Ayer se anunció una pequeña modificación del sistema de cálculo de los alquileres que Alokabide cobra a sus inquilinos.

Para los que no conozcáis el tema, Alokabide en sus más de 1.500 viviendas protegidas propias de alquiler cobra, hasta la fecha, los alquileres en función de un solo criterio: a menos ingresos menos alquiler y a más ingresos más alquiler. Sin alquiler mínimo (lo que provoca que alguna gente casi no pague alquiler -menos de 50 euros al mes-), sin alquiler máximo (lo que hace que en los tramos altos se abonen unos alquileres cercanos a los de mercado) y por tramos de ingresos y alquileres. Este modelo también ha revelado alguna endeblez. Por ejemplo, un salto de tramo de ingresos puede suponer un incremento del alquiler algo excesivo. Sea como fuere, el alquiler medio de esas 1.500 viviendas en alquiler está por debajo de los 250 euros al mes (incluyendo los gastos imputados al inquilino el total se sitúa en los 310 euros al mes). El alquiler de una vivienda libre tipo está en Euskadi por encima de los 800 euros, con lo que no hace falta perder mucho tiempo en justificar el carácter social de los alquileres del Gobierno Vasco.

Bueno, para perfeccionar el sistema y eliminar algunas de las endebleces comentadas, vamos a pasar a un sistema con la siguientes características:

• tarifa plana por abajo: nadie pagará menos de 75 euros al mes (para los ingresos menores de 3000 euros al año)
• tarifa plana por arriba: nadie pagará más de 665 euros al mes (para los ingresos de más de 28.846 euros al año).
• entre la tarifa plana por abajo y por arriba, habrá cinco tramos en los que los inquilinos pagarán una cantidad fija por tramo y otra en función de sus ingresos (que será un porcentaje de esos ingresos).

De esta forma, garantizamos que todo el mundo paga por debajo del 30% de sus ingresos, aseguramos la progresividad (quien más tiene más paga y quien menos tiene menos paga), evitamos los saltos bruscos en los alquileres al cambiar de tramo y bajamos un poco el alquiler medio (lo que supongo que en estos tiempos de desaceleración económica o crisis no vendrá mal). No evitamos que los alquileres de las personas que tienen ingresos altos sean de cierto nivel por la sencilla razón de que no lo queremos evitar. Estas personas como inquilinos de Alokabide van a pagar siempre menos que en el mercado, pero entendemos que es necesaria una renta que les haga plantearse si es adecuado o no que con sus ingresos ellos ocupen una vivienda social en alquiler.

Para expresarlo con total detalle, el escalado de alquileres queda de la siguiente manera:

• entre 0 y 3.000 euros de ingresos al año los inquilinos pagarán a Alokabide 75 euros al mes
• entre 3.000 y 9.000 pagarán entre 75 y 155 euros al mes
• entre 9.000 y 15.000 pagarán entre 155 y 240 euros al mes
• entre 15.000 y 21.000 pagarán entre 240 y 415 euros al mes
• entre 21.000 y 24.000 pagarán entre 415 y 507 euros al mes
• entre 24.000 y 28.846 pagarán entre 507 y 665 euros al mes
• por encima de 28.846 pagaran 665 euros al mes.

Con todo este sistema de cálculo de alquileres todas las viviendas protegidas en alquiler que gestiona Alokabide (las del gobierno, las suyas propias, las de Bizigune, etc) tendrán como alquiler máximo el 30% de los ingresos de los inquilinos. Esto será de aplicación a las más de 11.000 viviendas protegidas en alquiler que ha puesto en marcha el Gobierno Vasco.

El medio de comunicación que mejor recoge la noticia es El Correo, os dejo un link a su artículo, que incluso incluye unas tablas explicativas del nuevo sistema de cálculo de los alquileres bastante claras (El Correo). Por el contrario, algún medio lanza mensajes que no son ciertos: el Diario de Noticias de Alava afirma que se eliminan los tramos, cuando no es así) y el diario El País afirma, supongo que por error, que el nuevo sistema supone un incremento de los alquileres de las personas con ingresos más altos.

A partir de septiembre este será el nuevo sistema de facturación de los alquileres a los inquilinos de Alokabide. Como veis es una evolución o perfeccionamiento del anterior. Estamos convencidos de que vamos por la buena línea. Pero también sabemos que hay que tener espíritu de mejora continua.

Como siempre, vuestras opiniones son bienvenidas.

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Llevamos unos días viendo como un grupo de usuarios de vivienda protegida en alquiler de Vitoria-Gasteiz (se autodenominan AUVSE) critican la calidad de las viviendas en las que viven, los alquileres que pagan (por caros), la gestión de Alokabide (sociedad dedicada al alquiler de vivienda protegida y participada por el Gobierno Vasco), el sistema de cálculo de los alquileres(progresivo), una pretendida discriminación en relación al resto de demandantes de vivienda protegida y un largo etc de otras quejas.

Estas críticas ha tenido amplio eco en los medios de comunición (1 y 2) y en el Parlamento Vasco (1 y 2). Nadie se ha preocupado de contrastar si las afirmaciones vertidas por los miembros de esta asociación son ciertas o no. Simplemente como hacían daño al Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco y a EB Berdeak se utilizan y punto.

Pues bien, desde mi modesto blog quiero hacer unas puntualizaciones:

 1.- Las rentas medias de los inquilinos de vivienda protegidas sociales están bastante alejadas de los precios del mercado libre, tal como indican las estadísticas. Ponemos un ejemplo para que sea fácilmente comprendido por la ciudadanía. Una persona que percibe al año 13.129,37 euros (media de las personas alojadas actualmente en promociones de Alokabide), debe pagar 238,92 €/mes de renta. A esa cantidad se añadiría el IBI (9,94€/mes) y los gastos de comunidad (54,28 €/mes), con lo que la renta media final es de 303,13€/mes. Estamos hablando de unos pagos totales, por todos los conceptos, un poco por encima del 25% de los ingresos de esa persona o familia. En consecuencia, y teniendo en cuenta que la renta media en el mercado libre supera los 800 €/mes, resulta cuando menos cuestionable decir que "las rentas son cercanas a las del mercado libre".

2.- Los inquilinos del parque de vivienda protegida, a día de hoy, pueden participar en los sorteos municipales o del Gobierno de vivienda protegida en propiedad o derecho de superficie. Es decir, su condición de inquilinos del parque protegido no daña su posibilidad de acceder a una vivienda protegida en propiedad o derecho de superficie.

3.- El Sr. Gago (presidente de la AUVSE) llega a decir que "si en la vivienda vive una segunda persona que tiene ingresos de entre 9.000 y 15.000 euros anuales, el alquiler se dispara a más de 800 euros". Nuevamente, el Sr. Gago trata de confundir a la sociedad. Como se ha señalado anteriormente, Alokabide fija una renta a cada inquilino en función de los ingresos (en torno al 25% del total de los ingresos). Después opera una regla que la ciudadanía comprende y apoya: a más ingresos, más renta y viceversa, a menos ingresos, menos renta. Se trata, en definitiva, de un modelo más justo que el que se aplicaba hasta 2002. Hasta ese momento, los inquilinos pagaban el alquiler inicial, actualizado por el IPC, pero con desconexión total de sus ingresos. Así, personas o familias con ingresos muy elevados vivían en pisos del Gobierno Vasco pagando precios irrisorios y considerando, además, que tenían derecho a hacerlo de por vida. Por suerte esa situación se corrigió, pero tal vez el Sr. Gago preferiría que no fuera así.

4.- Afirmar que Alokabide "hace un negocio redondo" es faltar a la verdad de una manera flagrante. Más aún cuando se dice que Alokabide "es una empresa participada al 50% por las cajas vascas y éstas, lógicamente, buscan más el negocio que el fin social". Se está poniendo en cuestión la integridad de una sociedad cuyo fin social es incuestionable. Las personas que, como el Sr. Adolfo Gago, disfrutan de una vivienda protegida en alquiler, lo hacen gracias a la solidaridad de todo el conjunto de la sociedad, que a través del aparato público posibilita unos alquileres entre dos y tres veces inferiores a los del mercado. Promover vivienda en alquiler social no da beneficios, es por ello que el Gobierno Vasco acomete actualmente esta tarea en prácticamente solitario. Si esta actividad, la promoción de vivienda protegida para su puesta en alquiler, fuese un negocio redondo, como aduce el Sr. Gago, muchos serían los agentes privados y públicos que se dedicaran a este menester. Sin embargo, a día de hoy, y pese a las cuantiosas ayudas del Gobierno Vasco al alquiler, solo el propio Gobierno, Alokabide, la obra social de la Caja Vital y los Ayuntamientos de Donosita y Bilbao tienen parque de vivienda protegida en alquiler.

5.- Alokabide es una sociedad dedicada exclusivamente al alquiler y su parque presente y futuro de viviendas protegidas se va a dedicar solo a este fin: el alquiler protegido.

6.- En cuanto a instalaciones comunitarias, es necesario recalcar que todas las instalaciones del edificio tienen los correspondientes Certificados-de cada instalación- firmados por los técnicos competentes (instaladores autorizados y dirección facultativa de la obra).

7.- En relación a las promociones que Alokabide destina al alquiler hay que recordar que todas ellas son nuevas y han sido promovidas solo para ser alquiladas, siendo sus primeros inquilinos las personas que las han estrenado.

8.- Finalmente, ante la caracterización hecha por el Sr. Gago de Visesa como deficitaria y Alokabide como poseedora de superávit, es necesario aclarar que Visesa es una sociedad con superavit (en el año 2002 tenía importantes pérdidas y la sociedad ha sido saneada) y Alokabide tiene en estos momentos un pequeño déficit que va a eliminar en los próximos ejercicios. La buena gestión pública pasa por no crear déficits excesivos, por gestionar de forma responsable y por conciliar la rentabilidad social con la económica.

Eso es lo que precisamente se ha logrado con Visesa y Alokabide La realidad es que, por mucho que el Sr. Gago trate de retorcerla, Alokabide permite hoy en día que 1.364 familias vivan en una casa nueva y moderna (ese sería otro elemento a tener en cuenta) por una renta media inferior a los 300 euros. Si no existiera esta sociedad, cada una de ellas se vería obligada a pagar 800 euros, con lo que ello conllevaría.

Y en este punto le hago las siguientes preguntas concretas al Sr. Adolfo Gago, presidente de la AUVSE:

1. ¿cuales son sus ingresos anuales?
2. ¿que cantidad debe abonar a Alokabide en concepto de alquiler mensual?
3. ¿que porcentaje representa este pago en sus ingresos mensuales?
4. ¿adeuda usted cantidades a la comunidad?
5. en caso afirmativo ¿a cuanto ascienden estas deudas?
6. ¿que alquiler consideraría justo pagar en su caso a Alokabide?

Y hago extensiva la última de estas preguntas a todos los usuarios de este blog: ¿cual pensáis que debe ser el sistema de cálculo de los alquileres de las viviendas protegidas? ¿A cuanto debe ascender el alquiler de una vivienda protegida para ser justo socialmente?

Espero vuestras respuestas con mucho interes.

ACTUALIZACION 10/12/2007: el diario El Correo publica hoy su propia encuesta (sin valor científico, ciertamente, pero interesante) sobre este tema 

El actual sistema me parece correcto: pagar en función de los ingresos que tenga la familia. Es lógico que los que más cobren más paguen. Creo que la gente que accede a estos pisos no puede quejarse. Tienen una casa, con trastero y garaje, por mucho menos de la mitad de lo que yo pago por mi hipoteca, gracias al dinero de todos. Así que no veo bien que protesten. Si no les interesa, que salgan a la calle a buscar un piso de venta libre, como hemos hecho el resto. Nadie les obliga a vivir en esas viviendas.

 

Me parece que pagar de media 300 euros es razonable. Todos los pisos públicos deberían gestionarse de esta manera, en alquiler, nada de venta. Deben de ser un recurso temporal para que la gente pueda salir de casa de sus padres y emprender una nueva vida.

 

¿Les parece mucho 300 euros? Pues entonces me imagino que todas las personas que viven en esos pisos viajan en transporte público porque no se pueden permitir un coche, no van nunca de vacaciones ni tienen una televisión de plasma. Si el dinero no les llega para ahorrar, seguro que no pueden permitirse ningún capricho.

 

Llevo varios años viviendo en un piso de alquiler social en un pueblo alavés y hasta ahora no he tenido ninguna queja. El precio que pago, 460 euros, se ajusta bastante a mi economía. Sin embargo, conozco a otras personas que no están de acuerdo con la cuota de alquiler que deben abonar, pero pienso que exageran. Les han dado viviendas prácticamente nuevas, con un equipamiento de lujo, en comparación con la mía. Creo que las quejas no están del todo justificadas. Tal vez deberían recortar otros gastos, como comprarse un coche de 20.000 euros o pedir un préstamo para ir de vacaciones.

 

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Mi amigo Bengoetxe ha publicado un post sobre el anuncio ministerial de promover solo vivienda protegida en alquiler. Como ya sabéis la Ministra de Vivienda ha anunciado que para el próximo Plan Estatal de Vivienda, el que empieza en el 2009 (es decir, después de las elecciones generales DEL 2008 en las que solo el electorado sabe si repetirá el PSOE y solo el futuro presidente sabe si ella será Ministra), el Ministerio solo apoyará la vivienda protegida en alquiler.

Sin animo de polemizar en exceso, empiezo por lo evidente: la Ministra no puede promover vivienda protegida por falta de competencias. Los 8.100 alcaldes/as y 17 consejeros/as de CCAA si, pues son los competentes.

La Ministra es una experta en hacer anuncios que se quedan en nada. Y, en este caso, lo que anuncia lo hace para el 2009 en adelante.

Además si lo que la Ministra y los consejeros de CCAA de vivienda del PSOE entienden por alquiler de vivienda protegida es alquiler por unos años + opción de compra + descalificación como vivienda protegida = afloramiento al mercado como vivienda libre en propiedad (que es lo más posible) yo no lo apoyo. Os puedo decir que de mi asistencia durante años a las Conferencias Multilaterales y Sectoriales de Vivienda (el órgano donde nos encontramos el Ministerio de Vivienda y las CCAA) lo que la mayor parte de los consejeros/as del PSOE (y por supuesto del PP) entienden por alquiler de vivienda protegida es alquiler unos años y después venta de la vivienda como libre (al ponerle un bajísimo periodo de calificación como vivienda protegida). Obviamente, este tipo de golfadas contra el Estado Social son lamentables y yo no las apoyo, sino que, en lo que puedo, las combato.

Dicho lo cual, tambien reconozco que es bonito que la Ministra hable de no adjudicar vivienda protegida en propiedad a partir del 2009. Tiene un cierto valor de cambio cultural, de homologación con Europa, de cambio de ciclo. Lo mismo que en las líneas anteriores he sido crítico con la Ministra, en este punto le alabo.

Ahora bien, el Gobierno Vasco hace ya años, desde el 2002, que no adjudica viviend aprotegida en propiedad, dado que ha adjudicado un 40% en alquiler, un 60% en derecho de superficie y el 0% en propiedad plena. Esta línea de no apoyo a la propiedad plena de la vivienda protegida que se inició con el Plan Director de Vivienda de Euskadi 2002-2005 se confirma en el vigente Plan Director 2006-2009. Está bien que la Ministra quiera copiar en el 2009 el modelo que está vigente en Euskadi desde el 2002. Agradecemos que la Minsitra se fije en los sitios donde se hacen las cosas desde la defensa del Estado Social. Si acaso, lamentamos que tarde tantos años en sumarse al carro. Y que además lo haga en el ejercicio de las funciones de la próxima o próximo Ministro de Vivienda. Pero, en todo caso, bienvenida sea a la defensa del Estado Social en materia de vivienda.

Sin embargo, a pesar de todo lo que he escrito antes en este post, yo personalmente creo que la cuota de alquiler en vivienda protegida debe crecer mucho, muchísimo, (tanto en Euskadi como en España) pero no estoy de acuerdo con que el 100% de la vivienda protegida sea en alquiler. En Centroeuropa y Escandinavia, después de más de 50 años de vivienda social, ellos mismo te dicen que lo ideal es combinar un alto porcentaje de alquiler social con una parte de otras formas de vivienda social opuestas a la propiedad plena (como puede ser el derecho de superficie) para evitar la guetificación y la posible degradación de algunos barrios. Puestos a teorizar yo creo que con unas reservas de suelo como las vascas (en virtud de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi, 75% y 40% de la vivienda nueva en suelo urbanizable y urbano debe ser vivienda protegida) yo hablaría de que la vivienda protegida un 75% debe ser en alquiler social, pero le siguo viendo un papel a un 25% en derecho de superficie. De esta manera la vivienda protegida seria un bien social y un servicio público, pero no favoreceríamos procesos de segregación social y espacial claramente regresivos y contrarios al telos del Estado Social.

Lamento ser un poco iconoclasta, pero así veo las cosas.

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