LEOLO

Final de año suele ser para mi una época de reflexión sobre la vivienda, las políticas públicas y el urbanismo. Desde hace años doy clase en diciembre en la UPC de Barcelona. Ahora por partida doble, pues además de la que doy desde hace más de un lustro en el CPSV que dirige Josep Roca, también doy una en el Laboratorio Vivienda Siglo XXI que dirige Zaida Muxi. La conjunción de cierre de ejercicio y clases suele producir todos los años un cierto efecto de replanteamiento de lo que pienso sobre estos temas. Este año, además, coincide un gran cambio de ciclo político en el marco de una crisis que favorece el replanteamiento de viejas y nuevas ideas. Y por decirlo todo, hace unos quince años que trabajo y reflexiono, de una u otra forma, sobre las políticas públicas de vivienda y me ha dado por echar un poco la vista atrás.

Un poco por todo lo anterior, creo que la presentación que he utilizado en las dos clases a las que hago referencia, INSTRUMENTOS JURIDICO-ADMINISTRATIVOS AL SERVICIO DE LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA, condensa mi posición en relación al encaje de las piezas estado-mercado-sociedad-tecnocracia en el juego urbano y en particular en lo relativo al derecho a la vivienda.

Si tuviera que resumir en muy pocas líneas esta presentación, diré que considero que estado, mercado, sociedad y expertos tenemos todos un papel que jugar en la provisión de vivienda y la mejora de la calidad de vida urbana. Como en la cocina, el secreto está en la mezcla de la masa. Siempre he sido un defensor del servicio público de vivienda y lo sigo siendo. Pero  además añado que hay cosas que el mercado sabe hacer bien (aunque de muchas es mejor tenerle bien lejos) y otras que solo las haremos de manera integral y funcional si cuentan con el impulso de la sociedad civil en materia urbana y de vivienda. Finalmente, creo que los "expertos" tenemos una gran responsabilidad a la hora de poner de relieve las externalidades y beneficios de las acciones de los diferentes agentes implicados, así como en relación a cooperar con la puesta en marcha del mayor número de buenas prácticas (administrativas, mercantiles y cívicas) posibles. 

Y si tuviera que resumir en pocas palabras mivisión del momento actual, diría que, MIENTRAS TANTO (se recupera o no el mercado, la hacienda pública, las entidades financieras, la UE, etc y volvemos o no "a la normalidad" de los "buenos tiempos" de ilimitada expansión de lo urbano e inmobiliario), hoy es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, recualificar, reutilizar,  repensar desde el punto de vista energético y medioambiental ... ) y  CO (mutualizar o cooperativizar desde la sociedad civil algunas de las tareas del proceso de producción del parque de vivienda, así como de la calidad de vida urbana que debe ir anexa al mismo). 

El "mientras tanto" es un préstamo. Por lo tanto cito su autoría: Manu Fernandez de Naider y su concpeto "urbanismo adaptativo". El RE y el CO son de creación colectiva y están un poco en el acervo de muchos de los que nos dedicamos a esto. Yo he resumido mi forma de ver este acervo en un reciente post titulado CO, pero que en realidad habla tanto de los asuntos RE como de los asuntos CO.

Para acabar este post os dejo un listado-resumen de mis posts del 2011.

LISTADO-RESUMEN POST 2011 BLOG LEOLO:

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA

·         HOUSING PRIDE

·         ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!

·         NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

·         SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA

·         MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

·         VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

·         2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

·         EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

·         PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

·         PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

·         EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

·         EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

·         VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

·         DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

·         GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

·         GUIA DE DENUNCIA PARA UNA VIVIENDA DIGNA

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

·         SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

·         PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

·         SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

·         NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

·         LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

·         NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA

·         REHABILITANDO LA REHABILITACION

·         AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

·         EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

·         OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA

·         CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

·          JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

·         REAL STATE. SPAIN. 2011: E LA NAVE VA …

·         PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

·         FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

·         PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

·         EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

·         ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

·         MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS 

·         PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS 

·         PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013 

·         EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

·         PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

·         COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

·         ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

·         VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

·         ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

·         EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

(fotografía realizada por Asier Gallastegui -Korapilatzen-) 

Hace ya algunos meses que sostengo que el presente y futuro del sector inmobiliario español y vasco debería ser básicamente RE y CO.

Por RE entiendo todas aquellas técnicas que sirven para reutilizar, reformar, rehabilitar, regenerar, recualificar ... los elementos urbanos ya existentes. Yo personalmente, entre los asuntos RE incluyo la movilización de vivienda vacía hacia su alquiler y por extensión la europeización del raquítico, poco profesional y poco accesible alquiler privado y el casi inexistente alquiler público. Obviamente todas las políticas públicas de rehabilitación y regeneración urbana, la colaboración público privada en la materia y las empresas privadas dedicadas a estos menesteres, así como la rehabilitación energética y medioambiental forman parte también del mundo RE. En los últimos meses he publicado varios posts sobre estos asuntos y a ellos me remito (Ley de Economía Sostenible, Nuevo derecho para un urbanismo emergente en la ciudad ya existente, Ahorro, eficiencia energética, EERR, edificios y viviendas ¿tiempos de cambios irreversibles, Nuevas oportunidades empresariales en rehabilitación urbana, ¡ Con la de casas vacías que hay en la ciudad !, etc).

Por CO entiendo todas aquellas técnicas que sirvan para hacer trabajar en materia urbana y de vivienda de forma eficaz, eficiente y conjunta al mercado, el estado y la sociedad civil. En España tendemos a pensar que la vivienda es una cuestión solo del mercado. Pero nuestros socios comunitarios nos enseñan, con mejores resultados que los nuestros y un balance más equilibrado coste-beneficio, que hay un enorme campo de trabajo en materia urbana y de vivienda para el sector público, las empresas y las entidades profesionalizadas sin animo de lucro. Yo personalmente incluyo en los temas CO las cooperativas de vivienda. O por decirlo de una manera que nos aleje un tanto de nuestra mejorable tradición en la materia, hay un inmenso potencial para las iniciativas urbanas tejidas entre ciudadanos (la mayoría en España propietarios de vivienda), diversos tipo de profesionales, las entidades financieras, las empresas y las Administraciones Públicas. Y entre las iniciativas CO que aún no se han ensayado en España de forma apreciable creo que debemos citar las cooperativas de vivienda en régimen de uso vitalicio. Algo de lo que también he hablado en ese blog  (Otras viviendas: cohousing)

Pues bien, en estos momentos las iniciativas RE en España están totalmente paralizadas por falta de financiación privada, subvenciones públicas y profesionales especializados en la materia. Siendo España un país con millones de viviendas vacías (entre 2 y 3.5 en funcioón de la fuente que se consulte), suelo gestionado/adquirido para millones de viviendas (2.8 millones) y con cientos de miles de viviendas en curso de producción, es inexplicable que los temas RE no arranquen. O por decirlo con más precisión, solo puede explicarse en términos de lobbies (sobre todo el financiero) y política. El PP, PSOE y CIU están totalmente de acuerdo sobre la prioridad: salvar con fondos públicos al sector financiero herido por sus activos inmobiliarios tóxicos. Aún a riesgo de congelar el precio de la vivienda en niveles elevados no justificables y secar la financiación de cualquier operación inmobiliaria orientada a los asuntos RE. Dicho lo cual, a uno se le antoja que la explicación de la falta de ritmo de los asuntos RE en la España de hoy no es un problema político, sino de falta de salud mental colectiva. Ladrillismo, enfermedad que oscila entre la bulimia y la anorexia urbanizadora y edificadora.

Paradójicamente las inicitivas CO están viviendo una pequeña primavera floreciente. No es que mercado, estado y sociedad se hayan lanzado en España a promover cooperativas de vivienda en alquiler o cesión de uso al modo holandes, austriaco, sueco, italiano o uruguayo. Ni mucho menos. Estas iniciativas siguen siendo minoritarias. Pero se observa que ciertos promotores están comercializando sus viviendas a través de la creación de "cooperativas de compradores", consiguiendo financiación para sus ventas con más facilidad, trasladando el riesgo promotor a los adquirentes (que son los verdaderos promotores y no meros compradores) y pasando ellos de una posíción de promotor a otra de constructor y/o gestor de cooperativas.

Por diferenciar diré que en las pasadas semanas he tenido noticias de las siguientes cuestiones RE en mi entorno más cercano:

1. Vivienda libre cooperativa low risk. Promotores privados de vivienda libre que "comercializan" sus viviendas a través de cooperativas "de compradores".
2. Vivienda libre cooperativa low cost. Promotores privados de vivienda libre que, a través de la técnica cooperativa abaratan costes y reducen riesgos, vendiendo vivienda libre casi al mismo precio que la vivienda protegida.
3. Vivienda protegida cooperativa impulsada por la propia Administración. CCAA que se están planteando que la única salida para sus stock de vivienda protegida terminada y no colocada es la cooperativización de los adjudicatarios.
4. Cooperativas de vivienda protegida en alquiler. Ayuntamientos dispuestos a ceder suelo a gestores de cooperativas con capacidad de poner en marcha una cooperativa de alquiler o cesión de uso. 
5. Cooperativas de vivienda tutelada para mayores. Hay intentos para hacer nacer las cooperativas de vivienda libre tutelada para personas mayores. De momento, es un modelo casi experimental en España que ya recibe premios de UN Habitat en otros estados de la UE (como en otro millón de cuestiones urbanas y sociales, la iniciativa premiada por la ONU es sueca).

Puede ser que en el futuro los viejos gestores cooperativos de vivienda de toda la vida (dejo arriba links a sus asociaciones españolas y vasca) se den la mano con promotores privados, ciertas administraciones públicas, nuevos tipos de consumidores y una emergente hornada de profesionales de la gestión urbana con una mentalidad diferente: las búsqueda de trabajo sostenible en el tiempo (no el beneficio máximo a toda costa), el low cost (máximas prestaciones al mínimo precio), la ecoeficiencia (que en los años venideros es ahorro, además de respeto al medio) y la limitación al máximo del apalancamiento financiero (el más bajo LTV posible, visto lo que hemos visto en los últimos años).

La incógnita más relevante es saber que pensarán de todo esto Estado y sector inmobiliario-financiero, una vez que hayan concluído su proceso de saneamiento. ¿Seguiran entre la bulimia y la anorexia sin buscar los tiempos medios? Tiendo a ser no demasiado optimista ...

Sea como fuere, si usted es un alcalde, concejal, consejero de Comunidad Autónoma, promotor, gestor de cooperativas o grupo de ciudadanos con ganas de marcha en este terreno, sepan todos ustedes que aqui estaré, desde el derecho, preparado para compartir camino.

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