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04/02/09

MEDIDAS ANTICRISIS PARA PARADOS EN RIESGO DE PERDER LA VIVIENDA: EPURE SI MUOVE

 

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En relación a las dos redes de seguridad anticrisis que hemos propuesto a la sociedad vasca (1 y 2), empezamos a ver como las distintas entidades financieras se posicionan de maneras muy distintas.

Por ejemplo, esta semana Caja Laboral ha dicho que tiene voluntad de acuerdo y que está dispuesta a trabajar hasta encontrar una forma de evitar las ejecuciones hipotecarias de parados. No es la única entidad financiera que ha mostrado interés, aunque si es la primera que lo hace públicamente. Por contra la Caja Vital ha manifestado que de momento rechazan vender viviendas ambargadas con rebajas de precio.

El que haya diferentes posiciones en función de las entidades financieras demuestra con claridad que de lo que estamos hablando es posible (no quimérico) y solo depende de crear las condiciones necesarias para un acuerdo de las tres partes implicadas: entidades financieras, ciudadanos y Administración.

Una vez más nos acusan de utópicos y acto seguido la gente se pone a trabajar en unas medidas que son no utópicas, sino audaces, que es cosa bien distinta.

Llevamos meses trabajando en estas medidas, no solo, pero también con las entidades financieras. Y seguiremos trabajando.

También seguiremos informando.

 

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01/02/09

VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER PARA LOS PARADOS QUE PIERDAN SU VIVIENDA (EN EUSKADI)

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Como ya anunciamos hace unos días, el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco está trabajando con cajas y bancos para crear una red de seguridad pública para los casos de parados que impaguen la hipoteca o el alquiler de su vivienda.

Básicamente la red de seguridad pública consiste en que:

  1. el Gobierno compra vivienda libre hasta el precio de una vivienda tasada con una rebaja mínima de precio del 20%, la califica como protegida la vivienda de por vida, ofrece la vivienda en alquiler a la persona que iba a perderla en subasta judicial y después le permite recomprarla (siendo ya vivienda protegida para siempre) si su situación económica mejora.
  2. en el caso del alquiler, la medida funciona con la misma lógica, aunque con sus matices: el Gobierno garantiza al propietario de una vivienda cuyo inquilino se haya quedado en paro (y por lo tanto se aproxime peligrosamente a no pagar y a ser deshauciado) el cobro de un alquiler un 30% inferior al que había hasta la fecha y el inquilino durante dos años paga como máximo 450 euros de alquiler, pasados los dos años el inquilino paga no el alquiler inicial, sino el rebajado un 30%.

Para los que dicen que es imposible que bancos y cajas vendan viviendas embargadas con rebajas, les recomiendo leer estos artículos en los que se explica como Caja Madrid, Caixa Catalunya, Caixa Terrassa y Caja de Murcia ya lo están haciendo por decenas de miles y con rebajas del 30% de su precio (superiores a las que nosotros exijimos).

Nosotros no estamos hablando de medidas disparatadas ni de renuncias desmedidas de la banca, sino de un esfuerzo del todo asumible por ellas, máxime si tenemos en cuenta que buena parte del problema de sobre-endeudamiento hipotecario lo han generado en el pasado bancos y cajas con una política irresponsable de concesión créditos hipoetcarios, quen en los pasados ejercicios los beneficios han sido descomunales en parte gracias al negocio de la vivienda, que el año 2008, de nuevo, ha sido un año de grandes beneficios para este sector en España (los cinco grandes han anunciado hoy casi 18.000 millones de euros de beneficios en el 2008) y que el final del 2008 y el principio del 2009 ha sido un tiempo de fuertes inyecciones de dinero público al sector financiero español.

Para los que entienden que las condiciones que estamos poniendo para los rescates desde el Gobierno Vasco son demasiado exigentes, insisitir en lo ya dicho. Ni un euro del contribuyente en financiar rescates si no se cumplen tres requisitos: rebajas en los inflados precios de las viviendas, más parque de vivienda protegida y más alquiler. Nosotros entendemos que debe haber rescates públicos, pero no a cualquier precio y de cualquier manera.

Estamos convencidos de que estas medidas se acabaran usando por parte de bancos, cajas, arrendadores, hipotecados e inquilinos, pero como no queremos que la gente sea rehen de posibles indecisiones de otros. Por ello y en tanto bancos, cajas y arrendadores se deciden a usar este esquema, el Gobierno Vasco garantiza un alquiler social por uno o dos años (en función de la situación económica) a toda persona que se quede en paro y que pierda su vivienda en propiedad o en alquiler, siempre que cumpla las siguientes condiciones:

  1. que se encuentren en situación de desempleo sobrevenido por efecto de la crisis durante los tres meses inmediatamente anteriores a la solicitud
  2. ocupe la vivienda sobre la que se solicita actuar como destinada a vivienda habitual
  3. carezca de otra vivienda en propiedad
  4. cuente con unos ingresos inferiores a 22.000 euros durante los últimos doce meses
  5. haya sido declarado en mora hipotecaria (el banco haya denunciado su impago de la hipoteca) o estén en proceso de desahucio (en el caso de los inquilinos.

La PRIMERA RED PUBLICA DE SEGURIDAD (compra de vivienda libre y vivienda protegida al borde de la ejecución hipotecaria por parte del Gobierno, como la renegociación del alquiler libre al borde del desahucio del inquilino) será efectiva a partir del próximo 9 de febrero. La SEGUNDA RED PUBLICA DE SEGURIDAD (alquiler social para parados que pierdan su vivienda o alquiler y cuya entidad financiera o arrendador no acepten las reducciones de precio) también estará plenamente activa a partir del próximo lunes 9 de febrero.

El objetivo de la medida es claro: que nadie se quede en la calle por una ejecución o desahucio producto de la crisis.  Si los bancos no responden ante una situación en buena medida generada por ellos mismos, será el gobierno quien lo haga. Al final siempre rescata el estado a los ciudadanos de los daños causados por el mercado. 

La prensa digital se ocupa hoy de este asunto, aunque a mi gusto con bastante imprecisión. Veremos que se dice mañana en las ediciones impresas.

ACTUALIZACION 3/2/ 2009: la prensa, en sus ediciones impresas, también ha tratado el tema y creo que lo ha hecho con más precisión (El Correo, Diario Vasco)

 

 

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20/01/09

SOBRE-ENDEUDAMIENTO POR VIVIENDA + PARO = INTERVENCIÓN PUBLICA + AUMENTO DEL PARQUE DE ALQUILER PUBLICO (EN EUSKADI)

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Ayer anunciamos la puesta en marcha de una serie de medidas sobre las que llevabamos tres meses trabajando relativas a las situaciones de sobre-endeudamiento por vivienda (compra o alquiler de vivienda libre) y desempleo sobrevenidas. Casos, por desgracia, muy actuales dada la actual crisis económica. El tema tiene amplio reflejo hoy en la prensa. Aunque ya os informó ayer (yo creo que mejor) Fernando Martinez en su Arkimia.

 

En estos momentos nos encontramos en un contexto desfavorable. El 20% de la ciudadanía vasca está hipotecada.  Las viviendas libres están claramente sobrevaloradas por el mercado y las entidades financieras. El índice de morosidad se encuentra en cotas del 6% (morosidad bancaria total, no solo hipotecaria).  Se prevé en Euskadi un aumento del paro de 3 puntos -60 mil parados- el próximo año.  El endeudamiento de las familias pone en ocasiones en riesgo el disfrute de la vivienda.

 

Obviamente no estaríamos donde estamos (sobre-endeudamiento por vivienda de buena parte de la población) si en años anteriores se hubiese limitado por ley del Congreso de los Diputados (el único con competencias para ello) el sobre-endeudamiento hipotecaria (la ley debería prohibir a las entidades financieras dar crédicots hipotecarios por más del 30% de la renta personal o familiar disponible o en préstamos de más de 20 años), tal y como se ha pedido de forma reiterada por el Gobierno Vasco y el Grupo Parlamentario de IU en el Congreso con motivo de la tramitación del proyecto de ley de modernización del mercado hipotecario y tal y como se hace en otros estados de la UE. En los dos años de vida de est blog he hablado repetidas veces de este asunto, demostrando que es un tema que me preocupa desde hace mucho tiempo (es más, desde las primeras redacciones del año 2005 el tema figura en el texto del Plan Director de Vivienda de Euskadi 2006 - 2009).

 

Ante esta situación hemos puesto en marcha dos grupos de nuevas medidas dirigidas al colectivo de personas en situación de desempleo sobrevenido por efecto de la crisis –reducciones de plantilla, Expedientes de Regulación de Empleo, despidos colectivos y cualquier amortización de puestos de trabajo por causas económicas derivadas de la actual coyuntura-.

 

Para poder acogerse a estas medidas, el afectado – propietario o inquilino-  deberá acumulativamente

 

1) encontrarse en situación de desempleo al menos durante los tres meses inmediatamente anteriores a la solicitud de estas medidas

2) ocupar la vivienda sobre la que se solicita actuar como destinada a vivienda habitual

3) carecer de otra vivienda en propiedad

4) contar con unos ingresos inferiores a 22.000 euros durante los últimos doce meses.

 

  

 

A.               MEDIDAS EN MATERIA DE VIVIENDA LIBRE

 

1. RECOMPRA DE VIVIENDA LIBRE, TRANSFORMACIÓN EN VIVIENDA PROTEGIDA Y MANTENIMIENTO DE LOS EX-PROPIETARIOS COMO INQUILINOS CON OPCIÓN DE COMPRA.

 

Esta medida plantea ofrecer a propietarios de una vivienda libre, que sea su residencia habitual, y que se encuentren con dificultades para hacer frente al pago de la misma, la compra de dicha vivienda, su transformación en vivienda protegida con calificación permanente y la conversión de los ex-propietarios en inquilinos.

 

Para ello es necesario que se den las siguientes circunstancias:

  • Que tanto el precio escriturado de compra de la vivienda y como el principal del préstamo hipotecario sobre el que se va a actuar sea inferior a 275.000 euros (no queremos dar cobertura a las personas que se hayan comprado cualquier vivienda libre de cualquier precio).
  • Que el propietario de la vivienda – el hipotecado – acepte convertir su vivienda libre en vivienda protegida de precio tasado autonómico con régimen de calificación permanente (no entendemos intervenir en el mercado de la vivienda si no es para producir un crecimiento del parque de vivienda protegida).
  • Que la entidad financiera acepte una quita mínima de un 20% sobre el saldo pendiente de amortización y al mismo tiempo renuncie al resto de la deuda pendiente y cualesquiera comisiones por cancelación de la hipoteca (no aceptamos los precios actuales de las vivienda libres como reales y exigimos al sector financiero que haga un ajuste con sacrificios por su parte).

Cumplidas estas tres condiciones, el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco accedería a la compra de la vivienda a precio de vivienda protegida de precio tasado  – en lo que afecta al hipotecado – y cancelaría al mismo tiempo la hipoteca – en lo que afecta a la entidad financiera – (esto significa que en el acto de compra tienen que sentarse con el Gobierno Vasco al mismo tiempo el hipotecado y la entidad financiera aceptando las condiciones de la medida -). Tras su conversión en vivienda protegida, el Gobierno Vasco alquilaría la misma a su ex-propietario, fijando la renta según la orden vigente de precios máximos de vivienda protegida (el 40% de la cantidad que debe recibir el expropietario después de la liquidación de su vivienda se retendría como alquiler a cuenta).

 

La adjudicación de la vivienda se realiza en alquiler con opción a compra ejecutable en cualquier momento y por el precio máximo actualizado vigente de la vivienda protegida. El 30% de las cantidades abonadas en concepto de renta a lo largo de la vigencia del contrato de alquiler serán deducidas como anticipo a cuenta del precio de venta final.

 

Para acogerse a la medida de compra, las personas interesadas en ofrecer en venta su vivienda al Gobierno Vasco (y que se encuentren en la situación descrita) podrán acudir a su entidad bancaria para consultar la adecuación individualizada de su situación a los requisitos establecidos por el programa. Una vez tengan el consentimiento de su entidad bancaria por escrito, la oferta de venta se deberá realizar a través de la Sociedad Pública de Gestión de Alquiler (BIZIGUNE).

 

La vigencia de esta medida será de 2 años -2009 y 2010-. 

 

 

2. REDUCCIÓN DE RENTA EN EL ALQUILER DE VIVIENDA LIBRE Y GARANTÍA DE COBRO AL ARRENDADOR

 

Esta medida plantea ofrecer a arrendadores de vivienda libre, que actualmente cuenten con un inquilino en situación de desempleo, el cobro garantizado del pago de las rentas y la devolución de la vivienda en el mismo estado en que se encontraba en el momento de acogerse a esta medida, si acepta una reducción mínima de un 30% sobre la renta actual (de forma similar a la anterior medida, no consideramos oportuno intervenir en el mercado de la vivienda si no es para reducir los precios de los alquileres y hacer que sean más cercanos a los de la vivienda protegida en alquiler).

 

A su vez, al inquilino se le subvencionará la renta a abonar y únicamente tendrá que pagar un máximo de 450 €. El resto, es decir, la diferencia entre la renta actualizada (con reducción del 30%) y los mencionados 450 €, serán subvencionados por el Departamento de Vivienda.

 

Asimismo, la renta máxima que viniera cobrando el arrendador hasta la fecha no podrá superar los 1.050 euros mensuales. El arrendatario no puede ser propietario de otra vivienda. El alquiler actual tenga una antigüedad mínima de un año, se encuentre registrado en el Servicio Público de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos (BIZILAGUN), con fianza depositada y esté al corriente de las obligaciones tributarias que emanen del mismo. Y finalmente no puede existir relación de parentesco hasta segundo grado de consanguinidad entre el titular de la vivienda y alguno de los miembros de la unidad convivencial.

 

 

En su operativa, esta medida es similar al programa BIZIGUNE, que ha movilizado hacia el alquiler social más de 4.000 viviendas, con la diferencia que esta medida amplía su colectivo de acción hacia viviendas que no se encuentran vacías, sino hacia aquellas que cuentan con inquilinos con dificultades para hacer frente al pago de la renta por haber caído recientemente en el desempleo. De esta manera, el propietario obtendría seguridad en el cobro del alquiler y la devolución en perfecto estado de la vivienda (además de obviamente seguir cobrando de un inquilino que de otra forma sería insolvente)

 

Esta ayuda se concederá por un año y se podrá renovar por un segundo año si vuelve a acreditar las condiciones que motivaron la ayuda inicial.

 

Por tanto, la renta a pagar por el inquilino será inicialmente de 450 € durante 12 ó 24 meses como máximo. A partir de ese momento deberá abonar el importe completo de la renta actualizada (la inicial, menos el 30% pactado)

 

Esta medida de ayuda es incompatible con la Renta Básica de Emancipación (el Ministerio excluye las viviendas BIZIGUNE de las ayudas) 

 

 

 

B.                MEDIDAS ANTICRISIS EN MATERIA DE VIVIENDA PROTEGIDA

 

1. RECOMPRA DE LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL Y MANTENIMIENTO DE LOS EX-PROPIETARIOS COMO INQUILINOS

 

De manera complementaria a las medidas anteriores, y buscando ayudar a también a los titulares de una vivienda protegida, con independencia de su fecha de adquisición, el Departamento ha resuelto recomprar su vivienda protegida a aquellos titulares que por haber ingresado en el desempleo no pueden hacer frente al pago de su hipoteca y ofrecerles la posibilidad de convertirse en inquilinos del parque vivienda protegida de alquiler.

 

Con esta medida, el Departamento garantiza a los adjudicatarios de una vivienda protegida la posibilidad de disfrutar de ella, aunque sus condiciones económicas empeoren de forma drástica, a la vez que facilita indirectamente el acceso a la financiación necesaria para su adquisición, al aportar mayores garantías de pago de la deuda.

 

 

 

Vuelvo al título de este post. En Euskadi sobre-endeudamiento en materia de vivienda es igual a intervención pública con resultado de más parque de vivienda protegida (calificada de por vida) y más alquiler público.

 

Creo que es una forma diferente de afrontar la crisis social de la vivienda a las que se ven por otros lares (garantía de compra con dinero público de las viviendas libres de precios hinchados que no venden los promotores -algo muy querido por las CCAA del PP-, ayudas multimillonarias a promotores y entidades financieras -propio del Gobierno socialista de Zapatero-, subvenciones irresponsables de los créditos hipotecarios -en muchos casos abusivos- para mayor gloria de la cuenta de ganacias de bancos y promotores -esto se da tanto en CCAA del PSOE como en las del PP-, etc). A nosotros nos preocupa la gente más débil que en muchos casos fue engañada para que se endeudara por encima de sus posibilidades por un sistema financiero muchas veces irresponsbale. A nosotros nos preocupa que la gente pueda vivir con dignidad en una vivienda y no que esa vivienda sea libre y en propiedad. A nosotros nos importa el crecimiento del parque público permanente de vivienda protegida. A nosotros nos preocupa el alquiler protegido. A nosotros nos preocupa el que la vivienda sea un bien de uso y no slo un bien de cambio. A nosotros nos preocupa que la economía no dependa en exceso de la vivienda, dadas todas las externalidades que esto provoca. A otros les preocupan otras cosas.

 

Como digo, creemos que hay que pensar en los sobre-endeudados por vivienda que lo están pasando mal, pero que eso no puede significar ayudar indiscriminadamente a ciudadanos, bancos, cajas y promotores sin contrapartida alguna para el servicio público de vivienda. El Estado debe estar presto a rescatar al mercado de su mal/pésimo funcionamiento y sobre todo a sus ciudadanos más débiles y desprotegidos, pero ese rescate tiene que ser con condiciones pensadas desde el interes general y la pedagogía pública. En esto estamos nosotros.

 

 

 

ACTUALIZACION 16:00 horas: leo que al PSE las medidas le parecen electoralista y que son una ocurrencia. Me gustaría saber si les parecen una buena o una mala idea. No que opinen sobre el momento en el que se hacen públicas (es evidente que hay elecciones en marzo). La sociedad vasca tiene este problema ahora mismo. La sociedad vasca no puede esperar a las próximas elecciones para tomar medidas. El PSE debe decir si de ganar ellos las elecciones y acceder al Gobierno Vasco van a aplicar estas medidas o creen que son otras las medidas que deben ser implementadas.

 

 

ACTUALIZACION 18:00 horas: leo en los foros de intenet que es imposible llevar la medida a cabo y que el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco está lanzando utópicas promesas electorales. Esto ya lo he oído otras veces en relación a la calificación de por vida de la vivienda protegida, al sorteo de todas las viviendas protegidas, a la aprobación de la ley vasca de suelo y urbanismo (que aumenta notablemnete las reservas de suelo para viviend aprotegida), a la creación de un parque público de alquiler, a la movilización de vivienda vacia, a la inspección, sanción y expropiación de la vivienda protegida ... Dado que todas esas cosas que parecían imposibles hoy son realidad, en Euskadi no estaría de más pensar que las propuestas de las que habla este post son factibles, muy necesarias y el actual equipo de vivienda perfectamente capaz de llevarlas a cabo.

 

 

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