Los pasados días 26 a 31 de julio, de 10 de la mañana a 10 de la noche, al lado de las piscinas de Mendizorroza en Vitoria-Gasteiz, el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno vasco ha mantenido abierta una carpa como parte de una experiencia piloto de sensibilización juvenil en materia de vivienda. Hemos llamado a la campaña PIENSA EN VIVIENDA.

Con esta experiencia piloto pretendíamos atender los siguientes objetivos:

1. Sensibilizar a la población joven y cambiar estereotipos sobre aspectos relacionados con la vivienda.
2. Promover una cultura de sensibilización y prevención de malos hábitos, como la que puede existir en torno a la cuestión del tráfico, de la sanidad, de la educación, del género, etc.
3. Generar espacios de debate y participación, desde la reflexión sobre los actuales modelos de vivienda.
4. Poner a disposición de los adolescentes, que en breve se enfrentarán a descisiones personales en materia de vivienda, herramientas de análisis que les ayuden a tomar de manera reflexiva las citadas decisiones. 
5. Instar a otros colectivos y agentes sociales involucrados a sumar esfuerzos en la cuestión de la vivienda como derecho, fomentando la participación, al margen de ideologías partidistas o intereses particulares.
6. Atender una de las demandas más reiteradas de las asociaciones y entidades que conforman el Foro de Participación social en políticas de vivienda.

Nos hemos dirigido específicamente a una población adolescentes –de entre 14 y 18 años- que se encuentra en un momento de formación y desarrollo receptivo y proclive al cambio y a generar nuevas dinámicas. Personas que aún no perciben el tema como problema propio y urgente y pueden repensar la vivienda con otra perspectiva

La carpa ha acogido distintos espacios informativos y de participación, con mensajes y juegos que se transmitirán a través de paneles informativos, juegos y distintas dinámicas de participación. Todo ello a través de mensajes directos y sencillos, relacionados con la música, la imagen, las nuevas tecnologías.

Hemos pretendido que los adolescentes reflexionaran sobre las siguientes ideas fuerza:

1. Alquiler vs compra: visibilizar las implicaciones, beneficios y dificultades de cada una de las opciones, su coste personal y social. Valorar la idoneidad de un alquiler frente a la compra con su correspondiente hipoteca. Potenciar una cultura del alquiler, imperante en Europa.
2. Vivienda y medio ambiente: Desde un punto de vista de la sostenibilidad, la escasez de suelo y las decisiones de su desarrollo frente a la demanda de vivienda.
3. Tipología de vivienda: las tipologías de vivienda que necesitamos y los modelos convivenciales –qué viviendas estamos demandando y cuáles necesitamos realmente.
4. Vivienda y financiación: El precio y el coste de la vivienda.

En los seis días que ha estado abierta la carpa hemos recibido unas 3.200 visitas, de unos 2.000 adolescentes (muchos han repetido y algunos hasta han venido todos los días) y 1.215 aportaciones escritas.

Después de las vacaciones de verano estudiaremos si esta experiecnia piloto debe extenderse a otros lugares de Euskadi. Pero, en principio, parece que pudiera ser interesante caminar por esta vía: dar herramientas analíticas a los adolescentes en relación a decisiones que sobre vivienda van a tener que tomar en los próximos años, para que las puedan tomar de forma consciente.

La prensa de Alava se ha hecho eco de este asunto. Concretamente Diario de Noticias de Alava.

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Don Jose Luis Marcos, Consejero deledado del ROAN (importantte agente del mercado hipotecario español) aseguraba hace unos días en una entrevista que la VPO vuelve a ser rentable por los bajos márgenes de la vivienda libre. La entrevista la publicaba el diario Expansión (no os la puedo ofrecer, pues a día de hoy esa entrevista es ya de pago) y no he visto que haya suscitado muchos comentarios.

Sin embargo, a mi, esta afirmación del Sr. Marcos me parece una auténtica mina de oro dialéctica. Me explico.

Los promotores inmobiliarios (al menos sus órganos de representación) llevan años diciéndonos que no pueden hacer vivienda protegida pues es una ruina. Y cuando las leyes de las CCAA les obligan a hacer una parte de vivienda protegida nos dicen que los "sobrecostos" de tales viviendas sociales se los tienen que cargar a las viviendas libres, que como consecuencia de la reserva para Vivienda Protegida son mucho más caras.

Ya hemos hablado varias veces de este cuento chino que no se sostiene en la realidad. Ya hemos comentado varias veces que la vivienda libre se vende al máximo precio que esté dispuesto a pagar el comprador (relacionado con el nivle de empleo, salarios y sobre todos la disponibilidad de crédito hipotecario). También hemos comentado varias veces que las viviendas libres tienen el mismo precio con y sin reservas de suelo para Viviendra Protegida (como lo demuestra el hecho de que las CCAA sin reservas hasta la fecha de vivienda protegida no tienen un precio de la vivienda libre más bajo que las CCAA con reservas). De la misma manera, tambíén hemos comentado en varias ocasiones que hacer mucha vivienda protegida, no solo no sube el precio de la vivienda libre, sino que lo baja. Y finalmente ya hemos comentado varias veces que la vivienda libre y la protegida (si está protegida de verdad) obedecen a lógicas difererentes (una al mercado y otra al servicio público) y para nada se relacionan entre si. Lo que si admito, por ser evidente, es que las obligaciones legales de hacer vivienda protegida reducen la rentabilidad de los suelos, pues se tasa el valor de parte del producto que se puede construir encima (vivienda protegida). Pero esto no hace que los promotores pierdan dinero, sino que ganen menos. Y de lo uno a lo otro va un abismo.

Pues bien, el Sr. Marcos, probablemente de forma insconciente, viene a darme la razón: la vivienda protegida es una fuente de beneficios, moderados, pero beneficios, cuando admite que ante la caida de beneficios por ventas de vivienda libre el sector va a tener que mirar hacia la vivienda protegida. En un contexto en el que la vivienda libre empieza a venderse con esfuerzos, con tiempo y a menores precios o incluso a no venderse, los promotres serios ya han puesto en marcha sus planes B (invertir en otros sectores -bancario, energético, ect-, invertir en el sector inmobiliario en otros países -sobre todo en el este europeo- e incluso dedicar parte de sus recursos a la producción de vivienda protegida). Y entre los planes B de muchos promotores está el de producir vivienda protegida, que se vende a menor precio, pero que se vende toda (riesgo comercial cero).

Dicho todo lo anterior, lo que mueve a la hilaridad, es comprobar como cualificados portavoces del sector inmobiliario dicen hoy que la vivienda protegida es rentable (poco rentable, pero rentable) cuando hace solo dos años decían que la vivienda protegida les iba a llevar a la ruina, pues sus costes de construcción eran superiores, según decían ellos, al precio de venta. La verdad es que la crisis del sector inmobiliario va a provocar, a medio plazo, que la denostada vivienda protegida sea el refugio no solo de la gente que no puede acceder a una vivienda de mercado, sino también de los promotores inmobiliarios que no pueden vender vivienda libre a precios prohibitivos y que para mantener sus máquinas trabajando acceden a promover vivienda protegida.

Resumiendo: ahora los promotores dicen que la vivienda protegida es rentable. ¿No habíamos quedado que era una ruina? ¿No será que antes la obligación legal de hacer vivienda protegida les obligaba a ganar menos dinero y que ahora, ante la prespectiva no de ganar menos, sino de perder dinero, prefieren refugiarse en las modestas pero seguras ganancias de la vivienda protegida? Cosas veredes, amigo Sancho.

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Estos días me he puesto varias veces de mala leche, con perdón, viendo en la televisión anuncios de cajas y bancos que, en el summun de su generosidad, ofrecen hipotecas de hasta 50 años para jóvenes de hasta 35 años, por el 100% del valor del piso a comprar.

Os pongo dos ejemplos de este tipo de campañas: la Hipoteca Joven de la CAM (hasta 50 años para jóvenes de hasta 35 años) y la Hipoteca Joven de Unicaja (en este caso con un máximo de 40 años). Os dejo el video del anuncio de televisión de la de Unicaja.

Las cajas y bancos venden este tipo de hipotecas como una "ayuda" del sistema crediticio al acceso a la vivienda de los jóvenes. Lanzan mensajes del tipo, "ahora tienes 50 años para pagar tu casa". Vamos, que para que los jóvenes puedan comprarse las artificialmente caras casa, los bancos "ponen toda la carne en el asador". Lo que no dicen, es que este tipo de créditos esclavizan (los jóvenes tienen que pagar la vivienda hasta que tienen más de ochenta años), implica pagar la vivienda varias veces al banco, y, al fin, elevan el precio de la vivienda (mayor disponibiliad crediticia y créditos a muy largo plazo permiten, ahora que los tipos de interés suben, seguir financiando la compra de viviendas artificalmente caras e inaccesibles).

Os dejo un video de un grupo de humor catalan en el que describen como unos padres "modélicos" suscriben una hipoteca a 80 años para sus espermatozoides antes de la fecundación in vitro, todo ello para regocijo del banco que ya ve como se va a forrar durante casi un siglo.

Una reflexión final. Por favor jóvenes no os dejéis engañar: los créditos a 50 años para menores de 35 años son un señuelo para esclavizaros a través de "hipotecas - soga (cuerda que aprieta a los tomadores del crédito hipotecario durante medio siglo) - bozal (no hay nada más sumiso y manejable que un ciudadano económicamente esclavizado -no solo a través de las hipotecas abusivas, sino también a través de la precariedad laboral-)".

Os he hablado en varias ocasiones del Anteproyecto de Ley de garantía del derecho ciudadano a una vivienda digna.

Creo que ha llegado el momento de, además de hablar del mismo, compartir con todos vosotros y vosotras su texto.

Os dejo dos documentos:

1. Anteproyecto de ley de garantia del derecho ciudadano a una vivienda digna

    

2. Un artículo mío que creo ayuda a encuadrar y entender el Anteproyecto.
   

El Anteproyecto es un texto largo, y puede que en alguna de sus partes prolijo y de difícil comprensión, pero me gustaria señalaros que su columna vertebral es la configuración de la vivienda como un verdadero derecho exigible a las Administraciones Públicas y a los tribunales (derecho subjetivo a acceder a una vivienda en condiciones dignas, lo que en este texot legal se traduce el acceso a techo en alquiler protegido). De esa columna vertebral nacen el resto de apuestas del Anteproyecto: las políticas públicas de vivienda, la necesidad de coordinar las mismas entre si, la participación ciudadana en las políticas públicas de vivienda, las obligaciones de alquiler tanto para las Administraciones como para los privados, el tratamiento de la sobreocupación y el de la vivienda vacía, la apuesta por la sostenibilidad y la accesibilidad en materia de vivienda, el tratamiento de la rehabilitación y la regeneración urbana, el perfeccionamiento del régimen legal de la vivienda de protección pública, la protección de los derechos de los consumidores en materia de alquiler, la profesionalización del sector de la vivienda, etc.

A este texto lo queda un largo camino para convertirse en Ley, pero vuestras sugerencias nos pueden ayudarnos a todos a mejorarlo y a procurar que la misma sea, en breve, la ley de vivienda que necesita Euskadi.

Como es evidente tengo mucho interés en vuestras impresiones, sugerencias, comentarios, etc. Así que espero vuestro retorno.




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Esta semana he asistido a uno de los cursos de verano de la Universidad Complutense en El Escorial. Concretamente al titulado "Los retos del municipalismo en el siglo XXI". Sus organizadores, los sociologos Antonio Diaz Mendez y Eloy Cuellar Martín, a quienes conocía de la movilización vecinal en Orcasitas (Madrid) y de anteriores cursos de verano en El Escorial, me pidieron que explicara las políticas de vivienda del Gobierno Vasco. Dentro de sus reflexiones sobre el municipalismo del siglo XXI, querían mostrar lo que ellos mismos llaman "buenas prácticas" en materia de vivienda. Entienden los organizadores del curso que el municipalismo español se juega buena parte de su salud en como gestione las metarias de urbanismo y vivienda. Para ilustrar por donde va, o por donde podría ir, el urbanismo y la vivienda en España convocaron a Marcos Varquer (Director General de Urbanismo y Política de Suelo del Ministerio de Vivienda), a Manuel Robles (alcalde de Fuelabrada) y a mi mismo en calidad de representante del Gobierno Vasco en la materia.

Si tuviera que transmitir un solo mensaje, creo que el que fue lanzado de forma unánime por parte de los tres niveles de gobierno (Ministerio, CA y Ayuntamiento) es el siguiente: es necesario hacer políticas de urbanismo y vivienda al servicio del interés general. Pero no solo es necesario, sino que es posible, perfectamente factible desde el punto de vista técnico y legal, siempe que haya voluntad política.

Marcos Varquer nos habló de la nueva Ley 8/2007 de Suelo (estatal). Disertó sobre el ser (la realidad del urbanismo y la vivienda en los últimos 15 años en españa), el deber ser (lo que en relación a estas materias dice la Constitución y que en esos últimos 15 años no se cohonesta muy bien con la realidad) y de los instrumentos que la Ley 8/2007 pone al servicio de todos los ciudadanos para que pasemos del deber ser al ser (la deseada subordinación del suelo a los intereses generales). Concretamente nos habló de los ocho acentos de la ley estatal de suelo: el suelo al servicio del ciudadano (y no de Administraciones y propietarios de suelo), las técnicas para una utilización sostenible del suelo, los instrumentos para la conversión de parte del suelo en vivienda protegida, la necesaria transparencia y competencia en la gestión del urbanismo, la diferencia (a los efectos de esta ley) entre suelo no transformado y suelo transformado (huyendo de clasificaciones urbanísticas que corresponden al legislador autonómico), la nueva participación de la comunidad en las plusvalías que genera el urbanismo público, las nuevas normas de valoración de los suelos (eliminando las expectativas y conteniendo solo el valor actual de los predios a convertir en solares) y finalmente habló bastante de prudencia competencial del legislador estatal.

No pude escuchar toda su conferencia, pero tuve la ocasión de saludar una vez más al profesor Jesus Leal, verdadero maestro de todos los que nos hemos tenido que dedicar a esto de la vivienda desde las Administraciones Públicas. Jesús es, sin duda, la mayor referencia en España de la sociología urbana. Todos los que entendemos el urbanismo como una función pública al servicio de los derechos de la ciudadanía tenemos en su obra y en su persona una referencia ineludible. Por cierto, además del placer de saludarle, tuve la grata sorpresa de verle, de nuevo, lleno de vitalidad, fuerza y proyectos.


La mesa redonda en la que yo participé estuvo moderada por José Manuel Rodríguez Álvarez (vocal asesor Secretaría de Estado Cooperación Territorial Ministerio Administraciones Públicas) y consistió en la explicación de las políticas de vivienda del Ayuntamiento de Fuenlabrada, a cargo del Alcalde Manuel Robles, y del Gobierno Vasco, en este caso expuesta por mi mismo.

En general los dos expusimos que es posible poner las plusvalías urbanísticas al servicio de los intereses generales, de la comunidad y especialmente de ls que necesitan vivienda asequible. Yo insisti mucho en la necesidad de hacer vivienda protegida, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, promover vivienda protegida en alquiler, rehabilitar y regenerar urbanisticamente e impedir que la vivenda protegida deje nunca de serlo y garantizar que se use siempre por quien más la necesita. El alcalde Manuel Robles fue muy amable con el equipo de vivienda del Gobierno Vasco. Dijo que eramos la referencia a nivel estatal en la materia y que ya le gustaría a él que Esperanza Aguirre aplicase en su CAM políticas parecidas a la nuestra. Yo por mi parte aprecio mucho que municipios gobernados por la izquierda como Fuenlabrada (PSOE) o Rivas Vaciamadrid (IU) hagan un esfuerzo por promover vivienda protegida, en una Comunidad Autónoma en la que tienen todo el marco legal, político y financiero en contra, pues Esperanza Aguirre como dijo hace ya cuatro años al tomar posesión de su cargo de Presidente de la CAM, no cree en la vivienda protegida, sino que cree en la gente (sic).

Los alumnos y alumnas, muy activos en todas las sesiones, me preguntaron por el nivel de apoyo social a las actuales políticas de vivienda del Gobierno Vasco, por su encaje constitucional, por el canon de la vivienda vacía, por la expropiación como sistema de gestión urbanísitica, por la mezcla social en los nuevos barrios de Euskadi (que ellos mismo entendía que con un 37% de vivienda protegida y siendo buena parte de la misma en alquiler social tenían que ser unos barrios muy planificados desde lo público) o por Vitoria-Gasteiz como laboratorio de los efectos de una política fuerte y sostenida de vivienda protegida. Como siempre que doy charlas por el resto de España hablando del modelo vasco de vivienda, los alumnos en general se sorprenden de que tales cosas puedan estar pasando en una CA de España y, en general, desean que se estuvieran produciendo en muchas más, hasta llegar a las 17.

Como dato frivolo diré que en Madrid en este julio del 2007 hace calor y huele todo a verano. Por contra, en Vitoria-Gasteiz estamos sufriendo un invierno en verano que me deprime sobremanera.

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Este sábado participé en una mesa redonda que sobre políticas de vivienda en Barcelona en el marco de la Universitat Progessita d'Estiu de Catalunya (UPEC).

Me pidieron que explicara lo que ellos llaman "el modelo vasco" de vivienda. Eso fue lo que, al menos, intenté hacer.

Compartí mesa redonda con Michael Mercadié (de IGLOO Francia), Jane Ball (profesora de la Universidad de Sheffield, Inglaterra), Irene Molian Vega y Lena Magnussson Turner (ambas profesoras de la Universidad de Uppsala en Suecia). La mesa estuvo moderada por Jaume Collboni (coordinador del GP PSC en el Parlament de Catalunya y Secretario de Analisis e Investigación de la UGT de Catalunya).

Fue una interesantisma mesa redonda, en la que pudimos comparar las crisis de los modelos maduros de estado social continental (Suecia y Francia) y no continental (Reino Unido) con nuestro raquítico estado social español, que algunos se aprestan a desmontar antes aún de haberlo construido.

Los vientos que vienen desde Suecia, Francia, Reino Unido y Holanda (no había ponente holandés, pero su modelo estubo muy presente en la jornada) no son excesivamente buenos. Se hablo mucho de abandono de las soluciones de servicio público y de políticas orientadas al mercado. Se hablo a mi juicio demasiado de vivienda (solo) para los excluídos y de una retirada del estado de la vivienda para el resto de sectores sociales. Se habló tambien mucho de segregación socio-espacial como consecuencia de actuaciones de vivienda social concentradas en determinados lugares del territorio. También se hablo de derecho subjetivo exigible ante un juez. De priorización de necesidades de vivienda. De la venta de parque municipales de alquiler social. Del paso del alquiler social público al cooperativismo privado que tiene por objeto la propiedad plena.

Vi un cierto tono pesimista. Lo que estaba en el aire era algo así como que en la UE van ganando las soluciones liberales y la vivienda va dejando de ser un derecho social para todos para convertirse en una mercancia y en un servicio público de emergencia para los más excluídos.

Supongo que por juventud, por bisonez o por mero voluntarismo (ya no puedo decir que por falta de experiencia de gestión pública en la materia) no suscribo muchas de las cosas que se dijeron en la mesa redonda. Quiero aclarar que las personas que las expusieron tampoco las compartían, pues eran defensoras de políticas públicas fuertes en materia de vivienda, pero dejaron constancia del estado de las cosas y el debate en sus estados de origen. Sea como fuere, yo considero que no solo es posible, sino que es necesario hacer políticas públicas de vivienda potentes en materia de gestión pública de suelo, promoción de vivienda protegida, alquiler social, movilización de vivienda vacía, rehabilitación, regeneración urbana, participación ciudadana, etc. Y creo que es necesario hacer este tipo de políticas, no solo por motivos morales y sociales evidentes (la aspiración a la igualdad material, o al menos la igualdad de oportunidades, y no solo la mera igualdad formal), sino tambien por motivos puramente económicos y funcionales (una sociedad con el problema de la vivienda bien resuelto por lo público está mucho mejor preparada para convivir, ejercer derechos y deberes constitucionales, producir, progresar, crecer, crear, etc que cuando la vivienda está exclusivamente en manos del mercado). Digamos que en materia de vivienda, además de humanista, soy, en el fondo, un utilitarista (el máximo bienestar para el máximo número de personas).

Como nuestra mesa redonda era la última de la UPEC, asistí a la ceremonia de clausura de los cursos en la que tuve el privilegio de poder ver en acción a uno de los intelectuales españoles que respeto más: al profesor Vicenç Navarro (os dejo su web personal). Fue para mi un gusto poder ver de cerca y escuchar a una de las personas que más he apreciado y aprecio intelectualmente en los últimos años.

He dejado para el final un comentario sobre la propia existencia de la UPEC. Esta universidad popular es un esfuerzo de todas las izquierdas de Catalunya por reflexionar y establecer programas de cambio social conjuntos, acercando la universidad a la calle y la calle a la universidad. Llevan funcionando desde hace tres años y este año han alcanzado la cifra de 1500 personas asistentes a lo largo de su semana de actividades estivales.

La verdad es que me dio una tremenda envidia, sana pero envidia al fin y al cabo. Pensar que la izquierda sindical, política y social vasca pudiera estar haciendo algo igual, de forma unitaria y conjunta en el año 2007 es, sin más, soñar despierto. Vaya, por tanto, desde Euskadi mi felicitación a un foro social, político, sindical e intelectual de primera magnitud que espero podamos emular en algunos años en Euskadi cuando se den las condiciones necesarias (ausencia de violencia, fin del terrorismo, pacificación, normalización política, reconocimiento mutuo de los diferentes hechos identitarios, respeto dentro de las izquierdas, etc).

Os dejo, por si es de vuestro interés, el programa de la UPEC 2007.

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Hace unos días el Profesor Titular de Derecho Administrativo de la Universidad de Barcelona Juli Ponce declaró a la prensa vasca que "El País Vasco tiene el modelo de vivienda asequible más avanzado de España, me atrevería a decir que es incluso un referente internacional"

El profesor Ponce, hasta hace pocos meses director del Institut d'Estudis Autonomis de Cataluña, considera que la referencia a seguir en materia de políticas públicas de vivienda es la vasca.

No dudo que en Euskadi tenemos millones de cosas que hacer aún para conseguir que el derecho a la vivienda sea un derecho efectivo y real. Pero creo que lo anterior, no impide declarar que en muchos lugares de España y Europa se nos mira como un modelo a conocer, seguir y estudiar. Digo yo que será por algo, ¿no?

Por cierto, yo coincido punto por punto con lo que el profesor catalán recomienda para solucionar el tema de la vivienda: presión social, participación ciudadana, intervención pública, gasto social, servicio público, promoción de vivienda protegida, alquiler, etc.

Espero que entre todos, lleguemos a ver pronto la luz.




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La verdad es que a uno se le dibuja una sonrisa de vez en cuando en la cara al leer algunas noticias.

Supongo que habréis oído miles de veces decir a la prensa económica y a las patronales de la construcción/promoción que la obligación legal de hacer vivienda protegida incrementaba los precios de las viviendas libres (pues, según ellos, "lo que no ganaban con la vivienda protegida" o "los costes de las viviendas protegidas los acababan pagando los compradores de las viviendas libres").

Tambien me habréis visto defender en varias ocasiones la tesis de que la vivienda libre se vende al precio máximo al que se pueda colocar a los clientes que tiene, a su vez, mucho que ver con la tasa de empleo, la sensación de bonanza económica y, sobre todo, el acceso al crédito hipotecario. Todo esto, se haga o no se haga vivienda protegida. Para muestra un botón. Euskadi 75% y 40% de vivienda protegida por ley en suelos urbanizables y urbanos. Valencia 0% de vivienda protegida por ley. Según los promotores la vivienda libre en Valencia tendría que ser mucho más cara (no cargan con los "costes" de las viviendas protegidas que no hacen). Sin embargo, la realidad es testaruda: en Valencia la Vivienda es incluso más cara que en Euskadi (sin contar en Euskadi la vivienda protegida, tomando solo la libre).

Pues bien, leo que in informe de la Sociedad de Tasación dice que el precio de la vivienda libre en Vitoria-Gasteiz en el primer semestre del 2006 ha bajado un 2.9%, mientras que en el conjunto de España el dato ha sido un incremento del 7.4% y siendo la capital alavesa la única capital de provincia en España en la que el precio de la vivienda libre no es que crezca menos, sino que baja.

Los informes de la Sociedad de Tasación, en lo que a Euskadi se refiere, siempre me han parecido poco precisos. Así que en esta ocasión no me creeré del todo sus datos. Pero lo que si me creo es la tendencia que marcan. Vitoria-Gasteiz ha sido una de las ciudades de España en la que los precios de la vivienda libre ha crecido de forma importante. De hecho, en este ranking Vitoria-Gasteiz solía ser una de las primeras ciudades de España. Ahora, "de repente", Vitoria-Gasteiz comienza a aparecer con números negativos. Es decir, el precio de la vivienda libre está bajando.

Lo más gracioso, de ahí mi sonrisa del principio de este post, viene en la explicación que da a estos números la Sociedad de Tasación, las inmobiliarias locales, empresas del sector, expertos varios y políticos. La vivienda libre en Vitoria-Gasteiz está bajando de precio como consecuencia de dos factores: el crecimiento de los tipos de interés (hasta aqui todo normal) y la gran producción de vivienda protegida. ¿Como? ¿No decían los profesionales del sector que construir vivienda protegida incrementaba el precio de la vivienda libre? No puede ser, ahora resulta que en la realidad, en las calles de Vitoria-Gasteiz, sucede precisamente lo contrario: a más vivienda protegida, más baja el precio de la vivienda libre. ¿Se han convertido en filántropos los promotores y rebajan los precios de las viviendas libres, pierden dinero y le hacen un servicio a la sociedad? La respuesta es: no.

Lo que está ocurriendo es que la gran producción de vivienda protegida (más del 70% sostenido en los últimos años), con una parte importante de ella en alquiler social (promovida solo por el Gobierno Vasco) frena los precios de la vivienda libre por varios motivos.

1. En primer lugar, el 70% de las necesidades de vivienda las cubre el sector público a precios sociales o no de mercado.
2. En segundo lugar, la parte hegemónica del mercado (lo público) fija unos precios de referencia (los de vivivienda protegida).
3. En tercer lugar, la vivienda libre tiene que adpatarse a las condiciones existentes en el mercado para poder "competir". Si, he dicho competir con lo público, dado que lo público es la parte central del mercado de la vivienda.
4. Casi nadie (o muy poca gente) se compra una vivienda libre en Vitoria-Gasteiz por 350.000 euros, cuando puede acceder a la misma vivienda por 120.000 euros en compra o 250 euros al mes en alquiler (alquiler medio de las viviendas del Gobierno Vasco).
5. Maxime si tenemos en cuenta que en los últimos años, entre el Ayuntamiento y el Gobierno Vasco, se han adjudicado unas 2.000 vivienda sprotegidas al año.

En estas condiciones es lógico que los demandantes de vivienda prefieran la vivienda protegida a la libre en Vitoria-Gasteiz y que su propensión a comprar una vivienda libre a precios prohibitivos es más bien baja. Todo ello presiona a la baja los precios de las viviendas libres que primero tardan mucho en recibir ofertas de compra y después reciben ofertas a la baja.

Hasta aqui lo que pasa en Vitoria-Gasteiz. ¿Ocurre lo mismo en el resto de Euskadi? La realidad es que no. Pero una de las razones principales de que la evolución de la vivienda en el resto de Euskadi no sea la de Vitoria-Gasteiz es que en Alava la producción de vivienda protegida es el 70% del total, mientras que en el conjunto de Euskadi es el 35% (en España está en el entorno del 8%). Si, entre todos, conseguimos llevar Bizkaia y Gipuzkoa a los nieveles de Vitoria-Gasteiz estaremos en el buen camino para solucionar una parte muy importante del problema de la vivienda.

Ahora lo que hay que hacer, al menos así lo creo yo, es perseverar: seguir produciendo la vivienda protegida que sea necesaria, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, promover el alquiler social, rehabilitar y regenerar urbanamente.

Pero vuelvo a lo del principio. No me puedo quitar la sonrisa de la cara: el sector dice que el precio de la vivienda libre en Vitoria-Gasteiz baja porque se hace mucha vivienda protegida.

Cosas veredes, amigo Sancho.

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La semana pasada di una conferencia en el curso Las nuevas políticas de urbanismo, vivienda y ordenación del territorio en el marco de los Cursos de Verano de la UPV.

El director del curso, el catedrático de derecho Administrativo Iñaki Agirreazkuenaga, me pidió que hablara sobre el siguiente tema. "Examen de la política de vivienda en Euskadi: situación actual y perspectivas".

El curso ha sido, al menos así lo creo yo, del máximo interés. El lunes los profesores Luciano Parejo y Jose Maria Baños nos explicaron las novedades que debe aportar la Ley 8/2007 en materia de suelo y valoraciones. Resumir es matar los matices, pero yo diría que hablaron los dos de pasar del paradigma unitario (derecho de propiedad del suelo + derecho a edificar y a a propiarse privadamente de las plusvalías públicas) que ha dominado el derecho estatal desde 1956 al paradigma disociado (una cosa es la propiedad del suelo y otra la actividad profesional y empresarial de transformación del mismo, estando ambas al servicio de la colectividad y no solo del propietario fundiario). Ese mismo lunes Iñigo Maguregui, amigo y compañero, nos habló de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de la CAPV (de la que es su padre) y sus conexiones con la nueva legislación estatal del suelo.

El martes, el profesor Javier Barnés nos hizo caminar por las procelosas sendas del reparto competencial en materia de vivienda y urbanismo entre Estado y CCAA. Juli Ponce nos habló de la necesidad de conectar el derecho a la vivienda con otros derechos ciudadanos (seguridad, sanidad, educación, libertad religiosa, medio ambiente, libertad de empresa, etc) y, lo que es más importante, de la necesidad de conectar todas las políticas públicas que sirven a esos derechos para posibilitar que en los barrios de ciudades y pueblos, donde nos jugamos buena parte de la salud urbana de nuestra democracia, las cosas vayan bien y no nos pongamos al borde de la explosión social. El profesor catalán tomo como referencia los modelos francés y británico. La profesora de la UPV Maria Luisa Aguirretxe (ahora responsable de vivienda del Ararteko) habló del concepto jurídico de VPO y del actual modelo vasco de vivienda (de sus virtudes, defectos, potencialidades, etc). Maria Luisa tomó como referencia los modelos alemán y vienés. Yo mismo cerré la mañana del martes con una conferencia sobre el actual modelo de vivienda en Euskadi, así como las prespectivas de futuro. Hablé mucho de derecho universal a la vivienda, servicio público de vivienda, propiedad intervenida desde lo público y Estado Social. Os dejo el texto que presenté en el curso por si es de vuestro interés.

Lamentablemente no me pude quedar a la sesión del viernes por motivos de agenda. Lo lamenté de verdad, pues esperaba algunas de las ponencias con mucho interés.

En cualquier caso, si tuviera que quedarme con una sensación de lo hablado y debatido en este curso, diría que hubo cierta coincidencia sobre la necesidad de impulsar políticas de intervención pública sobre el suelo y la vivienda, para tratar de garantizar el derecho de la ciudadanía a la vivienda, la actividad económica, la libre competencia, el medio ambiente y la participación ciudadana sobre asuntos, como los del suelo y el ladrillo, muchas veces opacos a la vista de la gente y, sin embargo, claves para la ciudadanía y para la salud de nuestra democracia.

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El relator especial de las Naciones Unidas para la vivienda, Miloon Kothari ha alabado recientemente la política de vivienda y suelo del Gobierno vasco.

El alto cargo de la ONU, activista de los derechos humanos y prestigioso arquitecto indio entiende que en España se puede producir una crisis inmobiliaria de efectos muy negativos para amplias capas de la sociedad española y pide que se pongan en marcha medidas novedosas como las aplicadas en Euskadi (amplias reservas de suelo para vivienda protegida, edificación de vivienda protegida en alquiler, movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social, penalización de la misma a través de canones fisclaes, etc).

Cuando Miloon Kothari estuvo en Euskadi y se vio con muchos colectivos sociales y con las autoridades locales (estuvo también con el equipo de vivienda del Gobierno Vasco) nos causo una muy grata impresión su manera de enfocar el problema de la vivienda. Su recomendación fue clara: intervernir desde lo público el mercado en favor de las personas más débiles para evitar graves males colectivos. Y en eso estamos nosotros.

Viene bien que, de vez en cuando, alguién alabe lo que uno está haciendo. Máxime en un panorama en el que recibimos tantas críticas. Muchas injustas, algunas pueden ser justificadas. Y mucho más si tenemos en cuenta el prestigio y la posición de la persona que emite esas alabanzas.

Sea como fuere, y aunque suene un poco a persona de Bilbao (que no lo soy), ahí queda esto: el relator especial de las Naciones Unidas para la vivienda pone la política de vivienda del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco como ejemplo a seguir.

Por supuesto que tenemos millones de cosas que mejorar para llegar a conseguir que la vivienda sea un derecho social efectivo, pero esta bien que a uno lo apoyen en su esfuerzo diario por lograr que el Estado Social tenga tambien su traslación en Euskadi en materia de vivienda.

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