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VIVIENDA EN STOCK: GUERRA DE CIFRAS, ANEMIA DE IDEAS

4 comments
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En las últimas semanas he leído todo tipo de cifras interesantes sobre stock de vivienda nueva terminada y sin vender en España.

Hace ya unas semanas el Ministerio determinó que en España hay 600.000 viviendas en stock. La cosa es cuando menos sospechosa, pues los expertos estiman entre 1.000.000 y 1.400.000. Yo también apoyo ese cálculo (básicamente viviendas iniciadas - menos viviendas vendidas = stock nuevo ocioso). Parece ser que el Ministerio ha considerado que hay casi 400.000 viviendas en autopromoción o promoción en régimen cooperativo. A todas luces este número parece excesivo y a buen seguro casi todas ellas serán promociones encubiertas. Es decir, que el Ministerio "maquilla" (lo digo con respeto, pero convencido de lo que digo) la realidad, pues al parecer la crisis de la vivienda estriba en que los promotores, turbomillonarios muchos de ellos, no venden ahora (insisto, ahora) vivienda. El Ministerio no me pareció que estuviera tan preocupado en lo más duro de la crisis de vivienda (la verdadera crisis) que impedía el acceso a millones de personas a una vivienda digna a un precio razonable. Esa crisis de acceso sigue existiendo, pero el Ministerio, como otras AAPP, solo miran a los "pobres" promotores que ahora no venden su stock. Los miles de millones de euros que no se pusieron al servicio de la vivienda protegida para atender la crisis de acceso a la vivienda en el periodo 1997-2007 parece que si se van a poner ahora al servicio de un sector económico, el de la vivienda con docenas de externalidades sociales, medioambientales y económicas. Lo social y lo medioambiental es obvio. Pero también quiero recordar que la aportación de la vivienda al PIB es de baja calidad (mano de obra no cualificada, poca I+D+i, flujos especulativos, inestabilidades cíclicas, etc). Buena parte del dinero invertido en España en vivienda estaría mejor invertido en molinos de viento, placas solares, coches elécticos, nanotecnología, biotecnología y cosas así. Pero se ve que a los poderes administrativos y corporativos les gesta rebozarse en ladrillos. Una pena. Yo creo y apuesto por otra clase de empresarios y administraciones. Las que buscan el PIB de la mejor calidad social, ambiental, tecnológica, etc. No solo por ser moralmente más interesante, sino por ser económicamente mucho más rentable a largo plazo. Como digo una pena.

Más recientemente la Caja Laboral ha estimado que en Euskadi hay un exceso de oferta de vivienda de entre 20.000 y 30.000 vivienda (unas 20.000 nuevas y otras 10.000 uasadas). Parecen cifras un poco abultadas, pero puede que no sean del todo inexactas. Yo suelo utilizar las cifras del economista experto en vivienda Julio Rodriguez. Y él estima unas 15.000 viviendas nuevas en stock en Euskadi, con un reparto territorial desigual (6.000 en Alava y Gipuzkoa respectivamente y 3.000 en Bizkaia). Pero, en cualquier caso, las cifras de la Caja Laboral y Julio Rodriguez marcan una tendencia: hay exceso de oferta, es necesario digerir el stock, sería bueno bajar la producción de nueva vivienda y sería bueno centrarse en la rehabilitación del tejido urbano ya existente y en al alquiler del parque ocioso. De esto ultimamente ya hemos hablado varias veces en este blog (1, 2 y 3).

Pero la estadística más curiosa la aporta UNECA (la patronal de la vivienda de Alava) que no estima, sino que afirma casi al decimal, que en Alava hay en estos momentos 737 viviendas nuevas sin vender y que, dado que se venden al año entre 1.300 y 2.300 viviendas, la oferta está por debajo de la demanda. Me imagina las risotadas que se habrán echado en algunos despachos de bancarios, cajarios, notarios, registradores, políticos e inmobiliarios vitorianos. En Alava no se vende apenas vivienda. Y lo que no pasa, ni por asomo, es que haya más demanda que oferta. Más bien al contrario. Supongo que lo que ocurre es que a la patronal de la vivienda en Alava que se hable de un gran stock nuevo sin vender le perjudica, pues puede erosionar a la baja los precios de las futuras ventas. Pero creo que buscar soluciones empresariales creativas a la situación actual siempre será mejor que negar la realidad, hacer notas de prensa hilarantes o incluso incomodar a los mensajeros.

Lo dicho, guerra de cifras y anemia de ideas. No hay muchas más ideas que la vieja y simple solución de socorrer con dinero público a los empresarios titulares de vivienda nueva sin vender (y sus compañeros de viaje bancarios y cajarios), dejando de lado el coste de oportunidad que implica no invertir ese dinero público en otros empresario y sectores económicos más interesantes y obviando las fuertes externalidades sociales, económicas y medioambientales de la pasión ladrillil española. Como ya he dicho, una pena.

PD: yo hace ya algunos meses que vengo apuntando algunas medidas que tienen relación directa o indirecta con el stock inmobiliario ocioso (1, 2, 3, 4 y 5). Quizás no sean toda la solución al problema, quizás solo sean parte de la solución del problema, pero, al menos, creo que son propuestas realistas y factibles que van a la raiz de los problemas y que pueden sirvir para que no se vuelvan a generar en el futuro.

 

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Comentarios

  • La disparidad en las cifras de stock puede venir de una distorsión en la lectura de los datos: los números de "viviendas iniciadas" que da el Ministerio cada año están basados en una estadística que se cumpimenta al entregar para visar los proyectos de viviendas en los colegios de arquitectos. Como todos sabemos, muchas de esos proyectos de viviendas se visan únicamente por razones administrativas (tener licencia para vender el suelo después), financieras (obtener crédito para la construcción o para la adquisición del suelo) o comerciales (adelantar ventas para autofinanciarse, "vendiendo sobre plano"). El hecho es que todos sabemos que, sobre todo en época y territorio de locura urbanística (pongamos, por ejemplo, Madrid y el Mediterráneo estos últimos diez años), muchos de esos proyectos acaban no haciéndose, pero computan en la contabilidad de vivienda iniciada, porque tienen proyecto visado, y por tanto aparecen como stock según cómo se haga la sustracción de iniciadas menos vendidas.

    Yo no sabría cuantificar el porcentaje de "viviendas visadas y no iniciadas realmente" sobre el total, pero tengo una intuición: ese porcentaje, en los últimos años de la pelotazocracia ladrillil (2005-2008) seguro que fueron mucho más elevados que en otras épocas, puesto que muchos promotores empezaron a verle las orejas al lobo y seguro que muchas promociones se quedaron en papel. ¿El 20, el 30%? Puede ser. Pero si a las viviendas iniciadas esos años les quitas esas "viviendas de papel" quizás los números empiecen a encajar.

    Anotado por: fernando mh

  • fernando mh, coincido contigo en lo del fenómeno de las viviendas iniciadas solo sobre el papel (proyecto visado en el colegio de arquitectos y no ejecutado). Pero tu crees, con buen criterio, que ese efecto justifica un ajuste a la baja del 20% o el 30% de las cifras de viviendas en stock. El problema es que el Ministerio baja del 1.4 millones de viviendas en stock a las 600.000 como por arte de magia. Y el fenémeno al que tu apuntas puede explicar bajar de 1.4 a 1 millón de viviendas, pero no a 600.000.

    En fin, que el Ministerio maquilla que da gusto y todo para que los promotores no tengan que bajar los precios de las vl construidas y no vendidas. Una pena.

    Un saludo,

    Anotado por: leolo

  • Pero, realmente crees que los ciudadanos somos gilipollas...?

    Quien puede querer vivir de alquiler en un país en el que cada 5 años tienes que irte con la casa a cuestas....?

    Crees que a partir de los 50 años alguien tiene fuerzas para asumir esa situación....

    Tal y como está la normativa sobre arrrendamientos, es sólo pan para hoy y hambre para mañana... Mientras ésta continúe así, el alquiler no cuajará nunca y todo el mundo querrá tener un techo del que no le obliguen a marcharse cada dos por tres.

    Qué país!

    Anotado por: miguel

  • miguel (en realidad Adolfo Gago, como dos de los mensajes anteriores -adolfo y adolfob-), calmate un poco. Tus off topic son muy molestos, pero ...

    En la UE hay una media del 40% de alquiler respecto del total del parque, de este alquiler, al meno la mitad es alquiler social. La situación es aún mejor en sitios como Austria, Suecia, Holanda, Alemania, Francia, Escocia, etc.

    Tanto en un tipo de alquiler (social) como en el privado (muchas veces intervenido por la Adminitracón, en virtud de las ayudas públicas que recibe del estado) se puede permanecer en alquiler toda la vida, con unos alquileres razonables (entre 3 y 7 euros el metro cuadrado) siempre que no se superen unos ingresos máximos (muy máximos).

    La situación en Euskadi es distinta en términos macro: el alquiler no supera el 7% del parque y solo un 2% es social. Pero la tuya como inquilino de Alokabide no es muy distinta a la europea. Pagas un alquiler entre el 30% y el 60% más barato que el del mercado. Tienes unas obligaciones de alquiler que están por debajo del 30% de tus ingresos. Vives en unas viviendas que estrenásteis vosotros como inquilinos, hechas con todos los avances. Puedes permanecer en alquiler todo el tiempo que quieras, siempre que no superes los ingresos máximos de vivienda protegida (hoy 45.000 para una persona sola, pero que el PSE quiere ampliarlos hasta 70.000 euros para una pareja con dos sueldos y un niño, por lo que supongo que a ti te los dejará en unos 60.000 euros al año). Todos los años te revisan la renta y cada cinco el contrato. No es una situación muy diferente a la de otros estados de la UE.

    Sea como fuere, sé que todo esto te la sopla, pues solo entras en mi blog para molestar. Pero quizás a alguno de los lectores del blog esto les pueda intersar. Y como es evidente, molesta el que puede, no el que quiere.

    Un saludo,

    Anotado por: leolo

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