Solo por comentarlo, la tan cacareada operación Calderon - Mahou, que supone reordenar más de 90.000 metros cuadrados a dos pasos de la Puerta de Toledo, en una buena zona de la ciudad, va a aportar a Madrid la deslumbrante cifra de cero viviendas de protección oficial.

Supongo que proteger los intereses de Mahou (una empresa cervecera española), del segundo club de futbol de la capital de España (Atletico de Madrid) y aliviar el deficit público madrileño por su voracidad infraestructural, está por encima de todo lo demás. Pero creo que hay cientos de miles de jóvenes, y no tan jóvenes, madrileños, con problemas severos para acceder a una vivienda digna a precios razonables. Ayuntamiento y Comunidad de Madrid han dejado claro que a ellos la vivienda protegida les importa un bledo. O que la misma solo hay que hacerla a miles de kilómetros del centro de las ciudades.

Si a los equipos municipales de Bilbao, Donosti o Vitoria, o al propio Gobierno Vasco, se nos ocurre liderar una operación de ese tamaño dentro de la ciudad consolidada con un 0% de vivienda protegida la gente aqui, con razón, se nos echaría encima.

Por cierto, para los que digan que soy un metete y que a mi que me importa lo que ocurra en Madrid, dos apuntes: me importa lo que le pase a los varios millones de personas que viven en esa ciudad y yo he sido durante varios años vecino del barrio que se va a remodelar (vivía justo enfrente de la Mahou).

Pemitidme acabar con un poco de mala baba. La operación Calderón - Mahou va a encarecer la vivienda aún más en Madrid, va a dificultar aún más el acceso a una vivienda digna de las personas con más necesidad y va a inyectar especulación como denuncian los arquitectos, pero el Atletico de Madrid por fin ha podido fichar a los grande (Forlan, Reyes, Simao, Luis Garcia, etc; creo que van ya por más de 40 millones de euros gastados en figuras). Pan sin circo. Al menos en Roma era panem et cricem.

PD: quiero agradecer al Sr. Azkuna y a la Sra. Madrazo que no hayan permitido en Bilbao una operación similar a estas ladrilliles, futbolísticas y antisociales operaciones madrileñas.

Don Jose Luis Marcos, Consejero deledado del ROAN (importantte agente del mercado hipotecario español) aseguraba hace unos días en una entrevista que la VPO vuelve a ser rentable por los bajos márgenes de la vivienda libre. La entrevista la publicaba el diario Expansión (no os la puedo ofrecer, pues a día de hoy esa entrevista es ya de pago) y no he visto que haya suscitado muchos comentarios.

Sin embargo, a mi, esta afirmación del Sr. Marcos me parece una auténtica mina de oro dialéctica. Me explico.

Los promotores inmobiliarios (al menos sus órganos de representación) llevan años diciéndonos que no pueden hacer vivienda protegida pues es una ruina. Y cuando las leyes de las CCAA les obligan a hacer una parte de vivienda protegida nos dicen que los "sobrecostos" de tales viviendas sociales se los tienen que cargar a las viviendas libres, que como consecuencia de la reserva para Vivienda Protegida son mucho más caras.

Ya hemos hablado varias veces de este cuento chino que no se sostiene en la realidad. Ya hemos comentado varias veces que la vivienda libre se vende al máximo precio que esté dispuesto a pagar el comprador (relacionado con el nivle de empleo, salarios y sobre todos la disponibilidad de crédito hipotecario). También hemos comentado varias veces que las viviendas libres tienen el mismo precio con y sin reservas de suelo para Viviendra Protegida (como lo demuestra el hecho de que las CCAA sin reservas hasta la fecha de vivienda protegida no tienen un precio de la vivienda libre más bajo que las CCAA con reservas). De la misma manera, tambíén hemos comentado en varias ocasiones que hacer mucha vivienda protegida, no solo no sube el precio de la vivienda libre, sino que lo baja. Y finalmente ya hemos comentado varias veces que la vivienda libre y la protegida (si está protegida de verdad) obedecen a lógicas difererentes (una al mercado y otra al servicio público) y para nada se relacionan entre si. Lo que si admito, por ser evidente, es que las obligaciones legales de hacer vivienda protegida reducen la rentabilidad de los suelos, pues se tasa el valor de parte del producto que se puede construir encima (vivienda protegida). Pero esto no hace que los promotores pierdan dinero, sino que ganen menos. Y de lo uno a lo otro va un abismo.

Pues bien, el Sr. Marcos, probablemente de forma insconciente, viene a darme la razón: la vivienda protegida es una fuente de beneficios, moderados, pero beneficios, cuando admite que ante la caida de beneficios por ventas de vivienda libre el sector va a tener que mirar hacia la vivienda protegida. En un contexto en el que la vivienda libre empieza a venderse con esfuerzos, con tiempo y a menores precios o incluso a no venderse, los promotres serios ya han puesto en marcha sus planes B (invertir en otros sectores -bancario, energético, ect-, invertir en el sector inmobiliario en otros países -sobre todo en el este europeo- e incluso dedicar parte de sus recursos a la producción de vivienda protegida). Y entre los planes B de muchos promotores está el de producir vivienda protegida, que se vende a menor precio, pero que se vende toda (riesgo comercial cero).

Dicho todo lo anterior, lo que mueve a la hilaridad, es comprobar como cualificados portavoces del sector inmobiliario dicen hoy que la vivienda protegida es rentable (poco rentable, pero rentable) cuando hace solo dos años decían que la vivienda protegida les iba a llevar a la ruina, pues sus costes de construcción eran superiores, según decían ellos, al precio de venta. La verdad es que la crisis del sector inmobiliario va a provocar, a medio plazo, que la denostada vivienda protegida sea el refugio no solo de la gente que no puede acceder a una vivienda de mercado, sino también de los promotores inmobiliarios que no pueden vender vivienda libre a precios prohibitivos y que para mantener sus máquinas trabajando acceden a promover vivienda protegida.

Resumiendo: ahora los promotores dicen que la vivienda protegida es rentable. ¿No habíamos quedado que era una ruina? ¿No será que antes la obligación legal de hacer vivienda protegida les obligaba a ganar menos dinero y que ahora, ante la prespectiva no de ganar menos, sino de perder dinero, prefieren refugiarse en las modestas pero seguras ganancias de la vivienda protegida? Cosas veredes, amigo Sancho.

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La verdad es que a uno se le dibuja una sonrisa de vez en cuando en la cara al leer algunas noticias.

Supongo que habréis oído miles de veces decir a la prensa económica y a las patronales de la construcción/promoción que la obligación legal de hacer vivienda protegida incrementaba los precios de las viviendas libres (pues, según ellos, "lo que no ganaban con la vivienda protegida" o "los costes de las viviendas protegidas los acababan pagando los compradores de las viviendas libres").

Tambien me habréis visto defender en varias ocasiones la tesis de que la vivienda libre se vende al precio máximo al que se pueda colocar a los clientes que tiene, a su vez, mucho que ver con la tasa de empleo, la sensación de bonanza económica y, sobre todo, el acceso al crédito hipotecario. Todo esto, se haga o no se haga vivienda protegida. Para muestra un botón. Euskadi 75% y 40% de vivienda protegida por ley en suelos urbanizables y urbanos. Valencia 0% de vivienda protegida por ley. Según los promotores la vivienda libre en Valencia tendría que ser mucho más cara (no cargan con los "costes" de las viviendas protegidas que no hacen). Sin embargo, la realidad es testaruda: en Valencia la Vivienda es incluso más cara que en Euskadi (sin contar en Euskadi la vivienda protegida, tomando solo la libre).

Pues bien, leo que in informe de la Sociedad de Tasación dice que el precio de la vivienda libre en Vitoria-Gasteiz en el primer semestre del 2006 ha bajado un 2.9%, mientras que en el conjunto de España el dato ha sido un incremento del 7.4% y siendo la capital alavesa la única capital de provincia en España en la que el precio de la vivienda libre no es que crezca menos, sino que baja.

Los informes de la Sociedad de Tasación, en lo que a Euskadi se refiere, siempre me han parecido poco precisos. Así que en esta ocasión no me creeré del todo sus datos. Pero lo que si me creo es la tendencia que marcan. Vitoria-Gasteiz ha sido una de las ciudades de España en la que los precios de la vivienda libre ha crecido de forma importante. De hecho, en este ranking Vitoria-Gasteiz solía ser una de las primeras ciudades de España. Ahora, "de repente", Vitoria-Gasteiz comienza a aparecer con números negativos. Es decir, el precio de la vivienda libre está bajando.

Lo más gracioso, de ahí mi sonrisa del principio de este post, viene en la explicación que da a estos números la Sociedad de Tasación, las inmobiliarias locales, empresas del sector, expertos varios y políticos. La vivienda libre en Vitoria-Gasteiz está bajando de precio como consecuencia de dos factores: el crecimiento de los tipos de interés (hasta aqui todo normal) y la gran producción de vivienda protegida. ¿Como? ¿No decían los profesionales del sector que construir vivienda protegida incrementaba el precio de la vivienda libre? No puede ser, ahora resulta que en la realidad, en las calles de Vitoria-Gasteiz, sucede precisamente lo contrario: a más vivienda protegida, más baja el precio de la vivienda libre. ¿Se han convertido en filántropos los promotores y rebajan los precios de las viviendas libres, pierden dinero y le hacen un servicio a la sociedad? La respuesta es: no.

Lo que está ocurriendo es que la gran producción de vivienda protegida (más del 70% sostenido en los últimos años), con una parte importante de ella en alquiler social (promovida solo por el Gobierno Vasco) frena los precios de la vivienda libre por varios motivos.

1. En primer lugar, el 70% de las necesidades de vivienda las cubre el sector público a precios sociales o no de mercado.
2. En segundo lugar, la parte hegemónica del mercado (lo público) fija unos precios de referencia (los de vivivienda protegida).
3. En tercer lugar, la vivienda libre tiene que adpatarse a las condiciones existentes en el mercado para poder "competir". Si, he dicho competir con lo público, dado que lo público es la parte central del mercado de la vivienda.
4. Casi nadie (o muy poca gente) se compra una vivienda libre en Vitoria-Gasteiz por 350.000 euros, cuando puede acceder a la misma vivienda por 120.000 euros en compra o 250 euros al mes en alquiler (alquiler medio de las viviendas del Gobierno Vasco).
5. Maxime si tenemos en cuenta que en los últimos años, entre el Ayuntamiento y el Gobierno Vasco, se han adjudicado unas 2.000 vivienda sprotegidas al año.

En estas condiciones es lógico que los demandantes de vivienda prefieran la vivienda protegida a la libre en Vitoria-Gasteiz y que su propensión a comprar una vivienda libre a precios prohibitivos es más bien baja. Todo ello presiona a la baja los precios de las viviendas libres que primero tardan mucho en recibir ofertas de compra y después reciben ofertas a la baja.

Hasta aqui lo que pasa en Vitoria-Gasteiz. ¿Ocurre lo mismo en el resto de Euskadi? La realidad es que no. Pero una de las razones principales de que la evolución de la vivienda en el resto de Euskadi no sea la de Vitoria-Gasteiz es que en Alava la producción de vivienda protegida es el 70% del total, mientras que en el conjunto de Euskadi es el 35% (en España está en el entorno del 8%). Si, entre todos, conseguimos llevar Bizkaia y Gipuzkoa a los nieveles de Vitoria-Gasteiz estaremos en el buen camino para solucionar una parte muy importante del problema de la vivienda.

Ahora lo que hay que hacer, al menos así lo creo yo, es perseverar: seguir produciendo la vivienda protegida que sea necesaria, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, promover el alquiler social, rehabilitar y regenerar urbanamente.

Pero vuelvo a lo del principio. No me puedo quitar la sonrisa de la cara: el sector dice que el precio de la vivienda libre en Vitoria-Gasteiz baja porque se hace mucha vivienda protegida.

Cosas veredes, amigo Sancho.

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Creo que algunas cosas están cambiando a pasos agigantados en materia de vivienda en los últimos meses en Euskadi (como también los están haciendo en el resto de España). Os pongo sobre la mesa algunos datos y trato de hacer con vosotros una lectura conjunta de los mismos:

1. EB, PSE y EA apuestan por el gravamen de los pisos vacíos. El PNV no ha decidido aún su postura, pero es claro que están pensando con serenidad y profundidad sobre el tema, pues considera que no es políticamente rentable apoyarlo, pero és también políticamente peligroso oponerse. Supongo que EHAK apoyará este gravamen, dado que siempre lo han defendidoen público.
2. Empiezan a cerrar inmobiliarias por simple saturación del mercado de vivienda libre. Se vende poco, se tarda más en vender y se vende a menos precio. La prueba es que en Euskadi se cierran inmobiliarias en vez de abrirse nuevas y se cierran más en Alava por ser aqui mayor la cuota de vivienda protegida (más o menos el 70% de lo construido en los últimos años).
3. Los expertos hablan ya con claridad de un escenario de bajada de los precios de la vivienda libre o de mercado. Como muestra os dejo una referencia a lo que el BBVA opina sobre el precio de la vivienda libre en España y como lo relaciona con las bajadas de precios que se han dado y se van a dar en otros lugares de occidente. Frente al aforismo popular de que el ladrillo nunca baja, la verdad es que éste está bajando en términos nominales y mucho más en términos reales si añadimos inflación, fiscalidad, etc. La vivienda es un mercado inelástico donde los haya, pero no totalmente rígido.
4. Euskadi es la segunda CA más afectada por el "parón inmobiliario", es decir es una CA que se caracteriza por la construcción de poca vivienda libre en términos relativos, en la que se tarda más en vender o no se vende y se vende a menor precio, en términos relativos tenemos poca vivienda de segunda residencia, también en términos relativos hay poca vivienda vacía y es indudable que en comparación con otras CCAA y con otrás épocas de Euskadi se está promoviendo mucha vivienda protegida.
5. Los promotores de vivienda libre están preocupados por la evolución de sus ventas (menos, más lentas y a menor precio) y empiezan a cargar contra la vivienda protegida. Es decir, a buena parte del secto parece que no le agrada dejar de ganar beneficios millonarios (yo he oído decir a promotores que ellos no entraban en operaciones con benficios menores de un 50%) y se rebelan contra los beneficios entre el 5% y el 10% que puede dar la vivienda protegida (que no os enganñen, la vivienda protegida si se vende da un pequeño beneficio, no pérdidas y lo que les duele a los promotores es tener que hacer vivienda protegida para ganar algo de dinero en vez de hacer vivienda libre ganando sumas millonarias). Ya os avanzo que vais a ver en el futuro un ataque duro contra la vivienda protegida y un intento de que esta sea cada vez más cara y se parezca a la vivienda de mercado. En Euskadi, con vuestra ayuda, nosotros resistiremos esos ataques.
6. El Ararteko emite un interesante informe sobre vivienda y juventud del que la prensa solo recoge qe se critica el sistema de sorteos de vivienda protegida de Euskadi. Se silencian otras muchas cosas que yo os cuento. No os lo han contado, pero el informe del Arateko tamnbién dice lo siguiente:
7. 1. Los Ayuntamientos deben dejar de promover solo vivienda protegida en propiedad y tienen que tener un parque de vivienda en alquiler, tal y como ya está haciendo el Gobierno Vasco
   2. Las Diputaciones Forales deben dejar de favorecer con las deducciones fiscales la compra de vivienda y se debe apoyar fiscalmente al alquiler (tanto público como de mercado).
   3. La nueva Ley del Suelo de Euskadi es un elemento altamente positivo pues permite incidir en el problema de acceso a la vivienda de la ciudadanía (fundamentalmente, aunque no solo, gracias a poderosas reservas de suelo para viviend aprotegida)
   4. Las Administraciones Públicas deben intensificar los programas de movilización de vivienda vacía hacai el alquiler social, como ya lo hace el Gobierno Vasco con Bizigune.
   5. Los Ayuntamientos no deben condicionar el acceso a la vivienda protegida al "arraigo" (llevar muchos años viviendo en el pueblo), sino que lo deben hacer solo al empadronamiento y por breve tiempo, como ya está haciendo el Gobierno Vasco.
   6. Las Administraciones Públicas deben garantizar la función social de la vivienda protegida a través de la inspección y sanción, como solo está haciendo el Gobierno Vasco.
   7. En fin, que de las 42 recomendaciones del Ararteko, la prensa solo ha leído una y se ha "olvidado" de las otras 41.
8. El Consejo de la Juventud de Euskadi exige que toda la vivienda protegida sea en alquiler. Han dado los amigos y amigas del EGK un paso más desde que dijeron hace un par de años que las Administraciones tenían que tener parque de alquiler protegido y hoy nos piden que dediquemos el 0% de la vivienda protegida a la propiedad (como ya hace el Gobierno Vasco) y que se dedique todo al alquiler (nosotros ahora dedicamos, más o menos, la mitad de la vivienda al alquiler y la otra mitad al derecho de superficie).
9. En Euskadi todo el mundo empieza a exigir que la vivienda protegida sea preferentemente en alquiler. Dos de cada diez viviendas protegidas nuevas ya lo son. Pero si descomponemos el número, veremos que casi la mitad de las que hace el Gobierno Vasco son en alquiler, mientras que los promotores privados y los Ayuntamientos apenas hacen vivienda protegida en alquiler y por eso el porcentaje baja del entorno del 50% del Gobierno Vasco al 20% global. De estos datos no se habla nunca, pero creo que es necesario que se conozcan y que cada uno aguante su responsabilidad.
10. Los bancos empiezan a cerrar el grifo para conceder créditos hipotecarios. Parece ser que se han dado cuenta de que la locura hipotecaria en la que estamos metidos todos puede perjudicarles hasta a ellos mismo. La solvencia del sistema financiero se protegerá. Pero los intereses de los consumidores sobrehipotecados y sobreendeudados, ¿se protegerá?
11. Los propios bancos empiezan a deshacerse de sus inmuebles, ganan mucho dinero y se van ellos mismos de alquiler. Lo que, al menos, siginifica dos cosas: los bancos entienden que el ciclo alcista de la vivienda se ha acabado y que para ellos mismos no consideran estúpido vivir de alquiler, aunque a todos los ciudadanos nos recomiendan comprar en vez de alquilar.

Bueno, como veis muchas cosas están cambiando y bastantes de ellas cambian en la dirección que el equipo de vivienda del Gobierno Vasco lleva defendiendo desde el año 2001. Me explico. Hace cinco años la gente no pensaba que se pudiese hacer el doble de la vivienda protegida que se hacía antes, tampoco pensaban que la vivienda protegida podía estar calificada de por vida y regulado su acceso, uso y salida (de forma que no se comerciaras con ella a precios de mercado). Tampoco pensaba la gente que podíamos pasar de casi no tener vivienda protegida de alquiler a atener ahora casi 8.000 viviendas de alquiler solo en manos del Gobierno Vasco. Tampoco la gente pensó que se podía movilizar vivienda vacía hacia el alquiler (como ya ha hecho 3.000 veces Bizigune). Nadie defendía imponer un canón fiscal a las viviendas vacías. nadie se planteaba que la ley debía garantizar el derecho subjetivo a la vivienda. nadie podía pensar que ibamos a tener unas reservas de suelo para vivienda protegida del 70% en suelo urbanizable y el 40% en suelo urbano. Y, en fin, poca gente creía que la intervención pública podía mejorar las cosas en materia de vivienda. Hoy sin embargo, muchas de estas cosas son lugares comunes, las defiende la mayoría social y política, son ya realidades palpables o están en proceso de realización, quienes siempre han trabajado al margen o contra ellas hoy quieren ser sus primeros defensores y estamos todos en el buen camino para solucionar, desde lo público, no desde el mercado, el problema social de acceso a la vivienda de buena parte de la ciudadanía vasca.

Ahora lo que hay que hacer es perseverar, no desfallecer, no escuchar los cantos de sirena de determinados entornos empresariales y mantener la intervención pública en pos de un servicio público de vivienda (de Gobierno y Ayuntamientos) que sea capaz de atender a la población necesitada en términos de derecho universal (como lo son la sanidad y la educación hoy en Euskadi).

En el terreno personal lo que me satisface es que unas ideas que antaño eran minoritarias en términos sociales y políticos hoy son asumidas cada vez por más gente, incluso hasta el extremo de que quienes pudieron impulsarlas en el pasado y no lo hicieron (o trabajaron en el sentido contrario) hoy sean defensores a ultranza de las mismas. No pasa nada. Bienvenidos al barco. Entre todos llegaremos a buen puerto, pues además los tiempos están claramente cambiando y además a nuestro favor.

El Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco está a punto de implantar una medida bastante sencilla de entender: quien sea titular de una vivienda protegida y, a partir de ahora, se compre una vivienda libre, deberá devolver la vivienda protegida a la Administración que se la comprará al precio oficial de vivienda protegida y la readjudicará a un demandante de vivienda inscrito en Etxebide (servicio vasco de gestión de la demanda y adjudicación de vivienda protegida).

La justificación de la medida es bastante sencilla: la vivienda protegida es para quien la necesita como primera residencia y está en una situación económica que merece la tutela de la Administración. Si ún titular de vivienda protegida progresa y tiene más recursos, hasta el extremo de comprarse otra vivienda, todos hemos alcanzado el exito. El titular de la vivienda protegida por no necesitarla más, al haber progresado. La Administración al recuperar una vivienda protegida de alguien que ya no la necesitaba. La gente apuntada a Etxebide tiene una vivienda protegida más para ser adjudicada. La sociedad vasca sabe que el parque de vivienda protegida se está gestionando de la forma más social posible.

La medida cierra un ciclo de varias medidas encaminadas a garantizar el uso social y la desaparición del fraude en la vivienda protegida. Solo por recordarlo a toda las personas que no están familiarizadas con este tema. En Euskadi desde el 2002 todas las viviendas protegidas están calificadas de por vida (nunca pasarán a ser viviendas libres), todas se adjudican por sorteo (las privadas y de cooperativas incluídas, además de claro está las del Gobierno Vasco y los Ayuntamientyos), los inquilinos de la vivienda protegida pagan alquileres en función de sus ingresos y cuando estos superan el máximo no se les renueva el contrato de alquiler protegido, el Gobierno Vasco solo adjudica vivienda en alquiler y en derecho de superficie a 75 años (no vendemos patrimonio públio de forma irreversible), las ventas de vivienda protegida están controladas por el Gobierno, notarios y resgistradores y, en todo caso, el Gobierno es quien compra la vivienda protegida que se trata de vender (visado gubernamental y ejercicio en todo caso del derecho de tanteo y retrato) y se adjudica de nuevo a otra persona inscrita en Etxebide, se inspecciona el uso del parque de vivienda protegida y desde hace tres años se sanciona el fraude llegando a la expropiación de los fraudes más graves.

Las medidas que arriba describo no se producen de forma conjunta en ninguna Comunidad Autónoma, aunque en Cataluña, Asturias, Aragón, Andalucía y Extremadura se dan algunas de dichas medidas. Madrid y Valencia viven en una realidad a parte, pues allí la vivienda protegida que de hecho es vivienda libre, pues las Administraciones (con muy pocas excepciones municipales) miran para otra parte.

No será está la última medida que tomemos, pero si es evidente que en Euskadi hemos dado bastantes pasos para conseguir que la vivienda protegida sea un BIEN NO DE MERCADO, al forma parte de un SERVICIO PUBLICO. 

Y para aquellos que desde otras CCAA o incluso desde Euskadi sigan que la vivienda protegida es un "parchecillo", solo dos datos: la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi establece que el 75% de la vivienda a construir en suelo urbanizable y el 40% en urbano debe ser por ley protegida y en estos momentos en Euskadi ya de hecho el 35% de la vivienda que se inicia es vivienda protegida (llegando en Vitoria-Gasteiz al 70%).

Por supuesto, Euskadi no es la arcadia feliz y quedan millones de cosas por hacer, pero es innegable (no creo exagerar ni un ápice) que el panorama de la vivienda protegida ha experimentado en Euskadi de la mano de Ezker Batua Berdeak desde el año 2002 hasta hoy una revolución que tiene por objeto hacer de la vivienda un pilar más del ESTADO SOCIAL.

La prensa vio hoy el tema de esta manera: "El propietario de un piso de VPO tendrá que abandonarlo si compra otra vivienda."

Y en Meneame la cosa está como os cuenta este enlace.

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En recientes fechas hemos sabido que el Ministerio de Vivienda dice que el precio de la vivienda libre ya no crece como antaño y que de hecho se empiezan a confirmar todos los síntomas de cambio de ciclo.

Esa misma impresión también la tenemos en el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. Estamos caminando hacia otro ciclo en materia de vivienda, esperemos que presidido por menores precios de la vivienda libre, menor presión sobre el territorio, más vivienda protegida y menos vivienda libre, tasas de beneficio empresariales no especulativas (aunque sostenibles a medio y largo plazo) y, sobre todo, un más fácil acceso de la ciudadanía a la vivienda de primera necesidad.

Pero lo que no se suele comentar mucho es como afecta este nuevo escenario a los distintos lugares en función de su volumen de vivienda protegida. Para no poner ejemplos de otras CCAA, fijemos nuestra atención en las tres principales ciudadades de la CAPV: Vitoria, Donosti y Bilbao. ¿Que diferencia a estas tres ciudades de manera notable en vivienda? En Gasteiz hace ya tres trimestres que el precio de la vivienda libre está tan contenido que, de hecho, está bajando. Por contra, Donosti sigue siendo una de las capitales de España en la que la vivienda libre es más cara y más refractaria a moderar su precio. Bilbao está en una posición intermedia entre Vitoria y Donosti.

¿Cual es la diferencia fundamental entre estos tres submercados? Hay otras, pero no podemos negar que la principal diferencia es que Vitoria-Gasteiz es la capital de la vivienda protegida española, mientras que en Donosti (a pesar del empeño del Gobierno Vasco) es bastante dificil hacer vivienda protegida.

Frente a la opinión de los constructores (mera ideología al servicio de sus intereses legítimos -ganar más-) de que tener que hacer vivienda aprotegida encarece el precio de la vivienda libre, vemos como en Alava (50% de la vivienda iniciada en el 2006 es vivienda protegida) y en Vitoria (70% de vivienda protegida) el precio de la vivienda libre en vez de ser el más caro de Euskadi es el más moderado.

En fin, esto no solo lo digo yo, también lo dice una parte de la prensa. Reproduzco dos titulares y enlazo a los artículos:

- Alava es la provincia de España en la que menos se ha encarecido la vivienda libre en el 2007

- Donosti es la ciudad más cara de España para adquirir una vivienda libre

Ya digo, frente a la confusión patronal, esta la realidad: hacer vivienda protegida en una cantidad importante abarata la vivienda libre. Todo esto dejando de lado lo evidente: hacer vivienda protegida sirve para dar vivienda a precios sociales a las personas a las que se les adjudica. Pero además, como comento, ayuda a frenar los precios de la vivienda libre.

Things are changing que decía y dice Bob Dylan.

Anda el patio bursatil español muy revuelto con las grandes caidas de los valores bursátiles más vinculados al ladrillo patrio. Los grandes agentes económicos y mediáticos se han paresurado a decir que no pasa nada, que aunque si hay burbuja (cosa que negaban hasta hace dos días), esta no va a estallar, sino que lo que se va a producir es una lenta desaceleración de los precios y los ritmos de venta de las viviendas, pero que nada corre peligro.

Yo comparto parte de este análisis (no sería bueno un reventón súbito y abrupto de la burbuja inmobiliaria y lo ideal es un suave decaer hasta llegar a la normalidad), pero no las motivaciones del mismo.

El binomio ladrillo-turismo residencial, en el que se basa buena parte del esplendor económico de la España de PP y también de la del PSOE, es medioambientalmente salvaje y estúpido, socialmente demoledor y económicamente empobrecedor. La actividad urbanizadora y constructiva, que debe tener su papel en toda sociedad y economía, no es ni el sector económico que más valor añadido produce ni el más respetuoso con el medioambiente ni el que mejor procesa las necesidades sociales del común de los ciudadanos. La "ladrillo-dependencia" de la economía española es mala para la propia economía española, nociva para nuestro medio físico y mortal para amplias capas de la sociedad española que ven como se producen en España más de 850.000 viviendas al año y ellos tienen más dificultades que nunca para poder acceder a una vivienda digna a precios y esfuerzos hipotecarios razonables.

Por lo tanto, aunque comparto que es bueno que la burbuja se deshinche poco a poco, no comparto en absoluto el miedo a que nuestra economía, sociedad y litoral se desengachen de la droga ladrillil. Lo primero me parece peligroso (y yo no soy un irresponsable). Lo segundo me parece deseable, precisamente por que soy una persona responsable.

Por cierto, uno de los efectos poco destacados de este fenómeno de enfriamiento de lo ladrillil es la forma en la que afecta a las distintas CCAA. Pongo dos ejemplos diferentes para que lo veamos con claridad.

En Valencia es un drama que el ladrillo se enfríe pues casi todo su PIB depende de la salud del fenómeno constructivo-turístico. Además tienen un porcentaje de vivienda para segunda residencia muy alto, decenas de miles de viviendas vacías (incluso excluyendo las segundas residencias) y muy poca vivienda protegida. Les ha entrado el pavor en Levante, pues carecen de plan B y ya han depredado casi todo su medioambiente. 

En Euskadi tenemos una economía saneada, diversificada, sin dependencias excesivas, con un nivel de construcción de vivienda libre mejor que la media estatal, con pocas viviendas vacías, con muy poca segunda residencia y con un porcentaje de vivienda protegida cinco veces superior a la media estatal. En Euskadi la noticia no produce pánico. Al menos no a demasiadas personas.

Mientras Valencia carece de plan B en Euskadi estamos mucho mejor preparados para superar los efectos del enfriamiento inmobiliario, tenemos un medioambiente menos degradado y la vivienda es un derecho mucho más protegido gracias a la vivienda protegida. No todo es perfecto en Euskadi, desde luego. Hay muchas cosas que mejorar, sin duda. Pero el gatillazo ladrillil nos va a afectar menos. No solo lo digo yo, lo dice un diario vasco esta misma semana (la fortaleza de la VPO en Alava aleja la crisis del sector inmobiliario en este territorio).

En Euskadi el sector de la construcción va a seguir trabajando, generando riqueza, dando empleo y siendo un aporte a nuestra sociedad en buena medida gracias a la a vaces denostada vivienda protegida. Alejarse de la especulación y entrar en la senda de los beneficios de tipo industrial es bueno paa todos. Descargar de presiones al territorio es bueno para las generaciones presentes y futuras. Tener una alta producción de vivienda protegida es bueno para las personas con esta necesidad social de rentas medias o bajas. En fin, en esto, Euskadi is different.

Pero ¿que pasa con el conjunto de España?. ¿Que va a pasar cuando el ladrillo pare de verdad? Nótese que no digo ¿que va a pasar si el ladrillo para? Pues el ladrillo va a parar, de eso no hay duda. ¿Tiene la economía española plan B para un escenario postaldrillil? ¿Como esta nuestro I+D+I? ¿Y nuestra educación y universidad? ¿Y nuestra creatividad? ¿Y nuestra productividad? ¿Y nuestro sector público como tractor de la economía, especialmente de la social? Espero que tengamos respuestas a todo esto. Pero no me huele bien la cosa.

(no me he resistido a ilustrar este post con el chiste de hoy de Forges)

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Desde el Gobierno Vasco, y a través de VISESA, se está acometiendo la primera promoción pública con estructura industrializada del Estado.

Se trata de un proyecto piloto, de promoción de 156 VPO en el barrio gasteiztarra de Zabalgana. Es un proyecto ya adjudicado al grupo Sukia, cuyas obras comenzarán en mayo, y se prolongarán por espacio de dos años.

El sector de la construcción residencial en Euskadi ha logrado importantes avances en el campo de la promoción de la calidad, y su situación de partida es manifiestamente mejor que la de otras Comunidades Autónomas, pero aún se aprecia un importante margen de mejora en relación con la calidad. La construcción es uno de los sectores en los que hay un mayor número de reclamaciones por parte de los consumidores, generalmente relacionadas con los acabados. La construcción en el siglo XXI sigue siendo un proceso íntegramente artesanal y, por tanto, imperfecto.

Avanzar hacia la industrialización en la construcción es un objetivo estratégico del Departamento de Vivienda y de su sociedad promotora pública, Visesa, para el periodo 2006-2009, recogido en el Eje 4 del Plan Director de Vivienda 2006-2006 referente a la Calidad, sostenibilidad, seguridad e INNOVACIÓN EN LA EDIFICACIÓN.

El objetivo último es edificar desde una óptica industrial, esto es, mediante rutinas de trabajo más estandarizadas y con un mayor grado de participación tecnológica (introducción de elementos prefabricados, adopción y uso de las tecnologías de la información y la comunicación aplicadas a la construcción, etc.). Con ello se podrán conseguir los siguientes fines:

• Intensificar la lucha contra la siniestralidad laboral en el marco de la construcción -es decir, evitar muertes en obra, muchas veces producidas por el alto riesgo que los procesos artesanales conllevan.
• Acortar plazos de entrega
• Abaratar costes
• Evitar los defectos que se registran eventualmente en las obras tradicionales

La prensa hablo de este asunto y lo recogió así en el Diario de Noticias de Alava.

(la foto es de Pablo Aretxabala, Director General de Visesa)

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La prensa tambien reflejo el tema de la siguiente manera: Diario Vasco y Deia.

Hace ya varios años que estamos en Etxebide tratando de adaptar la normativa de vivienda protegida a las nuevas circunstancias sociales. Como es evidente, las separaciones y divorcios han pasado de ser una excepción a formar parte de nuestro paisaje social habital y desde el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno vasco no podíamos dejar de atender a este hecho. En los últimos años se ha duplicado el número de divorcios, pasando de 2.000 anuales a más de 4.000.

Para Etxebide es obligado ofrecer a estas personas una solución adecuada en lo referente a la vivienda, de modo que momentos que no siempre son fáciles no se vean agravados por el desamparo en lo relativo al alojamiento. De la misma manera, ligadas a la asignación de la custodia y la vivienda nos encontramos con situaciones complejas, que hemos querido ir atendiendo de modo pormenorizado.

Lo primero que hemos hecho es permitir que el excónyuge que se va de la casa pueda participar en los sorteos y no transcurridos dos años, como estipulaba la normativa anterior, sino de forma inmediata.

En el caso de que la vivienda que fuera antiguo domicilio conyugal se venda también podrán participar en los sorteos los dos excónyuges siempre que el neto que obtengan por la venta (una vez descontada la hipoteca y los gastos notariales) no supere los 75.000 euros.

Además, incorporamos a los divorciados y separados inscritos en Etxebide en el cupo social para viviendas en alquiler, en el que tienen también cabida las familias monoparentales o las mujeres que han sufrido maltrato. Es un cupo que tiene una probabilidad mayor de adjudicación en los sorteos, aunque solo existe en los sorteos de alquiler de vivienda protegida.

Por otro lado, las personas separadas o divorciadas inscritas en el Registro de Etxebide que tengan custodia compartida podrán hacer constar como unidad convivencial a dichos hijos en ambas solicitudes.  En el caso de custodia no compartida los hijos formarán parte de la unidad convivencial del ex cónyuge custodio.

El ex cónyuge no custodio podrá solicitar que se tenga en cuenta a dichos hijos a los efectos de las dimensiones o número de habitaciones de la futura vivienda (en el segundo sorteo tras haber resultado ya adjudicatario de Etxebide).

Y, por fin, vamos a tener en cuenta también las situaciones derivadas del cálculo de ingresos para acceder a los sorteos. Es bastante habitual que el juez imponga, además de la compensación por alimentos, una pensión compensatoria que el cónyuge con más ingresos debe pagar al que tiene menos, con el fin de equilibrar la situación económica de ambos. En la actualidad esa pensión compensatoria no se descuenta de los ingresos para valorar el acceso a una vivienda protegida, por lo que la persona que la paga puede quedar fuera de los sorteos a pesar de que su renta real sí entre dentro de los límites.

El mecanismo que vamos a utilizar es el siguiente:

1. El exconyuge que tiene la obligación de pagar la pensión compensatoria debe probar documentalmente que la está pagando; en este caso se minora de sus ingresos a efectos de Etxebide (lo que le puede permitir no superar los ingresos máximos de compra –vg. 33.000 de VPO-o de ciertos tipos de alquiler –vg. los 21.000 euros de Bizigune o de VS-).
2. Sin prueba documental de pago no se minora esa cantidad.
3. Al exconyuge que recibe la pensión compensatoria, en caso de estar inscrito en Etxebide, se le suman los ingresos a efectos de Etxebide
   

En definitiva, estamos adaptando la normativa a las nuevas necesidades sociales de la demanda inscrita en Etxebide.

Algunas de estas medidas anteriormente comentadas ya han entrado en vigor de forma efectiva. La última (computo de las pensiones compensatorias) estará vigente en el segundo semestre de este mismo año.

Las medidas ha sido profusamente explicadas y bien acogidas por la prensa y por las asociaciones que representan a las personas divorciadas (kidetza).

Os dejo algunos de los artículos que hablan del asunto: El Correo 1, 2, 3, Deia 1, 2.

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