LEOLO

La semana pasada tuve el placer de asistir a una conferencia del profesor Gerardo Pisarello sobre el derecho a la vivienda. La misma tuvo lugar dentro de las Jornadas organizadas por el Ararteko (defensor del pueblo vasco) con motivo de su vigésimo aniversario denominadas RETOS DE LAS POLITICAS PUBLICAS EN UNA DEMOCRACIA AVANZADA.

Gerardo Pisarello es uno de los pocos juristas españoles que ha pensado, escrito y debatido de forma consistente y seria sobre vivienda. La mayor parte de los juristas españoles que se acercan a esta materia, o lo hacen por el lado del suelo y el urbanismo o lo hacen con cierto desden ante un principio rector de política social y económica que no alcanza en nuestra Constitución el rango de derecho fundamental. Dentro de la labor de investigación en vivienda del profesor Pisarello destaca su libro del 2003 "Vivienda para todos, un derecho en (de)construcción". En general toda su obra científica está recorrida por el deseo de proteger constitucional, jurídica y fácticamente de forma adecuada los derechos sociales contenidos en nuestra Carta Magna. Quizás algunos le conozcías no solo por su labor doctrinal, o por ser un notable discípulo del maestro europeo de juristas Luigi Ferrajoli, sino también por su activismo social en el DESC (Observatorio de Derecho sociales) y sus muchas colaboraciones con la prensa (1.0 y 2.0).

Pues bien, en la conferencia de la semana pasada Gerardo Pisarello defendió con elocuencia que la vivienda puede ser un verdadero derecho subjetivo, con la consiguiente obligación de la Administración de proveer vivienda en alquiler a todo el que la necesite y con la posibilidad de la ciudadanía de acudir a la tutela judicial efectiva en caso de incumplimiento de la Administración. El profesor Pisarello dejo bien claro que no hay problemas jurídicos, técnicos o economómicos para lograr este fin. Es solo una cuestión de voluntad o prioridades políticas.

Después de hacer un recorrido por las externalidades del modelo urbanístico y las políticas públicas de vivienda en España en la última década, así como las políticas públicas de vivienda que pretenden salir de la lógica del mercado (expresamente solo habló de Euskadi y Catalunya), el profesor afincado en Barcelona consideró que para salir de la actual penosa situación de la vivienda en España es necesario:

• echar el freno
• planificar desde lo público
• realizar políticas públicas de vivienda integrales, redistributivas, sostenibles, con garantías jurídicas, democráticas, participativas y desplegadas a diferentes escales territoriales.

Durante su ponencia hizo constantes referencias a términos de vital importancia para comprender su modelo de políticas públicas de vivienda. Estos términos son: derecho subjetivo, tutela judicial, servicio público, derecho a la vivienda y derecho a la ciudad, solidaridad urbana, rehabilitación, alquiler, control del poder público por parte de la ciudadanía, participación democrática, new deal verde.

Y acabó con una interesante cita, mitad suya, mitad de su maestro Ferrajoli: "En materia de vivienda, en España, en el futuro lo que será utópico es seguir haciendo lo mismo que se ha hecho estos últimos quince años".

El Ararteko va a publicar todas las conferencias de las jornadas antes citadas en su web. Cuando disponga del texto completo de la conferencia del profesor Pisarello la compartiré con vosotros.

Aprovecho para hacer varias felicitaciones. Al Ararteko por sus 20 años de existencia y lucha por los derechos humanos. Al profesor Pisarello por una conferencia deslumbrante, en la senda de la mejor tradición técnico-jurídica europea del Estado Social y Democrático de Derecho y teniendo siempre en cuenta para que puede llegar a servir el derecho: normas (que ponderan intereses en juego) sobre fuerzas (poder fáctico y real).

(la foto es cortesia de Asier Gallastegi)

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El pasado viernes el Ararteko estuvo en el Parlamento Vasco para presentar en la Comisión de DDHH el Informe sobre políticas públicas de vivienda dirigidas a la población joven de la CAPV.

Este informe ya fue objeto de cierta polémica periodística en la pasada primavera y ahora, con motivo de la comparecencia parlamentaria, vuelve a estar en el candelero. En este caso, lo que algunos medios han estacado es que el Ararteko no ve razonable adjudicar vivienda protegida en propiedad a los jóvenes y que apuesta por el alquiler de vivienda protegida en general.

Vaya por delante que el informe leído en su integridad es muy interesante y que el equipo que lo ha realizado es, desde mi punto de vista, de la máxima solvencia. Otra cosa es lo que a este o a aquel medio de comunicación le ha apetecido destacar, obviando otras cosas.

Vamos con los argumentos del Ararteko. En primer lugar, en Euskadi tradicionalmente se han vendido las pocas viviendas protegidas que se hacían y además estas se descalificaban a los pocos años para pasar a engrosar el mercado libre. A algunos se les olvida que hace no demasiado esas viviendas eran en mucho casos adjudicadas digitalmente. Frente a esto el Ararteko pide que se haga más vivienda protegida de alquiler y que consolidemos un parque público de vivienda protegida en alquiler. Pide que se hagan mayores esfuerzos en materia de alquiler social.

Nosotros desde el Gobierno Vasco no podemos estar más de acuerdo con este posicionamiento del Ararteko.De hecho, cuando en Euskadi nadie hacía una sola vivienda protegida en alquiler, allá por el año 2001, los que pusimos en marcha la máquina fuimos nosotros. Debo recordar que en el año 2001 el Gobierno Vasco disponía de 740 viviendas en alquiler (desde 1980 hasta el 2001 ese fue el aporte al alquiler del Gobierno) y ahora disponemos ya de más de 9.000 viviendas destinadas al alquiler protegido (con un alquiler medio mensual medio de unos 250 euros). Además nunca nadie había conseguido movilizar ni una sola vivienda vacía hacia en alquiler protegido y nosotros hemos puesto en marcha el programa Bizigune que ya ha movilizado más de 3.500 por las que sus inquilinos no pagan más del 30% de sus ingresos en concepto de alquiler. En estos momentos Etxebide la mitad de la vivienda protegida que adjudica es vivienda protegida en alquiler. Y gracias a este fenomenal esfuerzo financiero del Gobierno Vasco (la VPO casi se autofinancia, la VT da beneficios y la vivienda protegida en alquiler necesita de décadas de explotación para recuperar la inversión inicial) y operativo de Alokabide en estos momentos en Euskadi dos de cada tres viviendas ofrecidas en alquiler son viviendas protegidas en alquiler. Además de lo anterior, la nueva Ley del Suelo vasca crea los Alojamientos Dotacionales en Alquiler, una nueva oportunidad para el alquiler social que debemos saber aprovechar. Todas estas cosas en la Euskadi de hace seis años eran ciencia ficción. Todas estas cosas en el resto de las CCAA hoy son ciencia ficción.

Pero en esta labor de promocionar el alquiler de la vivienda protegida el Gobierno Vasco se encuentra solo. Ni los ayuntamientos vascos (salvo dos excepciones) ni los promotores privados (salvo una excepción), hasta la fecha, han apostado por el alquiler de vivienda protegida. Lo de los promotores privados puede ser más comprensible. Pero lo de los Ayuntamientos no es de recibo. Lo digo con respeto, pero con convicción. No es de recibo que se considere la vivienda solo una fuente de ingresos. La vivienda protegida y el urbanismo social (hacer buena ciudad desde el punto de vista social) cuestan dinero público y los Ayuntamientos, hasta la fecha, no lo han puesto. De hecho, las más de 9.000 vivienda en alquiler que en estos momentos gestiona el Gobierno Vasco están financiadas solo por el propio Gobierno Vasco. Como solo hay tres excepciones, las citaré por sus nombres: los Ayuntamientos de Bilbao y Donosti junto con la Caja Vital si han invertido unos fondos en el alquiler de vivienda protegida (siempre avalados por sustanciosas subvenciones del Gobierno Vasco). El actual Plan Director de Vivienda 2006-2009 preve que se alcancemos en esa fecha las más de 19.000 vivienda protegidas en alquiler. Pero si solo el Gobierno Vasco está por la labor no va a ser fácil alcanzar este objetivo.

Como no quiero ser pesimista os daré una noticia de los últimos meses que es esperanzadora. El Gobierno Vasco obtiene suelo solo a través de convenios con los Ayuntamientos. Es decir, si un Ayuntamiento no cede o vende suelo al Gobierno este no puede promover vivienda protegida. Lo normal hasta ahora era que los ayuntamientos solo quisiera vender suelo al Gobierno para hacer VPO en venta (por esos suelos los Ayuntamientos ingresaban dinero). Desde hace unos dos o tres meses hemos detectado que algunos ayuntamientos empiezan a querer ceder más gratis suelo al Gobierno para que este promueva vivienda protegida en alquiler. Es decir, hay ayuntamientos dispuestos a dejar de ganar dinero para que el Gobierno se gaste ingentes cantidades en promover vivienda protegida en alquiler. Los ayuntamientos todavía no han dado el siguiente paso (gastar dinero municipal en alquiler protegido), pero por algo se empieza. Seguro que veremos nuevas y positivas evoluciones en esta materia.

En otro orden de cosas, hay un asunto en las posiciones del Ararteko que no entiendo: mete en el mismo saco la vivienda protegida en venta y la adjudicada en derecho de superficie a 75 años. No son la misma cosa desde el punto de vista jurídico (en el caso del derecho de superficie la propiedad del suelo es siempre pública y las viviendas vuelven a propiedad pública en 75 años), pero sobre todo tienen virtudes financieras que no se pueden despreciar. Holanda, Austria o Suecia (que en las pasadas décadas han hecho millones de viviendas públicas en alquiler) tienen ahora problemas para sostener económicamente sus magníficos parques de alquiler público. Cuando se enteran de que en Euskadi se adjudican viviendas con un precio dos o tres veces inferiores a los de mercado, que la titularidad del suelo es pública y que los desembolsos presupuestarios son mucho menores que los del alquiler vienen a visitarnos para conocer como se puede hacer tal cosa. Con esto no digo que seamos la leche. De hecho, tenemos décadas de retraso respecto a los líderes europeos en materia de vivienda social. Pero lo que si está claro es que un parque de alquiler protegido fuerte combinado con vivienda protegida en derecho de superficie puede dar satisfacción a casi todas las capas de la sociedad vasca en materia de vivienda sin caer dentro de unos años en las asfixias presupuestarias de los países europeos citados. El modelo tradicional español de poca VPO y además en propiedad es malo, sin duda. Pero los parques públicos de alquiler en estados europeos con mucho nervio social están atravesando muchas dificultades. Quizás la virtud esté en un acercamiento de ambos modelos. Aunque a mi me gustaría que el punto de encuentro estuviese mucho más cercano a Holanda que a la situación actual de España.

Sea como fuere, reitero mi agradecimiento al Ararteko por apoyar las políticas públicas de vivienda del Gobierno Vasco. Apoyos como este no se tienen todos los días.

Acabo con algunas maldades. El informe del Ararteko tiene algunas perlas que no entiendo como la prensa no ha destacado. Cito literalmente algunas recomendaciones del Ararteko sobre vivienda: 

1. Que las entidades locales se doten de un programa específico sobre vivienda protegida en alquiler.
2. Intensificar las medidas fiscales en favor del alquiler por parte de las diputaciones forales de los tres territorios históricos
3. Intensificar y reforzar los programas de intermediación en el mercado de alquiler, en especial los dirigidos a movilizar la vivienda vacía.
4. Delimitar o definir el requisito de arraigo de la forma menos excluyente posible, con el objeto de garantizar la plena aplicación de los principios básicos de igualdad y de libre circulación de las personas.Debería primarse el criterio de que cualquier ciudadano o ciudadana de la CAPV tenga derecho de solicitar vivienda protegida promovida dentro de ese territorio, independientemente del municipio en el que esté empadronado en el momento de la solicitud. Por lo tanto, es necesario definir el denominado requisito de arraigo de la forma menos excluyente posible, asegurando un límite común para toda la CAPV, con el . n de garantizar la mejor aplicación de los principios básicos de igualdad y de libre circulación de las personas.

Curioso que ningún medio haya dicho nada sobre esto ¿verdad?

Creo que algunas cosas están cambiando a pasos agigantados en materia de vivienda en los últimos meses en Euskadi (como también los están haciendo en el resto de España). Os pongo sobre la mesa algunos datos y trato de hacer con vosotros una lectura conjunta de los mismos:

1. EB, PSE y EA apuestan por el gravamen de los pisos vacíos. El PNV no ha decidido aún su postura, pero es claro que están pensando con serenidad y profundidad sobre el tema, pues considera que no es políticamente rentable apoyarlo, pero és también políticamente peligroso oponerse. Supongo que EHAK apoyará este gravamen, dado que siempre lo han defendidoen público.
2. Empiezan a cerrar inmobiliarias por simple saturación del mercado de vivienda libre. Se vende poco, se tarda más en vender y se vende a menos precio. La prueba es que en Euskadi se cierran inmobiliarias en vez de abrirse nuevas y se cierran más en Alava por ser aqui mayor la cuota de vivienda protegida (más o menos el 70% de lo construido en los últimos años).
3. Los expertos hablan ya con claridad de un escenario de bajada de los precios de la vivienda libre o de mercado. Como muestra os dejo una referencia a lo que el BBVA opina sobre el precio de la vivienda libre en España y como lo relaciona con las bajadas de precios que se han dado y se van a dar en otros lugares de occidente. Frente al aforismo popular de que el ladrillo nunca baja, la verdad es que éste está bajando en términos nominales y mucho más en términos reales si añadimos inflación, fiscalidad, etc. La vivienda es un mercado inelástico donde los haya, pero no totalmente rígido.
4. Euskadi es la segunda CA más afectada por el "parón inmobiliario", es decir es una CA que se caracteriza por la construcción de poca vivienda libre en términos relativos, en la que se tarda más en vender o no se vende y se vende a menor precio, en términos relativos tenemos poca vivienda de segunda residencia, también en términos relativos hay poca vivienda vacía y es indudable que en comparación con otras CCAA y con otrás épocas de Euskadi se está promoviendo mucha vivienda protegida.
5. Los promotores de vivienda libre están preocupados por la evolución de sus ventas (menos, más lentas y a menor precio) y empiezan a cargar contra la vivienda protegida. Es decir, a buena parte del secto parece que no le agrada dejar de ganar beneficios millonarios (yo he oído decir a promotores que ellos no entraban en operaciones con benficios menores de un 50%) y se rebelan contra los beneficios entre el 5% y el 10% que puede dar la vivienda protegida (que no os enganñen, la vivienda protegida si se vende da un pequeño beneficio, no pérdidas y lo que les duele a los promotores es tener que hacer vivienda protegida para ganar algo de dinero en vez de hacer vivienda libre ganando sumas millonarias). Ya os avanzo que vais a ver en el futuro un ataque duro contra la vivienda protegida y un intento de que esta sea cada vez más cara y se parezca a la vivienda de mercado. En Euskadi, con vuestra ayuda, nosotros resistiremos esos ataques.
6. El Ararteko emite un interesante informe sobre vivienda y juventud del que la prensa solo recoge qe se critica el sistema de sorteos de vivienda protegida de Euskadi. Se silencian otras muchas cosas que yo os cuento. No os lo han contado, pero el informe del Arateko tamnbién dice lo siguiente:
7. 1. Los Ayuntamientos deben dejar de promover solo vivienda protegida en propiedad y tienen que tener un parque de vivienda en alquiler, tal y como ya está haciendo el Gobierno Vasco
   2. Las Diputaciones Forales deben dejar de favorecer con las deducciones fiscales la compra de vivienda y se debe apoyar fiscalmente al alquiler (tanto público como de mercado).
   3. La nueva Ley del Suelo de Euskadi es un elemento altamente positivo pues permite incidir en el problema de acceso a la vivienda de la ciudadanía (fundamentalmente, aunque no solo, gracias a poderosas reservas de suelo para viviend aprotegida)
   4. Las Administraciones Públicas deben intensificar los programas de movilización de vivienda vacía hacai el alquiler social, como ya lo hace el Gobierno Vasco con Bizigune.
   5. Los Ayuntamientos no deben condicionar el acceso a la vivienda protegida al "arraigo" (llevar muchos años viviendo en el pueblo), sino que lo deben hacer solo al empadronamiento y por breve tiempo, como ya está haciendo el Gobierno Vasco.
   6. Las Administraciones Públicas deben garantizar la función social de la vivienda protegida a través de la inspección y sanción, como solo está haciendo el Gobierno Vasco.
   7. En fin, que de las 42 recomendaciones del Ararteko, la prensa solo ha leído una y se ha "olvidado" de las otras 41.
8. El Consejo de la Juventud de Euskadi exige que toda la vivienda protegida sea en alquiler. Han dado los amigos y amigas del EGK un paso más desde que dijeron hace un par de años que las Administraciones tenían que tener parque de alquiler protegido y hoy nos piden que dediquemos el 0% de la vivienda protegida a la propiedad (como ya hace el Gobierno Vasco) y que se dedique todo al alquiler (nosotros ahora dedicamos, más o menos, la mitad de la vivienda al alquiler y la otra mitad al derecho de superficie).
9. En Euskadi todo el mundo empieza a exigir que la vivienda protegida sea preferentemente en alquiler. Dos de cada diez viviendas protegidas nuevas ya lo son. Pero si descomponemos el número, veremos que casi la mitad de las que hace el Gobierno Vasco son en alquiler, mientras que los promotores privados y los Ayuntamientos apenas hacen vivienda protegida en alquiler y por eso el porcentaje baja del entorno del 50% del Gobierno Vasco al 20% global. De estos datos no se habla nunca, pero creo que es necesario que se conozcan y que cada uno aguante su responsabilidad.
10. Los bancos empiezan a cerrar el grifo para conceder créditos hipotecarios. Parece ser que se han dado cuenta de que la locura hipotecaria en la que estamos metidos todos puede perjudicarles hasta a ellos mismo. La solvencia del sistema financiero se protegerá. Pero los intereses de los consumidores sobrehipotecados y sobreendeudados, ¿se protegerá?
11. Los propios bancos empiezan a deshacerse de sus inmuebles, ganan mucho dinero y se van ellos mismos de alquiler. Lo que, al menos, siginifica dos cosas: los bancos entienden que el ciclo alcista de la vivienda se ha acabado y que para ellos mismos no consideran estúpido vivir de alquiler, aunque a todos los ciudadanos nos recomiendan comprar en vez de alquilar.

Bueno, como veis muchas cosas están cambiando y bastantes de ellas cambian en la dirección que el equipo de vivienda del Gobierno Vasco lleva defendiendo desde el año 2001. Me explico. Hace cinco años la gente no pensaba que se pudiese hacer el doble de la vivienda protegida que se hacía antes, tampoco pensaban que la vivienda protegida podía estar calificada de por vida y regulado su acceso, uso y salida (de forma que no se comerciaras con ella a precios de mercado). Tampoco pensaba la gente que podíamos pasar de casi no tener vivienda protegida de alquiler a atener ahora casi 8.000 viviendas de alquiler solo en manos del Gobierno Vasco. Tampoco la gente pensó que se podía movilizar vivienda vacía hacia el alquiler (como ya ha hecho 3.000 veces Bizigune). Nadie defendía imponer un canón fiscal a las viviendas vacías. nadie se planteaba que la ley debía garantizar el derecho subjetivo a la vivienda. nadie podía pensar que ibamos a tener unas reservas de suelo para vivienda protegida del 70% en suelo urbanizable y el 40% en suelo urbano. Y, en fin, poca gente creía que la intervención pública podía mejorar las cosas en materia de vivienda. Hoy sin embargo, muchas de estas cosas son lugares comunes, las defiende la mayoría social y política, son ya realidades palpables o están en proceso de realización, quienes siempre han trabajado al margen o contra ellas hoy quieren ser sus primeros defensores y estamos todos en el buen camino para solucionar, desde lo público, no desde el mercado, el problema social de acceso a la vivienda de buena parte de la ciudadanía vasca.

Ahora lo que hay que hacer es perseverar, no desfallecer, no escuchar los cantos de sirena de determinados entornos empresariales y mantener la intervención pública en pos de un servicio público de vivienda (de Gobierno y Ayuntamientos) que sea capaz de atender a la población necesitada en términos de derecho universal (como lo son la sanidad y la educación hoy en Euskadi).

En el terreno personal lo que me satisface es que unas ideas que antaño eran minoritarias en términos sociales y políticos hoy son asumidas cada vez por más gente, incluso hasta el extremo de que quienes pudieron impulsarlas en el pasado y no lo hicieron (o trabajaron en el sentido contrario) hoy sean defensores a ultranza de las mismas. No pasa nada. Bienvenidos al barco. Entre todos llegaremos a buen puerto, pues además los tiempos están claramente cambiando y además a nuestro favor.