desde hacía casi dos años y fue el año de cambio de legislatura y gobierno) como año base, nos sale lo siguiente:

• Presupuesto del Gobierno Vasco en materia de vivienda en el 2009: 210 millones de euros (todas las cifras son excluyendo la capacidad de gasto de las sociedades públicas y participadas que, en cualquier caso, siguen la tendencia de la matriz gubernamental).
• Promesa del candidato a Lehendakari Patxi Lopez: 420 millones de euros al año.
• Proyecto de presupuestos para el 2012: menos de 130 millones (menos del 1.5% del presupuesto del Gobierno Vasco; menos del 0.2% del PIB vasco -los estados y regiones de referencia en la materia en la UE están en la banda del 1% al 2% de su PIB-).
• Debemos citar también los 42 millones de euros de Prestación Complementaria de Vivienda que gestiona el Departamento del Gobierno responsable de la política social y que forma parte de los 339 millones de euros de ayudas sociales (3.2% del presupuesto del 2012 y 0.5% del PIB vasco) tan polémicas en estos tiempos de crisis.

Primera conclusión, el candidato Lopez que prometió doblar el presupuesto de vivienda del Ejecutivo vasco, una vez recibida la makila de Lehendakari, casi lo ha reducido a la mitad y todo apunta a aún mayores recortes.

Pero no acaban aqui las malas noticias para el derecho a la vivienda en Euskadi, pues si analizamos los números, veremos que buena parte del presupuesto del Gobierno Vasco actual en materia de vivienda se basa en vender activos del sector público (privatizar malvendiendo hoy lo creado durante décadas por el sector público con el dinero de los contribuyentes y el trabajo de los empleados públicos). En una tendencia ya empezada en los dos pasados años, el Gobierno Vasco cifra la mitad de sus ingresos en ventas (derechos de superficie y garajes a particulares vascos y suelo y edificios de viviendas completos a fondos de inversión extranjeros). Sobre ambos temas ya me he posicionado y a los links me remito.

Y para cerrar, la última mala noticia, buena parte de las ventas previstas por el Gobierno Vasco (suelo y viviendas a fondos de inversión extranjeros) están en el aire, habida cuenta de la situación de los mercados financieros y de deuda pública europeos. Con lo que, si no se producen esas ventas (lo más probable en estos momentos), los presupuestos de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 serán incluso menores.

Así que, sin ánimo de ofender a nadie y con la sola intención de describir la situación, estamos ya en la mitad del presupuesto de vivienda del año 2009, se está acometiendo un programa masivo de venta de patrimonio del sector público y, además, está por ver si parte de esas ventas no se frustran y el presupuesto de vivienda se reduce aún más.

Y mientras el Gobierno Vasco margina presupuestariamente a las políticas públicas de vivienda, miles de viviendas privadas y públicas están vacías, cientos de trabajadores del sector público de la vivienda están desmotivados y con miedo al despido y en Euskadi tenemos 7 desahucios diarios a los que el Gobierno Vasco no presta ninguna atención (ni presta asesoría jurídica, ni media con las entidades financieras, ni ofrece alquiler social).

Todo mi afecto, apoyo y mejores deseos a mis amigos gestores y trabajadores vascos de políticas públicas de vivienda que tienen que operar en este contexto económico, presupuestario y político. Se les está pidiendo un verdadero imposible (hacer más y mejor con menos y peor). Ellos están poniendo todo de su parte. Pero debemos ser conscientes de que milagros no se pueden hacer a diario y que se está optando por dejar a la intemperie a gente empobrecida, mientras se protege de forma acrítica al sistema financiero que ha creado todo este embrollo financiero-inmobiliario. Es lo que hay ...

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