El pasado mes de mayo la  Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) introdujo una una serie de cambios importantes en el urbanismo español. Pues bien, el pasado mes de julio el legislador español dio un paso más en la misma dirección al aprobar el Real Decreto Ley 8/2011 que, entre sus muchas y variadas prescripciones, contiene un capítulo (IV) relativo a "medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación".

Está por ver si el borrador en el que trabajaba el Gobierno de la Nación denominado Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible verá o no la luz (habida cuenta de cierto agotamiento de su contenido por las dos normas con rango de ley comentadas y del obvio agotamiento material de la legislatura). En el ámbito vasco, es conocida la existencia de un Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas y que debería debatirse en el Parlamento Vasco a principios del año 2012.

Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las comunidades de vecinos y las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones, mayores aprovechamientos urbanísticos y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible (MUS), las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana (AREUs) o las Actuaciones de Mejora Forzosa (AMFs) es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libresvan a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi. Por otra parte, es clave entender que la nueva normativa apunta a un ámbito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero también a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

De la lectura conjunta de estas dos normas (Ley Economía Sostenible + Real Decreto Ley 8/2001) se deduce que estamos hablando de un tipo particular de operaciones urbanísticas (ACMRs = Acciones de Conservación Mejora y Regeneración), con unos determinados sujetos intervinientes (comunidades de propietarios, cooperativas de propietarios, asociaciones de comunidades de propietarios y cooperativas, empresas, entidades financieras y la administración), con un régimen jurídico particular (en unos casos voluntarias y en otros obligatorias, en unos casos ADU = Actuaciones de Dotación Urbanística y, por ello, dotan y en otros casos no, etc) y con unos determinados mecanismos de financiación (divisiones de viviendas grandes en pequeñas, mayores aprovechamientos urbanísticos en forma de nuevas viviendas y locales, ayudas públicas, créditos refractarios entre comunidades de propietarios y entidades financieras, etc).

A expensas de una lectura más en profundidad, entiendo que las principales novedades del Real Decreto Ley 8/2011 en este campo pueden ser las siguientes: (1) reforzar el papel de las comunidades de vecinos, asociaciones y cooperativas, (2) concretar el 50% de edificabilidad, viviendas o edificios como límite para las ADU y (3) elevar la ejecución subsidiaria al 75% del coste de reposición.  

El Real Decreto regula también de forma somera las Inspecciones Técnicas de Edificios. A mi juicio, esta regulación estatal (mínimo común denominador para todas las CCAA) puede quedarse en poca cosa, pues las CCAA tienen capacidad de dilatarlo ad infinitum y de relativizarlo o rebajarlo de forma muy severa.

Por motivos profesionales, en recientes fechas he estado tratando de persuadir a constructores y promotores vascos de que parte del futuro tiene que ver con la alianza de comunidades de vecinos, empresas, entidades financieras y la administración para gestionar operaciones en las que puede haber plusvalías urbanística en suelo urbano consolidado, aumento del valor inmobiliario y de uso para los vecinos y mejora del medio urbano en general (con especial atención al medio ambiente). La cosa no es fácil pues las ayudas públicas son aún escasas, la financiación de cajas y bancos es hoy inexistente para estas operaciones, las empresas del ramo se niegan a dejar de ser transformadoras de suelo y edificadoras de viviendas libres para su venta con subrogación de hipoteca al adquirente (la mayor parte de ellas quieren seguir siendo lo que siempre han sido) y algunos profesionales que deberían existir (gerentes comunitarios) aún no existen en España.

Como ya he comentado en este blog, en Cuatrecasas Gonçalves Pereira Bilbao hicimos un desayuno de trabajo el pasado 24 de mayo para presentar las novedades de la LES al sector y tuvimos con nostros a promotores privados, públicos, entidades financieras y arquitectos. Algunos veían el tema, pero en general la reticencia era grande (en la UE esto funciona, pero allí la gente no está tan endeudada; además al haber mucho alquiler los gestores de estas operaciones son empresas titulares de uno o varios edificios en alquiler y no particulares; las familias españolas no están por esta labor; este no es mi negocio; las agencias de rating penalizan todo lo que cajas y bancos hagan sobre inmobiliario en España …).

Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas.

Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua (al menos jurídica, despues de la Ley de Economía Sostenible y el Real Decreto Ley 8/2001) en la piscina. Como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio. Ser pionero tiene riesgos, pero si se tiene éxito, las recompensas pueden ser interesantes. Y no me refiero solo a las empresas y entidades financieras, pues en esto tambien tienen que ganar las comunidades de vecinos, los ayuntamientos y la calidad de vida urbana en general.

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Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene. A tal efecto, y como ya comentamos en este blog hace unos días, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! El grupo lo hemos lanzado Carlos Martinez Garcia y Javier Burón Cuadrado, pero no tenemos ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica del mismo. En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo iremos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés. Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.
 
Nuestro primer debate ha girado estos días en torno a la VIVIENDA DE ALQUILER Y LA NECESIDAD DE DISPONER DE UN PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA EN ALQUILER SOCIAL DE NIVEL EUROPEO.
 
Como conclusión provisional del debate (que sigue abierto y sometido a modificaciones, aportaciones, crítica, etc) aportamos las siguientes: (A) PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL y (B) PROPUESTAS DE ACCION SOCIO-POLITICA.
 
(A)
 
España dispone a finales del 2011 de 25.5 millones de viviendas, de las que están en alquiler menos de 2.5 millones, son vivienda protegidas (mayoritariamente en propiedad y descalificables) algo más de 2.7 millones y son viviendas sociales en alquiler unas 124.000 unidades. Tanto el porcentaje de viviendas de alquiler (menos del 10%) como el de vivienda social de alquiler (0.5%) de España, contrastan con la media de los países de referencia de la UE (40-50% alquiler y 20-30% alquiler social).
 
Ante la inaccesibilidad de la vivienda libre y la escasez de vivienda protegida (además mayoritariamente en propiedad y descalificable), amplios sectores de la sociedad española exigen que, sobre todo el sector público, pero también el sector privado, incrementen el parque de alquiler accesible en España.
 
En relación al alquiler público, se ve en este régimen una forma de acceso a la vivienda económicamente más accesible (los inquilinos públicos desembolsan cantidades menores que los compradores hipotecados de vivienda protegida o libre), socialmente más justo (satisface las necesidades residenciales sin incrementos patrimoniales privados a costa del erario público y, por ello, suele servir para diferenciar la verdadera necesidad de vivienda pública, de las apetencias patrimonialistas de algunos demandantes de vivienda protegida), más flexible (el parque de alquiler público se puede gestionar durante décadas a favor del interés general, frente a la pérdida de control que supone la venta de vivienda protegida), más ecológico (por menor consumo de suelo al utilizar una misma vivienda para varios usuarios a los largo de los años), más eficaz y eficiente (frente a las viviendas protegidas en propiedad que pueden estar vacías, los alquileres públicos suelen estar casi siempre ocupados) y más europeo (es lo que se hace en casi todos los países de la UE desde hace décadas).
 
De igual manera, un mayor parque privado de alquiler, siempre que tuviera un amplio abanico de precios que incluyera un relevante sector de alquiler a precios moderados o asequibles, también puede producir múltiples beneficios sociales, económicos y medioambientales. Y sea como fuere, una menor dependencia de la economía española de la cadena promotor inmobiliario - entidad financiera – hipoteca - vivienda en propiedad vacunaría a la economía y sociedad española frente a los estragos causados por el estallido de burbujas inmobiliarias como la habida en España en la pasada década.
 
En este contexto proponemos:
 
A.1.- CENTRAR LA ACCION DEL ESTADO EN MATERIA DE VIVIENDA EN PARTICULAR EN EL ACCESO DE LAS CAPAS SOCIALES CON DIFICULTADES A VIVIENDA DIGNA A PRECIOS ASEQUIBLES Y EN GENERAL EN LA PROMOCION DE LA CALIDAD DE VIDA URBANA INTEGRAL. Aunque pueda parecer una obviedad, en la actualidad las políticas públicas de vivienda del Estado, las CCAA y los ayuntamientos españoles están mayoritariamente dirigidas a garantizar solo el crecimiento del PIB y el empleo en el sector. Hoy por hoy y más allá de la retórica pública, el acceso de la mayor parte posible de la población a una vivienda digna en las mejores condiciones económicas posibles no es el objetivo de nuestras políticas públicas de vivienda, que más que de vivienda, son de fomento de la economía y el empleo.
 
A.2.- CONVERGENCIA CON LA UE-15 EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO Y PRIVADO ASEQUIBLE. Para converger con los países que son modelo en muchas otras cosas España tiene que realizar esfuerzos muy importantes de manera sostenida en el tiempo. Como primer objetivo, planteamos que para el año 2020 España disponga de un 25% de su parque en alquiler (en estos momentos menos del 10%) y de un parque de alquiler público que equivalga al 10% del parque total de viviendas (en estos momentos, menos del 0.5%). En una segunda fase, antes del año 2030, España debería disponer de, al menos, 100 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes (en estos momentos estamos por debajo de las 3 por cada 1.000 habitantes) y de esta manera converger con el segundo grupo de países líderes en la materia en la UE.
 
A.3.- FRENAR LAS PRIVATIZACION DEL MINUSCULO PARQUE DE VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER O DERECHO DE SUPERFICIE. Como primera medida para promocionar el alquiler público de vivienda deben frenarse de manera inmediata las privatizaciones expresas o encubiertas del pequeño parque de vivienda protegida en alquiler y derecho de superficie en manos del sector público o de esquemas de colaboración público-privada.
 
A.4.- CONSTRUCCION DE UN PARQUE PUBLICO DE VIVIENDA EN ALQUILER SUFICIENTE PARA VERTEBRAR UN SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA Y AYUDAR A REGULAR EL MERCADO PRIVADO DE VIVIENDA. Dado que este objetivo es fácil de enunciar, pero muy difícil de conseguir, vamos a desgranar el conjunto de cuestiones necesarias para poder estar en condiciones de alcanzarlo.

- AUMENTO DE LOS PRESUPUESTOS PUBLICOS EN MATERIA DE VIVIENDA. En estos momentos los presupuestos públicos de vivienda en España apenas llegan al 0.3% del PIB (gasto directo, excluido el fiscal). Los países líderes en la UE se mueven casi todos en la banda del 1%-2% de su PIB en gasto público directo en vivienda. Por ello, entendemos en antes del 2020 España debería converger con estos países europeos y gastar, al menos, el 1.5% de nuestro PIB en políticas públicas de vivienda, fundamentalmente orientadas al alquiler, la puesta en valor del parque de vivienda ya existente, la rehabilitación y la regeneración urbana (todo ello siempre con un enfoque ecológico, además de social).  
- FINANCIACION PUBLICO-PRIVADA DE ALQUILER ASEQUIBLE. En conexión con lo anterior, consideramos que debe crearse una banca pública, un tipo de deuda pública destinada a financiar políticas públicas de vivienda y apoyar las iniciativas financieras privadas sin ánimo de lucro que tengan por objeto la financiación de políticas públicas de alquiler. En el mismo sentido, consideramos necesario que la banca y cajas de ahorros españolas, aun teniendo ánimo de lucro, crearan líneas de financiación específica para esfuerzos de movilización y construcción de vivienda destinada al alquiler público y asequible privado.  
- FORMACION Y DINAMIZACION DE UNIDADES DE GESTION PÚBLICAS Y PÚBLICO-PRIVADAS EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO Y ASEQUIBLE PRIVADO. Dado que la promoción del alquiler público y asequible privado no es solo un problema de dinero, sino también de profesionalidad y especialización en la materia, consideramos que es necesario que las administraciones, el tejido empresarial y la sociedad civil, más allá de los actuales y meritorios pioneros, formen a un número suficiente de profesionales públicos y privados (para el sector con y sin ánimo de lucro) especialistas en gestión de parques de alquiler público y privado asequible.  
- DEDICACION DE PARTE DE LAS RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA DE LAS CCAA A VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER. Después de casi dos décadas de rodaje de la figura de las reservas de suelo para vivienda protegida, afianzada su constitucionalidad y extendida ya por ley a todas las CCAA, consideramos que ha llegado el momento de que una parte de las reservas de suelo para vivienda protegida tengan como destino la vivienda protegida en alquiler. En un primer periodo (hasta 2020), debería ser como mínimo una cuarta parte de la reserva legal vigente en cada Comunidad Autónoma y en no más de diez años (a partir del 2020) debería alcanzar al menos a la mitad de la misma.  

A.5.- Pero sería un error fiarlo todo a la construcción de nueva vivienda para su destino al alquiler, máxime en un país con más de un millón de viviendas usadas ociosas y casi otro millón de viviendas nuevas ociosas. Por ello entendemos que hay que priorizar la MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER PUBLICO O PRIVADO ASEQUIBLE, A TRAVÉS DE AYUDAS PÚBLICAS A LA REHABILITACIÓN+ALQUILER O SOLO AL ALQUILER, ASI COMO PENALIZACIONES EN CASOS DETERMINADOS. En este sentido y recogiendo las mejores prácticas ya habidas en varias CCAA, consideramos necesaria la puesta en marcha de programas públicos de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, que incluyan incentivos a la rehabilitación y puesta a disposición de la administración o entidades sin ánimo de lucro concertadas de viviendas ociosas para su alquiler a precios públicos o privados accesibles. En el caso de viviendas ociosas de titularidad privada que hayan rechazado de forma reiterada las referidas ayudas públicas a la rehabilitación y al alquiler, consideramos necesario complementar los estímulos públicos a la movilización de vivienda ociosa hacia el alquiler con penalizaciones fiscales o de otro tipo a las viviendas que reiterada e injustificadamente rechacen este tipo de ayudas públicas. Incluyendo en último extremo la posibilidad de expropiar las mismas por parte de las administraciones para su posterior puesta en alquiler público. En este mismo contexto, rechazamos la actual Renta Básica de Emancipación por ser una ayuda que no tiene en cuenta la situación socio-económica del perceptor, se entrega sin control pública alguno sobre la relación arrendaticia, no reduce el precio de los alquileres (que son plenamente de mercado), no moviliza vivienda vacía y, en esas condiciones, es inflacionista y susceptible de todo tipo de fraudes. La única virtud que se le adivina es la de ser un poderoso instrumento electoral del partido que la gestione. Similar juicio nos merece la actuación residual de la SPA o los programas de intermediación inmobiliaria que gestionan algunas CCAA y ayuntamientos. Por todo ello, estimamos mucho más interesantes para la sociedad los programas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler público.
 
A.6.- ORIENTACION DE PARTE DEL STOCK DE VIVIENDA NUEVA DE PROMOTORES Y ENTIDADES FINANCIERAS HACIA EL ALQUILER ASEQUIBLE Y/0 PROTEGIDO. En los últimos meses las entidades financieras han recibido todo tipo de ayudas públicas sin condición previa alguna, con la esperanza por parte del estado de que con las mismas sanearían sus cuentas y volverían a realizar sus funciones (especialmente el crédito). La realidad es que las entidades financieras españolas están dañadas fundamentalmente por unos  activos tóxicos españoles particulares: suelos y viviendas en curso o terminadas con valores contables irreales y valores de mercado muy inferiores a los anteriores. Las decenas de miles de millones públicos que hasta la fecha se han entregado al sistema financiero en todo tipo de ayudas no han tenido contrapartida alguna para el contribuyente. Consideramos que, sin perjuicio de otras acciones (entrada en el capital social, control público, nacionalización, etc), las administraciones públicas tienen que recibir a cambio de las ayudas públicas otorgadas a las entidades financieras paquetes de suelo y viviendas susceptibles de ser utilizadas por el servicio público de vivienda para formar parte de un parque público de alquiler social.
 
A.7.- Si en el punto A.5 hemos considerado que sería un error construir antes que utilizar las viviendas usadas ya existentes y en el punto A.6 hemos sostenido que las viviendas nuevas en stock también pueden colaborar a la creación de un parque público de vivienda, en este punto queremos resalta las potencialidades de la construcción/captación de vivienda en alquiler a precios asequibles que puede ser realizada por entidades sin ánimo de lucro de la sociedad civil con el apoyo financiero y técnico del sector público. De la misma manera, queremos poner de relieve las potencialidades de la covivienda o vivienda cooperativa en alquiler, que además ayuda a crear/gestionar equipamientos de barrio y comunidad. Ambas prácticas están dando buenos frutos en otros lugares de Occidente y la UE y no debemos dejar de explorar en España sus potencialidades.
 
A.8.- Finalmente, reclamamos de las autoridades públicas que abandonen el actual enfoque simplón y antisocial que pretende arreglar los problemas del alquiler a través de los desahucios exprés. A tal efecto reclamamos de las autoridades públicas españolas que garanticen el derecho a la vivienda de todas las personas a través de mecanismos que reduzcan a la mínima expresión los desahucios y que, cuando estos inevitablemente se produzcan, garanticen la existencia de recursos residenciales públicos de emergencia para evitar que conciudadanos se queden en la calle por el hecho de ser pobres. Urge una intervención del estado en el mercado de alquiler que garantice todos los intereses en juego. La seguridad jurídica y la tasa de beneficio de los negocios privados es algo a respetar, pero también la dignidad y los derechos humanos, fundamento último de nuestro actual orden constitucional y político.
 
(B)
 
B.1.- CARTELES para manifestaciones, concentraciones, internet, etc.
 
- “Parque público de alquiler en España YA”, "Convergencia con la UE en materia de alquiler YA”, etc.  
- “Ni una sola privatización más de suelo o vivienda pública en España”, “No a la privatización del pequeño patrimonio público de suelo y vivienda en España”, etc. 
- “Presupuestos públicos europeos en materia de vivienda en España YA”, etc.  
- “Banca pública al servicio del parque público de alquiler YA”, “Ni una sola ayuda pública a la banca sin recibir a cambio, al menos, suelo y viviendas para el parque público de alquiler”, etc.  
- “Movilizar vivienda vacía hacia el alquiler antes que construir nueva vivienda”, “Las viviendas de los nuevos alquileres ya existen, usémoslas”, “Menos cemento y más alquiler social”, “Reservas legales de suelo para vivienda pública en alquiler YA”, etc.
- “Viviendas públicas de alquiler para los desahuciados de sus casas por ser pobres YA”, etc.  
- Etc  

B.2.- CONCENTRACIONES frente a instituciones.
 
Con estos y otros lemas similares ante el Ministerio de Fomento, las consejerías del ramo de las CCAA, la FEMP, ayuntamientos, la CECA (Confederación Española de Cajas de ahorros), la AEB (patronal de la banca española), APCE (patronal de la construcción española), partidos políticos con responsabilidad de gobierno, sindicatos, etc.

Como digo, el debate está aún abierto y es susceptible de aportaciones, matizaciones, modificaciones y críticas. Os animamos a participar y difundir.

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