21/07/12

APUNTES SOBRE LA REFORMA ADMINISTRATIVA EN CIERNES: (1) REFLEXIONES ESTRUCTURALES

 

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Como continuación a mi ultimo post, en el que daba noticia de las sugerencias hechas por varios funcionarios de una Comunidad Autónoma del norte de España en relación a la reforma administrativa que parece que estar al caer, hoy aporto la primera parte de unas notas personales (aunque muy en la línea con lo que propugna mi empresa Urbania ZH Gestión y el Grupo Zahoz al que esta pertenece) sobre como veo yo la inminente citada reforma. Y digo inminente, pues es de sobra conocido que el Gobierno de la Nación ha encargado al INAP un documento sobre la reforma de la LRBRL que ha levantado ampollas en la FEMP, incluso entre alcaldes del PP. El documento parece aparcado hasta que se alcance un consenso político, pero los cargos del Gobierno de España siguen utilizando en sus declaraciones públicas su análisis, léxico y apuestas.

Como hice en el post anterior, antes de entrar en cualquier otra consideración creo que es necesario atajar algunos tópicos. No es cierto que España tenga muchos trabajadores públicos (estamos en la parte media baja de la tabla de la UE). Tampoco es cierto que el gasto público español sea alto (estamos un 25% por debajo de los estados líderes de la UE). La crisis no se originó con la deuda o el déficit público (antes de la crisis financiera había superávit presupuestario y solo un 35% -del PIB- de deuda pública, frente al más de 300% de deuda privada). No tenemos una Administración ineficaz o ineficiente, ni comparándonos con la UE, ni mucho menos comparándonos con nuestro pasado reciente. Es más, algunos de nuestros servicios públicos son modélicos en un escenario comparado. Y en fin, aunque sea evidente y cansino, son las crisis financiera occidental e inmobiliaria española las que provocan la quiebra de nuestra economía y no el sector público. Y son precisamente el sector público y el contribuyente español los que están acometiendo un masivo proceso de conversión de pérdidas financieras e inmobiliarias privadas en pérdidas públicas.

Sin embargo, que el origen de la crisis sea privado y que el ajuste (injusto, asimétrico, amoralizante, emprobrecedor y contraproducente) sea público no debe servir como excusa para el inmovilismo en el sector público. Este tiene defectos que debería haberse corregido sin crisis (o antes de la crisis) y que con ella se hace ya inevitable afrontar.

Sea como fuere, y en medio del tsunami que amenaza con llevarse décadas de conquistas sociales (algunos, con la excusa de reformar, simplemente pretenden laminar), comparto el siguiente conjunto de reflexiones que agruparé en tres posts. Este dedicado a REFLEXIONES ESTRUCTURALES sobre la reforma administrativa. Al que seguirán otros dos. El primero sobre CAMBIOS EN EL MODO DE TRABAJO DEL SECTOR PUBLICO que yo entiendo necesarios y el ultimo sobre LA POLITICA DE RECURSOS HUMANOS EN EL SECTOR PUBLICO que el siglo XXI está demandando.

 

 REFLEXIONES ESTRUCTURALES

1.- El que se quede quieto, corre riesgo de perecer. La disyuntiva hoy en el mundo público no es recortar o resistir. Sino reformarse o anquilosarse. El momento es muy complicado y hace falta audacia para salir adelante. Los lamentos en conversaciones de amigos, familia y cafetería (siempre terapeuticos) no van a sacar a nadie de problemas. Al sector púbico tampoco.

2.- Creo que es necesario abrir un debate sobre la insuficiencia del reparto competencial como criterio fundamental estructurante de la actuación de las AAPP (dada la inexistencia fáctica de las “competencias puras”). El bizantino debate sobre quien es competente, incluso en el contexto de un reparto competencial técnicamente bien hecho y medianamente claro, no lleva a ningún sitio. Las Administraciones Públicas en su conjunto tienen misiones que deben cumplir de forma integral a través de diferentes tipos de cooperaciones. Ningún listado competencial, por bien hecho que esté, va a superar el problema de gestión competitiva. El problema es cultural (cooperar vs. competir), teleológico (tener claros los objetivos integrales del sector público) y axiológico (cuales son los valores propios del sector público a principios del nuevo siglo).

3.- Entiendo que hay que evitar que el procedimiento administrativo sea un constreñimiento para la actividad socio-económica de la ciudadanía. No se puede seguir considerando el procedimiento administrativo como en el siglo XIX. Pues el mismo pasaría, de ser garantía para el administrado (cosa que históricamente ha sido), a convertirse en una camisa se fuerza para los individuos y para la sociedad en su conjunto (cosa que en ocasiones corremos el riesgo de que sea).

4.- Es necesario, posible y urgente tender puentes entre lo mejor de tres mundos: el servicio público, la economía social de mercado y la gestión privada. No es cierto, como pretenden algunos, que estos tres mundos sean antitéticos o, en el mejor de los casos paralelos. Hay un gran campo para las sinergias entre los servicios públicos, el mundo profesional y económico que no busca el lucro como primer fin y muchas empresas privadas que, aun buscándolo, apuestan por una nueva economía mucho más sostenible desde los tres puntos de vista clásicos (sostenibilidad económica, social y ambiental).

5.- En línea con lo anterior, creo firmemente en la mutualización/cooperativización de determinados bienes y servicios, algo que va mucho más allá de la disyuntiva público (por naturaleza mutualista, aunque no cooperativo en sentido estricto) vs. privado (que puede ser también mutual, comunitario o social) o estatal (idem) vs. mercado (idem). Hay cosas que como sociedad solo vamos a hacer bien cuando mancomunemos recursos, riesgos, esfuerzos y finalidades. No solo por que disponer de masa crítica necesaria da mucha seguridad. Sino porque los empeños que procesan las necesidades y anhelos de un gran grupo de gente son mucho más susceptibles de tener éxito y solidez en el tiempo. 

6.- Desde mi punto de vista, en el ambito de los servicios públicos solo se produce una privatización cuando la propiedad y/o el control de la actividad pasan a ser privados. Todo lo demás son diferentes fórmulas de gestión privada de servicios y activos públicos. Y añado, que algunas de las fórmulas de gestión privada de servicios y activos públicos son necesarias para una adecuada defensa y gestión del sector público.

7.- De la misma manera que sostengo lo anterior, digo que disponemos de suficiente cobertura constitucional y legal para la iniciativa pública en materia económica, incluso con reserva de recursos y/o servicios esenciales para el sector público. Es más, en ciertos contextos la acción pública en la economía, no solo es constitucionalmente posible, sino que es obligatoria (remoción de los obstáculos que impiden la igualdad de los individuos y grupos en el disfrute de los derechos fundamentales y reducción de las diferencias socio-económicas entre regiones). En España se ha creado un clima cultural por el que las citas literales de preceptos de la Constitución de 1978 suena revolucionarias o subversivas. De la misma manera que digo que en ciertos servicios y activos públicos es necesaria la gestión privada y la propiedad pública, defiendo que determinados bienes y servicios bien haríamos en reservárselos al sector público, como bien demuestran recientes procesos de republificacion, después del fracaso de la privatización (vg ferrocarriles británicos), o como prueba el hecho de que muchos estados de la UE se reservan total o parcialmente algunos campos clave de la economía para el sector público (vg. banca, energía, transportes, telecomunicaciones, etc en Francia,  Alemania, Escandinavia, etc).

8.- Por ello, hay que optar: ayuntamientos (y resto de AAPP) como actor pasivo del tracto económico o como un agente económico más, eso sí, al servicio del interés general. E insisto en que constitucionalmente la posibilidad de que el Estado intervenga en ciertos sectores es clara, la necesidad de hacerlo para remover obstáculos a la igualdad palmaria y la urgencia de poner contrapesos públicos a determinados desmanes privados evidente.

9.- No tiene sentido alguno dificultar/prohibir a ayuntamientos saneados y bien gestionados que lleven a cabo actividades complementarias (más allá de las competencias y servicios obligatorios) para solucionar el problema de los ayuntamientos mal gestionados y endeudados. No se solucionará este problema y se creará otro nuevo.

10.- Menos Corporaciones Locales, con menos competencias y menos servicios públicos (lo que se anuncia para los próximos tiempos) no es igual a más y mejor Estado/Administración, sino, simple y llanamente, a menos bienes y servicios públicos al alcance de la ciudadanía en sede local.

11.- Recentralizar no es la solución. Es más, puede suponer un problema adicional (más gasto público y peores servicios). Además de ser algo que ningún gran estado occidental está haciendo en las últimas décadas (más bien al contrario).

12.- Estoy en contra de la fusión de municipios y a favor de la fusión de facto de ciertos servicios públicos locales (primero dentro de cada ayuntamiento -fusión ad intra de servicios comunes- y después entre varios consistorios -fusión operativa ad extra del mismo servicio público de varios ayuntantamientos colindantes-). Ya se empiezan a dar algunos ejemplos interesantes (vg. asociar las policias locales de varios ayuntamientos) que deberán ser seguidos de cierta generalización de estas prácticas.

13.- Tengo reservas sobre la eficacia de la comarcalización o provincialización de servicios públicos locales en provincias con diputaciones sin capacidades para asumir estos retos (varios problemas juntos no alumbran una solución, al menos, no siempre).

14.- En línea con lo anterior, comarcalizar o provincializar los servicios de municipios de menos de 20.000 habitantes, sin más matices, es una propuesta que parece haberse hecho sin analizar la situación de los más de 8.000 diferentes municipios y las 50 diputaciones. España es más que Madrid, Cataluña y Andalucía (aunque a muchos les cueste creerlo). En esta materia conviene no improvisar y no trabajar a golpe de titular mediático. De lo contrario podriamos acabar con el absurdo de que en muchas provincias y CCAA solo haya dos o tres municipios: la capital, el siguiente más grande y todos los demás (por tener menos de 20.000 habitantes) agrupados en uno.

15.- Hay que elegir: comarcalizar, provincializar o mancomunar. No se puede apostar por todo ello a la vez. Hace falta un esquema más claro, que no tiene por qué ser unívoco, dada la pluralidad de mapa local español. Sobre cual es la apuesta operativa que yo defiendo hablaré con cierto detalle en mi próximo post.


Estas notas, como os he comentado, irán seguidas de otros dos grupos, más centrados en cuestiones operativas y de gestión de personas en el mundo público. Sea como fuere, advierto que los tres grupos son notas con vocación de "martir". Pues soy consciente de que, un contexto en rápida transformación como el actual, y las aportaciones que uno siempre recibe de aqui y allí, harán que muchos de los items deban ser reformulados en los próximos meses.


 

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14/07/12

LA REFORMA DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS vista por algunos empleados públicos.

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Hace unos días dimos clase a un grupo de funcionarios de una Comunidad Autónoma del norte de España sobre como consideramos en el Grupo Zahoz (dentro del que se encuadra Urbania ZH Gestión, la empresa de la que soy gerente) que se debe acometer el proceso de reforma de las Administraciones Públicas españolas. 

Antes de compartir con vosotros algunas de las conclusiones a las que llegaban los empleados públicos con los que compartimos dos mañanas completas de formación, me gustaría atajar algunos tópicos. No es cierto que España tenga muchos trabajadores públicos (estamos en la parte media baja de la tabla de la UE). Tampoco es cierto que el gasto público español sea alto (estamos un 25% por debajo de los estados líderes de la UE). La crisis no se originó con la deuda o el déficit público (antes de la crisis financiera había superávit presupuestario y solo un 35% -del PIB- de deuda pública, frente al más de 300% de deuda privada). No tenemos una Administración ineficaz o ineficiente, ni comparándonos con la UE, ni mucho menos comparándonos con nuestro pasado reciente. Es más, algunos de nuestros servicios públicos son modélicos en un escenario comparado. Y en fin, aunque sea evidente y cansino, son las crisis financiera occidental e inmobiliaria española las que provocan la quiebra de nuestra economía y no el sector público. Y son precisamente el sector público y el contribuyente español los que están acometiendo un masivo proceso de conversión de pérdidas financieras e inmobiliarias privadas en pérdidas públicas.

Sin embargo, que el origen de la crisis sea privado y que el ajuste (injusto, asimétrico, amoralizante, emprobrecedor y contraproducente) sea público no debe servir como excusa para el inmovilismo en el sector público. Este tiene defectos que debería haber corregido sin crisis y que con ella se hace ya inevitable afrontar.

Sea como fuere, y en medio del tsunami que amenaza con llevarse décadas de conquistas sociales (algunos, con la excusa de reformar, simplemente pretenden laminar), desde Zahoz Gestión y Urbania ZH Gestión realizamos una actividad de formación sobre la mejora de las técnicas de gestión pública local al mencionado grupo de trabajadores públicos de una Comunidad Autónoma del norte de España. Y más allá de lo que nosotros como grupo empresarial defendimos (que ya comentaré en posteriores posts), me llamó la atención la claridad y contundencia de las conclusiones a las que llegaron los empleados públicos.

Las podríamos resumir con el siguiente listado:

  • Hay en marcha una campaña de desprestigio de lo público. Se le quiere presentar como el origen de la crisis. Cuando no lo es. 
  • Hay que perder el miedo a determinados debates
  • Es necesario acometer un cambio cultural en la gestión pública. El mundo que conocíamos hasta ahora se ha acabado. 
  • Recortar los presupuestos públicos no es, per ser, reformar la administración. Solo hacerla más pequeña.
  • Si se mantienen los recortes presupuestarios mucho tiempo no se va a poder reformar la Administración. Nos limitaremos a verla languidecer.
  • Modificar las formas de gestión pública no se tiene que ver siempre como un intento de privatizar. Hay que tener en cuenta todas las opciones que garantizan el control público del servicio y mejoran su gestión. 
  • No solo se debe reformar la administración local. Otras Administraciones también deben repensarse. 
  • Quizás haya que volver a los orígenes del propio hecho público-estatal-administrativo: la mutualización de riesgos, el cooperativismo, la generación de lazos humanos solidarios.
  • Hay que reforzar el papel gerencial en el mundo local. Hay que pasar del control administrativo (derecho) al impulso de proyectos (economía).
  • Es imprescindible poner en valor el patrimonio público local.
  • Necesitamos escuelas de altos funcionarios, gerentes públicos y políticos locales.
  • Medir todo lo que se hace en el mundo público es crucial. Es imposible analizar y controlar costes sin tener referencias en forma de estándares.
  • Para aumentar la productividad en la Administración quizás sea necesario que haya menos políticos y más gestores.
  • En el sector público hay capital humano de gran valor ocioso. Es un desperdicio que no podemos permitirnos. Máxime cuando en ese mismo sector público hay áreas con evidentes déficits en materia de personal. No tiene sentido alguno que sobre el personal en algunas áreas públicas, mientras falta en otras.
  • Es necesario tener objetivos claros en la gestión pública. Los horizontes de trabajo que cambian al ritmo de los titulares de prensa y los intereses políticos no ayudan nada a prestar servicios de calidad a la ciudadanía.
  • El ratio jefe-subordinados es, en muchas ocasiones, muy bajo (mucho jefe casi sin subordinados). Se utiliza la jefatura como forma para primar salarialmente a algunas personas (al no haber otros mecanismos en la función pública) y no como instrumento al servicio de proyectos que aportan valor a la comunidad.
  • No se puede vivir todo el día en la gestión de las emergencias. Debe haber planificación estratégica, visión táctica y protocolización de las contingencias.
  • Hay que impedir que ciertas personas y entidades vivan de la caza de las subvenciones. Hay que premiar el esfuerzo, la generación de valor constrastable, la construcción de red, etc.

No se puede decir que estos empleados públicos (de cierto nivel, pues se ocupan de tareas de selección y formación, así como de modernización en el sector público) sean tímidos a la hora de señalar déficits del sector público. No hay defensa numantina de inercias del pasado. Pero tampoco se comulga con la idea de hacer tabla rasa de lo público. Y los análisis y propuestas que se esbozan apuntan a algunos de los puntos débiles del sector público español que deben ser reformados a la mayor brevedad posible.

A mi juicio, un espíritu de sano reformismo público que garantice siempre la titularidad y control de los bienes y servicios públicos, combinado con buenas técnicas de gestión privada y con lo mejor de la economía social es lo que puede sacar a la Administración Pública española del atolladero en el que le han puesto (banca, sector inmobiliario y política) y el que ella misma también se ha metido.

La verdad es que las cosas que uno lee sobre los planes de muchas Administraciones para su propia reforma van mucho más por la poda y el encorsetamiento (eliminar, reducir, recortar, suprimir, controlar, autorizar, supervisar, prohibir, etc) que otra cosa. Pero esperemos que entre lo más sano del sector público, lo más decente de la gestión privada y la economía social seamos capaces de ejecutar buenas prácticas que ayuden a poner nuestro sector público en el siglo XXI y eviten su vuelta al XIX.

El tema va a dar mucho de si. Así que seguiré comentando cosas en este blog en los próximos meses.

reforma administrativa,crisis,recortes,sector público,colaboración público privada,economía social

PD: la actividad formativa a la que hago referencia tuvo lugar unos días antes de los recortes presentados por el Gobierno de la Nación en el Consejo de Ministros de 13 de julio de 2012; da la sensación de que muchos trabajadores públicos han pasado del análisis a la protesta; razones no les faltan.

 

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07/07/12

ENHR CONFERENCE 2012: "HOUSING: LOCAL WELFARE AND LOCAL MARKETS IN A GLOBALISED WORLD"

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A finales de juinio tuve la suerte de poder estar en Lillehammer (Noruega) en la conferencia anual de la Red Europea para la Investigación de la Vivienda (ENHR en sus siglas en inglés). Hasta lo que yo sé, es la red europea más grande de investigadores de las muchas y variadas implicaciones que tienen las políticas públicas y mercados de vivienda. Y, amén de otros encuentros presenciales de menor tamaño y del trabajo constante (gracias a las nuevas tecnologías) en grupos monográficos, una vez al año se reune en conferencia vamos a llamarla general.

La presencia española en la ENHR es más bien modesta. Muy por debajo del peso económico y demográfico de España. Lamento ser un poco cínico, pero creo que los académicos españoles jóvenes que saben inglés y tienen cosas que decir no tienen dinero y "ranking" como para hacer este tipo de viajes (las universidades no los financian si no se presentan artículos o ponencias, las mismas no se pueden colocar si no se tiene influencia  y la influencia ...). Y los académicos españoles adultos que si disponen del dinero y de poder dentro de nuestras universidades o no saben inglés o no se quieren tomar la molestia de trabajar con colegas de más de dos docenas de países. Obviamente, estoy generalizando, pues hay académicos veteranos españoles en esta red (muchos de nuestros maestros), además de algún joven (aunque muchos menos de los que podría haber). Sea como fuere, dada la anemia histórica de nuestras políticas públicas de vivienda (en realidad política industrial al servicio de la producción de nueva vivienda para incentivar el PIB y el empleo), es bastante normal que tengamos no muchos y no muy escuchados académicos dedicados full time a la vivienda. Por lo tanto, también es normal que en las redes europeas seamos menos en número e influencia de los que deberíamos ser.

Yo no soy ni jóven, ni académico (profesional), ni influyente. Pero algunos amigos (gracias Montse) consideraron conveniente pedirme que prsentara una ponencia en el plenario del congreso. Cosa que hice encantado (aunque con unas décimas de fiebre y una buena paliza de viaje -Bilbao/Extremadura/Madrid/Oslo/Lillehammer- en el cuerpo).

Mi ponencia plenaria tuvo por título: LOS IMPACTOS SOCIALES DE LA CONFUSION FINANCIERA E INMOBILIARIA: UN ASUNTO NO PRESENTE EN LA AGENDA POLITICA ESPAÑOLA. Os dejo el programa del plenario, así como el de los grupos de trabajo y el libro de resúmenes de los artículos entregados y debatidos en el congreso.

También os dejo el texto (en inglés) de mi presentación. No digo nada nuevo en relación a las tesis que vengo sosteniendo en los últimos años. Aunque procuré prepararlas para el público europeo. Algo a lo que me ayudó en gran medida la profesora de la UPV-EHU y doctora en economía regional Arantxa Rodriguez Alvarez, con quien espero presentar parte de este material convertido en un artículo doctrinal en algún próximo congreso.

Me dejó bastante frustrado comprobar como el manifiesto desastre territorial, urbanístico y residencial español fue tomado por una parte del auditorio como una "rareza española". A algunos les pareció que no podía ser cierto todo lo que estaba contando (demasiado duro como para ser cierto). Otros lo encontraron hasta "gracioso". Y supongo que algunos pensarían que no atino a ver la realidad en toda su complejidad. Yo traté por todos los medios, aunque se ve que con poca eficacia, de argumentar y probar que el desastre del ladrillo español sería inexplicable sin el papel de la banca europea (fundamentalmente alemana y francesa). Así que, lo que a bastantes les pareció una rareza española, es, en realidad, una externalidad claramente europea. Bueno sería que en ambientes académicos y políticos europeos se tuviera claro que mucho de lo que ha pasado en California, Florida, Irlanda, Islandia o España es imposible de explicar sin lo que llaman la "comodification" de la vivienda (vivienda como producto financiero, marginando su valor de uso y despreocupandose de las externalidades socio-territoriales que se producen a largo plazo).

No me siento autorizado para hacer nada que se parezca a un resumen de los tres días de congreso. Primero, porque estuve casi los tres enfermo. Segundo, porque un evento de este cariz es inabarcable. Y en tercer lugar, porque se algo de políticas y mercado de vivienda español, pero no paso de primero de preescolar en cuanto al enfoque comparado europeo se refiere.

Si que me atrevo a compartir impresiones personales.

En primer lugar, decir que muchos de los defensores del libre mercado y la retirada de la intervención pública del campo territorial, urbano y residencial empiezan a admitir en público y ante sus colegas que los resultados de ciertos procesos de liberalización y/o privatización no están siendo buenos. Ni la vivienda es más accesible para la población. Ni los mercados son más eficientes. Ni la retirada estatal reduce en exceso los gastos públicos (en sentido integral -tiempo y espacio-). Y, sobre todo, la conversión de la vivienda en un producto financiero, a escala macro y en un horizonte temporal amplio, tiene efectos económicos y sociales letales. No creo que debamos extendernos mucho sobre este asunto, teniendo la crisis el origen que tiene (complejo financiero-inmobiliario europeo).

Por otra parte, algunos de los defensores de la intervención pública, a diferencia de lo que ocurre habitualmente en España, no confunden público con estatal o social con voluntariado. Me ratifico en lo que he dicho muchas veces en este blog sobre el interés que tienen (no solo en ámbito de la vivienda) las iniciativas privadas sin ánimo de lucro y altamente profesionalizadas a la hora de poder ayudar al Estado en la prestación de servicios públicos universales, de calidad y sostenibles. Produce envidia, cuando no sonrojo, comprobar que en varios países europeos este tercer sector es tan fuerte que tanto el Estado como las entidades financieras recurren a sus servicios profesionales para tratar de hacer las cosas bien en materia de vivienda.

Me atrevo a sugerir a políticos, ideólogos y académicos españoles (en particular a los de izquierdas) que defender la acción del estado tal y como esta era en el último tercio del siglo pasado en la parte rica de Europa no es, en realidad, defender lo público en los inicio del siglo XXI. No suscribo las posiciones privatizadoras turboneoliberales. Pero el numantinismo de algunos defensores de lo público pasado es tan o más peligroso que lo anterior. Por ello, el tercer espacio (público, social, no mercantil, profesionalizado, no estatalizado y cívico) creo que debe ser tenido muy en cuenta, no solo en las políticas públicas de vivienda.

Me sorprendió la amplia presencia de los países emergentes en la conferencia. Bien a través de sus académicos, bien mediante académicos europeos que estudian esas realidades residenciales. Turquía, China, Brasil, India, etc estuvieron muy presentes en el debate. No tengo opinión formada y sólida al respecto. Pero si se me permite la coña, me dió la impresión de que algunos de estos países están dispuestos a cometer todos los errores que los occidentales hemos cometido en la materia y los suyos propios. Ya digo, opino solo de oídas.

No sé si en la conferencia había mucho indignado y altermundista o me topé yo con todos. Pero fue interesante charlar con islandeses, irlandeses y griegos (no me topé con portugueses). La verdad es que siendo muy diferentes, nos sentíamos bastante iguales. Creo que todos sabemos porque. Y no compartimos optimismo precisamente.

Y como nota lúdica diré que el Congreso me permitió conocer Lillehammer y Oslo, dos partes de Noruega, un país, vamos a decirlo así, bastante diferente al nuestro. Sirva como botón de muestra de una de sus rarezas (la democraticidad de su cívica democracia) que en los jardines del parlamento y el palacio real la ciudadanía hace tranquilamente picnic ... 

políticas públicas de vivienda,mercado de vivienda,enhr,lillehammer,noruega

 

 

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16/06/12

CONGRESO INTERNACIONAL TENDENCIAS URBANAS: ESCENARIOS PARA LA CIUDAD EN ÉPOCA DE CRISIS.

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El Grupo de Estudios EKITEN-Thinking en coordinación con el Departamento de Sociología I y II (proyecto civersity)y el Departamento de Derecho Constitucional de la UPV-EHU organizan el Congreso Internacional Tendencias urbanas: escenarios para la ciudad en épocas de crisis que se celebrará los días 25 y 26 de junio en el Bizkaia Aretoa de la UPV/EHU de la Avda. Abandoibarra de Bilbao.

Es una gran oportunidad para reflexionar y debatir sobre los retos y desafíos de las ciudades en el siglo XXI con destacados expertos/as del ámbito nacional e internacional, entre los que se encuentran:

  • Saskia Sassen, Universidad de Columbia
  • Carlos García Vázquez, Universidad de Sevilla
  • Horacio Capel, Universidad de Barcelona
  • Fernando Roch, Universidad Politécnica de Madrid
  • Julio Rodríguez, ex Presidente del Banco Hipotecario y hoy vinculado al BdE y el INE
  • Jesús Leal Maldonado, Universidad Complutense de Madrid
  • Julio Tejedor, Universidad de Zaragoza
  • Pilar Martínez López, Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Ministerio de Fomento

Estamos invitados a este espacio de conocimiento donde a lo largo de dos jornadas se podrán intercambiar opiniones, inquietudes y saberes sobre temas de tan rabiosa actualidad como: lo global y lo local, la ciudad y los modelos de desarrollo urbano, el mercado inmobiliario … entre muchos otros.

No me cabe la menor duda de que es una cita de primer nivel intelectual y práctico, plagado de buenos amigos y maestros.

Desgraciadamente me la perderé, pues en esas mismas fechas estaré representando a Ekiten Thinking en la vigésimocuarta conferencia anual de la ENHR (Red Europea de Investigadores de Vivienda) que bajo el título HOUSING: LOCAL WELFARE AND LOCAL MARKETS IN A GLOBALISED WORLD se desarrollará en Lillehammer - Noruega entre los días 24 y 27 de junio. 

 

ACTUALIZACION 11/7/2012: ya están disponibles la mayor parte de las ponencias del congreso.

 

 

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21:11 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (2) | Tags: ekiten thinking, urbanismo, vivienda, ciudad, crisis | |  del.icio.us |  Facebook | | | |

26/05/12

NUEVA AVENTURA PROFESIONAL: URBANIA ZH GESTION

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Mi vida profesional acaba de tomar un nuevo giro. Como ya hice en dos ocasiones precedentes (salida del Gobierno Vasco -I y II- y llegada a Cuatrecasas Gonçalves Pereira) dejo constancia de las razones y circunstancias, por si pudiera interesar a alguien.

El Grupo de empresas Zahoz (dedicado a la gestión de servicios públicos -Zahoz Gestión- y operaciones urbanístico-residenciales - públicas Habyco XXI y privadas cooperativas, así como a la hostelería-restauración - Zahoz Hostelería-, la producción agrícola -Campo y Tierra- y la exportación -Jerte Fruit-, todo ello en varias CCAA de España y con cerca de 500 trabajadores) me ha ofrecido unirme a ellos. Yo he aceptado y hemos creado Urbania ZH Gestión.

Antes de nada, quiero aprovechar este post para agradecer a las muchas personas con las que he tenido la suerte de trabajar en Cuatrecasas Gonçalves Pereira lo mucho que he aprendido de ellos y los buenos recuerdos que me llevo del trabajo de casi tres años en el área de derecho público de la firma (con no pocas interacciones con la gente de financiero, inmobiliario, medio ambiente, etc). Han sido unos años de trabajo intenso y de una extraordinaria apertura de miras profesionales e intelectuales. A algunos de ellos los seguiré viendo por Bilbao, con otros mantendré contacto por internet y a todos les agradezco lo que han hecho para que yo me sientiera bien en una gran firma que en Euskadi es, a pesar de su indudable potencia, más familiar en el trato de lo que pueda parecer.

Urbania ZA Gestión nace con la vocación de dedicarse a la (1) prestación de servicios a entidades del sector público, con el objetivo de mejorar la eficacia y eficiencia de los servicios públicos, especialmente los locales. De la misma manera, gestionará todo tipo de (2) operaciones de colaboración público-privada en materia urbano-residencial. Aunque no es el centro de nuestro negocio también, nos dedicaremos a la (3) formación de personal del sector público y partidos políticos, de cara a dotarles de herramientas y habilidades que les permita mejorar la gestión de la res pública. 

Añado que estamos sumamente interesados en los (4) nuevos servicios urbanos que tienen que ver con las nuevas formas y tipologías residenciales, la gestión energética, la movilidad, la ecoeficiencia, la rehabilitación, la regeneración urbana y todo lo relacionado con hacer que nuestros tejidos urbanos (públicos, público-privados y privados) y sus servicios funcionen de la manera más eficiente desde los puntos de vista económico, medioambiental y social.

Urbania ZH Gestión, desde su sede de Bilbao, nace con la voluntad de operar en las CCAA del norte de España y está integrada por un equipo administrativo y técnico multidisciplinar con capacidad para satisfacer integralmente las necesidades de las entidades del sector público que buscan una mejora efectiva en su forma de organización y gestión. Algo que hace unos años no muchas organizaciones públicas buscaban con decisión. Pero que hoy, como consecuencia de las políticas de recortes del sector público, las administraciones públicas necesitan para garantizar su propia viabilidad.

No puedo ocultar que me hace mucha ilusión mi nueva aventura, pues, en cierto modo cierro un círculo. He sido asesor de parlamentarios, cargo y gestor público, letrado especializado en derecho público y académico amateur en el campo de las políticas públicas urbanas. Con este nuevo paso me convierto en empresario privado al servicio fundamentalmente del sector público. Mismo mundo, diferente rol. Y este nuevo papel era uno de los importantes que me faltaba por experimentar para poder tener una comprensión holística de la colaboración público-privada. Además, apuesto personalmente, pues con este paso vengo a decir que creo en lo que defiendo, hasta el extremo de arriesgarme a montar un negocio en línea con mis ideas.

A partir de ahora espero ser lo más eficaz y eficiente en la tarea de añadir valor a mis clientes desde la filosofía del grupo y mis propias aportaciones personales. También espero divertirme, aprender, crecer y apasionarme y colaborar a que otros hagan lo propio. Sin todo ello, soy incapaz de trabajar. 

A efectos prácticos aclaro que no somos consultores (aunque hacemos consultoría), no somos compradores en proceso de privatización del sector público (aunque disponemos de activos  propios -que nunca han sido obtenido a través de procesos privatizadores-), somos gestores (en menor medida, formadores) especializados en gestión privada de activos y servicios que exigimos que sean públicos y de operaciones urbanístico-inmobiliarias en las que el sector público y el capital privado se encuentres.  Solo cobramos por nuestros servicios en la medida en la que mejoramos los resultados de las entidades que ayudamos a gestionar. Y somos el último proveedor en cobrar en los servicios que gestionamos.

Si tuviera que resumir en una sola idea nuestro principal objetivo en materia de gestión público-privada, diría que es necesario convencer a los gestores públicos de que los servicios públicos que tienen a su cargo no tienen porque ser una fuente de pérdidas y que, bien gestionados, pueden ser una fuente de ingresos para si mismos y sus matrices, sin tener que renunciar a ninguna de sus misiones conectadas con el interés general. Esto lo pensábamos en época de vacas gordas y también lo mantenemos en épocas de vacas flacas en el sector público, enfrentado hoy a su particular encrucijada.

Como se deducirá de todo lo que he dicho, quedo a disposición de los gestores públicos que tengan ganas de mejorar su organización, métodos de gestión, productos y servicios, sin por ello caer  en procesos de privatización despatrimonializadora de lo que pertenece a la ciudadanía y que tantas décadas e impuestos a costado llegar a conseguirlo.

19/05/12

REFORMA FINANCIERA Y DE LA LEGISLACION DE ALQUILER: PRIMITIVISMO INMOBILIARIO

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Idealista.com/news me ha pedido que colabore en su portal de noticias y opinión sobre el mundo inmobiliario-residencial. He aceptado encantado. En realidad, es un honor que un portal de su prestigio piense en mi como colaborador. Espero que nuestra relación sea larga y fructífera.

Como primer artículo mío, hoy se ha publicado "La reforma financiera y las medidas para el alquiler denotan primitivismo inmobiliario". En este texto comento que impresiones me ha dejado el Consejo de Ministros del pasado 11 de mayo, especialmente intenso en materia financiero-inmobiliaria.

Mi tesis central es que España, por puro primitivismo inmobiliario, va a dejar escapar una magnífica oportunidad para poner la parte invendible del stock de suelo y vivienda de bancos y cajas en programas público-privados de alquiler asequible que ayuden al saneamiento financiero y mejoren el acceso a la vivienda. Como siempre, espero estar equivocado en lo que de negativo tengan mis pronósticos, pero la cosa no pinta bien.

 

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15:09 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Economia, Politica, Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (0) | |  del.icio.us |  Facebook | | | |

12/05/12

¿VIVIENDA PUBLICA: SORTEO, BAREMACION O SISTEMAS MIXTOS?

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Recientemente el Gobierno Vasco ha anunciado que modificará el sistema de adjudicación de la vivienda protegida en Euskadi. Me gustaría comentar, tanto los cambios introducidos, como las grandes variables de este debate, que puede parecer técnico, pero no lo es tanto.

Por encuadrar el debate, debemos partir del hecho de que las políticas públicas de vivienda europeas tradicionales han adjudicado su parque de vivienda pública, social, asequible, etc (que era y es siempre de alquiler) fundamentalmente mediante la BAREMACION. Se reciben solicitudes de demandantes de vivienda y se ordenan en función de la necesidad, atendiendo a diferentes tipos de criterios: ingresos, patrimonio, hijos, ascendientes a su cargo, antiguedad en la petición de la vivienda, discapacidades físicas o psíquicas, pertenencia a determinados colectivos (familias monoparentales, divorciados, familias numerosas, etc).

Este sistema de baremación y reparto de las viviendas de las que dispone el sistema público se puso en marcha hace bastante más de medio siglo y partía de la base de un parque público de varios millones de viviendas en alquiler muy asequible. No es que hubiera viviendas para todo el que las pidiera-necesitara, pero casi. Para que nos hagamos una idea, buena parte de las clases medias de la segunda mitad del pasado siglo en la UE vivían en estas casas. Con las décadas, las viviendas han ido escaseando (ya desde la revolución neoconservadora de los 80 del pasado siglo, se ha vendido parte de los parques públicos y no se han repuesto las unidades liquidadas al mismo ritmo) y las solicitudes no han disminuído o incluso han crecido. Ahora, por ejemplo, en toda la UE estamos en máximos históricos.

En principio pudiera parecer que el sistema de baremación tienen como principal virtud el de ser el sistema más justo y como único inconveniente el de no poder atender a todos los demandantes si no se cuenta con parque de vivienda suficiente. Sin embargo, la literatura científica europea, ya desde hace muchas décadas, describe como principal lacra de este sistema de adjudicación de vivienda pública (insisto, siempre en alquiler), incluso en sus décadas gloriosas de amplios parques públicos de vivienda, la creación de dinámicas de segregación o discriminación socio-espacial. Aunque sea una cierta caricatura, si la vivienda pública en alquiler se adjudica siempre a la gente con menos recursos y además todos ellos viven juntos en edificios y calles con mucha o solo con vivienda social en alquiler, acabará habiendo procesos expresos o sutiles, públicos o privados, formales o informales, de discriminación de estos barrios y sus pobladores. Si a eso le añadimos que muchos de estos parques públicos de alquiler social adjudicados mediante baremo están físicamente muy dañados, en las partes deficientes de la ciudad, mal comunicados, mal dotados, etc, es evidente que el baremo, el alquiler social y cierta miopía pública sostenida en el tiempo han creado grandes problemas sociales e incluso políticos. Solo por poner un ejemplo, los jóvenes que incendiaron los suburbios franceses en 2005 vivían casi todos en este tipo de barrios, entonces y hoy especialmente castigados por el paro juvenil. Y solo por seguir con los ejemplos, la mayor parte de los gestores públicos franceses a los que he atendido en visitas a Euskadi me dijeron en privado que el baremo parece justo, pero no lo es.

Frente a esta tradición, en España no hemos tenido masivos parques de alquiler social y la mayor parte de la vivienda que podrían encajar en la categoría de vivienda social (la vivienda protegida) se ha adjudicado en propiedad (con descalificación y conversión en vivienda libre a los pocos años). Pues bien, la vpo en España tradicionalmente se ha adjudicado durante años sin sistema reglado alguno, lo que ha dado lugar a todo tipo de curruptelas y clientelismos. En las dos últimas décadas se ha introducido como mal menor el SORTEO. Y digo mal menor, pues los sorteos nacen ante la evidencia de una demanda de vivienda pública que supera con mucho las unidades disponibles por parte del sector público y con la voluntad de evitar los fraudes y corruptelas que habían sido habituales. Ergo, el sorteo era y es un mal sistema de adjudicación de vivienda (se sortea el disfrute de un derecho constitucional), pero es un sistema tranparente, claro y controlable de adjudicación de una vpo escasa entre un público desbordante. Esta por ver si es el menos malo de los sistemas. 

Entre los detractores del sorteo se tiene la imagen de que la injusticia es frontal, pues simple, llana y sencillamente pueda parecer que las viviendas se adjudican como en el bingo, sin tener en cuenta ninguna de las características de los demandantes. La realidad es que bastantes CCAA y CCLL regulan la adjudicación de vivienda protegida a través de lo que podríamos llamar SORTEOS PREBAREMADOS. Estamos ante un sistema mixto en el que los demandantes tienen más o menos posibilidades de ser adjudicatarios de vivienda protegida en función de sus circunstancias sociales y económicas. Sirva como ejemplo la forma en la que Etxebide ha adjudicado vivienda protegida en Euskadi hasta la fecha, para comprobar que estamos ante sorteos en los que no todo el mundo tiene las mismas posibilidades de acceder a una vivienda protegida y se prioriza a las personas con más necesidad.

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Pues bien, con todo esto en la trastienda histórica, el Gobierno Vasco anunció el pasado 1 de mayo que, a partir de ahora, la vivienda protegida en alquiler vasca se va a adjudicar por baremo y no se va a sortear y la vivienda protegida en venta o en derecho de superficie se va a seguir sorteando. No ha habido mucha repercusión del tema en la prensa vasca o española, pero sospecho que a mucha gente le habrá agradado la noticia. Las viviendas se van a adjudicar a quien más la necesita. Por fin triunfa la justicia social y el sentido común. Pero, sin perjuicio de lo ya establecido (dinámicas de segregación socio-espacial), hay que añadir en el caso vasco o español, que dada la brutal economía sumergida y el desmedido amor por el fraude fiscal que hay entre nosotros, el baremo tiene otro peligro adicional (adjudicar vivienda a familias que parecen tener pocos recursos cuando los tienen), solo sorteable con un aparato administrativo poderoso y proactivo. Y por añadir un factor más para formarnos una opinión, en Euskadi la segunda mitad de la pasada década fue prolífica en la producción de un incipiente parque público de alquiler, pero la crisis ha detenido de forma severa esta dinámica. Con lo que el Gobierno Vasco establece el baremo como sistema de adjudicación de vivienda de un parque público de alquiler en estos momentos en serias dificultades. Parece que se ha optado por ser "más puros", pero con menos unidades. Y uno no tiene claro si hay una legítima apuesta estratégica o solo cálculo comunicacional a corto plazo (en unos meses hay elecciones en Euskadi).

Para finalizar, una muy buena noticia: el sistema de baremación y adjudicación directa sin sorteo de vivienda protegida que parece anunciarse en Euskadi tiene muy interesantes potencialidades a la hora de luchar contra el fenómeno de exclusión residencial más duro del momento: los desahucios. En este terreno, el Gobierno Vasco ya ha anunciado que las familias empobrecidas por la crisis y en riesgo de perder su vivienda por ejecución hipotecaria instada por un banco podrán recibir una vivienda protegida en alquiler, sin necesidad de pasar por el sorteo. A mi juicio, la medida es de pura justicia material: atender en materia de vivienda de forma preferente a los más dañados por la crisis. Obviamente habrá que hacer seguimiento al asunto. Pues una cosa son los titulares de prensa o la voluntad política (que puede ser genuina) y otra la cruda realidad de unas AAPP presas de los recortes diarios ofrecidos al altar del salvamento público de la banca privada. Es claro que en los últimos años el contribuyente ha salvado siempre a los bancos y nunca a los desahuciados por los bancos. Veremos como evoluciona esto en el futuro, aunque el equilibrio de fuerzas hoy es el que es.

Volviendo al tema de los métodos de adjudicación, si dejamos de lado el parque público de vivienda en alquiler (hoy en severas dificultades en las CCAA donde empezaba a nace y mera categoría teórica en otras muchas), la movilización de vivienda vacía privada hacia el alquiler social (Bizigune en Euskadi, hoy sometido a las incertidumbres que plantea la convivencia con el nuevo programa de intermediación pública de vivienda privada en alquiler ASAP) o las viviendas en derecho de superficie (una especie de alquiler público vitalicio, hoy en proceso de venta en Euskadi y otras CCAA), lo que nos queda es el grueso del parque público de vivienda: la vivienda protegida en venta. Pues bien, este tipo de vivienda en Euskadi desde hace más de una década debe sortearse (con prebaremación), para evitar fraudes por todos conocidos en los sorteos de promotores privados, cooperativas y ayuntamientos. No quiero decir que todos los promotores, cooperativas o ayuntamientos cometieran irregularidades en la materia. Nada más lejos de mi intención y de la realidad. Siempre hay que diferenciar entre los justos y rectos y los golfos. Pero de los últimos ha habido y no pocos, unos a las búsqueda del dinero fácil y otros a la búsqueda de votos de estómagos agradecidos. Para todo este tipo de disfuncionalidades, hasta la fecha y por más de una década, en Euskadi teníamos una serie de medidas de protección. Entre otras debemos citar: los propios sorteos, la adjudicación de la vivienda protegida siempre que se podía en alquiler o derecho de superficie, la compra de toda la vivienda protegida que se vendía en el mercado y su readjudicación a un demandante (visado de las segundas y posteriores trasnmisiones y ejercicio del derecho de tanteo y retracto), la inspección del uso del parque de vivienda protegida y la imposición de sanciones e incluso expropiaciones en el caso de incumplimiento de la función social de este tipo de propiedades.

Pues bien, en la ciudad de Vitoria-Gasteiz (la mayor bolsa de vivienda protegida de Euskadi) la vpo se vende en las inmobiliarias sin el control de antaño del Gobierno Vasco, el Gobierno Vasco ya no compra la vivienda protegida en venta y se la adjudica a un nuevo demandante, las cooperativas y los ayuntamientos ya no van a tener que sortear la vivienda protegida que ellos sortean. Y así un largo etc de medidas que apuntan a que la vivienda protegida en venta se puede ir convirtiendo progresivamente en lo que nunca debe ser: un producto más del mercado.

Si sumanos las dos tendencias: baremación y adjudicación directa de la escasa vivienda protegida en alquiler y mercantilización de la relativamente abundante vivienda protegida en derecho de superficie y propiedad, el cuadro es, cuando menos, preocupante en términos de equidad, eficiencia y aficacia.

No me cabe la menor duda de que la crisis apreta de lo lindo a las AAPP en general y en materia de vivienda en particular. No tengo ni la más mínima duda sobre la honestidad de los gestores públicos de vivienda del actual Gobierno Vasco y de muchas otras AAPP. Y no me cierro en absoluto al cambio y las nuevas técnicas. Pero creo intelectualmente honesto recordar que la baremación de la vivienda social en alquiler ha supuesto en toda la UE segregación socio-espacial (gentrificación lo llaman ellos) y que la mercantilización y desregulación de la vivienda protegida en venta en España siempre ha acabado en el lodazal de la corrupción y el clientelismo. 

Como siempre espero estar equivocado en lo negativo que veo venir y acertado en las cuestiones positivas que me parece que están por llegar. 

 

 

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05/05/12

¿VIVIENDA PROTEGIDA 100% DE ALQUILER? EUSKADI, ESPAÑA Y LA UE.

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Desde hace unos cinco años oigo voces a favor de que la vivienda protegida en España sea solo en alquiler. Creo que de este posicionamiento se pueden sacar muchos temas para debate. Y me parece a mi que el mismo da para más de lo que, en principio pueda parece. Adelanto que no tengo claro que vivienda protegida 100% de alquiler sea, per se, lo óptimo para España en estos momentos.

Partamos de que las primeras peticiones en el sentido antes apuntado surgieron en España de ambientes de izquierda y derecha vamos a llamarlas radical. Aunque ya antes había debate entre los especialistas (entre los defensores de la vivienda protegida 100% alquiler debemos citar a Jesús Leal y a José García Montalvo). Los voces de izquierda venían a decir que con la poca vivienda protegida que se hacía (y hace) y la gran necesidad de vivienda que había (y hay) la mejor manera de usar ese patrimonio público al servicio del interés general y el derecho a la vivienda es adjudicarla solo en alquiler. El argumento merece respeto. Desde las antípodas políticas se sostenía lo mismo, casi con el mismo razonamiento en público, aunque en privado se añadía que la vivienda pagada con los impuestos de la ciudadanía debería ser en alquiler y su calidad constructiva debería ser menor. Estos argumentos ya merecen algo menos de respeto, habida cuenta de que la vivienda protegida en propiedad no se paga con los impuestos de la ciudadanía, sino con el precio que abonan sus usuarios. Por el contrario, la vivienda protegida en alquiler o social en alquiler si que se paga gracias a los impuestos. Unos y otros, en ocasiones, también hacían referencia al hecho de que en el resto de la UE vivienda pública, social, asequible, etc es siempre vivienda en alquiler y que bueno sería que en España fuese también así. Este argumento también merece respeto, aunque debe matizarse a la luz de lo que en estos momentos está ocurriendo en la UE en materia de vivienda.

El debate se va a reactivar en los próximos meses ante la evidencia de que el PP, en el poder en el Gobierno de la Nación y en la mayor parte de las CCAA, propugna la no intervención del estado en materia de vivienda, el juego de las "libres fuerzas del mercado", la desaparición de la vivienda protegida y la mera subsistencia de nuestro pírrico parque público de alquiler social (menos del 0.5% de nuestro parque total de vivienda, cuando en muchos paises de la UE está entre el 30 y 50% del total del parque).

A continuación, trato de explicar mi posición que no es ni enteramente una ni otra. Y lo haré usando como pretexto dos preguntas que los especialistas en la materia se hacen con frecuencia:

¿Debemos eliminar la vivienda protegida, dedicarla solo al alquiler o reformarla?

  • Hay una corriente no desdeñable que aboga por hacer desaparecer la vivienda protegida, por dedicarla toda ella al alquiler público y/o por estatalizarla.
  • Creo que muchos de quienes sostienen esta posición solo contemplaban, de partida, la posibilidad de una vivienda protegida fraudulenta y falsamente pública o social. No me extenderé, pero todos conocemos los chanchullos que con la vivienda protegida se han hecho y se hacen en muchas CCAA. Es más, muchas veces no es necesario ni violar la normativa vigente, pues está es aberrantemente dilapidadora de los recursos públicos en materia de vivienda.
  • Yo modestamente pongo de relieve que la vivienda protegida puede ser eso, pero tambien otro tipo cosa: una vivienda que nace de unas reservas de suelo para vivienda protegida mayoritarias (vg. Euskadi con un 75% del suelo urbanizable y un 40% del urbano dedicado a vivienda protegida), una vivienda calificada como protegida de por vida (calificación permanente, toda la vida últil, 90 años, etc), una vivienda que se adjudique en alquiler y derecho de superficie a 100 años no heredable (una especie de alquiler público vitalicio), una vivienda en la que se controle la entrada-estancia-salida de su usuarios, una vivienda que solo sea utilizada por personas que la necesitan (aunque, cuanto mayores sean las reservas legales de suelo para vivienda protegida, mayor es el espectro social que debe cubrir), una vivienda con fraude cero y sanciones-expropiaciones cuando se incumple su objeto social/legal ...
  • Se me espetará que todo eso no existe. Diré que si existe (hasta ahora), total o parcialmente, en algunas CCAA españolas (Euskadi, Navarra, Aragón, Extremadura, etc). Una cosa es que en la mayor parte de las CCAA la vivienda protegida sea, más o menos, una golfada. Y otra bien diferente es que la vivienda protegida, per se, no pueda ser un patrimonio real y efectivamente al servicio del interés general y estar sometida a unas reglas de derecho público que la sustraen por completo del mercado de vivienda libre.
  • Por otra parte, creo que deberíamo tener en cuenta el debate que en estos momentos se está teniendo en el resto de la UE: ¿como proveer de vivienda asequible a las clases medias sin las externalidades presupuestarias, sociales y públicas que han supuestos los masivos parques de alquiler social de las pasadas décadas y sin caer en los mercados privados de vivienda muy ligados a los ciclos especulativos-financieros?
  • Parte de la respuesta a esta pregunta creo que puede estar en las reservas legales de suelos para vivienda protegida, en la reparcelación con su equidistribución de cargas y beneficios urbanísticos, en la participación de la comunidad en las plusvalías de urbanismo, en la vivienda protegida calificada de por vida, en el alquiler y el derecho de superficie y en la seriedad de la Administración en la defensa del régimen legal de la vivienda protegida.
  • Frente a los que piensan (desde la izquierda y al derecha) que la vivienda protegida hay que eliminarla (PP), residualizarla a través de su destino solo al alquiler  (izquierda y parte de la academia) -no nos engañemos, dado su alto coste presupuestario, financiero y de gestión, si toda la vivienda protegida tuviese que ser en alquiler, la producción de vivienda protegida en España disminuiría hasta límites insospechados- o meterla en cintura estatal (parte de la izquierda y la academia española) y que debemos avergonzarnos ante el resto de la UE de todo nuestro pasaso en materia de vivienda, yo creo que tenemos algo que explicar y ofrecer al resto de la UE en esta materia (la buena gestión de la buena vivienda protegida hecha en algunas CCAA), que permite tener vivienda protegida en venta, en derecho de superficie y el alquiler con cierta abundancia (presionando a la baja sobre el precio de la vivienda libre en venta y en alquiler), mezcla de clases sociales en las viviendas impulsadas por el sector público (evitando las guetizaciones tan frecuentes en parques públicos europeos), costes de producción y mantenimiento menores que los de los parques públicos de alquiler europeos (lo que permite viabilizar a largo plazo el modelo) y un reparto de poder (si se quiere ejercer el poder por el sector público) entre propiedad del suelo, financieros, empresas, administraciones y ciudadanía  más orientado hacia el interés general .
  • Aunque esté en minoría seguiré defendiendo mi punto de vista, pues creo que es funcional y realista. Sobre todo si tenemos en cuanta la historia española y europea en la materia. 
  • Ahora bien, que yo defienda la vivienda protegida en derecho de superficie vitalicia e incluso en algunos casos residuales en propiedad, no quiere decir en modo alguno que no apoye la convergencia europea en materia de vivienda pública en alquiler. Tenemos un gasto público inferior al 0.9% de nuestro PIB en vivienda (del que dos terceras partes no es gasto presupuestarios, sino deducciones fiscales). Y solo tenemos un 0.5% de parque público de alquiler. Es evidente que España debería estar cerca del 1.5-2% de su PIB en gasto presupuestario en políticas de vivienda. Y también es claro que nuestro parque de alquiler público debería pasar del 0.5%, al menos, al 20% para que pudiéramos considerarnos medianamente europeos en la materia. Que necesitemos multiplicar por 40 nuestro actual parque de vivienda protegida en alquiler no debería, a largo plazo y en términos de modelo, identificarse con promover solo vivienda protegida en alquiler. Al menos, así lo sostengo yo por las razones antes reseñadas.

¿Es posible gestionar vivienda de alquiler asequible dispersa o solo se pueden gestionar bloques completos de viviendas en alquiler?

  • La pregunta puede parecer obvia o demasiado técnica, pero a mi juicio es muy relevante.
  • Si respondemos que solo se puede gestionar alquiler asequible en bloques solo podremos trabajar sobre viviendas nuevas a construir o sobre edificios completos construídos y no utilizados. Es decir, solo se podrá hacer alquiler público en nueva vivienda en suelo urbanizable o en vivienda no comercializada en suelo urbano.
  • Si respondemos que es posible gestionar en alquiler viviendas dispersas podremos utilizar los millones de viviendas vacías atomizadas que existen en España.
  • El primero tipo de viviendas (agrupadas), en contra de lo que parece, supone una menor cantidad y está en manos de empresas y bancos
  • El segundo grupo es mayor en cantidad y está en manos de particulares que generalmente disponen de una o dos viviendas vacías
  • Creo que la praxis de Bizigune en Euskadi (o la redes de concertación entre la Administración y entidades sociales para promover alquiler asequible o el Avalloguer en Cataluña) en lo público o empresas como Arrendia - Solo Alquilo en Valencia en lo privado demuestran que, no solo es posible gestionar alquiler disperso ya existente en suelo urbano, sino que sobre esa base se pueden hacer negocios y vertebrar servicios públicos.
  • Es evidente que gestionar viviendas dispersas es más complicado que gestionar edificios completos. Pero en lo primero nos jugamos buena parte de la suerte del alquiler en España, así como de nuestra huella ecológica.
  • Creo que en este debate también estoy en minoría (ante los productivistas explícitos o implícitos), aunque también creo que deberían escucharse las razones que aporto.

Como se puede comprobar con los datos y razonamientos que he aprobado, soy partidario de un fuerte incremento del parque público de alquiler. Lo que no identifico forzosamente con construir millones de nuevas viviendas, habida cuenta de los millones de viviendas usadas vacías y nuevas sin comercializar que hay en España. Ya he explicado mi posición en relación a la evidente conexión entre parque de vivienda vacía usada y nueva en stock y lanzamiento del alquiler en España. A ello me remito: 1, 2 y 3.

Por otra parte, mi apoyo incondicional al alquiler público, no significa el abandono total de un modelo de vivienda protegida propio de algunas pocas CCAA que, en mi opinión, tiene mucho que aportar al debate europeo sobre vivienda actual: provisión de vivienda asequible a las clases medias y fórmulas de gestión y mantenimiento de los parques sociales en alquiler.

Puede parecer paradógico, pero en España hay CCAA en la prehistoria de las políticas públicas de suelo y vivienda, mientras otras CCAA están en vanguardia y, no solo tienen cosas que ofrecer a sus homólogas autonómicas españolas, sino que están en condiciones de aportar técnicas y experiencias al actual debate europeo en materia de vivienda.

Lamento que con mi posición no esté total y absolutamente alineado con la doctrina especializada mayoritaria ni con los nuevos vientos semánticos de izquierda y derecha española. Pero es como veo las cosas y creo que tengo la obligación de disentir respetuosamente.

El tiempo dará y quitará razones.

 

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09:21 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Derecho Público, Politica, Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (2) | |  del.icio.us |  Facebook | | | |

30/04/12

NUEVA AGENDA URBANO-INMOBILIARIA DEL GOBIERNO DE LA NACION Y LA MAYOR PARTE DE LAS CCAA

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De lo que voy leyendo y escuchando a diferentes responsables políticos de ministerios y CCAA llego a la conclusión de que el programa electoral del PP en materia urbana y de vivienda (del que ya hice algunos comentarios en este blog) se va a convertir en la siguiente aspiración de acción de gobierno:

  • En estos momentos estamos antes un cambio de ciclo, debemos abandonar las políticas públicas de vivienda habidas hasta la fecha en España y hay que hacer una verdadera transición (en referencia a la no hecha en 1978) en la materia.
  • Los tiempos de crecimiento de la población, la renta disponible y el crédito abundante se han acabado.
  • En el nuevo tiempo no debe haber vivienda protegida (debe desaparecer) ni tampoco intervención pública en materia de vivienda (debe ser marginal). Intervenir en estas materias es algo que en público consideran un residuo del fascismo o del estalinismo y en privado una merma del posible beneficio de las empresas privadas, per ser, las más eficaces en la gestión.
  • Abogan por una sociedad y unos mercados fuertes para proveer vivienda asequible a la población. La solución a todos los problemas residenciales españoles estriba en "normalizar el funcionamiento de los mercados" (sic).
  • Para "normalizar el funcionamiento de los mercados" , en los que tienen una "enorme fe" (sic) apuestan por cuatro vías:
    1. Dedicar los "mareantes" (sic) parques de alquiler público españoles a estancias cortas estancia de población en riesgo de exclusión social.
    2. Fomentar lo que el programa electoral del PP llama "alquiler de interés social". Hasta lo que yo sé, son deducciones fiscales a inquilinos para el pago de alquileres de mercado, a sumar a las deducciones fiscales a los arrendadores de vivienda existentes en estos momentos (60% del beneficio, que puede llegar a ser el 100% si se alquila a una persona de menos de 35 años) y no utilizadas por particulares (si por las escasas empresas que se dedican al alquiler.
    3. Incrementar las políticas de rehabilitación de viviendas/edificios y regeneración de barrios.
    4. Vender viviendas en stock a extranjeros que las usen como segundas residencias (según el, un sector que ya factura más que el automovil y el agro valenciano).
No puedo ocultar que estos razonamientos plagados de errores de bulto (la intervención pública en materia de vivienda está generalizada entre los países más desarrollados de la OCDE y no es propia solo de los periclitados fascismos o estalinismos; España no tiene parques públicos de alquiler "mareantes" por grandes, sino por pequeños -el más pequeño de la UE, con menos del 1% del total de viviendas, frente al cerca del 30% de media en los estados relevantes de la UE-; ningún país ha conseguido nunca desarrollar el alquiler solo con deducciones fiscales -sin políticas activas de ceación e parque de alquiler asequible y sin subvención directa masiva a la demanda-, etc), me dejan profundamente preocupado.
 
Tampoco oculto cierta esperanza al leer el discurso público y conocer los esfuerzos privados de ciertos cargos del PP en relación a una futura ley estatal de rehabilitación y regeneración urbana, tomando el testigo de los esfuerzos normativos en materia de Medio Urbano Sostenible del PSOE. 
 
La clave estará en el debate interno dentro del PP entre turbouranizadores y rehabilitadores-regeneradores. Habida cuenta de la potencia político-empresarial del primer grupo y de la minoría del segundo, no debemos albergar demasiadas esperanzas.
 
Es más, parece ser que los principales responsables de la burbuja inmobiliaria española (desde 1997 hasta el 2007 la casi totalidad de las AAPP gestionadas por el PP han sido líderes en el impulso del insano modelo urbanístico español -las gestinadas por el PSOE y oros partidos han tenido un papel no menos ominoso, pero podemos caracterizarlo como de seguimiento acrítico y no de impulso central-) pretenden solucionarla con más de lo mismo, con mínimas variaciones.

También parece que se va a desaprovechar la magnífica oportunidad de vertebrar nuevos nichos de negocio y de actividad profesional (ya comentada en anteriores posts -entre otros, estos 1, 2, y 3-), partiendo de nuestro inmenso stock ocioso de viviendas, equipamientos e infraestructuras y del contexto internacional de revolución en la gestión ubana y energética.
 
Si perseveran por estas líneas ("libre mercado", intervención pública residual, propietarismo y cierto intento de hacer crecer discretamente la praxis rehabilitadora y regeneradora) España será un país mucho menos eficaz, eficiente, próspero, cohesionado, justo y ecológico de lo que es ahora.
 
Pero es lo que hay ... hasta que lo cambiemos "de abajo a arriba". Pues, como comento, parece que las dinámicas de arriba a abajo no van a ser postivas.


PD 1: la acción del Gobierno de Mariano Rajoy, concertada con casi todas las CCAA españolas, en materia de vivienda ya ha comenzado en forma de derogaciones. Se han derogado las leyes de vivienda de CCAA que pretendían caminar en la senda de la vivienda como derecho ciudadano. Se ha suprimido la sociedad estatal de alquiler SPA. Se ha hecho desaparecer la ayuda directa al alquiler para jóvenes conocida como Renta Basica de Emancipación (RBE). Se ha recuperado la desgraación fiscal a la compra de vivienda libre. Se han eliminado ciertas líneas ICO para la financiación de la vivienda en alquiler. No se está utilizando el convenio con el BEI para financiar nueva vivienda protegida en alquiler. Se ha reducido a la minima expresión presupuestaria el Plan Estatal de Vivienda. Mucha CCAA han hecho casi desaparecer el gasto público en materia de vivienda (salvo para los rescates con dinero público de promotores privados de vivienda libre en propiedad). Se están realizando despidos y eliminación de sociedads publicas dedicadas al urbanism y la vivienda. Seguro que me dejo otras medidas. Pero la idea central es que en unos pocos meses los gobiernos del PP (y CIU) han hecho tabla rasa de casi una década de intentos por acercar España a la UE en materia de vivienda.

PD 2: la foto que encabeza este post es de Javier Arenas, político que ha dicho en público lo que muchos cargos del PP dicen el privado. "La economía sostenible es una milonga" y para que España vuelva a crecer hay que darle a la maquinita de hacer nuevas viviendas e infraestructuras, a pesar de todos los pesares.


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26/04/12

VEHICULOS INMOBILIARIOS DE ENTIDADES FINANCIERAS: MAS DE LO MISMO O UNA GRAN OPORTUNIDAD PARA EL ALQUILER

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Partamos de una primera evidencia. Cuando las entidades financieras de un país en su conjunto tienen en sus balances inmensas pérdidas camufladas, en este caso con origen  en el trinomio suelo-ladrillo-cemento, solo hay tres opciones de salida: las entidades reconocen pérdidas (muchas de ellas quiebran y se produce un concentración en manos de las saneadas y capital extranjero), los acreedores de las entidades financieras pierden parte de sus inversiones (a la luz de los hechos, imprudentes y poco profesionales) o las pérdidas son asumidas por los contribuyentes. Obviamente caben la soluciones mixtas con un poco de cada cosa.

Pues bien, en España, después de oficialmente soltarle al sistema financiero 110.000 millones de euros del contribuyente nacional (FAAF, FROB, intervenciones del BdE, avales del Tesoro Público, FGD, etc) y más de 200.000 del contribuyente europeo (sobre todo la barra libre de liquidez del BCE), nuestros bancos y cajas zombis siguen sin limpiar sus balances, sin prestar a empresas y particulares y declarando beneficios ahora menguantes. 

Aparentemente la política del Ministro De Guindos (incremento de provisiones sobre suelo y viviendas para que afloren al mercado a sus precios reales) y la de los últimos ministros del PSOE son diferentes. El PSOE no tuvo problemas en reconocer, más o menos expresamente, que estaba nacionalizando pérdidas (decían "no son ayudas a fondo perdido, son préstamos que deben retribuirse", pero ni ellos se lo creían). Y el PP hace en público casus belli de la necesidad de sacar al sistema financiero de su precipicio sin poner (más) dinero del contribuyente. Pero la realidad es que hay una extraordinaria continuidad fáctica entre las políticas de PSOE y PP en materia de saneamiento del complejo financiero-inmobiliario español. Este asunto, junto con nuestro paro y el nivel de endeudamiento privado (insisto, privado), son los talones de Aquiles de nuestra economía y no las pretextadas excusas políticamente oportunistas: ineficiencia del estado, insostenibilidad de nuestro estado del bienestar o despilfarro del estado autonómico.

Pues bien, De Guindos, después de que su endurecimiento de la política de provisiones (recociendo que los paquetes de suelo de las entidades financieras pueden tener solo un 20% de su valor contable y las viviendas solo un 65%), ha comprobado que los mercados (y sobre todo los acreedores de nuestros bancos y cajas), a pesar de las veladas seguridades públicas dadas, no tragan. Y por ello se han puesto en marcha por BdE y Ministerios soluciones de "desconsolidación" (la neolengua está que se sale en esta estafa llamada crisis) del paquete suelo-vuelo de nuestras entidades financieras.

Pero aunque la mona se vista de seda, mona se queda. Ahora bancos y cajas (las pocas que quedan) van que montar vehículos inmobiliarios en los que poner sus activos inmobiliarios tóxicos, buscar capital extranjero y contratar gestores "independientes" y profesionales. Todo ello con el objetivo de, en 10 años, sanear dichos activos. Todo muy bonito si no fuera por el pequeño detalle de que si hay beneficios son para bancos, cajas e inversores extranjeros y si hay pérididas, digan lo que digan, son para bancos y cajas (protegeremos a los inversores extranjeros) que después se las pasarán al contribuyente de una u otra forma.

Se me dirá que soy un poco suspicaz y que no veo la diferencia entre el Gabinete del "iluminado" ZP y la "seriedad" del equipo de Mariano Rajoy. Pues bien, si alguien tiene alguna duda que lea lo que acaban de decir el FMI y el Deutsch Bank: hace falta mas dinero público para sanear el sector financiero español. Blanco y en botella. Téngase en cuenta que estamos hablando del patrón de la ortodoxia de la economía mundial ("neoliberalismo de estado" o "socialismo wall street") y la alemana (nuestro principal acreedor financiero). Y téngase en cuenta que las cantidades ya puesta por el sufrido contribuyente español y europeo superan el 30% del PIB anual español y, curiosamente, son mayores que el téorico riesgo a proteger (BdE dixit 150.000 millones de activos tóxicos inmobiliarios).

Dicho todo esto (lo malo), vamos con las cosas que pueden ser positivas. Poner varios cientos de miles de millones de euros en suelo y viviendas en diferentes estados de desarrollo en manos de profesionales que las gestionen con una década de margen no es una mala idea. Otra cosa es de donde vamos a sacar en España tanto experto en buena comercialización inmobiliaria, a la vista de los mala que ha sido la reciente e históricamente realizada en nuestro país. Pero, pensar que solo a través de ventas se pueden sanear esos activos si es una mala idea. España tiene, una vez más desde el 2007, una oportunidad de oro para converger con la UE y redirigir buena parte del stock hoy tóxico hacia un alquiler que sea asumible por los consumidores españoles. Las tasas de paro, morosidad, precariedad, reducciones salariales y miedo no favorecen la hipoteca-propiedad. Así que el alquiler objetivamente tiene un gran campo de acción (como decía, entre otros, en mi último post).

Ahora bien, si los activos tóxicos inmobiliarios del sistema financiero simplemente se aparcan, se vende algo sin tocar en exceso los precios (que es el miedo central de algunos inmobiliarios y financieros -deflactar ese mercado a futuro-), no se alquila y se subvencionan por el contribuyente las pérdidas, no habremos hecho nada. Lo que, tal y como está el patio, no es igual a quedarse quietos, sino a seguir cayendo por el precipicio. 

Si todo sigue igual, la deuda privada (sobre todo externa) de entidades financieras, empresas y familias seguirá convirtiéndose en deuda pública (sobre todo interna). Eso si, con el ya conocido diferencial ominoso (BCE presta a las entidades financieras zombis al 1% o menos y estas prestan a los estados que se comen sus périddas al 5% o más).

Y todo ello gracias a que lo que se le da a las entidades financieras españolas, para que estas se lo den a los acreedores internacionales, se le quita a la ciudadanía en forma de paro, bajada de salarios y pensiones, precaridad laboral, reducciones de los servicios públicos, privatización del estado y aumento de impuestos.

Mientras la gente trague ninguno de los actores internos o externos claves va a cambiar de política: socializar pérdidas y privatizar beneficios. Pero los países, como los materiales, tienen un umbral a partir del cual el retorcimiento implica rotura.

 

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