En Andalucía se ha armado una tormenta política de primera magnitud que puede llevarse por delante el gobierno PSOE-IU, la más grande coalición de izquierdas en toda la política española.

Relato los hechos tal y como yo los he conocido.

• Millones de familias se sobre-endeudan para adquirir su vivienda, en un contexto de empleo precario, pero abundante y crédito ilimitado, con un estado y un mercado que casi no ofrecen posibilidades residenciales en materia de alquiler asequible.
• Estalla la burbuja financiera internacional y financiero-inmobiliaria española y crece de forma exponencial el paro, la pobreza y el riesgo de exclusión social.
• Cientos de miles de familias empobrecidas son desahuciadas de su vivienda por impago de hipoteca o alquiler.
• La mayor parte de ellas se refugian en la ayuda de sus familias y en las cada vez más escasas que provee nuestro menguante Estado Social, aceptando su destino con sumisión y silencio.
• Unas pocas decenas de miles de familias, más indignadas que sumisas, deciden organizarse en diversas redes cívicas de acción ciudadana.
• Y de ellas, unos pocos cientos de familias, en extrema necesidad y/o extrema concienciación, deciden ocupar viviendas vacías de bancos que han sido rescatado con cientos de miles de millones de euros aportados por un contribuyente que rescata a la banca y a quien nadie le rescata.
• Una de las ocupaciones más famosas y simbólicas es la de la llamada Corrala Utopía en Sevilla.
• Ibercaja, propietaria del edificio ocupado y receptoras de todo tipo de ayudas públicas, interpone un pleito para expulsar de esa propiedad a los ocupantes y restituirla a posición inicial (vacía y sin uso).
• La Justicia, después de un largo tira y afloja, en el que espera que el Ayuntamiento de Sevilla y la Junta de Andalucía (las dos Administraciones competentes en esta materia) lleguen a un acuerdo sobre como tratar el tema, emite un auto en el que autoriza el desalojo y mandata a las Administraciones a que tutelen los derechos habitacionales de los menores y demás personas en riesgo de exclusión social involucradas en este caso.
• El Ayuntamiento de Sevilla, que dispone de viviendas públicas de alquiler vacías en la plaza, se pone de perfil y pasa del asunto.
• La Consejería de Fomento de la Junta, en cumplimiento del mandato judicial, así como de los Tratados Internacionales firmados por España, de nuestra Constitución, de diversas leyes estatales y autonómicas y de la propia normativa de gestión de vivienda pública, realoja a las familias de forma temporal y por motivos de urgencia a 18 familias, 6 en viviendas de la Junta y a 12 en viviendas alquiladas al efecto.
• La Presidente de la Junta de Andalucía (PSOE) entiende que este proceder no se ajusta a derecho y es una afrenta al principio de igualdad (lista de espera de demandantes de vivienda protegida) y emite un decreto por el que retira a la Consejería gestionada por IU las competencias en materia de adjudicación de vivienda protegida.
• IU suspende de forma momentánea el pacto de gobierno que tiene con el PSOE en Andalucía.

Hasta aquí os hechos a día de hoy. Ahora haré algunas consideraciones no factuales.

En primer lugar, haré una consideración exclusivamente jurídica. Todas las CCAA tienen mecanismos para realojar de forma urgente y provisional a personas en riesgo de exclusión social, de forma excepcional frente al procedimiento habitual de adjudicación definitiva de viviendas protegidas entre demandantes de las mismas inscritas en registros públicos al efecto. En todas las CCAA todos los meses se acuerdan este tipo de realojos. Si además, como es el caso de la corrala sevillana, hay un mandato judicial a las Administraciones competentes cerramos el círculo de la juridicidad, al darse base constitucional, legal, administrativa y judicial más que necesaria para la actuación hoy tan polémica. Por resumirlo en términos jurídicos precisos, estamos ante discreccionalidad administrativa altamente reglada. Y puede haber un juicio de oportunidad política sobre el uso de la misma. Pero no una acusación de ilegalidad o antijuridicidad. 

Hecha esta precisión jurídica, muestro mi asombro por la que la prensa española, incluida la "progresista", están hablando de este asunto. No solo se habla de violación de la ley (algo que indubitablemente no se da en este caso), sino que algunos "medios" hablan de prevaricación. Tipo penal que no se puede dar en este caso por muchas razones. Empezando por el respeto al derecho. Y acabando por la ausencia de dolo penal (querer dictar una resolución injusta a sabiendas de que lo es).

Y acabo con la consideración política que es la madre de todo este cordero: ciertos partidos políticos consideran no solo sagrado el derecho de propiedad, sino que tienen una lectura del mismo que no se ajusta al tenor literal de nuestra Constitución (función social de la propiedad), de los tratados internacionales firmados por nuestro Estado, de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional en relación a la necesidad de interpretar el derecho de propiedad (y su función social) en conjunto con otra serie de derechos constitucionales (derechos de los menores, derecho a la vivienda, exclusión social, estado de necesidad, etc), así de las leyes autonómicas promulgadas en materia de vivienda y asuntos sociales. Y esos ciertos partidos políticos no tienen una desajustada lectura jurídica de la propiedad por casualidad o por ignorancia, sino que lo hacen plegándose de forma acrítica y sumisa a los mandatos del lobby financiero-inmobiliario español, que es el principal responsable de habernos traído hasta donde estamos y que hoy vive gracias a la caridad (forzada) del contribuyente español y comunitario. 

Algunos dicen, en lenguaje de la calle, que el lobby financiero-inmobiliario (que ha conseguido anestesiar o amedrentar a la población para ser salvados con fondos públicos) no puede permitir que las familias pobres ocupen las viviendas vacías que estos tienen aún hoy gracias al modelo de rescate público por el que se ha optado. Si unas familias pobres ocupan vivienda vacía de un banco rescatado con fondos públicos y no reciben una contundente respuesta del Estado (dormir al raso), cabe el riesgo de que más familias pobres ocupen viviendas de más bancos rescatadas por el contribuyente.

Este episodio amenaza con llevarse por delante el mayor gobierno de coalición de la izquierda española. Pero se puede llevar por delante muchas cosas más. Cuestiones que tienen que ver con el contrato firmado entre clases sociales, generaciones, regiones, capital y trabajo que llamamos orden constitucional y que está, en estos momentos, cuando menos, en crisis.

Tres pinceladas para acabar sobre como se debería haber evitado este concreto sainete de la Corrala Utopía:

• La Justicia podría perfectamente no haber obligado al desalojo, habida cuenta de que estamos ante familias pobres con menores a su cargo (que deben recibir una especialísima protección jurisdiccional) y el edificio de Ibercaja no tiene en vigor o a punto de firmarse contrato alguno de venta o alquiler. Muchos jueces están protegiendo a los ocupantes en estado de extrema necesidad cuando hay menores y la propiedad no tienen voluntad alguna de vender o alquilar. Si en la corrala de Sevilla se hubiera hecho lo propio nos habríamos evitado este desagradable incidente.
• Y tampoco estaríamos donde estamos si PSOE e IU, ambos al mando de la Junta de Andalucía y ambos partidos de izquierdas, no le hubiesen tolerado al Ayuntamiento de Sevilla, gestionado por el PP, que se ponga de lado como si el tema no fuera con el, a pesar de que ostenta importantes competencias y dispone de recursos que permitirían, al menos, haber atendido el realojo transitorio y de urgencia por motivos de riesgos social. Tendrán que explicarnos las razones por las que prefieren una querella interna de la izquierda, en vez de confrontar con la derecha.
• Las inauguraciones, cortes de cinta, entregas de llaves, etc hechas por políticos deberían estar prohibidas por ley en todos los casos. No son los políticos los que dan y los siervos los que reciben, sino que son todos los contribuyentes los que pagan y ciertos ciudadanos los que reciben. Y en este sainete la imagen de políticos de IU abrazados a okupas desalojados con llaves en la mano ha jugado un papel no menor. Esas fotos deberían haberse evitado. No el realojo de pobres con menores a su cargo todos ellos en riesgo de exclusión socio-residencial. Solo las fotos.

ACTUALIZACIÓN 14/4/2014: parece que la sangre no ha llegado al río. El PSOE (Presidencia de la Junta) acepta que es legal realojar de forma urgente y transitoria a familias en riesgo de exclusión social. E IU (Fomento de la Junta) acepta que se revisen una vez más con lupa por parte del PSOE (la propia IU ya lo ha hecho) así como el PP; unos a través del Departamento de la Junta competente en materia de vivienda y otros a través de los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Sevilla) los 18 casos de marras, para ver quien es titular del derecho al realojo excepcional y transitorio por motivos sociales. Veremos como evoluciona este asunto ...

ACTUALIZACIÓN 29/6/2014: el TSJA archiva una denuncia por prevaricación contra la Consejera de Fomento, al considerar que se ha actuado de acuerdo a derecho en el realojo transitorio de menores y familias por motivos sociales. El tema lo recoge la prensa con profusión (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9), aunque, en modo alguno, con el despliegue de que hizo gala dos meses antes.

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Siempre me pareció que, por comparación con varios países de la UE, en España había muy pocos académicos estudiando los problemas del mercado y las políticas públicas de vivienda. En países de la UE que ponemos como ejemplo de casi todo, el Estado Social siempre ha incluido la vivienda asequible como uno de sus pilares. Y al haber mucha intervención pública, hay muchos académicos estudiando la misma y su interrelación con el mercado.

En esos mismos países, también suele haber una sociedad civil fuerte que es activa en relación a muchos problemas sociales, incluido el de la vivienda. Esa sociedad civil actúa (cooperativas) más que reflexiona. Pero en ocasiones, la acción cooperativa cívica es tan intensa que hasta tienen sus propios gabinetes de estudio y análisis. Y también me pareció siempre que de sociedad civil que reflexiona sobre la vivienda andábamos justos por estos lares.

Pero hablando con colegas griegos me han hecho ver que, no siendo líderes en materia de praxis, empezamos a ser referente en materia de reflexión y propuesta (la fuerza ahoga). Una de las pocas cosas buenas de la burbuja y posterior crisis de sobre-endeudamiento es que en España hay hoy una cierta efervescencia cívico-política en materia de vivienda, que quizás lleve algunas buenas prácticas públicas y cívicas del pasado, de la minoría simbólica o episódica, a la generalización a futuro.

Esos mismos colegas griegos me han hecho ver que, poco a poco, vamos haciendo músculo. Y cito algunas entidades que me merecen el máximo respeto (varias de ellas conocidas y seguidas fuera de nuestras fronteras):

• OBSERVATORIO DESC (derechos económicos, sociales y civiles). Plataforma de entidades y personas con el objetivo de mostrar que tanto los derechos civiles y políticos -derecho a la libertad de expresión, a la vida, al voto, etc- como los derechos económicos, sociales, culturales y ambientales -derecho a la vivienda, al trabajo, a la educación, a la salud, a la alimentación, etc- son derechos fundamentales de todas las personas. Y que desde Barcelona hace un importante trabajo de investigación aplicada a la acción cívico-social en materia de derecho a la vivienda.
• LA PLATAFORMA DE AFECTADOS POR LA HIPOTECA. Es tan evidente que la PAH, con sus más de 200 nodos diseminados por toda España, lidera desde hace algunos años la denuncia, acción, reflexión y propuesta en materia de vivienda en España, que no hago comentario alguno sobre su rol entre nosotros y su proyección fuera de ella. Decían los romanos que lo evidente no hacía falta interpretarlo. 
• CÁTEDRA ZARAGOZA VIVIENDA Que nació de la unión de esfuerzos de la Administración (Ayuntamiento de Zaragoza) y la Universidad en Zaragoza y que está dando indudables frutos en materia de estudio, debate, formación y difusión de los problemas de la vivienda. enfoque jurídico, pero con vocación de utilidad social, habida cuenta del conocimiento practico que atesoran.
• LA CIUDAD VIVA Iniciativa de la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía que se inscribe dentro de un proyecto político de mejora de la habitabilidad urbana y territorial, a través del diseño social, sostenible y productivo de los espacios públicos y domésticos de nuestras ciudades y que, desde su sede en Sevilla, pretende reflexionar sobre el alcance de las nuevas dinámicas complejas de las ciudades, valorar y analizar las iniciativas que responden de manera más adecuada a estos nuevos requerimientos. No solo trabajan temas de vivienda, pero cada día están más presentes en ese debate. En general diría que su núcleo duro está formado por arquitectos que se mueven bien en los movimientos sociales y que tienen en cuenta otras disciplinas académicas/profesionales, al margen de la suya. 
• GRUPO DE ESTUDIOS EKITEN THINKING DE LA UNIVERSIDAD DEL PAÍS VASCO. Comunidad multidisciplinar y abierta de académicos, gestores, profesionales y ONGs que buscan, desde la cooperación, generar conocimiento y pensamiento sobre aquellas cuestiones que afectan al ejercicio de los derechos ciudadanos en el ámbito urbano, con especial incidencia en el derecho a la vivienda y el desarrollo urbano. Tienen su sede en la UPV-EHU, la universidad pública de Euskadi, en Bilbao. Después de unos años complicados, parece que vuelven a levantar el vuelo.
• CÁTEDRA DE VIVIENDA DE LA UNIVERSIDAD ROVIRA I VIRGILI. Tiene como objetivo crear, desde Tarragona, una plataforma estable en investigación, docencia y transferencia de conocimientos en materia de vivienda desde un punto de vista interdisciplinar e internacional. Son the new kid on the block, pero nacen con mucha fuerza. En principio, no solo muy jurídicos, sino que muy civilistas y con unas conexiones internacionales envidiables.
• ASOCIACIÓN DE PROMOTORES PUBLICOS DE SUELO Y VIVIENDA (AVS). Que desde la sede de su secretariado en Valencia despliega desde hace años una labor formativa e informativa nada despreciable, en conexión con su homóloga europea CECODHAS Housing Europe. Son, por así decirlo, la patronal de las empresas púbicas de suelo y vivienda. Están viviendo un momento complicado como consecuencia de los recortes presupuestarios en el mundo local. Pero siguen siendo un agente clave en este mundo.
• DIPUTACIÓN DE BARCELONA. Que con, entre otras cosas, sus Apunts d'habitatge - Revista Digital de l'Observatori Local d'Habitatge demuestran que una Administración Pública también puede tener la aspiración de liderar la reflexión orientada a la práctica en materia de vivienda. En el caso de la Diputación de Barcelona, además hay una clara vocación de ayudar a lo municipal a gestionar de la mejor manera lo posible la vivienda.
• OBSERVATORIO DE LA VIVIENDA DE EUSKADI. Espacio de información y estadística oficial del Gobierno Vasco en materia de vivienda que, a pesar de su oficialidad y a diferencia de lo que hacen algunos de sus homólogos, publica informes de máxima calidad e interés desde su sede en Vitoria-Gasteiz. En principio, tiene una doble misión: información para que el Gobierno Vasco tome decisiones de gestión e informar al sector y a la sociedad en su conjunto. Lo cumplen con creces.
• CLUB DE DEBATES URBANOS. Que desde Madrid trata de incentivar la reflexión y el debate para mejorar nuestras ciudades y que en no pocas ocasiones lidera interesantes debates sobre los problemas de mercado y las políticas públicas de vivienda. Dado el gran número de grupos catalanes que listo, este de Madrid es de mucho interés, pues nos puede ayudar a conocer a otros grupos relevantes de la capital.
• CENTRO DE ESTUDIOS DE POLÍTICA DE SUELO Y VALORACIONES. Que aunque pueda parecer un centro de estudios universitario al uso es mucho más que eso. Y aunque pueda parecer que solo trabaja temas de suelo, hace mucho más desde su sede de la UPC en Barcelona.
• LABORATORIO DE LA VIVIENDA SOSTENIBLE DEL SIGLO XXI. Que aunque pueda parecer un master más de los muchos que hay, desde su sede de la UPC de Barcelona, este grupo de profesores y alumnos hacen mucho más que formarse en materia de vivienda.
• GRUPO DE INVESTIGACIÓN EN CREATIVIDAD, INNOVACIÓN Y TRANSFORMACIÓN URBANA.  Desde la UPC de Barcelona no trabajan solo los temas de vivienda. Pero le dedican mucho espacio a la misma. Y tienen dos rasgos diferenciales de mucho interés: mucho economista y amplios e interesantes lazos internacionales. 

Seguro que me dejo algún grupo o entidad en el tintero. Y por ello pido ayuda a quien pueda aportarnos más referencias de interés.

Pero, como dicen nuestros colegas griegos (comentario que también he oído en algún congreso a colegas holandeses e ingleses), creo que, a base de enfrentarnos a una crisis habitacional y económica de primer nivel, estamos haciendo músculo teórico/práctico en materia de vivienda.

El reto es evidente: pasar de los discursos a los proyectos piloto y de estos a la estandarización que permita tener nuevos instrumentos de acción cívico-comunitaria, nuevas políticas públicas y nuevos productos y servicios de mercado.

Y para ello va a ser necesaria la confluencia de grupos que entiendo no deberíamos hacer cada uno la guerra por nuestra cuenta, sino buscar sinergias, sin perjuicio del respeto a la independencia proyecto propio de cada uno.

Veremos ...

PD: parece que antes de verano podría haber una primera cita en Zaragoza.

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La semana pasada dos empresas de la RED ZAHOZ (URBANIA ZH GESTION y URBANIA GESTIO PUBLICA I SOCIAL) tuvimos la oportunidad de presentar en las Jornadas Técnicas de la Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda AVS celebradas en Granada un enfoque de colaboración público-privada que permite ayudar a la supervivencia de las empresas públicas de este sector en tiempos de crisis, ahorrar dinero a su matriz (generalmente ayuntamientos) y profesionalizar la gestión de lo público, todo ello sin que un solo euro de beneficio pase a bolsillos privados y garantizando el control estratégico público de los servicios públicos y las actividades económicas públicas locales (lo que debería implicar mejores servicios públicos y más empleo y PIB).

Os dejamos la presentación por si es de interés para alguien.

A nuestro juicio, la aplicación de un Programa ISAC (Internalización de Servicios públicos locales con Ahorro de Costes) a las empresas públicas de urbanismo y vivienda, con todo lo que ello supone (GIPP Gestión Integral de Proyectos Públicos, ANIP Activación de Nuevos Ingresos Públicos, etc) podría ayudarlas a pasar por estos difíciles momentos, aportando valor a su matriz administrativa y a la ciudadanía a la que sirven todos ellos.

Y no estamos hablando solo de elaboraciones teóricas. Ya hay procesos en marcha de estas características.

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La ciudad viva me ha realizado una entrevista sobre los nuevos modelos de gestión urbana público-privada defendidos por Urbania ZH Gestión y las empresas de la Red Zahoz.

Por si fuera de interés, dejamos link al texto completo de la misma.

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Ya es oficial, arranca el debate en el Parlamento Vasco sobre la futura Ley de Vivienda.

Después de tres intentos fallidos en las pasadas legislaturas (anteproyecto Ormazabal 1999, proyecto Madrazo 2008, proyecto Arriola 2011), rompe amarras un cuarto barco, entiendo que con la esperanza de llegar a difícil puerto.

En este caso la peculiaridad reside en que no es el Gobierno (PNV) quien propone que se apruebe la ley (no es un proyecto de ley), sino que lo hace una exigua mayoría parlamentaria no gobernante (PSE, Bildu y UPyD), a propuesta del PSE (es una proposición de ley). Llamemos a este cuarto intento proyecto Bixen Itxaso 2013 (tomando como referencia el nombre del parlamentario socialista firmante). Fruto de su génesis parlamentaria nace con la oposición del partido que apoya al Gobierno Vasco (PNV). Y como consecuencia de su apuesta por herramientas europeas de intervención pública en el mercado de la vivienda nace con la oposición del PP. Dejo aquí la ruta a las más de 600 enmiendas que se van a debatir en los próximos meses.

@La_SER, de la mano de @EvaDomaica, trató el tema ayer en La Ventana Euskadi con un pequeño reportaje-entrevista a la doctora Pilar Garrido (profesora de la , UPV-EHU y autora de una tesis doctoral sobre el derecho a la vivienda) y a mi mismo. Por si pudiera ser de interés, dejo el audio.

Supongo que en los próximos meses oiremos hablar mucho de vivienda protegida, de vivienda en propiedad, del acceso a la vivienda en alquiler, del derecho subjetivo a la vivienda, de las ayudas a la movilización de la vivienda vacía, de las diferentes penalizaciones a la misma (canon, alquiler forzoso, expropiación temporal, etc), del respeto al derecho de propiedad o de la función social de este derecho constitucional. Y serán todos ellos debates muy interesantes y espero que provechosos para mi sociedad.

Creo que oiremos hablar mucho menos de las reservas de suelo para vivienda protegida, de la calificación permanente de este tipo de viviendas y de la conexión de la calificación de la vivienda protegida con los PGOU de cada municipio. Y que estos otros temas de debate sean menos publicitados por los medios y menos considerados por la ciudadanía será muy peligroso. Forman parte del adn legislativo del modelo vasco de intervención pública en la vivienda. Esencia que, mucho me temo, se puede poner en almoneda por ciertos grupos parlamentarios, incluso utilizando algunos los debates citados más arriba como cortina de humo.

Y no creo que oigamos hablar casi nada en los próximos meses, ni a políticos, ni a periodistas, ni a líderes de la sociedad civil de las cooperativas de alquiler, del cohousing, del derecho de superficie, del tamaño óptimo de la vivienda protegida como factor anticíclico en términos macroeconómicos, de la necesaria mezcla sistémica entre tipos de vivienda (libre/protegida, alquiler/propiedad, vivienda/equipamientos residenciales públicos, etc), de la ocupación como legítima defensa, de las entidades privadas, profesionalizadas y sin ánimo de lucro que proveen vivienda asequible en mucho lugares de la UE (housing associations), de las obligaciones de medios y de resultados de las Administraciones en relación ala vivienda, de la necesidad de participación ciudadana de barrio como requisito previo para cualquier política público de vivienda o del concepto parque público de vivienda permanente adscrito al servicio público de vivienda vasco. Que todos estos debates no se vayan a tener entre sus señorías (me temo que ni siquiera las zurdas), que no vayan a ser reflejados por la prensa y que no vayan a ser excitados por los votantes no sé si es peligroso, pero si creo que es significativo. 

Sea como fuere, le deseo el mejor de los tinos a los negociadores parlamentarios, la mayor de la paciencia a los periodistas y mucha suerte a los expertos y activistas que quieran influir sobre los partidos políticos en este apasionante debate.

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• DESAHUCIOS, SUICIDIOS Y DIGNIDAD CÍVICO-DEMOCRÁTICA.

Tenía intención de escribir algo sobre el Plan Director de Vivienda 2013-2016 hecho público por el Gobierno Vasco en diciembre pasado.

Pero como Iñigo Maguregi (@urbaniker) ha escrito ya sobre la materia y coincido plenamente con sus datos, razonamientos y conclusiones, me limito a remitirme a sus propias palabras (Plan de Vivienda del Gobierno Vasco: algo no cuadra).

En el referido texto se explica que no es posible aumentar las realizaciones en materia de alquiler asequible con menos recursos presupuestarios de los que se tuvieron en la pasada legislatura, que, a su vez, son menos de la mitad de los que se usaron hace dos legislaturas. 

Cito literalmente al Iñigo Maguregi:

"El volumen de inversión previsto en el Plan Director en materia de promoción de viviendas y alojamientos apunta a la obtención de resultados reales de vivienda en alquiler que bien serán similares o ligeramente inferiores a los registrados en los últimos años. En cualquier caso, alejado de las 3.050 viviendas totales previstas".

"Nada desearía más que la apuesta de movilizar más viviendas con menos recursos públicos tuviera buenos resultados o que los nuevos programas que se anuncian para la puesta en alquiler de viviendas libres tengan éxito. No obstante, en ningún momento se han puesto de manifiesto argumentos para creer que ello vaya a suceder. Los precedentes de los programas de movilización de vivienda vacía ajenos a BIZIGUNE no son muy propicios. Ojalá me equivoque".

"El Plan Director de Vivienda 2013-2016 del Gobierno en materia de alquiler muestra un importante desajuste entre los recursos destinados y los objetivos que se pretenden. En este sentido, se desvela una línea puramente continuista con el plan anterior, que muestra una tendencia a la baja en el incremento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles. Así, no se atisba por ningún sitio ese supuesto “viraje hacia el alquiler” y que tanto se predica".

"Esto contrasta con los datos de ETXEBIDE que muestran la preferencia por la ciudadanía vasca por el régimen de alquiler y que se concentra en las capitales vascas. Se ve que esta batalla de intentar acercar la oferta de vivienda asequible a la demanda parece ya darse definitivamente por abandonada por nuestros goberanantes. Más cuando el problema de la vivienda ha pasado a un lugar tan postrero en las encuestas de opinión que se realizan. Después nos quejaremos".

Suscribo las conclusiones de Iñigo Maguregi. De forma sintética y con mis palabras: cuando desde el inicio de la crisis los recursos presupuestarios dedicados al alquiler asequible (vivienda social, alojamientos dotacionales, vivienda protegida en alquiler y movilización de vivienda vacía hacia el alquiler protegido) han caído casi un 60%, es materialmente imposible mantener el ritmo de trabajo del sector público en esta materia.

Los responsables del PSE que gestionaron la política pública de vivienda en la pasada legislatura hablaban de "hacer más con menos". Y los actuales del PNV, aunque no lo verbalizan así, parece que hablan de hacer "lo mismo con menos". A mi más bien me parece que a lo que nos encaminamos es a hacer "aún menos de lo mismo" en materia de alquiler asequible.

No creo que se pueda criticar a los anteriores y actuales responsables políticos por priorizar el mantenimiento de empleo público y los proyectos plurianuales que vienen del pasado y en los que hay compromisos financieros en vigor. Es más, diré que, si yo me enfrentara a la misma coyuntura, tomaría la misma decisión: no despedir a personas que son necesarias para el exiguo aparato público vasco en materia de vivienda y no paralizar proyectos plurianuales estratégicos para el servicio público vasco de vivienda.

Ahora bien, manteniendo las dos citadas prioridades en estos tiempos de crisis, estafa y marginación de la política pública de vivienda, yo creo que este es momento de poner en marcha EXPERIENCIAS PILOTO de las que podamos aprender para perfeccionar de cara al futuro nuevos instrumentos de política pública de vivienda. Una cosa es que no haya dinero y otra que no haya imaginación o arrojo para atreverse a realizar lo que no se ha hecho hasta la fecha. A mi juicio, en línea con lo que he defendido en este blog (tiempo de RE y CO), creo que el Gobierno Vasco debería favorecer con sus medios la emergencia, al menos, de:

• EXPERIENCIAS PILOTO DE BARRIO EN MATERIA DE REHABILITACIÓN SOCIO-URBANA
• PILOTOS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO O COHOUSING. 

Otras CCAA que también sufren los rigores de los recortes presupuestarios están por la labor de hacer proyectos piloto para parir nuevos instrumentos de política pública de vivienda y de colaboración público-privada en la materia. Extraña que Euskadi, que siempre ha sido una de las CCAA más proclives a la experimentación, siga a día de hoy manejando casi los mismos instrumentos de intervención que usaba o inventaba hace una década.

Y acabo con un apunte de estilo. No es de recibo que el Plan Director de Vivienda 2013- 2016 se apruebe a finales del 2013 (casi en periodo vacacional) y que a día de hoy (pasadas ya las entrañables fechas navideñas) aún no tengamos su texto completo y debamos conformarnos con el análisis de un cuadro de objetivos y un resumen ejecutivo, únicos documentos hechos públicos hasta la fecha.

PD: no es objeto de es este post y aún no conocemos el texto completo del Plan, pero a mi me preocupa que en su eje 3.4 se hable de "Revisar el marco normativo que regula tanto la preparación del suelo como la vivienda y sus tipologías" Ya lo lamento, pero tiene un fuerte tufo a reducción y relativización de las reservas legales de suelo para vivienda protegida, en línea con lo que el lobby financiero-inmobiliario está haciendo en el resto del Estado (prepararse para una nueva ronda especulativa, socavando los instrumentos públicos de actuación en la materia). 

ACTUALIZACIÓN 28/1/2014: ya está disponible el texto completo del Plan Director de Vivienda 2013 - 2016 del Gobierno Vasco. Debo agradecer a la Viceconsejería de Vivienda el que me hayan tenido la amabilidad de darme a conocer este hecho en cuanto se ha producido.

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Voy a resumir lo que a mí me ha parecido más relevante para las políticas públicas y mercados de vivienda a lo largo del año 2013. He agrupado las notas por ámbitos. Y, a su vez, he listado los ámbitos de mayor a menor importancia en la práctica. Prelación esta que es, a mi juicio, desgraciadamente, bastante inversa a la necesaria en una democracia avanzada.

Sea como fuere, ahí van mis notas, fruto de mi reflexión, así como de la ayuda de más de dos docenas de personas que generosamente me han echado muchas manos para hacer este post.  

EL SISTEMA FINANCIERO

• Después de década y media ganando dinero de forma masiva como consecuencia de la creación, calentamiento y recalentamiento de la burbuja financiero-inmobiliaria, se le ha rescatado con cantidades obscenas de dinero público (y con una operación de conversión de deuda privada en deuda pública que lastrará nuestro mundo público por décadas), nadie ha ido a la cárcel, nadie ha sido inhabilitado profesionalmente, nadie ha respondido de nada con su patrimonio, el centro neurálgico del poder (en sentido literal del término –económico y político-) sigue estando en la dirección de no más de cinco grupos económico (hoy hay mucha más concentración bancaria, promotora y energética que hace una década), los principales partidos políticos obedecen de forma milimétrica sus órdenes y se ha eliminado la potencial competencia de las cajas de ahorros.
• El armazón legal (desgravaciones fiscales) y financiero (sistema hipotecario)  que sirvió de soporte para el anterior periodo burbujista, sigue sin ser desmontado.
• En algunos poderosos círculos se sostiene que la mejor manera de paliar los efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria es con una nueva burbuja de cemento y ladrillo.
• Bien pudiera dar la sensación de que, como sociedad, no hemos aprendido. Y para quien crea que exagero ahí está el informe que sobre el mercado de suelo hace la CNC en el 2013 (su mensaje, hoy como en 1998, es que si se urbaniza y edifica mucho baja el precio de la vivienda). Y para quien aún dude, ahí esta la nueva Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral, más turbourbanizadora que nunca.
• Necesitamos banca pública generalista, banca pública especializada en urbanismo y vivienda, banca cooperativa y banca ética como el comer. Pero ninguno de estos instrumentos se está desarrollando de forma significativa como para condicionar el próximo ciclo financiero-inmobiliario.
• Los créditos del ICO o del IDAE son claramente insuficientes para poner en marcha políticas públicas o mercados de vivienda dignos de denominarse europeos.
• Las interesantes posibilidades de financiación que el BEI otorga a proyectos vinculados a la rehabilitación energética es posible que los perdamos, como consecuencia de la atonía de las Administraciones Públicas y el escaso interés que estas demuestran por las necesarias colaboraciones público-públicas y público-privadas.
• La banca privada no tiene ni la más mínima intención, al menos hasta la fecha, de desarrollar productos financieros para nada que no sea promover vivienda libre en propiedad (crédito promotor e hipotecas a particulares). No se espera, al menos a corto plazo, que aparezca financiación para operaciones de alquiler asequible o rehabilitación de viviendas y regeneración de barrios, habida cuenta de su complicación técnico-social y, sobre todo, de los largos periodos de amortización de unas inversiones con rentabilidades moderadas-bajas.
• Desde el punto de vista psico-social, el núcleo del sistema financiero español no tiene ningún incentivo para modificar su comportamiento (ganaron, ganan y ganarán mucho) y aspira a seguir privatizando beneficios y socializando pérdidas. Les fue bien. Les va bien. Y creen que les irá bien. ¿Por qué cambiar?
• Y mientras no se hagan reformas estructurales en este campo (finanzas) no hay nada que hacer en materia de políticas públicas o mercados de vivienda sanos.

 LOS MERCADOS

• El entramado de promoción inmobiliaria sigue en la UVI, sin respiración asistida, con pronóstico grave y sin apreciables síntomas de mejoría. El sector sigue perdiendo empleo, facturación y tejido empresarial, desangrándose constantemente, sin que ni la rehabilitación (teórica) ni la internacionalización (solo al alcance de los grandes o bien relacionados) sean suficientes para insuflar algo de vida en la caterva de zombis en la que se ha convertido el otrora pujante motor de la economía española.
• Las empresas constructoras-inmobiliarias no participadas por grandes fondos de inversión se dividen en dos grupos: las que saben que van a morir pronto y las que ya están muertas y todavía no lo saben. Y el encefalograma sigue plano, sin ideas nuevas.
• Las únicas posibilidades que se plantean para los constructores que pretendan prolongar la agonía pasan por acompañar a las entidades financieras en su purga de tóxicos.
• Junto con esto, empiezan a alzar la voz los que afirman que, como los extranjeros ya compran gangas inmobiliarias en España, ya hemos tocado fondo y en poco tiempo los precios de la vivienda volverá a subir. Como quiera que el número de ventas y los precios de la vivienda dependen del empleo, los salarios, el crédito y los incentivos públicos, habida cuenta de cómo están en estos momentos estas cuatro variables, es claro que no vamos hacia un escenario generalizado de incremento de construcción, ventas y precios. Todo ello, sin perjuicio de los necesarios matices en un mercado que no es tal, sino la suma de muchos submercados locales.
• Como todo no pueden ser cosas negativas, reseñaré que el Grupo de Trabajo para la Rehabilitación (GTR), un grupo de expertos y empresarios privados preocupados por la racionalización y europeización de nuestro país en materia de vivienda, trabajan a buen ritmo en la definición de un plan de acción de rehabilitación energética económicamente viable, imprescindible a largo plazo para asegurar la competitividad de nuestra economía. Un plan de acción que ahora es exigido por la nueva Directiva de Eficiencia Energética aprobada en 2012 por la UE para asegurar el cumplimiento de sus objetivos económicos y ambientales para 2020 y para el futuro. Bueno sería que haya más operadores privados y públicos trabajando en esta línea.
• Más allá de nuestras fronteras tres temas pudieran ser relevantes en los próximos meses o años:
  • A nivel europeo, The Guardian ha publicado que un millón de hipotecas pueden saltar por los aires en el Reino Unido en cuanto suban los tipos de interés. Y supongo que España o el País Vasco no serán muy distintas en este asunto. Dado que la palabra desahucio se ha hecho bastante popular entre nosotros, no me extenderé sobre qué tipo de nueva oleada de dificultades económicas y exclusión social se puede producir en el caso de que el BCE cambie su política de tipos de interés en los próximos años.
  • A nivel latinoamericano, el fuerte keynesianismo de estado está consiguiendo mejorar los niveles de vida de amplias capas de la sociedad con empleo y una abanico cada vez más amplio de servicios públicos. Pero en materia de vivienda se está produciendo la paradoja de que cuanto más interventor es el estado en inversión, empleo, sanidad, educación, etc más inaccesible es la vivienda para las capas populares e incluso medias.
  • A nivel mundial el proceso de transferencia de trabajadores del sector industrial al de la construcción en China parar aliviar la ausencia de demanda exterior de productos. El resultado son 64 millones de viviendas vacías, mal localizadas y en segmentos de oferta inadecuados para la demanda, que constituyen una bomba de relojería para el equilibrio financiero y la estabilidad del crecimiento de su economía. Las consecuencias se harán sentir en todo el mundo. Y no me pondré muy dramático …

LA JUDICATURA

• Supongo que el tercer actor a citar en orden a su importancia deberían haber sido los partidos políticos y todas las leyes y planes que producen en su acción de gobierno.
• Sin embargo, es justo reconocer que, en estos momentos, en España son los jueces los que, tirando de activismo judicial, están haciendo cosas de relevancia en la protección de los derechos fundamentales conectados al fenómenos de la vivienda.
• Esto es bueno, pues implica que tenemos muchos jueces que se han leído la Constitución y los tratados internacionales de DDHH firmados por España y no se limitan a aplicar el derecho mercantil o civil al uso, obviando el resto del ordenamiento jurídico.
• Pero también tiene su lado negativo, pues significa que la última ratio en la defensa de la parte más débil de la ciudadanía, en materia de vivienda, no está siendo ejercida por los políticos (representantes), sino por ciertos jueces que protegen a la población (representados) de políticos y lobbies financieros y mercantiles.
• Comentario aparte merece el hecho de que en muchas ocasiones están siendo jueces europeos los que están teniendo que tratar de proteger a la ciudadanía española. Nos debería de dar vergüenza, pero parece que no nos la da en absoluto.

LA POLÍTICA: NOVEDADES LEGISLATIVAS Y PLANES PUBLICOS

• Vayamos con lo que mucha gente cree que es lo que marca la pauta y depende de la opinión ciudadana, pero que, al menos en materia de vivienda, ni verdaderamente manda ni tampoco escucha la voz de la calle.
• No se están sentando las bases de nuevas políticas públicas de vivienda y las pocas cosas que teníamos de cierto interés se están silenciosamente laminando. No es que las políticas públicas de vivienda españolas fuesen un dechado de virtudes. Todo lo contrario. Pero los escasos presupuestos, pocos empleados públicos, contadas empresas públicas y rudimentarios instrumentos de intervención de los mercados y protoservicio público de vivienda se están perdiendo. Lo poco que se construyó en décadas corre el riesgo ahora de perderse.
• Desde el punto de vista psico-social, los políticos y gestores públicos de vivienda se dividen hoy en los siguientes grupos:
  • Personas con miedo a los recortes y que, como es lógico, quieren preservar su status quo (competencias, empleo, etc).
  • Personas muy cómodas: como no se tiene presupuesto, se defiende que no se puede hacer nada y se vegeta entre legajos a la espera de mejores tiempos.
  • Personas con un proyecto liberalizador que, escudándose en la crisis, están socavando el aparato público en materia de vivienda.
  • Personas que, a pesar de la que está cayendo, quieren explorar nuevos instrumentos públicos en materia de vivienda para los nuevos tiempos de crisis-estafa y para lo que venga cuando estás cesen.
• Respecto al Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas (RD 233/2013 de 5 de abril 2013-2016) decir que nace con buenas intenciones (quiere centrarse en alquiler, rehabilitación y regeneración) y sin dinero (de sus 2.400 millones de euros, solo 805 son para nuevas actuaciones; el resto financia actuaciones ya comprometidas en el pasado; lo que nos deja en un gasto estatal anual en políticas de vivienda del 0.02% del PIB, cuando en la UE los estados dignos de ser copiados están cerca del 20%). Y si hilamos más fino, veremos que solo un tercio de la teórica financiación del plan se va a dedicar a nuevas actuaciones de alquiler, rehabilitación y regeneración (poco más de 70 millones de euros al año). Si tenemos que medir el plan por lo hecho en el primer año (nada), la cosa se pone aún peor. Reseñable, por esperpéntica, es la retirada retroactiva de ayudas a actuaciones de vivienda protegida ya comprometidas en planes anteriores o el no pago de ayudas autonómicas a la vivienda como consecuencia del no pago del Estado a las CCAA de cantidades adeudadas. Y todo esto ocurre con un equipo al frente de vivienda en el Ministerio de Fomento formado, sensible y con ganas de hacer las cosas bien. Pero de donde no hay es imposible sacar.
• En mi tierra, cosas bastante similares se pueden decir del Plan Director de Vivienda 2013-2016 apuesta por el alquiler y la rehabilitación urbana. Sin dinero y sin financiación es imposible hacer nada, salvo mover papeles y acabar de pagar actuaciones ya comprometidas en el pasado. Sea como fuere, es bueno saber que si hubiera dinero y financiación se haría menos vivienda en propiedad y más vivienda en alquiler. Y, de la misma manera, se construiría menos y se movilizaría más vivienda vacía hacia el alquiler asequible. Como en el caso ministerial, en Lakua el equipo es competente y sensible. Pero, de nuevo, de donde no hay no se puede sacar. Y como en Madrid, parece que todo el mundo se conforma con no despedir empleados y no fallar a las financiaciones ya comprometidas en el pasado.
• No ha sido un año parco en nuevas normas. En teoría se han acometido reformas estructurales. Pero si rascamos un poco, quizás apreciemos más gatopardimos que reformismo.
• La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social es la principal reforma de la ley hipotecaria, procesal hipotecaria y mercado hipotecario en muchos años. Acomete una serie de medidas de interés: aumenta los límites para beneficiarse del código de buenas prácticas, permite ciertas daciones para pago forzosas, límites en los intereses de demora, etc. Pero dada la situación de emergencia habitacional y matonismo financiero no creo que sea un adivino si afirmo que esta reforma no va a servir para reequilibrar la posición entre acreedor y deudor hipotecarios. Con el Gabinete Zapatero ya tuvimos una serie de parches cuasi inútiles. Y parece que con el Gabinete Rajoy seguiremos la senda. Hay miedo a atacar la posición del complejo financiero-inmobiliario. Mucha sumisión. Y muy poco interés reformista. De mirar a buenas prácticas europeas en la materia, ni hablamos.
• La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas con sus luces (mediación, arbitraje, rehabilitación por renta, registro de morosos) y sombras (menor protección para el inquilino, como rebaja de 5 a 3 años, desaparición de tanteo y retracto forzosos, desaparición de indexación obligatoria al IPC, pago de indemnización al propietario y duración mínima de estancia en caso de resolución unilateral) está por ver qué efectos tendrá. Tengo pocas esperanzas en que ayude a vertebrar un mercado de vivienda en alquiler profesionalizado y con equilibrio entre empresas arrendadoras e inquilinos. Creo que el legislador ha tenido mucho más in mente al particular con una o dos viviendas para su alquiler que a las empresas con un parque al que sacarle un rendimiento empresarial. Sea como fuere, lo que no afrontar esta ley de fomento del alquiler es lo que más nos diferencia de muchos países de la UE que hacen bien las cosas en esta materia: nada se dice de los parques públicos de alquiler y menos aún de los parques cooperativos (entidades privadas sin ánimo de lucro que promueven el alquiler asequible con ayudas por parte de las Administraciones Públicas). Y si es dudoso que la ley dinamice lo que quiere dinamizar (mercado privado de alquiler), es claro que es imposible que dinamice lo que ni contempla (alquiler público y cooperativo privado asequible).
• Mucho se ha hablado y seguiremos hablando de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, conocida como ya la  de las tres RRR y el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. De todas las modificaciones legislativas realizadas por las Cortes me parece que esta es la que puede dar más y mejores frutos en el futuro. Aunque cuestiones muy relevantes pueden llegar a lastrarla. Por ejemplo, ¿qué ocurre con el propietario que no puede hacer frente a las cuotas de rehabilitación?; ¿dónde están los profesionales de la gestión integral de la rehabilitación y regeneración –que ni por asomo son solo arquitectos y abogados-?; ¿dónde está la financiación privada o pública para este tipo de operaciones?; ¿basta con mercantilizar las comunidades de propietarios –de la junta de compensación a la junta de rehabilitación- para mejorar nuestro tejido urbano?; ¿aprovecharemos la financiación de la UE para rehabilitación energética  de viviendas y edificios o será otro tren que se nos marche?
• Aunque parezca que nada tiene que ver con los temas de vivienda, la aplicación de la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local será clave para las políticas públicas de vivienda. SI se produce un proceso de duro desapoderamiento de los Ayuntamientos y fuerte empoderamiento de las Diputaciones no solo van a sufrir las políticas sociales (como señala adecuadamente la mayor parte de la doctrina), sino que las políticas de vivienda, tanto en su vertiente más económica, como en la más social, se verán amenazadas por un problema no afrontada (la suficiencia financiera local) que, en modo alguno, se va a solucionar con una mayor mercantilización de las políticas públicas locales (Diputaciones Provinciales licitando grandes paquetes de servicios públicos para que sean gestionados por empresas privadas a su ventura y riesgo).
• Aprovechando la confusión que toda crisis deja, algunos han iniciado una campaña contra las reservas de suelo para vivienda sometida a algún régimen de protección. Este instrumento sigue siendo necesario. Es más, su sistemática violación en algunas CCAA y su buena implantación en otras prueba su eficacia como regulador sistémico del mercado y como uno (no el único) de los instrumentos de política pública de vivienda de mayor calado. Tiene su aquel que los promotores privados que no consiguen vender sus caras viviendas razonen que la forma de salir de la crisis es elevar el precio de la vivienda pública (acabar con las reservas y las calificaciones), en vez de reducir el precio de la vivienda libre (vender o alquilar el stock de vivienda libre al precio que marque el actual mercado). Es, sin más, una burda intentona de obtener algún alivio transitorio, pero sobre todo de preparar mercado y estado para una futura nueva burbuja inmobiliaria. Lo muy preocupante es que parece que va a colar. Y no solo a nivel de la población en general (que tiene muy mala opinión de una vivienda protegida que desgraciadamente han visto poco y mal), sino también entre supuestos expertos e incluso entre notables progresistas. Es más, algunos incluso hablan “desprogramar” las reservas de suelo ya existentes, sin esperar a reformar las leyes a futuro. Suelen ser los mismos que ahora proponen que nuestras urbanizaciones y dotaciones públicas y privadas son demasiado buenas y que hay que abaratarlas para reanimar el mercado inmobiliario. Prefiero no calificarlo. Eso sí, espero que políticos y funcionarios con una mínima sensibilidad reflexionen sobre qué ciudades le quieren legar a sus hijos, nietos, etc.
• Algo dirá de todo esto la futura ley de vivienda vasca pactada por PSE y PNV y que lleva ya muchos meses tramitándose en el Parlamento Vasco en medio de un atronador silencio.
• Por cierto, mientras aquí nos damos al gatopardismo burbujil, en la UE, por primera vez, se ha aprobado un informe sobre la vivienda social como un bien a preservar de la lógica del mercado. Lo ha dirigido la europarlamentaria Karima Delli. Es de la máxima importancia y trascendencia. Y aquí en España los medios y los políticos, salvo excepciones, ni se han enterado. Quizás tenga que ver en ello que nuestros eurodiputados también estuvieran ausentes (todos menos uno),  no solo del debate, sino incluso de la votación por la que se aprobó. No quisiera ser quisquilloso, pero yo diría que España tiene un problema con la vivienda y que lo que la UE decida sobre la materia es de relevancia para nosotros y nuestros eurodiputados deberían estar al quite.
• Acabo con dos cuestiones que me han parecido rayos de esperanza en medio de la fuerte tempestad. En primer lugar, la Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda del Parlamento de Andalucía (precedida por el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, del mismo nombre) supone un intento de aggiornamento para tratar de ponernos al nivel de los países líderes en cohesión socio-urbana en la UE. Estos consideran la vivienda vacía y el sinhogarismo como dos patologías socio-urbanas que deben atajarse desde el estado. En este sentido, que a un propietario de vivienda vacía (en el caso andaluz, empresas y bancos) se le ofrezcan primero ayudas públicas para rehabilitar y poner en alquiler viviendas de su propiedad, para más tarde ofrecerle garantías públicas en el curso de la relación arrendaticia y, en el caso de que los anteriores mecanismos no lleven al uso de la vivienda, se le impongan sanciones económicas, llegando al alquiler forzoso, no debería llamarnos la atención. Esto está a la orden del día en la UE. Es más, las ventas forzosas o expropiaciones y los derribos (en el caso de edificios completos vacíos en los que la propiedad manifiestamente no cumple con su obligación de conservar la cosa) son algo frecuente en las legislaciones europeas. Sea como fuere, que los legisladores autonómicos empiecen a establecer que la propiedad comporta derechos, pero también obligaciones y no solo en el caso del suelo, sino también de la vivienda es positivo. Y que nuestra sociedad se dote de instrumentos ante la evidencia de millones de viviendas vacías y millones de personas sin vivienda adecuada es de mero sentido común. Todo ello, sin menoscabo de las garantías procesales debidas y de la evidencia de que es mejor la peor de las colaboraciones público-privada que el mejor de los conflictos entre ambos contendientes. Por cierto, tanto el Decreto como la Ley andaluza está recurridas por el PP ante el TC (ese mismo que preside un confeso militante suyo).
• Y cierro este largo capítulo dedicado a los políticos y la vivienda con la iniciativa del alcalde de Terrassa de penalizar los bancos con pisos vacíos, que no podemos calificar como meramente testimonial, habida cuenta de que los expedientes abiertos superan ya los más de 700. Todo lo que se haga a nivel de CCAA bienvenido será y tendrá fuerza de ley. Pero todo lo que se haga a nivel local, además de positivo para el reequilibrio de las posiciones entre banca y ciudadanía, tendrá además fuerza de sustrato cultural. Y eso, puede que sea más importante a medio y largo plazo que muchas leyes. Dicho de otro modo, o nos salva la democracia local o no nos salva nadie ni nada en este tema.

LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS

• Por lo que a las AAPP en sentido estricto (maquinaria administrativa, más alla de los políticos), éstas, en términos generales, no han resuelto, ni han intentado si quiera, paliar la dura situación presente.
• Todos conocemos casos de despidos, ventas de suelo a precio de saldo, ventas de parque público de alquiler a fondos de inversión, liquidación de sociedades públicas y recortes presupuestarios a discreción.
• Pero lo que más llama la atención, si bien se mira, es que como dicen muchos de los expertos en materia de políticas públicas de vivienda lo que más sorprende en España es la casi total ausencia de las mismas cuando más se necesitan.
• España necesita un parque de vivienda en alquiler asequible (por favor no confundir con solo alquiler social) y cuando tiene a tiro una oportunidad perfecta (FROB, MEDE y SAREB) la malbarata de forma estrepitosa. En el caso particular de la SAREB todos sus responsables hacen profesión pública de fe en relación a que la misma nada tiene que ver con la política de vivienda y que se limita al salvamento público de la banca privada.
• Muchos funcionarios de alto nivel especializados en vivienda dicen a quien quiera escucharlo que nada se puede hacer cuando no se tiene presupuesto. Y si bien es inapelable tal aserto, uno cree que, más allá de la oportunidad perdida del SAREC, muchas CCAA y ayuntamientos saneados deberían estar ensayando ahora los proyectos piloto de las futuras y necesarias nuevas políticas públicas de vivienda. Pero, según parece, ni para pilotos hay dinero y ganas, salvo algunas honrosas, pero escasas excepciones.
• Pero no es solo que no se construyan nuevos instrumentos, técnicas y parques. Es que lo poco que tenemos se está malvendiendo. Especialmente lacerante en la ya comentada venta del escasísimo patrimonio público de vivienda pública en alquiler.  Son tantas las CCAA y ayuntamientos que se han lanzado a vender parque público de alquiler a toda suerte de fondos de inversión que no merece la pena listarlas.
• Y otro tanto se puede decir de la disolución de sociedades públicas locales de suelo y vivienda, pretextando su insostenibilidad, y procediendo a regalar sus activos a operadores de mercado que no los aceptan como mercancía averiada, sino como activos de calidad que les harán ganar beneficios.
• Llama la atención que, así como las ventas de parque público de alquiler a fondos de inversión si están teniendo contestación por parte de la ciudadanía y son seguidas por la prensa, la liquidación de sociedades públicas locales de vivienda se está realizando en silencio y sin contestación mediática, política o pública. Esta es una miopía que pagaremos en el futuro.
• En otro orden de cosas, sigue sorprendiendo la falta de evaluación de las políticas públicas en general y también de las de vivienda. Una falta de evaluación que condiciona las decisiones que se toman en el ámbito político y administrativo, por lo que se ve más atentos a lo que dictan los mercados financieros y de promoción que al estudio del resultado neto de los propios planes de vivienda públicos.
• Por último, me preocupa la definición del servicio público en general y también en materia de vivienda. ¿Es servicio público aquel que se ofrece de manera universal y con criterios de equidad a todos los ciudadanos o solo lo es el que gestiona un funcionario? He escrito bastante sobre esto este año en mi blog, así que a ello me remito.
• Acabo con una nota positiva. Además de que entre empleados públicos especializados en vivienda ya se habla con normalidad de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana (cuestiones hace unos años propias de excelsa minorías), se abre camino el concepto de cooperativas de alquiler de vivienda. Estamos hablando de una forma de colaboración público (suelo, asistencia técnica, ayudas, bonificaciones, etc) – privada (cooperativistas que ponen su dinero y tiempo) que debería poder dar en España parte de los buenos frutos que ya ha dado en muchos países de la UE. La especificidad reside en que los cooperativistas son propietarios de uno o varios edificios en su conjunto (pero no de ninguna de sus partes en concreto) e inquilinos de una vivienda, pudiendo haber o no servicios comunes. Cuando ya hay un uso más intenso de espacios, recursos y tiempos en común se suelo hablar de cohousing. Tiempo de pilotos.

 LA CIUDADANIA 

• Respecto a la ciudadanía, decir que, junto con los jueces, creo que son los únicos que merecen un aprobado con nota.
• La PAH, las mareas, las corralas y otras ocupaciones y todo tipo de grupos cívicos que han conseguido en 2013 cosas tales como:
  • El ridículo político más espantoso del PP al desfigurar la ILP promovida por este movimiento social que, conviene recordarlo, no solo hablaba de moratoria de desahucios en la actual coyuntura, sino que pedía equilibrio de armas legales entre banca y ciudadanía y la creación de un parque público suficiente de vivienda digna en alquiler asequible. Algo que más del 90% de la población apoyamos y a lo que las Cortes fueron insensibles.
  • La sentencia del TJUE declarando que la legislación del Estado español en materia hipotecaria vulnera los derechos de las personas consumidoras.
  • La suspensión cautelar sobre el desalojo del Bloc Salt dictada por el TEDH de Estrasburgo, por marcar un precedente respecto a la prohibición de desalojos forzosos sin alternativa habitacional.
  • El hecho de que la PAH forzara, entre otros, a CaixaBank a negociar 5 alquileres sociales para las 5 familias realojadas en un bloque recuperado en Manresa por la Obra Social de la PAH.
  • La sentencia del juzgado de Collado Villalba que declaró abusivo la no inclusión de la dación en pago en una hipoteca.
  • Los muchos bloques recuperados por la PAH y colectivos vivienda en todo el Estado y el cambio que ello está generando en el imaginario colectivo, la vivienda como un derecho por encima de la especulación.
  • La presentación del recurso de inconstitucionalidad por el PSOE elaborado por la PAH contra la Ley 1/2013
  • Y el alumbramiento de dos mantras políticos que no hay que dejar de gritar: “las personas primero” y “si se puede”.
• Y reitero la mención que más arriba he hecho a las cooperativas de vivienda en alquiler y al cohousing, algo que las AAPP no están considerando motu proprio, sino por sugerencia de la ciudadanía y sus movimiento sociales

 LA ACADEMIA

• No está ni se la espera. En España no hay grupos universitarios de estudios multidisciplinar del fenómeno de la vivienda, como los que hay en otros lugares de la UE, con capacidad de ayudar a estado, mercado y movimientos sociales a cumplir con sus roles.
• Aunque hay casi más especialistas en vivienda fuera que dentro de la universidad, citaré dos ejemplos que dan cierta esperanza: la Universidad y el Ayuntamiento de Zaragoza y la Rovira i Virgili de Tarragona (en formación) tienen sendas cátedras especializadas en vivienda. Oasis en medio del desierto.

Como se puede ver el 2013 dista mucho de haber sido bueno para el derecho a la vivienda, así como para el mercado o las políticas públicas del ramo. Es más, ha sido un duro año más de los muchos de crisis-estafa. Y además, hay que apuntar que el establishment se prepara para "curar" la burbuja inmobiliaria con otra nueva burbuja del mismo tipo. Frente a esto hoy solo están los movimientos sociales y la judicatura. A pesar de las extremas dificultades por las que atraviesan las Administraciones, es tiempo para hacer pilotos de las políticas públicas y colaboraciones público-privadas que la sociedad están demandando en materia residencial (combinar el alquiler y lo cooperativo es una de ellas). También es tiempo de apoyar a los pocos políticos, empleados públicos y periodistas que hacen con responsabilidad su trabajo en materia de vivienda. Y como llevo años diciendo, es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, reutilizar, etc).

A ver si me equivoco en los malos augurios citados y acierto en las buenas prácticas emergentes reseñadas ...

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Esta semana he tenido la suerte de estar en Sevilla para tomar parte en las Jornadas organizadas por La Ciiudad Viva y la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía denominadas "Del urbanismo a la CiudadANIA" (se pueden seguir con cierto detalle el transcurso de las jornadas en el hashtag #JornadasLCV y en breve se colgarán los vídeos de las intervención en la web de LCV).

La tesis central de las tres jornadas de trabajo es que, después de casi dos décadas de urbanismo para las empresas privadas y de espaldas a las necesidades ciudadanas, ha llegado el momento de que el urbanismo, con nuevas técnicas e instrumentos, se oriente verdaderamente al objeto al que siempre debió haber servido: la gente y sus necesidades básicas en la trama urbanizada. Hemos hecho nuestras calles y equipamientos (lo que los expertos llaman espacio público) para pasar rápido por ellos consumiendo y no para quedarnos, usarlos, encontrarnos, intercambiar, crear, comerciar, etc. Y a la vez, hemos hecho nuestras nuevas viviendas (lo que los expertos llaman parque de vivienda) al calor de las necesidades de la industria del ladrillo y las hipotecas, pero sin tener demasiado en cuenta las necesidades de la personas y las familias. Todo esto ha supuesto especulación sobre todo privada, burbujas, quiebras privadas y rescates siempre públicos. Pero también la producción un de tejido urbano disfuncional desde el punto de vista social, medioambiental e incluso económico.

Las jornadas han pretendido aportar soluciones prácticas, nuevas técnicas y novedosas alianzas a la situación en la que ahora nos encontramos. No pretendo ser exhaustivo, pero yo me he apuntado como de interés los siguientes conceptos, pensamientos, alianzas y procesos:

JOSE FARIÑA (Profesor del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura - Universidad Politécnica de Madrid). 

• Lo urbano se ha uniformado, como consecuencia de que las ciudades producidas por los mismos complejos empresariales/culturales son idénticas.
• Las ciudades complejas son resistentes y fructíferas. Pero el poder económico y político prefiere la uniformidad/sencillez que permite mayor control socio-político. ¿Es consciente la ciudadanía de esto? ¿Esta dispuesta a luchar por mayores cotas de complejidad/pluralidad urbana? Lo cual, por cierto, arranca por la defensa de las formas de vida locales, sin por ello rechazar los aportes del cosmopolitismo.
• El espacio público debería ser lugar de encuentro, intercambio, fiesta, conflicto e identidad. Hoy solo es lugar de paso y de consumo.
• Los lugares físicos de encuentro para gente con intereses/reivindicaciones comunes que se han conocido en redes sociales son simiente de una nueva ciudadanía.
• Las ciudades cueva, ciudades muro, ciudades corredor ... son pura inhumanidad de la que no va a ser fácil salir con bien.
• Pero el proyecto neoliberal (convertir a la ciudad y a los ciudadanos en meras mercancías), a pesar de lo que pueda parecer, está muerto. Es ya un zombi.
• De hecho, estamos ya ensayando bases de nuevo orden urbano = PROXIMIDAD + DESMERCANTILIZACION + COOPERACION.

GAIA REDAELLI (DG Rehabilitación y Arquitectura de la Junta de Andalucía)

• (RE)activación ciudad = vivienda + espacio + equipamientos públicos. Y todo ello hay que casarlo con la dialéctica sociedad civil - estado - mercado.
• Construir/especular/comprar/no usar vs. rehabilitar/usar/alquilar, en un horizonte 20/20/20. He ahí la cuestión.
• Rehabilitar: empleo en proximidad en unión virtuosa con Administración + Vecinos + Pymes (para evitar las cadenas de subcontratas esclavizantes).
• Hay que pasar de la lógica de las subvenciones hasta que se acabe el presupuesto público sin diferenciar la calidad de los proyectos, a los INCENTIVOS PUBLICOS (fiscales, económicos, técnicos, etc) a los mejores proyectos de ALIANZA entre ciudadanos activos en sus BARRIOS y PYMES locales. 
• No disponemos de gestores profesionales del cambio urbano. (lo que en occidente se llama Urban Development and Management experts). Y son unos actores clave que habrá que buscar en el campo de la interdisciplinariedad y la hibridación.

MESA 1: Estonoesunsolar, El Campo de la Cebada, Tramallol, La Ciudad Amable, Ciudad Crea Ciudad (PKMN) y La Revuelta.

• La participación para reutilizar espacios desdeñados por mercado/estado es una gran oportunidad socio-urbana.
• Hay que inyectar usos/civilidad a los espacios "muertos". 
• El conflicto urbano se puede superar con la AUTOGESTION de ciudadanos diferentes.
• La autogestión puede ayudar a resolver necesidades básica al margen del mercado, pero también a asociar a personas que pueden comercializar su trabajo en mercados alternativos y vivir dignamente de ello.
• Debemos centrarnos en escala/necesidades humanas. Y para ello hay que racionalizar, desmercantilizar, RESOCIALIZAR ...

ANTONIO IBAÑEZ (DG Vivienda Junta Andalucía)

• La Constitución de 1978 tiene un plan en relación a la especulación, el urbanismo y la vivienda, que pasa por la PLANIFICACIÓN PUBLICA y un equilibrado reparto público de plusvalías-riqueza.
• En España ha habido hiperplanifiación pública de vivienda meramente semántica o teórica. Mucho ruido casi sin nueces.
• Por ejemplo, en España nunca hubo Plan de Ordenación Territorial Estatal, aunque estuvo previsto en la legislación de 1992. Solo en algunas CCAA ha habido Planificación Territorial legal cumplida en la práctica. Y todo a quedado al albur de los PGOU.
• De hecho, de forma progresiva las POLÍTICAS DESREGULADORAS han dado más poder a los agentes privados.
• Hay que recordar que las Administraciones Públicas pueden clasificar suelo y también no hacerlo, en función del modelo de ciudad, comarca, etc.
• Además debemos tener en cuenta que el urbanismo habla, en relación a los titulares de suelo, de derechos y obligaciones (no solo de lo primero).
• Ciertas normas han intentado que la adquisición sucesiva de plusvalías por parte de los agentes privados estuviera conectada a la efectiva inversión/empleo/transformación físico-económica de los suelos. Pero, de momento, se ha fracasado.
• El símbolo de la desregulación con terribles efectos sociales, medioambientales y económicos es la Ley Suelo 1998: todo urbanizable, menos suelos especialmente protegibles.
• En esa época se pasa del 15% al 10% en la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas.
• Hay que insistir en que el proceso especulativo ha supuesto VIVIENDA MAS CARA Y FUERTE ENDEUDAMIENTO.
• Ley Suelo 2007 nace muerta por el ciclo económico.
• La nueva legislación urbanística que prepara en estos momento el Gobierno de España para el lustro futuro se basa en VOLVER A ESPECULAR a especular cuando cambie el ciclo económico. Quieren volver a nuevas burbujas, cuando ya se han repartido injustamente las plusvalías de la última.
• Todo el mundo dice defender el alquiler/rehabilitación. Pero no todo el mundo va a proponer los mismo instrumentos, para los mismos fines. Ya estamos a la búsqueda de nuevas formas privatizadoras y desreguladoras en alquiler y rehabilitación.
• Hay que pasar de regular el suelo a regular la construcción.
• Futuro PLAN ANDALUZ DE VIVIENDA Y REHABILITACION
• Parte de la Ley 4/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.
• Clave (1): SISTEMA DE INFORMACIÓN DEL PATRIMONIO RESIDENCIA DE ANDALUCIA.
• El Plan no quiere ser un catálogo teórico de medidas, sino que se implementen medidas reales, teniendo muy claro las prioridades 
• Clave( 2): impulsar buenas EXPERIENCIAS PILOTO de nuevas formas de actuación pública y público-cívica en materia de vivienda
• Clave (3): deben aprobarse/ejecutarse PLANES MUNICIPALES DE VIVIENDA.
• Es necesario establecer nuevas alianzas para nuevas políticas de vivienda.

Por mi parte, defendí la ponencia que a continuación os dejo por si es de interés para alguien.

La tesis principal de mi exposición es que las políticas públicas de vivienda de los países líderes de la UE, con todos sus defectos, merecen tal nombre, pues han puesto recursos y técnicas al servicio de una vivienda accesible socio-económicamente. Por el contrario, las políticas públicas de vivienda españolas, salvo contadas excepciones muy localizadas territorial y temporalmente, han estado orientadas en épocas de crecimiento al apoyo estatal a la producción masiva de vivienda para generar empleo y PIB y en épocas de crisis a socializar las pérdidas privadas, con casi total desatención del derecho a la vivienda ( = alojamiento digno).

En este contexto histórico y en el actual de crisis/estafa propongo la existencia de un estado fuerte y una sociedad civil empoderada que juntos buscan las mejores alianzas entre recursos públicos, vecinos/barrios y profesionales dispuestos a trabajar de forma profesional y retribuida, pero sin tocar las plusvalías de las operaciones urbanísticas que deben ser de los actores públicos y ciudadanos que los impulsen (cooperación público-privada sin animo de lucro o con ánimo de lucro tasado). 

Si todo lo anterior tiene la posibilidad de existir en un determinado marco público-cívico, defiendo la aplicación de técnicas tales como la GIPP, EPT y ANIP (ya comentadas antes en este blog) también en el campo urbano, con una clara orientación hacia la gestión de parques públicos o concertados de alquiler asequible (preferentemente de vivienda ya construida que se moviliza desde la falta de uso hacia el alquiler), las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso (cooperative housing) y las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro (housing associations).

MESA 2: Fiorella Russo & Eva Chacón (FUCVAM), Pepa Dominguez (arquitecta del Ayuntamiento de Marinaleda), Corrala La Utopía, Colectivo Habitares, SUJU e Israel Nagore.

• La autoconstrucción puede jugar un interesante papel en ciertos entornos si goza del adecuado acompañamiento de las Administraciones. El Ayuntamiento de Marinaleda es prueba de ello.
• Hay muchos tipos de cooperativas de vivienda de cesión de uso en las que la propiedad del edificio(s) es colectiva y el uso de las viviendas privativo (en alquiler). En Sevilla nos hablaron del FUVCAM uruguayo. Yo en mi exposición hablé del modelo holandés y escandinavo de cooperative housing.
• Ocupar es pura legitima defensa cuando en el mercado inmobiliario y en las políticas públicas de vivienda se ejerce violencia residencial. Expropiar en una obligación del Estado en las actuales circunstancias. Aunque, añado yo como comentario personal, nunca va a ser más que la ultima ratio y no puede ser la base única o principal ni de una política pública provisional ni de un tejido cooperativo orientado al uso de la vivienda vacía y el alquiler asequible.
• Las buenas políticas públicas de vivienda europeas están sufriendo un fuerte desgaste y ya son innegables las externalidades como consecuencia, entre otras cosas, del recorte de presupuestos y el incremento de las necesidades sociales.
• La vivienda puede ser abierta, diversa y participativa si se conceptúa y ejecuta como un proceso social y no como un producto de mercado.

Desgraciadamente me perdí el tercer día completo de trabajo y los talleres del primer día por motivos de trabajo. Así que, a pesar de la limitación que implica haber estado solo en dos terceras partes de las actividades de estas jornadas, me aventuro a aportar mis conclusiones (netamente personales) de unas jornadas que considero del máximo nivel e interés para la solución del problema de la vivienda en Andalucía y España los próximos lustros.

Yo pondría el acento en las siguientes conclusiones halladas colectivamente en las jornadas:

1. Tenemos un conocimiento más que suficiente de las buenas políticas públicas europeas en materia de vivienda, sin por ello mitificarlas (tienen defectos y limitaciones), ni perder de vista que no se puede trasladar de manera mimética y acrítica lo hecho en otros lares.
2. Existe hoy ya una alianza tácita incipiente entre una parte de la sociedad civil que alza su voz contra la exclusión socio-residencial y una parte del mundo profesional (público y privado) que ve la emergencia habitacional y la profunda disfuncionalidad de nuestro mercado y políticas públicas de vivienda.
3. Las necesarias nuevas alianzas en materia urbana y residencial (buena Administración, activa sociedad civil y profesionales y empresas privadas que trabajen solo por su retribución y sin acceder a las plusvalías de las operaciones urbanas) se están viendo frenadas por la desconfianza entre algunos de los actores llamados a cooperar. Por decirlo claro, ciertos movimientos sociales piensan que todos los políticos y todas las Administraciones son "iguales" y están al servicio "del mercado" Sin diferenciar aquellos casos en los que políticos y empleados públicos son claros y leales compañeros de viaje.
4. Es imprescindible pasar de los discursos sociales/políticos (muy necesarios desde el punto de vista de la pedagogía social) a la ejemplaridad de los proyectos piloto exitosos tejidos de forma cooperativa entre ayuntamientos, barrios, vecinos y profesionales que acepten trabajar con un lucro tasado/limitado.
5. Mientras las alianzas entre políticos y servidores de lo público con ganas de hacer cosas más sociales en materia de vivienda y ciudadanos asociados en torno al derecho a la vivienda progresan poco a poco, los turbourbanizadores del pasado, hoy hacen piña para ser los turborehabilitadores, turboalquiladores y turboedificadores de un futuro muy cercano. De no cambiar el equilibrio de fuerzas de manera importante a muy corto plazo, volveremos a ver un ciclo urbano especulativo con igual resultado negativo para la ciudadanía. Espero equivocarme ...

A finales del pasado mes de junio tuve la suerte de poder estar por segundo año consecutivo en la conferencia anual de la red europea de investigadores sobre la vivienda llamada European Network of Housing Research (ENHR). El año pasado la conferencia fue Lillehammer (Noruega) y de mi experiencia algo comenté en este blog. Este año, el del 25 cumpleaños de la red, ha sido en Tarragona, donde desde el punto de vista organizativo, todo fue como la seda, gracias al esplendido equipo del Profesor Nasarre de la Universitat Rovira i Virgili.

Esta conferencia internacional, como en otras similares, es un circo de tres pistas en el que tienen lugar cientos de cosas muy interesantes en muy pocos días. Es imposible asistir ni siquiera a una pequeña parte de las que a uno más le pueda interesar. Para que nos hagamos una idea estamos hablando de un programa plenario y de comisiones realmente mastodóntico, como no puede ser de otra forma en una red académica que trabaja todo el año organizado en más de dos docenas de grupos temáticos y que cuenta con una base estable de unos 500 investigadores. Además, en esta ocasión, había una comisión en español (algo excepccional en una red que en sus 25 años de historia ha trabajado en inglés) que era un verdadero congreso paralelo por su extensión, minuciosidad y calidad (programa de la comisión española). Y, como es evidente, las cosas que no están en el programa, especialmente los encuentros con amigos y colegas, son no pocas veces lo más provechoso.

Comparto algunas impresiones generales que yo me llevé de esos días en Catalunya:

• Desorientación: aun que el tono del congreso y de la red es eminentemente académico, es claro que se trabaja para ser últil a la sociedad europea y, por tanto, se aspira a influir en los políticos, los medios, la ciudadanía, etc. Pues bien, mi resumen particular de lo que he visto y leído en y después del congreso es que muchos de los académicos europeos especializados en vivienda entienden que el proyecto neoliberal no funciona (propiedad+mercado+nueva vivienda), los socialdemócratas se han rendido (debería haber sido la defensora del trinomio alquiler+servicio público+rehabilitación), no se escucha a los buenos y experimentados profesionales del sector (no solo académicos, sino gestores públicos, profesionales privados, expertos en gestión cooperativa y activistas) y la indignación aún no se ha organizado (como pasa en otros muchos campos del tracto social).
• Pena: España es marginal en estos encuentros. Sin perjuicio de que algunos de los participantes españoles en este evento son gente del máximo nivel y reconocimiento (a veces más fuera que en casa), no debemos hacernos trampas al solitario: la presencia española es baja en esta red. Tampoco debemos dejarnos engañar por el espejismo de la fuerte presencia catalana en el evento de este año. Que España, con la de cosas que hemos hecho mal en materia de vivienda en las últimas décadas, no tenga suficiente gente formada con los ojos y las orejas puestas en la red europea de investigadores de vivienda, merece el juicio que merece. Sin más.
• Excepticismo: la gran apuesta de la Generalitat de Catalunya (la única administración española visible en términos de políticas públicas en el congreso) es la propiedad compartida y temporal. En mis ya casi ocho años de blog dedicado fundamentalmente a la vivienda he explicado muchas veces que yo no creo en las soluciones unívocas mágicas (solo propiedad privada han defendido de facto el PP y el PSOE en las pasadas décadas; solo alquiler social han defendido muchas fuerzas de izquierdas; solo cooperativas en régimen de cesión de uso defienden ciertos activistas, etc). Yo creo en una buena mezcla de público/cooperativo/privado que incluya propiedad/alquiler/derecho de superficie/cooperativas/propiedades parciales y temporales/etc. Así que, con todo el respeto, soy excéptico en relación a la propiedad temporal y compartida que defiende ahora CIU. Máxime si tenemos en cuenta los resultados que ha producido en el mundo anglosajón (acaba siendo propiedad privada de vivienda y no propiedad pública dedicada al alquiler). Dicho todo esto con el máximo respeto por los dirigentes convergentes y afecto por los académicos catalanes que defiende esta vía.
• Animo: en cierto modo, todos somos furgón de cola y vanguardia a la vez. Y me explico. Países como Holanda, Francia o Suecia, históricamente modélicos en sus políticas públicas de vivienda sufren ahora los efectos de privatizaciones parciales, recortes de fondos públicos, ataques de la UE y recelos de los poderes establecidos (las grandes mercantiles y la banca) en relación a la capacidad de la sociedad civil de auto-organizarse y ayudar al estado a cumplir misiones de interes general. Por otra parte, paises que hemos sido una calamidad en materia de vivienda, contenemos en nuestro interior buenas prácticas que deben ser mujy tenidas en cuenta, pues están a la altura de la vanguardia europea. Y esa sensación de que la vanguardia anda tocada y en el furgón de cola surgen cosas bellas (vg ningún país de la UE ha parido algo como la PAH) me da ciertos ánimos.
• Extrañamiento: llevo más de una década asistiendo a este tipo de encuentros sucesivamente como activista, político, gestor público, letrado, experto y ahora empresario del ramo y, en cierto modo, soy un outsider. Esto me produce una sensación de extrañamiento que no sé si es buena o mala, pero que me permite tener un juicio más holístico que el que suelen tener los que solo sostiene un punto de vista. Aunque, no lo negaré, tengo cierta envidia sana por lo que pueden dedicar décadas de su vida profesional al estudio de estos temas sin más compromisos que los propios de la universidad.

Aunque es lo de menos, yo participé directamente en dos de las muchas cosas que se hicieron en el Congreso. 

En primer lugar, presenté un pequeño trabajo en la Comisión en español (WS-26 Spain) titulado SOBREVIVIR AL PINCHAZO DE LA BURBUJA SIN VOLVER A CAER EN ELLA: LO PUBLICO, LO COOREPATIVO Y LO PROFESIONAL CON ÁNIMO DE LUCRO LIMITADO. Mi exposición oral fue en español, pero el material que aporté se quedó en inglés (en parte se basa en reflexiones trabajadas para encuentros anteriores), pues no me dio tiempo a traducirlo. Ahora debo reconocer que me da una pereza tremenda hacer una versión española. Así que, me temo, se va a quedar como está, salvo que las reflexiones que contiene sirvan para hacer algún futuro artículo en español.

En esta presentación defiendo que si no cambiamos ningún factor estructral "curaremos" la burbuja inmobiliaria con nuevas burbujas o, al menos, con procesos meramente especulativos, con todo lo que ello significa en términos de dolor colectivo social, económico y medioambiental. Tambien defiendo que la realidad actual apunta a que no se está reformando nada en la dirección necesaria, sino más bien al contrario (el complejo financiero-inmobiliario se está preparando el terreno para la próxima ronda depredadora con leyes/planes públicos más que deficientes para el interés general en materia de suelo, alquiler, costas, hipotecas, desahucios, políticas públicas de vivienda, etc). Y frente a ello, yo propongo una razonable y funcional alianza de lo público-estatal, lo cooperativo, lo ciudadano y cierto tipo de elementos profesionales/mercantiles en los que el lucro esté limitado. Defiendo todo esto, no solo desde un punto de vista teórico (que también), sino que lo hago desde un enfoque pragmático, algo que está acentuando mi actual faceta de empresario y que tiene mucho que ver con los tres productos claves de mi empresa: ANIP, EPT, GIPP.

Pisos.com, el digital inmobiliario del Grupo Vocento, ha publicado una entrevista que me hizo hace unas semanas sobre como veo yo los temas inmobiliarios y de vivienda aquí y ahora.

En la misma sección, entrevistaron antes a Alejandro Iñurreta (cuyas tesis -España necesita mercado y servicio público de alquiler, como antídoto de buena parte de nuestros males-, en buena medida, suscribo).

Dejo el link a mi entrevista, por si a alguien le es de interés. Mis dos tesis fundamentales, como bien señala Clara Garcia-Pando son:

1. papel decisivo que están teniendo las ayudas públicas en la gestión de los inmuebles de los bancos
2. falta un plan B en España que supla las necesidades habitacionales de las personas afectadas por la crisis.

Toda situación deseperada es suceptible de empeorar ...  

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