Desde hace unos cinco años oigo voces a favor de que la vivienda protegida en España sea solo en alquiler. Creo que de este posicionamiento se pueden sacar muchos temas para debate. Y me parece a mi que el mismo da para más de lo que, en principio pueda parece. Adelanto que no tengo claro que vivienda protegida 100% de alquiler sea, per se, lo óptimo para España en estos momentos.
Partamos de que las primeras peticiones en el sentido antes apuntado surgieron en España de ambientes de izquierda y derecha vamos a llamarlas radical. Aunque ya antes había debate entre los especialistas (entre los defensores de la vivienda protegida 100% alquiler debemos citar a Jesús Leal y a José García Montalvo). Los voces de izquierda venían a decir que con la poca vivienda protegida que se hacía (y hace) y la gran necesidad de vivienda que había (y hay) la mejor manera de usar ese patrimonio público al servicio del interés general y el derecho a la vivienda es adjudicarla solo en alquiler. El argumento merece respeto. Desde las antípodas políticas se sostenía lo mismo, casi con el mismo razonamiento en público, aunque en privado se añadía que la vivienda pagada con los impuestos de la ciudadanía debería ser en alquiler y su calidad constructiva debería ser menor. Estos argumentos ya merecen algo menos de respeto, habida cuenta de que la vivienda protegida en propiedad no se paga con los impuestos de la ciudadanía, sino con el precio que abonan sus usuarios. Por el contrario, la vivienda protegida en alquiler o social en alquiler si que se paga gracias a los impuestos. Unos y otros, en ocasiones, también hacían referencia al hecho de que en el resto de la UE vivienda pública, social, asequible, etc es siempre vivienda en alquiler y que bueno sería que en España fuese también así. Este argumento también merece respeto, aunque debe matizarse a la luz de lo que en estos momentos está ocurriendo en la UE en materia de vivienda.
El debate se va a reactivar en los próximos meses ante la evidencia de que el PP, en el poder en el Gobierno de la Nación y en la mayor parte de las CCAA, propugna la no intervención del estado en materia de vivienda, el juego de las "libres fuerzas del mercado", la desaparición de la vivienda protegida y la mera subsistencia de nuestro pírrico parque público de alquiler social (menos del 0.5% de nuestro parque total de vivienda, cuando en muchos paises de la UE está entre el 30 y 50% del total del parque).
A continuación, trato de explicar mi posición que no es ni enteramente una ni otra. Y lo haré usando como pretexto dos preguntas que los especialistas en la materia se hacen con frecuencia:
¿Debemos eliminar la vivienda protegida, dedicarla solo al alquiler o reformarla?
- Hay una corriente no desdeñable que aboga por hacer desaparecer la vivienda protegida, por dedicarla toda ella al alquiler público y/o por estatalizarla.
- Creo que muchos de quienes sostienen esta posición solo contemplaban, de partida, la posibilidad de una vivienda protegida fraudulenta y falsamente pública o social. No me extenderé, pero todos conocemos los chanchullos que con la vivienda protegida se han hecho y se hacen en muchas CCAA. Es más, muchas veces no es necesario ni violar la normativa vigente, pues está es aberrantemente dilapidadora de los recursos públicos en materia de vivienda.
- Yo modestamente pongo de relieve que la vivienda protegida puede ser eso, pero tambien otro tipo cosa: una vivienda que nace de unas reservas de suelo para vivienda protegida mayoritarias (vg. Euskadi con un 75% del suelo urbanizable y un 40% del urbano dedicado a vivienda protegida), una vivienda calificada como protegida de por vida (calificación permanente, toda la vida últil, 90 años, etc), una vivienda que se adjudique en alquiler y derecho de superficie a 100 años no heredable (una especie de alquiler público vitalicio), una vivienda en la que se controle la entrada-estancia-salida de su usuarios, una vivienda que solo sea utilizada por personas que la necesitan (aunque, cuanto mayores sean las reservas legales de suelo para vivienda protegida, mayor es el espectro social que debe cubrir), una vivienda con fraude cero y sanciones-expropiaciones cuando se incumple su objeto social/legal ...
- Se me espetará que todo eso no existe. Diré que si existe (hasta ahora), total o parcialmente, en algunas CCAA españolas (Euskadi, Navarra, Aragón, Extremadura, etc). Una cosa es que en la mayor parte de las CCAA la vivienda protegida sea, más o menos, una golfada. Y otra bien diferente es que la vivienda protegida, per se, no pueda ser un patrimonio real y efectivamente al servicio del interés general y estar sometida a unas reglas de derecho público que la sustraen por completo del mercado de vivienda libre.
- Por otra parte, creo que deberíamo tener en cuenta el debate que en estos momentos se está teniendo en el resto de la UE: ¿como proveer de vivienda asequible a las clases medias sin las externalidades presupuestarias, sociales y públicas que han supuestos los masivos parques de alquiler social de las pasadas décadas y sin caer en los mercados privados de vivienda muy ligados a los ciclos especulativos-financieros?
- Parte de la respuesta a esta pregunta creo que puede estar en las reservas legales de suelos para vivienda protegida, en la reparcelación con su equidistribución de cargas y beneficios urbanísticos, en la participación de la comunidad en las plusvalías de urbanismo, en la vivienda protegida calificada de por vida, en el alquiler y el derecho de superficie y en la seriedad de la Administración en la defensa del régimen legal de la vivienda protegida.
- Frente a los que piensan (desde la izquierda y al derecha) que la vivienda protegida hay que eliminarla (PP), residualizarla a través de su destino solo al alquiler (izquierda y parte de la academia) -no nos engañemos, dado su alto coste presupuestario, financiero y de gestión, si toda la vivienda protegida tuviese que ser en alquiler, la producción de vivienda protegida en España disminuiría hasta límites insospechados- o meterla en cintura estatal (parte de la izquierda y la academia española) y que debemos avergonzarnos ante el resto de la UE de todo nuestro pasaso en materia de vivienda, yo creo que tenemos algo que explicar y ofrecer al resto de la UE en esta materia (la buena gestión de la buena vivienda protegida hecha en algunas CCAA), que permite tener vivienda protegida en venta, en derecho de superficie y el alquiler con cierta abundancia (presionando a la baja sobre el precio de la vivienda libre en venta y en alquiler), mezcla de clases sociales en las viviendas impulsadas por el sector público (evitando las guetizaciones tan frecuentes en parques públicos europeos), costes de producción y mantenimiento menores que los de los parques públicos de alquiler europeos (lo que permite viabilizar a largo plazo el modelo) y un reparto de poder (si se quiere ejercer el poder por el sector público) entre propiedad del suelo, financieros, empresas, administraciones y ciudadanía más orientado hacia el interés general .
- Aunque esté en minoría seguiré defendiendo mi punto de vista, pues creo que es funcional y realista. Sobre todo si tenemos en cuanta la historia española y europea en la materia.
- Ahora bien, que yo defienda la vivienda protegida en derecho de superficie vitalicia e incluso en algunos casos residuales en propiedad, no quiere decir en modo alguno que no apoye la convergencia europea en materia de vivienda pública en alquiler. Tenemos un gasto público inferior al 0.9% de nuestro PIB en vivienda (del que dos terceras partes no es gasto presupuestarios, sino deducciones fiscales). Y solo tenemos un 0.5% de parque público de alquiler. Es evidente que España debería estar cerca del 1.5-2% de su PIB en gasto presupuestario en políticas de vivienda. Y también es claro que nuestro parque de alquiler público debería pasar del 0.5%, al menos, al 20% para que pudiéramos considerarnos medianamente europeos en la materia. Que necesitemos multiplicar por 40 nuestro actual parque de vivienda protegida en alquiler no debería, a largo plazo y en términos de modelo, identificarse con promover solo vivienda protegida en alquiler. Al menos, así lo sostengo yo por las razones antes reseñadas.
¿Es posible gestionar vivienda de alquiler asequible dispersa o solo se pueden gestionar bloques completos de viviendas en alquiler?
- La pregunta puede parecer obvia o demasiado técnica, pero a mi juicio es muy relevante.
- Si respondemos que solo se puede gestionar alquiler asequible en bloques solo podremos trabajar sobre viviendas nuevas a construir o sobre edificios completos construídos y no utilizados. Es decir, solo se podrá hacer alquiler público en nueva vivienda en suelo urbanizable o en vivienda no comercializada en suelo urbano.
- Si respondemos que es posible gestionar en alquiler viviendas dispersas podremos utilizar los millones de viviendas vacías atomizadas que existen en España.
- El primero tipo de viviendas (agrupadas), en contra de lo que parece, supone una menor cantidad y está en manos de empresas y bancos
- El segundo grupo es mayor en cantidad y está en manos de particulares que generalmente disponen de una o dos viviendas vacías
- Creo que la praxis de Bizigune en Euskadi (o la redes de concertación entre la Administración y entidades sociales para promover alquiler asequible o el Avalloguer en Cataluña) en lo público o empresas como Arrendia - Solo Alquilo en Valencia en lo privado demuestran que, no solo es posible gestionar alquiler disperso ya existente en suelo urbano, sino que sobre esa base se pueden hacer negocios y vertebrar servicios públicos.
- Es evidente que gestionar viviendas dispersas es más complicado que gestionar edificios completos. Pero en lo primero nos jugamos buena parte de la suerte del alquiler en España, así como de nuestra huella ecológica.
- Creo que en este debate también estoy en minoría (ante los productivistas explícitos o implícitos), aunque también creo que deberían escucharse las razones que aporto.
Como se puede comprobar con los datos y razonamientos que he aprobado, soy partidario de un fuerte incremento del parque público de alquiler. Lo que no identifico forzosamente con construir millones de nuevas viviendas, habida cuenta de los millones de viviendas usadas vacías y nuevas sin comercializar que hay en España. Ya he explicado mi posición en relación a la evidente conexión entre parque de vivienda vacía usada y nueva en stock y lanzamiento del alquiler en España. A ello me remito: 1, 2 y 3.
Por otra parte, mi apoyo incondicional al alquiler público, no significa el abandono total de un modelo de vivienda protegida propio de algunas pocas CCAA que, en mi opinión, tiene mucho que aportar al debate europeo sobre vivienda actual: provisión de vivienda asequible a las clases medias y fórmulas de gestión y mantenimiento de los parques sociales en alquiler.
Puede parecer paradógico, pero en España hay CCAA en la prehistoria de las políticas públicas de suelo y vivienda, mientras otras CCAA están en vanguardia y, no solo tienen cosas que ofrecer a sus homólogas autonómicas españolas, sino que están en condiciones de aportar técnicas y experiencias al actual debate europeo en materia de vivienda.
Lamento que con mi posición no esté total y absolutamente alineado con la doctrina especializada mayoritaria ni con los nuevos vientos semánticos de izquierda y derecha española. Pero es como veo las cosas y creo que tengo la obligación de disentir respetuosamente.
El tiempo dará y quitará razones.
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