El pasado mes fui invitado a una sesión del Club de Debates Urbanos de Madrid que tuvo por título ESTRATEGIAS DE REGENERACIÓN URBANA: ¿proyecto o escenografía?

Tuve el honor de compartir la primera mesa con el ingeniero, emprendedor social y experto en la economía de la energía Peter Sweatman de Climate & Strategy, el arquitecto-urbanista catalán Sebastiá Jornet y la socióloga y Consejera de Fomento y Vivienda de Andalucía Elena Cortés. Y en la segunda sesión participaron algunos de las más destacadas figuras del urbanismo madrileño de las últimas décadas, así como gente de la que se dirá lo mismo en el futuro.

La doble sesión se puede ver integra en los dos vídeos que forman parte de este post de la web del CDU.

Sin perjuicio de lo anterior destacaré algunas de las cosas de las que hablé y que dieron lugar a cierto debate.

A mi juicio estas son algunas de las tendencias futuras en materia de rehabilitación de viviendas y edificios y de regeneración de barrios:

1. Dada la actual situación de recortes presupuestarios en el sector público, las Administraciones Públicas que hacen/hagan algo se van a concentrar en los tejidos socio-urbanísticamente más dañados. 
2. Para las políticas de rehabilitación y regeneración va a haber más financiación pública europea que la que ha habido en el pasado (programas de la UE vinculados a la eficiencia energética de los edificios, pero también al equilibrio social de los barrios).
3. Pero persiste la falta de financiación pública y privada doméstica especializada para este tipo de procesos.
4. El actual entramado público dedicado a estas cuestiones (en el que hay buenas prácticas y un acervo que debe ser muy tenido en cuenta) se concentra en los grupos sociales en riesgo de exclusión social o ya excluidos; las clases medias reciben poca o ninguna ayuda pública; y aún no han llegado de forma masiva a la cultura de los commons (lo colectivo no estatal, lo cooperativo, el empoderamiento de los vecindarios, la desmercantilización parcial, la profesionalización excluyendo el ánimo de lucro, etc).
5. Necesitamos menos diagnóstico (ya sabemos como estamos y lo que necesitamos) y más terapia (hay que hacer más y hablar menos).
6. Es tiempo de ensayar proyectos pilotos que después sean replicables.
7. Por otra parte, necesitamos otra colaboración público-privada. Y parte de lo que necesitamos pueden venir de una nueva alianza entre vecinos en los barrios (en su mayor parte propietarios que deben hacerse cargo de la vida presente y futura de sus propiedades), las Administraciones Públicas (que deben dejar de repartir de forma acrítica subvenciones, importantes en el pasado y simbólicas en el presente, para poner todo su potencial al servicio de los mejores proyectos de rehabilitación/regeneración de barrio) y un grupo de profesionales que trabajen buscando solo su retribución y no las plusvalías urbanísticas (ánimo de lucro tasado del que ya hemos hablado antes en este blog).
8. Por todo lo anterior, conviene hacer una reivindicación de la Ley 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y 
9. villas que requieren una atención especial, probablemente lo mejor que hayamos producido en este campo en los últimos años.
10. En este contexto, yo puse de relieve tres cuestiones en las que está trabajando mi empresa y que tienen claro encaje en el presente inmediato y el futuro:
• la Gestión Integral de la rehabilitación (GIR)
• la Gestión de Cooperativas de Alquiler (GECOA)
• y la Vivienda Senior (VS). (estas dos últimas técnicas se pueden aplicar a viviendas/edificios a rehabilitar, combinando con ello la puesta en valor de la ciudad ya construida con el cohousing y otro tipo de acción pública de fomento.
11. Sin perjuicio de todo lo anterior, es evidente que una parte del establishment en España quiere reproducir en las futuras Juntas de Rehabilitación (el conjunto de propietarios de un edificio que se constituyen en entidad rehabilitadora de su propio patrimonio) lo que ya se dio en las Juntas de Compensación (propietarios de suelo que urbanizan y edifican en suelos hasta ese momento no utilizados por la ciudad): la especulación propia del turbourbanismo financiero.
12. Pero, a mi juicio, esto es poco probable en algunas CCAA en las que el capital está a otras cosas. Aunque no cabe descartar en en CCAA de economía depredadora se sustituya parcialmente la especulación de la nueva vivienda por la de la rehabilitación de la antigua.
13. Sea como fuere, el mayor problema que enfrentamos no es técnico (antes o después nos pondremos de acuerdo sobre que pilotos deben ser replicados de forma masiva), ni siquiera financiero (antes o después la financiación aparecerá) sino de equidad. Quien pueda satisfacer sus necesidades de rehabilitación en el mercado con su renta lo hará. Pero quienes no puedan van a tener que depender de unas políticas públicas más acostumbradas a la nueva vivienda que a la rehabilitación y más centradas en algunas personas en riesgo de exclusión social (desgraciadamente no en todas) que en las clases populares y medias.
14. El problema de equidad solo se puede resolver con nuevas formas de cooperación público-privada y con técnicas de derecho público al servicio del equilibrio social en la ciudad ya construida. Entre esas técnicas habría que explorar muchas, pero yo señalo en este momento dos: la conversión de vivienda libre usada en vivienda protegida como consecuencia de las ayudas públicas de rehabilitación recibidas y la obligación de solidaridad urbana a pagar (monetarizable en el presente) por el promotor inmobiliario en suelo a urbanizar (futuro) para atender necesidades de rehabilitación/regeneración en la ciudad ya construida (pasado).

Me remito a los dos vídeos para el resto del debate, que dio para mucho. A buen seguro lo repetiremos en fechas venideras. Pues este sigue siendo, desgraciadamente, un tema abierto.

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Recientemente el diario El País (Edición El País Vasco) me pidió mi opinión sobre el último programa de venta de suelo a los titulares del derecho de superficie por 75 años de vivienda protegida en Euskadi.

El artículo, por lo demás, más que correcto, me parece revelador del estado del debate entre periodistas, políticos y ciudadanía. A mi juicio, demasiado propietarista y escasamente preocupado por el interés general. Se titula MI CASA ES MÍA, PERO NO DEL TODO y lo firma la periodista Ania Elorza.

Antes de analizarlo, unas notas para los no especialistas. El derecho de superficie se ha utilizado durante siglos para diferenciar, como dos propiedades diferentes, la propiedad del suelo de la del vuelo (lo construido). Pasado el tiempo en el que el titular del vuelo disfruta de lo construido, ambas propiedades, suelo y vuelo, se consolidan en manos del titular del suelo. Aunque el derecho de superficie vencido puede volver a constituirse.

Entre las Administraciones Públicas estas técnica ha sido utilizada para abaratar el precio de la vivienda protegida, a través de la cesión gratuita por varias décadas del suelo al titular del vuelo. El suelo es siempre público y la vivienda protegida construida en el mismo está en manos privadas (usuarios que cumplen los requisitos de acceso y estancia en una vivienda protegida que tiene un régimen jurídico particular, a medio camino entre la propiedad pública y la privada) durante cierto tiempo, pasado el cual, el suelo y el vuelo vuelven a ser ambos propiedad pública. Esta técnica, además de abaratar el precio de acceso a una vivienda digna (si se divide el precio de compra entre 75 años y 12 meses se obtiene un precio/vivienda/mes muy asequible), reduce sustancialmente los gastos públicos de mantenimiento de dicho parque. Si, en vez de viviendas en derecho de superficie, fuesen viviendas de alquiler público, social o asequible, los costes de mantenimiento serían mayores para el erario público y también en general, aunque no los pagara el contribuyente (los superficiarios, en general, cuidan de las viviendas mejor que los inquilinos).

Pues bien, muchas son las Administraciones que, en vez de regular adecuadamente los efectos del paso del tiempo en la propiedad del suelo y del vuelo, esperar a que se consolide la propiedad de suelo y vuelo y volver a adjudicar las viviendas a personas que las necesiten dentro de unas décadas, están tratando de vender el suelo a los titulares del vuelo para hacer caja en tiempos de recortes presupuestarios tremendos en materia de políticas públicas de vivienda.

A la prensa le extraña que las sucesivas ofertas de venta no estén teniendo éxito. Pero es perfectamente normal si tenemos en cuenta los escasos recursos económicos disponibles en manos de los titulares de los derechos de superficie sobre vivienda protegida (demanda exhausta). Y, en el caso vasco, es aún más comprensible, dado que la vivienda protegida está calificada de por vida y solo se puede vender al precio y compradores regulados. Por ello, la suma de suelo y vivienda en manos del titular no añade prácticamente nada en términos patrimoniales al mismo (imposibilidad de lucro privado mediante la especulación).

A mi el derecho de superficie me parece desde hace muchos años una técnica de sumo interés para las políticas públicas de vivienda. Creo que se genera de una forma no muy onerosa para el contribuyente un parque de vivienda al servicio del interés general, que para el usuario tiene un precio muy ajustado y le permite resolver de por vida su necesidad de vivienda. Eso si, no veo el derecho d superficie de forma aislada. Sino que la considero junto con, entre otras posibilidades, la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible, la rehabilitación que conduce al mismo tipo de alquiler, los parques públicos de alquiler social, público o asequible, las cooperativas privadas o público-privadas de vivienda en alquiler y la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad (eso si, calificada de por vida).

Aprovecho estas líneas para corregir una cosa que el artículo dice que yo dije y que yo nunca he dicho. La Constitución protege los derechos de propiedad, herencia y vivienda en sus artículos 33 y 47. Yo, en modo alguno dije, como resalta el artículo, que la propiedad o la herencia no tengan protección constitucional. Lo que dije es que la Administración competente en materia de políticas públicas de vivienda tienen la misión de favorecer el acceso a una vivienda digna en condiciones económicas favorables de la población. No es su misión favorecer la propiedad o la herencia, tarea de otros poderes públicos (más la garantía que el favorecimiento), pero no de los Departamentos de Vivienda de las CCAA o de los Ayuntamientos. 

Sea como fuere el debate, al menos en Euskadi, continuará, pues son decenas de miles de familias las que viven en viviendas de este tipo. Veremos si al final lo privado individual hace caja o si prevalece la idea de un parque público de vivienda asequible cofinanciado por los contribuyentes y sus usuarios.

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