Derecho Público : LEOLO

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21/01/12

EL SECTOR PÚBLICO ESPAÑOL EN LA ENCRUCIJADA: PROPUESTAS EN POSITIVO

El sector público español se desenvuelve hoy en un contexto extraordinariamente adverso. Las restricciones financieras provocadas por la crisis financiera global y los programas de contención del gasto público que han seguido a los rescates públicos del sector financiero e inmobiliario hacen hoy en España mucho más difícil la prestación de unos servicios públicos “a la europea”.

Antes de abordar algunas posibles soluciones a la actual situación del sector público español, entiendo que es necesario hacer una valoración de la génesis causal de la situación actual. Es frecuente leer en estos días informaciones que dibujan al sector público español como sobredimensionado, derrochador, poco profesional, detractor de recursos privados y limitador del desarrollo socio-económico. Sin perjuicio de evidentes márgenes de mejora, esta caracterización no solo no es justa, sino que se da de bruces con la realidad fáctica expresada en datos objetivos.

En España algo más de 12% de sus trabajadores lo son del sector público (datos OCDE 2008). Países que consideramos referentes de eficiencia y eficacia como Estados Unidos o el Reino Unido están en la banda del 14 al 18%. Y los campeones mundiales de la competitividad y los entornos atractivos para la inversión extranjera, los estados escandinavos, superan en ocasiones el 25%. Por tanto, en España no tenemos demasiados trabajadores públicos, sino más bien todo lo contrario.

Otro dato al que se hace referencia habitualmente en los medios de comunicación en estos momentos es a la presunta excesiva presión fiscal y detracción de recurso del mercado y la sociedad. La realidad es que España es uno de los países de la OCDE con una menor presión fiscal (menos de un 30% de nuestro PIB), lejos de la media de la UE (40%) y a años luz de los escandinavos (50%). Consecuentemente, nuestro sector público consume menos recursos que los de nuestro entorno. Otra cosa es que, dado nuestro elevado nivel de fraude fiscal (sobre el 30% de nuestro PIB) la carga fiscal, liviana en términos de hacienda comparada, es severa al ponerse sobre todo en los hombros de trabajadores con nómina (IRPF) y consumidores (IVA e impuestos especiales).

Finalmente, es frecuente leer y escuchar que buena parte de nuestro sector público se dedica al buen vivir, sin aportar nada positivo a la sociedad española. Demagogia aparte, cualquier ciudadano que pague impuestos y reciba servicios públicos puede apreciar el duro y buen trabajo que realizan, entre otros, nuestros sanitarios, docentes, policías, militares y trabajadores sociales. Siendo estos, por cierto, casi dos terceras partes del total de nuestros trabajadores públicos. Tampoco creo que sea debatible la relación calidad-coste de servicios públicos españoles como el sanitario, educativo o de pensiones. En España es imposible obtener a ese precio y con esa calidad el mismo servicio en el mercado. Además muchos de los estados de la UE gastan más que nosotros para servicios de igual o incluso peor calidad (vg. servicio sanitario público). Ergo, la crítica de ineficiencia e ineficacia, tampoco parece justificada

Por otra parte, a pesar de que las críticas sobre recientes despilfarros son totalmente justificadas (yo mismo las ha hecho en este blog en relación a cierto urbanismo y ciertas infraestructuras), no podemos dejar de reconocer el salto que ha dado España en materia de infraestructuras de transporte y todo tipo de equipamientos comunitarios. Sin el papel tractor y vertebrador del sector público no estaríamos donde estamos.

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Todos estos datos y apreciaciones no pueden ocultar el retraso social-público de España en relación a nuestros socios europeos. Gastamos menos que ellos en servicios públicos, tenemos menos empleados públicos y nuestros servicios públicos, siendo dignos y habiéndose mejorado con mucho esfuerzo en las recientes décadas, distan mucho de ser los propios de un estado del bienestar con capacidad para “promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integran sean reales y efectivas; remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitar la participación de todos los ciudadanos en la vida política, económica, cultural y social”. España es aún un país con con varias convergencias europeas por hacer en materia de servicios públicos y derechos ciudadanos (muy notablemente en materia de dependencia y el cuarto pilar del estado del bienestar en general). Lo que tiene, no solo evidentes efectos en términos de igualdad socio-económica (no hay más que comparar nuestro coefciciente de Gini con el de muchos de nuestros socios de la UE-15), sino que también provoca no pocas externalidades a nuestro tejido productivo y fuerza laboral.

Por otra parte, es evidente que en estos momentos los servicios públicos en España están siendo atacados por los mercados y los partidos políticos de praxis neoliberal, con la excusa de la crisis (en realidad, crisis-estafa). Como reacción a este fenómeno toda la geografía española está asistiendo a movilizaciones de colectivos en defensa de los servicios públicos y de varios derechos ciudadanos. Muy especialmente, de los derechos a la educación (Escuela Pública Para Todos en Madrid - 1 y 2-), salud (Dempeus per la Salut Pública en Cataluña) y vivienda (Plataforma de Afectados por la Hipoteca por toda España). Suscribo todas estas movilizaciones en defensa del sector público, el estado del bienestar y los servicios públicos. De hecho, trato de echar una mano donde puedo, especialmente en los campos en los que se algo. Es tiempo de resistencia. Es tiempo de trazar líneas rojas. Es tiempo de luchar por nuestro futuro y el de nuestros hijos. Sin duda. Aunque también creo que es tiempo de alguna cosa más.

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No podemos negar que el sector público español añade a sus problemas tradicionales propios del retraso social, otros más o menos nuevos, que han estallado en la actual coyuntura de crisis. En primer lugar, hay un desfase entre los ingresos estructurales y los gastos. Este desfase se puede cubrir con una homologación de la presión fiscal y fraude fiscal españoles a la media de la UE. Hay mucho margen de mejora en la recaudación fiscal, sobre todo recaudando impuestos entre las clases más acomodadas (que son las que menos impuestos pagan en nuestro país), sin por ello mermar posibilidades a nuestro tejido productivo o al consumo. Pero también es claro que hay mucho recorrido en términos de reducción del gasto público en cada servicio como consecuencia de la aplicación de medidas de eficiencia y eficacia en la gestión pública. No hablo de reducir el gasto público, que creo debe subir hasta homologarse con la UE-15. Sino de reducir el gasto por servicio y per capita con la aplicación de técnicas de mejora de la eficiencia y la eficacia.

Es innegable la existencia de una serie de males en las Administraciones Públicas que debemos atacar. Entre ellos podemos citar los siguientes: rigidez, compartamentalización, lucha por las competencias en vez de trabajo en red orientado a la consecución de objetivos en tiempo y coste, escasa tradición de la medición del desempeño y los resultados, duplicidades administrativas, inexistente política activa de recursos humanos, dificultad para el control de costes, exceso de táctica y defecto de estrategia o inexistencia de mecanismo de financiación específicamente públicos.

Pero también es innegable que hay muchas técnicas a nuestra disposición mucho más beneficiosas a largo plazo para la sociedad en su conjunto que prácticas que estamos viendo en estos días: venta de activos públicos, privatización, reducción de servicios públicos o inyección de recursos públicos a cambio de nada a sectores privados necesitados de un salvamento.

Entre los posibles caminos a transitar debemos señalar todos aquellos que pertenezcan a la cultura del “entre todos, algo más lento y mejor”. España ha hecho un esfuerzo brutal (en términos cuantitativos, cualitativos y temporales) en materia de hardware (infraestructuras) y a partir de ahora debemos priorizar su ultrautilización y todo lo relativo al software social, público y mercantil (conocimiento orientado al tejido productivo y los servicios públicos).

Para conseguir estos objetivos debemos aplicar medidas en materia de sinergias públicas, desapalancamiento financiero, financiación específicamente pública, una nueva forma de provisión del personal público y colaboración público privada en su triple vertiente: gestión de servicios públicos por parte de entidades profesionales sin ánimo de lucro (no confundir con grupos de voluntarios; yo me refiero a entidades que facturan por sus servicios, que pagan a sus empleados y tributan por su actividad, pero no reparten beneficios), empresas privadas con capacidad de gestión de lo público con ahorros de costes o mejoras en el servicio constatables y constatadas y cooperativas de profesionales que presten servicios públicos de acceso universal a través de contratos-programas con las administraciones. De todas las medidas que he citado, me detendré sobre la última: la cooperación estado-mercado-sociedad.

A mi juicio, los tres tipos de gestión mancomunada de los servicios públicos entre estado-mercado-sociedad pueden rendir extraordinarios beneficios para la sociedad, siempre que sean usados allí donde son necesarios por aportar valor colectivo y siempre que tengamos en cuenta una serie de líneas rojas. Algo ya he comentado en este blog sobre la conjunción de esfuerzos de estado-sociedad-mercado en materia urbana y de vivienda. A ello me remito ("mientras tanto" RE y CO 1 y 2) y en las líneas siguientes quiero tratar de generalizarlo al conjunto de los servicios públicos.

Por valor colectivo, me refiero a plusvalor social disfrutable por toda la ciudadanía con capacidad de producir igualdad de oportunidades (es importante no confundir cualquier actividad del sector público con un verdadero servicio público) y de mejorar las capacidades del tejido productivo (en este punto es bueno no confundir capital con capitalismo y producción con especulación).

En cuanto a las líneas rojas, yo creo que deben existir en materia de titularidad, universalidad del acceso, financiación, calidad del servicio, condiciones de trabajo de los profesionales, inversión y reposiciones para garantizar la viabilidad del equipamiento o servicio, control de los costes finales reales, planificación, objetivos y estrategias, etc. A mi juicio, son absolutamente innegociables la titularidad pública de los servicios públicos (de todos), el acceso universal a los mismos (para todos) y la forma de financiarlos (con los impuestos de todos). Aprovecho para señalar que los llamados copagos, no son sino repagos, al menos para los que pagamos nuestros impuestos y no evadimos la acción del fisco. De la misma manera, debe ser innegociable la dignidad de las condiciones laborales de todas las personas que directa o indirectamente trabajen para el sector público. Y siempre debe garantizarse que la introducción de empresas, entidades sin ánimo de lucro y cooperativas de profesionales efectivamente reducen los costes y/o mejoran los servicios, sin que una deficiente política de inversiones y reposiciones haga inviables a futuro los servicios cuya gestión se ha externalizado. No hay ni que mencionarlo, pero un servicio público gestionado externamente, no deja de ser responsabilidad de la Administración y por ello sus facultades de control del gestor y rendición de cuentas ante los parlamentos y las ciudadanías no se pueden rebajar ni siquiera un ápice.

En otros países de la UE estos los tipos de gestión de los servicios públicos mencionados (entidades sin ánimo de lucro, cooperativas de profesionales y empresas), junto con la tradicional y troncal gestión directa y el sector público empresarial, están dando buenos resultados. Y, si bien es cierto que es de torpes importar de forma acrítica técnicas foráneas, es de necios no mejorar nuestros servicios públicos con innovaciones de probada eficacia y eficiencia en países de nuestro cercano entorno.

Considero que hay un tipo de servicios de titularidad pública que solo deben gestionarse de forma directa por la Administración o indirecta por sus empresas públicas. De hecho, una mayoría pertenece a este grupo. Otros susceptible de cooperativización de los profesionales que lo prestan. Y finalmente otro que puede ser susceptible de mejora en la gestión mediante determinado tipo de empresas privadas. La clave está en saber cuál es la mejor opción para cada servicio y cual es la mezcla global óptima para el sector público.

No comparto una actitud bastante generalizada en la izquierda europea y española que considera cualquier cambio en el sector público que se salga de la gestión directa es una regresión y a quien lo defienda un traidor privatizador. Es evidente que los mercados sobrevuelan cual buitres sobre nuestros servicios públicos para mayor gloría de entidades privadas mercantiles con ánimo de lucro, muchas de ellas, además de carácter marcadamente especulativo. Pero, una cosa es defender a los servicios públicos de los ataques de los mercados, algo que debemos hacer. Y otra bien diferente es oponerse a cambios, mejoras y evoluciones que pueden hacer al sector público no solo más poderoso cuantitativamente sino más sofisticado cualitativamente.

Yo no estoy ni con los privatizadores ni con los inmovilistas. En el debate político supongo que estaré en minoría, pues ganan por goleada los privatizadores y los defensores del sector público son, en no pocas ocasiones, bastante inmovilistas. Si se me permiten las expresiones, el debate político está plagado de neoliberales que salivan ante los suculentos manjares que quieren ofrecer en banquete a sus jefes corporativos y de gente de izquierda bastante conservadora, bienintencionada, pero algo peligrosa. Fuera del debate político, creo ser parte de una amplia corriente en la sociedad española que quiere y paga (vía impuestos) unos servicios públicos amplios, dinámicos, cercanos, profesionales y con capacidad de generar verdadera igualdad de oportunidades, sin por ello desincentiva los genios creativos e innovadores.

Dicho de otro modo, la garantía de la igualdad de oportunidades y del bienestar general pasa inequívocamente por disponer en España de un sector público poderoso que sepa metabolizar lo mejor de la sociedad y el mercado, sin desviarse de su fin fundacional: reducir el miedo, incrementar la dignidad y posibilitar el desarrollo y bienestar integrales, sin menoscabo de la innovación y creatividad social y mercantil. En nuestras manos está. Animo a concejales, directores, consejero y ministros de izquierdas a ser audaces y ambiciosos. Animo a la ciudadania a ser activa en este debate. Y, en la medida de mis posibilidades personales, profesionales y socio-políticas, trataré de aportar mi grano de arena a esta cuestión.

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14/01/12

ESPAÑA, URBANISMO, 2012: PELIGROSO VIAJE IMPOSIBLE HACIA 1998.

La crisis y los recientes cambios de gobiernos en todos los niveles administrativos están produciendo una especie de efervescencia legislativa en materia de urbanismo y vivienda.

Que yo haya tenido noticia, la Administración General del Estado y CCAA tan significativas como Cataluña, Madrid, Andalucía y Euskadi ya han modificado importantes piezas de su arquitectura legal urbana y residencial o están en trance de hacerlo.

La lista no es, en modo alguno, exhaustiva, pero son muy destacables las siguientes modificaciones legislativas:

Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes del Gobierno de la Nación.
Leyes Omnibus catalanas (Ley 8/2011 de medidas fiscales y financieras, Ley 9/2011 de promoción actividad económica, Ley 10/2011 de simplificación y mejora de regulación normativa y Ley 11/2011 de reestructuración del sector público).
Ley 6/2011 de medidas fiscales y administrativas de la Comunidad Autónoma de Madrid.
Modificación en marcha de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucia.
Y el inicio del proceso de modificación de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi.

Si hacemos una lectura conjunta de todas ellas, comprobamos que se intenta desplegar al unísono el siguiente arsenal de medidas:

Enésima prórroga para la valoración del suelo urbanizable programado. Se le sigue aplicando la valoración con expectativas urbanística de la Ley 6/1998 y su tiempo. Y no se aplica la que le debería corresponder según la apuesta central del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 2008. Hablando el plata, los suelos en manos de los bancos y promotoras (dicen que hay stock comprado, señalado u optado como para construir 2.8 millones de nuevas viviendas) que no valen nada o casi nada, se pueden seguir valorando a los precios del momento álgido de la burbuja. Maquillaje contable para evitar la quiebra de buena parte de nuestro sistema financiero. Pero también una forma de mantener artificialmente altos los precios de suelo y vivienda. Algo criticado hasta por las ultraneoliberales agencias de rating.
Recuperación de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF (hasta 9.040 euros por contribuyente, año y declaración). Una política que al Estado le ha supuesto dejar de ingresar casi 80.000 millones de euros en los últimos años (mucho más del doble de lo que hoy nos gastamos en políticas públicas de vivienda), que tiene por teórico fin abaratar el acceso a la vivienda de los españoles. Pero que es obvio que no sirve a otro fin que no sea traspasar dinero del bolsillo de los contribuyentes al bolsillo de los promotores y financieros que venden viviendas por encima de su precio objetivo. Insistir en este error es una mala idea, como explican en este artículo dos economistas de prestigio.
Reducir el IVA de la compra de vivienda o rehabilitación de la misma de forma temporal, al menos dos años. El estímulo a la rehabilitación puede ser de interés. Aunque los ya introducidos por el Gobierno del PSOE no han evitado el desplome de este tipo de operaciones en el 2011. Pero el estímulo fiscal a la compra de vivienda como forma de absorber nuestro stock demuestra que el Gobierno del PP no contempla ni siquiera parcialmente el alquiler como solución residencial estructural y sobre todo como forma de movilizar en este momento parte de nuestro enorme etock de vivienda vacía nueva y usada. Cosa que le recomiendan expertos de todo tipo de inclinaciones ideológicas.
Reducir, flexibilizar, relativizar y/o municipalizar las cesiones para Sistemas Generales y Sistemas Locales. El sector de la construcción no consigue promover y vender unas nuevas viviendas que España no necesita y que los españoles no podemos pagar. Ante ello, nuestros responsables públicos han pensado que reducir o eliminar las cesiones de suelo para parques, espacio público, colegios, hospitales y centros de salud, tanatorios, centros deportivos, centros culturales, infraestructuras de transporte, etc es algo que puede reducir los costes de producción de la vivienda. Piensan que reduciendo unos muy reducidos costes (para los privados) volverá a florecer la producción de vivienda, la firma de hipotecas y las ventas de las mismas. Tal cosa no sucederá en un momento en que la demanda no da de si. Aunque si produciremos, por unos magros ahorros de costes privados, una ciudad de mucha peor calidad y con más externalidades (públicas y colectivas).
Reducir, flexibilizar, relativizar y/o municipalizar las reservas legales de suelo para vivienda protegida. Aunque las series históricas demuestran que a más vivienda protegida menor precio de la vivienda, se sigue promoviendo el mito de que la vivienda protegida encarece la libre. Por ello, se reducen las ya de por si exiguas reservas de suelo para vivienda protegida con la vana idea de seguir produciendo nueva vivienda libre en venta.
Ampliación de la validez temporal de las licencias de obras ya concedidas para promociones que no se inician por falta de financiación. Esto ya bordea el género del humor. Los promotores que no edifican nueva vivienda por carecer de financiación ellos para construir y los compradores para comprar, por la simple ultractividad administrativa de una licencia a punto de caducar, no van a estar ni en mejor ni en peor situación. Pero ahí esta como medida de rescate público al sector inmobiliario privado.
Agrupar las autorizaciones medioambientales y urbanísticas con el onjetivo de reducir los plazos y dinamizar la burocracia administrativa. Se llega a hablar incluso de "ventanilla única" urbanística. Bien está la búsqueda de la eficiencia y eficacia en el ámbito administrativo. Ojalá se avance en ello. Pero en el país que ha sido capaz de producir durante casi diez años más vivienda que en el Reino Unido, Francia, Italia y Alemania a la vez, no parece que nuestro urbanismo sea precisamente lento y retardador. Y sea como fuere, parece que no queremos admitir que el urbanismo debe ser un proceso de decantación razonada y pausada, habida cuenta de los efectos que produce en la sociedad y el medio durante décadas e incluso siglos.
Reducciones de la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el urbanismo al mínimo legal exigido por el TR de la Ley del Suelo estatal del 2008: en el caso andaluz el 5% (tres veces menos que el máximo legal del 15%). Otro cambio más que pretende reducir los costes de producción de los promotores inmobiliarios privados a costa de dañar la calidad integral de la ciudad producida, la capacidad de control público del urbanismo en su conjunto y la salud de la hacienda pública. No quiero meterme en el debate central (¿quien produce las plusvalías urbanísticas? ¿debe el derecho de propiedad estar anudado al derecho a edificar? ¿a quien pertenecen las plusvalías urbanísticas ex ante? etc), pero es claro que este tipo de medidas nos apartan del urbanismo europeo. Y no sé si estamos para dar lecciones a nadie, habida cuenta de nuestros recientes años de vino y rosas.
Aumentos de edificabilidades. En algunos lugares pueden estar más que justificadas para compactar ciudades difusas. Pero mucho me temo que en el contexto en el que nos encontramos los responsables políticos solo pretenden aumentar los ingresos, además de reducir los costes, de los promotores inmobiliarios privados. Con lo que, como hemos comentado, se antepondrá una vez más el plan de negocio de las empresas privadas al interés general en juego en el proceso urbanístico.
Monetarizaciones de cesiones de suelo a los municipios. Ni reduce gastos ni aumenta ingresos de los promotores privados, pero si flexibiliza el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas con la comunidad. Puede tener un efecto desfavorable sobre la cantidad, calidad y localización de las dotaciones de uso comunitario. Estas en algunos lugares de España son excedentarias en cantidad y calidad. Pero otros lugares presentan déficits cuantitativos y cualitativos que podrían verse aumentados por este tipo de medidas.
Relativización de los límites de crecimiento urbanístico en función de la población preexistente. Andalucía ha sido una Comunidad Autónoma pionera en este menester (imponer límites legales al crecimiento urbanístico) ante el alud de minipueblos que aprobaban macrourbanizaciones beneficiosas para las arcas municipales, pero calamitosas para la sociedad en su conjunto. Pues bien, parece ser que estos mecanismos de control del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía podrían relajarse. Greenpeace es de esta opinión.
Volver a permitir el encadenamiento de largas series de modificaciones parciales en los Planes Generales de Ordenación Urbana de cada ayuntamiento sin acometer una reforma integral del PGOU. Se introducen estas medidas en pos de la agilización, pero no debemos dejar de reflexionar sobre los efectos que dicha práctica ha tenido en nuestro pasado más reciente. La ciudad se construye a golpe de acuerdo inmobiliario-financiero santificado por el municipio, prostituyendo el PGOU, trabajando al margen del mismo y recurriendo las mas de las veces a la política de hechos consumados.
Facilitar la legalización de urbanizaciones y edificaciones ilegales, especialmente en nuestras costas. Este es un problema de primera magnitud en España. Pero como recientemente nos ha anunciado por la prensa, el Ministerio del Ramo entiende que es prioritario legalizar y proteger la propiedad (ilegalmente adquirida) para reactivar la economía española. Será que soy muy torpe, pero no veo la relación entre una y otra cosa.

Todas estas medidas en su conjunto buscan seguir produciendo nueva vivienda en propiedad con su hipoteca en un país con 6 millones de viviendas vacías (INE dixit), 5 millones de parados y una deuda privada (empresas y familias) que supera el 200% del PIB anual español. Juzguen ustedes mismos los útiles que van a ser estas medidas a corto plazo.

El hilo conductor de todas estas modificaciones normativas es el intento de vuelta a los "buenos años" vividos desde mediados de los 90 del pasado siglo hasta el estallido de la burbuja financiera mundial y la inmobiliaria nacional. Podemos hablar de revisionismo en relación a un intento de momento fallido de europeización del urbanismo y la vivienda en España. Pero si tenemos que definirlo solo con una frase, debemos decir que los gestores de la fiscalidad, economía, urbanismo y vivienda de España en los próximos años tiene una fé neoliberal muy notable que les hace pensar que el mercado y las finanzas son la solución y el estado el problema. Y digo fé, pues estamos ante un fenómeno casi religioso. Las externalidades producidas por años de liberalización del suelo y la vivienda en España para nada apuntan a que el mercado sea la solución y el estado es el problema. Pero algunos gestores, como ciertos periodistas, no están dispuestos a no publicar una noticia, solo porque la misma no exista. Máxime si la publicación de la noticia falsa deja pingues beneficios a unas pocas, pero muy poderosas personas.

Siempre recurro a la misma metáfora, pero creo que sigue siendo muy gráfica y explicativa. En los últimos quince años en España, en materia urbana y residencial, nos hemos pegado con la mano derecha un martillazo tremendo en un dedo de nuestra mano derecha (burbuja inmobiliaria). Tanto el mercado como nuestros poderes públicos se aprestan a superar este problema con un nuevo martillazo de la misma mano en el mismo dedo. Al socaire de una dinamización de la actividad económica, se pretende sentar las bases de una nueva burbuja inmobiliaria. Por el momento, será un esfuerzo esterial, dado que no hay martillo con el que golpearse (demanda solvente, acceso al crédito, confianza del consumidor, etc). Pero cuando la economía y el empleo se recuperen, las medidas fiscales y urbanísticas adoptadas (y las hipotecarias y de servicio público no tomadas) nos llevarán a golpearnos con el mismo martillo en el mismo dedo (aún herido), con lo que el daño será mayor que el que ahora estamos sientiendo.

Dice el refranero que los esfuerzos inútiles producen melancolía. Pero la frase no es aplicable a este caso. Pues este esfuerzo no será inútil, sino contraproducente. Y no producirá melancolía, sino mucho sufrimiento, especialmente entre las clases sociales más endebles. Aunque tampoco será menor el daño producido en nuestro tejido productivo, prestigio internacional y medio ambiente. Pero es lo que hay. Los pirómanos del ayer, son hoy los bomberos en busca del nuevo fuego sagrado de mañana.

Lo pagaremos todos. Aunque, claro está, unos en mayor medida que otros. E incluso, habrá unos pocos que sacarán una vez más pingues beneficios individuales de la nueva tragedia colectiva.

Como siempre digo en este blog, espero estar total y absolutamente equivocado en todo lo relativo a presagios funestos. Espero quedar en ridículo por mis preducciones. Espero que en el futuro dispongamos de mejores ciudades y vivienda digna para todos, con respeto al medio ambiente y en el seno de un empleo, sistema financiero y economía saneadas. Pero ...

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07/01/12

TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN ESPAÑA Y EL RESTO DE LA UE

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Los amigos y amigas de PAISAJE TRANSVERSAL han iniciado un debate on line sobre el problema de la vivienda en España (1 y 2).

Este debate virtual tendrá su réplica presencial en la mesa del CLUB DEBATES URBANOS de MADRID que se desarrollará el próximo día 24 de enero en el Círculo de Bellas Artes de la capital.

También me consta que varias asambleas del 15M, DRY, PAH, etc están debatiendo sobre estos problemas de forma intensa.

Como materiales que puedan servir para la formación-reflexión-acción, Paisaje Transversal está publicando una serie de artículos sobre diversos asuntos conectados con este debate.

Yo he sido el autor de dos de ellos (los relativos al tratamiento de la vivienda vacía). Aprovecho para agradecer a Jon Aguirre Such el encargo de los artículos. Se ve que, después de que hace unas semanas escribiéramos a cuatro manos sobre el derecho a la vivienda, aún le siguen quedando ganas de colaborar conmigo, cosa que yo celebro. También agradezco públicamente a Sara Hernández. Pozuelo su inestimable ayuda con los textos.

Por su parte, Lidia, de la OFICINA DE VIVIENDA, ha publicado el hasta ahora tercer artículo de la serie titulado EL FANTASMA DE LA DACION EN PAGO: TRUCO O TRATO.

Os dejo los enlaces a mis dos artículos por si son de interés para alguien.

Por ordenar un poco el tráfico, es mejor tener los debates que sean oportunos sobre estos dos artículos en la web de Paisaje Transversal (donde ya han comenzado los intercambios de pareceres e información), antes que en este blog.

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· LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

· VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

· 2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

· EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· GUIA DE DENUNCIA PARA UNA VIVIENDA DIGNA

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA

· REHABILITANDO LA REHABILITACION

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

· JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· REAL STATE. SPAIN. 2011: E LA NAVE VA …

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

31/12/11

RESUMEN BLOG LEOLO 2011: MIENTRAS TANTO, RE y CO

co,re,mientras tanto,urbanismo adaptativo,mercado,estado,sociedad,expertos,vivienda,urbanismo

Final de año suele ser para mi una época de reflexión sobre la vivienda, las políticas públicas y el urbanismo. Desde hace años doy clase en diciembre en la UPC de Barcelona. Ahora por partida doble, pues además de la que doy desde hace más de un lustro en el CPSV que dirige Josep Roca, también doy una en el Laboratorio Vivienda Siglo XXI que dirige Zaida Muxi. La conjunción de cierre de ejercicio y clases suele producir todos los años un cierto efecto de replanteamiento de lo que pienso sobre estos temas. Este año, además, coincide un gran cambio de ciclo político en el marco de una crisis que favorece el replanteamiento de viejas y nuevas ideas. Y por decirlo todo, hace unos quince años que trabajo y reflexiono, de una u otra forma, sobre las políticas públicas de vivienda y me ha dado por echar un poco la vista atrás.

Un poco por todo lo anterior, creo que la presentación que he utilizado en las dos clases a las que hago referencia, INSTRUMENTOS JURIDICO-ADMINISTRATIVOS AL SERVICIO DE LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA, condensa mi posición en relación al encaje de las piezas estado-mercado-sociedad-tecnocracia en el juego urbano y en particular en lo relativo al derecho a la vivienda.

Si tuviera que resumir en muy pocas líneas esta presentación, diré que considero que estado, mercado, sociedad y expertos tenemos todos un papel que jugar en la provisión de vivienda y la mejora de la calidad de vida urbana. Como en la cocina, el secreto está en la mezcla de la masa. Siempre he sido un defensor del servicio público de vivienda y lo sigo siendo. Pero además añado que hay cosas que el mercado sabe hacer bien (aunque de muchas es mejor tenerle bien lejos) y otras que solo las haremos de manera integral y funcional si cuentan con el impulso de la sociedad civil en materia urbana y de vivienda. Finalmente, creo que los "expertos" tenemos una gran responsabilidad a la hora de poner de relieve las externalidades y beneficios de las acciones de los diferentes agentes implicados, así como en relación a cooperar con la puesta en marcha del mayor número de buenas prácticas (administrativas, mercantiles y cívicas) posibles.

Y si tuviera que resumir en pocas palabras mivisión del momento actual, diría que, MIENTRAS TANTO (se recupera o no el mercado, la hacienda pública, las entidades financieras, la UE, etc y volvemos o no "a la normalidad" de los "buenos tiempos" de ilimitada expansión de lo urbano e inmobiliario), hoy es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, recualificar, reutilizar, repensar desde el punto de vista energético y medioambiental ... ) y CO (mutualizar o cooperativizar desde la sociedad civil algunas de las tareas del proceso de producción del parque de vivienda, así como de la calidad de vida urbana que debe ir anexa al mismo).

El "mientras tanto" es un préstamo. Por lo tanto cito su autoría: Manu Fernandez de Naider y su concpeto "urbanismo adaptativo". El RE y el CO son de creación colectiva y están un poco en el acervo de muchos de los que nos dedicamos a esto. Yo he resumido mi forma de ver este acervo en un reciente post titulado CO, pero que en realidad habla tanto de los asuntos RE como de los asuntos CO.

Para acabar este post os dejo un listado-resumen de mis posts del 2011.

LISTADO-RESUMEN POST 2011 BLOG LEOLO:

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA

· HOUSING PRIDE

· ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!

· NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

· SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA

· MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

· VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

· 2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

· EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

· PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

· PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

· EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

· EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

· VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

· DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

· GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

· GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

· GUIA DE DENUNCIA PARA UNA VIVIENDA DIGNA

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

· SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

· PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

· SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

· NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

· LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

· NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA

· REHABILITANDO LA REHABILITACION

· AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

· EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

· OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA

· CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

· JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

· REAL STATE. SPAIN. 2011: E LA NAVE VA …

· PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

· FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

· PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

· EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

· ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS

· PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS

· PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

· EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

· PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

· COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

· GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

· ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

· ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

· VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

· ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

· EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

27/12/11

CO

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(fotografía realizada por Asier Gallastegui -Korapilatzen-)

Hace ya algunos meses que sostengo que el presente y futuro del sector inmobiliario español y vasco debería ser básicamente RE y CO.

Por RE entiendo todas aquellas técnicas que sirven para reutilizar, reformar, rehabilitar, regenerar, recualificar ... los elementos urbanos ya existentes. Yo personalmente, entre los asuntos RE incluyo la movilización de vivienda vacía hacia su alquiler y por extensión la europeización del raquítico, poco profesional y poco accesible alquiler privado y el casi inexistente alquiler público. Obviamente todas las políticas públicas de rehabilitación y regeneración urbana, la colaboración público privada en la materia y las empresas privadas dedicadas a estos menesteres, así como la rehabilitación energética y medioambiental forman parte también del mundo RE. En los últimos meses he publicado varios posts sobre estos asuntos y a ellos me remito (Ley de Economía Sostenible, Nuevo derecho para un urbanismo emergente en la ciudad ya existente, Ahorro, eficiencia energética, EERR, edificios y viviendas ¿tiempos de cambios irreversibles, Nuevas oportunidades empresariales en rehabilitación urbana, ¡ Con la de casas vacías que hay en la ciudad !, etc).

Por CO entiendo todas aquellas técnicas que sirvan para hacer trabajar en materia urbana y de vivienda de forma eficaz, eficiente y conjunta al mercado, el estado y la sociedad civil. En España tendemos a pensar que la vivienda es una cuestión solo del mercado. Pero nuestros socios comunitarios nos enseñan, con mejores resultados que los nuestros y un balance más equilibrado coste-beneficio, que hay un enorme campo de trabajo en materia urbana y de vivienda para el sector público, las empresas y las entidades profesionalizadas sin animo de lucro. Yo personalmente incluyo en los temas CO las cooperativas de vivienda. O por decirlo de una manera que nos aleje un tanto de nuestra mejorable tradición en la materia, hay un inmenso potencial para las iniciativas urbanas tejidas entre ciudadanos (la mayoría en España propietarios de vivienda), diversos tipo de profesionales, las entidades financieras, las empresas y las Administraciones Públicas. Y entre las iniciativas CO que aún no se han ensayado en España de forma apreciable creo que debemos citar las cooperativas de vivienda en régimen de uso vitalicio. Algo de lo que también he hablado en ese blog (Otras viviendas: cohousing)

Pues bien, en estos momentos las iniciativas RE en España están totalmente paralizadas por falta de financiación privada, subvenciones públicas y profesionales especializados en la materia. Siendo España un país con millones de viviendas vacías (entre 2 y 3.5 en funcioón de la fuente que se consulte), suelo gestionado/adquirido para millones de viviendas (2.8 millones) y con cientos de miles de viviendas en curso de producción, es inexplicable que los temas RE no arranquen. O por decirlo con más precisión, solo puede explicarse en términos de lobbies (sobre todo el financiero) y política. El PP, PSOE y CIU están totalmente de acuerdo sobre la prioridad: salvar con fondos públicos al sector financiero herido por sus activos inmobiliarios tóxicos. Aún a riesgo de congelar el precio de la vivienda en niveles elevados no justificables y secar la financiación de cualquier operación inmobiliaria orientada a los asuntos RE. Dicho lo cual, a uno se le antoja que la explicación de la falta de ritmo de los asuntos RE en la España de hoy no es un problema político, sino de falta de salud mental colectiva. Ladrillismo, enfermedad que oscila entre la bulimia y la anorexia urbanizadora y edificadora.

Paradójicamente las inicitivas CO están viviendo una pequeña primavera floreciente. No es que mercado, estado y sociedad se hayan lanzado en España a promover cooperativas de vivienda en alquiler o cesión de uso al modo holandes, austriaco, sueco, italiano o uruguayo. Ni mucho menos. Estas iniciativas siguen siendo minoritarias. Pero se observa que ciertos promotores están comercializando sus viviendas a través de la creación de "cooperativas de compradores", consiguiendo financiación para sus ventas con más facilidad, trasladando el riesgo promotor a los adquirentes (que son los verdaderos promotores y no meros compradores) y pasando ellos de una posíción de promotor a otra de constructor y/o gestor de cooperativas.

Por diferenciar diré que en las pasadas semanas he tenido noticias de las siguientes cuestiones RE en mi entorno más cercano:

Vivienda libre cooperativa low risk. Promotores privados de vivienda libre que "comercializan" sus viviendas a través de cooperativas "de compradores".
Vivienda libre cooperativa low cost. Promotores privados de vivienda libre que, a través de la técnica cooperativa abaratan costes y reducen riesgos, vendiendo vivienda libre casi al mismo precio que la vivienda protegida.
Vivienda protegida cooperativa impulsada por la propia Administración. CCAA que se están planteando que la única salida para sus stock de vivienda protegida terminada y no colocada es la cooperativización de los adjudicatarios.
Cooperativas de vivienda protegida en alquiler. Ayuntamientos dispuestos a ceder suelo a gestores de cooperativas con capacidad de poner en marcha una cooperativa de alquiler o cesión de uso.
Cooperativas de vivienda tutelada para mayores. Hay intentos para hacer nacer las cooperativas de vivienda libre tutelada para personas mayores. De momento, es un modelo casi experimental en España que ya recibe premios de UN Habitat en otros estados de la UE (como en otro millón de cuestiones urbanas y sociales, la iniciativa premiada por la ONU es sueca).

Puede ser que en el futuro los viejos gestores cooperativos de vivienda de toda la vida (dejo arriba links a sus asociaciones españolas y vasca) se den la mano con promotores privados, ciertas administraciones públicas, nuevos tipos de consumidores y una emergente hornada de profesionales de la gestión urbana con una mentalidad diferente: las búsqueda de trabajo sostenible en el tiempo (no el beneficio máximo a toda costa), el low cost (máximas prestaciones al mínimo precio), la ecoeficiencia (que en los años venideros es ahorro, además de respeto al medio) y la limitación al máximo del apalancamiento financiero (el más bajo LTV posible, visto lo que hemos visto en los últimos años).

La incógnita más relevante es saber que pensarán de todo esto Estado y sector inmobiliario-financiero, una vez que hayan concluído su proceso de saneamiento. ¿Seguiran entre la bulimia y la anorexia sin buscar los tiempos medios? Tiendo a ser no demasiado optimista ...

Sea como fuere, si usted es un alcalde, concejal, consejero de Comunidad Autónoma, promotor, gestor de cooperativas o grupo de ciudadanos con ganas de marcha en este terreno, sepan todos ustedes que aqui estaré, desde el derecho, preparado para compartir camino.

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23/12/11

HOUSING PRIDE

Como lo del "me llena de orgullo y satisfacción" en España está ya muy gastado y es patrimonio de la Corona y los humoristas, he titulado este post "HOUSING PRIDE". En realidad, lo que quiero decir es que me llena de orgullo y satisfacción pertenecer a un grupo de personas que durante los pasados diez años hemos tratado de impulsar una políticas públicas de vivienda a la europea en España.

¿Porque me pongo sentimental precisamente ahora y con este tema? Supongo que será por dos razones. La primera es que estamos acabando el año y este suele ser tiempo de balance. Y la segunda razón tiene que ver con el final del ciclo de gobierno estatal, autonómico y local que hemos cerrado entre la pasada primavera y este invierno. Los próximos años será abrumadoramente del PP. Y habida cuenta de su aversión hacia las políticas públicas de vivienda a la europea y su total y absoluta confianza en el mercado, los estímulos fiscales, la financiarización y el turbourbanismo, entiendo que es un buen momento para decir con humildad, pero también con firmeza, que estoy orgulloso de haber tratado de mejorar las políticas públicas vascas y españolas de vivienda, junto con un montón de colegas, amigos y compañeros de viaje de todo tipo.

No me cabe ni la menor duda de que nuestros intentos han sido, de momento, parcialmente fallidos. España sigue siendo un país de "cultura" propietarista y mercantil (en realidad una artificial imposición bancaria para nada cultural o natural), en la que se ve al sector público, el alquiler, la rehabilitación, la movilización de vivienda vacía (y su penalización), las cooperativas o las entidades sin ánimo de lucro con apoyos públicos como ajenos a la provisión masiva de vivienda. No me engaño y sé que, a día de hoy, aún se sigue mayoritariamente viendo al mercado como la única forma de acceso generalizado a la vivienda, pese a sus tremendas ineficiencias, ineficacias y externalidades (que en estos momentos de crisis financiero-inmobiliaria no hay que poner de relieve).

Nos aprestamos a un intento por recuperarnos de la burbuja inmobiliaria 1997-2007 con la generación, desde el poder político y ecónomico, del contexto propicio para una nueva burbuja inmobiliaria (¿2015-2025?). Lo que equivale a remediar el haberse dado un martillazo en un dedo con un nuevo martillazo en ese mismo dedo y aún con más fuerza.

Sea como fuere, y tardemos lo que tardemos en converger con la UE en materia de vivienda, dejo constancia de que he tenido mucho gusto de trabajar bajo la influencia y en compañía de gente como Javier García-Bellido, Josep Roca, Gerardo Roger, Jesús Leal, Julio Rodriguez Lopez, Carme Trilla, Julio Tejedor Bielsa, Juan Rubio, Juli Ponce, Domenech Sibina, Ricard Fernandez, Ontiveros, Dolors Clavell, Ada Colau, Gerardo Pisarello, Javier Madrazo, Javier Dean, Iñigo Maguregui, Pablo Aretxabala, Pilar Garrido, Ubaldo Ortiz, Marcos Vaquer, Manuel Gonzalez Orivz y un largo etc. Lo malo de este tipo de listados es que siempre dejas gente fuera. Pido disculpas. Pero con las menciones quiero señalar que durante casi una década en Euskadi, Cataluña, Aragón, Navarra, Asturias, Galicia, Valencia, Madrid o Extremadura una serie de personas, todas bastante zurdas, luchamos por europeizar las políticas públicas de vivienda españolas. Lo hicimos contra las fuerzas del mercado, en muchas ocasiones contra algunos partidos de izquierdas y sindicatos de clase, casi siempre sin aliados en la prensa y con muy poca comprensión y apoyo por parte de los activistas sociales que se ocupaban de estos temas.

Como no quiero ajustar cuentas con nadie y este quiere ser un post alegre y reivindicativo, dejemos de lado las dificultades del pasado y, de momento, no nos enfrentemos a la avalancha de medidas antieuropeas en materia de urbanismo y vivienda que veremos nacer de la mano de las derechas de España en los próximos años. Tengamos un momento de recuerdo para una serie de normas que todas ellas serán derogadas parcial o totalmente en los próximos meses y años en aras de la "simplificación administrativa", la "cooperación público privada" y el "fomento de la actividad en el sector de la vivienda".

Decreto 315/2002 regimen legal de las vpo y medidas financieras en materia de suelo y vivienda de Euskadi (y Decreto 39/2008 que lo deroga y sustituye).
Decreto 316/2002 Programa de Vivienda Vacía Bizigune (y las normas sucesivas que lo modifican).
Ley 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial de Cataluña.
Ley 8/2004 protección publica a la vivienda de Navarra.
Ley 9/2004 medidas urgentes en materia de política de vivienda protegida de Aragón.
Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi.
Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña.
Ley 11/2008 participación de la comunidad en las plusvalias urbanisticas de Euskadi.
Decreto Legislativo 2/2008 Texto Refundido de la ley del suelo estatal.
Ley 18/2008 de la vivienda de Galicia.
Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía.
Ley 1/2011 de acceso a la vivienda de Castilla-La Mancha
Real Decreto 1492/2011 Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo estatal.
Aunque no sean normas y a riesgo de parecer poco objetivo (estuve en el equipo de redacción de varios de ellos) creo que también se deben citar los planes directores de vivienda del Gobierno Vasco 2002-2005 y 2006-2009, así como el Pacto Nacional para la vivienda de Cataluña 2007-2016.
Ciertas reformas estatutarias, en lo que a la vivienda se refiere ...

Como con las personas, las normas citadas implican a buen seguro omisiones. De nuevo pido disculpas por ello. Pero sirvan estas menciones normativas para reseñar la existencia de un corpus normativo que, desde la izquierda, quiso aggiornar nuestras políticas públicas urbanas y de vivienda (suelo al servicio de la sociedad, vivienda como derecho y políticas públicas orientadas al acceso digno y la calidad de vida urbana), que no lo consiguió, que solo fugaz y parcialmente se materializo en elementos indiciarios de un non nato servicio público de vivienda a la europea y que, creo, volverá a ser revisitado cuando este país asuma que las burbujas no se curan con nuevas burbujas.

Vamos, que, aunque la expresión este monarquizada, me llena de "orgullo y satisfacción" ...

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07/12/11

DESAYUNO CUATRECASAS SOBRE LA NUEVA LEGISLACION ESTATAL DE SUELOS CONTAMINADOS Y RESIDUOS

El próximo día 12 de diciembre tendrá lugar en nuestras oficinas de Donosti un nuevo desayuno en este caso dedicado a la nueva legislación estatal de suelos contaminados y residuos.

La nueva normativa estatal (Ley 22/2011 de residuos y suelos contaminados), en materia de suelos contaminados, debe leerles en conjunción con la legislación vasca en marcha ya desde hace algunos años (Ley 17/2005). Y, por lo tanto, en Euskadi las novedades serán parciales o relativas (aunque algunas son de evidente interés). En materia de residuos la nueva ley estatal, al calor del impulso de la UE, viene a modificar de forma bastante severa un campo normativo carente de legislación vasca y, por lo tanto, en los próximos años los cambios será más apreciables. Os dejo mi parte de la presentación, la relativa a residuos y envases.

Sea como fuere, como es habitual en estos encuentros, repasaremos las novedades normativas con empresas privadas vascas afectadas por los cambios normativos y tendremos otro de esos debates tan interesantes entre letrados y profesionales de los sectores industrial y promotor.

Estos desayunos no están restringidos a empresas que ya son clientes del despacho. Así que, hasta que completemos el cupo, las empresas interesadas en estas novedades normativas con bienvenidas.

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03/12/11

JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

logo eraikune.jpg

En un par de semanas (12/12/2011), tendrá lugar en Bilbao una Jornada organizada por ERAIKUNE (cluster de la construcción de Euskadi) sobre la FINANCIACION DE OPERACIONES INMOBILIARIAS.

Cuatrecasas Gonçalves Pereira asume una de las ponencias. Os dejo mi parte de la presentación, la relativa a financiación de operaciones de vivienda públicas o público-privadas.

Creo que va a ser un foro interesante para informarse y reflexionar sobre como financiar el urbanismo vasco privado, público y público-privado de los próximos años.

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01/11/11

DEPENDENCIA EN LA ENCRUCIJADA

La conocida como ley estatal de dependencia de 2006 y las leyes y demás normativas autonómicas de servicios sociales alumbradas en España en los últimos años de la pasada década de vino y rosas están hoy en la encrucijada.

Ni uno solo de los actores en juego tiene una posición fácil. Y todo apunta a que en los próximos meses/años vamos a ver cosas nuevas, difíciles y duras.

Las Administraciones Públicas que, con mayor o menor covicción y entusiasmo, han ido impulsando servicios, equipamientos y prestaciones en materia de dependencia, ven hoy con preocupación el nuevo ciclo financiero, económico y presupuestario. Es de todos conocidos que los momentos más complicados desde el punto de vista de la estructuración de un nuevo servicio público es la consolidación del mismo, una vez que este ha sido ideado y lanzado. Pues bien, casi en medio del lanzamiento, desconocemos si el cohete tiene suficiente combustible, si el rumbo es correcto y si la tripulación sigue comprometida con el viaje. Dada la alta sensibilidad electoral del asunto (millones de usuarios directos -titulares de derechos- o indirectos -sus familias- relacionados con el envejecimiento y las enfermedades ambas incapacitantes y dependizadoras en alguna medida) puede que haya una cierta tentación de no hablar claro. Dado el tamaño del problema económico (las cuentas no salen por bastante) también puede existir la tentación de ganar tiempo, diferiendo el problema para futuros años. E incluso, dado el nivel de cooperación público - privada en esta materia alguien puede abrigar la esperanza de cargar los costes de la menor disponibilidad financiera a los empresarios privados concertados del sector (mayor ventura y riesgo o incluso asunción vía licitación de condiciones imposibles de cumplir que llevarán a pérdidas empresariales no asumibles) y/o a los trabajadores del mismo (precarización).

Por parte de los usuarios, es evidente que la sensación de miedo a la pérdida de las ayudas (no me refiero solo a las económicas, pues los servicios y equipamientos también cuentan) puede implicar todo tipo de reacciones en función de los medios culturales y económicos de los afectados. Sea como fuere, si los usuarios avanzan hacia un escenario de pérdida de prestaciones, volverán la vista hacia su pecunio y familia (quien los tenga) para una vez más cargar las servidumbres de la dependencia, como ha sido norma en España, a los magros ingresos y ahorros y sobre todo en la familia (nuestro impropio estado del bienestar patrio).

Los empresarios del sector no lo están pasando, ni mucho menos, mejor. Miles de millones de pagos por las plazas y servicios concertados con las administraciones pendientes de cobro, con el consiguiente coste financiero de esos pagos no recibidos, provisiones e incluso pérdidas. Hoy mismo se anuncian posibles cierres de centros por impagos de las administraciones. Por otra parte, casi la mitad de su capacidad instalada está ociosa. Las relaciones con las adminstraciones están siendo menos frecuentes de lo que se les prometió (el modelo iba a descansar fundamentalmente sobre profesionales y equipamientos, pero ha virado hacia el protagonismo de los familiares que reciben dinero por cuidar a sus dependientes -el cuidador informal-). Y los servicios privados puros y duros de dependencia tienen un coste que no guarda relación con el nivel adquisitivo de la familia media española. No me extenderé, pero es de todos conocida la situación del sector, en los últimos meses bien conocida por los profesionales que nos movemos en su entorno, y desde hace unos días por cualquier que lea la prensa.

Por cierto, no lo desarrollaré, pero todos somos conscientes de que en este campo hay soterrada hostilidad entre los empresarios privados con ánimo de lucro y las entidades sin ánimo de lucro que han recorrido el camino desde el activismo social hacia la profesionalización en los servicios sociales, aunque excluyendo el ánimo de lucro mercantil. No es un tema menor y convendrá saber como encajamos estas dos piezas del pluzle, así como las dos técnicas jurídicas al uso para la cooperación público-privada en esta materia (contratación pública y concertación).

Los trabajadores del sector, ya de suyo de ingresos menguados, con todo lo que se ha descrito, es claro que temen por su puesto de trabajo y medio de vida. No solo en términos de existencia del mismo, que obviamente ese es el primer temor, sino también en términos de posible precarización del puesto de trabajo.

No tengo datos concretos, pero supongo que también algunas entidades financieras puede estar empezando a tener pesadillas, pues los proyectos de residencias y centros privados se han financiado fundamentalmente por la banca privada o las cajas de ahorros. Y a día de hoy no solo hay dificultades para que el sector se desapalanque devolviendo sus créditos promotor a las entidades financieras, sino que las diferentes líneas de descuento privadas o públicas no están siendo operativas para permitir el cobro de los servicios ya prestados y con ello que el circulante a corto pague en la medida necesaria el inmobilizado a largo. Si empresas privadas del sector de la dependencia son declaradas en concurso de acreedores, además de todo el dolor y sufrimiento propio de estos procesos, nos toparemos con el dato adicional de que las daciones en pago de suelo y edificaciones propias del sector inmobiliario no operan de la misma manera en este caso (pues estamos ante dotaciones privadas sin aprovechamiento urbanistico residencial o comercial).

¿Como se sale de todo esto? No lo se, al menos no con certeza. Si tengo claro que ganar tiempo, trasladar el problema a la próxima década y generación o esperar a que las cosas vuelvan a la "normalidad" de los pasados "buenos tiempos" no es una solución y puede acabar siendo parte del problema. Me temo que adminstraciones, empresarios, trabajadores, entidades financieras, usuarios y contribuyentes tendrán que hacer cuentas, ver lo que es financiable y lo que no, potenciar al máximo las sinergias operativas (algo manifiestamente mejorable en este campo), buscar una financiación público-privada adecuada para estas actividades, maximizar la eficiencia y la eficacia y (casi lo lanzo como provocación) no despreciar las posibilidades de la cooperativización de servicios (que en algunos casos son de responsabilidad pública y prestación concertada privada, muy intensivos en mano de obra y de baja intensidad en materia de capital). Sea como fuere, creo que lo mejor será no hacernos trampas al solitario, buscar la máxima eficacia y eficiencia en los servicios públicos y entidades privadas que operan en el sector y tratar de preservar la mayor cantidad de puestos de trabajo y actividad económica que sea posible.

Lamento citarlo en último lugar, pero como el usuario de un servicio público o el cliente en un mercado son los centros de la actividad de administración y empresas, o al menos deberían serlo, tampoco estaría de más preguntar a los usuarios que necesitan y como creen ellos que se les puede prestar el servicio estrictamente necesario al coste (impuestos y precios) más ajustado posible.

En cualquier caso, como decía, veremos cosas nuevas, difíciles y duras ... que espero no nos hagan renunciar a la convergencia de España con la UE - 15 en este campo.

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17/10/11

VIVIENDA, POBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

Esta ultima semana ha sido prolija en noticias que podemos considerar relevantes en materia inmobiliaria. Otras quizás no sean tan relevantes, pero ayudan a caracterizar el paisaje y paisanaje. Primero apunto las noticias que he escogido, las comento y trato de extraer algunas conclusiones:

El candidato a presidente del Gobierno por el PSOE ha anunciado que incluye en su programa electoral la dación de vivienda en pago de hipoteca fallida, después de haberse opuesto a ella como miembro de gobierno durante ocho años.
En el mismo acto, pero sin que nadie repare mucho en el hecho, a pesar de su relevancia, el Sr. Rubalcaba anuncia que modifica otra posición programática de su partido y que recuperará de forma definitiva las deducciones fiscales a la compra de vivienda (en estos momentos temporalmente retiradas, salvo para rentas muy bajas).
Con un nivel de atención pública aún menor, ha sido reformada la Ley de Enjuiciamiento Civil para sustituir el desahucio expres de la Ley 19/2009 por el desahucio ultraexpres (uso del procedimiento monitorio para el lanzamiento ipso facto de inquilinos con deudas con su arrendador).
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco dice que los jueces ni son ni deben ser los cobradores del frac de inmobiliarias y bancos.
La Audiencia Provincial de Girona avala la dación en pago, siguiendo la estela de lo ya ocurrido en Pamplona y Barcelona.
Empieza a haber ayuntamientos en Cataluña que no colaboran con los desahucios que se practican en su término municipal, que pretenden mediar entre las partes y evitar las familias puestas de patitas en la calle.
Algunos desahuciados empiezan a ocupar la que fuera su vivienda y ahora es propiedad de la entidad financiera que les ha puesto en la calle por deudas.
Grupos de indignados comiezan a ocupar edificios abandonados en Madrid y Barcelona para tratar de procurar vivienda a las familias desahuciadas por inmobiliarias y banca.
Meanwhile in the other side of the world, en realidad al otro lado de la esquina española, bancos de los EEUU de Norteamérica están regalando edificios abandonados de su propiedad (incluso están pagando los gastos de la demolición) para que se ejecuten equipamientos públicos (parques, edificios comunitarios, parkings, etc).
El Gobierno Vasco ha anunciado que paraliza la producción de vivienda protegida nueva en alquiler y que se centrará en la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, en números bien modestos. Hace unos días ya comenté este asunto en este blog.
El Ayuntamiento de Berango (Bizkaia) ha evitado el desahucio de una pareja de ancianos agricultores vascos, comprando el caserio que iba a ser objeto de ejecución patrimonial. Queda por saber que harán los ayuntamientos vascos cuando los desahuciados no sean agricultores, mayores y, pido perdón sin me excedo, del entorno nacionalista vasco.
El PP ha adelantado su intención de limpiar los balances de las entidades financieras españolas de activos inmobiliarios tóxicos una vez accedan al Gobierno de la Nación. No ha dicho como, pero todo apunta a que está pensando en un esquema europeo de limpieza conjunta de todo el sistema financiero comunitario pagado a escote por todos los contribuyentes europeos.
La Comisión de la UE ha propuesto prohibir que las entidades financieras rescatadas con dinero público puedan repartir beneficios a sus accionista y bonus a sus directivos. La propuesta ha provocado la inmediata reacción crítica por parte de la quebrada banca privada española, rescatada por el contribuyente.
Las entidades financieras españolas han vendido el 3% de su cartera de viviendas en stock. Se ve que la crisis les aprieta más bien poco.
La banca española, según analistas financieros internacionales", necesita casi 80.000 millones de euros para recapitalizarse y sobrevivir a sus activos tóxicos, en forma de suelo y viviendas, que no valen en el mercado ni una ínfima parte de lo que dicen los balances bancarios oficiales.
Las asociaciones patronales del sector inmobiliario piden expresamente al Gobierno de la Nación y al Banco de España que relajen la política de provisiones en el sector financiero. Antes pidieron, y en parte consiguieron, que el estado diera crédito o calificara como protegidas las viviendas libres que ellos no son capaces de vender.
Destacados financieros españoles se quejan de lo mal que están gestionando los políticos la crisis económica mundial creada por los banqueros ...
Los políticos de todo signo dicen que el gasto social es sagrado, pero recortan y recortan. En el caso de las políticas públicas de vivienda, al parecer, estas no son políticas sociales y se las puede recortar un 50% el presupuesto como ocurre en Euskadi.
Solo las causas judiciales pendientes en el municipio de Castro bloquean la fiscalía cántabra de medio ambiente.
La Comisión de la UE afirma que la vivienda se encareció en España de 1995 al 2007 un 155% y que desde entonces ha bajado de precio un 22%. La realidad es mucho peor, pues los datos del INE y Ministerio de Fomento demuestran que entre 1998 y el 2007 el crecimiento de los precios fue superior al 210%.
Los alquileres en España, lejos de bajar de precio a causa de los más de 2 millones de viviendas vacías que no se pueden vender y la crisis, sigue siendo muy poco accesibles. Como muestra el boton vasco.

En primer lugar, la propuesta del PSOE de llevar la dación en pago en su programa electoral no puede sino provocar la indignación de cualquier persona con sensibilidad social y memoria. El PSOE lleva ocho años rechazando de la mano del PP todas las propuestas de modificación legal que se han presentado en este asunto por parte de IU, ICV, BNG, etc. Y ahora, a días de las elecciones, dicen que defienden aquello de lo que no han querido ni oir hablar en casi una década. Credibilidad y decencia: cero.

Pero mucho más lenitivo que el descaro del candidato del PSOE en materia de dación en pago es la intención de este partido de volver a impulsar las deducciones fiscales a la compra de vivienda. A mi juicio hay dos cosas, que por encima de todas las demás, han provocado la burbuja inmobiliaria, española, el crecimiento de los precios desmesurado, el sobrendeudamiento y ahora los desahucios masivos. Estas dos cosas son un suministro hipotecario ilimitado, irresponsable y poco profesional y unas ayudas fiscales a la compra de vivienda en propiedad. En contra de lo que la gente cree, estos dos factores, cuando se dan de forma abundante, no rebajan el precio de la vivienda, sino que lo aumentan (y me remito a la evidencia de las series estadísticas de los pasados años). Pues bien, el PSOE y el PP en estas dos cosas, digan lo que digan en público, en privado van a bloque: sueñan con que volvamos a nadar en hipotecas y deducciones a la compra, de forma que volvamos a repetir los mismos errores por los que acabamos de pasar. Tal testarudez suicida puede tener en parte su explicación en el hecho de que PP, PSOE y el sistema financiero no han sufrido en sus carnes ninguna de las externalidades de la explosión de la burbuja inmobiliaria y si disfrutaron de todos los beneficios de los días de vino y rosas. PSOE, PP y sistema financiero español se comportan como bomberos pirómanos a los que urge quitar la manguera de gasolina, con la que es evidente que no van a apagar el incendio, sino a expandirlo y acrecentarlo (hoy y en el futuro inmediato).

En este contexto de partidos mainstream entregados a los intereses de las entidades financieras, llega la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 22.4 y 440.4) para hacer, el ya desde el 2009 desahuicio expres, aún más expres. A partir de ahora, los inquilinos que no paguen van a poder ser desahuciados por el secretario judicial, sin ver al juez, sin juicio y por decreto ejecutivo, por deuda arrendaticia de cualquier importe (juicio monitorio para los inquilinos deudores). La Exposición de Motivos de la norma dice sobre este tema: "Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias". Esta norma entra en vigor el 1 de noviembre próximo y, a mi juicio, es una pura provocación del PSOE y PP. Cuando más desahucios hay, cuando hay un movimiento social en esta materia, cuando más aprieta la crisis ... van los dos principales partidos políticos e inventan el desahucio instantaneo y sin garantías jurídicas. Sería bueno que la sociedad, especialmente los de abajo, sepa tomar buena nota de esta burla y atropello.

Atropello que tiene por destinatarios los cientos de miles de desahuciados españoles que empiezan a recibir la solidaridad y el compromiso activo de jueces, fiscales, concejales y alcaldes. De momento solo se prestan a ayudar a los desheredados de nuestra burbuja inmobiliaria las autoridades públicas más sensibles desde el punto de vista social, los más conscientes de que España dice ser un Estado Social y Constitucional de Derecho y no solo un Estado Bancario. Sea como fuere, poco a poco va creciendo la nómina de servidores del estado y la política que no están por labor de hacer el trabajo sucio a inmobiliarias, bancos, cajas de ahorros y líderes políticos.

Supongo que en parte por ello, aunque sobre todo por el proceso de reflexión en el que están (estamos) las personas que apoyamos el !5m, DRY o las Plataformas de Afectados por la Hipoteca, varios activistas han empezado a ocupar edificios abandonados por su propiedad (inmobiliarias o entidades financieras) para dar cobijo a los desahuciados por deudas hipotecarias o arrendaticias. De momento dejo aqui el comentario sobre ocupar edificios abandonados por empresas para dar techo a pobres y desamparados, aunque volveré sobre ello al final del post.

En medio de toda esta tormenta social, cajas de ahorros y bancos no tienen ni la más mínima intención de reconocer el verdadero valor contable de sus muchos suelos y viviendas devaluadas por la crisis. Eso les llevaría a quebrar. A nadie le agrada quebrar, pero si el estado garantiza suministro ilimitado de dinero a bancos y cajas heridos por sus activos inmobiliarios tóxicos a cambio de nada, es evidente que estos ni van a vender sus viviendas a los precios de mercado de hoy, ni van a regularizar sus balances y, por lo que se ve, tampoco se van a dedicar a dar créditos a empresas y particulares. Al parecer están muy ocupados manteniendo artificialmente altos los precios de las viviendas, repartiendo beneficios a los accionistas de estas entidades zombis y regando con bonus a los directivos que las han quebrado.

Las patronales del sector inmobiliario no le van a la zaga a los financieros en miras cortas y egoistas. Piden que no sea necesario provisionar dinero para afrontar las futuras pérdidas provocadas por los activos inmobiliarios. Los promotores exigen que a los bancos se les deje darles créditos para que puedan seguir comprando suelo, urbanizándolo, edificando y vendiendo millones de viviendas libres en propiedad con su correspondiente hipoteca como si nada hubiera pasado, pasase o vaya a pasar ... Sé por mi experiencia profesional que decir patronales de la construcción y promoción no es lo mismo que decir todos los empresarios del gremio. Me consuelo con los buenos y profesionales ejemplos que conozco.

Por su parte las Administraciones Públicas españolas, en materia de vivienda, después de ayudar servilmente a la creación de la burbuja inmobiliaria, ahora que la misma ha explotado se aprestan a socorrer a las empresas financiero-inmobiliarias y abandonar a su suerte a la gente corriente. Recortes presupuestarios, privatización de activos públicos en forma de regalo a empresas privadas y fondos de inversión, despidos de empleados públicos del sector de la vivienda, interrupción de la producción de vivienda protegida, uso de fondos públicos para ayudar a los promotores privados a vender sus viviendas libres en stock ... Conozco bien el sector y se que en el mismo trabaja gente maravillosa, profesionales de aquilatada valía y sensibilidad, incluso algunos de los responsables políticos pueden responder a este perfil. Pero los grandes jefes de los grandes partidos políticos han decidido que las políticas públicas de vivienda deben casi desaparecer y que lo poco que siga en pié se dedique casi al 100% a salvar promotores privados.

Todo este coctel, hace que la vivienda siga siendo cara en España (da igual que sea en compra que en alquier, de mercado que protegida). Además, es más que plausible que los precios de suelo y vivienda se van a mantener artificialmente altos en esta época de crisis, gracias a las ayudas públicas. Y, aunque sea una canallada, parece que el sector va a poder conservar sus activos hasta que se induzca la siguiente burbuja y pueda venderlos con pocas o nulas pérdidas, gracias a las ayudas públicas ... que además han provocado la elevación de la deuda pública y la bajada de casi todo lo demás (salarios, pensiones, servicios públicos, derechos socio-laborales, etc).

Hecho todo este recorrido, vuelvo al hecho de que una parte del movimiento 15M, DRY y PAH están empezando a impulsar la ocupación de edificios corporativos vacíos para ayudar a dar techo a los desahuciados de su vivienda.

Desde hace más de 20 años y en materia de vivienda yo he defendido la intervención del estado en el mercado hipotecario, el uso inteligente de la fiscalidad a favor del derecho a la vivienda y la intervención pública en materia de urbanismo y vivienda. Y lo sigo defendiendo. De forma clara y rotunda. Dicho esto, se entenderá que no soy precisamente un defensor de la ocupación como forma de solución integral del problema de la vivienda en España. A lo más que he llegado en los pasados 20 años es a entender su justificación en determinados supuestos aislados y excepcionales.

Pues bien, a día de hoy, dado que las autoridades públicas solo rescatan de los efectos de la burbuja a las entidades financieras y no a la gente y teniendo en cuenta que el PP y el PSOE llevan en su programa electoral medidas que quieren provocar una nueva burbuja inmobiliaria (repetir eternamente los mismos errores), puede que la ocupación aquí y ahora, no solo sea políticamente legítima, sino que haya que empezar a estudiar sino es también jurídicamente defendible.

Propongo que en vez de okupar/ocupar hablemos de:

La FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD (artículo 33 de la Constitución; La función social de la propiedad delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes; nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes)
En conexión con el DERECHO A LA VIVIENDA (artículo 47 de la Constitución; todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación; La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos).
Así como con la OBLIGACION DE LOS PODERES PUBLIOS DE REMOVER LOS OBSTACULOS AL EJERCICIO PLENO DE LOS DERECHOS CONSTITUCIONALES (artículo 9.2 de la Constitución "Corresponde a los poderes públicos promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integran sean reales y efectivas; remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitar la participación de todos los ciudadanos en la vida política, económica, cultural y social").
Y de la SUBORDINACION DE TODA LA RIQUEZA NACIONAL AL INTERES GENERAL (artículo 128.1 de la Constitución; toda la riqueza del país en sus distintas formas y, sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general; se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica. Mediante ley se podrá reservar al sector público recursos o servicios esenciales, especialmente en caso de monopolio y asimismo acordar la intervención de empresas cuando así lo exigiere el interés general).

Si tenemos una comprensión integral del ordenamiento constitucional y jurídico, lo unimos con la inacción del estado en materia de vivienda, su obsesión por salvar bancos privados con dinero público y el drama tolerado (cuando no incrementado) de los desahucios ... creo que podemos justificar constitucionalmente ciertas ocupaciones de edificios vacíos.

Obviamente, sería mejor que en España hubiera ya variadas leyes que dieran cobertura a las ocupaciones originadas por un estado de necesidad socialmente relevante (como ocurre por ejemplo en Holanda). De momento nos tenemos que conformar con leyes que prescriben sanciones y expropiación en caso de incumplimiento de la función social de la propiedad (todas ellas avaladas hasta el aburrimiento por nuestro Tribunal Constitucional con motivo de las leyes andaluzas y extremeñas de fincas rurales y urbanas manifiestamente mejorables o por el Consejo Consultivo de Cataluña con motivo de la ley de vivienda de esa Comunidad Autónoma).

Las medidas más severas (expropiación temporal on definitiva, parcial o total, por incumplimiento de la función social de la propiedad) están en nuestro sistema legal en manos de los poderes públicos. En la mayor parte de los casos, no es que estos poderes públicos se nieguen a ejercer sus competencias constitucionales y legales, sino que simplemente niegan que las mismas existen o actuan como si no existieran.

Apunto otro precepto constitucional que puede ser relevante en este caso. El artículo 149.1.1 de nuestra Carta Magna establece que "El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias (...) La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales". Este artículo ha servido tradicionalmente para que determinadas competencias de las CCAA respeten un mínimo legal común a todos los españoles. Y en materia de propiedad, función social de la misma, derecho a la vivienda y ocupación es perfectamente posible que una Ley Orgánica estatal, basada en el 149.1.1 de la Constitución, haga migrar nuestro modelo hacia el holandés. Otra cosa es que PP, PSOE y CIU. PNV o CC no quieran ni oir hablar del tema.

La pregunta social y políticamente relevante en este momento: ¿que debe hacer la sociedad ante un estado entregado a la banca y que ve como la función social de la propiedad es una burla y la propiedad bancaria y corporativa sacrosanta? ¿Nada? ¿Ante la ruptura del pacto constitucional deben permanecer los ciudadanos callados y con la cabeza agachada? Por el futuro inmediato de amplias capas de la sociedad española y por la dignidad presente y futura de mi país, espero que la respuesta a estas preguntas no sea la sumisión.

Acabo con dos provocaciones técnico-jurídicas y otra política. ¿Porque las cuestiones de constitucionalidad son tan poco usadas por la judicatura ante situaciones de emergencia social y constitucional? ¿Porque el amparo constitucional es muy usado por la ciudadanía pero poco efectivo en la defensa de la prescriptividad efectiva de nuestro telos constitucional? ¿En que momento se jodió el Perú ... de forma que la defensa de los derechos de los desahuciados está hoy en manos casi en exclusiva de grupos autoorganizados de indignados y dos docenas de francotiradores judiciales y políticos?

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