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  • NUEVO DERECHO PARA UN EMERGENTE URBANISMO EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

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    El pasado mes de mayo la  Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) introdujo una una serie de cambios importantes en el urbanismo español. Pues bien, el pasado mes de julio el legislador español dio un paso más en la misma dirección al aprobar el Real Decreto Ley 8/2011 que, entre sus muchas y variadas prescripciones, contiene un capítulo (IV) relativo a "medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación".

    Está por ver si el borrador en el que trabajaba el Gobierno de la Nación denominado Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible verá o no la luz (habida cuenta de cierto agotamiento de su contenido por las dos normas con rango de ley comentadas y del obvio agotamiento material de la legislatura). En el ámbito vasco, es conocida la existencia de un Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas y que debería debatirse en el Parlamento Vasco a principios del año 2012.

    Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las comunidades de vecinos y las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones, mayores aprovechamientos urbanísticos y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

    Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible (MUS), las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana (AREUs) o las Actuaciones de Mejora Forzosa (AMFs) es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libresvan a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi. Por otra parte, es clave entender que la nueva normativa apunta a un ámbito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero también a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

    De la lectura conjunta de estas dos normas (Ley Economía Sostenible + Real Decreto Ley 8/2001) se deduce que estamos hablando de un tipo particular de operaciones urbanísticas (ACMRs = Acciones de Conservación Mejora y Regeneración), con unos determinados sujetos intervinientes (comunidades de propietarios, cooperativas de propietarios, asociaciones de comunidades de propietarios y cooperativas, empresas, entidades financieras y la administración), con un régimen jurídico particular (en unos casos voluntarias y en otros obligatorias, en unos casos ADU = Actuaciones de Dotación Urbanística y, por ello, dotan y en otros casos no, etc) y con unos determinados mecanismos de financiación (divisiones de viviendas grandes en pequeñas, mayores aprovechamientos urbanísticos en forma de nuevas viviendas y locales, ayudas públicas, créditos refractarios entre comunidades de propietarios y entidades financieras, etc).

    A expensas de una lectura más en profundidad, entiendo que las principales novedades del Real Decreto Ley 8/2011 en este campo pueden ser las siguientes: (1) reforzar el papel de las comunidades de vecinos, asociaciones y cooperativas, (2) concretar el 50% de edificabilidad, viviendas o edificios como límite para las ADU y (3) elevar la ejecución subsidiaria al 75% del coste de reposición.  

    El Real Decreto regula también de forma somera las Inspecciones Técnicas de Edificios. A mi juicio, esta regulación estatal (mínimo común denominador para todas las CCAA) puede quedarse en poca cosa, pues las CCAA tienen capacidad de dilatarlo ad infinitum y de relativizarlo o rebajarlo de forma muy severa.

    Por motivos profesionales, en recientes fechas he estado tratando de persuadir a constructores y promotores vascos de que parte del futuro tiene que ver con la alianza de comunidades de vecinos, empresas, entidades financieras y la administración para gestionar operaciones en las que puede haber plusvalías urbanística en suelo urbano consolidado, aumento del valor inmobiliario y de uso para los vecinos y mejora del medio urbano en general (con especial atención al medio ambiente). La cosa no es fácil pues las ayudas públicas son aún escasas, la financiación de cajas y bancos es hoy inexistente para estas operaciones, las empresas del ramo se niegan a dejar de ser transformadoras de suelo y edificadoras de viviendas libres para su venta con subrogación de hipoteca al adquirente (la mayor parte de ellas quieren seguir siendo lo que siempre han sido) y algunos profesionales que deberían existir (gerentes comunitarios) aún no existen en España.

    Como ya he comentado en este blog, en Cuatrecasas Gonçalves Pereira Bilbao hicimos un desayuno de trabajo el pasado 24 de mayo para presentar las novedades de la LES al sector y tuvimos con nostros a promotores privados, públicos, entidades financieras y arquitectos. Algunos veían el tema, pero en general la reticencia era grande (en la UE esto funciona, pero allí la gente no está tan endeudada; además al haber mucho alquiler los gestores de estas operaciones son empresas titulares de uno o varios edificios en alquiler y no particulares; las familias españolas no están por esta labor; este no es mi negocio; las agencias de rating penalizan todo lo que cajas y bancos hagan sobre inmobiliario en España …).

    Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

    Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas.

    Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua (al menos jurídica, despues de la Ley de Economía Sostenible y el Real Decreto Ley 8/2001) en la piscina. Como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio. Ser pionero tiene riesgos, pero si se tiene éxito, las recompensas pueden ser interesantes. Y no me refiero solo a las empresas y entidades financieras, pues en esto tambien tienen que ganar las comunidades de vecinos, los ayuntamientos y la calidad de vida urbana en general.

     

     

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  • GRUPO DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA - PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

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    Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene. A tal efecto, y como ya comentamos en este blog hace unos días, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! El grupo lo hemos lanzado Carlos Martinez Garcia y Javier Burón Cuadrado, pero no tenemos ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica del mismo. En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo iremos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés. Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.
     
    Nuestro primer debate ha girado estos días en torno a la VIVIENDA DE ALQUILER Y LA NECESIDAD DE DISPONER DE UN PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA EN ALQUILER SOCIAL DE NIVEL EUROPEO.
     
    Como conclusión provisional del debate (que sigue abierto y sometido a modificaciones, aportaciones, crítica, etc) aportamos las siguientes: (A) PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL y (B) PROPUESTAS DE ACCION SOCIO-POLITICA.
     
    (A)
     
    España dispone a finales del 2011 de 25.5 millones de viviendas, de las que están en alquiler menos de 2.5 millones, son vivienda protegidas (mayoritariamente en propiedad y descalificables) algo más de 2.7 millones y son viviendas sociales en alquiler unas 124.000 unidades. Tanto el porcentaje de viviendas de alquiler (menos del 10%) como el de vivienda social de alquiler (0.5%) de España, contrastan con la media de los países de referencia de la UE (40-50% alquiler y 20-30% alquiler social).
     
    Ante la inaccesibilidad de la vivienda libre y la escasez de vivienda protegida (además mayoritariamente en propiedad y descalificable), amplios sectores de la sociedad española exigen que, sobre todo el sector público, pero también el sector privado, incrementen el parque de alquiler accesible en España.
     
    En relación al alquiler público, se ve en este régimen una forma de acceso a la vivienda económicamente más accesible (los inquilinos públicos desembolsan cantidades menores que los compradores hipotecados de vivienda protegida o libre), socialmente más justo (satisface las necesidades residenciales sin incrementos patrimoniales privados a costa del erario público y, por ello, suele servir para diferenciar la verdadera necesidad de vivienda pública, de las apetencias patrimonialistas de algunos demandantes de vivienda protegida), más flexible (el parque de alquiler público se puede gestionar durante décadas a favor del interés general, frente a la pérdida de control que supone la venta de vivienda protegida), más ecológico (por menor consumo de suelo al utilizar una misma vivienda para varios usuarios a los largo de los años), más eficaz y eficiente (frente a las viviendas protegidas en propiedad que pueden estar vacías, los alquileres públicos suelen estar casi siempre ocupados) y más europeo (es lo que se hace en casi todos los países de la UE desde hace décadas).
     
    De igual manera, un mayor parque privado de alquiler, siempre que tuviera un amplio abanico de precios que incluyera un relevante sector de alquiler a precios moderados o asequibles, también puede producir múltiples beneficios sociales, económicos y medioambientales. Y sea como fuere, una menor dependencia de la economía española de la cadena promotor inmobiliario - entidad financiera – hipoteca - vivienda en propiedad vacunaría a la economía y sociedad española frente a los estragos causados por el estallido de burbujas inmobiliarias como la habida en España en la pasada década.
     
    En este contexto proponemos:
     
    A.1.- CENTRAR LA ACCION DEL ESTADO EN MATERIA DE VIVIENDA EN PARTICULAR EN EL ACCESO DE LAS CAPAS SOCIALES CON DIFICULTADES A VIVIENDA DIGNA A PRECIOS ASEQUIBLES Y EN GENERAL EN LA PROMOCION DE LA CALIDAD DE VIDA URBANA INTEGRAL. Aunque pueda parecer una obviedad, en la actualidad las políticas públicas de vivienda del Estado, las CCAA y los ayuntamientos españoles están mayoritariamente dirigidas a garantizar solo el crecimiento del PIB y el empleo en el sector. Hoy por hoy y más allá de la retórica pública, el acceso de la mayor parte posible de la población a una vivienda digna en las mejores condiciones económicas posibles no es el objetivo de nuestras políticas públicas de vivienda, que más que de vivienda, son de fomento de la economía y el empleo.
     
    A.2.- CONVERGENCIA CON LA UE-15 EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO Y PRIVADO ASEQUIBLE. Para converger con los países que son modelo en muchas otras cosas España tiene que realizar esfuerzos muy importantes de manera sostenida en el tiempo. Como primer objetivo, planteamos que para el año 2020 España disponga de un 25% de su parque en alquiler (en estos momentos menos del 10%) y de un parque de alquiler público que equivalga al 10% del parque total de viviendas (en estos momentos, menos del 0.5%). En una segunda fase, antes del año 2030, España debería disponer de, al menos, 100 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes (en estos momentos estamos por debajo de las 3 por cada 1.000 habitantes) y de esta manera converger con el segundo grupo de países líderes en la materia en la UE.
     
    A.3.- FRENAR LAS PRIVATIZACION DEL MINUSCULO PARQUE DE VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER O DERECHO DE SUPERFICIE. Como primera medida para promocionar el alquiler público de vivienda deben frenarse de manera inmediata las privatizaciones expresas o encubiertas del pequeño parque de vivienda protegida en alquiler y derecho de superficie en manos del sector público o de esquemas de colaboración público-privada.
     
    A.4.- CONSTRUCCION DE UN PARQUE PUBLICO DE VIVIENDA EN ALQUILER SUFICIENTE PARA VERTEBRAR UN SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA Y AYUDAR A REGULAR EL MERCADO PRIVADO DE VIVIENDA. Dado que este objetivo es fácil de enunciar, pero muy difícil de conseguir, vamos a desgranar el conjunto de cuestiones necesarias para poder estar en condiciones de alcanzarlo.

    - AUMENTO DE LOS PRESUPUESTOS PUBLICOS EN MATERIA DE VIVIENDA. En estos momentos los presupuestos públicos de vivienda en España apenas llegan al 0.3% del PIB (gasto directo, excluido el fiscal). Los países líderes en la UE se mueven casi todos en la banda del 1%-2% de su PIB en gasto público directo en vivienda. Por ello, entendemos en antes del 2020 España debería converger con estos países europeos y gastar, al menos, el 1.5% de nuestro PIB en políticas públicas de vivienda, fundamentalmente orientadas al alquiler, la puesta en valor del parque de vivienda ya existente, la rehabilitación y la regeneración urbana (todo ello siempre con un enfoque ecológico, además de social).  
    - FINANCIACION PUBLICO-PRIVADA DE ALQUILER ASEQUIBLE. En conexión con lo anterior, consideramos que debe crearse una banca pública, un tipo de deuda pública destinada a financiar políticas públicas de vivienda y apoyar las iniciativas financieras privadas sin ánimo de lucro que tengan por objeto la financiación de políticas públicas de alquiler. En el mismo sentido, consideramos necesario que la banca y cajas de ahorros españolas, aun teniendo ánimo de lucro, crearan líneas de financiación específica para esfuerzos de movilización y construcción de vivienda destinada al alquiler público y asequible privado.  
    - FORMACION Y DINAMIZACION DE UNIDADES DE GESTION PÚBLICAS Y PÚBLICO-PRIVADAS EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO Y ASEQUIBLE PRIVADO. Dado que la promoción del alquiler público y asequible privado no es solo un problema de dinero, sino también de profesionalidad y especialización en la materia, consideramos que es necesario que las administraciones, el tejido empresarial y la sociedad civil, más allá de los actuales y meritorios pioneros, formen a un número suficiente de profesionales públicos y privados (para el sector con y sin ánimo de lucro) especialistas en gestión de parques de alquiler público y privado asequible.  
    - DEDICACION DE PARTE DE LAS RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA DE LAS CCAA A VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER. Después de casi dos décadas de rodaje de la figura de las reservas de suelo para vivienda protegida, afianzada su constitucionalidad y extendida ya por ley a todas las CCAA, consideramos que ha llegado el momento de que una parte de las reservas de suelo para vivienda protegida tengan como destino la vivienda protegida en alquiler. En un primer periodo (hasta 2020), debería ser como mínimo una cuarta parte de la reserva legal vigente en cada Comunidad Autónoma y en no más de diez años (a partir del 2020) debería alcanzar al menos a la mitad de la misma.  

    A.5.- Pero sería un error fiarlo todo a la construcción de nueva vivienda para su destino al alquiler, máxime en un país con más de un millón de viviendas usadas ociosas y casi otro millón de viviendas nuevas ociosas. Por ello entendemos que hay que priorizar la MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER PUBLICO O PRIVADO ASEQUIBLE, A TRAVÉS DE AYUDAS PÚBLICAS A LA REHABILITACIÓN+ALQUILER O SOLO AL ALQUILER, ASI COMO PENALIZACIONES EN CASOS DETERMINADOS. En este sentido y recogiendo las mejores prácticas ya habidas en varias CCAA, consideramos necesaria la puesta en marcha de programas públicos de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, que incluyan incentivos a la rehabilitación y puesta a disposición de la administración o entidades sin ánimo de lucro concertadas de viviendas ociosas para su alquiler a precios públicos o privados accesibles. En el caso de viviendas ociosas de titularidad privada que hayan rechazado de forma reiterada las referidas ayudas públicas a la rehabilitación y al alquiler, consideramos necesario complementar los estímulos públicos a la movilización de vivienda ociosa hacia el alquiler con penalizaciones fiscales o de otro tipo a las viviendas que reiterada e injustificadamente rechacen este tipo de ayudas públicas. Incluyendo en último extremo la posibilidad de expropiar las mismas por parte de las administraciones para su posterior puesta en alquiler público. En este mismo contexto, rechazamos la actual Renta Básica de Emancipación por ser una ayuda que no tiene en cuenta la situación socio-económica del perceptor, se entrega sin control pública alguno sobre la relación arrendaticia, no reduce el precio de los alquileres (que son plenamente de mercado), no moviliza vivienda vacía y, en esas condiciones, es inflacionista y susceptible de todo tipo de fraudes. La única virtud que se le adivina es la de ser un poderoso instrumento electoral del partido que la gestione. Similar juicio nos merece la actuación residual de la SPA o los programas de intermediación inmobiliaria que gestionan algunas CCAA y ayuntamientos. Por todo ello, estimamos mucho más interesantes para la sociedad los programas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler público.
     
    A.6.- ORIENTACION DE PARTE DEL STOCK DE VIVIENDA NUEVA DE PROMOTORES Y ENTIDADES FINANCIERAS HACIA EL ALQUILER ASEQUIBLE Y/0 PROTEGIDO. En los últimos meses las entidades financieras han recibido todo tipo de ayudas públicas sin condición previa alguna, con la esperanza por parte del estado de que con las mismas sanearían sus cuentas y volverían a realizar sus funciones (especialmente el crédito). La realidad es que las entidades financieras españolas están dañadas fundamentalmente por unos  activos tóxicos españoles particulares: suelos y viviendas en curso o terminadas con valores contables irreales y valores de mercado muy inferiores a los anteriores. Las decenas de miles de millones públicos que hasta la fecha se han entregado al sistema financiero en todo tipo de ayudas no han tenido contrapartida alguna para el contribuyente. Consideramos que, sin perjuicio de otras acciones (entrada en el capital social, control público, nacionalización, etc), las administraciones públicas tienen que recibir a cambio de las ayudas públicas otorgadas a las entidades financieras paquetes de suelo y viviendas susceptibles de ser utilizadas por el servicio público de vivienda para formar parte de un parque público de alquiler social.
     
    A.7.- Si en el punto A.5 hemos considerado que sería un error construir antes que utilizar las viviendas usadas ya existentes y en el punto A.6 hemos sostenido que las viviendas nuevas en stock también pueden colaborar a la creación de un parque público de vivienda, en este punto queremos resalta las potencialidades de la construcción/captación de vivienda en alquiler a precios asequibles que puede ser realizada por entidades sin ánimo de lucro de la sociedad civil con el apoyo financiero y técnico del sector público. De la misma manera, queremos poner de relieve las potencialidades de la covivienda o vivienda cooperativa en alquiler, que además ayuda a crear/gestionar equipamientos de barrio y comunidad. Ambas prácticas están dando buenos frutos en otros lugares de Occidente y la UE y no debemos dejar de explorar en España sus potencialidades.
     
    A.8.- Finalmente, reclamamos de las autoridades públicas que abandonen el actual enfoque simplón y antisocial que pretende arreglar los problemas del alquiler a través de los desahucios exprés. A tal efecto reclamamos de las autoridades públicas españolas que garanticen el derecho a la vivienda de todas las personas a través de mecanismos que reduzcan a la mínima expresión los desahucios y que, cuando estos inevitablemente se produzcan, garanticen la existencia de recursos residenciales públicos de emergencia para evitar que conciudadanos se queden en la calle por el hecho de ser pobres. Urge una intervención del estado en el mercado de alquiler que garantice todos los intereses en juego. La seguridad jurídica y la tasa de beneficio de los negocios privados es algo a respetar, pero también la dignidad y los derechos humanos, fundamento último de nuestro actual orden constitucional y político.
     
    (B)
     
    B.1.- CARTELES para manifestaciones, concentraciones, internet, etc.
     
    - “Parque público de alquiler en España YA”, "Convergencia con la UE en materia de alquiler YA”, etc.  
    - “Ni una sola privatización más de suelo o vivienda pública en España”, “No a la privatización del pequeño patrimonio público de suelo y vivienda en España”, etc. 
    - “Presupuestos públicos europeos en materia de vivienda en España YA”, etc.  
    - “Banca pública al servicio del parque público de alquiler YA”, “Ni una sola ayuda pública a la banca sin recibir a cambio, al menos, suelo y viviendas para el parque público de alquiler”, etc.  
    - “Movilizar vivienda vacía hacia el alquiler antes que construir nueva vivienda”, “Las viviendas de los nuevos alquileres ya existen, usémoslas”, “Menos cemento y más alquiler social”, “Reservas legales de suelo para vivienda pública en alquiler YA”, etc.
    - “Viviendas públicas de alquiler para los desahuciados de sus casas por ser pobres YA”, etc.  
    - Etc  

    B.2.- CONCENTRACIONES frente a instituciones.
     
    Con estos y otros lemas similares ante el Ministerio de Fomento, las consejerías del ramo de las CCAA, la FEMP, ayuntamientos, la CECA (Confederación Española de Cajas de ahorros), la AEB (patronal de la banca española), APCE (patronal de la construcción española), partidos políticos con responsabilidad de gobierno, sindicatos, etc.

    Como digo, el debate está aún abierto y es susceptible de aportaciones, matizaciones, modificaciones y críticas. Os animamos a participar y difundir.

     

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  • EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

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    Si ya tuve ocasión de alucinar con la concepción del derecho a la vivienda en general y de la vivienda social en alquiler en particular del Tribunal Supremo hace unos meses, ahora vuelvo a alucinar con el auto del Tribunal Constitucional nº 7223/2010 que resuelve una cuestión de constitucionalidad presentada por un juez de Sabadell en relación a la posible violación de la Constitución por parte de nuestra legislación hipotecaria (al no poder ser examinados adecuadamente en sede judicial los motivos de oposición del acreedor hipotecario a su lanzamiento y al persistir la deuda después de la ejecución hipotecaria).

    Que me perdonen mis compañeros abogados y los finos juristas, pero voy a describir el asunto en el lenguaje más accesible posible. Supongo que perderé pureza técnico-jurídica, pero creo que cumpliré con el propósito general de este blog (debate ciudadano sobre cuestiones jurídicas y políticas).

    El juez de Sabadell entiende que, como a la persona que deja de pagar una hipoteca no se le deja explicar sus motivos de impago en sede judicial hipotecaria y, una vez solicitada la subasta y su desahucio por parte de la entidad financiera, esta se produce de forma automática, la legislación hipotecaria puede estar violando varios preceptos constitcionales: 14 igualdad (entidad financiera e hipotecado no son tratados de la misma manera), 47 derecho a la vivienda (al hipotecado y a su familia se le pone de patitas en la calle), prohibición de la arbitrariedad de los poderes públicos (que en este caso permiten que la entidad financiera se quede con la vivienda por el 50% de su valor y además persiga al hipotecado toda su vida por el otro 50% -hoy ya el 60%-, cuando la vivienda fue tasada en el momento del préstamos hipotecario por la entidad financiera) y tutela judicial efectiva (la referida imposibilidad de alegar, oponer, explicarse, etc).

    La cuestión de constitucionalidad (que es la fórmula por la que los jueces ordinarios le preguntan a los jueces constitucionales si una ley que debe ser aplicada a un concreto caso es o no inconstitucional) rechazada por el Tribunal Constitucional bajo el argumento de que el acreedor hipotecario que es ejecutado puede perfectamente defender sus derechos pagando. Para el Tribunal Constitucional y para el Fiscal General del Estado (en este proceso sostienen la misma opinión en lo sustancial),en una ejecución hipotecaria lo que está en tela de juicio es un derecho de cobro (entidad financiera) y una obligación de pago (acreedor hipotecado). Sin más. El hipotecado debe pagar o marcharse de la casa y tolerar que le persigan ad infinitum por el restante de una deuda que solo la entidad financiera pudo fijar (vía tasación). Y todo esto, según el Tribunal Constitucional y el Fiscal General del Estado, nada tiene que ver ni con el derecho a la vivienda (¿total desconexión funcional?), ni con el principio de igualdad, ni con la prohibición de las actuaciones arbitrarias de los poderes públicos, ni con la inexistencia de tutela judicial efectiva. Para los no juristas, os comento que nuestro Tribunal Constitucional, como otros, establece conexiones funcionales entre unos y otros derechos fundamentales y entre principios rectores de políticas social y económica y derechos constitucionales. Y en concreto, en relación a la vivienda hay un jurisprudencia sostenida por el Tribunal Constitucional y el Supremo de conexión del derecho a la vivienda y otros perceptos constitucional. A modo de ejemplo se puede consultar la Sentencia del TS de 18 de diciembre de 2002 en la que se dice lo siguiente sobre el derecho a la vivienda del artículo 47 de la Constitución: "(...) consagra un derecho social o de prestación que exige, consiguientemente, una intervención del Estado en la esfera social y económica y un hacer positivo de los poderes públicos para la consecución de la igualdad material que propugna el artículo 9.2 de la Constitución”. De la misma manera que en este caso se liga igualdad material y derecho a la vivienda, en otros casos se ligan otros preceptos constitucionales funcionalmente relacionados.

    En el caso que nos ocupa, perlas dignas de estudio son las siguientes de Fiscal General del Estado y el Tribunal Constitucional respectivamente:

    • "(...) en relación con el derecho a una vivienda digna y adecuada del art. 47 CE como principio rector de la política social y económica, niega el Fiscal General que pueda servir de apoyo a la inconstitucionalidad de las normas cuestionadas por no ser efecto de la normativa legal la vulneración del derecho, sino únicamente el instrumento procesal para la activación de los derechos en controversia; el derecho al pago y la oposición a su reclamación".

    • "(...) el deudor, como los terceros poseedores y acreedores posteriores, más allá de detener la ejecución mediante el pago (...), apenas tienen posibilidades de oposición, pues al objeto de impedir la suspensión del procedimiento el art. 132 prevé (LEC), salvo en los cuatro supuestos taxativamente fijados, que las demás reclamaciones que puedan aquéllos formular se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda. Precisamente, por esta posibilidad, es decir, porque queda abierta a todos los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos, este Tribunal Constitucional ha afirmado que la limitación de controversia y demás peculiaridades de este procedimiento no vulneran el derecho a la defensa consagrado en el art. 24.1 de la C.E

    Uno ya va teniendo sus años y sabe que un Tribunal Constitucional moldeado conforme a los intereses de lobbies económicos oligopolísticos y partidos políticos mayoritarios casi siempre defiende los intereses de los más poderosos frente a los más débiles. Pero en este caso, con la que está cayendo, es ciertamente escandaloso que el Tribunal Constitucional pueda interpretar el derecho vigente y la Constitución tan de espaldas a la presente realidad social. En no mucho tiempo llegaremos al medio millón de familias puestas de patitas en la calle por las entidades financieras por no pagar su hipoteca. Y, siendo indudable que las deudas se deben pagar, tambien es indudable que la formación de la voluntad contractual debe estar liberada de vicios, de forma que el hipotecado sepa con precisión a que se obliga y a que se arriesga. Y, a mayor abundamiento, que las deudas deban ser pagadas no debe impedir que, ante un deudor en problemas, se arbitren fórmulas que permitan la renegociación de plazos, intereses y otras condiciones crediticias, para mejor proteger los intereses de acreedor, deudor y sociedad en su conjunto. Uno no acaba de entender la razón por la que, cuando el acreedor en problemas es una empresa, el derecho tiene todo tipo de soluciones previas a la quiebra y, cuando el acreedor en dificultades es un particular hipotecado, casi el único instrumento a usar es el desahucio (al que además llamamos profilácticamente lanzamiento). Y puestos a no comprender cosas, uno no comprende la razón por la que los particulares ricos a los que Leheman Brothers, a través de bancos locales, causa pérdidas reciben el apoyo de los tribunales (entre otras, Sentencia de 19 de enero de 2011 del Juzgado de Instrucción nº 37 de Madrid condenando al Banco Espirito Santo por no explicar bien los riesgos de una inversión de un particular español en un producto de Leheman Brothers; en idéntico sentido Sentencia de 2 de marzo de 2011 del 97 de Madrid condenando en este caso a Bankinter), mientras que los particulares modestos o pobres que pierden su vivienda en una ejecución desconociendo los riesgos de su hipoteca no reciben la tutela del Tribunal Constitucional.

     

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    El formalismo es, a mi modesto entender, una mala praxis judicial siempre, y mucho más cuando tiene por víctima al débil y por beneficiario al poderoso. Con la crisis que estamos teniendo en estos momentos en España (paro, reducción de salarios, aumento de los tipos de interés, ejecuciones hipotecarias, desahucios, reducción de los servicios públicos sociales, asistenciales y de vivienda, etc), que el Tribunal Constitucional diga que los ejecutados hipotecarios tienen todos sus derechos constitucionales perfectamente protegidos, pues siempre les queda como solución a sus problemas pagar la hipoteca, es mitad risible, mitad macabro.

    A nadie se le oculta que en este problema (desahucios, hipotecas, vivienda, banca, etc) se está librando una sorda batalla en el seno del poder judicial. Como demuestran sentencias como la ya famosa de la Audiencia de Navarra de 17 de diciembre del 2010 aceptando la dación en pago o la de 26 de noviembre del 2010 del Juzgado de lo Mercantil 3 de Barcelona declarando en concruso de acreedores una familia y limitando la capacidad del acreedor bancario de perseguir el precio de la vivienda por encima del de remate, no todos los jueces ven el asunto de la misma manera. No todos los tribunales están dispuestos a manejar el grado de formalismo del Tribunal Constitucional en esta materia. No desconozco que el Tribunal Constitucional solo debe hacer juicios de constitucionalidad y que los jueces deben sentenciar según la ley y hacer cumplir lo sentenciado. Pero no creo excederme si aventuro un conflicto entre jueces formalistas - pro lobby bancario y jueces más militantes - pro equilibrio social en su conjunto.

    En este sentido es intersante, en la sentencia del Tribunal Constitucional comentada en este post, el voto particular del magistrado del Tribunal Constitucional Eugeni Gay Montalvo. Como prueba de que los acreedores hipotecarios no sabían que tipo de contrato estaban firmando (conocimiento preciso y exacto de todas las obligaciones y riesgos) es que las propias entidades financieras ya no entienden el funcionamiento de sus propias hipotecas, hoy un eslabón más del globalizado mundo de las finanzas. Apela el magistrado discordante a la evidencia de que los mercados financiero e hipotecario nada tienen que ver hoy con los de los años 80 y 90 del siglo pasado, fechas en las que el Tribunal Constitucional (SSTC 41/1981, 64/1985, 6/1992 y 217/1993) santificó la constitucionalidad de nuestra legislación hipotecaria más que centenaria (nuestro sistema casi no ha tenido variaciones desde finales del XIX).

    Sugiero al movimiento 15 M, Democracia Real Ya, Plataforma de Afectados por la Hipoteca, etc, que presten un poco de atención a los magistrados del Tribunal Constitucional. No solo banqueros y políticos están poniendo muy poco para una salida social o equilibrada de la crisis. Por lo que se ve en este auto, los magistrados del Tribunal Constitucional están pidiendo a gritos una concentración ciudadana pacífica, democrática, puede que hasta lúdica, pero firme en las inmediaciones de su sede. Y para los que se quieran rasgarse las vestiduras por este ultimo comentario, recordar que los tribunales son independientes si, pero respecto a otros poderes del estado, y de quien no deben ser nunca independientes es de la sociedad sobre la que deben aplicar el derecho. Siendo todo esto cierto, es mucho más predicable del Tribunal Constitucional, único interprete de la Constitución, pero no titular de la misma, pues solo el pueblo, el poder constituyente, es propietario de su Constitución (y no lo son los poderes más o menos constituídos, de forma más o menos legítima).

     

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