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Derecho Público

  • ENTREVISTA Y TERTULIA SOBRE EL PRECIO DE LOS ALQUILERES EN BARCELONA EN EL MON A RAC1

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    Hoy he compartido entrevista y tertulia en El Món a RAC1 con Jordi Basté, Jaume Barberá, Vicent Sanchis, Gemma Galdón y Alejandro López-Fonta.

    Hemos dialogado sobre el crecimiento de los precios de los alquileres en la ciudad de Barcelona, sus repercusiones sobre el futuro de la ciudadanía, de las obligaciones y límites de las Administraciones públicas y sobre como garantizar a futuro equilibrios, derechos y calidad de vida.

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  • PLAN ESTRATEGICO DE VIVIENDA DEL AYUNTAMIENTO DE BARCELONA 2016 - 2025

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    La semana pasada, después de meses de trabajo bastante bottom-up, presentamos el Plan de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona para los próximos diez años, con sus cuatro ejes estratégicos (emergencia habitacional, uso social de la vivienda, parque de vivienda pública y privada asequible y rehabilitación con enfoque territorial y social) que se despliegan en sesenta y nueve tipos de actuaciones.

    La prensa lo ha reflejado de forma bastante prolija: La Vanguardia, El Periódico, El País, Ara, El Punt Avui, 20 Minutos, ElDiario.es etc.

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  • ENTREVISTA ELDIARIO.ES SOBRE LA POLITICA DE VIVIENDA DEL AYUNTAMIENTO DE BARCELONA

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    Recientemente me han hecho una entrevista en eldiario.es que entiendo repasa la mayor parte de las cuestiones claves de la actualidad de la política pública de vivienda en la ciudad de Barcelona.

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  • DIBA: GUIA SOBRE ESTRATEGIAS Y ACCIONES MUNICIPALES PARA MOVILIZAR VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER ASEQUIBLE

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    Hace ya unos meses la Gerencia de Servicios de Vivienda, Urbanismo y Actividades de la Diputación de Barcelona publicó una GUÍA sobre ESTRATEGIAS Y ACCIONES MUNICIPALES PARA MOVILIZAR EL PARQUE DE VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER ASEQUIBLE.

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  • NEGOCIACIONES DE GOBIERNO: APUNTES SOBRE POLITICA PUBLICA DE VIVIENDA

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    En estos tiempos de mucho debate sobre la composición del futuro gobierno de España, me tomo la libertad de compartir unas notas sobre políticas públicas de vivienda.

    Un tema muy presente en las calles y medios de comunicación (al menos la parte relativa a la emergencia habitacional) y no siempre bien tratado en los programas electorales (más allá de la mención de los trending topics de rigor).

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  • EL TC FALLA INCONSTITUCIONALMENTE EN MATERIA DE VIVIENDA. Artículo para Agenda Pública, publicado en Diario.es

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    El pasado martes se conoció la sentencia del Tribunal Constitucional sobre la Ley de Vivienda de Andalucía. 

    Después de una primera lectura, y dada la gravedad de la situación, escribí para Agenda Pública un artículo (de urgencia) que publicó Diario.es.

    Reproduzco a continuación su contenido.

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  • ARRANCA por cuarta vez EL DEBATE DE LA LEY VASCA DE VIVIENDA.

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    Ya es oficial, arranca el debate en el Parlamento Vasco sobre la futura Ley de Vivienda.

    Después de tres intentos fallidos en las pasadas legislaturas (anteproyecto Ormazabal 1999, proyecto Madrazo 2008, proyecto Arriola 2011), rompe amarras un cuarto barco, entiendo que con la esperanza de llegar a difícil puerto.

    En este caso la peculiaridad reside en que no es el Gobierno (PNV) quien propone que se apruebe la ley (no es un proyecto de ley), sino que lo hace una exigua mayoría parlamentaria no gobernante (PSE, Bildu y UPyD), a propuesta del PSE (es una proposición de ley). Llamemos a este cuarto intento proyecto Bixen Itxaso 2013 (tomando como referencia el nombre del parlamentario socialista firmante). Fruto de su génesis parlamentaria nace con la oposición del partido que apoya al Gobierno Vasco (PNV). Y como consecuencia de su apuesta por herramientas europeas de intervención pública en el mercado de la vivienda nace con la oposición del PP. Dejo aquí la ruta a las más de 600 enmiendas que se van a debatir en los próximos meses.

    @La_SER, de la mano de @EvaDomaica, trató el tema ayer en La Ventana Euskadi con un pequeño reportaje-entrevista a la doctora Pilar Garrido (profesora de la , UPV-EHU y autora de una tesis doctoral sobre el derecho a la vivienda) y a mi mismo. Por si pudiera ser de interés, dejo el audio.

    Supongo que en los próximos meses oiremos hablar mucho de vivienda protegida, de vivienda en propiedad, del acceso a la vivienda en alquiler, del derecho subjetivo a la vivienda, de las ayudas a la movilización de la vivienda vacía, de las diferentes penalizaciones a la misma (canon, alquiler forzoso, expropiación temporal, etc), del respeto al derecho de propiedad o de la función social de este derecho constitucional. Y serán todos ellos debates muy interesantes y espero que provechosos para mi sociedad.

    Creo que oiremos hablar mucho menos de las reservas de suelo para vivienda protegida, de la calificación permanente de este tipo de viviendas y de la conexión de la calificación de la vivienda protegida con los PGOU de cada municipio. Y que estos otros temas de debate sean menos publicitados por los medios y menos considerados por la ciudadanía será muy peligroso. Forman parte del adn legislativo del modelo vasco de intervención pública en la vivienda. Esencia que, mucho me temo, se puede poner en almoneda por ciertos grupos parlamentarios, incluso utilizando algunos los debates citados más arriba como cortina de humo.

    Y no creo que oigamos hablar casi nada en los próximos meses, ni a políticos, ni a periodistas, ni a líderes de la sociedad civil de las cooperativas de alquiler, del cohousing, del derecho de superficie, del tamaño óptimo de la vivienda protegida como factor anticíclico en términos macroeconómicos, de la necesaria mezcla sistémica entre tipos de vivienda (libre/protegida, alquiler/propiedad, vivienda/equipamientos residenciales públicos, etc), de la ocupación como legítima defensa, de las entidades privadas, profesionalizadas y sin ánimo de lucro que proveen vivienda asequible en mucho lugares de la UE (housing associations), de las obligaciones de medios y de resultados de las Administraciones en relación ala vivienda, de la necesidad de participación ciudadana de barrio como requisito previo para cualquier política público de vivienda o del concepto parque público de vivienda permanente adscrito al servicio público de vivienda vasco. Que todos estos debates no se vayan a tener entre sus señorías (me temo que ni siquiera las zurdas), que no vayan a ser reflejados por la prensa y que no vayan a ser excitados por los votantes no sé si es peligroso, pero si creo que es significativo. 

    Sea como fuere, le deseo el mejor de los tinos a los negociadores parlamentarios, la mayor de la paciencia a los periodistas y mucha suerte a los expertos y activistas que quieran influir sobre los partidos políticos en este apasionante debate.

     

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  • EL DERECHO Y LA (IR)REVERSIBILIDAD LIMITADA DE LOS DERECHOS SOCIALES DE LOS CIUDADANOS de Juli Ponce Solé

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    Hace ya algunos meses que tengo en mis manos uno de los últimos trabajos del Jurista Juli Ponce Solé: EL DERECHO Y LA (IR)REVERSIBILIDAD LIMITADA DE LOS DERECHOS SOCIALES DE LOS CIUDADANOS. Lineas rojas constitucionales a los recortes y la sostenibilidad social.

    Una obra premiada con el I Premio Internacional de Investigación Jurídica Lorenzo Martín-Retortillo Baquer sobre Derechos Fundamentales de la Asociación Española de Profesores de Derecho Administrativo.

    Investigación que versa sobre el tema de la reversibilidad o irreversibilidad de los derechos adquiridos (internacional, constitucional y legalmente) en situaciones de crisis económica y aplicación de recortes presupuestarios.

    El trabajo argumenta cómo la Constitución contiene auténticos derechos subjetivos sociales exigibles jurídicamente y entretejidos con otros derechos constitucionales. Se concluye que los derechos sociales tienen un núcleo mínimo inviolable, resistente a intervenciones legislativas y administrativas, que, caso de afectarlo, serán inconstitucionales.

    En el resto del contenido del derecho cabrían medidas regresivas, siempre que respeten una serie de requisitos constitucionales y legales, que se exponen a lo largo del estudio. Si no lo hacen, las medidas de reversión del derecho serán antijurídicas.

    El trabajo concluye proponiendo seis medidas concretas que, de adoptarse en el futuro, podrían ayudar a una mejor gestión pública y una mayor sostenibilidad social. A saber:

    1. La fijación del contenido mínimo y esencial de los derechos socio-económicos.
    2. La determinación de la "sostenibilidad social" del artículo 135 de la Constitución y de la Ley Orgánica como límite al principio de estabilidad presupuestaria.
    3. La promoción de la inclusión de la cláusula de progresividad y de reversivilidad limitada siguiendo el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales
    4. El impulso de la better o smart regulation.
    5. La promoción de las Cartas de Servicios de los servicios públicos y los servicios de interés general: límites mínimos de derechos sociales vs. límites máximos de gasto público.
    6. La evaluación del impacto social (EIS) de las leyes.

    Este trabajo debería ser uno de los libros de cabecera de los políticos que manifiestan estar contra los recortes presupuestarios que tanto daño están causando al Estado Social y Democrático de Derecho español. De la misma manera, debería ser una obra de obligada referencia entre los juristas que piensen que el derecho tiene una utilidad social, más allá de la defensa de los intereses de élites, oligopolíos y lobbies.

    Hay que luchar en todos los campos. La pelea en la calle, las instituciones y los medios de comunicación es clave. Pero la academia y la judicatura son también campos fundamentales de lucha socio-política. Y no parece que nuestras diversas izquierdas, variados centros y ciertas derechas ilustradas estén muy atentos a lo que académicos, jueces y activistas están haciendo por defender nuestro modelo constitucional en sus acepciones sociales. Hacen mal. Bien harían en rectificar. Es posible que aún estén a tiempo. Si empiezan por este libro alumbrarán nuevas vías de defensa y contraataque en pos del Estado Social. 

     

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  • POLÍTICAS PUBLICAS Y MERCADO DE VIVIENDA EN EL 2013: PURO GATOPARDISMO, MA NON TROPPO ...

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    Voy a resumir lo que a mí me ha parecido más relevante para las políticas públicas y mercados de vivienda a lo largo del año 2013. He agrupado las notas por ámbitos. Y, a su vez, he listado los ámbitos de mayor a menor importancia en la práctica. Prelación esta que es, a mi juicio, desgraciadamente, bastante inversa a la necesaria en una democracia avanzada.

    Sea como fuere, ahí van mis notas, fruto de mi reflexión, así como de la ayuda de más de dos docenas de personas que generosamente me han echado muchas manos para hacer este post.  

    EL SISTEMA FINANCIERO

    • Después de década y media ganando dinero de forma masiva como consecuencia de la creación, calentamiento y recalentamiento de la burbuja financiero-inmobiliaria, se le ha rescatado con cantidades obscenas de dinero público (y con una operación de conversión de deuda privada en deuda pública que lastrará nuestro mundo público por décadas), nadie ha ido a la cárcel, nadie ha sido inhabilitado profesionalmente, nadie ha respondido de nada con su patrimonio, el centro neurálgico del poder (en sentido literal del término –económico y político-) sigue estando en la dirección de no más de cinco grupos económico (hoy hay mucha más concentración bancaria, promotora y energética que hace una década), los principales partidos políticos obedecen de forma milimétrica sus órdenes y se ha eliminado la potencial competencia de las cajas de ahorros.
    • El armazón legal (desgravaciones fiscales) y financiero (sistema hipotecario)  que sirvió de soporte para el anterior periodo burbujista, sigue sin ser desmontado.
    • En algunos poderosos círculos se sostiene que la mejor manera de paliar los efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria es con una nueva burbuja de cemento y ladrillo.
    • Bien pudiera dar la sensación de que, como sociedad, no hemos aprendido. Y para quien crea que exagero ahí está el informe que sobre el mercado de suelo hace la CNC en el 2013 (su mensaje, hoy como en 1998, es que si se urbaniza y edifica mucho baja el precio de la vivienda). Y para quien aún dude, ahí esta la nueva Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral, más turbourbanizadora que nunca.
    • Necesitamos banca pública generalista, banca pública especializada en urbanismo y vivienda, banca cooperativa y banca ética como el comer. Pero ninguno de estos instrumentos se está desarrollando de forma significativa como para condicionar el próximo ciclo financiero-inmobiliario.
    • Los créditos del ICO o del IDAE son claramente insuficientes para poner en marcha políticas públicas o mercados de vivienda dignos de denominarse europeos.
    • Las interesantes posibilidades de financiación que el BEI otorga a proyectos vinculados a la rehabilitación energética es posible que los perdamos, como consecuencia de la atonía de las Administraciones Públicas y el escaso interés que estas demuestran por las necesarias colaboraciones público-públicas y público-privadas.
    • La banca privada no tiene ni la más mínima intención, al menos hasta la fecha, de desarrollar productos financieros para nada que no sea promover vivienda libre en propiedad (crédito promotor e hipotecas a particulares). No se espera, al menos a corto plazo, que aparezca financiación para operaciones de alquiler asequible o rehabilitación de viviendas y regeneración de barrios, habida cuenta de su complicación técnico-social y, sobre todo, de los largos periodos de amortización de unas inversiones con rentabilidades moderadas-bajas.
    • Desde el punto de vista psico-social, el núcleo del sistema financiero español no tiene ningún incentivo para modificar su comportamiento (ganaron, ganan y ganarán mucho) y aspira a seguir privatizando beneficios y socializando pérdidas. Les fue bien. Les va bien. Y creen que les irá bien. ¿Por qué cambiar?
    • Y mientras no se hagan reformas estructurales en este campo (finanzas) no hay nada que hacer en materia de políticas públicas o mercados de vivienda sanos.

     LOS MERCADOS

    • El entramado de promoción inmobiliaria sigue en la UVI, sin respiración asistida, con pronóstico grave y sin apreciables síntomas de mejoría. El sector sigue perdiendo empleo, facturación y tejido empresarial, desangrándose constantemente, sin que ni la rehabilitación (teórica) ni la internacionalización (solo al alcance de los grandes o bien relacionados) sean suficientes para insuflar algo de vida en la caterva de zombis en la que se ha convertido el otrora pujante motor de la economía española.
    • Las empresas constructoras-inmobiliarias no participadas por grandes fondos de inversión se dividen en dos grupos: las que saben que van a morir pronto y las que ya están muertas y todavía no lo saben. Y el encefalograma sigue plano, sin ideas nuevas.
    • Las únicas posibilidades que se plantean para los constructores que pretendan prolongar la agonía pasan por acompañar a las entidades financieras en su purga de tóxicos.
    • Junto con esto, empiezan a alzar la voz los que afirman que, como los extranjeros ya compran gangas inmobiliarias en España, ya hemos tocado fondo y en poco tiempo los precios de la vivienda volverá a subir. Como quiera que el número de ventas y los precios de la vivienda dependen del empleo, los salarios, el crédito y los incentivos públicos, habida cuenta de cómo están en estos momentos estas cuatro variables, es claro que no vamos hacia un escenario generalizado de incremento de construcción, ventas y precios. Todo ello, sin perjuicio de los necesarios matices en un mercado que no es tal, sino la suma de muchos submercados locales.
    • Como todo no pueden ser cosas negativas, reseñaré que el Grupo de Trabajo para la Rehabilitación (GTR), un grupo de expertos y empresarios privados preocupados por la racionalización y europeización de nuestro país en materia de vivienda, trabajan a buen ritmo en la definición de un plan de acción de rehabilitación energética económicamente viable, imprescindible a largo plazo para asegurar la competitividad de nuestra economía. Un plan de acción que ahora es exigido por la nueva Directiva de Eficiencia Energética aprobada en 2012 por la UE para asegurar el cumplimiento de sus objetivos económicos y ambientales para 2020 y para el futuro. Bueno sería que haya más operadores privados y públicos trabajando en esta línea.
    • Más allá de nuestras fronteras tres temas pudieran ser relevantes en los próximos meses o años:
      • A nivel europeo, The Guardian ha publicado que un millón de hipotecas pueden saltar por los aires en el Reino Unido en cuanto suban los tipos de interés. Y supongo que España o el País Vasco no serán muy distintas en este asunto. Dado que la palabra desahucio se ha hecho bastante popular entre nosotros, no me extenderé sobre qué tipo de nueva oleada de dificultades económicas y exclusión social se puede producir en el caso de que el BCE cambie su política de tipos de interés en los próximos años.
      • A nivel latinoamericano, el fuerte keynesianismo de estado está consiguiendo mejorar los niveles de vida de amplias capas de la sociedad con empleo y una abanico cada vez más amplio de servicios públicos. Pero en materia de vivienda se está produciendo la paradoja de que cuanto más interventor es el estado en inversión, empleo, sanidad, educación, etc más inaccesible es la vivienda para las capas populares e incluso medias.
      • A nivel mundial el proceso de transferencia de trabajadores del sector industrial al de la construcción en China parar aliviar la ausencia de demanda exterior de productos. El resultado son 64 millones de viviendas vacías, mal localizadas y en segmentos de oferta inadecuados para la demanda, que constituyen una bomba de relojería para el equilibrio financiero y la estabilidad del crecimiento de su economía. Las consecuencias se harán sentir en todo el mundo. Y no me pondré muy dramático …

    LA JUDICATURA

    • Supongo que el tercer actor a citar en orden a su importancia deberían haber sido los partidos políticos y todas las leyes y planes que producen en su acción de gobierno.
    • Sin embargo, es justo reconocer que, en estos momentos, en España son los jueces los que, tirando de activismo judicial, están haciendo cosas de relevancia en la protección de los derechos fundamentales conectados al fenómenos de la vivienda.
    • Esto es bueno, pues implica que tenemos muchos jueces que se han leído la Constitución y los tratados internacionales de DDHH firmados por España y no se limitan a aplicar el derecho mercantil o civil al uso, obviando el resto del ordenamiento jurídico.
    • Pero también tiene su lado negativo, pues significa que la última ratio en la defensa de la parte más débil de la ciudadanía, en materia de vivienda, no está siendo ejercida por los políticos (representantes), sino por ciertos jueces que protegen a la población (representados) de políticos y lobbies financieros y mercantiles.
    • Comentario aparte merece el hecho de que en muchas ocasiones están siendo jueces europeos los que están teniendo que tratar de proteger a la ciudadanía española. Nos debería de dar vergüenza, pero parece que no nos la da en absoluto.

    LA POLÍTICA: NOVEDADES LEGISLATIVAS Y PLANES PUBLICOS

    • Vayamos con lo que mucha gente cree que es lo que marca la pauta y depende de la opinión ciudadana, pero que, al menos en materia de vivienda, ni verdaderamente manda ni tampoco escucha la voz de la calle.
    • No se están sentando las bases de nuevas políticas públicas de vivienda y las pocas cosas que teníamos de cierto interés se están silenciosamente laminando. No es que las políticas públicas de vivienda españolas fuesen un dechado de virtudes. Todo lo contrario. Pero los escasos presupuestos, pocos empleados públicos, contadas empresas públicas y rudimentarios instrumentos de intervención de los mercados y protoservicio público de vivienda se están perdiendo. Lo poco que se construyó en décadas corre el riesgo ahora de perderse.
    • Desde el punto de vista psico-social, los políticos y gestores públicos de vivienda se dividen hoy en los siguientes grupos:
      • Personas con miedo a los recortes y que, como es lógico, quieren preservar su status quo (competencias, empleo, etc).
      • Personas muy cómodas: como no se tiene presupuesto, se defiende que no se puede hacer nada y se vegeta entre legajos a la espera de mejores tiempos.
      • Personas con un proyecto liberalizador que, escudándose en la crisis, están socavando el aparato público en materia de vivienda.
      • Personas que, a pesar de la que está cayendo, quieren explorar nuevos instrumentos públicos en materia de vivienda para los nuevos tiempos de crisis-estafa y para lo que venga cuando estás cesen.
    • Respecto al Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas (RD 233/2013 de 5 de abril 2013-2016) decir que nace con buenas intenciones (quiere centrarse en alquiler, rehabilitación y regeneración) y sin dinero (de sus 2.400 millones de euros, solo 805 son para nuevas actuaciones; el resto financia actuaciones ya comprometidas en el pasado; lo que nos deja en un gasto estatal anual en políticas de vivienda del 0.02% del PIB, cuando en la UE los estados dignos de ser copiados están cerca del 20%). Y si hilamos más fino, veremos que solo un tercio de la teórica financiación del plan se va a dedicar a nuevas actuaciones de alquiler, rehabilitación y regeneración (poco más de 70 millones de euros al año). Si tenemos que medir el plan por lo hecho en el primer año (nada), la cosa se pone aún peor. Reseñable, por esperpéntica, es la retirada retroactiva de ayudas a actuaciones de vivienda protegida ya comprometidas en planes anteriores o el no pago de ayudas autonómicas a la vivienda como consecuencia del no pago del Estado a las CCAA de cantidades adeudadas. Y todo esto ocurre con un equipo al frente de vivienda en el Ministerio de Fomento formado, sensible y con ganas de hacer las cosas bien. Pero de donde no hay es imposible sacar.
    • En mi tierra, cosas bastante similares se pueden decir del Plan Director de Vivienda 2013-2016 apuesta por el alquiler y la rehabilitación urbana. Sin dinero y sin financiación es imposible hacer nada, salvo mover papeles y acabar de pagar actuaciones ya comprometidas en el pasado. Sea como fuere, es bueno saber que si hubiera dinero y financiación se haría menos vivienda en propiedad y más vivienda en alquiler. Y, de la misma manera, se construiría menos y se movilizaría más vivienda vacía hacia el alquiler asequible. Como en el caso ministerial, en Lakua el equipo es competente y sensible. Pero, de nuevo, de donde no hay no se puede sacar. Y como en Madrid, parece que todo el mundo se conforma con no despedir empleados y no fallar a las financiaciones ya comprometidas en el pasado.
    • No ha sido un año parco en nuevas normas. En teoría se han acometido reformas estructurales. Pero si rascamos un poco, quizás apreciemos más gatopardimos que reformismo.
    • La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social es la principal reforma de la ley hipotecaria, procesal hipotecaria y mercado hipotecario en muchos años. Acomete una serie de medidas de interés: aumenta los límites para beneficiarse del código de buenas prácticas, permite ciertas daciones para pago forzosas, límites en los intereses de demora, etc. Pero dada la situación de emergencia habitacional y matonismo financiero no creo que sea un adivino si afirmo que esta reforma no va a servir para reequilibrar la posición entre acreedor y deudor hipotecarios. Con el Gabinete Zapatero ya tuvimos una serie de parches cuasi inútiles. Y parece que con el Gabinete Rajoy seguiremos la senda. Hay miedo a atacar la posición del complejo financiero-inmobiliario. Mucha sumisión. Y muy poco interés reformista. De mirar a buenas prácticas europeas en la materia, ni hablamos.
    • La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas con sus luces (mediación, arbitraje, rehabilitación por renta, registro de morosos) y sombras (menor protección para el inquilino, como rebaja de 5 a 3 años, desaparición de tanteo y retracto forzosos, desaparición de indexación obligatoria al IPC, pago de indemnización al propietario y duración mínima de estancia en caso de resolución unilateral) está por ver qué efectos tendrá. Tengo pocas esperanzas en que ayude a vertebrar un mercado de vivienda en alquiler profesionalizado y con equilibrio entre empresas arrendadoras e inquilinos. Creo que el legislador ha tenido mucho más in mente al particular con una o dos viviendas para su alquiler que a las empresas con un parque al que sacarle un rendimiento empresarial. Sea como fuere, lo que no afrontar esta ley de fomento del alquiler es lo que más nos diferencia de muchos países de la UE que hacen bien las cosas en esta materia: nada se dice de los parques públicos de alquiler y menos aún de los parques cooperativos (entidades privadas sin ánimo de lucro que promueven el alquiler asequible con ayudas por parte de las Administraciones Públicas). Y si es dudoso que la ley dinamice lo que quiere dinamizar (mercado privado de alquiler), es claro que es imposible que dinamice lo que ni contempla (alquiler público y cooperativo privado asequible).
    • Mucho se ha hablado y seguiremos hablando de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, conocida como ya la  de las tres RRR y el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. De todas las modificaciones legislativas realizadas por las Cortes me parece que esta es la que puede dar más y mejores frutos en el futuro. Aunque cuestiones muy relevantes pueden llegar a lastrarla. Por ejemplo, ¿qué ocurre con el propietario que no puede hacer frente a las cuotas de rehabilitación?; ¿dónde están los profesionales de la gestión integral de la rehabilitación y regeneración –que ni por asomo son solo arquitectos y abogados-?; ¿dónde está la financiación privada o pública para este tipo de operaciones?; ¿basta con mercantilizar las comunidades de propietarios –de la junta de compensación a la junta de rehabilitación- para mejorar nuestro tejido urbano?; ¿aprovecharemos la financiación de la UE para rehabilitación energética  de viviendas y edificios o será otro tren que se nos marche?
    • Aunque parezca que nada tiene que ver con los temas de vivienda, la aplicación de la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local será clave para las políticas públicas de vivienda. SI se produce un proceso de duro desapoderamiento de los Ayuntamientos y fuerte empoderamiento de las Diputaciones no solo van a sufrir las políticas sociales (como señala adecuadamente la mayor parte de la doctrina), sino que las políticas de vivienda, tanto en su vertiente más económica, como en la más social, se verán amenazadas por un problema no afrontada (la suficiencia financiera local) que, en modo alguno, se va a solucionar con una mayor mercantilización de las políticas públicas locales (Diputaciones Provinciales licitando grandes paquetes de servicios públicos para que sean gestionados por empresas privadas a su ventura y riesgo).
    • Aprovechando la confusión que toda crisis deja, algunos han iniciado una campaña contra las reservas de suelo para vivienda sometida a algún régimen de protección. Este instrumento sigue siendo necesario. Es más, su sistemática violación en algunas CCAA y su buena implantación en otras prueba su eficacia como regulador sistémico del mercado y como uno (no el único) de los instrumentos de política pública de vivienda de mayor calado. Tiene su aquel que los promotores privados que no consiguen vender sus caras viviendas razonen que la forma de salir de la crisis es elevar el precio de la vivienda pública (acabar con las reservas y las calificaciones), en vez de reducir el precio de la vivienda libre (vender o alquilar el stock de vivienda libre al precio que marque el actual mercado). Es, sin más, una burda intentona de obtener algún alivio transitorio, pero sobre todo de preparar mercado y estado para una futura nueva burbuja inmobiliaria. Lo muy preocupante es que parece que va a colar. Y no solo a nivel de la población en general (que tiene muy mala opinión de una vivienda protegida que desgraciadamente han visto poco y mal), sino también entre supuestos expertos e incluso entre notables progresistas. Es más, algunos incluso hablan “desprogramar” las reservas de suelo ya existentes, sin esperar a reformar las leyes a futuro. Suelen ser los mismos que ahora proponen que nuestras urbanizaciones y dotaciones públicas y privadas son demasiado buenas y que hay que abaratarlas para reanimar el mercado inmobiliario. Prefiero no calificarlo. Eso sí, espero que políticos y funcionarios con una mínima sensibilidad reflexionen sobre qué ciudades le quieren legar a sus hijos, nietos, etc.
    • Algo dirá de todo esto la futura ley de vivienda vasca pactada por PSE y PNV y que lleva ya muchos meses tramitándose en el Parlamento Vasco en medio de un atronador silencio.
    • Por cierto, mientras aquí nos damos al gatopardismo burbujil, en la UE, por primera vez, se ha aprobado un informe sobre la vivienda social como un bien a preservar de la lógica del mercado. Lo ha dirigido la europarlamentaria Karima Delli. Es de la máxima importancia y trascendencia. Y aquí en España los medios y los políticos, salvo excepciones, ni se han enterado. Quizás tenga que ver en ello que nuestros eurodiputados también estuvieran ausentes (todos menos uno),  no solo del debate, sino incluso de la votación por la que se aprobó. No quisiera ser quisquilloso, pero yo diría que España tiene un problema con la vivienda y que lo que la UE decida sobre la materia es de relevancia para nosotros y nuestros eurodiputados deberían estar al quite.
    • Acabo con dos cuestiones que me han parecido rayos de esperanza en medio de la fuerte tempestad. En primer lugar, la Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda del Parlamento de Andalucía (precedida por el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, del mismo nombre) supone un intento de aggiornamento para tratar de ponernos al nivel de los países líderes en cohesión socio-urbana en la UE. Estos consideran la vivienda vacía y el sinhogarismo como dos patologías socio-urbanas que deben atajarse desde el estado. En este sentido, que a un propietario de vivienda vacía (en el caso andaluz, empresas y bancos) se le ofrezcan primero ayudas públicas para rehabilitar y poner en alquiler viviendas de su propiedad, para más tarde ofrecerle garantías públicas en el curso de la relación arrendaticia y, en el caso de que los anteriores mecanismos no lleven al uso de la vivienda, se le impongan sanciones económicas, llegando al alquiler forzoso, no debería llamarnos la atención. Esto está a la orden del día en la UE. Es más, las ventas forzosas o expropiaciones y los derribos (en el caso de edificios completos vacíos en los que la propiedad manifiestamente no cumple con su obligación de conservar la cosa) son algo frecuente en las legislaciones europeas. Sea como fuere, que los legisladores autonómicos empiecen a establecer que la propiedad comporta derechos, pero también obligaciones y no solo en el caso del suelo, sino también de la vivienda es positivo. Y que nuestra sociedad se dote de instrumentos ante la evidencia de millones de viviendas vacías y millones de personas sin vivienda adecuada es de mero sentido común. Todo ello, sin menoscabo de las garantías procesales debidas y de la evidencia de que es mejor la peor de las colaboraciones público-privada que el mejor de los conflictos entre ambos contendientes. Por cierto, tanto el Decreto como la Ley andaluza está recurridas por el PP ante el TC (ese mismo que preside un confeso militante suyo).
    • Y cierro este largo capítulo dedicado a los políticos y la vivienda con la iniciativa del alcalde de Terrassa de penalizar los bancos con pisos vacíos, que no podemos calificar como meramente testimonial, habida cuenta de que los expedientes abiertos superan ya los más de 700. Todo lo que se haga a nivel de CCAA bienvenido será y tendrá fuerza de ley. Pero todo lo que se haga a nivel local, además de positivo para el reequilibrio de las posiciones entre banca y ciudadanía, tendrá además fuerza de sustrato cultural. Y eso, puede que sea más importante a medio y largo plazo que muchas leyes. Dicho de otro modo, o nos salva la democracia local o no nos salva nadie ni nada en este tema.

    LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS

    • Por lo que a las AAPP en sentido estricto (maquinaria administrativa, más alla de los políticos), éstas, en términos generales, no han resuelto, ni han intentado si quiera, paliar la dura situación presente.
    • Todos conocemos casos de despidos, ventas de suelo a precio de saldo, ventas de parque público de alquiler a fondos de inversión, liquidación de sociedades públicas y recortes presupuestarios a discreción.
    • Pero lo que más llama la atención, si bien se mira, es que como dicen muchos de los expertos en materia de políticas públicas de vivienda lo que más sorprende en España es la casi total ausencia de las mismas cuando más se necesitan.
    • España necesita un parque de vivienda en alquiler asequible (por favor no confundir con solo alquiler social) y cuando tiene a tiro una oportunidad perfecta (FROB, MEDE y SAREB) la malbarata de forma estrepitosa. En el caso particular de la SAREB todos sus responsables hacen profesión pública de fe en relación a que la misma nada tiene que ver con la política de vivienda y que se limita al salvamento público de la banca privada.
    • Muchos funcionarios de alto nivel especializados en vivienda dicen a quien quiera escucharlo que nada se puede hacer cuando no se tiene presupuesto. Y si bien es inapelable tal aserto, uno cree que, más allá de la oportunidad perdida del SAREC, muchas CCAA y ayuntamientos saneados deberían estar ensayando ahora los proyectos piloto de las futuras y necesarias nuevas políticas públicas de vivienda. Pero, según parece, ni para pilotos hay dinero y ganas, salvo algunas honrosas, pero escasas excepciones.
    • Pero no es solo que no se construyan nuevos instrumentos, técnicas y parques. Es que lo poco que tenemos se está malvendiendo. Especialmente lacerante en la ya comentada venta del escasísimo patrimonio público de vivienda pública en alquiler.  Son tantas las CCAA y ayuntamientos que se han lanzado a vender parque público de alquiler a toda suerte de fondos de inversión que no merece la pena listarlas.
    • Y otro tanto se puede decir de la disolución de sociedades públicas locales de suelo y vivienda, pretextando su insostenibilidad, y procediendo a regalar sus activos a operadores de mercado que no los aceptan como mercancía averiada, sino como activos de calidad que les harán ganar beneficios.
    • Llama la atención que, así como las ventas de parque público de alquiler a fondos de inversión si están teniendo contestación por parte de la ciudadanía y son seguidas por la prensa, la liquidación de sociedades públicas locales de vivienda se está realizando en silencio y sin contestación mediática, política o pública. Esta es una miopía que pagaremos en el futuro.
    • En otro orden de cosas, sigue sorprendiendo la falta de evaluación de las políticas públicas en general y también de las de vivienda. Una falta de evaluación que condiciona las decisiones que se toman en el ámbito político y administrativo, por lo que se ve más atentos a lo que dictan los mercados financieros y de promoción que al estudio del resultado neto de los propios planes de vivienda públicos.
    • Por último, me preocupa la definición del servicio público en general y también en materia de vivienda. ¿Es servicio público aquel que se ofrece de manera universal y con criterios de equidad a todos los ciudadanos o solo lo es el que gestiona un funcionario? He escrito bastante sobre esto este año en mi blog, así que a ello me remito.
    • Acabo con una nota positiva. Además de que entre empleados públicos especializados en vivienda ya se habla con normalidad de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana (cuestiones hace unos años propias de excelsa minorías), se abre camino el concepto de cooperativas de alquiler de vivienda. Estamos hablando de una forma de colaboración público (suelo, asistencia técnica, ayudas, bonificaciones, etc) – privada (cooperativistas que ponen su dinero y tiempo) que debería poder dar en España parte de los buenos frutos que ya ha dado en muchos países de la UE. La especificidad reside en que los cooperativistas son propietarios de uno o varios edificios en su conjunto (pero no de ninguna de sus partes en concreto) e inquilinos de una vivienda, pudiendo haber o no servicios comunes. Cuando ya hay un uso más intenso de espacios, recursos y tiempos en común se suelo hablar de cohousing. Tiempo de pilotos.

     LA CIUDADANIA 

    • Respecto a la ciudadanía, decir que, junto con los jueces, creo que son los únicos que merecen un aprobado con nota.
    • La PAH, las mareas, las corralas y otras ocupaciones y todo tipo de grupos cívicos que han conseguido en 2013 cosas tales como:
      • El ridículo político más espantoso del PP al desfigurar la ILP promovida por este movimiento social que, conviene recordarlo, no solo hablaba de moratoria de desahucios en la actual coyuntura, sino que pedía equilibrio de armas legales entre banca y ciudadanía y la creación de un parque público suficiente de vivienda digna en alquiler asequible. Algo que más del 90% de la población apoyamos y a lo que las Cortes fueron insensibles.
      • La sentencia del TJUE declarando que la legislación del Estado español en materia hipotecaria vulnera los derechos de las personas consumidoras.
      • La suspensión cautelar sobre el desalojo del Bloc Salt dictada por el TEDH de Estrasburgo, por marcar un precedente respecto a la prohibición de desalojos forzosos sin alternativa habitacional.
      • El hecho de que la PAH forzara, entre otros, a CaixaBank a negociar 5 alquileres sociales para las 5 familias realojadas en un bloque recuperado en Manresa por la Obra Social de la PAH.
      • La sentencia del juzgado de Collado Villalba que declaró abusivo la no inclusión de la dación en pago en una hipoteca.
      • Los muchos bloques recuperados por la PAH y colectivos vivienda en todo el Estado y el cambio que ello está generando en el imaginario colectivo, la vivienda como un derecho por encima de la especulación.
      • La presentación del recurso de inconstitucionalidad por el PSOE elaborado por la PAH contra la Ley 1/2013
      • Y el alumbramiento de dos mantras políticos que no hay que dejar de gritar: “las personas primero” y “si se puede”.
    • Y reitero la mención que más arriba he hecho a las cooperativas de vivienda en alquiler y al cohousing, algo que las AAPP no están considerando motu proprio, sino por sugerencia de la ciudadanía y sus movimiento sociales

     LA ACADEMIA

    • No está ni se la espera. En España no hay grupos universitarios de estudios multidisciplinar del fenómeno de la vivienda, como los que hay en otros lugares de la UE, con capacidad de ayudar a estado, mercado y movimientos sociales a cumplir con sus roles.
    • Aunque hay casi más especialistas en vivienda fuera que dentro de la universidad, citaré dos ejemplos que dan cierta esperanza: la Universidad y el Ayuntamiento de Zaragoza y la Rovira i Virgili de Tarragona (en formación) tienen sendas cátedras especializadas en vivienda. Oasis en medio del desierto.

    Como se puede ver el 2013 dista mucho de haber sido bueno para el derecho a la vivienda, así como para el mercado o las políticas públicas del ramo. Es más, ha sido un duro año más de los muchos de crisis-estafa. Y además, hay que apuntar que el establishment se prepara para "curar" la burbuja inmobiliaria con otra nueva burbuja del mismo tipo. Frente a esto hoy solo están los movimientos sociales y la judicatura. A pesar de las extremas dificultades por las que atraviesan las Administraciones, es tiempo para hacer pilotos de las políticas públicas y colaboraciones público-privadas que la sociedad están demandando en materia residencial (combinar el alquiler y lo cooperativo es una de ellas). También es tiempo de apoyar a los pocos políticos, empleados públicos y periodistas que hacen con responsabilidad su trabajo en materia de vivienda. Y como llevo años diciendo, es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, reutilizar, etc).

    A ver si me equivoco en los malos augurios citados y acierto en las buenas prácticas emergentes reseñadas ...


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  • ¿QUE ES PRIVATIZAR Y COMO AYUDAR DESDE LO PROFESIONAL A LO PUBLICO?

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    En los últimos años, como consecuencia de los recortes impuestos por el FMI y la UE, se habla mucho de privatizaciones entres nosotros. En las ultimas semanas, como consecuencia de huelgas en servicios públicos profundamente dañados por las condiciones de algunas nuevas licitaciones públicas, se habla aún más de tema.

    El discurso político dominante establece que privado es más barato y eficiente y público lo contrario. La evidencia científica apunta a que hay formas de gestión públicas y privadas eficientes e ineficientes, estando más la clave en el liderazgo y la motivación del personal que en la forma jurídica. A muchos les sorprende, pero en ciertos servicios públicos lo privado es caro/baja calidad y lo público barato/de calidad. Los medios hacen referencia a estos ejemplos de gestión pública virtuosa en términos de "noticia", cuando no debería serlo. De hecho, la situación actual de muchos de nuestros vecinos de la UE apunta más a procesos de republificación de ámbitos esenciales de la economía y la sociedad (sanidad en el RU, agua en Alemania, etc) que a la privatización. Algunos (por cierto, los más listos de la clase) vuelven de las privatizaciones, cuando nosotros aún estamos yendo. 

    Sea como fuere y sin ánimo de ser exhaustivos, creemos que sería conveniente aclarar terminológicamente un poco el debate. Ciertos sectores sociales y políticos llaman privatización a procesos que no lo son y ciertas prácticas de las Administraciones nadie las considera privatizadoras aunque puede que lo sean.

    Pero no nos quedaremos solo en la crítica de lo existente. Pues también propondremos algunos instrumentos (GIPP, APT, ANIP, etc) que pueden ser de interés para el fortalecimiento y modernización de lo público en un contexto como el actual.

    Empezaremos por una disección analítica de lo que para nosotros es un proyecto público. Si la propiedad es pública (lo que implica asunción de riesgo), si el control estratégico es público (lo cual significa determinar el que, para quien, como, cuando, etc), si la ciudadanía accede a los beneficios de ese proyecto en función de su estatus ciudadano (y no de su renta) y si los beneficios/pérdidas que se puedan producir son públicos (partiendo siempre del principio máximo rendimiento con el mínimo coste), a nuestros juicio estamos ante un proyecto púbico y no privado. Para nosotros la clave de bóveda del sistema es el servicio al público (por eso les llamamos servicios públicos, porque son para atender al público) y la segunda derivada es el control público estratégico (lo que implica poner a disposición de la ciudadanía una cartera de servicios a los que se accede no en función de la renta, así como disfrutar de los beneficios económicos de los proyectos públicos que son rentables y asumir las pérdidas monetarias de los servicios públicos que son deficitarios).

    Como se verá, en nuestra definición de público no aparece para nada el estatus jurídico de los empleados al servicio de las Administraciones Públicas. Pues bien, la mayor parte de la gente entiende que un servicio público está o no privatizado en función de si lo atienden empleados públicos o si lo atienden otro tipo de personal. Para nosotros esto es un error. Es más, algunos sectores sociales y políticos entienden que siempre que haya empleados/profesionales privados o empresas privadas trabajando para la Administración el servicio ya se ha privatizado. Nosotros entendemos que no se puede deformar de esa manera la recta visión de lo público.

    Para nosotros, como ya hemos dicho, la clave de los servicios públicos es el servicio al público y no quien lo presta, siempre y cuando se garantice que quien trabaja para la administración no tienen ánimo de lucro o el mismo está tasado y solo atiende la razonable retribución del trabajo, financiación y gerencia, siendo el excedente siempre público (insistiremos en esto al final de este post).

    De todo lo anterior se deduce que no compartamos llamar privatización a procesos que son, en sentido estricto, "desfuncionarización" y/o profesionalización. Ponemos un ejemplo. Para nosotros no es privado, sino público el siguiente escenario: una empresa pública, de capital 100% público, con una agenda estratégica pública y un férreo control por parte de la Administración sobre que se hace, para quien se hace y como se hace, pero sin personal público, gestionada por una empresa que (previa licitación) provee (temporal y reversiblemente) de personal, gerencia y financiación, que cobra en función de objetivos (máximo rendimiento con el mínimo coste) con el fin de retribuir dignamente a los factores productivos y que, en el caso de haberlos, los beneficios (excedentes, plusvalías, etc) se los entrega a la matriz pública. Para muchos, al no haber empleados públicos esto es un proceso de privatización. Para nosotros, no.

    También se de deduce de todo lo anterior que ciertas cosas que nadie llama privatización son, sin duda, procesos privatizadores. Ponemos otro ejemplo. En los años de abundancia presupuestaria era muy frecuente ver a un grupo de empleados públicos de alta cualificación encargar a empresas privadas hacer el trabajo que ellos mismos podían hacer (al menos parcialmente). Hoy la crisis ha reducido esta práctica. Pues bien, cuando esa práctica se mantiene durante años, a veces, no siempre, se da la circunstancia de que ningún funcionario de alto nivel es capaz de saber cual es el coste de producción del trabajo que han encargado en el mercado. Y como consecuencia de ello, no saben si las empresas le están cobrando (al contribuyente, no a ellos) un precio razonable, alto o delirantemente inflado. Pero en estos casos no solo se puede dar un lucro privado injustificado, sino que además hay una transferencia de capacidad de pensamiento, desarrollo y control estratégico de lo público a lo privado. La función largo tiempo contratada en el mercado y nunca supervisada está mucho más en manos de la cadena de proveedores privados que de la propia Administración. Nosotros no hemos visto que en medios sindicales, políticos o periodísticos a esto se le llame privatización, cuando lo es.

    Y acabamos con los instrumentos que pueden servir para fortalecer y modernizar lo público en un contexto como el actual. No solo queremos hacer disección terminológica o crítica a la praxis de otros. Es más, consideramos que quien no aporte soluciones además de críticas no está cumpliendo con su papel en la Administración, la política, la academia, los medios o el mercado. 

    Por eso, nosotros aportamos técnicas tales como el Gestor Integral de Proyectos Públicos (GIPP), la Empresa Pública Total (EPT) o la Activación de Nuevos Ingresos Públicos (ANIP) en otros posts y a ellos nos remitimos. También hemos hablado de otras posibilidades de licitación que tienen las Administraciones que no privatizan, sino que republifican: animo de lucro tasado y cooperativización profesionalizada (ALT-CP).

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    Estos cuatro conjuntos de herramientas, que implican que profesionales y empresas privadas, cooperativas y entidades del tercer sector trabajan con la Administración y para el contribuyente, no son técnicas que debiliten lo público (privatizar), sino que lo revitalizan republificar).

    Animamos a quien lea estas líneas a pensar en como funcionarían estas técnicas en contextos (hoy, por desgracia, muy presentes en los medios de comunicación) en los que los servicios públicos se han licitado por debajo de su coste y de forma inmediata aparecen bajadas de calidad en el servicio al público, marginación de los usuarios con menos poder adquisitivo, despidos, recortes de salarios, precarización, huelgas, etc. GIPP, EPT, ANIP y ALT-CP son buenas salidas para proyectos y servicios públicos en los que hay que erradicar el lucro privado, sin renunciar a la máxima profesionalización y a la dignidad de los trabajadores, en un contexto de restricción presupuestaria, amenaza de privatización pura y dura y necesidad de nuevos pactos entre Administración-Trabajo-Ciudadanía-Mercado.

    Y finalmente, apuntamos que todas estas técnicas no son hallazgos de laboratorio, sino proyectos que están ya en marcha entre nosotros en todo tipo de Administraciones. El futuro ya está aquí y no tiene porque ser forzosamente la involución. Frente a la privatización en sentido estricto, debemos darle una oportunidad a las buenas y necesarias republificaciones.

     

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