25/01/13

EN MI EMPRESA BUSCAMOS COLABORADORES/AS PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS DE AGRICULTURA PUBLICA

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En mi empresa (Urbania ZH Gestión) estamos buscamos colaboradores/as para impulsar nuestra línea de agricultura pública en la cornisa cantábrica y el corredor del Ebro. 

Urbania ZH Gestión, partiendo de experiencias pioneras del Grupo Zahoz en la Comunidad de Madrid, está tratando de ayudar a ayuntamientos y mancomunidades a lanzar proyectos de agricultura pública periurbana y rural.

Consideramos que muchos de los suelos públicos ociosos deben ser puestos en valor a través de actividades agrícolas que reunen una serie de potencialidades del máximo interés en estos momentos:

  • reducir gasto público (limpieza y custodia de suelos públicos que no van a ser urbanizados en muchos años).
  • crear empleo de base local.
  • producir alimentos que van a ser comercializados/consumidos en mercados próximos.
  • generar ingresos adicionales para las administraciones públicas locales.
  • reducir la huella ecológica de nuestras sociedades.
  • incrementar, aunque sea modestamente, nuestra soberanía alimentaria.

En este contexto, buscamos ingeniero/a agrícola o similar, con capacidades de gestión y experiencia profesional en algunas de las siguientes CCAA: Euskadi, Cantabria, La Rioja, Navarra, Asturias. Excepcionalmente consideraremos experiencias adquiridas en Burgos y Aragón. 

Deseamos estudiar la posibilidad de asociarnos con personas de este perfil de cara a la licitación y gestión de este tipo de servicios públicos en las CCAA referidas.

Las personas interesadas pueden hacernos llegar su CV al siguiente correo electrónico: info@urbaniazhgestion.com

 

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19/01/13

EL GESTOR INTEGRAL DE PROYECTOS PUBLICOS

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Como continuación al post que publiqué hace unas semanas bajo el título LA EMPRESA PUBLICA TOTAL, hago hoy algunas reflexiones sobre la figura del GESTOR INTEGRAL DE PROYECTOS PUBLICOS. O, al menos, sobre como la entiendo yo (en realidad, como la entendemos nosotros).

Es frecuente hablar en el mundo público de la dicotomía entre técnicos y políticos. Ultimamente se habla también mucho de la figura (necesaria e inexistente en España) del directivo público. Pero a mi (a nosotros) me parece que se habla poco y de manera más bien confusa de la figura del gestor de proyectos públicos.

Como digo, dentro de las administraciones públicas se tiende a dividir a todo el mundo entre políticos y técnicos. Al parecer, los primeros dan las órdenes (mandato político) y los segundos las ejecutan (hacen operativas y reales esas órdenes). Ya sabemos que no siempre es así: políticos que no saben cual es su mandato ideológico-electoral, empleados públicos desbordados o desmotivados, directivos públicos que son más políticos que los políticos, políticos que se quieren meter a técnicos y olvidan su responsabilidad de líderes, etc. Sea como fuere, la cultura administrativa española está muy centrada en la polícía administrativa (controlar que los administrados cumplan con las normas), poco en el fomento (incentivar o desincentivar determinadas actuaciones de personas y mercados), algo en el servicio público y mucho menos de lo deseable en la economía pública y los proyectos públicos.

Nuestra cultura administrativa general (siempre hay excepciones) se basa mucho más en decir como hacer o no hacer a otros que en hacer uno mismo. Por ello no es de extrañar que en nuestras administraciones sea tan difícil encontrar personas formadas, escogidas y motivadas para impulsar de forma integral proyectos públicos en general y de economía pública en particular. La verdad es que ni escogemos a los empleados públicos buscando estas habilidades, ni se les asigna una misión en virtud de las mismas, ni la carrera profesional de un empleado público dependen de ellas (no se evalúa en función de la consecución de obejtivos). No es de extrañar que abunden los empleados públicos con mentalidad de política o fiscal y que sean muy pocos los que tienen el empuje de un creador, emprendedor, directivo o empresario (ojo, no son, para nada, sinónimos).

Ante esta situación, los políticos con ganas de impulsar nuevas acciones públicas se ven ante la papeleta de pagar bastantes nóminas (no ellos, pues lo hacen en nombre de la ciudadanía) y a la vez tener muy poca gente con la vocación de impulsar proyectos públicos de forma integral. Dos han sido las reacciones típicas hasta la fecha por parte de esos políticos con, vamos a decirlo así, ganas de marcha: contratar a empresas privadas (asistencias técnicas, contratos de prestación de servicios, contratos de gestión de servicios públicos, concesiones administrativas, etc) o crear empresas públicas al servicio de un determinado proyecto público.

Ambas cosas tienen cosas buenas y malas. Ambas pueden salir bien o mal. Pero en muchas ocasiones se aprecian patologías que deberían ser atendidas. Me estoy refiriendo a la aparición de vicios burocratizantes en las empresas públicas (que dejan de impulsar servicios y economía pública para ponerse a controlar a los proyectos y economía privada) o la entrega de importantes parcelas de la acción pública a empresas que solo buscan el mayor lucro en el menor tiempo, sin tener en cuenta los elementos de servicio público o el interés general (entre los que debe estar siempre el respeto a las condiciones laborales dignas, el mantenimiento de la inversión pública y la calidad en los servicios públicos).

Sin embargo, la dicotomía empresa privada al servicio solo del lucro vs. empleado publico sin capacidad de impulsar proyectos de impacto económico, es, a mi juicio, falsa. Y, aún en caso de existir, es facilmente superable a través de la figura del gestor integral de proyectos públicos. En línea con lo que comentábamos en el post La empresa pública total, es posible llevar adelante proyectos públicos con un 100% de profesionalidad, sin costes adicionales para las arcas públicas, con un compromiso total con el interés general y sin que el lucro privado distorsione los esfuerzos del sector público. Hay varias formas para llegar a esta solución, pero la figura del GESTOR INTEGRAL DE PROYECTOS PUBLICOS es, a mi juicio, una de las mejores, sino la mejor.

¿En que consistiría concretamente esta figura? En la existencia de un profesional o conjunto de profesionales que, previa licitación pública, acepten la encomienda de liderar un concreto proyecto público (al servicio del interés general), cobrando solo por su labor de gerencia (solo en caso de éxito), sin tocar un euro del beneficio de las operaciones (este debe ser público) y buscando recursos materiales, humanos y financieros obtenidos en el mercado, teniendo todo esto una fecha de inicio y otra de finalización.

¿Diferencias con las empresas públicas? Muchas, pero la más importante es la vinculación del personal, gerencia y financiación a un proyecto concreto (TEMPORALIDAD). Ninguno de ellos podrá formar parte del sector público. Ninguno de ellos se relajará en el balance costo/beneficio. Ninguno se olvidará nunca de estar inmerso en una actividad que siendo pública se debe autofinanciar (NO HAY CONSUMO PRESUPUESTARIO). Ninguno de ellos pensará que va a permanecer en la cadena productiva en el caso de que no se alcance el objetivo o se llegue a este a un coste o en un tiempo excesivos (PROFESIONALIDAD).

¿Diferencias con la empresas privada que trabaja al servicio de la Administarición? Fundamentalmente que el éxito implica cobrar por tu trabajo (gerencia, fuerza de trabajo, financiación, etc), pero nunca acceder ni a un solo euro del beneficio de la operación, que será siempre un ingreso de la Administración (BENEFICIO PÚBLICO). Y dado que solo se cobra si se cumple con los parametros públicos del proyecto, no se apunta al lucro privado, sino al conjunto de objetivos marcados por la Administración (CONTROL ESTRATEGICO PUBLICO).

Este tipo de gestores integrales de proyectos públicos pueden ser contratados (obviamente previa licitación pública) por la Administración o por los diferentes entes del sector público (sociedades, fundaciones, agencias públicas, etc) para llevar adelante un proyecto público. No requieren la creación de un nueva personalidad jurídica, al poder "colgarse" de una ya existente, tanto en gestión directa de la Administración, como en la gestión indirecta del sector público. Las virtudes y limitaciones que comenté en el post La empresa pública total son predicables también de este método de gestión integral de proyectos públicos, con la facilidad adicional, como digo, de no tener que crear una nueva persona jurídica pública, sino poder "colgarlo" de una ya existente.

Ahora que estamos en tiempo de reforma administrativa, creo que se deberían tener en cuenta cuestiones estructurales como las que toco en este post. No es el único tema estructural a tratar, pero si uno de ellos.

No soy ciego y veo que el actual proceso de reforma de la Administración está total y absolutamente condicionado por la exigencia comunitaria de reducción del déficit público. Pero bueno sería que políticos, periodistas, servidores de lo público, empresarios y expertos miráramos un poco más allá de las faldas de Merkel. Sería incluso recomendable hacerlo sin esperar al próximo septiembre (elecciones en Alemania).

 

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12/01/13

DECALOGO ATTAC POR UNA VIVIENDA DIGNA

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Recientemente ATTAC Madrid ha presentado, en el seno de su Campaña de Vivienda, un Decálogo por una vivienda digna

Ambas tienen como fin analizar las causas de la actual situación de la vivienda en España y elaborar propuestas que permitan convertir el acceso a la vivienda en un derecho exigible ante los poderes públicos.

El decálogo es la propuesta que consideran básica para corregir una situación disfuncional e injusta: millones de personas excluidas del acceso a una vivienda digna, una de las edades de emancipación más elevadas de Europa, cientos de miles de desahucios como resultado de un modelo que empujaba exclusivamente a la compra y al endeudamiento excesivo, un parque de vivienda social insuficiente, millones de casas vacías, un urbanismo incontrolado e insostenible, mala calidad de la construcción generalizada, etc. Todo ello como consecuencia de políticas erróneas e irresponsables. 

Reconducir esta situación requiere un debate serio, profundo y constructivo que parta desde una premisa fundamental: el acceso a una vivienda digna es un derecho humano, reconocido como tal por el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Desde este reconocimiento se debe impulsar una política de vivienda coherente que abarque todos los aspectos relacionados con el disfrute de este derecho y apueste decididamente por el alquiler social.       

He leído el decálogo, y más allá de algunos matices no relevantes, suscribo todo su contenido. Añadiría algunas cosas más. Pero, en esencia, me parece una de las apuestas programáticas sobre política y mercado de vivienda de más interés de los últimos años.

Sería bueno que los poderes públicos, que tantos errores evidentes y lenitivos han cometido en las últimas décadas en materia de vivienda y urbanismo, empiecen a tomar en consideración nuevas ideas que en otros lares han tenido mucho más éxito que las que nosotros hemos contraproducentemente aplicado. Sería bueno ... Otra cosa es que lo hagan. Pero que por exigirlo, no quede.

 

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05/01/13

CASAS VACÍAS: EL SÍNDROME DE LA ECONOMÍA YONQUI

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Hace unas semanas la revista digital Unfollow publicó un artículo, titulado CASAS VACIAS: EL SINDROME DE LA ECONOMIA YONQUI, que me parece especialmente descriptivo del estado de cosas del tema financiero-inmobiliario-económico español.

El artículo es de la periodista Eva Belmonte (@evabelmonte) y me parece que está muy trabajado, es riguroso, está contrastado y no por ello es menos editorializante. Vamos, buen periodismo de ese que ya cada vez se ve memos en los mass media.

Cualquier que lea el artículo verá que se me cita varias veces. Pero no es por ello que doy cuenta de este artículo en mi blog. Pues otras veces se me cita en medios y artículos en los que uno, francamente, preferiría no haber sido citado. No es este el caso. Todo lo contrario.

Eva se atreve a llamar a la generalidad del ladrillo hispano por su nombre: conjunto de patologías de una economía yonqui, ávida de ladrillo y cemento que, o bien se vende a precio de oro en épocas alcistas o bien se rescata por el contribuyente en épocas de crisis. Economía yonqui que produce viviendas para que estén vacías, al mismo tiempo que expulsa a la gente de viviendas en propiedad que no pueden pagar, negándose a que en España exista un parque de alquiler privado asequible y público social de estilo europeo. Economía dorgadicta que consume recursos de todo tipo para que no sean usados por nadie, todo ello en nombre de la supuesta racionalidad económicas. Y lo peor, como dice Eva, es que el paciente nno sabe que está enfermo y piensa que el remedio contra la droga es más droga aún.

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Seseña: Miles de viviendas permanecen cerradas | Foto: Gabriel Morales @g_moralesg

Solo me queda un pequeño matiz personal, eso si, lo hago mucho después de que el texto fuese publicado. El artículo de Eva habla de las patologías de ladrillo. Lo cual no debe identificarse con que todo ladrillo sea patológico (no digo que ella lo haga). Sobre difícil futuro del urbanismo y la vivienda sanos escribo en mi post ¿Quien financia el ladrillo sano? Banca nacionalizada y medio urbano sostenible.

PD: por cierto, que lo mismo que el lobby ladrillero español propone superar la crisis con más ladrillo, la NRA (National Rifle Association) de los EEUU de Norteamérica propone superar las matanzas indiscriminadas con más armas. 

 

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30/12/12

NUEVO GOBIERNO VASCO Y BULTZATU 2025

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Ya tenemos nuevo gobierno vasco. En lo que a vivienda se refiere, en primer lugar, con sus luces y sombras, gracias al equipo liderado por Maria Paz Larrumbide (PSE) por su trabajo. Cuando un gestor público nadie le agradece nada. Y generalmente de él solo se acuerda el nuevo gobierno para lo de  herencia recibida. A mi me parece necesario agradecer a la gente sus honestos esfuerzos por el bien común y no pensar solo en el errar que, como todos sabemos, es humano. En segundo lugar, desearle lo mejor a Covadonga Solaguren (PNV), la nueva Viceconsejera de Vivienda del Ejecutivo vasco. La coyuntura es dura. Por ello y por el bien de todos, espero que la tenga mucho acierto y no menos suerte.

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De los más de seis años de este blog dedicado fundamentalmente a las políticas públicas de vivienda se deduce con claridad cuales son mis posturas en estos asuntos. Y no tengo hoy el tiempo para reiterarlas una a una. Redactadas quedan. A disposición de quien quiera usarlas. 

Sin embargo, si tuviera la oportunidad de lanzarle un solo mensaje a la nueva responsable de vivienda del Gobierno Vasco le diría que no cancele los esfuerzos iniciados con el Programa Bultzatu 2025.

Este programa que pretende construir país a través de varias revoluciones (en las políticas públicas, en el mundo profesional, en la industria, en el mundo financiero) para impulsar la rehabilitación, la regeneración urbana y el medio ambiente (aunque no se diga expresamente, también indirectamente el alquiler) es un esfuerzo que no podemos permitirnos abandonarlo. Este programa que implica una revolución cultural para innovar en lo urbano, esta HOJA DE RUTA PARA LA EDIFICACION SOSTENIBLE EN EUSKADI, con la que han tenido que ver mucho Innobasque, CONAMA, Zaragoza Vivienda y otra serie de prestigiosos actores sectoriales hay que seguir liderándola.

Como sé como son las cosas de la política, sé que hay una cierta tendencia en los nuevos responsables a no querer liderar los programas ya iniciados por otros. No sé si este será el caso. Creo que no. Pero si hay reticencias, vamos a llamarlas "de partido", siempre se puede cambiar el nombre al programa y mantener el esfuerzo público y privado en marcha.

Sea como fuere, la crisis ecológica, energética, social, económica y financiera no permiten mantener el esquema productivista del que han adolecido las pasadas políticas públicas de vivienda (incluída aquella en la que yo participé). Es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, reutilizar, etc). Y quien primero lidere estos esfuerzos, antes tendrá pueblos y ciudades con garantía de altos niveles de vida para la ciudadanía y antes dispondrá de una industria con capacidad de exportar nuevas tecnologías, materiales, expertise, etc.

Euskadi nunca ha sido tímida a la hora de reinventarse y salir adelante. No debemos/podemos serlo en este asunto.

Y, sobra decirlo, yo (y mi empresa) estoy comprometido con este empeño.

 

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15/12/12

CONGRESOS DE CIERRE DEL 2012 (TERRITORIO, CIUDAD Y VIVIENDA): REGUSTO AGRIDULCE

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En las últimas semanas del 2012 he asistido a una serie de congresos/jornadas que, todos ellos leídos en conjunto, me han dejado sensaciones agridulces que comentaré, por si a alguien le es de interés.

Concretamente he asistido (de una u otra manera) a:

 

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En el primer congreso, yo percibí un innegable conflicto entre los gestores tradicionales del territorio y una nueva hornada de académicos, líderes civiles, políticos y nuevos empresarios centrados en los resultados socio-económico-ambientales, todo ello en un mundo con límites (ecológicos y financieros). Hay un conflicto entre el mundo viejo (petróleo y endeudamiento) y el nuevo mundo necesario (economía de proximidad o comunitaria social y medioambientalmente sostenible). Como siempre en los tiempos de crisis, parte de lo viejo convive con parte de lo nuevo. Como siempre en los cambios de era, hay elementos de resistencia inmovilista y elementos de innovación. Como siempre, en todas las disputas intelectuales, nadie está en posesión al 100% de la verdad.
 
En el congreso se tocaron, entre otros, los siguientes temas:
  • ciudades virtuales (telepolis) y neoesclavismo o esclavismo digital (los señores feudales de las TICs). 
  • ciudades muy poco ciudadanas, no hechas para la gente, sino para los mercados, sobre todo los financieros. 
  • abdicaciones de los técnicos ante las imposiciones de los mercados y la política. 
  • necesidad de espacios públicos no mercantilizados como lugares de intercambio social, de memoria urbana, de mixtura de usos, densidad y de convivencia entre iguales. 
  • conflicto social urbano como realidad muchas veces ocultada por la retórica de la competitividad. 
  • concepto puentes entre diferentes sensibilidades, como precondicion de las redes. 
  • decrecimiento, entendido como el no crecimiento en la depredación de recursos, endeudamiento y consumo, que poco tiene que ver con la calidad de vida ciudadana y el buen funcionamiento de un sistema económico al servicio de las necesidades humanas. 
  • ciudades-regiones que deben procesar estos retos sociales, medioambientales y económicos.
  • ciudad-región (donde viven tres cuartas partes de la población de la UE) policentrica.
  • necesidad de buen liderazgo político para poner las mejores técnicas de la ordenación del territorio al servicio de la gente. 
  • la nueva forma de ordenar el territorio y la economía no vendrá de lo publico, académico o profesional, sino que vendrá a través de gente nueva (nuevos emprendedores y empresarios) que van a estar durante tiempo fuera del sistema, aunque finalmente ellos serán una parte central de la nueva economía. 
  • interesantes ejemplos de cooperación regional transfronteriza. 
  • necesidad de vertebrar políticas públicas, financiación y profesionales para la rehabilitación y regeneración que necesitan buena parte de nuestros tejidos urbanos. 
  • el drama de las infraestructuras y edificios construídos al final de la burbuja inmobiliaria y que hoy no están siendo usados para nada, con lo que ello supone en términos ecológicos, económicos y sociales. Se hablo de tratar de gestionar bien (movilizar) lo que se construyó mal.

Estos y otros muchos asuntos fueron tratados en un congreso atrevida y rigurosamente dirigido por Igor Calzada. El resultado: poca indiferencia y reparto de opiniones (rechazo vs. entusiasmo). 

Sería interesante que el próximas ediciones este congreso siga esta línea (afrontar los debates reales y candentes de nuestro tiempo) y abandone cierta tendencia al autobombo (Euskadi es maravillosa y todo el mundo debería copiar lo que hacemos y ya los de Bilbao ... ni te cuento ...). Hacer patria está bien (es más, sanamente, es muy necesario), pero es mejor preocuparse de que vamos a vivir en el futuro todos y como mejor ordenar el territorio para garantizar ese futuro equilibrado. 

 

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En el segundo de estos congresos creo que se respiraba un poco de incredulidad y no menos  resignación.

Incredulidad ante el hecho de que España necesita alquileres asequibles, no solo para solucionar los problemas habitacionales más duros provocados por la crisis (desahucios), sino para realizar una convergencia en materia de vivienda con el resto de la UE. La evidencia científica apunta a que los países propietaristas (y España es uno de los campeones europeos) sufren una serie de externalidades (sobre-endeudamiento, escasa movilidad laboral y geográfica, exclusión residencial, menor emprendimiento,  riesgo financiero sistémico, mayor huella ecológica, etc) que los países con un mix alquiler-propiedad equilibrado tienen en mucha menor medida. Pues bien, a pesar de necesitar hacer crecer nuestro minúsculo parque de alquiler (microscópico en el caso del alquiler social), y a pesar de que en España hay millones de viviendas vacías (muchas de ellas en manos de bancos y cajas rescatados por el Estado), los responsables políticos españoles están pensando en jibarizar/liquidar las empresas públicas de urbanismo y vivienda.

Son estas empresas públicas y los empresarios de la colaboración público-privada (al menos, los que tienen enfoque similares al de mi empresa) los que pueden (podemos) conseguir que millones de viviendas vacías (muchas de ellas necesitadas de rehabilitación) pasen de la ociosidad al alquiler (de mercado y asequible en unos casos y social o de servicio público en otros). Pero en vez de potenciarlas y usarlas como una de las palancas de salida de la crisis, el Gobierno y el sistema financiero español quieren usar el Sareb para congelar el precio de los activos tóxicos inmobiliarios y racionar en el tiempo su salida exclusivamente al mercado de la compra-venta. Al parecer el alquiler, aunque es sistémicamente inteligente, es antiespañol.

En este contexto, es comprensible la incredulidad de los trabajadores y directivos de las empresas públicas de suelo y vivienda españolas. E incluso es comprensible la resignación que se captaba en los pasillos. La mesa no transmitía ni incredulidad ni resignación (estuvieron en su papel institucional de insuflar ánimos y reivindicar su rol), pero el patio de butacas y los pasillos si tuvieron ese tono.

En las jornadas se presentó el estudio DIAGNOSTICO 2012 LA GESTION DE LA VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER.

Por otra parte, las conclusiones de las jornadas están disponibles desde hace ya algunas semanas.

Finalmente, si algún político local con sensibilidad lee esto (nunca se sabe) le diré que una de las vías para relanzar las sociedades públicas de vivienda y suelo en España es el planteamiento de empresa pública total que defiendo y aplicamos en mi empresa.

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En el tercer concreso (al que no asistí personalmente), pero que seguí en parte por streaming y twitter,  se podría resumir de la siguiente manera: tenemos cientos de ideas para poner en marcha nuevas políticas públicas, nuevos negocios y nuevas cooperativas urbanas que procesen la actual crisis social, económica y medioambiental, pero los políticos, los mercados y los financieros están a sus cosas, que no son los de la gente.

Suscribiendo, como suscribo en términos generales, esta conclusión, creo que es necesario reflexionar porque las propuestas que nuestro territorio, ciudades, ciudadanía y economía necesitan no se llevan a cabo. 

Para mi hay una parte del problema está en lo que los políticos y los empresarios llaman la lucha por el poder y los juristas llamamos la lucha por el derecho. Todo proyecto de cambio social debe incorporar un proyecto de alteración del poder existente. Y la otra parte del problema, de nuevo, para mi, está en la dialéctica conflicto vs. acumulación de fuerzas al servicio de alianzas de geometría variable. Los profesionales que saben que para mejor gestionar las ciudades hay ciertas cosas que deben dejar de hacerse y otras que no se hacen que tienen que empezar a hacerse, tienen (tenemos) que desarrollas estrategias de persuasión de políticos, periodistas, empresarios y financieros para conseguir trasladar proyectos de la mesa de dibujo a la realidad.

No digo que la tarea sea fácil. De hecho, no lo es en absoluto. Pero mientras congresos como este no tengan entre sus asistentes a una nutrida colección de políticos, periodistas, financieros y empresarios (vamos a llamarlos tradicionales) el cambio estructural va a ser dificil.

Muchas de las personas poderosas que dirigen nuestros destinos o no se han enterado o no se quieren enterar de que las reglas de juego deben cambiar. Se les puede llevar hacia el terreno del cambio a través de la fuerza, mediante la persuasión o con una mezcla de ambas. Pero para cualquiera de esas trés estrategias es necesario dialogar. Y esto pasa, al menos, por asistir juntos a los mismos congresos.

Agradeciendo el magnífico trabajo que hace la gente que organiza Equiciudad y deseándoles los mayores éxitos en el futuro, dejo anotada la necesidad de que el congreso, para ser socialmente útil, atraiga a a políticos, periodistas, financieros y empresarios al uso.

Como conclusión final, decir que los tres congresos dejaron en mi el sabor agridulce al ver que los profesionales y académicos saben (sabemos), al menos en parte, lo que el nuevo mundo requiere, pero el poder (en sentido literal del término) está a otras cosas, las suyas, que no son precisamente las nuestras. Antes o después el conflicto se resolverá. Aunque no tiene porque hacerse de manera amable...

 

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01/12/12

¿QUIEN FINANCIA EL LADRILLO SANO Y NECESARIO? BANCA NACIONALIZADA Y MEDIO URBANO SOSTENIBLE

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El pasado día 28 de noviembre leímos en la prensa que las entidades financieras nacionalizadas (galaxias Bankia, Novagalicia y Cataluña Caixaque que implican una parte sustancial de nuestro sistema financiero) deberán abstenerse en el futuro de financiar cualquier tipo de operaciones de compra de suelo, urbanización, edificación y venta de bienes inmobiliarios.

Supongo que al público no especializado esto le parecerá de maravilla. El razonamiento será algo así como: "si España está enferma de ladrillo, para sanarla habrá que someterla a dieta de ladrillo". Sin embargo, en este caso, me gustaría poner de relieve uno de los peligros del muy español razonamiento que va del 0 al 100 o del todo a la nada sin solución de continuidad.

Que España sea un país con su sistema financiero quebrado y que el talón de Aquiles del mismo sea la indigestión (cuantitativa y cualitativa) de suelo, ladrillo y cemento, no debe significar, forzosamente, que las entidades financieras nacionalizadas se abstengan en el futuro de cualquier actividad vinculada al ladrillo. Es más, yo sostengo que retirar toda esa capacidad financiera del mundo del urbanismo, sin más, será negativo. 

Debemos diferenciar entre buen y mal ladrillo. Debemos favorecer las dinámicas crediticias que apunten al buen ladrillo (el que soluciona necesidades individuales y colectivas). Y debemos limitar o restringir los hábitos financieros que inflaman el mal ladrillo. ¿A que llamo concretamente buen ladrillo? Creo que financiar alquiler (asequible privado y social público), rehabilitación de viviendas y edificios, reconversión energética de nuestros edificios, regeneración urbana, derechos de superficie, copropiedad, cooperativas (entre otras de uso), etc no puede ser considerado como un riesgo sistémico para las entidades financieras o el país. Es más, deberíamos financiar este tipo de actividades en mucha mayor medida que en el pasado. Dado que nuestra calidad de vida y  también nuestra competitividad van a depender de este tipo de operaciones.

¿Y quien financia hoy este tipo de actividades en España? Nadie o casi nadie. Como empresario que soy, me permitirán que no revele mis fuentes. Pero les diré que aúnque hay financiación para este tipo de operaciones, esta es escasa, cara y difícil de obtener.

Paradójicamente el escenario futuro de la UE apunta a una retirada de los fondos europeos tal y como los hemos conocido hasta ahora (cohesión social y territorial en términos hardware urbano) y un giro hacia la reconversión energética y en menor medida social (lógica software urbano) de los tejidos urbanos continentales.

Y para añadir una paradoja más, la banca española no nacionalizada o rescatada por el contribuyente se va a quedar a precio de saldo (paga el contribuyente) con los activos inmobiliarios llamados tóxicos de la banca española nacionalizada, parece que para seguir haciendo lo de siempre: vivienda libre en venta en suelo urbanizable, con subrogación del crédito promotor por parte del comprador hipotecado y precios artificialmente altos.

De todo lo anterior, yo deduzco que la decisión de sacar, sin más, del mundo inmobiliario a la banca nacionalizada (o con ayudas públicas) es una muy mala idea, pues a día de hoy en España nadie financia de forma sistemática y asequible actividades como el alquiler, la rehabilitación, la reconversión energética o la regeneración urbana. Y, aqui viene lo interesante, en otros países de la UE estas actividades están fundamentalmente financiadas  por diferentes modalidades de banca pública y, en mucha menor medida, por cooperativas de crédito local.

Comprendo a los banqueros españoles que dirigen una entidad privada no rescatada (aumentar cuota de mercado a base de comerse a la competencia y mantener el mismo modus operandi). Pero no entiendo a las autoridades españolas (ni a los dos partidos que fundamentalmente las designan) cuando deciden regalar los activos inmobiliarios llamados tóxicos a la banca superviviente para hacer lo de siempre (lo malo que nos trajo hasta aqui) y prohiben actuar en materia de ladrillo a las entidades nacionalizadas, sin diferenciar el sano del que no lo es (lo bueno que nos podría llevar a una sana convergencia europea en materia urbano-inmobiliaria).

Como político y gestor público lamenté en el pasado la falta de crédito público o cooperativo para el medio urbano sostenible. Como empresario especializado en cooperación público-privada lo sigo lamentando en el presente. Espero no seguir lamentándolo en el futuro. Pero da la sensación de que, desgraciadamente, no aprendemos de nuestros errores. Tampoco parece que estamos por la labor de imitar a nuestros socios exitosos. Al menos la España que tiene 50 o más no está por la labor. ¿Y la que tenemos 50 o menos?

 

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24/11/12

FONDO SOCIAL DE VIVIENDAS

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"Se creará un Fondo Social de Viviendas para atender a los desahuciados", anunció con gran aparato mediático el Gobierno de la Nación hace unos días.

A este respecto el BOE (el lugar donde se explicitan de verdad las legítimas batallas de asimétricos intereses y grupos) se limita a decir en la Disposicón Adicional Única del Real Decreto Ley 27/2012 lo siguiente:

"Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente real decreto-ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban". 

El laconismo regulatorio parece apuntar a una mera declaración política de intenciones que no se tiene voluntad de llevar a la práctica administrativa.

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De forma inmediata, la Asociación Española de la Banca (Presidente de la AEB en la foto anterior) ha manifestado que esta no es la vía que debemos tomar (mayor protección legal y asistencial de los desahuciados) y que lo que debemos hacer para solucionar el problema de los desahucios es construir más viviendas y dar más nuevas hipotecas. Su tesis es que, si se toca la ley hipotecaria, el acceso a la vivienda de los españoles va a ser más difícil y caro. Al parecer los datos de los últimos 15 años (sobreproducción de vivienda e incremento de la inaccesibilidad de la misma) son irrelevantes. Apagar el fuego con gasolina no parece ser un buen invento. Al menos así lo creen cientos de millones de europeos que impulsan otras políticas públicas y otros mercados de vivienda.

Pasan los días y no hay noticia alguna sobre el desarrollo del Fondo Social de Viviendas por parte del Gobierno.

Pasan más días y no leo noticia alguna sobre que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. (SAREB, aka banco malo) o el Fondo de reestructuración ordenada bancaria (aka FROB) vayan a ser asistidos por expertos (públicos o privados) en gestión de vivienda en alquiler, de forma que parte de los activos inmobiliarios nacionalizados invendibles por muchos años sean alquilados, tanto en el marco del alquiler social o público, como en el del alquiler de mercado asequible.

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Y siguen pasando los días y no me despierto. Así que no debe ser una pesadilla, sino la vida misma ...

Vida que en España implica tanto perder un tren magnífico para el non nato servicio público de vivienda, como dilapidar una magnífica oportunidad de crear un sector privado profesional del alquiler del alquiler asequible, "tonterias" ambas que en el centro y norte de la UE abundan ...



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10/11/12

DESAHUCIOS: ¿ULTIMO MATCH BALL?

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En memoria de Miguel Angel Domingo, Amaia Egaña y las víctimas anónimas.

 

Es evidente que desde la ultima vez que escribí en este blog sobre este tema (marzo del 2012) la cosa ha empeorado mucho, mucho, mucho. Tanto que el establishment político español (Rajoy, Mas, Rubalcaba, etc), siempre exquisitos con los intereses (cortoplacistas y autoreferenciales) de la gran banca ladrillera se está teniendo que poner las pilas. O, al menos, hacer como que se las ponen.

Muchos son los gestos que se hacen en público: rechinar de dientes, rasgado de vestiduras, caras compungidas y mechones de pelo estirados al máximo. Parte de todo esto es expresión de verdadero dolor. Pero los políticos de peso de este país, hacen como que empatizan con el sufrimiento, pero tratan este tema como un expediente administrativo menor. Por su parte, la prensa hace correr terabits de titulares et rien plus, pues the show must go on. Y quizñas la mayoría silenciosa puede que deje de serlo, a pesar de su inmensa pasividad (me incluyo), dada la actitud de liderazgo cívico que están adoptando varios colectivos que nunca recibirán el Premio Príncipe de Asturias (me alegraría tener que comerme mis palabras en el futuro): los activistas de las Plataformas de Afectados por la Hipoteca, algunos partidos minoritarios (muy especialmente IU que en este tema ha sido muy beligerante desde hace años), cientos de jueces y fiscales españoles y algunos jueces europeos dedicados a la protección de los derechos fundamentales.

Resumiré mi postura sobre este tema, varias veces manifestada en este blog, desde hace ya más de  seis años.

El siguiente conjunto de factores nos has llevado a donde estamos:

  • El capitalismo financiero desregulado de Reagan, Thatcher y cia (pero también de los Giddens y cia) sentó las bases de un mercado financiero interesado solo por los rendimientos exponencialmente crecientes a corto o muy corto plazo, que ha sido letal para la economía real y productiva (no confundir con todos los financieros y banqueros)
  • La vivienda (la promoción como unidad comercializable) se conviertió en una inversión financiera más que pierde su valor de uso casi secular y solo tiene un valor de cambio financiero a muy corto plazo -vivienda "comodificada"- (no confundir con los buenos empresarios de la buena vivienda)
  • El urbanismo (el barrio y la ciudad) ha sido canibalizado por los especuladores financieros, los arquitectos estrellas y los políticos disfuncionales (no confundir con los buenos políticos, financieros o arquitectos).
  • A España llegaron abundantes capitales financieros especulativos (fundamentalmente alemanes y franceses, dos países con una evidente responsabilidad en la situación en la que nos encontramos, aunque siempre por detrás de nosotros mismos) atraídos por un urbanismo de facto desregulado (a pesar del teórico aplastante ordenamiento jurídico urbanístico-inmobiliario), una fiscalidad incendiaria (favorable a la nueva vivienda libre en compra e hipotecada que desprecia el alquiler, la rehabilitación o la vivienda protegida) y unas políticas públicas de vivienda famélicas y extraviadas.
  • Hemos construído una quinta parte de las viviendas existentes en España hoy en menos de una década y hemos consumido en 15 años el mismo suelo que en los 12.000 anteriores.
  • Disponemos hoy de 25.5 millones de viviendas, de las cuales entre 3 y 6 están vacías, de las cuales entre 1 y 2 millones son viviendas nuevas vacías.
  • El sector inmobiliario quebró contra el financiero (en este caso si que ha habido dación en pago); a su vez el sector financiero ha quebrado contra el Estado (que ha incrementando en casi un 300% su endeudamiento para parar las dos sangrías ocasionadas por el complejo financiero-inmobiliario: los bancos y cajas zombis y el crecimiento del paro); y ambos, sector financiero y establishment político, hasta la fecha, han pasado de los damnificados más débiles: los 6 millones de parados y el medio millón de familias desahuciadas que tendremos en unos pocos meses. En realidad no han pasado, pues para los parados lo que se prescribe es una reducción de la prestación de desempleo (ya se sabe que lo que más "incentiva" a trabajar es el hambre) y para los próximos al desahucio lo que se receta es una aceleración de los desahucios (que eso y no otra cosa es lo que han hecho el PSOE y el PP en los últimos años con los juicios ultraexpress en material de alquiler y el atropello en las en las ejecuciones hipotecarias mecaniscistas e imparables).
  • Por resumirlo en una sola línea, cuando se incumple un contrato (propietario o inquilino desahuciado) el mercado y el Estado aplican el guante de hierro, pero cuando se incumplen millones de contratos (bancos y cajas quebrados por sus especulativas inversiones) se usa el guante de seda; como siempre se ha dicho, quien mata a uno es un asesino, pero quien mata a millones es un héroe de guerra.

A mi juicio, para desastivar la actual situación y evitar que la misma se vuelva a producir en el futuro hay que actuar sobre estos factores:

  • Limitar legalmente el volumen de crédito ligado a lo inmobiliario (sobre todo a la mala vivienda y al mal urbanismo) que el sistema financiero puede tener en sus balances. Durante muchos años hemos tenido (ahora también) un 60% del crédito que tendría que dedicarse a la economía productiva invertido en suelos, ladrillo y cemento. Esta es una locura que no podemos seguir permitiéndonos (ni económica, ni medioambiental, ni socialmente). Hay que evitar el riesgo sistémico.
  • Limitar legalmente el volumen del crédito hipotecario que las familias pueden asumir. Esta medida no dejará fuera del mercado de la vivienda a amplias capas de la sociedad, sino que hará que bajen los precios de buena parte de las viviendas, pues el precio sigue a la capacidad de pago. Al riesgo sistémico se llega a través de millones de riesgos particulares que tampoco podemos permitirnos.
  • Modificar la fiscalidad de forma severa y favorecer la rehabilitación de viviendas y edificios, la regeneración de barrios, el alquler y la vivienda protegida, pública o asequible.
  • Modificar nuestra normativa urbanística que, por decirlo lisa y llanamente, de facto es productivista, inflacionista, especulativa y favorecedora de la corrupción.
  • Impulsar verdaderas políticas públicas de vivienda que tengan por objetivo que el precio de la vivienda sea asequible. Aunque parezca increíble, las autoridades españolas, desde que yo tengo uso de razón, han trabajado para que los precios de la vivienda sean altos en ciclo expansivo y no bajen en las épocas de crisis. Es también necesario que nuestras autoridades trabajen por la creación de un parque público de alquiler asequible que sería, además de lo evidente, una oportunidad en términos de mercado, actividad económica, empleo y servicio público que en España siempre rechazamos. Finalmente necesitamos unas políticas públicas de verdadera e integral regeneración urbana y ecológica, lo que, además de vivienda asequible, podría suponer una oportunidad industrial y de empleo para ciertas partes de España.
  • Cambiar la actual legislación hipotecaria de forma que lo que los anglosajones llaman "fresh start" (el derecho a una segunda oportunidad) se de también en materia de vivienda hipotecada en España.
    • Pero no podemos contantarnos con que a futuro no volvamos a ver los dramas que en estos momentos estamos viendo (fórmulas similares a la dación en pago a futuro).
    • Es necesario atender ya la situación del casi medio millón de familias que ya han sido pasto de las llamas. 
    • Y ello solo se puede solucionar con una acción concertada del estado y el sector financiero (en estos momentos dependeniente de la ayuda pública española y europea), creando un parque de viviendas de emergencia para atender en alquiler este tipo de situaciones (pasadas, presentes y futuras), con independencia de la forma de reestructurar la deuda hipotecaria fallida.
  • Exigir una tutela estatal efectiva del derecho a la vivienda que, siendo derecho constitucional pleno, es tratado por nuestras autoridades como pura literatura pia.

Por las noticias que se tienen a día de hoy, parece que esto no va a ocurrir. Una vez más (paño caliente Zapatero-Elena Salgado y paño caliente Rajoy-De Guindos), parece que se va a poner otro paño caliente (paño caliente Rajoy-Rubalcaba), cortoplacista al asunto.

El asunto no es humanitario (aplazar desahucios en los casos más graves durante algunos meses -cosa que es muy necesaria, pero no suficiente-), sino político, profundamente político. A saber: unos financieros avariciosos, malos profesionales y soberbios (españoles, pero también franceses y alemanes) se han puesto las botas ganando dinero con la drepredación del suelo y las ciudades españolas. Cuando su burbuja ha explotado el Estado español y la UE hemos acudido en a su rescate. Mi apuesta es que acabaremos gastándonos más del 20% del PIB anual de España en fondos públicos para cubrir las pérdidas inmobiliarias del sistema financiero español -entre 200.000 y 250.000 millones de euros-. Como consecuencia de lo anterior estamos destrozando nuestro estado del bienestar y nuestro sector público y ellos, a cambio, no hacen más que desahuciar a las familias deudoras, que no son sino el eslabón más débil de esta cadena. Los políticos main stream (tipo Zapatero, Rajoy, Mas, Rato o Robalcaba), hasta la fecha, se han limitado a ser sumisos con la banca (vg. el SAREB, aka banco malo, socializador de pérdidas e inhibidor de nuevos y sanos negocios/servicios públicos urbanos) y a mirar para otro lado con los desahucios.

Espero equivocarme, pero con el paño caliente de un mero aplazamiento de los desahucios no vamos a ningún sitio. Una emergencia social se ataja con medidas de emergencia social de calado. Y un problema estructural solo se puede atender con reformas estructurales. Y en este tema, hasta la fecha, de las unas casi nada y de las otras nada de nada. Solo titulares, planes de acción fallidos y mucho cálculo electoral.

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Frente a esta España oficial (los que nos han traído hasta aquí) bueno será que tengamos fe en los nuevos héroes de la Constitución (Ada Colau de la PAH, en la foto de arriba, y Juan Luis Ibarra, juez vasco en la foto de abajo, son unos de ellos) que viven entre nosotros: activistas y jueces, que están alzando su voz para decir "basta ya". Personas a las que el establishment les ha llamado "irrealistas", a pesar de que eran los más "realistas" de entre nosotros.

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Acabo estas notas con una confesión personal. Como jurista, hombre, empresario, "experto" en vivienda, cristiano y persona de izquierdas me avergüenza profundamente de que la causa de los desahucios haya sido defendida casi en exclusiva por activistas sociales y gente de barrio, en su mayor parte mujeres y madres. ¿Donde estaban, por ejemplo, los partidos políticos, los sindicatos, los medios de comunicación, el Defensor del Pueblo o la Fiscalía General del Estado? Y lo que, es más importante en estos momentos, ¿donde van a estar en las próximas semanas y meses? Si partidos, sindicatos e instituciones no responden a esta crisis con medidas solventes (a corto plazo, pero también estructurales) a la gente solo le va a quedar como salida la desobediencia civil (¿fiscal?), el populismo y/o la violencia. ¿Es esto lo que queremos? ¿Tan imposible es molestar algo a los banqueros que nos han traído hasta aquí con tano beneficio para ellos y tanto dolor para nosotros?

 

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PD: ¿porque todo el mundo habla de los sobrehipotecados que son desahuciados, pero casi nadie habla de los inquilinos pobres que son desahuciados? ¿Mala conciencia o simple darwinismo social?

 

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27/10/12

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En mi empresa (Urbania ZH Gestión) estamos buscamos personas con experiencia contrastada en el diseño, coordinación y evaluación de proyectos públicos culturales y de ocio locales


Dicha experiencia puede haberse adquirido tanto en la coordinación de empresas privadas prestadoras de estos servicios, como en la administración. 

En ambos casos es necesario que dicha experiencia se haya obtenido en algunas de las siguientes CCAA: Euskadi, Cantabria, La Rioja, Navarra, Asturias. Excepcionalmente consideraremos experiencias adquiridas en el norte de Burgos. 

Deseamos estudiar la posibilidad de asociarnos con personas de este perfil de cara a la licitación y gestión de este tipo de servicios públicos en las CCAA referidas.

Las personas interesadas pueden hacernos llegar su CV al siguiente correo electrónico: info@urbaniazhgestion.com

 

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