En unos dias hemos tenido varias visitas de fuera de Euskadi de entidades que quieren conocer que tipo de políticas públicas estamos llevando a cabo.

En primer lugar, la semana pasada estuvieron con nosotros responsables de la Consejería de Vivienda e Solo de la Xunta de Galicia. Son viejos conocidos nuestros, pues desde que la Xunta está liderada por el PSG y el BNG se han reunido en varias ocasiones con nosotros para estudiar nuestras políticas de vivienda, dado que en muchos temas pretenden seguir las líneas estratégicas del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. Como ejemplo de lo anterior, os diré que Galicia es una de las pocas CCAA que tienen un Registro Unico de Demandantes de Vivienda Protegida, siguiendo la pauta que marcó hace unos años Etxebide. Y también os comento que están impulsando un programa de movilización de vivienda vacía libre hacia el alquiler similar a Bizigune.

Como es obvio cada Comunidad Autónoma es una realidad propia y las políticas de una no sirven de forma mimética a las demás. Pero dicho esto, no es menos negables que hay un grupo de CCAA que suelen mirar a Euskadi como el lider pionero en materia de vivienda. Entre estas CCAA que comparten experiencias con Euskadi creo que debemos citar, además de a Galicia, a Asturias, Catalunya y Aragón. Entre las CCAA que pretenden hacer expresamente lo contrario de lo que estamos tratando de hacer desde Euskadi (fortalecer el servicio público de vivienda) debemos citar a Madrid y Valencia (que solo piensan en como entregárselo todo al mercado). Sea como fuere, ha sido muy agradable compartir experiencias, ideas, dudas, propuestas y preocupaciones con nuestros colegas de Galicia.

En segundo lugar, estos días está entre nosotros Nico Calavita profesor de San Diego State University, experto en Administración Pública y Urbanismo que está dirigiendo para el Lincoln Institute of Land Policy un estudio sobre las políticas de vivienda social en Europa para comparar las políticas más novedosas y vanguardistas europeas con las políticas americanas. De toda la UE el profesor Calavita ha elegido una serie de leading cases, generalmente centroeuropeos y escandinavos, y entre ello ha incluído los casos vasco y catalán.

Al profesor Calavita le ha sorprendido positivamente la magnitud de la intervención pública (la reserva del 75% de suelo urbanizable y 40% de suelo urbano para vivienda protegida no solo llama poderosamente la atención en el resto de España, sino también en el resto de occidente), todas las medidas que hemos tomado para evitar que esas viviendas protegidas dejen de serlo (calificación permanente, tanteo y retracto, inspección, sanción, expropiación, etc), la calidad de las viviendas protegidas (visitamos Lakua, Salburua y Zabalgana en Vitoria-Gasteiz y Bolueta, Miribilla y Zorrozaure en Bilbao), la protección de las propiedades públicas evitando su venta a manos privadas (por ejemplo el derecho de superficie), las grandes operaciones de regeneración urbana (vg. Bilbao La Vieja) o la cooperación de las administraciones con la iniciativa privada en materia de vivienda. No todo iban a ser felicitaciones y el profesor Calavita también nos ha hecho críticas, como la baja densidad y poca calidez urbana de los nuevos barrios de ciudades y pueblos (un asunto mucho más municipal que gubernamental, pero que ahí está).

Sea como fuere, el profesor Calavita nos ha animado a seguir impulsando políticas de intervención pública en materia de vivienda, en cooperación con las empresas privadas, como la mejor forma de garantizar los derechos de los ciudadanos y de evitar futuros conflictos sociourbanos.

Con todos los palos que a diario recibimos (supongo que alguno merecido, pero creo que muchos inmerecidos) no viene mal que, de vez en cuando, te aseguren desde fuera que las cosas se están haciendo bien (claro está que nos dicen que se están haciendo bien en comparación con como se están haciendo en otros lugares). Se que esto no consuela a las personas que necesitan una vivienda aquí y ahora, pero si creo que ratifica la idea de que vamos en la buena dirección y que a esas personas, a todas, las vamos a poder atender adecuadamente en breve.

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Leo en el diario El País que el Sr. Solbes, Ministro de Economía, "pide" a la Banca que no de créditos hipotecarios de más de 25 años.

Esta petición me produce dos reacciones. En primer lugar, parece ser que por fin el Ministro acepta en público que hay que limitar el crédito hipotecario, pues éste está cebando la espiral inflacionista de la vivienda. Es un poco lamentable que el Ministro diga esto cuando el ciclo cambia y no hace meses o años para cambiar el ciclo (que no es lo mismo, como comprenderéis).

En segundo lugar, las declaraciones de Solbes me producen una pequeña sonrisa irónica dado que le "pide" a la Banca lo que se le puede imponer por ley. En estos momentos está en tramitación un proyecto de ley para la modernización del mercado hipotercario y en el marco de esa reforma legal se puede limitar la capacidad de conceder créditos hipotecarios de las entidades financieras en virtud del número de años del crédito (por ejemplo no más de 25 o de 20 años), pero también del monto global de la deuda en relación a los ingresos familiares o personales (por ejemplo, no más del 30% de los ingresos familiares o personales).

Ya hemos hablado varias veces del tema en este blog (1, 2 y 3) y ya he dejado claro que si el PSOE quiere domesticar el crédito hipotecario para que éste no produzca un alza artificial del precio de la vivienda (que beneficia a la banca y propietarios del suelo y en menor medida a promotores y ayuntamientos, pero que perjudica a todos los consumidores de primera residencia, con especial hincapié en los jóvenes) tiene la oportunidad de hacerlo a través de las enmiendas a este proyecto de ley presentadas por IU-ICV. Por eso lo de la sonrisilla ante las declaraciones de Solbes: le pide a la Banca que haga algo que después no va a querer imponer por ley cuando puede hacerlo sin problema alguno (como se ha hecho por ejemplo en Francia) a través de las enmiendas de IU-IVC.

Pero sigo con lo de las sonrisitas, pues las enmiendas de IU-ICV citadas gozan del apoyo, al menos en principio, incluso de destacados cargos públicos en materia de vivienda del propio PSOE (es el caso de Julio Tejedor, Director General de Urbanismo -antes de Vivienda- de Aragón y profesor de Derecho Administrativo, tal y como se puede ver en su blog).

Añado que, antes de que se manifestase Julio, las medidas propuestas por IU-ICV ya habían cosechado el apoyo de la Plataforma por una Vivienda Digna de España.

En fin, acabo con el título de este post: querer, pero no poder. ¿De verdad no se puede? ¿O es que se dicen algunas cosas para quedar bien con la galeria izquierdista y, al mismo tiempo, en los salones del poder se le asegura a la banca que no se le va a imponer límite alguno y que solo se está contentando a cierto electorado y a ciertos partidos políticos, pero dejando caer al mismo tiempo que el límite se podría imponer por ley? Yo no soy nada antisocialista, pero nada. Incluso defiendo siempre que se dan las condiciones la cooperación entre las diferentes fuerzas de izquierda. Pero la verdad es que en temas radicales (los de la raíz) el PSOE nunca me decepciona: siempre está con el status quo y contra su propio electorado (que nunca le pasa factura).

PS: aclaro para los maliciosos que las enmiendas de IU-ICV no pretenden limitar la capacidad contractual de los ciudadanos, ni restringir la libertad de mercado de las entidades crediticias, solo pretende poner unos límites por encima de los cuales no se va a poner en riesgo la solvencia de bancos, cajas y particulares (es decir de España) por sobreendeudamiento hipotecario y como resultado de lo cual, los precios de la vivienda libre se contendrán de forma notable (por motivos hipotecarios, sin tener en cuanta otros factores -nivel de empleo, tipos de interes, producción de vivienda protegida, mercado de alquiler, etc-).

Actualización, jueves 21, 10:30 de la mañana: ayer la AEB (Asociación Española de la Banca) se manifestó, a través de su presidente, sobre este tema y, en función del periódico que uno lea, la banca apoya a Solbes en su "intento" de limitar el número de años de los créditos (en Cinco Días) o la banca es contraria a tal intento (en La Gaceta de los Negocios). La verdad es que despista un poco, pero leídos en profundidas ambos artículos e incluso leyendo entre líneas, yo más bien diría que la AEB rechaza limitar el tiempo de duración de los créditos hipotecarios pues con ellos "se facilita" el acceso a la vivienda (sic). Supongo que también tendrá que ver que bancos y cajas se han  hecho y se siguen haciendo de oro con esos créditos hipotecarios casi de por vida que sirven para financiar viviendas claramente sobrevaloradas.

 

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Creo que algunas cosas están cambiando a pasos agigantados en materia de vivienda en los últimos meses en Euskadi (como también los están haciendo en el resto de España). Os pongo sobre la mesa algunos datos y trato de hacer con vosotros una lectura conjunta de los mismos:

1. EB, PSE y EA apuestan por el gravamen de los pisos vacíos. El PNV no ha decidido aún su postura, pero es claro que están pensando con serenidad y profundidad sobre el tema, pues considera que no es políticamente rentable apoyarlo, pero és también políticamente peligroso oponerse. Supongo que EHAK apoyará este gravamen, dado que siempre lo han defendidoen público.
2. Empiezan a cerrar inmobiliarias por simple saturación del mercado de vivienda libre. Se vende poco, se tarda más en vender y se vende a menos precio. La prueba es que en Euskadi se cierran inmobiliarias en vez de abrirse nuevas y se cierran más en Alava por ser aqui mayor la cuota de vivienda protegida (más o menos el 70% de lo construido en los últimos años).
3. Los expertos hablan ya con claridad de un escenario de bajada de los precios de la vivienda libre o de mercado. Como muestra os dejo una referencia a lo que el BBVA opina sobre el precio de la vivienda libre en España y como lo relaciona con las bajadas de precios que se han dado y se van a dar en otros lugares de occidente. Frente al aforismo popular de que el ladrillo nunca baja, la verdad es que éste está bajando en términos nominales y mucho más en términos reales si añadimos inflación, fiscalidad, etc. La vivienda es un mercado inelástico donde los haya, pero no totalmente rígido.
4. Euskadi es la segunda CA más afectada por el "parón inmobiliario", es decir es una CA que se caracteriza por la construcción de poca vivienda libre en términos relativos, en la que se tarda más en vender o no se vende y se vende a menor precio, en términos relativos tenemos poca vivienda de segunda residencia, también en términos relativos hay poca vivienda vacía y es indudable que en comparación con otras CCAA y con otrás épocas de Euskadi se está promoviendo mucha vivienda protegida.
5. Los promotores de vivienda libre están preocupados por la evolución de sus ventas (menos, más lentas y a menor precio) y empiezan a cargar contra la vivienda protegida. Es decir, a buena parte del secto parece que no le agrada dejar de ganar beneficios millonarios (yo he oído decir a promotores que ellos no entraban en operaciones con benficios menores de un 50%) y se rebelan contra los beneficios entre el 5% y el 10% que puede dar la vivienda protegida (que no os enganñen, la vivienda protegida si se vende da un pequeño beneficio, no pérdidas y lo que les duele a los promotores es tener que hacer vivienda protegida para ganar algo de dinero en vez de hacer vivienda libre ganando sumas millonarias). Ya os avanzo que vais a ver en el futuro un ataque duro contra la vivienda protegida y un intento de que esta sea cada vez más cara y se parezca a la vivienda de mercado. En Euskadi, con vuestra ayuda, nosotros resistiremos esos ataques.
6. El Ararteko emite un interesante informe sobre vivienda y juventud del que la prensa solo recoge qe se critica el sistema de sorteos de vivienda protegida de Euskadi. Se silencian otras muchas cosas que yo os cuento. No os lo han contado, pero el informe del Arateko tamnbién dice lo siguiente:
7. 1. Los Ayuntamientos deben dejar de promover solo vivienda protegida en propiedad y tienen que tener un parque de vivienda en alquiler, tal y como ya está haciendo el Gobierno Vasco
   2. Las Diputaciones Forales deben dejar de favorecer con las deducciones fiscales la compra de vivienda y se debe apoyar fiscalmente al alquiler (tanto público como de mercado).
   3. La nueva Ley del Suelo de Euskadi es un elemento altamente positivo pues permite incidir en el problema de acceso a la vivienda de la ciudadanía (fundamentalmente, aunque no solo, gracias a poderosas reservas de suelo para viviend aprotegida)
   4. Las Administraciones Públicas deben intensificar los programas de movilización de vivienda vacía hacai el alquiler social, como ya lo hace el Gobierno Vasco con Bizigune.
   5. Los Ayuntamientos no deben condicionar el acceso a la vivienda protegida al "arraigo" (llevar muchos años viviendo en el pueblo), sino que lo deben hacer solo al empadronamiento y por breve tiempo, como ya está haciendo el Gobierno Vasco.
   6. Las Administraciones Públicas deben garantizar la función social de la vivienda protegida a través de la inspección y sanción, como solo está haciendo el Gobierno Vasco.
   7. En fin, que de las 42 recomendaciones del Ararteko, la prensa solo ha leído una y se ha "olvidado" de las otras 41.
8. El Consejo de la Juventud de Euskadi exige que toda la vivienda protegida sea en alquiler. Han dado los amigos y amigas del EGK un paso más desde que dijeron hace un par de años que las Administraciones tenían que tener parque de alquiler protegido y hoy nos piden que dediquemos el 0% de la vivienda protegida a la propiedad (como ya hace el Gobierno Vasco) y que se dedique todo al alquiler (nosotros ahora dedicamos, más o menos, la mitad de la vivienda al alquiler y la otra mitad al derecho de superficie).
9. En Euskadi todo el mundo empieza a exigir que la vivienda protegida sea preferentemente en alquiler. Dos de cada diez viviendas protegidas nuevas ya lo son. Pero si descomponemos el número, veremos que casi la mitad de las que hace el Gobierno Vasco son en alquiler, mientras que los promotores privados y los Ayuntamientos apenas hacen vivienda protegida en alquiler y por eso el porcentaje baja del entorno del 50% del Gobierno Vasco al 20% global. De estos datos no se habla nunca, pero creo que es necesario que se conozcan y que cada uno aguante su responsabilidad.
10. Los bancos empiezan a cerrar el grifo para conceder créditos hipotecarios. Parece ser que se han dado cuenta de que la locura hipotecaria en la que estamos metidos todos puede perjudicarles hasta a ellos mismo. La solvencia del sistema financiero se protegerá. Pero los intereses de los consumidores sobrehipotecados y sobreendeudados, ¿se protegerá?
11. Los propios bancos empiezan a deshacerse de sus inmuebles, ganan mucho dinero y se van ellos mismos de alquiler. Lo que, al menos, siginifica dos cosas: los bancos entienden que el ciclo alcista de la vivienda se ha acabado y que para ellos mismos no consideran estúpido vivir de alquiler, aunque a todos los ciudadanos nos recomiendan comprar en vez de alquilar.

Bueno, como veis muchas cosas están cambiando y bastantes de ellas cambian en la dirección que el equipo de vivienda del Gobierno Vasco lleva defendiendo desde el año 2001. Me explico. Hace cinco años la gente no pensaba que se pudiese hacer el doble de la vivienda protegida que se hacía antes, tampoco pensaban que la vivienda protegida podía estar calificada de por vida y regulado su acceso, uso y salida (de forma que no se comerciaras con ella a precios de mercado). Tampoco pensaba la gente que podíamos pasar de casi no tener vivienda protegida de alquiler a atener ahora casi 8.000 viviendas de alquiler solo en manos del Gobierno Vasco. Tampoco la gente pensó que se podía movilizar vivienda vacía hacia el alquiler (como ya ha hecho 3.000 veces Bizigune). Nadie defendía imponer un canón fiscal a las viviendas vacías. nadie se planteaba que la ley debía garantizar el derecho subjetivo a la vivienda. nadie podía pensar que ibamos a tener unas reservas de suelo para vivienda protegida del 70% en suelo urbanizable y el 40% en suelo urbano. Y, en fin, poca gente creía que la intervención pública podía mejorar las cosas en materia de vivienda. Hoy sin embargo, muchas de estas cosas son lugares comunes, las defiende la mayoría social y política, son ya realidades palpables o están en proceso de realización, quienes siempre han trabajado al margen o contra ellas hoy quieren ser sus primeros defensores y estamos todos en el buen camino para solucionar, desde lo público, no desde el mercado, el problema social de acceso a la vivienda de buena parte de la ciudadanía vasca.

Ahora lo que hay que hacer es perseverar, no desfallecer, no escuchar los cantos de sirena de determinados entornos empresariales y mantener la intervención pública en pos de un servicio público de vivienda (de Gobierno y Ayuntamientos) que sea capaz de atender a la población necesitada en términos de derecho universal (como lo son la sanidad y la educación hoy en Euskadi).

En el terreno personal lo que me satisface es que unas ideas que antaño eran minoritarias en términos sociales y políticos hoy son asumidas cada vez por más gente, incluso hasta el extremo de que quienes pudieron impulsarlas en el pasado y no lo hicieron (o trabajaron en el sentido contrario) hoy sean defensores a ultranza de las mismas. No pasa nada. Bienvenidos al barco. Entre todos llegaremos a buen puerto, pues además los tiempos están claramente cambiando y además a nuestro favor.

Llevaba yo algún tiempo con ganas de escribir algo sobre las sociedades Visesa, Orubide y Alokabide, y más concretamente sobre el papel de las cajas de ahorros vascas en las mismas.

De hecho, esas ganas existen desde que hace unos meses me preguntaran en Alicante por el papel de las cajas de ahorros vascas en materia de vivienda en Euskadi, partiendo esas preguntas de una concepción de las cajas de ahorros del Levante español muy negativa, al considerarlas unos especuladores de suelo y vivienda más en la locura ladrillil que asola esa costa.

No diré que nuestras cajas de ahorros, las vascas, estén inmaculadas en la materia. De hecho, las criticas que yo he hecho en este blog sobre la espiral hipotecaria (1, 2 y 3), las aplico también a las cajas vascas. Pero mantaner esto no obsta para que reconozca el papel que las cajas de ahorros vascas están teniendo en las ejecución de las políticas públicas de vivienda del Gobierno Vasco.

Iré por partes. Visesa es una sociedad pública dedicada a la promoción de vivienda protegida en la que el Gobierno Vasco tiene el 67% de su capital social y el resto lo tienen BBK, Kutxa, Vital y Laboral en sus respectivas participaciones. A su vez el gobierno controla, a través de Visesa, Alokabide (sociedad dedicada a la gestión de vivienda protegida en alquiler) y Orubide (sociedad dedicada a la gestión de suelo para vivienda protegida), de las que son socias, además del Gobierno, las cajas vascas. Pues bien, esta implicación en el capital social de las cajas de ahorros vascas de las sociedades instrumentales del Departamento de Vivienda del Gobierno vasco es poco frecuente en otras CCAA. Las cajas aportan una parte relevante del capital social de estas tres sociedades, ofrecen financiación a las operaciones de suelo, vivienda y alquiler de las tres sociedades, ponen al servicio del Gobierno Vasco sus conocimientos de los mercados, así como su evidente know how en materia financiera. Todas estas aportaciones de las cajas de ahorros vascas a las políticas de vivienda del Gobierno Vasco son inusuales en otras CCAA y ciertamente de agradecer.

Mucha gente me ha preguntado que hacen las cajas vascas invirtiendo su dinero en promociones de vivienda protegida mucho menos rentables que las promociones de vivienda libre o invirtiendo en alquiler de vivienda protegida y yo siempre les digo que en estos casos las cajas de ahorros vascas están haciendo obra social y, a la vez país, al ayudar a vertebrar Euskadi. La gente se me suele reir, pero es claro que es esto lo que están haciendo, pues para mayores tasas de beneficio están otras empresas. De hecho, Visesa no reparte dividendos y sus beneficios se reinvierten en las políticas de vivienda dle Gobierno Vasco (hace unos años, antes de la entrada de EB Berdeak en el Gobierno Vasco, Visesa tenía cunatiosas pérdidas).

Tampoco quiero ocultaros datos. Las cajas de ahorros vascas tienen interés económico y estratégico en estar presente en el capital social de la primera promotora de Euskadi (Visesa lo es) y conocer las operaciones de vivienda de gran calado en las que están involucradas Visesa, Orubide y Alokabide. De la misma manera, no os ocultaré que la financiación que las cajas de ahorros vascas ofrecen a las sociedades instrumentales de la política de vivienda del Gobierno les reportan unos nada desdeñables beneficios. Pero la realidad es que pudiendo estar las cajas vascas en otras empresas más rentables, están en Visesa, Alokabide y Orubide empujando la vivienda protegida.

Como todo esto no es muy conocido, lo dejo encima de la mesa para consideración de todas las personas interesadas en cuestiones de vivienda y más concretamente de vivienda protegida.

(las fotos corresponden a una visita que hicimos hace unas semanas los miembros de los tres consejos de administración a unas obras de barrio vitoriano de Salburua y las hicimos PILAR MATIAS GURREA, asesora de prensa del Departamento, y yo mismo -las buenas son las suyas y las malas son las que yo hice-).

PD: no lo he dicho, pero soy miembro del Consejo de Administración de Visesa y Alokabide y el Consejo de Orubide tiene a bien admitirme en el seno de sus reuniones.

Desde hace algunas semanas se ven con claridad algunas tendencias nuevas en el mercado inmobiliario español y vasco:

1. cuesta mas tiempo vender las viviendas del promotor al particular y entre particulares
2. hay menos operaciones de compraventa de vivienda libre
3. hay menos operaciones de compra de suelo
4. se aprueban pocas operaciones de crédito promotor para operaciones de vivienda libre o suelo
5. los precios de las ventas de vivienda libre están estancados o incluso en algunos sitios están bajando
6. la fuerte producción de vivienda protegida hace retroceder a la de vivienda libre y presiona a la baja sobre el precio de la vivienda libre
7. por primer vez en muchos años el crédito hipotecario no tira con la alegria de hace unos meses
   

Además todo esto en Euskadi se acompaña de otros datos que no son comunes al resto de españa (Estado español o comoos guste llamarlo):

1. el 35% de la vivienda que se inicia es vivienda protegida.
2. la recientemente aprobada Ley del Suelo obliga a que el 75% de la vivienda construida en suelo urbanizable y el 40% de la construida en suelo urbano sea viviend aprotegida
3. lo público oferta dos de cada tres alquileres en Euskadi a unos precios (de media) más de tres veces inferiores a los del mercado
4. somos la única Comunidad Autónoma que ha conseguido movilizar vivienda vacía hacia el alquiler social, a través del programa Bizigune 
5. continuamos, entre todas las Administraciones Públicas, con las políticas de rehabilitación y regeneración urbana
6. estamos en permanente guerra contra el fraude en materia de vivienda protegida

Todo apunta a que estamos entrando en otro ciclo y a que Euskadi is different en materia de vivienda. De lo primero nos debemos congratular, pues el anterior ciclo ha sido demencial, antisocial, antiecológico, corrupto, etc. Lo segundo espero que haga cundir el ejemplo en otros sitios (no digo que seamos perfectos, ni que todo lo haga el Gobierno Vasco, ni que aqui no haya todavía mucho trabajo por hacer hasta conseguir que la vivienda sea un derecho social efectivo, pero si que viendo el lodazal ladrillil español Euskadi es ejemplo de buenas prácticas).

Sea como fuere, espero que todos hayamos aprendido que la vivienda es una cosa demasiado importante como para dejarla solo en manos del mercado. Intervenir, intervenir y después volver a intervenir desde las Admisnitraciones públicas. Eso es lo que debemos seguir haciendo los que lo hacemos y empezar a hacerlo los que no lo hacen.

(el titulo del post es en inglés por contagio, ahora estoy escuchando Times are changing de Bob Dylan y una cosa ha llevado a la otra ...)

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El Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco está a punto de implantar una medida bastante sencilla de entender: quien sea titular de una vivienda protegida y, a partir de ahora, se compre una vivienda libre, deberá devolver la vivienda protegida a la Administración que se la comprará al precio oficial de vivienda protegida y la readjudicará a un demandante de vivienda inscrito en Etxebide (servicio vasco de gestión de la demanda y adjudicación de vivienda protegida).

La justificación de la medida es bastante sencilla: la vivienda protegida es para quien la necesita como primera residencia y está en una situación económica que merece la tutela de la Administración. Si ún titular de vivienda protegida progresa y tiene más recursos, hasta el extremo de comprarse otra vivienda, todos hemos alcanzado el exito. El titular de la vivienda protegida por no necesitarla más, al haber progresado. La Administración al recuperar una vivienda protegida de alguien que ya no la necesitaba. La gente apuntada a Etxebide tiene una vivienda protegida más para ser adjudicada. La sociedad vasca sabe que el parque de vivienda protegida se está gestionando de la forma más social posible.

La medida cierra un ciclo de varias medidas encaminadas a garantizar el uso social y la desaparición del fraude en la vivienda protegida. Solo por recordarlo a toda las personas que no están familiarizadas con este tema. En Euskadi desde el 2002 todas las viviendas protegidas están calificadas de por vida (nunca pasarán a ser viviendas libres), todas se adjudican por sorteo (las privadas y de cooperativas incluídas, además de claro está las del Gobierno Vasco y los Ayuntamientyos), los inquilinos de la vivienda protegida pagan alquileres en función de sus ingresos y cuando estos superan el máximo no se les renueva el contrato de alquiler protegido, el Gobierno Vasco solo adjudica vivienda en alquiler y en derecho de superficie a 75 años (no vendemos patrimonio públio de forma irreversible), las ventas de vivienda protegida están controladas por el Gobierno, notarios y resgistradores y, en todo caso, el Gobierno es quien compra la vivienda protegida que se trata de vender (visado gubernamental y ejercicio en todo caso del derecho de tanteo y retrato) y se adjudica de nuevo a otra persona inscrita en Etxebide, se inspecciona el uso del parque de vivienda protegida y desde hace tres años se sanciona el fraude llegando a la expropiación de los fraudes más graves.

Las medidas que arriba describo no se producen de forma conjunta en ninguna Comunidad Autónoma, aunque en Cataluña, Asturias, Aragón, Andalucía y Extremadura se dan algunas de dichas medidas. Madrid y Valencia viven en una realidad a parte, pues allí la vivienda protegida que de hecho es vivienda libre, pues las Administraciones (con muy pocas excepciones municipales) miran para otra parte.

No será está la última medida que tomemos, pero si es evidente que en Euskadi hemos dado bastantes pasos para conseguir que la vivienda protegida sea un BIEN NO DE MERCADO, al forma parte de un SERVICIO PUBLICO. 

Y para aquellos que desde otras CCAA o incluso desde Euskadi sigan que la vivienda protegida es un "parchecillo", solo dos datos: la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi establece que el 75% de la vivienda a construir en suelo urbanizable y el 40% en urbano debe ser por ley protegida y en estos momentos en Euskadi ya de hecho el 35% de la vivienda que se inicia es vivienda protegida (llegando en Vitoria-Gasteiz al 70%).

Por supuesto, Euskadi no es la arcadia feliz y quedan millones de cosas por hacer, pero es innegable (no creo exagerar ni un ápice) que el panorama de la vivienda protegida ha experimentado en Euskadi de la mano de Ezker Batua Berdeak desde el año 2002 hasta hoy una revolución que tiene por objeto hacer de la vivienda un pilar más del ESTADO SOCIAL.

La prensa vio hoy el tema de esta manera: "El propietario de un piso de VPO tendrá que abandonarlo si compra otra vivienda."

Y en Meneame la cosa está como os cuenta este enlace.

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Así es como Paco el Pocero, promotor inmobiliario, trata en Seseña a la prensa española en medio de una campaña electoral que puede ponerle más difícil seguir realizando tropelías urbanísticas. Con su mejor arma dialéctica: con una pala.



Todo esto es, desgraciadamente, muestra de la putrefacción a la que ha llegado el urbanismo privatizado y corrupto impulsado, no solo, pero especialmente por el PP.

Espero que estas elecciones municipales sirvan para purgar las heces del urbanismo español. Y también le deseo la mejor de las suertes al Alcalde de Seseña y a la gente de IU en estas elecciones municipales.



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El pasado viernes di una charla en Santander dentro de un ciclo de conferencias organizado por la Asamblea Cantabra por una Vivienda Digna.

Como en otras ocasiones, la charla tuvo por objeto explicar las políticas públicas de vivienda que está impulsando el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco en Euskadi, así como reflexionar sobre los pasos necesarios a dar para que la vivienda se convierta en un derecho social efectivo y real.

No pude pasar demasiado tiempo con la gente de la Asamblea, pues problemas de agenda solo me permitieron estar en Santander unas tres horas, pero me pareció que este grupo de jóvenes y no tan jóvenes han reflexionado bastante sobre el problema de la vivienda y tienen la intención así como la capacidad de impulsar la movilización social en torno a este derecho social también en Cantabria, tierra, por otra parte, claramente necesitada de otro paradigma urbanístico-político.

Podéis leer como vieron esta charla las personas de la propia Asamblea Cantabra por una Vivienda Digna en su web-blog. En ese mismo enlace podéis encontrar el guión de mi charla, así como otra serie de materiales que compartí con ellos.

La semana que viene, dentro del mismo ciclo de charlas, intervendrá la Plataforma por una Vivienda Digna de Euskadi. Amigos y compañeros de viaje.

Ayer jueves di una conferencia sobre la conversión de locales en viviendas en el Colegio de Abogados de Bizkaia dentro del marco de unas jornadas de formación organizadas por el Consejo Vasco de la Abogacia.

Ha sido una ocasión para reencontrarme con viejos conocidos de la carrera -soy abogado- (algunos compañeros, pero también un profesor: el hoy juez y miembro de Jueces para la Democracia Jose Manuel Finez y antaño profesor nuestro de derecho civil que ayer volvió a ejercer su magisterio en forma de brillante y esclarecedora conferencia) y de debatir sobre el régimen jurídico de estos bienes: los locales de negocios susceptibles de convertirse en viviendas.

Creo que mi ponencia ha podido resultar de algún interés para la gente que la ha escuchado. A mi me pareció que les estaba martirizando con un rollo insoportable. Pero al terminar, fueron muchas las preguntas y de ello deduzco que quizás les ineteresara.

La verdad es que siempre es un placer cooperar con el Colegio de Abogados de Bizkaia. He estado en varias de sus actividades de formación y siempre me han tratado muy bien. En este caso quiero agradecer a Cesar López López y su equipo la calurosa acogida que me dispensaron ayer en las Rampas de Uribitarte.

Estas jornadas de formación se repetiran en los Colegios de Abogados de Alava y de Gipuzkoa en las próximas semanas.

Por si es de interés para alguién, os dejo mi ponencia sobre la conversión de locales en viviendas.

(las fotos son mías y de Cesar López López) 

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Hoy mismo ha comenzado la campaña electoral. Frente al tono habitual de las campañas electorales (gritos, insultos, promesas vanas ...) os propongo a las personas que estéis interesadas que os leais la parte del programe electoral de Ezker Batua Berdeak de Vitoria- Gasteiz qu habla de urbanismo y vivienda.

El texto es un poco largo, pues pretende cubrir todos los frentes. Pero si tuviera que resumirlo en pocas palabras hablaría de parar el fuerte crecimiento de la ciudad y crecer solo en función de las necesidades reales de vivienda de primera residencia, casi exlusivamente a través de vivienda protegida, la mayor parte de ella en alquiler, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler social y rehabilitar y regenerar determinados barrios de la ciudad. Es decir, frente al productivismo ladrillil de casi todos, os proponemos crecer poco, con cabeza y desde parametros social y medioambientalmente responsables. Y frente a las promesas de millones de viviendas instantaneas a cinco euros, os proponemos cosas serias, realizables y financiables por lo público.

Bon apetit

(EXTRACTO DEL PROGRAMA ELECTORAL MUNICIPAL DE EZKER BATUA BERDEAK DE VITORIA-GASTEIZ )

LA CIUDAD.- URBANISMO Y VIVIENDA

1. UN PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA PARA TODA LA CIUDADANIA

a. Revisión inmediata del Plan General de Ordenación Urbana para adaptarlo a la Ley del Suelo Vasca y a las nuevas demandas de la ciudad.

b. Abrir un debate sobre los ejes estratégicos que deben vertebrar la planificación de Vitoria-Gasteiz en los próximos años de cara a ampliar los acuerdos sobre estas actuaciones en el seno de la Corporación y con la sociedad vitoriana. Revisar y consensuar con las asociaciones vecinales y sectoriales las previsiones para el crecimiento de la ciudad en los distintos barrios y entidades locales menores.

c. Revisar el Plan General en relación al crecimiento abusivo planteado en algunas de las entidades locales menores.

2. PROMOVER MAS VIVIENDA PROTEGIDA PARA GARANTIZAR EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA DE TODA LA CIUDADANIA

a. Mantener los actuales niveles de producción de vivienda protegida entre el Ayuntamiento y el Gobierno Vasco, con el horizonte de, como ocurre en estos momentos, seguir superando los mínimos legales del 75% de vivienda protegida en suelo urbanizable y 40% en suelo urbano.

b. Reducir lo más posible la producción de Vivienda Tasada, bien sea municipal o autonómica y centrarse en las modalidades de vivienda protegida más sociales.

c. Adecuar el sistema de sorteos a las necesidades reales de la ciudadanía y a las situaciones de los distintos colectivos que componen la demanda (jóvenes, mayores, familias monoparentales, víctimas de violencia de género, personas divorciadas, parejas, etc) para evitar situaciones injustas o no solidarias, todo ello continuando con la actual cooperación entre el Ayuntamiento y Etxebide.

d. Sancionar los retrasos injustificados en las entregas de las promociones de Salburua y Zabalgana

e. Agilizar la tramitación administrativa e impulsar el cumplimiento de los plazos de construcción para acortar el tiempo transcurrido entre la adjudicación y la entrega de viviendas.

f. Eliminar la imposición municipal a la producción de vivienda protegida, especialmente en el caso de la vivienda protegida en régimen de alquiler.

3. INICIAR LA PROMOCION DE VIVIENDA PROTEGIDA MUNICIPAL EN ALQUILER

a. Implementar, en cooperación con el Gobierno Vasco, la creación de un parque municipal de vivienda protegida en alquiler social.

b. Dedicar, al menos, el 40% de las promociones municipales de vivienda protegida al alquiler social, ya sean de promoción municipal, de otras administraciones o de promoción privada o cooperativa. Para ello el ayuntamiento vinculará este porcentaje de solares a su promoción para el alquiler tanto en el Planeamiento Municipal estructurante y pormenorizado, en la concesión de licencias, como en las enajenaciones de solares que haga por sus medios o mediante sociedades municipales.

c. Dedicar, al menos, el 40% de los recursos anuales económicos y materiales del Patrimonio Municipal de Suelo a la financiación de promociones municipales dedicadas a alquiler social.

d. Mantener la cooperación con el Gobierno Vasco en materia de suelo de cara a la promoción de Vivienda Social en alquiler por parte del Ejecutivo vasco.

e. Poner en marcha, en cumplimiento de la Ley del Suelo un plan municipal de Alojamientos Dotacionales en Alquiler destinados preferentemente a jóvenes y personas mayores.

f. A los efectos de realizar todos estos objetivos en materia de alquiler protegido, el Ayuntamiento firmará los acuerdos de cooperación necesarios con Alokabide, sociedad participada por el Gobierno Vasco y especializada en la gestión de parques de alquiler protegido.

4. MOVILIZAR VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER PROTEGIDO: UN COMPROMISO SOCIAL Y MEDIOAMBIENTAL INELUDIBLE

a. Dedicar los recursos de la Oficina de Intermediación de Alquiler del Ayuntamiento en la cooperación el Programa Bizigune del Gobierno Vasco para la movilización de la mayor cantidad posible de vivienda vacía hacia el alquiler social.

b. Apoyar desde los medios y recursos municipales futuras normas estatales o autonómicas de penalización fiscal de la vivienda vacía.

5. REHABILITACIÓN Y REGENERACION URBANA: UNA DEMANDA SOCIAL JUSTA Y UNA ADECUADA MEDICINA PREVENTIVA PARA LA CIUDAD

a. Incrementar las actuales ayudas municipales a la rehabilitación de viviendas y elementos urbanos.

b. Coordinar las mismas con las ayudas existentes de otras instituciones públicas.

6. LA LUCHA CONTRA LA ESPECULACION DEL SUELO

a. Implementar el Registro de solares como instrumento eficaz contra la retención especulativa del suelo.

b. Utilizar la figura del “agente edificador” prevista en la Ley del Suelo vasca u otros mecanismos (venta forzosa, expropiación por incumplimiento de la función social del suelo) para edificar los solares cuyos propietarios retengan sin edificar y con afán especulativo, incumpliendo los plazos impuestos en el planeamiento.

c. Delimitar en la revisión del Plan General las áreas de suelos de reserva y tanteo y retracto necesarias que garanticen que el Ayuntamiento pueda llevar la iniciativa en la gestión del suelo de futuras actuaciones urbanísticas, evitando la especulación sobre los suelos de futuros desarrollos.

d. Establecer como prioritarios en la gestión del suelo en Vitoria-Gasteiz los sistemas de gestión de iniciativa pública (Expropiación y Cooperación), y en caso de utilizar los sistemas de iniciativa privada, establecer como sistema preferente el de Agente Urbanizador, evitando el uso del sistema de Concertación. La definición de los sistemas de actuación se realizará en el Planeamiento General.

7. EL ADECUADO USO DE LOS SOLARES DOTACIONALES

a. Planificar el uso de parcelas para equipamiento que actualmente se encuentren sin desarrollar, especialmente en Lakua. Otro tanto habrá que hacer en breve con Salburua y Zabalgana.

b. En todos los casos anteriores, dichos solares deberán dar soporte físico a los equipamientos, especialmente los públicos, necesarios para que en esos barrios la ciudadanía pueda acceder al mismo nivel de servicios y equipamientos públicos que en el resto de la ciudad.

c. Cumplir la normativa autonómica de apartamentos tutelados, garantizando sus prestaciones sociales y su cesión solo en alquiler frente a los intereses especulativos.

d. Cumplir con la normativa autonómica de apartamentos turísticos o, en defecto de esta, regular a nivel municipal la construcción de los apartamentos turísticos para evitar su transformación especulativa en suelo residencial y viviendas libres.

e. Evitar la aparición de figuras similares a las anteriores que pretendan llevar solares dotacionales (equipamientos para la ciudadanía y la ciudad) hacia el campo de la Vivienda Libre y el lucro privado. Para ello el Plan General deberá redefinir claramente los usos equipamentales públicos, diferenciándolos de los usos lucrativos privados de manera inequívoca y evitando la especulación y uso fraudulento de los solares destinados a equipamiento.

8. LA CONJUNCIÓN ENTRE VIVIENDA Y MEDIO AMBIENTE

a. Desarrollar el concepto de sostenibilidad en la construcción de viviendas públicas y privadas, poniendo en marcha las medidas de fomento que favorezcan la arquitectura bioclimática, la eficiencia energética en los nuevos desarrollos residenciales y el urbanismo sostenible.

b. Aplicar la “Guía de la Edificación Sostenible para la Vivienda” que han publicado conjuntamente los Departamentos de Vivienda, Energía y Medio Ambiente del Gobierno Vasco y su “Código de Valoración”, estableciendo así limitaciones más estrictas que las exigidas por la normativa técnica vigente en cuanto a los criterios de sostenibilidad, eficiencia energética y bioclimaticidad para las nuevas edificaciones.

c. Establecer incentivos fiscales para las edificaciones más eficientes energéticamente, menos contaminantes y menos consumidoras de recursos.

d. Establecer igualmente incentivos o exenciones fiscales en los impuestos municipales para las nuevas edificaciones o las rehabilitaciones que incluyan en sus obras la instalación, generación o utilización de energías renovables por encima de los mínimos exigidos por la ley y la normativa técnica vigente.

9. PARTICIPACION CIUDADANA

a. Impulsar el funcionamiento del Consejo Municipal de Planeamiento, para que sea órgano de participación ciudadana y control permanente de la actuación del Ayuntamiento en cuestiones urbanísticas.

b. Impulsar un programa de participación ciudadana en todos los instrumentos de planeamiento urbanístico (no solo en la inicial aprobación del PGOU).

c. Realizar consultas populares en asuntos urbanísticos que requieran la decisión de la ciudadanía.

d. Extremar el celo en la información y acción pública en relación con los instrumentos de ordenación y ejecución

e. Exigencia de publicación en Boletines Oficiales y en la web del Ayuntamiento de los convenios urbanísticos que afecten al Consistorio.

f. Todas las anteriores medidas son mandatos legales de la nueva Ley del Suelo vasca y, por lo tanto, de obligado cumplimiento por parte del Ayuntamiento.

g. Mantener una interlocución preferente con los colectivos sociales que en la ciudad estén trabajando de forma única o preferente el tema de la vivienda.

10. LA LUCHA CONTRA LA SINIESTRALIDAD LABORAL EN LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA

a. Complementar desde el Ayuntamiento los esfuerzos del Gobierno Vasco en materia de lucha contra la siniestralidad laboral en la construcción de vivienda, haciendo especial hincapié en las promociones municipales de vivienda protegida.

11. LA LUCHA CONTRA EL FRAUDE EN VIVIENDA PROTEGIDA

a. Complementar desde el Ayuntamiento los esfuerzos que en estos momentos se están haciendo en inspección, sanción y expropiación de vivienda protegida en los casos de uso fraudulento de la misma.

12. VARIOS

a. Exigir el uso, mantenimiento y ornato de los edificios abandonados.

b. Controlar las obras municipales en cuanto a cumplimiento de plazos, calidad y contrataciones.

c. Autorizar la conversión de locales en vivienda solo se autorizará bajo las condiciones que a continuación se relatan y solo para poder ser vivienda protegida, pues en ningún caso se autorizará la conversión de locales en Vivienda Libre:

1. en zonas de la ciudad en las que se constate que existe ya suficientes servicios públicos y privados y que no se van a requerir locales para dotar de vida pública y privada a esos barrios en el futuro inmediato

2. en circunstancias de acreditada necesidad de vivienda no cubierta suficientemente con el parque de vivienda protegida.